物业管理的早期介入

第一篇：物业管理的早期介入

物业早期介入

星辰物业项目地处我国某沿海城市，总建筑面积达40 余万m ，属中高层住宅物业。为了把这个项目经营好，建设单位在项目的立项阶段就选聘了当地一家具有丰富经验的物业服务企业一A 物业服务企业，来负责该项目物业服务的早期介入工作。A 物业服务企业在接到该项任务后，也不辱使命，最终凭借其编制的一份高水平、高标准、高质量的“星辰大厦物业管理早期介入方案”顺利竞标成功。

问题：

1 .星辰大厦物业管理早期介入实施方案应包括哪些主要工作内容? 2 .星辰大厦物业管理早期介入的准备工作应有哪些内容?

3 .分别站在开发商和物业服务企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处(各不少于两个方面)。

4 .请说明物业管理中的早期介入有哪些作用?

5 .请说明早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容。

6 .环境管理方面的工作是早期介入阶段必须要涉及的一项重要工作，假如你是负责这方面工作的相关人员，你会怎么做?

答案：

1 、星辰大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容包括：

( l )立项决策阶段的实施。

( 2 )规划设计阶段的实施。在这一阶段，物业服务企业应做好以下工作： ① 考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善;

② 考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要;

③ 考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。

( 3 )施工安装阶段的实施。

① 就施工中发现的问题与相关单位共同商榷，及时提出并落实整改方案。 ② 掌握物业的全部情况。

③ 督促物业管理所需设施的落实。

( 4 )接管准备阶段的实施。

① 组织验收小组。

② 明确验收标准。

③ 确定验收方案。

④ 拟订日后物业管理方案和制度。

2⑤ 准备验收资料。

( 5 )参与竣工验收。

2 、早期介入的准备工作包括：

( l )了解物业管理对物业的基本要求;

( 2 )组织技术力量;

( 3 )收集相关资料;

( 4 )确定工作方法;

( 5 )准备设备器材和资金。

3 、(l )物业管理的早期介入对开发商的好处很多：

① 作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。

② 开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业主人住问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。③ 开发商需要一个好的合作伙伴，使其集中精力做大事，开发销售更多更好的楼盘。

( 2 )物业管理的早期介入对物业管理公司也非常重要，主要包括

① 通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业主的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开放商纠正设计施工中出现的不当之处，避免在潜在业主使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。

② 物业管理公司可以及时做好业主人住与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业主受益。

③ 减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺，减少日后物业管理不必要的麻烦。

4 、物业管理中的早期介入的作用包括：

( l )优化设计。物业服务企业可从业主(或物业使用人)及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。

( 2 )有助于提高工程质量。在物业的建设过程中，物业服务企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范

质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决。

( 3 )有利于了解物业情况。物业服务企业可以通过早期介入，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分了解所管物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数。

( 4 )为前期物业服务作充分准备。物业服务企业可利用早期介入的机会，逐步开展制订物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。 ( 5 )有助于提高建设单位的开发效益。早期介入是物业服务企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业服务企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。

5 、早期介入涉及可行性研究、规划设计、建设、销售和竣工验收四个阶段，具体内容如下：

( l )可行性研究阶段

① 根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;

② 根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;

③ 根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;

④ 根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;

⑤ 设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。 ( 2 )规划设计阶段

① 就物业的结构布局、功能方面提出改进建议;

② 就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;

③ 提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;

④ 就物业管理用房、社区活动场所等公其配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

( 3 )建设阶段

① 与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案;

② 配合设备安装，确保安装质量;

③ 对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;

④ 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或

常规竣工资料中未反映的内容。

( 4 )销售阶段

① 完成物业管理方案及实施进度表;

② 拟定物业管理的公共管理制度;

③ 拟定各项费用的收费标准及收费方法，必要时履行各种报批手续;

④ 对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;

⑤ 派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;

⑥ 将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。 ( 5 )竣工验收阶段

这一阶段的介入内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收;在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收;在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。 6 、作为负责环境管理方面工作的相关人员，应着手完成下列几项任务：

( l )参与物业项目的主体建筑的规划设计，从环境保护和管理的角度，对建筑用地、居住面积密度、建筑间距、建筑材料等提出意见和建议。

( 2 )协助搞好防治环境污染的配套设备、设施的建设，绿地的建设，垃圾处理站的建设，停车场、库的建设等，以满足环境保护的要求。

( 3 )考察了解物业的周边环境，主要是看有无“三废”的排放和污染源，一旦发现问题要向有关部门反映，同时要采取相应的措施.63 ：M 大厦是我国某沿海发达城市的中高层住宅物业，入住之初，物业管理处从业主的角度出发，考虑到业主乔迁初期开支较多，对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式，入住满一年后，管理处考虑到小区的经济运营状况，开始据实收取户内维修费用。然而，这本来合情合理的做法，在运行起来却遇到了不少的麻烦。

问题：

请问如果你是该项目经理，你准备如何突破阻力，把入室维修工作引入正轨?

l 答案l

假如我是项目经理，我会采取以下措施：

( l )管理处起草并在公告栏张贴《 致业主客户的一封公开信》 。公开信引用物业管理法规，详细介绍物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。

( 2 )说明当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。

( 3 )针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作。

( 4 )要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。

( 5 )管理处还公开户内维修的收费标准，同时，告知业主客户有选择服务商的权利。

64 某住宅小区，前期的物业服务由甲物业服务企业承担。业主于2005 年5 月开始入住，2006 年8 月该小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议，选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同与2006 年10 月1 日生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2006 年10 月1 日以前办理好物业交接验收手续。2007 年7 月，住在顶层的3 户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责，并且不再受理业主有关这个问题的投诉。根据以上案例，回答1 一4 题：1 、根据案例分析，上述3 名业主提出的修复请求是否合理?2 、在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在满足什么条件的情况下实施承接查验?3 、物业管理机构更迭时，移交的物业资料有哪些?4 、物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项有哪些?

l 答案1 请参考解析

65 某物业项目位于粤西的一个沿海城市，总建筑面积达50 余万m ，属多层、中高层住宅物业，项目分三期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。1 、试列举物业项目开发建设存在的问题?2 、早期介入的含义及必要性分别是什么?3 、根据案例分析，该建设单位选聘了具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作的好处是什么?

l 答案1 请参考解析

第二篇：早期介入及前期物业管理服务内容

早期介入及前期物业管理服务的具体内容可参照相关章节。在制订此部分内容的方案时，需要依据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制，并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反映物业管理在早期介人和前期物业管理中起到的重要作用。

如在物业项目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的内容主要包括物业管理前期介人工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、人驻准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工

程的前期介入管理等。

8.常规物业管理服务综述

在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述。

如某物业项目，招标人在招标文件中要求投标企业将常规物业管理服务需求内容中房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理进行分项阐述，并对重大活动等项目列出详细的实施方案。在此项目的物业管理方案中，房屋及公用设施的管理包括管理重点和维护养护范围、标准、计划、实施细则等内容;机电设施设备管理包括前期介入管理、日常运行维护管理措施及运作程序、紧急故障的处理等内容;安全管理包括交通及车辆的管理、消防管理、保密管理、安全维护管理、紧急事件的处理等内容;重大活动的实施方案等内容。

早期介入的内容

(一)可行性研究阶段

1.内容

(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;

(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;

(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;

(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;

(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

2.方法和要点

(1)组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。

(2)除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。

(3)选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。

【案例】物业项目的基本情况同上例。在该项目的论证阶段，物业管理企业就参与了工作，并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式提供了专业意见，得到了建设单位的采纳，具体内容如下：

(1)考虑到整个工程项目的状况，第一期消费者的定位是当地中低收入阶层，在项目规划上除合理控制建设成本外，还考虑到降低物业管理成本。按此思路，物业管理公司建议适当降低第一期的绿化率，并选择稍便宜的设施设备。由于第二期、第三期的市场定位为当地中高收入阶层，因此在后续开发建设过程中应逐步提高绿化率，并相应提升设施设备选型配置档次。

(2)对项目的配套设施建设提出意见，重点是提出配套设施的布局方案，使得小区的布局既方便未来业主的使用又避免对业主的生活产生影响和干扰。

(3)提出了人车分流的概念，这在该地属于新的提法，也成为以后项目销售的亮点。

(4)确定了物业管理早期介入和前期物业管理的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。

实践证明，这几条意见和建议对建设单位非常有益，能够帮助建设单位更加准确地进行市场定位，提高了项目的性能价格比。第一期销售的良好业绩就是证明。

(二)规划设计阶段

1.内容

(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议;

(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;

(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;

(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

2.方法和要点

(1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。

(2)帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险。设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。

(3)从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一。

(4)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。

(5)对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。

【案例】物业项目的基本情况同上例。在规划设计阶段，物业管理企业参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。建议的具体内容如下：

(1)考虑到项目较大，且为分期开发，在设计方案时，建议采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样对不同组团就能按服务对象的特点提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次消费者的需求。

(2)对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、会所功能的设置、幼儿园的设置等提供了主导性意见。由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验，所以实施后深得建设单位和业主的好评。

(3)物业管理的基础条件，如管理办公用房以及物业管理企业员工宿舍、食堂、休息室、仓库和清洁车停放场地等，在规划设计时就得以落实。

(4)根据前期物业管理总体策划方案的思路，制订了详细的物业管理方案，确定了实施进度表，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等，这些都得到了建设单位的支持和认可。

(三)建设阶段

1.内容

(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。

(2)配合设备安装，确保安装质量。

(3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。

(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

2.方法和要点

(1)派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

(2)仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。

(3)物业管理企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。

【案例】物业项目的基本情况同上例。在建设阶段，物业管理企业跟踪了整个过程，参与了多次专题讨论会，提出改进意见(其中一次就提出了18项整改意见)，这些意见大部分都在建设中予以采纳。典型的内容如下：

(1)对生活垃圾的收集、清运和处理方式提出了具体要求。确定了垃圾桶的规格、数量和放置位置，提供了垃圾场地设计方案，要点是采用瓷片砖地面、配备清洗水源和污水集排设施。

(2)提供了单元门的安装意见。既便于安装可视对讲系统，又便于安装信报箱，还注意到美观实用和便于维修。

(3)在进行绿化带施工时，事先考虑灌溉管道的铺设。

(4)在施工过程中发现部分室外基础工程质量不好，而该区属填海区，易发生不均匀沉降，导致此处的埋地管网发生断裂，因此建议重新施工。

(5)安排机电技术人员全程跟踪机电设施设备的安装，累计提出了200余项改进意见。

(6)提请建设单位留下一部分特殊的装饰材料(彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等)，以便于将来的维修和更换。

(7)为前期物业管理做准备工作。陆续招聘物业管理企业员工并进行培训，组织编写各类管理服务文件和规章制度，准备业主入住资料等。

(8)协助建设单位同供电公司、自来水公司、煤气公司等城市公共事业单位协商移交相应设施设备事宜，暂不能移交的则事先确定委托管理方式及收费标准。

(四)销售阶段

1.内容

(1)完成物业管理方案及实施进度表;

(2)拟定物业管理的公共管理制度;

(3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续;

(4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;

(5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;

(6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。

2.方法和要点

(1)准确全面展示未来物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。

(2)征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。

【案例】物业项目的基本情况同上例。其在销售阶段的介入内容为：

(1)在销售前，整理并全面完成物业管理方案，将各项应使购房业主了解的内容，以书面文件的形式纳入有关《公约》、《协议》中;

(2)在销售前对售楼人员进行物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解;

(3)在售楼现场安排专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询;

(4)为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就在售楼处、样板房等处展开规范的物业管理工作(如清洁、绿化、安全保护等)，使业主对物业管理有良好的印象。

(五)竣工验收阶段

竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照国家建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程在竣工后都必须进行竣工验收。

1.内容

这一阶段的介入内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收;在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收;在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。

2.方法和要点

物业管理企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。

第三篇：商业物业早期介入和接管验收管理工作方案

(一)

商业大厦(商场)的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐 项落实。

一、早期介入工作方案

在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：

1、工作内容：

(1)从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据;

(2)从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见： 园区规划设计;建筑设计和选材;环境整体设计;标识系统的设计、配置;

绿化设计;其它公建配套设施配置;电梯、空调系统的配置;消防设施配置;安全监控系统配置;弱电系统其它配置;各类设备配置、选型;隐蔽工程施工。

2、管理措施

(1)熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;

(2)制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

(3)参与有关工程联席会议，协调各方面关系;

二、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订大厦接管验收方案。

1、管理内容：

(1)了解接管物业的基本情况;

(2)编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;

(3)与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对大厦物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;

(4)与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;

(5)与开发、施工单位联合进行大厦物业交接：

核对、接收各类房屋和钥匙;

核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档;

核对、接收各类设施设备;

核对、接收各类标识。

2、管理措施：

(1)组建接管验收小组，负责大厦的接管验收工作;

(2)制定接管验收规程;

(3)掌握物业验收的标准和程序;

(4)提高对接管验收重要性的认识;

(5)实事求是地开展接管验收工作;

(6)按规定办理接管验收手续。

三、租户入住管理方案和保安管理方案

在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公

司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理内容：

(1)在租户领房前将所有资料准备齐全。

(2)精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。

(3)凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

(4)收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。

(5)陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。

(6)对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

2、管理措施：

(1)制定《租户领房程

序》;

(2)策划租户入住现场布置方案;

(3)按照租户领房程序，安排工作流程;

(4)热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见;

(5)按规定办理租户入住手续。

商业物业早期介入和接管验收管理工作方案

(二)

四、保安管理方案

在大厦管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护大厦物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

(1)常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

门岗的任务：

a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼);

b.维护出入口的交通秩序;

c.对外来车辆和人员进行验证和换证;

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入大厦;

e.严禁携带危险物品进入大厦;

f.遇有外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记。

g.为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角;

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作;

c.对大厦内的可疑人员进行检查防范;

d.大厦安全检查;

e.装修户的安全检查;

f.防范和处理各类治安案件;

g.防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

(2)技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，确保大厦安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作

详细记录，留档备查。

2、管理措施：

(1)实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

(2)强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

(3)加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

(4)严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

(5)监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。 消防管理方案和清洁绿化方案

五、消防管理方案

某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

1、管理内容：

(1)做好消防监控中心的管理;

(2)做好消防设施、器材的管理;

(3)保持消防通道的畅通;

(4)加强大厦装修期间的消防安全管理;

(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;

(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;

(2)制订消防事故处理预案，防患于未然;

(3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;

(4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

(5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

(6)制止任何违反消防安全的行为;

(7)积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识;

(8)发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警 。

六、清洁绿化方案

清洁绿化作为物业管理的重头戏，是大厦内不可缺少的部分，关系到整个大厦的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

(1)绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

根据气候，给花木适量浇水。

根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土;

及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;制定预防措施，防治病虫害;

做好恶劣天气花草树木的保护工作; 定期(每年8月、11月)修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

(2)大厦室内公共区域的绿化布置;

(3)清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁大厦所有设施(含各种标志牌)，

随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。

地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪，去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面;每月对垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌;每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线;每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。

楼层：大厦各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。

电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸;擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件。

电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面;每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮;每月对电梯门槽进行清洁。消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施;每周清洁墙身;每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面(日常清洁由各功能房工作人员负责)。

洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球;每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。

外墙：定期清洗。

2、管理措施：

(1)建立绿化保洁制度，狠抓落实;

(2)按操作规程进行规范操作;

(3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能;

(4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查);

(5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统

一、标识齐全、言行文明。 房屋、设施设备管理方案和财务管理方案

商业物业早期介入和接管验收管理工作方案

(三)

七、房屋、设施设备管理方案

房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

(1)房屋公共部位维护管理：根据交房进度，大厦内房屋可分为租户已领房和空关房。租户已领房：

a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。

b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。

c.空关房：空关房(含租户托管房)移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表)，对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，

并督促其予以解决。

(2)设备设施维护：

电梯在装修期间实行保护性管理;

大厦内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;

公共卫生设施每天检查一次;

水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次;

电梯机房设备，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);

消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护;供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次;

消监控系统设备按相关维护方案检查养护;

电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次;

租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

(1)制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;

(2)维修人员持证上岗，操作规范，维修及时;

(3)抓好维修人员技术培训，提高业务素质;

(4)建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率;

(5)加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

(6)加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

八、财务管理方案

财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

1、管理内容：

(1)加强现金收支管理;

(2)搞好财务核算;

(3)财务收支状况每年公布一次;

(4)做好预算和决算工作;

(5)认真审核报销票据，严格控制费用报销;

(6)及时掌握财务收

支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

2、管理措施：

(1)根据财务法规政策，制定财务管理制度;

(2)财务人员持证上岗，规范操作;

(3)抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质;

(4)加强成本控制;

(5)加强财务监督和财务检查。

质量管理方案和人力资源管理方案

九、质量管理方案

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，有助于实现既定的质量目标。

1、管理内容：

(1)按照ISO9000质量体系标准，制定大厦质量工作计划;

(2)实施所制订的工作计划和措施;

(3)对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题;

(4)根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

2、管理措施：

(1)抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作;

(2)制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处;

十、人力资源管理方案

一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

1、管理内容：

(1)按照合理的人才结构配置各类人才;

(2)任人唯贤，量材录用;

(3)开展业务培训，全面提高业务素质;

(4)进行业绩考核，优胜劣汰。

2、管理措施：

(1)制定岗位职责，做到责、权、利分明;

(2)建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性;

(3)加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识;

(4)岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：

(5)全面考核，做到公开、公平、公正。

十一、档案管理方案：

1、管理内容：

(1)工程档案;

(2)租户档案;

(3)工作档案;

(4)财务档案;

(5)文件档案。

2、管理措施：

(1)制定档案管理制度，并严格执行;

(2)按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理;

(3)专人管理，责任到人，存放有序，管理规范;

(4)配置

第四篇：物业服务早期介入工作计划节点表

物业服务早期介入工作计划节点表

物业类型：普通住宅物业总建筑面积：万㎡

其中会所：万㎡

预计入伙时间:年月日介入期限：年月—年月日

工 作 计 划 进 度

序号工作内容计划开始时间计划完成时间备注

第一阶段物业服务早期介入(初期)

1就物业早期介入服务内容、流程及费用向地产公司提交方案

2与地产就物业前期介入工作开展签订《服务协议》

3组织物业前期介入人员实地考察名流印象.

4就前期介入所需资料与地产公司相关部门进行协调,项目施工图纸项目相关经济数据5根据地产公司所提供的相关资料,组织人员对项目施工进度设备安装进行跟进和监督.

此项工作物业公司将做为前期介入服务工作重点,并定期对施工现场所收集和掌握的情况以书面形式向地产进行汇报.

6就物业临时办公地点与地产公司进行协调并确定地点及装修方案7完成名流印象投标书的制作并在房管局物业办进行备案8物业费收费标准及其他服务费用标准送物价局申报备案9就项目开盘的各项筹备工作与地产协商并积极配合

10针对项目开盘期间顾客所提到的问题，对地产销售人员进行物业知识的培训及交流由物业公司制定培训方案,及内容.

11制作销售前期需对外展示的各种物业宣传资料.并交于地产公司审查.(临时管理规约相关协议与合同)

12印刷各类物业资料.

13配合地产公司做好开盘期间的内、外景布置及策划等工作14开盘期间物业办公设施设备的购置

15以上准备工作进行梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补16就项目开盘召开员工会议,强调开盘后的工作开展及要求17热情迎接项目开盘

第二阶段物业服务早期介入(强化期)

18根据拟定的物业早期介入服务方案做好此阶段的工作.

19协助地产公司做好销售现场接待与环境秩序营造.此项工作将持续进行,(物业咨询看房通道(现场)环境秩序营造，准客户开发和引导)

20整理施工跟进过程中发现的工程遗留问题并递交地产公司此项工作以项目竣工验收完成时间为准,未及时整改的工程遗留问题,物业公司将在物业接管验收期间提出,并及时整改.

21对已整理出需施工方整的工程遗留问题交地产公司工程部落实整改工作。并做好签章手续

22协助地产公司办理项目有关公共配套服务事宜,并拜访相关政府智能部门: 相关部门，相互进行沟通：

当地管理主管部门、物业办;

当地街道、居委会的领导;

当地公安机关;

当地供电局;

当地自来水公司;

当地煤气公司;

当地电信部门

23与地产公司就物业管理用房的确定及装修方案进行协商,并在2009.3.1日前完成物业管理用房的装修.由地产对物业管理用房进行装修.

24完成正式接管项目所需的办公工程保洁秩序等设备的购置.所需设备购置明细由物业公司向地产公司另行呈报

25完成正式接管项目的机构设置人员配置人员培训等各项准备工作在3月1日前完成各类人员的招聘及岗前培训

第三阶段物业服务早期介入(完成期)

物业接管验收(时间暂时为:2008年月日—2008年月日)

26参与地产公司组织的项目竣工验收,并详细记录验收时所出现的工程遗留问题,为物业接管验收做好准备.以地产公司通知时间为准

27确定接管验收小组及成员,并将拟定的接管验收手册和组织机构人员呈报地产公司.

28组织相关人员对楼盘现场勘察, 为接管验收做好准备工作29就接管验收工作的开展及后期物业管理召开员工大会

30组织人员对项目设施设备进行物业接管验收以地产公司正式函件通知时间为准

房屋单元验收

屋面验收

外墙验收

门厅验收

楼道验收

信报箱验收

地下室验收

供配电系统验收

电梯系统验收

结排水系统验收

消防系统验收

弱电系统验收

监控系统验收

公共照明系统的验收

绿化工程验收

景观验收

围墙验收

道路验收

沟槽验收

窨井、检查井验收

室外排水系统验收

停车场地验收

标志、告示牌验收

机房钥匙的移交接管

项目物业产权资料、技术资料及客户资料接管、整理

钥匙移交接管

设备机房钥匙的配置项目设施设备接管验收期间,请地产公司明确对接部门及人员,以及工程遗留问题的流程及处理部门.

31完成物业接管验收的报告,并物管中心审核通过后报送地产公司，进行签收。

正式接管项目(时间暂时为:2008年月日—2009年月日)

32完成项目保洁开荒作业

33与地产公司相关部门衔接已售房屋业主的购房情况资料

34与地产公司相关部门协商确定交房流程和计划向地产公司递交业主入伙方案

35完成业主手册编制及印刷按照房屋顺序编制业主入伙所交费用一览表

36完成业主入伙所需文件资料、装修资料和相关表格制定及印刷37入伙的资料进行分户装放和编号

38就入伙工作的流程和各部门的衔接工作进行布置和工作安排39与相关业务单位联系，及时派驻相关业务人员进场办理业务(电信装饰电力银行)

40入伙流程的模拟程序

41完成入伙现场人员的设置及环境布置与地产进行协商 42以上准备工作的梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补43召开全体员工会议

44热情迎接业主入伙

45业主入伙手续办理，物业日常各项服务、管理工作正常开展为业主提供优质的物业服务

说明：以上是公司在物业早期介入期间所提供物业服务的内容及各项工作完成的时间节点，如有不足之处，敬请指正。

第五篇：早期介入思考题

早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在(AD)。

A.服务的对象不同

B.取费方式不同

C.合作方式不同

D.内容作用不同

E.期限不同

答案: AD

【解析】早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。

前期管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘完成物业服务企业之间的物业管理阶段。

早期介入与前期物业管理是不同的，主要表现在：

1内容作用不同

早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。

2服务的对象不同

早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用，前期管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。

A.服务的对象不同:前者针对开发商;后者针对开发商和业主

B.取费方式不同： 前者执行双方协商价格;后者必须去政府价格主管部门备案、核价

D.内容作用不同：前者主要提出意见，以便于以后的物业管理;后者主要是日常管理了

E.期限不同：后者有效期至业委会成立

取费方式的确不同，早期介入的取费方式，一般是通过招投标确定的;而前期物业管理服务的费用，则是物业公司通过对项目的测算，从8大方面进行测算，报物价局核准的

早期介入的截止时间是到项目开始交房，第一个业主入住结束