房地产众筹现状之法律问题探讨

2022-09-10

中国房地产市场已进入白银时代, 房企开发建设融资难、成本高, 二、三线城市积累过多无法消化的库存。随着房地产行业进入低俗期, 开发商频频出新招吸引客户。从客群整体分析来看, 制约客户购买能力的因素为三个:购买意向, 资金及购买资格。

资金问题一直是客户购买需求与购买能力之间的主要矛盾, 但随着中央为了规范房地产市场, 在各地纷纷推行限购政策, 解决客户购买资格的问题也成为开发商的一项需要面对的重要问题, 一时间, 业界出现了各种形式的营销手段。其中“众筹”一词, 也随之浮上水面。

当今的众筹作为一种创新思维下的商业模式, 借助互联网工具, 能够快速低成本实现筹资, 在一定程度上可以响应提前锁定客户和营销渠道的商业诉求。

2015年4月25日, 全球最大的地产开发商绿地集团与中国第一家专业房地产众筹平台中筹网金宣布联手发起“世界第三楼, 中国第一筹”武汉606绿地中心项目的众筹计划, 总金额高达1亿元人民币。

此举似乎预示着“众筹+房地产”这一模式将成为房地产业打破行业发展瓶颈的新利器, 为房地产行业的发展带来革命性的变化。

似乎房地产众筹的春天已经到来, 但依然迷雾重重。什么是房地产众筹, 房地产众筹如何合法化, 众筹与非法集资的区别是什么, 这也是本文努力要回答和解决的问题。

一、众筹的概念

(一) 众筹的演变

1. 传统众筹

众筹, 翻译自国外crowd-funding一词, 即大众筹资, 是指用团购+预购的形式, 向潜在消费者募集项目资金的模式。

“众筹”始于18世纪的欧美。从英国诗人亚历山大·蒲柏通过筹款完成了注释版的“伊利亚特”, 到莫扎特发起筹款以谱写的3部钢琴协奏曲, 再到《纽约世界报》的约瑟夫·普利策筹款制作象征自由的罗马女神像底座。这些案例同样体现了西方传统众筹的一些特点, 例如:主要应用于文学、艺术等领域;通过项目发起人自身较高的知名度并具有较为广阔的信息传播渠道;同时具有投资及公益或慈善目的, 参与者往往以预付费的形式全部或部分出资。[1]

2. 互联网众筹

随着世界科技的不断发展, 社交途径从常规的人与人面对面的沟通, 演变为通过互联网平台形成更具影响力并可跨越地域的社交网络, 众筹的构成模式逐渐由原来的传统形式———发起人及支持者两部分构成, 发起人为有方案及想法但缺乏资金的人;支持者———被发起者的方案和后期可能获得的利益所吸引, 有资金来源的人。增加了一个更为重要的因素———网络平台:连接发起人和支持者的互联网终端。互联网众筹的方式已成为众筹方案传播与实施的主要途径。

3. 国外房地产众筹

2012年12月8日美国网站Fundrise帅先将众筹应用于房地产中, 从而产生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供给意向客户涉及住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的的不动产项目, 而其所设置的投资门槛也非常的低, 往往只有100美元, 一经上线便反响火爆。[2]美国房地产投资众筹平台Realty Mogul运营一年, 其会员通过该平台投资的房地产项目总价值已超过1亿美元。具体的做法是:会员一旦在网络平台上注册, 即可通过平台获得潜在投资交易市场的相关信息, 根据自己的意向决定哪个项目适合自己并投资小部分资金, 等到该项目其他投资者的资金也陆续投入, 满足项目启动的资金完全到位后, 资金会被打入指定账户, 投资者将以各种形式了解到他所参与的项目的最新进展情况, 待项目达到获利目标后, 投资者便可获得如租金等形式的投资收益现金分红。[3]

(二) 我国房地产众筹

随着房地产众筹概念在外国迅速发展, 我国国内房地产各项目也都开始打出众筹的旗号, 房地产众筹逐渐成为互联网金融领域一颗闪亮的新星。

在国内众筹相关的法律法规尚不完善的情况下, 房地产众筹一经推出便成功的吸引了包括消费者、开发商及其他投资者的多方位关注, 但与此同时也表现出一系列需要进一步探讨与明确的问题:这些做法是否是真正意义的众筹?其和传统的集资建房、商品房买卖有何区别?在项目推进的同时, 是否会触动法律红线?随着互联网+概念的出现, 许多开发商又将互联网运作手法引入房地产众筹领域, 这是互联网+房地产众筹届的创新尝试, 还仅仅是为了吸引客户而制造的噱头?

二、房地产众筹的几种常见的方式

目前我国房地产众筹仍处于起步阶段, 模式也相对简单, 主要有三种:1、投资理财产品型;2、营销推广型;3、合作建房型。

(一) 投资理财产品型

目前, 不少开发商已试图融入理财产品的理念对房屋进行售卖, 形式也是多种多样。当今房地产众筹的普遍做法为搭售理财产品。去年9月, 万科联合平安集团推出一款名为“平安万科购房宝”的理财产品, 搭配了上海万科的4个楼盘, 若理财产品购买者最终决定购房, 可享受专门的购房优惠。

开发商通过搭售理财产品可以提前融到一笔低成本资金, 同时提前锁定部分客源, 一部分理财产品购买者通过对理财产品的持有从而了解相对应的房地产项目, 又有较高的优惠政策吸引, 往往会最终选择购房, 这将大大缩短项目销售周期, 对开发商“去库存、快周转”有着不凡的推动作用。

(二) 营销推广型

此种类型具体的方式多种多样, 其本质还是一种营销手段, 主要又分提前募集式及资格抽奖式。

提前募集式:如众筹买房的“房宝宝”网站, 以一定的折扣向开发商预订部分房源后, 通过自身的网络平台发布相关信息向自身平台注册的用户募集购房资金, 资金到位后, 将买到的房产委托关联公司代持和管理, 等待房产升值后, 寻找合适的时机, 再由委托公司卖给买家。房源出售获利后, 自身平台注册的用户作为投资人按照当初投入的份额分配收益。简而言之, 就是网民“凑资金”买房, 待房子升值后出售从而获得投资回报。这种方式其实是众筹而后进行房地产投资, 买房的目的已经不是自住而是二次销售, 获利较快但风险也较高。这样的众筹更倾向为一种股权或权益众筹, 相对来说, 投资者自担市场价格风险也较高。

2014年11月广州万科联手平安不动产平安好房众筹项目上线, 也属此类, 不过区别为, 万科一次性众筹216套房源, 挑战国内单次房源最多众筹纪录, 持有期10个月。到期后众筹参与者若决定置业, 将根据其认购众筹资金的额度与时间排列, 依次享有优先选房权。若不置业, 放弃众筹买房优惠权, 本金和收益也会一次性退还到参与者帐户。开发商从中为10个月后216套预售房融入大量资金, 省下向银行借贷的金融成本;互联网金融背景下一种新的融资手段拓展;为广州万科很大程度上提早蓄客, 为明年的去化做好铺垫。平安好房+平安不动产则宣传其投资平台的优势, 从而吸引更多的客户注册成为会员, 而大量的用户注册和高收益能够激活平安好房平台上的其他产品。

资格抽奖式:如2014年“双十一”期间, 远洋地产联手京东商城推出花11元便可参与购房的活动。京东用户只要在网上支付11元, 便可获得以1.1折购买指定房屋或抽取资格, 不中奖则退款。远洋地产实现通过低门槛获取大量用户参与, 得到18万意向客户信息, 充分提高曝光度和用户粘度。京东推广了“小金库”和“白条”产品, 激活大量用户注册和使用;获得18万人的用户粘度;媒体曝光, 在短时间内获得极高关注度和人气。

(三) 众筹建房型

众筹建房型其实就是个人集资建房, 这其中做得成功的如温州的“理想家苑”及南京“乐居众筹”。他们可以以订制化的方式, 将有意向购买房屋的客户聚集到一起, 对小区位置、周边的配套、房屋的户型等通过商讨的方式共同制定, 同时还降低相应比例的房款。等到客户量达到要求之后, 这些平台作为中介方协助客户委托开发商拿地、设计开发住宅项目, 直到交付完毕。由于联合开发商拿地, 投资者的买房价格只比成本价多出一点。

但这种方式的明显弊端就是运作过程中不确定的因素较多, 协调成本高, 从银行融资及相关政策上均有些难以跨越的鸿沟。由于建房所涉项目众多, 需要住户与开发商、住户与住户之间达成一致, 沟通成本不低, 实现难度很大。除温州等极少数地区仅有数个算得上成功案例外, 其他均未最终完成整体的运作。

三、房地产众筹过程中的法律风险

房地产众筹看上去很美, 但是在相关法规、市场规则不完善的情况下, 由此产生的法律、投资风险值得投资者关注。

(一) 众筹建房型和集资建房的区别

集资合作建房是经济适用住房的组成部分, 其土地获取方式、建设标准、优惠政策、供应对象的审核等均严格执行经济适用住房的有关政策措施。

众筹建房型和集资建房的区别主要表现在以下几方面。一是参加的集资对象不同, 众筹建房型投资者不具有特指性。二是组织主体不同, 众筹建房型组织者往往是群众自发或是由第三方平台自行召集。三是土地来源不同, 众筹建房型建房者们需要通过招拍挂方式在市场上取得土地, 而非通过政策划拨。为了规避其中有可能产生的各类法律风险, 众筹建房型的运作模式往往最终均采取组建公司或委托开发商代建。[4]

(二) 对于房地产众筹是否涉嫌非法集资的问题

近年来房地产调控不断升级, 银行贷款严格受限, 对一二线城市以及东部沿海发达地区而言, 金融相对发达, 信托、私募等变向融资手段开始流行。然而, 在金融欠发达的三四五线城市, 最古老的民间借贷则成为开发商融资的主要方式, 少量开发商借机变相圈资金、洗资金的现象, 稍不留神就容易演变为真正的非法集资, 使购房者无意间卷入了违法的洪流。

2014年9月, 河北邯郸房地产非法集资93亿元事件浮出水面。32家当地企业存在非法集资和高息吸储行为, 涉及金额达93亿元。邯郸当地多个开发商以年息20%甚至30%的高额利息为诱饵, 向内部员工以无抵押贷款方式融资, 同时以抵押或拍卖商铺的形式向更多民间投资者融资, 后期更发展成编造虚假项目、虚假宣传造势、利用亲情诱骗吸引更多资金, 短短数年间, 集资数十亿。这些参与集资的开发商在拿地、开发、预售等多个环节都存在证件不全的情况, 验资过程也不透明, 他们将这些资金支付土地出让金或作其他用途, 采取“拆东墙补西墙”的方式, 用新获取的资金支付前期的高额返利来维持资金链。当楼市下行的困境出现时, 这些开发商纷纷陷入资金困局, 引发当地楼市震荡。一个环节出问题, 一系列的损害如洪水般涌来。

我国《刑法》第一百七十六条规定了非法吸收公众存款罪, 是指违反国家金融管理法规非法吸收公众存款或变相吸收公众存款, 扰乱金融秩序的行为。河北邯郸房地产企业初期以高额利息为诱饵就是典型的非法吸收公众存款的行为。

我国《刑法》第一百九十二条规定了集资诈骗罪, 是指以非法占有为目的, 违反有关金融法律、法规的规定, 使用诈骗方法进行非法集资, 扰乱国家正常金融秩序, 侵犯公私财产所有权, 且数额较大的行为。河北邯郸房地产企业后期编造虚假项目的行为便有可能触犯集资诈骗罪。

非法吸收公众存款罪和集资诈骗罪是目前案发最多的两种非法集资类犯罪。非法集资活动主要有以下四个方面的基本特征:1.未经有关部门依法批准;2.承诺在一定期限内给出资人还本付息;3.向社会不特定对象即社会公众筹集资金;4.以合法形式掩盖其非法集资的性质。

对于目前大部分房地产众筹方式来说, 开发商没有直接获取众筹款, 而是以抽奖或者其他的方式将这部分钱返还给部分的投资者作为首付或者房款, 或者开发商不承诺收益, 而是由投资人委托第三方 (网络平台) 购买并处分目标房产, 投资人自负盈亏, 第三方收取佣金或服务费, 开发商后期收取房款。从上述几种形式来看, 笔者认为从法律上说并不是非法集资的行为。

但是与股票、期货、黄金等投资品种一样, 众筹投资也存在风险, 投资者在被较高收益吸引的同时, 更需要树立较高的风险风险意识, 特别是在目前房地产行情进入白银时代, 成交量下降, 部分地区房价甚至下跌, 政府各项调控政策频频出台, 相对于其他短期投资来说, 投资房产相对获利兑现时间较长, 且最终是否在预期时间内达到期望的收益也具有较大的不确定性。因此, 投资者还须综合多方面因素予以考虑。

(三) 房地产众筹隐藏产权兑现藏纠纷

房地产众筹模式下产生的多人共同拥有房屋所有权的情形, 与传统意义上的独有房屋产权的法律效果不完全相同。我国的共有制度只有两种:共同共有和按份共有。共同共有主要是夫妻关系存续期间共同享有的所有权, 按份共有是按照份额享有所有权。房地产众筹产生的共有权实质是按份共有, 在共有权的使用过程中, 共有权往往不能得到充分行使。

其具体表现为, 针对同一房产, 如果有投资人想出售其所持份额, 但其余投资不同意, 将很难转让。如果部分投资人缴纳了购房款, 但部分投资者由于资金问题不缴纳或未准时缴纳房款, 由于房产需全部房款缴纳后才能从开发商名下办理分户产权至所有投资人名下, 已缴纳购房款的投资人则无法如期取得自己所属产权, 更无法进行下一步的处置及收益或使用。此外, 待各投资人取得房产共有权后, 各投资人对房屋空间对应的产权划分也不可能完全明晰。

(四) 房地产众筹过程中的其他法律风险

根据有关规定, 开发商必须取得预售许可证才可以进行商品房预售。房地产众筹模式产生的交易行为如果发生于开发商获得预售许可证之前, 则无法当做房屋预付款, 就有非法集资之嫌。如果将这笔资金的性质认定为投资, 则不能锁定其购买的房产, 不能提前进行登记备案公示, 后期房地产市场销售热卖, 有可能会出现开发商为了获得高额利润将房屋另行高价销售, 投资者也很难维权。再加上众筹建房是一种合伙行为, 可能会导致合伙过程中各种决策或决议难以做出也难以施行, 而众筹的参与者、创业者的法律意识不足, 基础法律体系也需要完善。

四、众筹界期待中国版JOBS法案

2012年美国国会通过了《初创期企业推动法案》 (简称“JOBS法案”) , 该法案围绕众筹融资的便捷性和投资者保护的有效性问题, 主要包括以下五个方面内容:

(一) 豁免众筹融资注册发行及其相关数额等限制。

(二) 明确发行人基本信息披露义务。

(三) 建立小额投资者保护机制。

(四) 明确众筹融资中介角色与职能。

(五) 允许特定条件下转售众筹证券。当前我国众筹融资模式还处于起步探索阶段, 稍有不慎就很可能涉嫌非法集资等犯罪行为。在房地产众筹方兴未艾的今天, 则更应该制定更加明确的法律法规予以约束与规范。开发商及众筹平台在实际动作中应对最基本的底线予以遵守, 投资者及购房人也应加强法律风险意识, 避免不经意被卷入违法的漩涡, 遭受不必要的损失。

目前, 我国相关房地产众筹网站通过引入第三方银行监管, 封闭运作, 专款专用, 确保资金安全;有些平台引入审计所、律师事务所全程监督审计;同时定期公示建房信息, 并且组织用户成立相应组织, 定期对项目进行考察, 了解项目建设进展。这些举措都是中国房地产众筹行业自发成熟与完善举措。

互联网众筹融资方式是传统领域与现代科技及新型营销手段的充分结合, 体现了互联网时代特征, 对于解决当前各行业融资难、营销手段单一等问题具有极大的意义。但是我国法律体系对互联网众筹, 乃至互联网金融这种新的金融业态普遍关注不够, 尽管近期陆续出台了一些互联网金融法规, 但是互总体偏少并相对滞后。因此, 从政府层面, 有必要借鉴国外规范众筹融资的做法, 尽快研究出台互联网金融的规范制度, 为我国众筹融资规范发展提供合法性支持, 夯实我国面向互联网金融时代的法制基础。[5]

摘要：当今的众筹作为一种创新思维下的商业模式, 借助互联网工具, 能够快速低成本实现筹资, 在一定程度上可以响应提前锁定客户和营销渠道的商业诉求。随着房地产众筹概念在外国迅速发展, 我国国内房地产各项目也都开始打出众筹的旗号, 房地产众筹逐渐成为互联网金融领域一颗闪亮的新星。但是我国法律体系对互联网众筹, 乃至房地产众筹方面的法律规范相对滞后。本文着重从房地产众筹的现状运营模式展开分析阐述, 就我国如何在现有形势下建立互联网金融法律体系进行探索, 提出切实可行的对策建议, 以期为顺应互联网发展趋势, 促进我国经济社会的发展进步提供借鉴。

关键词：互联网,房地产,众筹,风险