论物业管理的前期介入

第一篇：论物业管理的前期介入

物业前期介入管理的形式

物业管理脱胎于传统的房地产管理，一直滞后于规划设计和施工建设，以致物业建成后出现布局不合理、配套不完善、管理不便、维修困难等诸多缺陷，从而引发了业主、开发商和物业管理公司之间的矛盾和纠纷。我们物业管理公司如在规划设计阶段就能提前介入，利用其丰富经验和专业知识提出切实可行的建议，使规划设计更符合业主和使用人的要求，既可赢得购房者青睐，也可为日后的物业管理铺路。

物业管理是一种针对物业的全过程的管理，它同物业的形成过程，即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。面对现代物业设计复杂、技术含量高、建设周期长和安装、施工难度大的特点，我们的物业管理一定要有超前性，即在物业的开发设计阶段就应当充分考虑建成以后的使用和管理的需求，充分利用物业管理的专业知识和丰富经验，从物业管理的运作角度为开发商提出本小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见，使本省市区的规划设计更符合使用和管理的要求。

一、前期介入

物业管理前期介入是指物业管理公司在楼盘开发的初期阶段就受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。 《 物业管理条例 》 规定，房地产开发项目在规划、设计、施工阶段就应聘请前期物业管理企业。在住宅开发日益追求环境、房型、配套设施、服务完善的今天，各种设计的细节将成为衡量楼盘品质高低的坐标。而我们物业管理前期介入的最大好处，就是物业管理公司擅于从业主的利益、需求出发去发现

问题、提出建议，从而把一般楼盘开发中容易出现的缺陷降到最低。

二、前期介入的两个重要作用

1 、完善规划设计，节省投资成本。

设计人员在进行小区规划设计时，往往较注重技术规范或技术含量，对于今后是否迎合业户使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考虑。而我们物业前期介入可完善规划设计方案，使小区布局、功能定位更趋合理。例如小区规划设计必须综合考虑到幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、设施的适宜位置，了解业户需求的物业管理公司提出的代表性建议可以起到关键性辅助作用，从而避免了开发商的不必要、无意义投资。2 、提高建造质量，提升维修管理。

工程质量不理想已是普遍现象，因为监理的职能只是负责对工程质量进行监管，是否利于管理与他们无关。而我们物业管理公司作为今后的管理者，必然会以责任心最强的姿态出现在前期介入阶段，通过现场踏勘，提供详细的资料及顾问报告，明确指出缺陷及质量问题，并提出整改意见，减少了竣工验收中的整改工作量。

此外，现代建筑物内的管线错综复杂，虽有图纸，但往往与实际情况差异较大。而物业维修除了渗漏水之外，大部分与管线有关，在前期介入阶段，我们物业管理人员就可以从图纸开始，全部参与施工过程。管线走向、改动状况也一清二楚，这样在业户报修时，维修工就可以在短时间内弄清来龙去脉，做到维修及时有效。

三、前期介入的三种形式

1 、早期以顾问形式。

规划设计阶段，由于设计人员难免会忽略物业日后使用的方便和管理的需

要，从而会对物业以后的使用和管理，造成一定的影响。这就需要我们物业管理公司在前期介入时充当顾问予以提出，并在设计时就予以修正。2 、中期以监理形式。

当物业管理公司在物业处于土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段时以监理的形式参与进来，主要是为了从管理的角度来熟悉线路、管道走向，以及对工程质量进行监督，对设备的安装进行熟悉和质量跟踪，要求其设计施工符合业主的利益、有利于以后的物业管理，以便日后更好地为业主提供服务。

3 、晚期以管家形式。

物业建设工程已基本结束，物业工程开始进行竣工验收和接管移交验收以及准备入伙和筹备开业阶段时，此时物业管理公司应以管家形式全面介入，从管理和运行的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。

四、前期介入的三个需要关注的问题

1 、关注工程建设问题。

( 1 )电气方面：应重点关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，同时应对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后管理进行确认，提出可行性整改建议，以确保物业整体统一美观，方便后期的维修、保养和管理。有的小区前期各种表具的安装未进行统一规划，以致墙上出现东一块、西一块布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子、电线，既影响物业美观，降低社区档次，又存在严重的安全隐患。为防范此类现象，我们物业管理公司就应在前期介入阶段就发挥作用，提醒建

筑商做好不同表具安装单位的组织协调工作，统一表具、管线的安装规范，从而确保物业的整体美观并杜绝安全隐患。

( 2 )消防方面：应重点对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解;同时对电系统中的风机、排烟系统的分布和工作原理进行掌握，最后还要熟悉和掌握消防监控主机的工作原理，回路的分布以及卷帘门的分布情况。

( 3 )给排水方面：应重点了解供水系统情况。各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式以及各个阀门的位置。在排水方面应了解雨水、污水、冷凝水(空调水)的走向，检查口的位置，化粪池、流泥井的位置等。

( 4 )土建施工方面：应重点了解哪些为整体混凝土施工，哪些为空心砖砌成，以方便日后住户装修时，能告之哪些墙不能拆除，墙体、天花、地面在哪些位置埋有管线，需要在打孔和装修时加以注意。

( 5 )公共水电方面：应了解由于供水、供电实行最低用量要求，故公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免计量表因使用达不到最低用量，造成用户多付费用。因此对于公共用水、用电，在规划设计时物业管理公司就应该建议尽量集中在一起，使用一块计量表。

2 、关注保洁绿化问题。

( 1 )保洁方面：应重点关注各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，我们物业管理公司在前期介入时就可建议开发商在每栋楼前设计一个内置式的、与建筑浑然一体的、可投掷袋装垃圾的垃圾箱，从而有效解决该问题。

( 2 )绿化方面：应关注绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理，是否

适宜以后长期保持相应的花期，以及各种自动浇水系统是否完善，花池的排水是否恰当。

3 、关注安全防护问题。在安全防护方面，物业管理企业应重点关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越设置是否合理，各种监控镜头的设置是否充足、合理，出入门能否有效隔离商住空间，出入口的设置是否合理，各种工程管道井是否存在安全隐患等。

目前，物业管理前期介入，面临的具体问题也较多，但从已经实施前期介入的物业项目的成功经验来看，我们物业管理的前期介入非常必要、非常有效，而且越早介入越好。相信在开发商的支持下，开发商和物业管理公司的共同努力下，前期介入工作作为物业管理的不可分割的部分，将对本小区日后的管理和发展起到不可估量的作用.

得到房开公司对我们物业公司的信任，我们高起点.高层次的管理投入清雅花园小区.

鸿福物业公司

第二篇：商业物业前期介入的要点

购物中心物业前期介入及其基础内容

物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。

1、前期准备及市场调研

在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。

2、优化项目设计

项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。

3、费用测算

在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。

4、前期综合工作

应提前进行商业管理机构(分公司或者管理处)的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。

5、保洁绿化

在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

6、安全及车场管理

办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安

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防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购， 交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全。

7、建筑本体及配套设备设施的工程管理

除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试，接收设备相关资料。

8、物业验收

参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

9、商铺进场装修

成立装修管理小组，提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接，审批业户装修设计，提供审核意见，监控装修施工过程，及时按规定提出整改要求，协助解决业户合理需求，组织验收小组，对隐蔽工程和完工业户进行验收。

10、开业准备

设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开， 协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案，并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行。

阶段前期介入工作重点

在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。

1、规划设计阶段前期介入

在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口(包括各业态客用、货用及车场等)。停车场(规模、车位数等)。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。

2、项目施工阶段前期介入

在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。

审查有关工程(包括绿化工程)的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度(定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查)。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案;发现可能存在的施工隐患;参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。

3、开业筹备阶段前期介入

在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，配合项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

通过前期介入，可以大量收集和掌握第一手资料，根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时，与社会有关部门密切联系，从而确保开业进度并圆满完成预期指标。

第三篇：一、物业管理企业前期介入的作用

由于现代化的建筑和物业具有设计复杂,高新技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要专业的物业管理企业的前期介入物业建设项目。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。从项目规划、设计开始提前介入, 从物业管理的角度参与物业建设项目的优化设计, 对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。

因为物业的设计师和设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往容易从设计技术、美观等角度考虑问题。其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中及实际操作中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

物业管理公司的前期介入，可以积极配合设计师和设计人员对各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研,参与设备、材料的选型，从而为完善物业的设计细节、更好的搞好物业经营的角度提出了一系列建议,并对项目进行补充和完善。

物业管理公司的前期介入，可以积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可以比工程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多的是放在工程进度、资金筹措和促销推广上。尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的一些细微的质量问题却经常容易忽视,而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的,通过物业管理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。

现在的物业建设,特别是高水准的现代化办公楼宇、物业建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中,粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,有时某些作业者可能会为了方便自己工作,而不是从有利于业主使用角度去安装施工,从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入驻物业,从业主的角度监督施工单位的各项工作,从物业管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的硬件条件。

此外,前期介入使物业管理企业能够对物业的每一单元逐一检查验收,并能逐步熟悉和指导物业的隐蔽工程的实施，建立工程设备档案,为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如屋面渗漏材料的使用合理性、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。若物业管理企业采取提前介入,就可以很好监督和解决此类问题。

物业管理企业提前介入可以提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管、验收工作,确保物业管理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处,造成可维

护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业整体的交付使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。

有物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使改进发现的问题,避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中,对给排水、电气照明、通信、通讯、暖通、供电、避震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护,同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。

同时,由于有了提前介入,物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数,对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下,在竣工验收合同中,发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调,确保物业建设质量,物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利,接管后即能投入使用,及时为业主提供可靠的服务。此外,物业管理前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。可以更好锻炼队伍,避免因仓促上阵而导致的不应有失误,给业主留下不好的印象。可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃,保证物业管理的服务质量才有基础。

二、上海**物业管理公司前期介入的工作内容

a、规划设计阶段的介入

在*******项目的论证阶段，我们将就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表意见并能得到物业建设单位的采纳。

1.将就整个项目的配套设施建设进行审评并提出意见和建议，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。

2.确定物业管理早期介入并明确与各方之间的沟通的渠道，制定分阶段物业管理的目标和要求。坚持“两会一单”制度，坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，从保障未来业户的利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，从而提高工程质量、降低工程成本，避免事后大量难以弥补的终生遗憾。

3.对******内智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局等根据我们实际运作中积累的丰富经验论证设计方案并提供整改的书面意见。

4.此阶段根据前期物业管理总体策划方案的思路，进行详细物业管理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等。

b、建设阶段的介入

在建设阶段，将跟踪此阶段的整个过程，召集或参与多次专题讨论会。根据物业建设的进程逐步招聘相应的部门管理人员并对招聘的物业管理人员进行培训，组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修守则和物业管理中涉及到的文件资料。并与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关执能部门协调，从而确定今后相应的管理方式和收费标准。

c、销售阶段的介入

1.在销售前，将物业管理方案整理并全面完成，将许多涉及业主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来。

2.销售前对租售员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对**内的物业管理内容和模式有统一的理解。

3.在租售现场设立专职的物业管理咨询人员，接受购房、租赁者的咨询，通过这种咨询和宣传沟通能更好的帮助物业的租售，也能使未来业主对物业管理竖立信心，增强未来业主对物业保值增值的信心。

4.为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在租售时，让已招聘到岗的部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员的规范化工作，更使得业主对物业管理的印象加深。

第四篇：物业管理公司前期介入的主要工作内容

1. 方案设计阶段的前期介入工作： 2. 设备房设计： 3. 中控室

4. 中控室和消防控制室合二为一。 5. 具备自然采光和通风。

6. 位置宜设置在小区相对居中位置。

7. 大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。

8. 地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板(低于2.6米结构顶)小区出入口数量，配套设施(如会所、幼儿园、泳池等)建造标准，丰要景观设施(如水体)大小，小区安防设施及标准等。

9. 配电室、发电机室、大型空调机房

1. 配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。 2. 不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。

3. 其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。 4. 商业配电室，冷冻站设置独市值班室。

5. 通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。 6. 配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。 7. 强、弱电水井采用通开钥匙。

8. 除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。

9. 底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。 10. 设备房墙地面

1. 地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。 2. 设备房地面均采用普通防滑地砖。

3. 有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。 4. 出入口数量确定

1. 出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。

2. 根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。 3. 车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开;如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。

4. 商业、soho 楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。

5. 形成收水口的组团大门等应设置截水沟。 6. 生活、建筑垃圾收集点确定

1. 与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。 2. 臭气排放不影响住宅和商业。

3. 露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。 4. 根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。 5. 设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。

6. 一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。 7. 围墙方式的确定

1. 围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

2. 高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。

3. 铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。 4. 实体闱端面层不使用浅色材料。 5. 不采用强度较低的围网、栅栏等。 6. 人车交通流线的确定

1. 宜采用人车分流。

2. 车行宜直接进入车库。

3. 楼栋与车库设置相连通道。

4. 配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等 1. 项目相对集中位置。

2. 独立管理，出入口单独向小区外。 3. 面向小区外、水电气单独计量。 4. 会所宜办理独立产权，商业性质。

5. 物业用房(包括：临时、过渡、永久及售场用房)的确定

1. 管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件;配置专用的装修接待室。

2. 工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。

3. 保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。

4. 过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。 5. 预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。 6. 保洁间、公共卫牛间、确定 1) 公用卫生间：

1. 高层公寓楼在-层设置。 2. 每组团设置。

3. 社区商业根据服务半径考虑。

4. 商业每层设置一组(考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置) 5. 出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。 6. 集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。 7. 保洁间：

1. 高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。 2. 花园洋房每个组团设置。 3. 别墅每组团设置。

4. 商业每层设置(考虑服务半径，以120米为宜)。 5. 社区商业根据服务半径考虑。

6. 面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。 7. 施工图设计阶段：

(一) 土建部分(只针对清水房)： 1) 车库图纸设计部分建议 1. 出入口车道

a) 长于10米坡道，设置3道截水沟(入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处)，雨量较大的地区做适当增加。

b) 木坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施;宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。

2.车库排水沟

c) 排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。 3. 管沟防返水

d) 与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。 4.

车库雨污井、提排

e) 车采用防臭井盖;提排设置超高水位报警信号到中控室(提排不能设置在业主产权范围内) f) 提排泵坑盖采用轻质材料;必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg，且应设置提升着力挂件(或孔)。 g) 深度大于1.2米的必须设计爬梯。

5. 进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。

6. 出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示;各防火分区卷帘门应设置限高标示(双行道在卷帘门两边均应设置)。

7. 关注柱网间车位布置的合理性;(净间距一般在8米左右为宜)。

8. 车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。 9. 设备房平而布置

1. 方便维修及日常保养。 2. 配电房位置不影响住宅。

3. 重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时，设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右。 4. 管井及楼层设备间

1. 管井及设备间的检修通道应设在公共区域。

2. 管井设置排水及防水(楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内)。 3. 建筑强电部分：

1) 光源选择及控制回路： 1. 光源选择及控制见附件。

2. 楼道灯具安装距地面应低于3米;

3. 公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修;

4. 红外感应开关(延时时间60～180s可调，感应距离>3米，感应角度115度) 5. 发电机电源供电范围： 1. 发电机：

h) 保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50%、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。

i) 主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。

2. UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用。 3. 应急灯盒：设备房设应急灯。

4. 发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。 5. 集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。 6. 建筑弱电部分： 7. 户内对讲门机：

1. 主干线IP到单元/单元进户为总线。 2. 信息发布功能。

3. 各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。

4. 对讲话机断线、短路断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。 5. 蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时。 6. 信号分支器具有隔离保护功能。

7. 对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。 8. 系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。 9. 户内报警：

1. 软件即时(延时≤2S)显示户内报警信息(如房号、报警类型)并声音提示。 2. 报警时弹出户内相关信息。

3. 户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。

4. 软件支持报警控制器在线检测(控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示)。 5. 软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。 6. 监控设备：

1. 摄像机实时监视(

1、

4、

9、16分割显示)，2CIF格式画质录像存储30天。 2. 能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。 3. 报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。

4. 主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。 5. 软件支持按时间、通道查询录像信息。 6.硬盘录像机宜支持全Dl录像格式。

7.

支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传。 8.

支持各类报警、实时及录像信息上传。

9.在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。

10.

围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。 11. 中控室监视器选择专业纯平监视器。 12. 周界报警：

1. 报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。

2. 围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米。

3. 软件即时(延时≤2S)显示周界报警信息(报警编号)并声音提示。 4. 报警时弹出电子地图信息。

5. 软件布撤防、旁路防区，软件并有记录。

6. 软件支持报警模块在线检测(控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示)。 7. 软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。 8. 给排水部分 1) 保洁取水点设置

1. 高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。 2. SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。 3. 写字楼每层设置。

4. 花园洋房每单元首层(或负一层)设置。 5. 别墅在环境中设置(与绿化取水点合用)。

6. 车库每层设置保洁取水点，且端柱立面应贴1.2米×1.2米的瓷砖(100米以内居中设置，大于100米的车库间距60～80米设置，管径不低于20;洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用)。

7. 水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设置保洁取水点。

8. 绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议

1. 供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63;每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米左右。

2. 给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。

3. 采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀;每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式。 4. 景观部分

1) 水体数量及体量设置

1. 水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。

2. 水容量大于25立方米应采用循环系统。大于3 0 0M3，设置水泵房、净化设备;回水管应设阀门。

3. 大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。 4. 水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。 5. 泵坑不设在水体内。

6. 采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。 7. 景观给水设计

1. 供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63。 2. 给水管分级控制。

3. 采用成品快速取水点，每50米靠路边设置;高边坡地带应采用喷灌方式;北方地区均采用自动喷灌。

4. 园区排水设计

1. 单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放。

2. 车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水(饱和水)采用盲沟或地漏形式排放。

3. 道路两边的花池必须做防水和组织排水。 4.游泳池及配套用房布置

1.

对外有经营条件，宜与会所集中设置;周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木植物。 2.

深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔。

3. 游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。 4.泳池四周设置痰槽。 5.

采用系统吸污。

6.

更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。 7. 工程建设阶段：

(一) 土建部分(只针对清水房)： 1) 商业及住宅烟道

1.竖向烟道不能直角转弯。

2.

烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米。 3.

顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。

4.经过住宅卧室、客厅等功能房间时，应具有隔热、防漏烟功能。

5. 商业烟道不宜设置在共墙上;宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向截面大的烟道汇集排放。

6. 洋房、别墅均设置排烟道。 7. 空调机安装位置

1. 空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。

2.装饰百叶正投影间距宜不低于lOcm。(采用其他形式百叶要利于室外机散热排风)

3. 空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统(应能收纳冬夏季排放的冷凝水)，空调机位设置地漏，空调搁板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。 4. 空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机位同宽。

5. 空调机位设计时应考虑在自有使用权范围内出入安装。(增加的侧回风百叶设置为可开启的活动门，方便安装和维修)

6. 上海地区靠近公共通道的外机位必须距地2.2米设置。

7.

分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体，满足空调外机墙面安装的强度。

8.

连接内外机的冷媒管长度控制在3米内，最大不得超过4米;(杭州地区必须控制在3米内) 9. 户式中央空调：

a) 室外主机宜选择顶排风式的机型，避免侧排风对植物和相邻住户的影响;结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留预埋。 b) 室外机位必须设置排水接口。 c) 预留主机安装时的运输通道。

d) 交付标准安装到位的空调系统，控制器安装在室内。 10. 建筑强电部分：

1) 维修、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量

1. 维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220V 16A五孔检修插座;主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量大小应根据位置优势来确定，一般为380V 10~30kw。

2.公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内;围墙照明线缆敷设及转线井不宜设置在围墙外。

3. 公用电缆井不能面向商铺内开门。

4. 计量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制作。 5. 建筑光彩照明

1. l、光彩照明安装位置及方式、容量、控制回路、灯具样式及对客户影响的建议 2.

2、光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上，利于维护。 3. 建筑弱电部分：

1) 安保人员巡更系统安装：

1. 软件实时显示巡更计划执行情况，正常、未到巡更记录(在线巡更)。 2. 巡更计划(巡更路线、巡更点、时间可灵活组合)编辑。

3. 软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名或代号等数据。超时、漏点等非正常信号语音或声光提示，并自动调出非正常信息。

4. 软件支持在线巡更点在线检测(巡更点故障软件即时文字、语音提示)。 5. 软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。 6. 车管系统安装：

1.软件实时显示车辆进出信息及图片。

2. 住宅临时卡由人工收/发卡，出场时固定卡自动开闸，临时卡确认后手动开闸。

3. 商业车库设集中收费亭及收费电脑，带司机进出场图像抓拍功能，进口自动取卡、出口自动吞卡。

4. 系统具有语音提示、LED显示、人工图像对比功能。 5.道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带准确平衡系统。 6.

出入口有防砸车装置。

7.道闸起杆到启杆完毕≤2S，刷卡到启杆完毕≤4S。 8.

一卡一车，防重入功能。 9.

终端机支持信息处理功能。

10. 商业采用IC卡，住宅卡片采用EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配1张/户，别墅2张/户。

11. 门禁系统安装： 1. 车管门禁一卡通。

2. 软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息。

3. 对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收，录入和删除，以及查询持卡人的相关资料。 4. 卡片采用IC、EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配2张/户，别墅3张/户(可采用10CM近距离卡)。 5. 背景音乐系统安装：

1. 能播放CD、MP3等格式的音乐。

2.调节各分区音量并监听，声音清晰、通透，但不吵人。 3. 给排水部分

1) 消防末端试水装置、阀门位置

1. 消防末端放水阀应设在公区有排水的位置。

2. 信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域。 3. 下沉式花园的排水方式建议 1. 设置有组织排水。

2. 采用提排排水时，提排井应设在公共区域，设置超高水位报警信号到中控室。 3. 暖通部分

1) 户式中央空调室外机安装位置

1. 安装基座与住宅结构分离，避免共振。 2. 应选择在隐蔽区域，避免安装在阳台。 3. 天然气管网安装及预留预埋

1. 餐饮商铺天然气调压箱至商铺内的管道安装完成。

2. 住宅区的调压箱设置在公共区域，不设置在业主私家花园内。 3. 保安宿舍、游泳池、会所设置天燃气表，并配置燃气锅炉。 4. 管道保温材料

1. 空调风管及吊顶内的排烟管采用离心玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采用橡塑保温。 2. 屋面上的冷却水管采用橡塑保温，同时用镀锌板做外防护。

3. 柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采用复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温后用镀锌板做外防护。 4. 景观部分

1) 景观围墙样式(高度及防攀爬)

1. 围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。

铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低丁3mm，顶部有矛尖。 实体围墙面层不使用浅色材料。 康体娱乐设施

独立设置的网球、篮球等有安全风险的运动项目，须有效安全防护措施。 设施于景观中的健身娱乐设施，按每200米半径范围内设置一组且不影响景观和业主的私密性;地面设置安全地胶，与园区的通道之间用丁步石连接;安装牢固且入土埋设的构件应做防腐处理;应设置器材使用须知告示牌。 3. 硬景铺装

1. 石材选择：耐脏、防滑

2. 花台等外表面材料：不宜采用涂料或浅色涂料

3. 车道及露天停车场：宜采用沥青路面，如采用砖铺贴，砖厚度不低于5CM。 4. 软景内有人员经过的位置：设汀步石。 5. 公区设施设备

1. 位置要求：非业主使用的设备设施(如公区水表、车库通风井、天然气调压箱、配电箱等)或室外消防栓不能安装在业主产权范围内。 2. 项目检查及验收阶段：

(一) 土建部分验收(只针对清水房)： 1) 房间几何尺寸检查

1. 天棚是否平整，误差是否在规范要求内。

2. 墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大小头。 3. 地面水平度检查是否符合规范要求。 4. 墙面空鼓裂纹检查

1. 墙面空鼓情况检查，并进行修补。

2. 裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进行修补。 3. 门窗安装及成品保护情况检查

1. 检查门窗安装情况，开闭是否平顺，及时调节。

2. 门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，如果超过规范，需进行更换。 3. 门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需及时进行返厂。 4. 强电安装部分验收

1) 强电配电箱安装情况检查

1. 配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路情况。 2. 配电箱开关排布是否美观，整齐。 3. 各房间强电安装检查

1. 各房间强电是否贯通，强电穿墙和穿管情况是否规范。 2. 插座是否安装美观，电路是否通畅。 3. 弱电安装部分验收 1) 弱电配电箱情况检查

1. 弱电配电箱安装位置是否合适，安装是否稳固，有无破损。 2. 弱电项目是否齐全，电话、网络、电视等有无漏接。 3. 户内对讲和安防设备情况检查

1. 户内对讲设备是否安装到位，包括位置是否合适，工作是否正常， 有无破损。 2. 红外感测探头(如有)安装位置是否合适，工作是否正常。 3. 紧急报警按钮是否配置到位。 4. 给排水部分验收 1) 蓄水试验及防水测试

1. 卫生间15天以上蓄水试验，保证卫生间无渗漏。 2. 厨房、阳台等部分局部防水是否处理到位。

3. 外端防水测试，重点关注窗框等是否有渗水情况。 4. 给水管道安装情况

1. 给水管道安装是否整齐、美观，管道位置有无挡住其他功能设备。

2. 3. 4. 5. 1. 2.

2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1) 1. 2. 3. 1. 2. 3. 1) 1. 2. 3. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 管道接头是否整齐，有无渗漏。

入户总阀安装情况检查管道压力测试，有无渗漏等。 落水管道安装情况

地漏安装是否到位，落水是否通畅，重点检查有无建筑垃圾。

落水管道安装位置是否合理，尤其是厨房落水管道安装位置是否合适。 空调预留冷凝水管安装是否合适。 暖通部分验收

天然气管道安装情况

天然气管道安装密闭情况是否到位，有无泄漏，是否有必要的保护措施。

燃气表安装位置是否合适，安装是否规范，是否运转正常，燃气表原始读数记录。 采暖设备安装情况(如有)

暖气安装情况，是否有漏水情况，水路是否通畅。 地采暖安装情况，有无渗漏，保护措施是否到位。 景观部分验收 硬景部分验收

小区道路铺装路面是否平整，道路排水施工是否完整。

石材部分安装情况检查，石材挂接，拼缝是否符合规范，有无做防水。 软景部分验收

植物种植有无遮挡户内光线。 植物保活措施是否到位。 绿植搭配和优化建议。 景观水体部分验收

水体循环泵安装情况检查，能否正常工作。 水体防水施工是否到位，有无渗水情况。 水体有无返碱情况。 导示系统检查

导示标牌是否清楚，能否保证业主找到相应线路。 导示牌安装是否到位，有无损坏等。

第五篇：物业管理前期介入

浅谈物业管理的前期介入

(发表于《中国住宅设施》、《首都房地产》)

众所周知，房地产开发的市场机制一般由生产、流通、消费三个基本环节组成，而物业管理是房地产消费环节的主要活动。因此，人们习惯地将物业管理称为房地产开发的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽视，在工作程序上也往往跻身于后排的位置。更有甚者，开发商在前期工作中根本未顾及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失误，往往导致后期纠纷的产生，不但给物业管理带来极大不便，处置稍有不当，还会损伤开发商的信誉和利益。

实际上，物业管理是房地产开发的延续和完善，是房地产开发的最后一道关口，在房地产开发的全过程中起着重要的作用。随着房地产市场的日趋成熟，消费者不仅关注开发商的品牌、地段的繁华与便利程度、房屋的性能及价格，还越来越重视入住后的物业管理。

笔者在房地产及物业管理行业工作多年，深切地认识到，物业管理提前介入房地产开发活动，已成为市场的必然。

一、物业前期介入的必要性

打开报章、浏览网页,纠纷、纠纷、还是纠纷…… 纠纷，已成为房地产市场见怪不怪的一道特殊风景。

我们的客户怎么了?我们的开发商怎么了?我们的物业公司怎么了?“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，面对接二连三的纠纷，当事者往往是一头雾水。这时，通过第三只眼睛来看问题，常常会透过表象而现其本质。

第三只眼睛看问题，就是站在不同的角度对事物进行冷静的观察和辨析。在讨论物业前期介入问题之前，我们先请看下面的三个案例：

案例一：在北方地区的砖混结构多层住宅中，经常会出现因温差变化引起的温度裂缝，严重者可裂透墙体，尤以顶层为甚。裂缝的出现，常常令业主深感疑虑和担心，进而引发一系列复杂的纠纷。在甲小区处理类似问题的过程中，物业人员曾走访过一些专门处理工程裂缝的资深专家，并从中学到了如何预防裂缝的宝贵经验。在甲小区二期工程的前期设计时，就此类问题，物业人员曾主动向开发商提出了具体的预防性建议。可惜的是，该开发商习惯地认为物业人员不是专业的工程技术人员，在工程专业问题上不如设计师，对物业的意见重视不足，而是采取了设计师提出的只在墙体及窗口部位增加钢筋砼的做法。结果工程完工还不到一年时间，顶层温差裂缝就普遍出现，成为开发商和物业公司不得不面对的头疼问题。

案例二：在乙小区的施工中，销售人员及物业人员无意中发现各户卫生间内没有暖气，于是赶紧找开发商交涉。而开发商过分依赖工程技术人员，坚持认为通过热工计算，卫生间内可以不安装暖气，对物业人员的合理化建议没有采纳。结果乙小区竣工三年以来，卫生间没有暖气始终是业主投诉的热点之一，甚至个别业主因此拒缴供暖费，给小区物业管理及开发商的形象造成了一定的影响。

案例三：丙小区竣工后，在进行物业接管验收时，物业人员发现该小区的围墙低矮，不利于安全防范，于是提出了加高围墙的要求。开发商错误地认为物业人员小题大做，没有立即采取整改措施。但时间不长，就发生了窃贼翻墙而入的事件，小区居民意见很大，纷纷抗议，开发商这才“亡羊补牢”。

上述三个案例，已从前期规划设计、建筑施工、后期接管验收三个不同的阶段，印证了物业管理提前介入房地产开发活动的必要性。物业管理专业人士介入房地产开发活动的时间越早，就越有可能更多地规避一些不应发生的失误，最大可能的减少后期不必要的纠纷。

无庸否认，在众多的房地产纠纷中，的确有个别物业服务不到位的，也有个别业主行为过激无理取闹的，但更多的纠纷是因规划的不合理、设计的失误、施工的缺陷等等前期遗留问题所致。

开发商聘请的设计单位、施工队伍也许是十分优秀的，设计师、工程师也许是十分尽职的，但再优秀的技术人员也有他一定的局限性。稍有经济学常识的人都知道，在市场经济中，需求决定市场，市场决定一切。而所谓需求，是客户内心对所需商品和服务一种心理上的诉求，不经常地、深入地和客户接触，任何人也很难真正地了解其心理。

物业管理人员每天面对的广大的购房客户，处理的是客户形形色色的投诉和方方面面的问题，最了解客户想什么?需要什么?也最了解客户的家中经常出现那些使用功能和质量方面的问题?

物业管理如能早期介入房地产开发活动，可在前期工作中充分吸收客户的意见，弥补技术人员的局限和不足，有效地避免常见错误的重演，使开发产品的品质更符合市场的需求。

概言之，物业早期介入，具有如下作用： 有利于优化设计，完善规划设计细节; 有利于提高工程质量;

有利于保证物业的使用功能;

加强对物业的全面了解，便于后期管理服务。

二、物业管理前期介入的时机与阶段

既然物业管理在房地产开发活动的前期介入十分必要，那么，物业管理究竟在什么时机或说在房地产开发的哪个阶段介入最为适当呢?

因物业管理在我国起步较晚，而最早又是房地产的附属产业，所以，物业管理的介入时机也有一个逐步发展、逐步提前的过程。

最开始的模式，物业管理往往是在业主入住前才匆匆介入。开发商完成征地、拆迁、规划设计、建筑施工、竣工验收、销售出租等一系列前期工作后，在业主办理入住手续之前，才将建成的物业移交物业公司。此时，木已成舟，物业介入后即便发现不如人意的地方，也为时已晚，不可能再做大的改动，只能维持现状。在此境况下，物业管理的主要工作之一往往是为开发商处理遗留问题。、

随着房地产业的发展与成熟，人们对物业管理工作日趋重视，物业管理的介入阶段逐步前移至房地产销售阶段。政府有关规章(京国土房管物[2003]1060号文件)也明文规定：“建设单位销售物业时，应将前期物业服务合同中的物业管理服务内容和质量要求、服务费用和收费方式作为房屋买卖合同的内容。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”物业管理此时介入，可对销售人员进行一些必要的物业服务专业知识培训和指导，避免在销售中经常出现的乱承诺、虚假承诺现象，减少业主入住后的纠纷。但在房地产销售阶段，工程施工也往往进行到了一定程度，一些前期的隐患已然无法避免。

在工程建筑施工阶段，有些开发商的习惯作法是聘请一家较好的监理公司，再派驻几个好的工程技术人员即可，往往认为物业管理人员不是专业的施工技术人员，对物业管理在施工阶段介入认识不足。

其实，施工技术人员更多关注的是照图施工，而一个项目在竣工交付使用后的几十年甚至上百年的漫长过程中，只有业主和物业管理企业来直接面对有可能出现的各种问题。物业管理人员在长期的工作实践中，对各种质量问题有着更直观、更深刻的了解，他们更关注使用功能方面的问题，而绝非仅仅是表面的垂直平整度。

物业管理在工程建筑施工阶段介入，无疑为开发商的质量控制增加了一份力量，使工程质量多了一份保障，可最大程度地防止一些质量通病的出现。

随着房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多有远见的开发商已不再止步于请物业管理人员介入施工管理，而是将物业管理的介入时机提前至了前期规划设计阶段。规划设计是一个项目的灵魂和前提，对项目建成后是否完整、舒适、宜居、合理有着先天性的制约作用。一般的设计人员往往习惯于从技术角度考虑问题，而对以后的管理和使用问题却很难完全预料和估计。物业管理专业人员此时介入，可从业主、使用人和管理者的角度，针对日常使用管理中容易发生的实际问题，提出合理化建议，完善设计细节，进一步优化设计方案，从源头上减少项目的“先天性疾病”。

近年来，又有专家提出了“超前介入”的说法。所谓超前介入，源自于超前意识。一些优秀的开发商为提高自己产品的竞争力，从高起点起步，充分考虑人们对居住环境和房屋产品的不断变化的更高需求，在房地产项目的可行性研究和策划阶段，就预先考虑到以后的物业管理问题，请物业管理专业人士对项目论证发表意见，提出建议。

物业管理提前介入房地产开发活动，已成为业内的共识，而且介入时机越早越好。介入越早，就越能提高产品的品质;介入越早，越能赢得市场。

三、物业管理前期介入应注意的问题

物业管理前期介入，主要是发挥物业管理专业人员的经验和特长，弥补房地产开发前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物业管理活动。想做好物业管理的前期介入工作，就应注意以下几个问题：

(一)加强业务学习和积累，不断提高物业管理人员的自身素质。物业管理工作，涉及规划设计、建筑施工、法律等不同领域的专业知识。在日常工作中，必须加强自身的业务学习，不断用知识来充实自己。工作中遇到疑难问题，应当及时向有关专家请教。对平时常见的质量、使用功能问题，要分析其产生的原因、预防和处理的方法。只有做到“打铁先须自身硬”，才能在前期介入的过程中发挥应有的作用。

(二)了解业主的呼声，虚心向业主学习。我们直接的服务对象就是广大的业主，没有人比我们更具深入接触业主的先天优势。业主可以不懂建筑学，但他们做为房地产产品的最终使用者，往往比专家更深知产品的优缺点，更了解产品应该改进的方向。业主是最好的老师，只有不断深入地听取业主的意见和呼声，并将其条理化、系统化，在前期介入的过程中，才能真正站在业主的角度用第三只眼睛来观察问题、分析问题、解决问题。

(三)调整好自己的心态，摆正自己的位置。物业前期介入，只是在房地产开发活动的前期进行参与，应该说是一种参谋的角色。在实际工作中，要想当好参谋，首先要协调好同各个部门的工作关系，不要越俎代庖，更不能搞越权指挥。但搞好关系，不是不谈问题。对前期发现的有可能影响后期使用、管理的问题，应及时找有关人员交涉，要据理力陈，切实发挥物业前期介入的作用。

(四)抓住重点，保证使用功能。物业管理前期介入，重点要确保开发产品的使用功能和质量。物业管理人员应根据以往的经验和日后使用、管理的需要，对诸如配套设施的完善、水电气暖的供应、安防系统的布局、质量通病的预防等，有针对性的提出意见和建议。

(五)加强对项目的全面了解，为后期接管做好准备。在物业管理前期介入的过程中，物业管理人员应尽可能全面地收集相关资料，如图纸发生变更、增减，特别是管线的节点、走向与图纸标注不一致时，更应做好详细的记录。如能对项目的土建、水电、供暖等各种情况了如指掌，就会给后期的物业管理工作带来便利，既能提高物业管理企业的工作效率和工作质量，也能提高业主的满意度。

物业管理的前期介入，是市场的选择，更是新观念对旧观念的撞击。所谓以人为本，关键是以产品的使用者(业主)为中心。通过物业管理在房地产开发活动中的前期介入，必将使房地产开发行为日趋规范，使房地产开发产品日益符合广大业主的需求。