对房地产经济若干问题的探讨

2022-09-12

20世纪80年代, 我国开始实行房地产体制改革, 房地产产业得到了较快的发展, 目前已经成为我国国民经济重要的产业之一。随着市场经济的深入发展, 房地产经济与国民经济的联系越来越紧密。近年来, 有关房地产经济的话题主要集中在三个方面:一是大中城市的房价过高, 百姓不能承受;二是房地产市场的暴利使得开发商不择手段的谋利;三是政府对房地产经济没有进行调控或者调控措施不力。无论哪种观点, 我们都应该认识到房地产业在近几年国民经济的发展中起到的举足轻重的作用, 有必要对房地产经济进行理性的分析和思考。

1 房地产经济对我国的国民经济有巨大的拉动作用

近几年, 房地产经济在我国国民经济的发展过程中起到了重要的作用, 应该明确其在拉动内需增长, 保持国民经济快速健康发展中的重要地位。我们必须要认识到房地产经济出现的问题是发展中的问题, 房地产业仍然是我国未来支柱性、基础性产业之一。

(1) 地产业的发展拉动其他行业部门的发展。房地产业在快速发展的过程中, 投资规模的增加对国民经济发展做出了较大的贡献, 其中既包括由房地产行业开发投资本身所做出的贡献, 也包括对相关行业和部门的带动效应做出的间接的贡献。房地产经济的发展需要其他行业和部门配合, 为其提供必要的物质资料。房地产产业与机械、设备、建材、五金、玻璃、陶瓷和燃料动力等行业紧密相关, 对这些部门经济的发展具有很大的拉动作用。

(2) 房地产消费带动生活消费。住房消费作为一种综合性的消费是房地产消费的重要方面, 它涉及到人们衣、食、住、行、学习、健身、娱乐、发展等生活的各个方面, 从这个角度来说, 房地产业的发展带动了居民的生活消费, 而消费又是拉动经济增长的三驾马车之一, 消费的发展必然会带动国民经济的发展。此外, 住房还能为商业、家电业、房屋装修业、物业、房屋买卖中介业等行业提供发展场所。

(3) 房地产业的发展能够促进就业增长。房地产业的发展对就业的促进作用主要体现在两个方面。第一, 根据国家统计局的数据, 我国房地产行业的就业人数逐年增加, 并且就业人数的平均增速大于我国全部就业人数的平均增速。第二, 通过带动相关行业和部门的发展, 房地产业对其他行业和部门的就业增长也产生了积极的促进作用。

2 我国房地产经济存在的不足之处

伴随这房地产业的快速发展, 房地产经济中出现了一些非理性行为, 已经对房地产经济的健康发展产生了不利的影响。主要体现在以下几个方面。

(1) 需求大于供给使得住房价格过高。经济的快速发展提高了人们的生活水平, 人们对住房条件的要求也随之提高。随着城市化进程的加快, 城镇居民人口数迅速增加, 加之部分投资者也向房地产产业进军, 使得对房地产的需求加剧, 同时, 我国房地产地块的规模、选址等都是由政府预先规划实施, 而不是由市场决定, 这些因素都决定了房地产市场是以供给决定需求, 供给无法对需求的增加进行敏感的反应, 而只能以高房价表现出来。

(2) 房地产市场不成熟, 出现偏离实际价值的高地价或者低地价。我们知道, 土地本身并不是商品, 它的价格是由地租的资本化决定的, 同时受供求关系的影响。但是, 我国房地产的“买方市场”还没有真正形成, 使得土地价格出现了盲目的高价或者低价。高价下, 看似国家的收益很大, 其实不然, 因为地价高会引起房价高, 而房价过高, 如果超出了消费者的消费能力, 又会抑制生产和消费。盲目的低价一般都是政策上的需求, 暴露的是政治体制与市场经济的发展不相适应。

(3) 房地产业受政府政策干预的影响。市场经济条件下, 政府出台的对市场的干预政策会影响土地的价格, 进而造成房价的波动。土地的所有权归属于国家, 政府拥有土地开发的控制权, 房地产的开发规模直接受政府控制程度的影响。另外, 政府干预政策的出台, 还可能造成房地产市场的不公平竞争, 导致滋生腐败现象, 分配不公, 国有资源流失。

(4) 房地产开发商融资渠道单一, 商业银行的监督管理机制不健全。房地产开发一般都需要大量的资金, 大部分的房地产开发商主要依靠银行贷款来维持日常的运营, 出售房屋后用收入来归还贷款, 这样, 房地产开发商就把风险转嫁给了商业银行。金融危机爆发后, 商业银行的金融监管问题提上了日程, 但是现阶段我国相关的制度还不完善, 给商业银行对房地产开发商的监管带来了较大困难。

3 解决房地产问题的对策

鉴于以上对我国房地产经济问题的分析, 应该从以下几个方面寻找解决办法。

(1) 政府应该采取措施争取实现房地产市场的供求平衡。针对我国当前房地产市场的供求失衡情况, 政府应该采取相应的措施加大金融风险监管的力度, 适当抑制地方的盲目融资行为, 通过减少房地产开发商的信贷规模来提高进入行业的门槛, 进而抑制房地产的高需求。另外, 炒房行为是造成高房价的另一个重要原因, 对此政府应该严查猛打, 采取积极的监管措施和必要的惩罚机制来打击投机行为, 力保房价的稳定。

(2) 政府应该出台有效的政策来完善房地产市场。首先, 政府应该重视房地产经济中税收的作用, 理顺各种税收政策的关系, 根据房地产市场的具体情况来制定不同的税收政策, 切实发挥税收政策的宏观调控作用。其次, 政府可以利用政府管制和市场决定双重机制来影响土地的价格, 在房地产市场过热的时候, 通过减少土地供应来减缓经济过热现象, 相应的, 房地产市场疲软的时候, 应该适当增加土地的供应量, 以此来刺激房地产经济的增长。再次, 政府应该通过制定具体的房地产产业的发展规划来完善房地产产业政策, 进一步完善房地产市场。

(3) 创新体制和制度, 促进房地产市场的公平竞争。政府应该从制度创新和体制创新入手, 一方面, 消除造成房地产市场不公平竞争的条件, 使房地产的市场机制不被扭曲, 保护国有资源的完整性, 另一方面, 调整收入格局, 使分配真正做到公平公正, 维护经济的健康发展和社会的长久稳定。

(4) 加快房地产业融资渠道的多元化发展, 加大商业银行的监督管理力度。房地产开发商除了向商业银行贷款外, 还可以积极拓宽融资渠道, 例如发行房地产股票融资, 既可以短时间内获得稳定的资金, 还降低了固定的还款日期和归还借款利息的风险。完善相关的金融监督管理制度, 使商业银行能够实质性的对房地产融资进行金融监管。

总之, 通过市场这只“看不见的手”和政府这只“看得见的手”之间的相互配合及共同调控, 房地产经济一定会走上健康的发展道路。

摘要：近几年, 房地产经济已经收到越来越多的重视, 本文论述了房地产经济对国民经济的拉动作用, 从我国房地产经济存在的问题出发, 指出了应该发挥政府的经济职能和市场对资源的配置作用, 共同促进房地产经济的健康发展。

关键词：房地产经济,问题,对策