钦州物业专项维修资金申请使用办事

钦州物业专项维修资金申请使用办事（通用11篇）

篇1：钦州物业专项维修资金申请使用办事

钦州市物业专项维修资金申请使用办事指南

一、事项名称

申请使用物业专项维修资金

二、办理依据

《住宅专项维修资金管理办法》中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号

《钦州市住宅专项维修资金管理办法》（钦政办〔2013〕146号）《钦州市物业管理办法》（钦政办〔2017〕122号）

三、提交材料

（1）相关业主、物业服务企业或其它管理人提交的物业专项维修资金使用申请表；

（2）住宅共用部位、公共设施设备维修和更新、改造使用建议书、维修方案和工程预算报告（或工程预算审价报告）,维修资金分摊明细表、征求意见表及表决结果确认书；

（3）住宅共用部位、公共设施设备损坏情况相片，住宅共用部位、公共设施设备保修书(核原件，收复印件)：

（4）施工单位营业执照、施工合同(核原件，收复印件)；（5）物业服务企业营业执照、法人代表有效身份证件、物业服务合同、业主委员会备案证明(核原件，收复印件。若无物业服务企业或

四、办理程序

（一）普通商品房

提交申请→市房屋产权交易监理中心审核→报市房产局审批→市房屋产权交易监理中心通知专户银行划转物业专项维修资金至施工维修企业.（二）涉及公有住房

提交申请→市房屋产权交易监理中心复核→公有住房管理部门（或控股公司）审核→报市房产局审批→市房屋产权交易监理中心通知专户银行划转物业专项维修资金至施工维修企业.说明: 申请人（单位）先向城区物业行政主管部门提交材料初审，城区物业行政主管部门初审通过后提出意见，再由申请人（单位）向市房屋产权交易监理中心提交申请。

五、办结时限

普通商品房9个工作日、涉及公有住房的12个工作日

六、收费标准及依据

不收费

篇2：钦州物业专项维修资金申请使用办事

一、以下所有资料、表格至少需要两个单位以上签字盖章（社区、物管公司、业主委员会）,资料不得涂改，涂改无效。需公示资料附公示照片并标注时间。

二、未成立业主委员会的小区由所在社区居民委员会代行使业主委员会职责。参照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、浙政发〔2007〕19号文件。

三、申请程序：（手续审核齐备，预拨70%）资料按顺序排列并标注页码。

1、划拨物业维修资金的申请报告。

2、物业维修专项资金使用预拨审批表。（有表样，本表一式两份）

3、业主委员会审核同意的维修项目预算方案（有表样需公示）及业委会的备案证明和物业服务合同。工程金额超过20万建议采用招投标方式并附上招标相关资料。（未招投标的由业主委员会出具相关免招投标说明）

4、使用维修资金业主征求意见表。（有表样）

5、项目维修合同书和项目维修预算书（套定额）。维修施工单位资质证书及法人身份证复印件（电梯、消防等专业设备需提供检测报告，业委会批复意见）

6、物业资质证书、经办人单位委托书、法人及经办人身份证复印件。

7、小区维修项目预算方案(公示)（有表样）及业主无异议证明。

四、结算程序：（手续审核齐备后，请物业公司带盖有公章、财务章收据结款）

1、物业维修资金结算余额拨付审核表。（有表样，本表一式两份）

2、工程维修项目发票复印件（提供原件核对）。维修项目工程决算和审计报告、审计单位资质证书及营业执照复印件(1万元以上的维修工程决算应经有资质的工程审价机构审查)。

3、物业管理企业与业主委员会(或居委会)参与验收的证明。（有表样）

篇3：钦州物业专项维修资金申请使用办事

随着城市化建设水平的不断提高, 人们对居住环境的要求越来越高, 住宅物业管理的精细化程度和规范化水平与日俱增。住宅建筑在长时间使用过程中, 受客观条件或人为因素影响会发生不同程度的损坏, 给业主或用户的正常工作生活带来很大负面影响。在过去, 住宅建筑公用设施、公用部位的维修由于责任不清、资金来源等问题一直是住宅维修的难点。为妥善解决这一问题, 我国于2008年出台了《住宅专项维修资金管理办法》 (以下简称《办法》) , 对住宅公用部位、公用设施的维修、改造问题进行了明确规范。《办法》实施几年来, 在优化住宅物业管理服务、提高住宅保障水平方面发挥了巨大的促进作用。但在实际工作中, 也遇到许多问题和困难, 影响了住宅专项维修资金的高效使用。

1 当前我国物业专项维修资金管理使用面临的困难和问题

1.1 住宅专项维修资金归集环节存在的问题

为确保《住宅专项维修资金管理办法》的顺利实施, 各地政府投入大量资源, 采取包括将缴纳住宅专项维修资金和发放房屋所有权证相挂钩等多项有力措施进行宣传、推广, 有力地支持了首期住宅专项维修资金的收缴工作。但在征集环节, 还存有如下问题:一是和商品房建设速度相比, 维修资金的设立较为滞后。商品房的销售和专项维修资金的收缴彼此相脱节。有的小区房屋已经销售完毕, 专项维修资金才刚刚开始收缴, 还有的小区销售时间段跨度很大, 在收缴专销维修资金时之前销售的住房往往没有补交。二是住宅专项维修资金减免情况严重。自住宅专项维修资金设立实施以来, 在各地资金收缴过程中经常因为各种人为影响, 比如行政命令或人情的原因受到减免, 导致应缴纳的专项维修资金严重不足额, 影响了住宅维修、改造工程的顺利实施, 给广大业主用户造成不便。2008年《住宅专项维修资金管理办法》出台后, 应缴改造资金减免问题才有所遏制。三是许多业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%, 未进行续交。上述三个问题是住宅专项维修资金归集阶段存在的主要问题, 它们的存在, 严重影响了住宅专项资金的后续使用与管理, 必须下大力气解决。

1.2 住宅专项维修资金使用过程中存在的问题

住宅专项维修资金使用阶段存在的问题主要包括以下两个方面:一是专项资金使用申请难以获批。在实际工作中, 许多住宅出现质量问题, 需要维修, 但业主在申请使用专项资金时遇到各种各样问题, 申请成功难度很大。这无疑降低了专项资金的使用效率。之所以会造成这个问题, 主要是因为住房专项维修资金收缴不全, 居住在同一小区或住宅楼里的业主有的缴纳了有的没缴纳, 如果使用这笔资金, 势必会损坏缴纳资金的业主利益, 这就给管理部门决策造成了很大困难, 进而制约了专项资金的使用申请。还有部分是因为物业公司或资金管理单位人为的设置困难。此外, 业主对于住宅专项维修资金本身和使用申请相关程序和细节的不了解, 甚至是不知道, 也是造成专项资金使用效率低下、申请困难的一个重要原因。而当前造成住宅专项维修资金使用难的另外一个重要原因是由当前住宅专项维修资金使用机制造成的。按照《住宅专项维修资金管理办法》规定, 没有成立业主大会的小区, 要使用住宅专项维修资金, 必须由业主或服务机构提出建议, 经三分之二以上的业主同意后方可向资金管理部门申请。如果已经成立了业主大会, 由业主大会审核通过。但在实际生活中, 同一小区内业主相熟的程度很低, 互不认识的情况大有人在, 三分之二以上的人数要求难以达到, 从而使得资金使用申请难以通过。二是专项资金的违规使用现象严重。由于缺乏严格的监管措施, 住宅专项维修资金往往会被违规挪作它用。

1.3 住宅专项维修资金续筹阶段中存在的问题

在房屋销售时筹集的房屋专项维修资金额度有限, 随着房屋维修次数的增多, 剩余资金越来越少, 无法继续承担住宅维修的使用需要。为保证后续房屋维修使用需要, 就必须在适当时机开展专修维修资金续筹工作。当前许多业主对住房专项维修资金的关注度普遍不高, 而相关资金管理单位使用专项维修资金情况透明度较低, 使得广大业主缺乏对专项维修资金续缴的积极性。专项维修资金后续无力, 而住宅维修又不可避免, 这就导致业主之间、业主和专项维修资金管理者之间的纠纷频发, 不但滞缓了房屋维修, 影响了房屋正常使用, 还给安定和谐的社会氛围带来负面作用。

1.4 管理制度中存在的缺陷

为扩大专项资金来源, 保障越来越大的住房维修需要, 国家出台文件, 允许业主大会、售房单位或主管部门在符合相关规定的前提下, 使用住房专项维修资金进行存储和购买国债活动。但由于管理制度自身的缺陷, 导致以此方式盈利的利润远远低于通货膨胀带来的损失, 致使专项资金发生贬值, 加剧了住宅维修专项资金的紧张程度。

2 推进住房专项维修资金管理体制改革的相关建议

2.1 建立健全科学完善的住房维修专项资金监督法律体系

作为一项国家决策, 住房维修专项资金的使用与管理必须有坚实完善的法律制度予以保障, 在资金的支出、投资、预算、收入、政府采购等环节设立专项法律, 对各道环节中的行为进行监督管理。法律体系的建立, 要注重两个方面:一是要对专项资金监管的范围和职责进行明确。二是要不断提高监管水平, 要充分利用信息化等现代科学技术为资金监管提供服务, 促进监管效率的提升。三要注意完善专项法律法规制度, 制定专项资金使用和监督管理的细则办法, 确保宏观制度和基层实际有机结合到一起。

2.2 强化业主维权意识

住宅维修专项资金是维护业主利益的重要途径。要推动专项资金的高效使用, 首先就要求广大业主具有高度的维权意识, 在遇到需要使用专项资金的情况时, 能够按照法律规定主动争取自己的合法权益。业主要积极学习、了解住宅专项资金使用管理方面的详细情况, 积极参与业主大会等业主权益代表机构, 通过合法渠道表达自己的意愿, 并促其依法实现。

2.3 将住房专项维修资金监管落到实处

要落实审计监察部门对住房专项维修资金使用管理的监管力度, 明确住房专项维修资金使用管理的法律程序和操作办法。完善资金使用管理运行机制, 实行阳光行政, 提高住房专项维修资金使用管理透明化水平。

3 结束语

综上所述, 要保障物业专项维修资金制度的顺畅运行, 必须要对管理主体、缴交主体进行清晰、明确的界定, 根据我国实际情况科学设计专项资金的使用管理规则, 确保专项资金来源稳定, 管理有序, 使用安全高效, 充分发挥出为业主服务的积极作用。

摘要：住房专项维修资金的设置是我国当前优化住宅物业服务, 保障房屋公用部门正常维修的重要设施。我国专门出台了相关管理办法以规范专项维修资金的使用与管理。随着实施时间的延长, 一些问题和弊端在住房专项维修资金的筹集、使用和管理过程中逐渐显现出来。文章围绕物业专项维修资金管理与使用问题进行探讨, 分析了资金使用管理过程中存在的问题和缺陷, 并提出改进建议。

关键词：物业,专项维修资金,管理使用,问题,对策

参考文献

[1]任纪红.住宅专项维修资金存在的法律问题分析[D].河南大学, 2010.

篇4：浅议物业专项维修资金管理使用

【关键词】制度管理  维修资金  物业专项

一、物业专项维修资金内涵外延

（一）物业专项维修资金概念含义

物业专项维修资金（以下简称“专维金”），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

一是物业“专维金”由业主交存，归业主所有，业主有依法使用支配处分的权利。

二是物业共用部位指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承接墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

三是物业共用设施设备：是指以据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营停车场、车库、公益性文体设施和和共用设施设备使用的房屋等。

四是“专维金”动用时间。物业共用部位、共用设施设备保修期满后，发生的物业保养维修、更新、改造，就应当依法动用“专维金”。

（二）住宅专项维修资金来源及交存规定：

业主购买物业时必须一次性交齐规定数额的“专维金”原则是：

一是商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有的物业的建筑面积交纳住宅“专维金”，每平方米建筑面积首期交住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

二是对公改房的出售规定，要求售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，购房个人不得低于2%交纳。公私双方均须从售（购）房款一次性提取（交纳）住宅专项维修资金。

三是业主交存的住宅“专维金”属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。使用权归业主，政府有关部门只是履行监督权。

四是物业公有部位、物业配套经营设施设备，商业经营利润收入和“专维金”利息等计入“专维金”归全体业主共有。

（三）专项维修资金管理的规定

“专维金”管理十八字原则是：“专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”，其要求是：

1.“专维金”由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开户“专维金”专户。开立住宅“专维金”专户，应当以物业管理区域为单位设帐，安房屋户（门）号设立分账号;未划定物业管理区域的，其“专维金”由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

2.业委会管理。业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅“专维金”的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅“专维金”专户。开立住宅“专维金”专户，应当以物业管理区域为单位设帐，按房屋户（门）设分户账。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”的部门应当在接到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅“专维金”账号余额划转至业主大会开立的住宅“专维金”账户，并将有关账目等转交业主委员会。

3.关于“专维金”续筹的规定：业主分户账面住宅“专维金”余额不足首期存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定续筹方案。这里核心问题，就是“专维金“必须按物业客体损害的程度和保养的需要，及时动用“专维金”进行大中修、更新，改造，而不是“只管不用”。在“专维金”用到70%以上，不足首期缴纳的30%时，应及时组织续筹，这是“专维金”管理的重点。政府监管部门的责任一是审查资金是否依法确实用在物业大中修及更新、改造上;二是在资金不足30%时及时监督续筹。

二、物业专项维修资金使用

（一）住宅物业“专维金”应当专项用于住宅公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造、不得挪作他用，使用原则是“方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致”

公共部位、公共设施设备大中修、更新、改造涉及到公众安全问题，如电梯3年中修6年大修，这是根据科学测定的规定，违反规定、耽误时间就会危及业主生命安全;收支账目必须公开透明告诉业主，不可以掩着盖着暗箱操作;受益业主和承担必须一致，这就是按此例承担经费。维修、更新、改造时所用费用，应由相关受益业主和公有住房售房单位按照所交住宅维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，应再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;涉及到尚未出售的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设（公有住房）单位，应当按照尚未售出商品住宅或者公有住宅房的建筑面积，分摊维修、更新、改造费用。

（二）“专维金”在划转业主大会管理前使用管理程序条件

一是物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的由相关业主提出使用建议;二是“专维金”列支使用决定权由占建筑总面积三分之二以上的业主和占总人数三分之二以上（两个绝对多数）的业主讨论通过后才可使用，少数业主必须无条件服从绝对多数人意见;三是物业服务企业或业主委员会组织实施使用方案;四是物业服务企业或者业主持有关材料向所在地直辖市、市、县人民政府（房地产）主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅“专维金”的，向负责管理公有住房住宅“专维金”部门申请列支;五是直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅“专维金”的通知;六是专户管理银行将所属“专维金”划转至维修单位。

（三）住宅“专维金”划转业主大会管理后的“专维金”使用程序

一是有物业服务企业提出使用方案，包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危害房屋安全等紧急情况以及其他需及时使用住宅“专维金”情况的处置办法;二是业主大会依法通过使用方案;三是物业服务企业组织实施业主大会批准使用方案;四是物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，其中动用公有住宅“专维金”的，向负责管理公有住房“专维金”的部门申请列支;五是业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案;动用公有住房住宅“专维金”的，经负责管理公有住房住宅“专项维修资金”部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”的部门发现不符合有关法律、法规、规定和使用方案的，应当责令整改;六是业主委员会、负责管理公有住房住宅“专维金”的部门向专户管理银行发出划转住宅“专维金”的通知;七是专户管理银行将所需住宅“专项维修资金”划转至维修单位;八是业主委员会负责监督物业服务企业保质保量按时完成。

三、专项维修资金管理使用中商榷的问题

（一）“专维金”管理混乱

北京市政协委员，金隅集团董事长蒋卫平反映：“三四百亿的维修资金，使用比例极低”。北京市住建委副主任程延华证实，北京市“专维资金”账面达350亿，使用8亿，使用率仅为2.3%。使用率全国基本维系在这个水平，极少数的市、县使用率高一点。上海迎世博会前用于“平改坡“，小区整治改造动用多一点，大约在8%～10%之间，如安徽省利辛县，使用率达到20%左右，芜湖市使用率达5～8%左右。换句话说，“专维金”基本控制在政府相关部门手里没有依法使用的。

1.手续复杂，支付困难。为了保证“专维金”管理上安全，《物业管理条例》规定使用“专维资金”必须经三分之二以上业主和三分之二以上专有部分业主签字同意后，才能编制计划报政府有关部门批准拨付使用。这里有两个难题：一是“两个三分之二”业主同意在操作上真的很难，有业主委员会组织的就已经很困难，没有建立业主委员会的就更困难。业主思想认识难以统一，扯皮现象严重;二是审批程序复杂，“两个三分之二”条件符合后，还须经鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修竣工验收、申请、审批、付款九大步骤，才能动用这笔钱。而往往审批时，此在彼不在，彼在此不在。维修需及时，时间耽搁不起。北京金苑国际小区业委会于志江说：我们申请“专维金”，仅鉴定就是半年，程序走完就是一年。物价、劳动力成本都涨了，离初审时费用相比，出现了例掛，业主办事真难。三是“专维金”动用限制条件太多，负责审批的人又都是“恪守法规”的人，根本不管事实。政府监管是监管资金保证用到物业维修更新、改造上去，而不是监管不准用。监管“细则”随意性很大，是造成“专维金”沉睡的基本原因。

2.“专维金”管理透明度不够，增值低，侵害业主利益。2007年建设部财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》，明确规定：业主大会成立以后，“专维金”应当划转业主委员会管理，在保障“专维金”安全口号掩饰下，事实上没有一个城市认真落实这一项规定。业主自己的钱，又有“两个三分之二”绝对多数保障，为什么不依法交给业主自己管理？政府监管部门为何把它卡在手中呢？究其原因：一是5000亿的巨款长期被闲置在银行处于“睡眠”状态，实质上“钱生钱”的猫腻作怪，甚至部分钱款被挪用，炒股，理财，沦为腐败的“生财工具”。住建部房地产监管司物业管理处处长陈伟表示：“住房维修资金群众反映强烈，各地情况不一样，问题比较复杂，目前仍在进一步研究中，正在做相关探索”。“专维金”卡在手里17年，换了三届政府，还探索不出办法？真不知相关部门是在干什么？二是资金明“活存”暗“定存”，利息差被谁侵吞。目前银行存款“活期”0.42%，一年期则是3.30%，二年期4.02%，三年4.8%，五年期5.225%，“活期”与“定存”利息差：一年2.8%，一亿增值288万，5000亿增值14.4亿;二年3.6%、三年4.38%、五年期4.805%。50000亿五年是多大的增值数字！？这个利息差为什么不用来补贴业主委员会，不能归业主共用？如南京江宁区恒安嘉园2005年建成，2006年1088户入住，共交专项维修资金1097万元。官方的区住建局回应，小区居民拥有活期利息收入35.7万元，8年活期与8年定期，利息差是多少？谁侵占业主的利益？事实上2006年开始，江宁区住建局就将1097万元转为一年定期存款。8年利益是329万元，减去业主活期利息35.7万元，利息差293万元，官方回应业主没有资格享受293万元，不知这是那个法律规定？;三是由市县保管的地方政府规定代管单位有权从增值收入中提取2%左右的管理费。难怪“专维金”迟迟不愿划转业委会管理！

3.集“专维金”代管，监督管理使用职能混于一体，集运动员、裁判员于一身。在最大限度地保证维修资金的安全幌子下，资金管理部门十七来就没想出一条好方法。只要一天不想出来，那只好由代管部门管理一天，永远想不出，那只好永远代管。甚至有的城市物业已经征收了，可“专维金”分文没用，甚至物业征收后“专维金”也不翼而飞。原因：“专维资金”是由地方政府财政部、住建（房管局），同时也是“专维资金”的监管机构。这种双重性质机构定位，使地方财政部门、建设（房管）部门集“资金代管，监督使用于一体”，“集运动员、裁判员于一身”，形成管而不准用或少用，监而不管的状态，权力失去监督必然导致腐败。

由于现阶段人与人面对面的交流被网上交流代替，感情淡漠，公共财产理念缺失，公共权力意识淡漠，共同决策难度较大，只知你劳动我享受，不知社会享受是共同劳动的成果。各地住宅小区业主大会成立率也偏低，约占30%弱，安徽芜湖市业主大会成立率约占50%左右，而且作用发挥有限，形同虚设。业主大会，业主委员会议事规则流于形式。有作为的业主大会，业主委员会凤毛麟角，也为地方政府长期不愿将“专维金”划拨给业主大会提供了理论依据和事实基础。

4.“专维金”使用需求快速增长与实际拨付困难的矛盾日益尖锐，从北京市住建委2009年至2012年的维修资金增幅和使用资金的增幅调查来看：四年“专维金”以每年10%增长速度发展，而资金使用量几乎达到每年100%增长速度，面对这种状况“专维金”还是没想出好办法解决。究其原因：一是“专维金”归集不到位，特别是续筹困难，管理混乱;二是老旧小区经过二三十年后，存在漏雨，漏水，墙壁破损，特别平顶房屋漏水，两侧承重墙渗漏水等问题的矛盾十分突出;三是原公房出售后，许多单位受改制影响，原有维修资金不知流向，如调查中发现，某城市90代房改房（大多数50～90年代初期建筑）达1000多万平方米，可几十年来，没有动用一分钱维修，任其向危房方向发展，走向棚改。在上世纪八十年代、九十年代开发的房子，受当时“低门槛”政策影响，规划不合理，基础设施不配套，房屋质量遗留问题多，相当部分没有交纳维修资金，维修存在很大问题，许多城市将其纳入棚户区改造范围，也有的将其纳入老旧小区改造范围。安徽省芜湖市镜湖区就把小区情况分别纳入上述两个范围。近几年来，该区每年改造费用多达5000万元以上，自2008年至今，投入小区改造费用近4亿元以上。可是，维修资金就是无权动用。一个劲地继续加大财政投入，不仅加大政府财政负担，而且使业主依赖性随财政投入的增长而增长。其后果是滥用了公权、滥用了纳税人的钱，破坏了物业管理市场经济秩序，造成物业管理不公平，助长了业主拒缴物业服务费歪风。妨碍了业主义务行使。业主靠我们去组织，物业小区问题靠我们组织业主去解决，而不是包办。

四、专项维修资金科学管理使用的思考

（一）正确认识业主大会、业主委员会性质

业主大会是业主参与物业管理的组织形式，是共同利益的群体;业主委员会是业主大会依法选举产生、履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项和业主监督的执行机构，是一个真正为业主服务的机构。但是这个执行机构与其他任何大会闭幕后的执行机构是有区别的：（1）业主委员会一般是非法人性质。业主委员会只是在业主大会把问题决定后，业主委员会按业主大会的决定和授权及业主委员会议事规则行事，本身并没有多少自主权、决定权;（2）应按照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》推选本小区公信力强，愿为业主群体服务，敢于坚持原则又善于做群众思想政治工作的业主。我们认为特别是注意推荐担任各级公务职务的国家机关人员、人大代表、政协委员等住在本小区公众人物的业主为业委会成员好;（3）建立健全业主委员会各项自治、民主管理制度，特别是《业主委员会和业主大会议事规则》及《财务管理制度》，既要纠正和取消目前公款私存的做法，也要改变财政、住建（房管）部门侵占“专维金”利息差侵犯业主利益的行为。

（二）财务民主

把有限的物业“专维金”用活、用足。改变目前“专维金”归直辖市、市、县集中管理，以区、县为单位管理，乡镇街道为微观管理。减少管理层次、减少审批手续，贴近业主层面。直辖市、市、县主要履行宏观监督责任。

1.根据银发[2006]8号文件规定与要求，业主委员会，应当在就近各商业银的设立基本账户;2.市、县住建（房地产）主管部门应当严格按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，将物业专项维修资金划转业主委员会所开设的指定商业银行账户，不得截留;（3）所在社区居（村）委员会加强资金使用监管。芜湖市香格里拉业主委员会做法是将所需动用业委会账上资金程序合法手续齐全后，报送社区加盖公章后到银行支取划拨，确保业委会不违规乱花业主一分钱;（4）本账户银行每年至少一次（最好半年一次）与业委会（业主）核对账户，一年由银行与业主对一次账单（资金）使“专维金”存款使用透明化、明白化。

（三）计划使用“专维金”

将目前“专维金”管理审批权由市、县决定改为乡镇街道办审批决定。只要明确维修、更新、改造物业，并不是一定要等物业坏了，才能使用“专维金”。物业预防维修十分重要，良好的预防维修才能使物业保持良好的增值业态。

物业服务企业应按规定要求，每年年末制定维修、更新、改造、计划提交业主委员会考察论证后，交业主大会讨论通过，报乡镇街道办事处物业“专维金”主管部门核准后列支。物业小区里的维修更新、改造是业主自己的事，只要符合“两个三分之二”标准，只要资金用到本小区物业大中修、更新、改造上，政府就应当即批准。政府不应包办代替只履行监督权。政府应当做好小区内属于政府管理的部分;属于业主管理部分，政府任务主要发动和组织广大业主按照《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》及相关法规政策和《物业服务合同》，监督物业管理企业管理好物业小区工作。指导业主和物业服务企业双方依法依合同去落实管理任务，改变目前政府图省事省力滥用行政手段、滥用公权、滥用纳税人的钱包办物业区各项事务的做法。

（四）及时做好“专维金”续筹工作

篇5：住宅专项维修资金对账申请办事

一、事项名称

住宅专项维修资金对账申请

二、办事依据

《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日起施行）主席令第62号、《物业管理条例》（2007年10月1日起施行）国务院令第504号、《住宅专项维修资金管理办法》（2008年2月1日起施行）建设部、财政部令第165号、《广东省物业管理条例》（2009年3月1日起施行）、广东省建设厅广东省财政厅关于贯彻建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》有关问题的通知粤建房字〔2008〕47号、《江门市住宅专项维修资金管理实施细则》（2017年4月1日起施行）江府办[2017]13号

三、受理范围

已交存住宅专项维修资金的房屋

四、条件

资料完备，5个工作日内办结

五、材料

住宅专项维修资金对账申请书

六、办理流程

1、物业服务企业、业主委员会或业主代表申请对账，须明确写明对账楼幢及用途（非维修使用，原则上一年申请对账一次）。

2、中心工作人员接到物业服务企业、业主委员会或业主代表申请后在5个工作日内办理对账资料。

3、中心工作人员完成对账资料后电话通知申请人，领取对账资料。

4、申请人领取对账资料应在小区公示栏或显眼位置向小区业主公示5天，公示期满须向中心反馈公示照片。

七、咨询

咨询途径：开平市住宅专项维修资金管理中心，2290183，2208275；

八、受理地点：

开平市住房和城乡建设局，地址：开平市虹桥路29号，联系电话： 2290183。

九、办结时限 5个工作日

十、审批收费 不收费

维修资金对账申请书

开平市住宅专项维修资金管理中心：

兹有

小区因维修公共部位/公共设施设备

，需贵单位提供我小区/我小区

幢业主维修资金余额数据对账，请给予办理，特此申请！

申请人：

篇6：物业专项维修资金退款申请

重庆市渝北区房屋管理局

重庆聚义物业发展有限公司开发的香城故事位于空港新城兰馨大道109号，现有周丽购买的高层为3-2-3-2号房，建筑面积132.38平方米已缴物业专项维修资金6619元，已解除合同并退房。现3-2-3-2号房，重新卖给张长均已再缴物业专项维修资金6615元。现3-2-3-2号房已两次已缴物业专项维修资金，需退周丽购买的高层为3-2-3-2号房已缴的物业专项维修资金6619元。

特申请物业专项维修资金退款，退款合计金额为6619元（大写：陆仟路佰壹拾玖元整）。

香城故事物业专项维修资金是通过农行锦湖支行帐号为31-***支付给重庆市渝北区房屋管理局的维修资金开户行为农行渝北城南支行帐号为***

重庆聚义物业发展有限公司的开户行为农行锦湖支行帐号31-***

申请人：周丽

2012年4月27日

重庆聚义物业发展有限公司

篇7：钦州物业专项维修资金申请使用办事

一、提出使用方案

物业管理单位或相关业主根据维修和更新、改造项目提出使用方案。

（一）使用方案应有业委会盖章或相关业主签字；

（二）使用方案向维修资金列支范围内业主公示不少于5日；

（三）使用方案应经维修资金列支范围内双2/3业主表决同意。

二、申请预支手续

物业管理单位或相关业主向资金中心申请办理预支手续并提供下列材料：

（一）物业专项维修资金使用申请表；

（二）使用方案（含使用方案公示的影像材料）；

（三）相关业主签字同意的书面材料；（须物业专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意）

（四）施工合同。

三、审核申请材料

资金中心在5个工作日内审核完毕物业管理单位或相关业主提出的申请材料，向市财政部门申请拨付核定预算金额50%的费用。

四、划转预支费用

市财政部门于收到资金中心申请之日起2个工作日内通知专户管理银行将核定预算金额50%划转至维修单位。

五、拨付费用余额

维修工程竣工验收合格后，物业管理单位或相关业主持下列材料报资金中心核实，申请拨付维修费用的余额:

（一）工程竣工验收报告（应有业委会盖章或相关业主签字，并提供公示影像材料）;

（二）维修和更新、改造工程的发票;

（三）维修费用分摊明细表；

（四）工程项目审价报告。（单项维修工程费用超过1万元、一次性使用维修资金总额超过1万5千元的项目必须提供）

备注：

一、维修工程最终决算金额超出核定预算金额20%以上或超出金额在1万元以上的，超出部分应当按照本流程重新申报。

二、资金中心核实使用方案和相关业主签字表决同意材料

第一步，向业委会或在使用方案上签字的业主，核实使用方案。第二步，随机抽查签字表决同意的业主，核实表决同意材料。随机抽查业主的人数如下：

（一）签字表决同意的业主人数为100名以下的，随机抽查5至8名；

（二）签字表决同意的业主人数为100至200名的，随机抽查8至12名；

（三）签字表决同意的业主人数为200至500名的，随机抽查12至16名；

（四）签字表决同意的业主人数为500至800名的，随机抽查16至20名；

篇8：钦州物业专项维修资金申请使用办事

1 专项维修资金使用的困境

1. 1 法律法规过于理想化, 实操性不强。根据 《物权法》 等法律文件规定, 提取使用专项维修资金的前提是要有 “双2 /3”的同意。然而从大量的实际案例显示, 业主表决程序实际操作起来都是繁琐低效而令人失望的。相当多的业主对社区之事不关心, 或者很难联系到本人, 还有的业主认为共用设施设备的维修不利于其自身利益干脆就采取消极甚至反对态度。

1. 2 使用审批程序过于繁琐, 且效率低下。就向上的申请程序而言, 一般向相关部门申请专项维修资金的程序包括提交申请材料、外勘、审核、公示和资金划拨的过程, 这些程序涉及的部门多, 一旦某一环节或在某一单位卡住了, 整个申请过程就会拉得很漫长, 甚至半途而止。再者, 通知到实际召开业主大会通过共用设施设备维修方案的时间冗长。

1. 3 管理主体比较混乱, 权责境位不明。现阶段对于专项维修资金并没有统一的管理模式及主体, 主要存在着政府代管模式、物业服务企业代管模式和业主自管模式。管理主体的复杂和不确定, 没有形成统一的管理模式, 所以容易产生管理上的漏洞。除管理模式不统一导致管理主体混乱外, 多种模式在同一个地区并存状态也使专项维修资金呈现出多头管理问题。

1. 4 监督管理不到位, 越位与缺位并存。首先, 主管部门对专项维修资金的使用管理存在越位现象。现实中政府代管是主要模式, 以至于业主无法有效申领使用。同时, 主管部门往往不对外公开专项维修资金使用和管理情况, 资金使用和管理信息不透明, 再加上监管不到位, 容易产生资金被挪用、侵占的风险。

其次, 业主委员会的长期缺位。我国许多小区没有成立业主委员会或者已成立的业主委员会工作执行不力, 致使广大业主对专项维修资金的管理和使用情况并不知情。由于缺乏有效的监管, 有的委员擅自利用手中的权利, 挪用、侵占维修资金的情况时有发生, 使得业主委员在管理维修资金方面未能发挥预期的积极作用。

2 破解困境的出路

解决专项维修资金使用难问题, 关键在于提高其使用效率, 既包括申领程序上的办事效率, 也包括对使用效果的考察。

2. 1 修改调整现行的法律规范。应及时梳理目前涉及专项维修资金的法律规章, 避免相互矛盾和不统一的情况。 《物权法》、《物业管理条例》和 《住宅专项维修资金管理办法》是构建我国目前专项维修资金制度的基本法律法规, 但存在着相关规定原则性太强、上下位法不统一、不具备操作性等问题。上述规定将政府行政主管部门的监督权、管理权取代了维修资金所有权人的处分权, 其实是侵犯了业主的权力。

2. 2 优化程序, 提高申用流程效率。维修资金管理主体应针对实际情况适当放宽使用条件, 优化申用程序。在向上申用程序中, 涉及维修资金使用审批的多部门或者一部门内的多环节可以联合办公、集中办理。如在申请表填写递交程序上采用网上填报, 主管部门提供一站式电子政务服务。

2. 3 明确管理主体并进行正确的角色定位。首先应该进行产权的确定, 产权界限的明晰是公共池塘治理的首要原则。当前存在着的政府代管、物业服务企业代管和业主自管三种模式中, 专项维修资金使用率最高的是业主自管模式。

2. 4 制定专项维修资金的使用细则和标准。各地方政府可以结合本地区实情以及物业共用设施设备的特征, 制定更为详细的规定和操作标准。比如针对电梯维修等紧急情况下专项维修资金的使用可以建立 “绿色通道” 或者维修资金预支平台等创新性使用办法。另外还应建立紧急情况的认定机制, 设立包括业主代表、物业服务企业和质监部门在内的专业鉴定机构。如果属紧急情况, 则可以直接开启 “绿色通道”程序, 预支专项维修资金, 使专项维修资金由 “事后诸葛”转变为 “雪中送炭”, 这种实施细则大大提高了专项维修资金使用的效率, 对破解电梯故障等紧急情况维修难题具有较强的针对性。

2. 5 建立共用设施设备保险金和信托制度。结合保险业务和信托业务, 在业主自管模式下, 可以对小区共用设施设备进行投保以及将专项维修资金委托信托公司代理管理。对于维修支出大并且具有明显使用年限的物业共用设施设备, 由业主大会通过后可以对其进行投保, 以减轻物业共用设施设备专项维修资金的负担。

参考文献

[1]郑淑芳.浅析住宅维修基金的管理模式[J].经济研究导刊, 2009 (31) .

[2]埃莉诺·奥斯特罗姆.公共事物的治理之道:集体行动制度的演进[M].上海:上海三联出版社, 2000.

篇9：如何申请使用住宅专项维修资金

（1）物业服务企业或受托管理的单位，根据物业维修、更新或改造项目，提出使用计划，填报《维修资金使用申请表》（备索），编制工程预算书，并在小区内进行公示。已成立业主大会的经业主大会通过（提供会议签到簿），未成立业主大会的需经列支范围内全体业主三分之二以上同意签字，报房管局维修资金管理部门审核。

（2）房管局资金管理部门接到申请材料十日内，对申请项目进行实地勘察。

（3）经审查符合资金使用范围和条件的，由申请使用单位或个人提供以下资料后拨付：

①维修资金使用申请表；

②业主同意使用维修资金签字表；

③维修工程合同书；

④经指定专业工程造价机构审核（编制）并在小区内公示的工程决算书；

⑤工程耗费发票原件；

⑥业主委员会或业主代表验收合格证明。

（4）工程完工后资金管理部门对维修项目进行验收；

（5）维修资金拨付完毕后，资金管理部门办理记帐报销手续。

篇10：钦州物业专项维修资金申请使用办事

一、两个问题

(一)维修资金管理执法效率低。

据不完全统计,国内大多数城市的维修资金管理机构均为事业单位,没有执法权。在平时工作中,主管部门多会将有关维修资金的信访咨询文交由维修资金管理机构处理,这些信访件多数涉及到维修资金执法问题。而实际上,维修资金管理机构作为事业单位,其主要职责是负责对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行管理,分析研究相关信息和动态,为政府制定法规、规章和政策提供依据,而对相关企业的违法行为并无处罚能力。几经辗转,这类信访件最终还得交由有执法权的物业监管部门办理,严重影响了行政执法效率,造成了行政资源浪费。在信访人看来,这是兜圈子、踢皮球,容易造成不良的社会影响。

(二)维修资金增值渠道窄。

《住宅专项维修资金管理办法》(建设部财政部第165号令)规定:在保证正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债;禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。而事实上,从2012年开始央行规定凭证式国债仅对个人投资者发售,导致目前维修资金的增值渠道仅限于组合存款。即便拿目前国内增值利率最高的深圳来说,其年化收益率超过4%,高于三年期银行定期存款基准利率,也还是远低于广大业主的期望值。随着物价上涨,低增值率必然会导致维修资金的贬值。

二、原因分析

(一)维修资金管理执法效率低的原因。

维修资金的使用和业主大会的召开、业主委员会的成立密切相关,而业主大会和业主委员会则属于物业管理范畴,将原本息息相关的物业管理和维修资金管理分置于不同部门,撕裂了二者之间的密切关系,造成了管理上的脱节。可从两个方面进行分析:1、物业监管部门。维修资金属于物业管理中的一小部分,物业监管部门对物业管理中各种盘根错节的问题已是应付不暇,没有更多精力关注维修资金;物业监管部门对维修资金相关法律法规理解也不够深入;物业监管部门没有作为维修资金的专门管理机构,其严格执法的内在要求自然也就不高;好人思想作祟。以上因素综合作用的结果就是:尽管物业监管部门有法律赋予的执法职能,但在实际中因企业违反维修资金规定而进行处罚的案例少之又少。2、维修资金管理机构。虽然熟知相关法律法规,了解事情的关键所在,也有足够的执法动力,但因权限牵制苦于没有法宝,只能对违法行为隔空喊话、动动嘴皮子,充当踢维修资金执法皮球的角色,不能有真作为。

(二)维修资金增值渠道窄的原因。

政府在当初制定《住宅专项维修资金管理办法》的出发点是好的,作为房屋数十年养老金的维修资金其安全性是要充分保证的。然而,随着时代的发展和物价的飞涨,尤其是2012年之后维修资金又不能用来购买国债,仅剩的组合存款增值方式带来的收益实在有限。维修资金管理机构在担心资金贬值的同时还要对业主的质疑和不满进行一次又一次的解释。所有这些都表明:当初的制度设计过于保守,已经不能适应时代的要求。在“简化审批流程,提高审批效率”的大环境下,如果非要说维修资金在酣睡,那么,酣睡的不是维修资金不能使用,而是维修资金不能很好地保值增值。

三、解决对策

(一)提高执法效率。

“法”,指由国家制定或认可,并强制遵守的法律、指令、条例等行为规则。执法就是让已制定的法起到作用,确保法的权威性、震慑性。要解决维修资金执法效率低的问题,应厘清部门间的职责,完善行政立法,可从以下几方面入手:1、进行机构整合。将物业监管部门和维修资金管理部门进行整合,理顺关系,集业务和执法于一体,真正起到完整管理维修资金的作用。2、委托执法。在当前的法律框架下,物业监管部门可委托维修资金管理机构进行执法,让专业的人去做专业的事,充分发挥维修资金管理机构的专业特长,触碰和治理维修资金执法的真空地带,真正做到有法必依、执法必严、违法必究。3、法律授权。通过法律修订赋予维修资金管理机构执法职能,保证维修资金的罚则能真正落地,破除维修资金管理机构“想管但管不了”的尴尬局面,促进维修资金工作的长久发展。

(二)拓宽增值渠道。

我们可拿维修资金和与其性质类似的公积金、养老金进行比较。公积金除购买国债外,可参与建设公共租赁住房、可向政府投资的保障性住房建设项目提供贷款以获取收益。养老金可通过适当方式参与国家重大工程和重大项目建设、股权投资国有重点企业改制和上市,还可投资于国债、银行债券、短期融资券、证券投资基金、股票、股权、股指期货等。维修资金的规模小于公积金和养老金,在全国上下维修资金续筹尚未真正开展的前提下,作为房屋数十年的维修费用来源,其安全性应放第一位,其增值渠道或许不能像公积金和养老金这么宽,但至少可以尝试投资于风险较低的银行定期理财、债券型基金或保障性住房建设等。

四、远景展望

篇11：钦州物业专项维修资金申请使用办事

一、“旧有物业”的现状

1. 布局零散

“旧有物业”大多为封闭式楼院型设计, 建筑物之间互不连接, 使用功能相对独立, 而且建筑物间的距离小、密度大, 高度集中的建筑物已在城市中形成物业集群, 其零散的特点为维修资金的归集带来了困难。

2. 管理设置简单

“旧有物业”配套管理设置简便, 现行的物业管理大多属于物业守护, 除门卫兼保洁员外, 无其他物业服务, 管理不健全且未成立业主委员会。“旧有物业”区域水、电、停车位等基础公用设施, 客观上存在设计容量不足等问题, 随着生活质量的普遍提高, 许多业主和房屋使用人的家用电器等种类与数量都在不断增加, 业主或房屋使用人的需求因公用设施设备运行不畅、扩容、维修、改建不及时, 不能满足房屋所有权人或使用者的实际需要, 容易导致物业贬值, 加快危旧房的形成。

3. 物业设施老化

“旧有物业”的共用设施、设备逐渐老化破损已是不争的事实。有的屋面和公共墙顶裂缝明显, 有的排烟管道因长期失修通风不畅, 有的楼梯钢筋裸露、楼道扶手毁损等, 由于维修资金的不到位导致这些问题长期得不到解决, 物业使用功能逐渐丧失, 进而使业主人身财产安全受到威胁。

4. 区位优势弱化

“旧有物业”主要位于城市商贸中心或人口居住密度较大的城市中心区域, 其区位优势决定了“旧有物业”具有居住群体相对集中、物业使用率高等特点。近年来, 房地产开发不断向城市周边拓展, 配套基础设施不断完善和延伸, 新建物业区域优势渐显。再加上“旧有物业”维护修缮不及时, 影响正常使用, 使得房屋租金收益下降, 转让价值缩水, 区位优势逐渐丧失。

二、建立“旧有物业”维修资金的对策

“旧有物业”维护保障存在的问题日益突出, 各地房产管理部门对此虽然做了许多工作, 但收效甚微, 究其原因是房屋专项维修资金的建立及其保障制度尚未形成。首先是制度保障缺位。“旧有物业”的维护修缮缺乏纲领性的指导文件和管理细则, 各地“旧有物业”区域的维护修缮大多由辖区政府应急处置, 其管理政策和措施处于“观望”状态。其次是观念尚未转变。如部分业主房屋维修观念还停留在过去, 仍寄希望于原房改单位或政府解决维修问题;有的则等待拆迁, 由政府安置解决等。最后是重视不够。由于“旧有物业”区域和形成时间各异, 客观上对专项维修资金的建立提出更高的要求, 而相关部门却未引起重视, 深入调研和采取的措施不够。因此, “旧有物业”的维护和修缮制度严重滞后。

但同时, “旧有物业”具有厚重的文化底蕴, 是城市经济文化交流的重要内容, 而且许多物业还处于使用状态, 全部拆迁重建是不现实的, “旧有物业”的维护和修缮现状不彻底改变, 将会动摇投资者在城市置业的信心, 从而影响城市整体形象的提升与发展。

1. 明确维修责任

一是细化“旧有物业”房屋专项维修资金的归集责任。政府或政府办事机构要动员所在物业区域全体业主共同参与房屋专项维修资金的建立。二是细化“旧有物业”区域政府相关部门的管理责任。政府虽然不应当对私有产权性质的房屋承担任何修缮和维修责任, 但对区域环境管理和公共安全负有直接的监管责任。因此, 辖区政府相关部门应将“旧有物业”房屋专项维修资金的建立列为社会公共安全管理的重要内容, 建立和制定维护修缮的应急机制。

2. 着力建章立制

各地相关部门应根据国务院《物业管理条例》的要求, 做好“旧有物业”房屋专项维修资金的调研工作。首先要制定规范性的管理政策, 明确“旧有物业”必须建立房屋专项维修资金, 且由房屋所有权人缴纳, 根据房屋建成时间、区域等不同情况制定相应的缴纳标准;其次将“旧有物业”专项维修资金的建立纳入政府年度目标管理考核内容, 明确物业所在辖区政府办事机构负责房屋专项维修资金的建立;再次拓宽中低收入群体物业区域的资金来源, 可从业主物业管理服务费中适当提取, 或从物业区域停车费、共有物业出租等收益中提取专项维修资金, 也可根据物业区域具体情况确定资金的归集标准, 增强维修资金的保障力度;最后强化“旧有物业”房屋专项维修资金建立的政策宣传, 增强业主的责任意识。

3. 强化资金监管

一是明确监督管理。“旧有物业”区域房屋专项维修资金建立后, 监督管理应按物业区域设立专门银行管理帐户, 按栋建账, 细化到户。二是强化使用监管, “旧有物业”专项维修资金比新建物业区域的使用频率高, 因此, 在使用监管上要注意以下几点。首先应专款专用, 确保资金真正用到维修项目上;其次应确保资金使用高效快捷, 紧急维修情况出现后, 在业主三分之二以上人数难以通过的情况下, 可采用公示告之解决和处理紧急维修项目;最后确保维修资金的绝对安全, 在资金的维修使用上, 应将资金的监督管理和维修项目有效对接, 引入维修项目工程造价评估机构, 先行对维修项目进行工程量的估价, 确保资金的合理使用和绝对安全。三是做好续筹工作。可根据房屋产权人拥有的不同面积分摊专项维修资金的续筹, 也可根据区域物业实际情况设立专项维修资金的使用警戒线, 当专项维修资金的使用低于警戒线或不能保障维护和修缮的实际需要时, 物业服务企业或业主委员会应及时通知全体业主, 业主根据通知及时续筹资金, 专项维修资金的续建应纳入所在辖区政府目标管理, 确保维护修缮时资金能够及时到位。

4. 整合物业管理服务