万科房地产公司物业管理前期介入工作指引

万科房地产公司物业管理前期介入工作指引（精选7篇）

篇1：万科房地产公司物业管理前期介入工作指引

万科物业管理前期介入工作指引

（三）14新材料、新技术

a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。

b)试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。

c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

.15管理成本测算

a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。

b)管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。

.16与相似典型项目的比较

a)相似点/

5b)差异点

c)优势

d)劣势

e)改进建议

5.3规划设计评估的程序：

地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。

物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

5.4 此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相关业务操作指引》原则执行。若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见，责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。

6.营销策划阶段介入

6.1营销策划介入程序与内容

物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见《物业管理方案策划指引》。

《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见《物业管理方案策划指引》。

《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务协议》。

物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。

篇2：万科房地产公司物业管理前期介入工作指引

第一章

总则

第一条 为进一步规范地产公司移交物业流程，物业公司规范化前期介入、明确各部门职责，提升交付楼盘质量，特制订本办法。

第二章

装修工作面验收管理

第二条 合同交楼10个月前（不含冬歇期），地产公司工程部组织工程技术部、装修单位、监察部等成立联合验收小组，物业公司参与（视介入程度，物业公司是否参加验收小组组建）。

第三条 联合验收小组分为若干小组，须按《工作面验收合格标准》（附件一）逐栋逐层逐户进行验收，验收期间须每天填报《住宅装修工作面验收问题表》（附件二）。

第四条验收完成后48小时内由工程部负责人主持召开专题会议制定整改计划，限期一个月内整改完成；会后24小时内由招投标部负责将验收问题及整改计划送达主体单位高层。

第五条 整改完成后，原验收小组以栋为单位进行复验。重大问题100%整改完成，一般问题至少80%整改完成才达到合格条件，复验不合格的，继续整改至验收合格，合格后至少以层为单位办理装修工作面移交手续。

第六条 对验收合格的楼栋，工程部可提出工程进度款追加支付申请，报地产公司总经理审批后执行。（此条为提高主体单位配合积极性设立）

第三章

分户验收与楼宇接管

第七条 合同交楼3个月前，地产公司工程部组织工程技术部、营销部、监察部、物业公司、装修单位等单位成立联合验收小组。

第八条 联合验收小组分为若干小组，逐栋逐层逐户进行验收，验收期间每天填报《分户验收检查表》（附件三）。

第九条 验收完成后48小时内由工程部负责人主持召开专题会议制定整改计划，限期一个月内整改完成；会后24小时内由招投标部负责将验收表问题整改计划送达装修单位高层。

第十条 整改完成后，原验收小组逐户复验，复验合格的，由物业公司上报物业公司总经理审批同意后，物业公司以户为单位接管钥匙，并承担维保修责任。维保修费用按装修总造价的0.5%包干，由地产公司从装修单位质保金中转扣给地区物业公司。复验依然存在《物业分户验收重点问题检查标准》（附件四）所述问题的，物业公司不予接管，由工程部督促施工单位继续整改直至合格。

合同交楼前15天，工程部认为房屋已整改合格，而物业公司认定不合格不予接收的，可由工程部提出《移交物业申请表》（附件五），经管理及监察中心审核后，报集团常务副总裁审批，由物业公司按批示办理。

属集团判定合格移交物业的，维保修费用按装修总造价的0.5%转扣，不足部分再据实转扣。

第十一条 物业公司接管后，入户门以内的成品保护由物业公司负责，维保修大队按精品标准持续对存在问题进行整改；入户门外侧及公共区域成品保护由装修单位负责。

第十二条 物业服务中心委托外委保洁单位/自有保洁负责初开荒后的保洁。第十三条 物业服务中心须安排专人定期巡查，做好房屋保养工作，发现问题及时整改。

第四章

附则

第十四条地产公司工程部必须在交楼后三个月内，将经地区物业公司承接查验合格的全部公共设施移交物业，提供相关施工单位的设计施工资料、维保修文件，安排技术交底。

第十五条 本办法自发文之日起执行，凡与本办法不一致的，以本办法为准。

附件一：《装修工作面验收合格标准》 附件二：《住宅装修工作面验收问题表》 附件三：《分户验收检查表》

篇3：万科房地产公司物业管理前期介入工作指引

精装修的水、电点位要有详细的、精确的定位, 并且与施工现场的实际情况一致, 还要考虑到设备的实际情况, 比如坐便设备的水点位和电点位的位置, 热水器电源插座的位置, 卫生间坐便下水的点位, 地漏的点位, 这些关键性的点位, 一旦不精确都会导致大量的返工整改, 造成成本的浪费。

2 土建墙体砌筑及预留门、窗、玄关柜体等孔洞图纸定位

精装修室内所有墙体砌筑, 门、窗、玄关柜体孔洞的预留必须按着精装修的图纸施工, 精装修图纸必须非常严谨细致精确, 尤其室内门洞预留, 一定要考虑到门的安装节点尺寸, 考虑门套线的尺寸, 否则会导致门洞过小而成品门无法安装, 窗洞口预留尺寸也非常重要, 尤其是卫生间和厨房, 都涉及到与瓷砖收口的问题。精装修图纸中的墙体砌筑, 门、窗孔洞的预留的图纸除了要精确之外, 还要考虑到建筑结构, 比如柱子随着楼层的增高而缩径。户型墙体砌筑图纸设计, 必须要求同一户型在不同的楼层内房间的尺寸尽量保持一样, 否则, 将来业主发现自己家的尺寸不同, 而进行投诉, 由于精装修是工厂式生产现场组装, 要求同一户型内所有的柜体尽量保持相同的尺寸规格, 有利于安装管理和节约成本。

3 消防设施及空调预留空洞图纸定位

在精装修前期图纸设计时, 一定要考虑预留空洞与建筑主体结构的关系, 比如预留空洞位置与梁位置冲突, 与外立面造型冲突等等, 在点位设计的时候一定要考虑到它的合理性、功能性, 否则所有孔洞预留好了之后再调整, 会造成成本浪费。在精装修施工中, 由于孔洞都是土建预留, 在样板间施工之前部分孔洞都已经预留完毕, 如果在做样板间的过程中再调整设备位置, 一定会导致部分孔洞位置改变。建议, 在精装修前期设计阶段, 如果没有把握精确定位, 孔洞由装饰公司后期施工, 避免改造, 点位预留时要充分考虑室内精装修功能定位和外立面的关系, 避免相互冲突。

4 图纸会审

在精装修开工之前, 地产公司要组织设计单位和施工单位, 进行施工图纸会审工作, 各个相关单位及相关专业的工程师要针对图纸, 进行全面的细致的检查, 把有问题的部位提出来, 并且解决, 达成一致意见, 从而减少问题的发生率。建议精装修管理者, 不仅仅会管理, 更要精通设计, 深度掌握施工工艺技术, 否则很难把握住设计的风格和理念, 同时也会导致很多质量通病的发生。

5 材料样板的对接

精装修设计阶段, 材料样板的审核与确定, 装修材料的选择标准, 尽量选择易修复的、易购买的、易运输的材料, 还要防火、防腐、低碳、环保。材料样板要齐全, 尤其是要有隐蔽工程的材料, 规格尺寸要达到规范要求, 比如轻钢龙骨和木龙骨的规格、厚度的要求, 理石的厚度要求等等, 重要材料, 必须提供完整的样板, 材料样板一旦确认, 任何单位不得擅自更改。

6 精装修管理合同制定

在精装修管理合同中, 合同中主要有土建界面交接的标准, 施工界面的划分, 安全文明施工的要求, 成品保护的要求, 质量的要求, 施工工艺的标准及验收标准, 关键材料的截面尺寸的要求, 以及施工单位提供的施工组织设计方案, 奖罚制度等等, 同时要求装饰公司上交一定数量的质量保证金、安全文明施工保证金、成品保护保证金作为地产公司管理和制约的有力保障。

7 主材厂家考察

在精装修施工开始前期, 精装修所涉及到的主要材料或成品柜体, 地产公司和装饰公司一起对其生产厂家进行考察, 主要考察它的生产能力、加工能力、安装能力以及原材料的质量, 都必须达到工程质量的要求和进度要求, 严禁没有生产能力的小厂家介入, 尽量不要在施工过程中替换厂家, 否则会影响质量和进度, 所以前期厂家考察很主要, 到了后期, 外协厂家的配合很主要, 它直接决定着整个工程质量和进度, 并且它很难被控制的。

8 精装修进场的前期准备工作

8.1 精装修进场的时间节点

精装修进场的时间, 最佳时间节点:主体大楼外立面施工完毕, 户外门窗封闭, 外阳台施工完毕, 室内墙体砌筑抹灰完毕, 地面浇注完毕, 主体施工单位及配套施工单位撤出场地, 把所有的工作面都移交给装修公司, 这是个非常理想化的时间节点。随着市场的热烈竞争, 这就要求一个项目的实施必须要快节奏, 精装修必须提前进入场地, 精装修进场的时间节点是:在主体封顶后, 室内墙体砌筑与抹灰完毕, 地面浇注完成, 进场后主要施工作业面是:水路及电路施工、卫生间墙体砌筑抹灰、下水管道封闭砌筑抹灰、卫生间及厨房瓷砖粘贴施工、吊顶及隔墙基层施工等等, 这个阶段为精装修的前期施工阶段, 与主体施工单位及配套施工单位存在大量的交叉作业;当精装修进入中期面层施工阶段的前期, 要求户外门窗必须封闭, 在精装修中期面层施工阶段的后期, 要求主体外立面施工完毕, 外墙脚手架拆除完毕, 户外阳台施工完毕, 精装修与土建及外围施工单位的交叉作业完毕或接近尾声;精装修后期成品安装阶段, 要求精装修与土建及外围施工单位没有交叉作业, 这样方便成品保护。在北方精装修最佳的施工时期是春季和秋季, 最难控制的施工阶段是冬季, 过了十二月份, 施工人员都忙于返乡, 这个时期的施工人力资源最难控制, 所以在装修的黄金时节, 所有的施工单位要同心协力, 互相配合, 保证整个项目如期完成。

8.2 精装修与土建界面交接标准及施工作业界面划分确定

土建与精装修界面交接的标准, 无论是主体施工单位还是装饰公司都按着相同的标准执行, 明确自己的责任与义务, 杜绝多方施工单位因为责任不清楚而互相扯皮, 由于土建施工单位很难达到精装修的基础要求, 装饰公司与地产之间最大的问题之一, 就是土建整改, 在成本核算时给装饰公司一定的整改费用。

8.3 临时用水、电、垂直运输、工人暂住的管理

篇4：万科房地产公司物业管理前期介入工作指引

1.方案设计阶段的前期介入工作： 2.设备房设计： 3.中控室

4.中控室和消防控制室合二为一。5.具备自然采光和通风。

6.位置宜设置在小区相对居中位置。

7.大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。

8.地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。

9.配电室、发电机室、大型空调机房

1.配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。2.不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。

3.其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。4.商业配电室，冷冻站设置独市值班室。

5.通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。6.配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。7.强、弱电水井采用通开钥匙。

8.除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。

9.底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。10.设备房墙地面

1.地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。2.设备房地面均采用普通防滑地砖。

3.有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。4.出入口数量确定

1.出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。

2.根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。3.车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。

4.商业、soho 楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。

5.形成收水口的组团大门等应设置截水沟。6.生活、建筑垃圾收集点确定

1.与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。2.臭气排放不影响住宅和商业。

3.露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。4.根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。5.设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。

6.一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。7.围墙方式的确定

1.围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

2.高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。

3.铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。4.实体闱端面层不使用浅色材料。5.不采用强度较低的围网、栅栏等。6.人车交通流线的确定

1.宜采用人车分流。

2.车行宜直接进入车库。

3.楼栋与车库设置相连通道。

4.配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等 1.项目相对集中位置。

2.独立管理，出入口单独向小区外。3.面向小区外、水电气单独计量。4.会所宜办理独立产权，商业性质。

5.物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定

1.管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室。

2.工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。

3.保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。

4.过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。5.预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。6.保洁间、公共卫牛间、确定 1)公用卫生间：

1.高层公寓楼在-层设置。2.每组团设置。

3.社区商业根据服务半径考虑。

4.商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）5.出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。6.集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。7.保洁间：

1.高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。2.花园洋房每个组团设置。3.别墅每组团设置。

4.商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。5.社区商业根据服务半径考虑。

6.面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。7.施工图设计阶段：

(一)土建部分（只针对清水房）： 1)车库图纸设计部分建议 1.出入口车道

a)长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。

b)木坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。

2.车库排水沟

c)排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。3.管沟防返水

d)与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。4.车库雨污井、提排

e)车采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权范围内）f)提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）。g)深度大于1.2米的必须设计爬梯。

5.进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。

6.出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）。

7.关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）。

8.车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。9.设备房平而布置

1.方便维修及日常保养。2.配电房位置不影响住宅。

3.重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时，设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右。4.管井及楼层设备间

1.管井及设备间的检修通道应设在公共区域。

2.管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内）。3.建筑强电部分：

1)光源选择及控制回路： 1.光源选择及控制见附件。

2.楼道灯具安装距地面应低于3米；

3.公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；

4.红外感应开关（延时时间60～180s可调，感应距离>3米，感应角度115度）5.发电机电源供电范围： 1.发电机：

h)保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50%、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。

i)主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。

2.UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用。3.应急灯盒：设备房设应急灯。

4.发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。5.集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。6.建筑弱电部分： 7.户内对讲门机：

1.主干线IP到单元／单元进户为总线。2.信息发布功能。

3.各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。

4.对讲话机断线、短路＼断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。5.蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时。6.信号分支器具有隔离保护功能。

7.对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。8.系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。9.户内报警：

1.软件即时（延时≤2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。2.报警时弹出户内相关信息。

3.户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。

4.软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。5.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。6.监控设备：

1.摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天。2.能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。3.报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。

4.主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。5.软件支持按时间、通道查询录像信息。6.硬盘录像机宜支持全Dl录像格式。

7.支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传。8.支持各类报警、实时及录像信息上传。

9.在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。

10.围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。11.中控室监视器选择专业纯平监视器。12.周界报警：

1.报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。

2.围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米。

3.软件即时（延时≤2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示。4.报警时弹出电子地图信息。

5.软件布＼撤防、旁路防区，软件并有记录。

6.软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。7.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。8.给排水部分 1)保洁取水点设置

1.高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。2.SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。3.写字楼每层设置。

4.花园洋房每单元首层（或负一层）设置。5.别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）。

6.车库每层设置保洁取水点，且端柱立面应贴1.2米×1.2米的瓷砖（100米以内居中设置，大于100米的车库间距60～80米设置，管径不低于20；洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用）。

7.水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设置保洁取水点。

8.绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议

1.供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63;每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米左右。

2.给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。

3.采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式。4.景观部分

1)水体数量及体量设置

1.水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。

2.水容量大于25立方米应采用循环系统。大于3 0 0M3，设置水泵房、净化设备；回水管应设阀门。

3.大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4.水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。5.泵坑不设在水体内。

6.采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。7.景观给水设计

1.供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63。2.给水管分级控制。

3.采用成品快速取水点，每50米靠路边设置；高边坡地带应采用喷灌方式；北方地区均采用自动喷灌。

4.园区排水设计

1.单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放。

2.车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水（饱和水）采用盲沟或地漏形式排放。

3.道路两边的花池必须做防水和组织排水。4.游泳池及配套用房布置

1.对外有经营条件，宜与会所集中设置；周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木植物。2.深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔。

3.游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4.泳池四周设置痰槽。5.采用系统吸污。

6.更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。7.工程建设阶段：

(一)土建部分（只针对清水房）： 1)商业及住宅烟道

1.竖向烟道不能直角转弯。

2.烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米。3.顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。

4.经过住宅卧室、客厅等功能房间时，应具有隔热、防漏烟功能。

5.商业烟道不宜设置在共墙上；宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向截面大的烟道汇集排放。

6.洋房、别墅均设置排烟道。7.空调机安装位置

1.空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。

2.装饰百叶正投影间距宜不低于lOcm。（采用其他形式百叶要利于室外机散热排风）

3.空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬夏季排放的冷凝水），空调机位设置地漏，空调搁板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。4.空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机位同宽。

5.空调机位设计时应考虑在自有使用权范围内出入安装。（增加的侧回风百叶设置为可开启的活动门，方便安装和维修）

6.上海地区靠近公共通道的外机位必须距地2.2米设置。

7.分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体，满足空调外机墙面安装的强度。

8.连接内外机的冷媒管长度控制在3米内，最大不得超过4米；（杭州地区必须控制在3米内）9.户式中央空调：

a)室外主机宜选择顶排风式的机型，避免侧排风对植物和相邻住户的影响；结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留预埋。b)室外机位必须设置排水接口。c)预留主机安装时的运输通道。

d)交付标准安装到位的空调系统，控制器安装在室内。10.建筑强电部分：

1)维修、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量

1.维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220V 16A五孔检修插座；主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量大小应根据位置优势来确定，一般为380V 10~30kw。

2.公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内；围墙照明线缆敷设及转线井不宜设置在围墙外。

3.公用电缆井不能面向商铺内开门。

4.计量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制作。5.建筑光彩照明

1.l、光彩照明安装位置及方式、容量、控制回路、灯具样式及对客户影响的建议 2.2、光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上，利于维护。3.建筑弱电部分：

1)安保人员巡更系统安装：

1.软件实时显示巡更计划执行情况，正常、未到巡更记录（在线巡更）。2.巡更计划（巡更路线、巡更点、时间可灵活组合）编辑。

3.软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名或代号等数据。超时、漏点等非正常信号语音或声光提示，并自动调出非正常信息。

4.软件支持在线巡更点在线检测（巡更点故障软件即时文字、语音提示）。5.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。6.车管系统安装：

1.软件实时显示车辆进出信息及图片。

2.住宅临时卡由人工收／发卡，出场时固定卡自动开闸，临时卡确认后手动开闸。

3.商业车库设集中收费亭及收费电脑，带司机进出场图像抓拍功能，进口自动取卡、出口自动吞卡。

4.系统具有语音提示、LED显示、人工图像对比功能。5.道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带准确平衡系统。6.出入口有防砸车装置。

7.道闸起杆到启杆完毕≤2S，刷卡到启杆完毕≤4S。8.一卡一车，防重入功能。9.终端机支持信息处理功能。

10.商业采用IC卡，住宅卡片采用EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配1张／户，别墅2张／户。

11.门禁系统安装： 1.车管门禁一卡通。

2.软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息。

3.对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收，录入和删除，以及查询持卡人的相关资料。4.卡片采用IC、EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配2张／户，别墅3张／户（可采用10CM近距离卡）。5.背景音乐系统安装：

1.能播放CD、MP3等格式的音乐。

2.调节各分区音量并监听，声音清晰、通透，但不吵人。3.给排水部分

1)消防末端试水装置、阀门位置

1.消防末端放水阀应设在公区有排水的位置。

2.信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域。3.下沉式花园的排水方式建议 1.设置有组织排水。

2.采用提排排水时，提排井应设在公共区域，设置超高水位报警信号到中控室。3.暖通部分

1)户式中央空调室外机安装位置

1.安装基座与住宅结构分离，避免共振。2.应选择在隐蔽区域，避免安装在阳台。3.天然气管网安装及预留预埋

1.餐饮商铺天然气调压箱至商铺内的管道安装完成。

2.住宅区的调压箱设置在公共区域，不设置在业主私家花园内。3.保安宿舍、游泳池、会所设置天燃气表，并配置燃气锅炉。4.管道保温材料

1.空调风管及吊顶内的排烟管采用离心玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采用橡塑保温。2.屋面上的冷却水管采用橡塑保温，同时用镀锌板做外防护。

3.柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采用复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温后用镀锌板做外防护。4.景观部分

1)景观围墙样式（高度及防攀爬）

1.围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。

铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低丁3mm，顶部有矛尖。实体围墙面层不使用浅色材料。康体娱乐设施

独立设置的网球、篮球等有安全风险的运动项目，须有效安全防护措施。设施于景观中的健身娱乐设施，按每200米半径范围内设置一组且不影响景观和业主的私密性；地面设置安全地胶，与园区的通道之间用丁步石连接；安装牢固且入土埋设的构件应做防腐处理；应设置器材使用须知告示牌。3.硬景铺装

1.石材选择：耐脏、防滑

2.花台等外表面材料：不宜采用涂料或浅色涂料

3.车道及露天停车场：宜采用沥青路面，如采用砖铺贴，砖厚度不低于5CM。4.软景内有人员经过的位置：设汀步石。5.公区设施设备

1.位置要求：非业主使用的设备设施（如公区水表、车库通风井、天然气调压箱、配电箱等）或室外消防栓不能安装在业主产权范围内。2.项目检查及验收阶段：

(一)土建部分验收（只针对清水房）： 1)房间几何尺寸检查

1.天棚是否平整，误差是否在规范要求内。

2.墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大小头。3.地面水平度检查是否符合规范要求。4.墙面空鼓裂纹检查

1.墙面空鼓情况检查，并进行修补。

2.裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进行修补。3.门窗安装及成品保护情况检查

1.检查门窗安装情况，开闭是否平顺，及时调节。

2.门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，如果超过规范，需进行更换。3.门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需及时进行返厂。4.强电安装部分验收

1)强电配电箱安装情况检查

1.配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路情况。2.配电箱开关排布是否美观，整齐。3.各房间强电安装检查

1.各房间强电是否贯通，强电穿墙和穿管情况是否规范。2.插座是否安装美观，电路是否通畅。3.弱电安装部分验收 1)弱电配电箱情况检查

1.弱电配电箱安装位置是否合适，安装是否稳固，有无破损。2.弱电项目是否齐全，电话、网络、电视等有无漏接。3.户内对讲和安防设备情况检查

1.户内对讲设备是否安装到位，包括位置是否合适，工作是否正常，有无破损。2.红外感测探头（如有）安装位置是否合适，工作是否正常。3.紧急报警按钮是否配置到位。4.给排水部分验收 1)蓄水试验及防水测试

1.卫生间15天以上蓄水试验，保证卫生间无渗漏。2.厨房、阳台等部分局部防水是否处理到位。

3.外端防水测试，重点关注窗框等是否有渗水情况。4.给水管道安装情况

1.给水管道安装是否整齐、美观，管道位置有无挡住其他功能设备。

2.3.4.5.1.2.2.3.4.1.2.3.4.1)1.2.3.1.2.3.1)1.2.3.1.2.3.4.1.2.3.4.1.2.管道接头是否整齐，有无渗漏。

入户总阀安装情况检查管道压力测试，有无渗漏等。落水管道安装情况

地漏安装是否到位，落水是否通畅，重点检查有无建筑垃圾。

落水管道安装位置是否合理，尤其是厨房落水管道安装位置是否合适。空调预留冷凝水管安装是否合适。暖通部分验收

天然气管道安装情况

天然气管道安装密闭情况是否到位，有无泄漏，是否有必要的保护措施。

燃气表安装位置是否合适，安装是否规范，是否运转正常，燃气表原始读数记录。采暖设备安装情况（如有）

暖气安装情况，是否有漏水情况，水路是否通畅。地采暖安装情况，有无渗漏，保护措施是否到位。景观部分验收 硬景部分验收

小区道路铺装路面是否平整，道路排水施工是否完整。

石材部分安装情况检查，石材挂接，拼缝是否符合规范，有无做防水。软景部分验收

植物种植有无遮挡户内光线。植物保活措施是否到位。绿植搭配和优化建议。景观水体部分验收

水体循环泵安装情况检查，能否正常工作。水体防水施工是否到位，有无渗水情况。水体有无返碱情况。导示系统检查

篇5：万科房地产公司物业管理前期介入工作指引

一、物业在使用中经常存在的问题

1. 裂缝现象。

主要是由材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等原因造成的。

2. 渗漏现象。

由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，多见于各种管线与楼板接合处;在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响邻里关系。

3. 墙皮脱落现象。

墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。

4. 门窗密闭性差，出现变形现象。

有的门窗在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形等问题;严重的起不到隔断视线、挡风遮雨的效果;有的无法关闭、开启。这主要是因为选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵蚀，做工粗糙。

5. 公用设施设计不合理现象。

如楼梯间位置不方便;楼梯宽度过小;电梯运行质量不稳定;公用照明设施不完善;消防安全设施缺乏，等等。[1]

在物业开发期，监理单位很难发现这些问题的存在。然而一经使用，这些问题就会很快暴露出来。物业管理前期介入开发能够在很大程度上避免上述问题。

二、物业管理企业前期介入开发的模式

1. 顾问介入模式。

物业处在规划设计阶段，开发企业聘请有经验的管理公司或物业管理咨询服务公司做顾问参谋，参与规划设计，用专业眼光和经验提示照顾到使用者的要求以及日后管理需要，有效弥补设计的不足，使其趋于合理完善。也就是说，在设计符合国家规划设计前提下，充当顾问的物业管理企业通过审阅设计图纸提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良意见，藉以满足使用者在装修方面的不同要求，如住宅房建成不作间隔的毛坯房即可;也可以根据实际需要，对设备配置或容量以及服务方面提出改良意见。由于市场竞争、资金状况、消费趋向、国家宏观政策等因素的影响，开发企业会改变原来的设计思路，边施工、边修改是物业开发中普遍的现象。因此，顾问也要对修改的设计是否合理进行评判。

2. 扮演监理角色模式。

在物业的土建结构已封顶，进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理企业应参与监督施工质量，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督，其作用类似于监理。开发企业按照国家规定已聘请了工程监理公司监督施工质量，但开发企业和监理公司关注的是设备调试合格验收通过即可。而问题是，设备调试合格并不能说明安装质量无问题，如高层建筑排水管道杂乱较多，暂未堵死，可以排水，但使用后一有杂物聚集就堵塞造成水溢事故。类似情况不在开发企业和监理公司的考虑范围，但物业管理企业对设备安装质量着眼于后期的长期使用，物业管理此时介入，对施工单位不会放过一个小问题，注重细微环节，以此保证安装质量的高标准。

3. 准管家模式。

根据国家法规规定，开发企业在物业建设工程结束时，应移交给物业管理企业开始管理物业。物业管理企业为适应按管工作的需要，在物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收，移交按管验收和准备入伙及筹备开业时全面介入，开始履行管家职责。《业主手册》、《物业管理区域管理规定》等文件制订、物业管理企业人员选派、入伙手续办理等是物业管理企业此间工作重点。显而易见，此时物业管理企业只是拉开由先前的顾问工作转入实质性的操作工作的序幕。[2]

以上是物业公司介入开发的常见模式，建设单位以支付顾问费的方式聘请物业公司前期介入开发。但这种方式的缺点是明显的，其一是物业管理公司的工作效率缺乏监管。对于物业管理公司来说，因缺乏有效的工作核算方法，干多干少一个样，会导致物业管理企业出工不出力的情况。这样就有悖于建设单位聘请物业公司介入开发的初衷。其二是顾问费用的标准很难统一。物业公司为了接到业务，可能会出现恶意竞争的情况出现，最终导致一些实力不强、经验不多但要价较低的小物业公司介入开发，使得前期介入开发的效果不明显。因此，统一一个衡量物业公司介入开发的工作量依据就显得尤为重要。

三、衡量物业公司的工作量的依据

笔者认为，物业公司再介入开发后应该建立《××项目工作记录单》作为衡量工作量的依据。开发公司依据物业公司提供的工作记录单来支付前期物业费。即物业公司对物业的使用功能的提高作用大就可以拿到更多的前期物业费。反之则很少，这样就可以有效地改善以支付物业费聘请物业公司介入开发所带来的不良影响。

1. 工作记录单的模式如下：

2. 工作记录单的内容。

可以根据不同开发阶段来确定物业公司应该从事哪些工作。

1)规划设计阶段。项目参与审核规划和设计图，提出完善物业功能的建议，对配套设施、公共活动场所、建筑和水电设计、设备及管线布局、商业网点、会所、幼儿园、管理用房、垃圾站、游泳池、智能化、标识、车辆和行人出入口以及停车方案提出物业整改意见。

2)施工阶段。项目参与有关工程例会，针对设备选型、设备节能、管理、值班、设备房的装修、工程用料、水电计量、建筑防水、卫生间防臭、监控装置分布、工程质量、公共区域装修等提出物业管理方面的意见。

3)销售阶段。物业公司提供宣传资料，调配人员配合销售并展示形象，拟定管理处组织构架、确定经营模式、测算管理费用收支、确定管理费标准、《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》等。

4)竣工阶段。参与系统调试、竣工验收、收集备件、手机图纸资料等工作。

工作记录单是物业管理公司提供服务的依据。工作记录单的多少，被采纳的高低，是否可行，等等，不仅决定能否很好地衡量出前期介入开发的物业管理企业的工作能力，而且决定能否为建设单位支付前期物业费提供依据。

参考文献

[1]石新宇.工程质量再物业管理中的意义和影响[J].现代物业, 2008, (5) :100-102.

[2]魏本忠.物业管理前期介入及模式[J].彭城职业大学学报, 2004, (2) :74-76.

篇6：万科房地产公司物业管理前期介入工作指引

关键词：房地产,万科企业

一、研究背景与目的

中国房地产行业经历了平稳起步、飞速发展、略有跌宕几个阶段, 在此期间为避免房地产企业过热导致通货膨胀的相关措施和为促进中国经济继续平稳发展刺激楼市发展的相关措施相继出台, 导致中国民众普遍关注中国楼市发展。房价是否会持续上涨, 楼市是否会继续火热, 国家是否会继续刺激楼市作为带动国民经济发展的动力都是萦绕民众心头的重要问题。

万科企业股份有限公司连续多年成为中国房地产企业的龙头, 其发展轨迹对于揭示中国房地产企业的发展现状也有着一定的启示作用。本文试图通过对万科企业股份有限公司最近五年的发展现状进行研究, 以揭示出中国房地产企业的未来发展趋势。

二、案例概况

(一) 万科企业股份有限公司概况

万科企业股份有限公司成立于1984年, 于1988年进入到房地产开发行业, 进入房地产行业第三年在深圳证券交易所上市, 成为第二家房地产企业上市公司, 目前万科企业股份有限公司已经成为中国最大的专业住宅开发企业, 连续蝉联房地产企业冠军。

(二) 2014年万科企业股份有限公司业绩概况

2014年万科企业股份有限公司的主要产品为商品住宅, 公司坚持主流产品定位, 贯彻积极销售策略, 销售业绩稳步增长。2014年公司实现销售面积1, 806.4万平方米, 销售金额2, 151.3亿元, 同比分别增长21.2%和25.9%, 按2014年全国商品房销售金额76, 292.4亿元计算, 公司在全国的市场占有率为2.82% (2013年:2.09%) 。2014年公司产品延续了以中小户型普通商品房为主的特征, 所销售的住宅中, 144平方米以下的户型占比超过90%。公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2014年底, 公司进入中国大陆65个城市, 分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域, 以及由中西部中心城市组成的成都区域。

由于受到市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升等多方面因素的影响, 房地产行业的利润率普遍呈现出下降的趋势。2014年公司房地产业务的结算毛利率为20.76%, 比上年减少1.55个百分点;结算净利率11.41%, 较2013年下降0.60个百分点。

三、案例分析

经过整理研究万科企业股份有限公司2009年至2014年相关财务数据分析如下。

(一) 营业收入

营业收入总额由2009年的48, 881.00百万元上升至2014年的146, 388.00百万元, 增长了将近3倍。营业收入呈逐年上涨趋势, 只是上涨幅度有所变化, 2010年至2013年涨势凶猛, 曾一度由23.75%上涨至2012年43.65%, 上涨比例达到了十几倍, 在2013年有所减缓上涨比例为31.33%, 2014年上涨比例为8.10%, 近五年的平均增长率为25.67%。这表明在2010年至2013年之间公司业务急剧扩张, 销售情况良好, 同时也反映出了中国在这一阶段的房地产市场十分火暴, 其原因可能是受到2008年政府投入市场的4万亿就是资金的拉动和刺激。

(二) 营业利润

营业收入呈现出急剧上升的趋势, 2009年至2014年间由原本的8, 685.00百万元上升至24, 979.00百万元, 增长了三倍, 特别是2010年至2012年期间年平均增长幅度保持在30%以上的上涨比例。在2013年与2014年营业利润增长趋势有所变化, 上升幅度急剧下滑, 相比较于营业收入的下滑趋势, 营业利润的下滑趋势显得更为明显和急剧。这就表明在2013年和2014年期间公司的营业成本有所上升, 导致营业利润的增长与营业收入的增长呈现出不平衡的状况。

(三) 资产总额

资产总额在2010年至2014年间由137, 609.00百万元上升至508, 409.00百万元, 增长率近4倍, 并且保持了持续上涨的趋势, 但是从2010年开始上涨幅度呈现出逐年下降的趋势, 并且下降幅度非常快, 由2010年的56.7%的增长速度变为2014年的6.09%, 短短的五年之间就下降了近十倍, 这就表明了万科企业股份有限公司近年来的生产经营扩张速度有所减慢, 并没有出现盲目扩张的局面。

(四) 净资产总额

净资产总额在2010年至2014年间由37, 376.00百万元上升至88, 165.00百万元, 增长率近三倍, 并呈现出平稳增长的趋势, 每年的增长率均在14%以上, 平均增长率为18.75%, 这就表明了万科股份有限公司近几年的资产保值情况特别好, 发展能力也较为突出。

四、结论

通过对万科企业股份有限公司相关发展情况指标的分析我们可以看出, 万科企业股份有限公司的发展能力是非常好的, 发展势头也非常强劲, 但是由于受到2008年世界经济危机的影响, 企业的发展势头已经出现缓慢现象, 但是这并不影响万科企业是股份有限公司继续向前发展的大趋势。

从万科企业股份有限公司最近五年的企业发展情况和趋势来看, 虽然会受到经济危机与政府相关宏观调控政策的影响, 但是这并不影响房地产行业的发展, 未来中国房地产行业的发展前景是非常光明的。

篇7：万科房地产公司物业管理前期介入工作指引

作为天津爆炸案中房企里的最大受害者,在事故发生后,万科投入了大量人力物力做救援和安置工作,包括万科在内的开发商在此次爆炸事件之后是否应承担回购义务的问题。作为中国最大的住宅开发公司,万科在此次事件中的表现值得我们关注和探讨。

一、开发商回购的概念及法理分析

关于“回购”目前只存在于我国司法实践中,现行立法对此并无明文规定。在我国目前个人住房按揭贷款实践中,开发商应银行要求以“回购”方式来承担担保责任成为银行发放贷款的关键。开发商回购是指开发商通过合同由原来的卖方变为买方,将其已出售给购房人的商品房从购房人手中购回的行为。开发商回购的标的是由开发商开发的向社会发售的商品房,包括正在建设之中的预售商品房(期房)和已经竣工验收合格的现售商品房(现房)。

实践中,开发商出于不同的目的,往往对购房人承诺对其买房投资进行回报回购,或是当购房人无力还贷时对其售出的商品房进行担保型回购。担保型回购在实践中比较多见,它帮助购房人坚定了购房信心,提高了贷款人的放贷积极性,有利于开发商扩大销售,从而促进了房地产市场的发展。

我国司法实践中对回购的效力认定也有争议。在个人住房按揭贷款中,购房人必须用所购商品房作为偿还贷款的抵押担保。如果购房人无力还贷,则贷款人要求开发商承担回购责任缺乏法律依据。开发商对售出商品房的回购承诺实质上是对房屋的保证担保。根据我国现行《担保法》及其司法解释之规定,如果第三人以物为一项债权提供担保,该项债权上同时又存在有保证的,当主合同履行期届满后,债权人因怠于行使担保物权从而构成放弃掉第三人所提供的部分或者全部物的担保,则在债权人放弃权利的范围内保证人的保证责任被减轻或者免除掉,保证人只需对物的担保以外的债权承担保证责任。据此,购房人购买的商品房在按揭贷款中作为“物的担保”使得贷款人取得抵押权,而贷款人如果要求开发商以承担回购责任的方式实现自己的债权,则相当于其作为债权人放弃了通过行使抵押权的方式实现“物的担保”,从而免除了开发商对于贷款人放弃权利范围内的保证责任,而只需对“物的担保”以外的债权承担保证责任。因此,从法律上讲,开发商违背承诺而不进行回购并不构成违法,也无须对此承担法律责任。

二、公司社会责任的涵义

按照传统公司法理念,公司是营利性的组织,它为其股东利益而存在。“公司社会责任”一词源于美国,它的提出是对传统公司一元营利目的的挑战。美国学者早期侧重于从道德伦理层面对公司社会责任加以定义。1924 年,谢尔顿认为公司社会责任是含有道德因素在内的,因而社区利益远远高于公司的盈利。他将公司社会责任与公司经营者满足产业内外各种人类需要的责任联系起来。在法律层面上,美国学者通常认为,公司各类利害关系人在公司中的信托受托人是公司董事,他们为履行公司在社会中的应有角色而积极实施利他主义的行为即为公司社会责任。1929 年,美国通用电器公司的经理杨(Owen D Young)首次表达了公司对利益关系者负责的观念。他指出公司的经理们有义务保护公司的股东、雇员、顾客和社会公众在公司中的相同利益。1929 年经济危机过后,美国学者多德指出:公司的经营者们和其控制的商事活动均应当自觉自愿地对社区承担责任而不应坐等法律的强制。该观点几经与固守公司营利性质学者的反驳论战,但关于公司应承担社会责任的观点还是逐渐得到了社会的广泛认可。

美国率先提出公司的社会责任后,在实践中对此也非常重视。美国大部分公司为了改善公司的经营环境,都将其承担社会责任视为一种重要的举措。20 世纪70 年代的美国,明确地支持“注册公司可以不通过特别的章程条款来资助慈善事业”,并以法案形式通过的已有48 个州。1996年克林顿在“公司居民会议”上从社会责任的角度对公司提出要求,指出公司应该约束自己的行为。英国自20 世纪70 年代从美国舶来“公司社会责任”后,包括前首相布莱尔在内的英国社会一直广泛关注公司社会责任。SA8000(Social Accountability8000) 是国际标准化组织经济优先认可委员会(CEPAA)在1997 年推出的社会责任国际标准,它涉及童工、强迫劳动、健康与安全、歧视等企业法律责任和基本道德责任。跨国公司往往将企业社会责任作为其选择合作对象的附加条件。

我国学者认为,公司的社会责任不仅仅意味着公司的利他主义行为或慈善行为。它是指重视股东利益,最大限度地为股东们营利或赚钱仍是公司追求的主要目的;此外,公司还应当最大限度地增进雇员(职工)利益、消费者利益、债权人利益、中小竞争者利益、当地社区利益、环境利益、社会弱者利益及整个社会公共利益等其他所有社会利益。其中,股东之外的与公司存在和运营密切相关的利害关系人(尤其是自然人)是公司承担社会责任的主要对象。可见,这种社会利益包括自然人的人权、法人和非法人组织的权利和利益。公司社会责任的理论在学术界逐步得到趋同认可,现行公司法已经将其纳入立法。目前在我国,公司对于与其相关的各个利益群体和社会经济、政治生活都有影响。这些影响中有积极的一面,也有诸如进一步拉大贫富差距、污染周围环境、损害欺诈消费者等消极的一面。因此,在某种意义上,除了公司自己的运营成本外,公司的营利中还渗透了大量的社会成本有时甚至牺牲掉社会的整体利益。房地产开发公司作为房地产开发经营活动的主体,它以营利为目的,从事房地产的开发和交易,是房地产市场中的重要角色。随着房地产业的迅速发展,我国的房地产开发公司从无到有,日益增多。房地产开发公司的营利目标最终要依靠整个社会经济的良性循环才能实现,其在开发经营活动中应当承担社会责任。

三、万科房地产开发公司回购的法律分析

天津港“8·12”爆炸事故发生后,受损小区的业主便强烈要求政府或者开发商回购。从法律角度来讲,包括万科在内的开发商事实上并没有回购的义务。首先,我国现行有关房地产方面的法律法规甚至规章对于“回购”并无明文规定;其次,万科承担回购的范围只限于在建的未交付的商品房,如果该楼盘已经通过政府竣工、消防验收,则开发商在刑事上是没有责任的。当然,如果验收存在问题,那么行政审批单位可能会被追究刑事责任,开发商也有一定的责任。但是在相关审批没有被否决之前,开发商是没有过错的,自然也没有回购的义务。而仅就对楼盘的赔偿而言,赔偿该由直接事故责任方即瑞海国际物流公司承担。

四、强化我国房地产公司社会责任的若干立法建议

1、强化公司社会责任制度,采取授权型立法思路

虽然现行公司法已经明确规定公司应当承担社会责任,但是相关规定还较薄弱,在实践中对其的重视也不够。根据现行《公司法》第五条第一款规定,公司在经营活动中除了遵守法律、行政法规和社会公德、商业道德外,公司的行为应当诚实守信,接受政府和社会公众的监督,承担社会责任。但该条规定非常稚嫩,难以为公司践行社会正义提供合适的“平台”。万科房地产公司是此次天津港爆炸事件受波及最严重的开发商。在事故发生后,万科投入了大量人力物力做救援和安置工作。这可以认为是其践行社会责任的表现。为增强公司法的实际操作性,建议在修订《公司法》时对涉及到公司社会责任的内容进行充实。我国公司法可考虑借鉴1983 年美国宾夕法里亚州的立法例(即授权董事在追求公司和股东利益时考虑社会利益)采取授权型立法思路。在劳动法、环保法、消费者权益保护法、税法等法律法规从外部对公司承担社会责任作出法律最低限度要求的同时,公司法中可用提倡性规范写入国家提倡并鼓励利益相关者条款,同时设计有效的经济利益激励机制,让承担社会责任的公司有“利”可图,令其在公司可持续发展所能承受的限度内形成内在机制自动约束公司的行为。同时政府应推出一系列优惠措施鼓励公司自愿地承担社会责任,比如政策倾斜和优惠、进行出口补贴或退税等。

2、对开发商回购进行立法规制

如前述,开发商回购在我国不是一个严格意义上的法律概念,它源于目前我国个人信用制度不健全,住房消费信贷的担保机制不完善所致,现行立法对此并无明文规定。由于开发商“回购”不是我国个人住房贷款实践中的法定担保形式之一,因而司法实践中对回购的效力认定也有争议。

现阶段,在住房消费信贷风险防范与补偿机制不完善的情势下,我国各大银行在设置抵押贷款高门槛的同时,让开发商承担回购担保责任已经成为银行防范和化解风险的趋同做法。这使得开发商在作为商品房出卖方的同时,作为长期贷款的连带保证人被转嫁了来自银行的信贷风险,从而开发商不可避免地被加重了经济负担。我国现行担保法律制度中虽未明确规定回购担保方式,但现有法律、行政法规的强制性规定也并未禁止此种担保方式;社会公共利益及第三人的利益也不会因回购担保而遭受损害。因此,根据合同自由原则,建议立法应当对开发商回购作出规定,将房产回购作为开发商可以选择的一个合同权利。当回购条款或协议约定的条件成立的时候,开发商可以提出回购请求,此时房产回购才成为法律事实。同时政府也应加快个人住房贷款担保机制的建立,以促进我国住房金融业的健康有序发展。

摘要：开发商回购源于目前我国住房消费信贷风险防范与补偿机制不完善所致。现行立法对此并无明文规定,司法实践中对回购的效力认定也有争议。开发商对售出商品房的回购承诺实质上是对房屋的保证担保。房地产开发公司在开发经营活动中应当承担社会责任,但贷款人要求开发商在购房人无力还贷时承担回购责任缺乏法律依据。现行公司法关于公司社会责任的相关规定显得薄弱,为促进我国住房金融业的健康发展,立法亟待:强化公司社会责任制度,采取授权型立法思路;对开发商回购进行立法规制。

关键词：公司社会责任,回购,担保

参考文献

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