物业服务前期介入

第一篇：物业服务前期介入

物业前期介入报告

物业前期介入报告怎么写呢?以下是小编为大家收集的一篇物业前期介入报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业前期介入报告

青城华府项目自2010年11月份物业前期介入以来，按照董事长的指示，在配合好项目、服务好营销的同时。依据项目规划设计的31个要点开展工作，就参与小区的规划、设计和建设方面(主要从安全防范、房屋主体、设备设施、园林景观、隐蔽工程、智能化等)。从业主(使用人)及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以本物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

一. 规划设计阶段：

从方便业主生活，配套完善、便于管理和降低日后物业管理成本的角度，向项目部提出物业管理规划设计阶段物业管理前期介入报告;总结类似的规划设计缺陷、工程质量疑点难点问题(如：玻璃幕墙的选材、屋顶墙面的防水、隐蔽污排生活管网的施工程序、飘窗渗水、车位设计、主供电容量等)。在介入报告中列出并反馈至各相关部门，以便在规划设计时及时修正和避免。在每项工程开工及开工初期，我们要求前期工程跟踪人员，到项目资料室翻阅查看建设工程施工图纸。对每处设施设备布局仔细斟酌，就不明事项与项目责任工程师进行探讨，是否规范合理设计、能否满足业主使用要求，是否便于我们后期的管理做了相应的考虑(如：①管理用房的预留，包括今后的业委会用房、管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、物料仓库、清洁工工具房等。②小区相对集中进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。车辆及人行出入口尽量专用设置，所有车辆出入口应当直接对小区外部，当不能完全分开时也要在具体的设置中方便物业管理，应有适当的引导隔断措施。③小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻;绿化带植物的品种不宜名贵，高大型树种不易靠近房屋、道路，其根系将对房屋及路面有不良影响;建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 ④小区内尽量不要配置有安全隐患的大型水池、秋千、转盘等;水系的设置不易太多，既不利于清理，也不利于节能降耗和物业管理。⑤排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时便于更换;电梯间的电梯入口要有一定的坡度，防止溢水。⑥小区路灯尽量采用全功率及半功率布线，以便节约用电，其控制应具备光亮自动控制技术;另外，应采用通用型灯座，耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能类型。单元楼道灯应采用光控红外线复合开关，以便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量。⑦垃圾中转站最好设计在小区进出口附近处，尽量不靠近住所，东西两侧，以利风向，使气味不聚集小区，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车辆在外作业不影响小区。⑧小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度，各类井盖尽量避免安装在主干路上;所有重要埋设管线应做好地面标示;重要管路，在过路时应注意抗压设计;重要管路和线路要预留备用管线或活口，以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财。⑨各房间均应考虑空调设置位，防止因没有设计造成住户乱装，影响房屋外观;商铺前后应预留空调位及排水管)。

二. 关注施工质量，紧跟施工进度，提出合理建议：

坚持参加项目周例会和监理例会，以便及时全面了解各施工进度和时间节点。时刻关注工程质量和工程建设进度，要求工程组每日亲临施工现场，了解施工情况，及时发现问题和反应问题。对各类问题做好记录取证拍照，如实反应到监理和项目部(如：①消防监控中心原设计面积小且不便于利用。②各商网及各电梯机房均为设计爬梯，不便于日后清理和维修。③小区围墙周界原均未设计红外对射技防系统，通往地下室楼梯未设计门禁系统。④小区内围未设计便民公厕。⑤电梯前室装修时未预留各管、线检修口。⑥各进户门、消防门门套灌浆不实。⑦飘窗周围沙浆浇灌不严实，存在渗水隐患。⑧地下室顶部后浇带防水处理不及时。⑨墙面开裂及地面空鼓和起沙等现象。⑩隐蔽污、雨排管网不按规范到井，主污排水管不按规范夯实垫层)。在项目领导的重视下，以上问题都很顺利的得到了有效解决和控制。

三. 加强工程人员的专业技能培训：

结合项目工程进展拟定了工程培训计划，主要以物业接管验收程序、物业接管验收标准及检验规程、住宅分户验收标准与要求、工程疑难100问、项目规划设计的31个要点等科目重点培训。

以上是管理处根据项目工程进展所做的相关工程方面的工作，针对下步工作管理处继续紧跟施工进度、关注施工质量，坚持抓好工程人员的专业技能培训(如：《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》、《建设工程质量管理条例》)。重点抓好接管验收(如：①严格按《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的标 3 准验收。②对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，请求项目提出补救和解决措施并备案。③在接管验收时要求项目对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工图纸、技术资料和各单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单备查。④请项目协调各施工单位，适当备留未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等以便日后维修便捷并减少费用。⑤凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的联系施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。⑥验收时密切注意和物管相关的设施和管线有无按规范要求做好。⑦小区公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明，避免以后引起业主投诉、争纷)。

第二篇：物业前期介入培训

徐州市滨湖花园物业管理有限公司

物业前期介入培训资料

各位领导、各位同事：

大家下午好!今天我们培训的内容是：物业管理的前期介入。首先介绍一下前期物业管理的含义，所谓前期物业管理:是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。它是整个物业管理活动的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。下面我把物业前期介入应注意的事项结合锦绣滨湖小区三期实际情况向大家分享一下自己的心得：

一、 物业前期介入的必要性

物业公司为什么要前期介入，主要体现在两点：1. 前期介入管理是整个物业管理活动中的关键环节，是搞好物业管理的主要基础。

2. 前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理。

二、 物业前期介入的内容

在物业管理前期介入阶段,物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面：

(一)察看工程建设现场

物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件,因此,物业管理企业应根据物业管理要求,对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。

1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案,磋商解决办法。

3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录,图纸更改要点记

录。

4.参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查,并按 整改计划督促整改。

(二)设计管理模式、拟定管理制度

物业前期介入应根据物业的类型、环境因地制宜的制定管理模式及管理制度

1.设臵物业辖区的组织机构,规定各部门人员岗位责任制度,编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。

2.制定上岗人员的培训计划,并实施计划。

3.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘,洽谈和订立合同。

4.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。

三、 锦绣滨湖三期物业前期介入

根据锦绣滨湖小区

一、二期物业前期介入的经验，管理处采取首问责任制，工作分配到个人，各司其职。前期首先确定上房前工作安排及上房流程;现场查看确定人员岗位，提出可行性管理方案;配备人员及办公物品，做好前期介入准备。在前期介入中，与开发公司工程部配合查验房屋，对不合格项目记录，填写工程整改单，要求施工单位整改并进行复查(注：验收应注意的事项：室内设施设备的完好，管道是否做过保压试验，入户门有无破损、凹痕、掉漆，窗扇有无加斜及漏气现象;室外项目主要验收主管网是否通畅，有无跑冒滴漏现象，每户均通过通球试验确保管道无堵塞;参与三期消防及供暖设施设备管道注水保压验收，对冷水井、污水井及暖气井分类标记，制作方位明细表，便于日后维保;通过现场查看排除安全隐患，减少工程遗留问题。后期制作三期业主上房、装修明细表，输入乐天系统，便

于集中上房收费;按档案归档要求接收竣工资料，分装上房及装修资料;确定建筑垃圾池位臵及绿化、保洁取水点设立;逐步接收三期设施设备，定岗定员，熟悉设备运行;水、电表号的抄录办理水、电过户，落实水、电、气开通时间;小区通邮及有线电视、网络开通时间等，在前期介入期间还会遇到各种各样的问题，在此我就不做赘述了。

通过上述介绍，我想大家对物业前期介入的内容及注意事项已经有所了解，前期介入是管理与服务小区的第一站，站好这一站至关重要，希望本次培训能给大家在以后的工作中带来帮助，在此感谢大家的支持与配合，本次培训到此结束!

第三篇：物业服务前期介入指导篇

物业服务的前期介入是物业管理服务整体阶段的基础和重要环节，在此阶段，物业管理公司要倾注大量人力物力，在纷繁琐碎的事务中理清头绪，了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作，详尽登记造册存档，为将来的物业管理工作开个好头，夯下坚实的基础。

总体来讲，物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容：

·施工期物业管理

·设施设备调试期物业管理

·竣工验收及物业接管验收期间物业管理

·其他前期准备工作

·前期物业管理人员安排与工作进度

一、施工期物业管理工作

1·尽快熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录;

2·了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等;

3·根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使甩和管理的问题，与发展商协商，进行前期协调改进：

4·对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时与发展商洽谈解决，尽量不留后患;一时无法解决的，列出整改报告，提交发展商备案处理。

二、设施设备调试期物业管理

在设施设备调试期，某物业服务公司将委派由工程部经理带队、各专业工程师组成的小组来现场协助工作，除进行专业培训工作外，与管理机构的工程技术人员一起，共同开展以下工作：

1.对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等;

2.出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案：

3.及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报发展商;

4.参与设备的调试

将工程技术人员分成几个小组，分别参与供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试，掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领，进行详细的记录。在进行调试观摩的同时，根据了解的实际情况，编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。

三、竣工验收及接管验收期物业管理

1.工程竣工验收

工程竣工开始验收，管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作，协助业主了解、发现施工质量问题，并做好验收记录，属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助，并报发展商。

2.物业接管验收

物业接管验收应在工程竣工验收后进行，也可同时进行。由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不一样，需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向发展商移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查;而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查，大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等四个方面。

3.现场验收主要项目

(1)土建工程：包括各屋面排水坡度，伸缩缝、地面有无渗水;地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等：前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。

(2)装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门框及附件;护栏及扶手;灯具及其他小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕)：公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。

(3)供配电系统：包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房的防鼠;各强电检查井内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等。

(4)给排水系统：各供水、消防水泵及电机等：各水箱;给排水管网、接头及阀门等;检查井内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及相应供水系统等。

(5)电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。

(6)空调系统：空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口：空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统)：空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等.

(7)弱电系统：消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等);弱电检查井内管线、接线箱等。

4.资料交接

(1)产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

(2)技术资料：竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、

钒材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

(3)验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

5.其他交接

(1)设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。

(2)具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。

(3)公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

6.接管验收注意事项

(1)在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等)，同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。

(2)接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

(3)针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可;属于无法返修的项目，报告发展商记录备案。

7.设施设备试运行

为保证启用后设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，项目部的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

四、其他前期准备工作

1.室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

根据室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。

2.清洁卫生与环境卫生前期介入

在启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，项目部应该予以全面配合。在此项工作中，项目部要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

3.消防及安全管理前期介入

消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。项目部将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。

4.外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展，项目部主任须在ABC物业项目部全面启用前，与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、电信、市政、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。

5.客户全面进驻准备

在客户全面进驻之前，某物业管理公司将主动与客户协调，确定包括迁入单位的办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其他单位的影响。

五、前期物业管理人员安排计划与工作进度

1.人员安排计划

根据前期管理工作计划及施工进度，ABC物业项目部的员工将按计划逐步招调到位。

(1)施工期人员安排及职责

①成立前期物业管理小组，组长×人，由某物业管理公司副总经理担任，组员×人，包括管理处主任以及拓展策划、机电工程、经营管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，并在中标1 5天后，赴施工现场与施工管理方会晤，安排进一步的调查摸底，制定出具体的《物业管理前期介入方案》和《经营策划方案》等。

②派长驻施工

现场管理人员×人，在中标1 5天后进入现场，负责与施工管理方保持密切的联系，参与施工方的日常管理工作，完

成施工现场的物业管理前期工作。

(2)设备调试期人员安排与职责

成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。

(3)接管验收前3个月人员安排与职责

①接管验收前3个月，物业管理公司派往的管理骨干将全部到位，负责物业管理的筹备期工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。

②此阶段某物业管理公司将适时派出由副总经理带队的专业人员参与接管验收，拟订《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。

③接管验收前1个月，管理处全部人员到位。

2.工作进度

根据实际情况和行业惯例，建议在定标后l 0天内签定《前期物业管理服务委托合同》，中标1 5天后开展前期管理。

第四篇：物业管理前期介入

浅谈物业管理的前期介入

(发表于《中国住宅设施》、《首都房地产》)

众所周知，房地产开发的市场机制一般由生产、流通、消费三个基本环节组成，而物业管理是房地产消费环节的主要活动。因此，人们习惯地将物业管理称为房地产开发的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽视，在工作程序上也往往跻身于后排的位置。更有甚者，开发商在前期工作中根本未顾及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失误，往往导致后期纠纷的产生，不但给物业管理带来极大不便，处置稍有不当，还会损伤开发商的信誉和利益。

实际上，物业管理是房地产开发的延续和完善，是房地产开发的最后一道关口，在房地产开发的全过程中起着重要的作用。随着房地产市场的日趋成熟，消费者不仅关注开发商的品牌、地段的繁华与便利程度、房屋的性能及价格，还越来越重视入住后的物业管理。

笔者在房地产及物业管理行业工作多年，深切地认识到，物业管理提前介入房地产开发活动，已成为市场的必然。

一、物业前期介入的必要性

打开报章、浏览网页,纠纷、纠纷、还是纠纷…… 纠纷，已成为房地产市场见怪不怪的一道特殊风景。

我们的客户怎么了?我们的开发商怎么了?我们的物业公司怎么了?“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，面对接二连三的纠纷，当事者往往是一头雾水。这时，通过第三只眼睛来看问题，常常会透过表象而现其本质。

第三只眼睛看问题，就是站在不同的角度对事物进行冷静的观察和辨析。在讨论物业前期介入问题之前，我们先请看下面的三个案例：

案例一：在北方地区的砖混结构多层住宅中，经常会出现因温差变化引起的温度裂缝，严重者可裂透墙体，尤以顶层为甚。裂缝的出现，常常令业主深感疑虑和担心，进而引发一系列复杂的纠纷。在甲小区处理类似问题的过程中，物业人员曾走访过一些专门处理工程裂缝的资深专家，并从中学到了如何预防裂缝的宝贵经验。在甲小区二期工程的前期设计时，就此类问题，物业人员曾主动向开发商提出了具体的预防性建议。可惜的是，该开发商习惯地认为物业人员不是专业的工程技术人员，在工程专业问题上不如设计师，对物业的意见重视不足，而是采取了设计师提出的只在墙体及窗口部位增加钢筋砼的做法。结果工程完工还不到一年时间，顶层温差裂缝就普遍出现，成为开发商和物业公司不得不面对的头疼问题。

案例二：在乙小区的施工中，销售人员及物业人员无意中发现各户卫生间内没有暖气，于是赶紧找开发商交涉。而开发商过分依赖工程技术人员，坚持认为通过热工计算，卫生间内可以不安装暖气，对物业人员的合理化建议没有采纳。结果乙小区竣工三年以来，卫生间没有暖气始终是业主投诉的热点之一，甚至个别业主因此拒缴供暖费，给小区物业管理及开发商的形象造成了一定的影响。

案例三：丙小区竣工后，在进行物业接管验收时，物业人员发现该小区的围墙低矮，不利于安全防范，于是提出了加高围墙的要求。开发商错误地认为物业人员小题大做，没有立即采取整改措施。但时间不长，就发生了窃贼翻墙而入的事件，小区居民意见很大，纷纷抗议，开发商这才“亡羊补牢”。

上述三个案例，已从前期规划设计、建筑施工、后期接管验收三个不同的阶段，印证了物业管理提前介入房地产开发活动的必要性。物业管理专业人士介入房地产开发活动的时间越早，就越有可能更多地规避一些不应发生的失误，最大可能的减少后期不必要的纠纷。

无庸否认，在众多的房地产纠纷中，的确有个别物业服务不到位的，也有个别业主行为过激无理取闹的，但更多的纠纷是因规划的不合理、设计的失误、施工的缺陷等等前期遗留问题所致。

开发商聘请的设计单位、施工队伍也许是十分优秀的，设计师、工程师也许是十分尽职的，但再优秀的技术人员也有他一定的局限性。稍有经济学常识的人都知道，在市场经济中，需求决定市场，市场决定一切。而所谓需求，是客户内心对所需商品和服务一种心理上的诉求，不经常地、深入地和客户接触，任何人也很难真正地了解其心理。

物业管理人员每天面对的广大的购房客户，处理的是客户形形色色的投诉和方方面面的问题，最了解客户想什么?需要什么?也最了解客户的家中经常出现那些使用功能和质量方面的问题?

物业管理如能早期介入房地产开发活动，可在前期工作中充分吸收客户的意见，弥补技术人员的局限和不足，有效地避免常见错误的重演，使开发产品的品质更符合市场的需求。

概言之，物业早期介入，具有如下作用： 有利于优化设计，完善规划设计细节; 有利于提高工程质量;

有利于保证物业的使用功能;

加强对物业的全面了解，便于后期管理服务。

二、物业管理前期介入的时机与阶段

既然物业管理在房地产开发活动的前期介入十分必要，那么，物业管理究竟在什么时机或说在房地产开发的哪个阶段介入最为适当呢?

因物业管理在我国起步较晚，而最早又是房地产的附属产业，所以，物业管理的介入时机也有一个逐步发展、逐步提前的过程。

最开始的模式，物业管理往往是在业主入住前才匆匆介入。开发商完成征地、拆迁、规划设计、建筑施工、竣工验收、销售出租等一系列前期工作后，在业主办理入住手续之前，才将建成的物业移交物业公司。此时，木已成舟，物业介入后即便发现不如人意的地方，也为时已晚，不可能再做大的改动，只能维持现状。在此境况下，物业管理的主要工作之一往往是为开发商处理遗留问题。、

随着房地产业的发展与成熟，人们对物业管理工作日趋重视，物业管理的介入阶段逐步前移至房地产销售阶段。政府有关规章(京国土房管物[2003]1060号文件)也明文规定：“建设单位销售物业时，应将前期物业服务合同中的物业管理服务内容和质量要求、服务费用和收费方式作为房屋买卖合同的内容。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”物业管理此时介入，可对销售人员进行一些必要的物业服务专业知识培训和指导，避免在销售中经常出现的乱承诺、虚假承诺现象，减少业主入住后的纠纷。但在房地产销售阶段，工程施工也往往进行到了一定程度，一些前期的隐患已然无法避免。

在工程建筑施工阶段，有些开发商的习惯作法是聘请一家较好的监理公司，再派驻几个好的工程技术人员即可，往往认为物业管理人员不是专业的施工技术人员，对物业管理在施工阶段介入认识不足。

其实，施工技术人员更多关注的是照图施工，而一个项目在竣工交付使用后的几十年甚至上百年的漫长过程中，只有业主和物业管理企业来直接面对有可能出现的各种问题。物业管理人员在长期的工作实践中，对各种质量问题有着更直观、更深刻的了解，他们更关注使用功能方面的问题，而绝非仅仅是表面的垂直平整度。

物业管理在工程建筑施工阶段介入，无疑为开发商的质量控制增加了一份力量，使工程质量多了一份保障，可最大程度地防止一些质量通病的出现。

随着房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多有远见的开发商已不再止步于请物业管理人员介入施工管理，而是将物业管理的介入时机提前至了前期规划设计阶段。规划设计是一个项目的灵魂和前提，对项目建成后是否完整、舒适、宜居、合理有着先天性的制约作用。一般的设计人员往往习惯于从技术角度考虑问题，而对以后的管理和使用问题却很难完全预料和估计。物业管理专业人员此时介入，可从业主、使用人和管理者的角度，针对日常使用管理中容易发生的实际问题，提出合理化建议，完善设计细节，进一步优化设计方案，从源头上减少项目的“先天性疾病”。

近年来，又有专家提出了“超前介入”的说法。所谓超前介入，源自于超前意识。一些优秀的开发商为提高自己产品的竞争力，从高起点起步，充分考虑人们对居住环境和房屋产品的不断变化的更高需求，在房地产项目的可行性研究和策划阶段，就预先考虑到以后的物业管理问题，请物业管理专业人士对项目论证发表意见，提出建议。

物业管理提前介入房地产开发活动，已成为业内的共识，而且介入时机越早越好。介入越早，就越能提高产品的品质;介入越早，越能赢得市场。

三、物业管理前期介入应注意的问题

物业管理前期介入，主要是发挥物业管理专业人员的经验和特长，弥补房地产开发前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物业管理活动。想做好物业管理的前期介入工作，就应注意以下几个问题：

(一)加强业务学习和积累，不断提高物业管理人员的自身素质。物业管理工作，涉及规划设计、建筑施工、法律等不同领域的专业知识。在日常工作中，必须加强自身的业务学习，不断用知识来充实自己。工作中遇到疑难问题，应当及时向有关专家请教。对平时常见的质量、使用功能问题，要分析其产生的原因、预防和处理的方法。只有做到“打铁先须自身硬”，才能在前期介入的过程中发挥应有的作用。

(二)了解业主的呼声，虚心向业主学习。我们直接的服务对象就是广大的业主，没有人比我们更具深入接触业主的先天优势。业主可以不懂建筑学，但他们做为房地产产品的最终使用者，往往比专家更深知产品的优缺点，更了解产品应该改进的方向。业主是最好的老师，只有不断深入地听取业主的意见和呼声，并将其条理化、系统化，在前期介入的过程中，才能真正站在业主的角度用第三只眼睛来观察问题、分析问题、解决问题。

(三)调整好自己的心态，摆正自己的位置。物业前期介入，只是在房地产开发活动的前期进行参与，应该说是一种参谋的角色。在实际工作中，要想当好参谋，首先要协调好同各个部门的工作关系，不要越俎代庖，更不能搞越权指挥。但搞好关系，不是不谈问题。对前期发现的有可能影响后期使用、管理的问题，应及时找有关人员交涉，要据理力陈，切实发挥物业前期介入的作用。

(四)抓住重点，保证使用功能。物业管理前期介入，重点要确保开发产品的使用功能和质量。物业管理人员应根据以往的经验和日后使用、管理的需要，对诸如配套设施的完善、水电气暖的供应、安防系统的布局、质量通病的预防等，有针对性的提出意见和建议。

(五)加强对项目的全面了解，为后期接管做好准备。在物业管理前期介入的过程中，物业管理人员应尽可能全面地收集相关资料，如图纸发生变更、增减，特别是管线的节点、走向与图纸标注不一致时，更应做好详细的记录。如能对项目的土建、水电、供暖等各种情况了如指掌，就会给后期的物业管理工作带来便利，既能提高物业管理企业的工作效率和工作质量，也能提高业主的满意度。

物业管理的前期介入，是市场的选择，更是新观念对旧观念的撞击。所谓以人为本，关键是以产品的使用者(业主)为中心。通过物业管理在房地产开发活动中的前期介入，必将使房地产开发行为日趋规范，使房地产开发产品日益符合广大业主的需求。

第五篇：物业公司前期介入要点

物业管理前期介入工作指引

1、目的

规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。

2、范围

适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司(以下简称地产、物业)。

3、职责

3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。 4.方法和过程控制

4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求; 4.2.2 物业组成工作小组; 4.2.3 制定工作计划; 4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容

前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括：

对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

4.3.2营销策划阶段包括：

物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.3.3施工建设阶段包括：

电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 5.规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备

5.1.1规划设计评估需要获得的资料。 5.1.1.1报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 5.1.1.2企划文件

市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 5.1.1.3设计文件

总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸(平面图、立面图、 *** 图)〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

5.1.2地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。

5.1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。 5.2项目评估细则。 5.2.1总体评估。

5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。 5.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 5.2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

5.2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。 5.2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。

5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。 5.2.2分类评估 5.2.2.1安保布局

a) 便于安保管理区域分割，消除管理死角。 b) 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。 c) 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。 d) 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。 e) 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速(详见5.2.2.6智能化设备)。 5.2.2.2消防布局

a) 消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理，使用可靠。

b) 消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 c) 消防登高面(场地)设置合理，其位置及面积符合国家规范。 d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。 5.2.2.3交通布局

a) 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

b) 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c) 机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2：

1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1：1.5)，便于停放。

d) 有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。 5.2.2.4生活配置

a) 根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

b) 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

c) 如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

d) 如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。 5.2.2.5设备配套

a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。 c) 沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。 d) 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。 e) 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。 5.2.2.6智能化配置

a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

b) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。

c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

d) 中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。 e) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。 5.2.2.7房屋单体

a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。 c) 楼板厚度与隔音符合国家规范。

d) 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

e) 住宅外窗应考虑开启方便，尺度(安装空调要求)，隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

f) 厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。

g) 卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

h) 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。 i) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

j) 宜采用垂直烟道，断面尺寸充分(一般不少于250mm)，应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

k) 底层地坪应充分考虑防潮措施。

l) 房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。

m) 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时，应考虑防盗措施。

n) 阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10M)，宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。 5.2.2.8室内配置

a) 室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

b) 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。 c) 室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。 d) 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

e) 室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

f) 当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。 g) 如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

h) 室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

i) 电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。

j) 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。 k) 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。 5.2.2.9绿化配置

a) 绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

b) 绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。 c) 绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

d) 绿化品种便于养护，养护成本节约。

e) 绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

f) 绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能(如尾气)。 g) 主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。 5.2.2.10景观配置

a) 景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。 b) 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c) 水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d) 不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。

e) 景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。 f) 泛光照明不影响住户，不造成光污染。 5.2.2.11公共空间

a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。 b) 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。 c) 公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。

d) 绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。 e) 各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。 f) 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。

g) 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。

h) 高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。

i) 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。 5.2.2.12生态环保

a) 住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。 b) 住宅区内污水处理排放符合国家规范。 c) 住宅区内无各类污染源。

d) 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。 e) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。 f) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

g) 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。 h) 宜在住宅区内形成自然生态链。 5.2.2.13管理用房 a) 物业管理处

管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。

作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。

总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般： 管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2 位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。 b) 业委会、居委会(根据当地政策) 功能：办公室、资料室、会议室、接待室 面积：根据具体情况而定

位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处 5.2.2.14新材料、新技术

a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。 b) 试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。 c) 采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

5.2.2.15管理成本测算

a) 对规划应充分测算今后产生的管理成本。

b) 管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。 5.2.2.16与相似典型项目的比较 a) 相似点 b) 差异点 c) 优势 d) 劣势 e) 改进建议 5.3规划设计评估的程序：

5.3.1地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

5.3.2物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

5.3.3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

5.3.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。 5.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

5.3.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

5.3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

5.3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。 5.3.9物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

5.4 此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相关业务操作指引》原则执行。若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见，责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。

6. 营销策划阶段介入 6.1营销策划介入程序与内容

6.1.1物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见《物业管理方案策划指引》。

6.1.2《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见《物业管理方案策划指引》。

6.1.3《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务协议》。

6.1.4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。 7.施工建设阶段介入

7.1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月。 7.2施工建设介入程序与内容

7.2.1成立介入小组，一般2~3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。

7.2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。

7.2.3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。 7.2.4物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。

7.2.5物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落实情况。

7.2.6物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点 7.2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。 7.2.6.2地下室工程

地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：

a) 无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。

b) 采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。 c) 采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。 7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。 7.2.6.4楼面、屋面砼工程

楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。

a) 钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。 b) 砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。 7.2.6.5砌筑工程

建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。 7.2.6.6装饰工程

a) 外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。

b) 内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。 c) 地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。 7.2.6.7门窗工程

木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。 7.2.6.8给排水工程

a) 给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。

b) 排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVC水管。

8、物业公司对竣工验收阶段介入 8.1物业公司组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。

8.2验收小组须制定统一验收标准(详见《新建物业接管验收指引》) 8.3验收小组须准备竣工验收的表格资料，现场做好详细记录，如： A.房屋接管验收表

B.室内接管验收遗留问题统计表 C.公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E.机电设备接管验收表

F.机电设备接管验收遗留问题统计表

8.4物业公司应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司。