物业工程前期介入方案

2023-03-18

方案是对一项活动具体部署的安排和计划，那么方案的格式是什么样的呢？如何才能写好一份方案呢？以下是小编整理的关于《物业工程前期介入方案》的相关内容，希望能给你带来帮助!

第一篇：物业工程前期介入方案

物业工程部前期介入流程

物业工程部前期介入阶段的工作，更加注重项目施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化;向甲方提供现场施工建议。确保我们物业接管顺利进行，为物业在接管后能够正常运行减少运行成本奠定良好基础。为此物业工程前期介入主要分为三个阶段：规划设计和物业工程部组织架构阶段，施工阶段，接管验收阶段。

第一规划设计阶段

一、做好与现场各方关系的协调

开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。

1、深入了解项目特点，拟定现场计划：

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划;

审读图纸，了解项目系统情况;从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

2、物业工程部人员组织架构合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准：

(1).有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理(土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等)的人员; (2).有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员;

(3).有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全;

(4).专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

(一)土建施工跟进;

1、在建工程土建施工跟进要求：每五天对土建工程进行一次跟进;

2、跟进内容：基础;砌体;楼板;梁;柱;层高;接缝处理;湿渍、渗水、滴漏;外墙保温;外墙涂料;落水管;屋面;风道、烟道;管井;楼梯;踏步;护栏;大堂;单元门;室内墙面;室内棚顶;室内地面;门窗洞口;阳台;等。

3、跟进标准：按物业质量验收标准执行;

4、表格填写：

1、如检查结果正常，则在对应栏内打“√”，如异常则打

第二在建工程施工阶段 “×”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。

2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。

3、每周五对异常情况进行汇总，召开工程前期介入专题会，对重要的问题要以书面的形式发函致工程部，必要时呈报其领导，并及时跟踪，直至问题解决。

4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。

5、汇总表的填写：

1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。

2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。

(二)电气施工跟进;

1、在建工程电气施工跟进要求：每五天对土电气程进行一次跟进;

2、跟进内容：电缆沟;电缆桥架;电缆敖设;配电柜;变压器;电表箱;柴油发电机组;母线安装;电线电缆导管;电缆终端压接;管线敖设;槽板配线;防雷接地系统;导线连接;接线盒;线管接口吊装;绝缘材料;公共照明;开关插座;灯具安装;

3、跟进标准：按物业质量验收标准执行;

4、表格填写：

1、如检查结果正常，则在对应栏内打“√”，如异常则打“×”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。

2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。

4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。

5、汇总表的填写：

1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。

2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。

(三)水暖施工跟进;

1、在建工程水暖施工跟进要求：每五天对土水暖程进行一次跟进;

2、跟进内容：集水管埋深及坡度;下水井;排水沟;排水管道;室内排水管道;排污管道;管道井坡度、支架;水泵;进水管道;进出水阀门;排水喉管;雨水喉管;上下水管道保温;供暖管道;散热器;卫生器具;检查口;扫除口;地漏;燃气设施;

3、跟进标准：按物业质量验收标准执行;

4、表格填写：

1、如检查结果正常，则在对应栏内打“√”，如异常则打“×”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。

2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。

4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。

5、汇总表的填写：

1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。

2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。

(四)装修施工跟进;

1、在建工程装修施工跟进要求：每五天对土装修程进行一次跟进;

2、跟进内容：功能性检查(水;电;可视对讲;报警系统;土建无渗漏和给排水无滴漏现象;排水畅通、无倒坡和积水现象;); 木门{

1、饰面板颜色、纹路一致，无划痕、缺损、磕伤、污染等;木门门套线与墙体结合是否存在裂缝等;

3、开、关、锁灵活自如、平稳、无噪音;暗门链是否起作用;

4、门锁把手是否有保护膜;

5、胶条平顺;

6、小五金配件(门锁、门吸、门铰、猫眼等;)齐全，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等;};铝合金(

1、是否存在渗漏，是否有泄水口，窗框周边打胶饱满;

2、隼接部位，锚钉部位等是否有打胶;

3、五金件(执手，勾锁，滑轮，限位器等)齐全，使用功能正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等;

4、推拉门推拉顺畅;

5、窗扇开启顺畅;);给排水(

1、水龙头，花洒安装牢固端正、开关自如，表面无损伤、锈蚀;出水流速及水量正常，无滴漏现象;

2、浴缸无破损、脱瓷、划伤、磕伤、锈独、污染等，周边打胶饱满;淋浴门动作自如，周边打胶饱满;

3、马桶盖板安装，水箱进水阀启闭自如不渗漏，周边打胶饱满，无破损、脱瓷、划伤、磕伤、锈蚀、污染等;

4、卫生间，阳台排水顺畅，无倒坡积水，地漏不被覆盖);电气(

1、灯是否亮，位置是否合理，开关周边收口是否平整，高度是否合理，无污染;

2、插座是否通电，位置是否合理，成排安装的开关高度应一致高低差不大于2mm;同一室内安装的插座高低差不应大于5mm;并列按装相同型号的插座高低差不应大于1mm;左零右火上保护线正确，无污染;);排气扇开闭自如;配电箱盖污染生锈，断路器没有内陷;);橱柜，卫生间镜柜，淋浴{

1、淋浴门动作自如，周边打胶饱满;五金件(滑轨，执手等)齐全，使用功正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等;

2、厨房烟道，止回阀安装;

3、橱柜五金件(门铰链，滑轮，垃圾桶等)齐全，使用功能正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等;

4、橱柜台面平整光亮，磨边圆滑美观，接缝平直紧密、打胶完好、手感平滑，无裂缝、缺损、划痕、磕伤、污染等

5、煤气软管预留孔大小、位置适当。};扶手空调洞层高(

1、栏杆高度1.10米;

2、木扶手安装牢固，无开裂、无缺损、划伤、固定件完好、拼角顺平;

3、铁件是否有生锈，变形，断开等;

4、空调洞位置是否合理，有无排水立管遮挡空调洞现象，前后空调洞是否前高后低;

5、测量具体层高数据;);墙地砖(

1、墙地砖没有空鼓、缺棱掉角等;

2、墙地砖没有过大翘曲、色差、大小头等;

3、墙地砖接缝顺直，接缝填嵌密实、平直、宽窄一致;);天花墙身涂(

1、墙身天花油漆验收一致，无色差，无透底，无漏刷，无流坠，无污染;

2、墙身天花无裂缝;阴阳角顺直方正;

3、吊顶整体完好、安装牢固，表面平整、颜色均匀;

4、线角顺直方正，与梁底接缝无开裂;)木地板(

1、无污染，划痕，崩角等。

2、无大小头。

3、色泽同一性;

4、预留置伸缩，不允许木板起伏。

5、接缝、钉口要按规范处理。

6、拼缝密实。

7、成品保护到位。阳台等公共部分(

1、踏步砖没有空鼓、缺棱掉角等;

2、墙身无裂缝，阴阳角顺直方正，滴水线清晰;

3、栏杆木扶手安装牢固，无开裂、无缺损、划伤、固定件完好、拼角顺平;

4、栏杆铁件是否有生锈，变形，断开等;

5、窗开启自如;

6、首层杂物间隔栅;

7、阳台水管后墙面面油漆平整，水管无污染

8、热水器和强电插座、煤气表等位置合理;);

3、跟进标准：按物业质量验收标准执行;

4、表格填写：

1、如检查结果正常，则在对应栏内打“√”，如异常则打“×”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。

2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。

4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。

5、汇总表的填写：

1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。

2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。

(五)消防系统施工跟进;

1、在建工程装修施工跟进要求：每五天对土装修程进行一次跟进;

2、跟进内容：网络布置(坡度、排水口、末端试水装置是否符合要求;);手动报警钮(是否按照图纸安装;);烟感(是否按照图纸安装;);温感(是否按照图纸安装;);消防栓(

1、是否按照图纸位置安装

2、阀门安装及漏水情况

3、消防皮带喷咀安放齐全

4、自动按钮安装情况

5、立管、消防栓外观，

6、安装质量情况;);喷淋系统(

1、喷淋头是否按设计安装;

2、安装位置，间隔距离符合要求;

3、楼层防火分区总阀，流量开关安装情况;

4、末端放水阀门安装情况;

5、报警阀;

6、管道安装;

7、支架安装;

8、压力开关;

9、漏水情况;);分区卷帘门(

1、分区卷帘门安装位置符合图纸要求设计;

2、楼层防火分区总阀，流量开关安装情况;

3、末端放水阀门安装情况;);防排系统(

1、风管安装情况;

2、设计防火阀安装情况;

3、防火阀动作情况;

4、自然排烟口面积;);

3、跟进标准：按物业质量验收标准执行;

4、表格填写：

1、如检查结果正常，则在对应栏内打“√”，如异常则打“×”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。

2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。

4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。

5、汇总表的填写：

1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。

2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。段

(六)消防系统施工跟进;

1、在建工程装修施工跟进要求：每五天对土装修程进行一次跟进;

2、跟进内容：电源(电梯的供电电源线是否单独敷设);轿箱部分(轿箱内楼层显示板,内呼按钮版,轿箱对讲功能,轿箱应急灯,各层层站显示装置,轿箱天花,轿箱地板,轿门开关,厅门开关,轿箱壁板,轿箱摄像);机房部分(维修吊钩,盘车工具,限速器,曳引机,主电源开关,井道照明灯,防鼠设施,机房门锁,机房室温,轿箱照明,三方对讲,监控系统,对重架护栏,机房排气扇);底坑(底坑有无积水,井底土建结构,井底爬梯);

3、跟进标准：按物业质量验收标准执行;

4、表格填写：

1、如检查结果正常，则在对应栏内打“√”，如异常则打“×”，并在异常/故障情况描述及跟进处理措施，栏内要详细记录。

2、巡查人员每五天全面巡查一次，对重点隐蔽工程要以照片、录像等影像资料的形式留存。

4、此表格须经工程部经理审核后存档，存档期限为长期。

5、汇总表的填写：

1、填写要求：物业工程部负责位置、检查项目、问题描述、整改前照片的描述，地产工程部负责整改措施、责任人、整改时间、整改后照片的提供。

2、每周五根据各类别问题的汇总情况编制该表，并以联络函的形式发函致工程部.3、对于发函两次未整改的问题要上报公司领导。

第三接管验收阶段

第二篇：物业园林绿化工程前期介入

物业前期介入中园林绿化工程不可忽视的几个问题

住区园林绿化的水平已经成为商品房档次高低评比的重要标准之一，建设者的高价环境包装，使得居住区的园景绿化水平日新月异。但由于多方面的原因，在绿化设计和施工中总还存在一些不足或缺点。

以下是笔者从事物业园林绿化前期介入工作中，对居住区园林绿化工程设计和施工的几点认识，现一一列出，希望能给物业管理者和园林绿化建设者带来一些启示。

一是要重视绿化用地的整理和表土采集。据笔者观察，很多绿化用地绿化前，因前期施工，石灰、水泥沙浆、钢渣及涂料散落、超大型机械肆意碾压、营养丰富的表土随意掩埋、各类机械油污外漏等，给后期绿化的栽植和养护带来不利。建议在绿化地的整理时，尽量防止重型机械进入现场碾压土壤，绿化地的整理不仅要清理表层的垃圾，拔除杂草，还需对深埋于土壤内的化学废弃物作深翻清理，对绿化地表土应尽量进行采取和复原，多用表土少用客土，为绿化植被创造良好的生长环境。

二是要注重木质园景小品的材质选择。很多花园式小区，设计建造的木质亭、廊、椅、榭等园景小品，使用才

二、三年，就出现斑斑裂迹，腐蚀变形，有的甚至变成了虫蚁的巢穴。木质小品使用寿命短，宜出现腐蚀，多属小品材质选择不当。户外小品长期日晒雨淋，风化严重，随意选择的木材及简单的表层涂刷防水漆，根本无法抵御外力侵蚀，以至园景小品芸花一现，后患多多。要延长木质园景小品的使用年限，确保园景小品的观赏效果，开发建设者应从后期使用考虑，对园景小品材质的选择予以重视。挑选专门经过处理的防真菌、防虫蚁等特性的户外专用木材，彻底解决木材在户外应用时易产生开裂、变形、退色、腐烂、蚁侵等问题。

三是要关注屋顶花园的基础处理。地下车库顶部、裙楼及住宅公用屋面，都是建屋顶花园的利好场所，但由屋顶(车库顶)花园引起的漏水，影响物业使用的事例，也时有发生。避免此类问题，关键是屋顶花园的基础处理，建设者在屋顶花园施工时就得多方注意，屋顶设置种植槽要预留出排水缝，使得种植槽的渗水通过屋顶排水系统排出，同时在选择屋顶花园防水材料时，应选耐腐蚀、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋顶花园种植土最好选用防渗的营养土，种植槽下面使用防腐垫脚木与屋顶隔开，以充分减轻水分、土壤及植物根系对屋顶的渗透和腐蚀。

四是乔灌木栽植应避开沟渠及地下阴井。根系发达的乔灌木，延展性强，栽植在沟渠、地下阴井及硬质路面处，因地理位置限制了种植穴的大小，使得乔灌木生长受阻碍。更者乔灌木的根系不断伸长，有的穿破沟渠、阴井、顶破路面，甚至长满下水道，沟渠破损、管道开裂，排水、排污受阻，给后期管理带来了诸多不便。因此绿化工程动工前，就得充分考虑此问题，乔灌木栽植应尽量避开地下管网及沟渠。五是绿化取水点设计应方便和安全。无论是喷灌设施，还是普通水笼头，设计时首先要考虑各绿化带能充分浇水，其二，作为绿化工程的一部分，各取水点的位置应安全和美观，切不可出现喷头(水笼头)高高凸起，或将喷头(水笼头)设置在园林道路处，以免儿童嬉戏时，戳伤或摔倒。

六是园林工程施工应先绿化后景观。绿化和景观作为园林工程的重要组成部分，两者相辅相成、不可缺少。在物业管理的园林绿化接管验收工作中，我们常常碰到，因园林单位为抢效果、赶进度，施工时先做景观后做绿化，或景观绿化同步，绿化基础施工的土壤、泥浆随处可见，搞得园景灯饰锈迹斑斑、模纹砖石缺角少棱，景观路面污痕遍地，严重影响绿化景观效果。新居宅区的绿化工程施工，应尽量先搞基础，栽好树木花草后，再着手景观工程或景观工程的装饰部分的施工，以确保灯饰、园景小品、步道砖等景观装饰部分交付时清洁靓丽。

第三篇：物业工程前期介入工作要点（范文）

物业工程前期介入工作要点一)、招聘关键岗位人员

时间：在交付前两个月，或者外网施工开始时，关键岗位人员应到岗。包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作;工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题，反馈整改，因此应根据接管计划表提前到岗。二)、对现有人员进行培训

人员到岗后，要对他们进行培训。包括：公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。三)、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。工程人员

应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训，使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入现场检查阶段.

1、现场检查工作要点：

a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。

b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求，同时尽快熟悉设计图纸，在实际中，常常会出现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更，并记录下来。

2、工程施工现场检查的主要内容：

1)巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等，提出整改意见，检查整改结果。 2) 提出符合物业管理需要的建议，磋商解决办法。 3)对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。 4) 熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋结构、管线布置及所用建材。

5) 检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等)。

6) 检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改的部分提出建议。

7) 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。8)对物业配套设施设备进行提出建议和要求，使配套设施设

备满足管理需要，减少今后的物业管理成本。9)参与竣工验收。 * 在施工现场的检查中，最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来，作为将来维修的第一手资料。

3、工程施工现场检查要点： a、土建工程前期介入时的检查要点

1).房屋外型结构尽量减少外凸(比如我们通常的腰线)，以免造成安全隐患和维护隐患，顶层排水尽量不使用天沟的设计。 2).所有单元入户门应设计安装雨遮，最好做成现浇同墙体连接;复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。

3).电表最好设计出户，集中安装，方便管理和计量。 4).避免两家入户门冲突，中间入户门的开启方向。5).要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。

6).小区出入路口要尽可能的设置少，避免增加人员值守成本;道路的设置要考虑容易清雪和人车分流，同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。

7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。 8).信报箱的样式及安装位置，同时要考虑防雨水。

9). 商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐饮的油烟处理，商铺排水尽可能设计独立;

10).商铺要设计室外空调机的位置，孔要向外倾斜5%的角度。注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。11). 屋面防水要按施工工艺实施，使用合格的材料;分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间;厨房和卫生间的防水施工要注意检查。

12).地暖管要按施工图铺设，间隙按要求排列;打混凝土前要打压，并保压至混凝土铺设后的24小时，不掉压为正常。 13). 卫生间要考虑设置通风排气孔。 b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点

1).水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。

2).管线的埋设深度要在冻土层以下，坡度符合要求，防腐保温措施到位。 3).暖气、供水管线要按区域设置阀门，包括总管阀、支管阀、单元阀等，以方便维修，减少影响范围。

4).地下管网控制阀的要考虑预留作业空间，方便日后的检修。 5).强、弱电管线不得共管，合理设置人孔井;电气井要有防水措施。

6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量，开关箱应集中设置在门卫室中。 7).高位水箱内排水管径大于溢流管径;水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考虑外露管道冬季防冻;污水井避免设置靠近房屋阳台附近;阳台地漏、冲凉房向污水管排放;避免设置在单元门口。 9).暖气分水器应设置在室内有排水的地方;暖气设计时注意与外墙设计和门的设计相配合，考虑热损失，并考虑防冻措施;地暖应考虑做全部地面的防水层。 10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理，要预留足够的维修空间;暖气进水和回水应分别设置阀门，进水管安装过滤器。所有外漏的管线均应做保温措施。 c、单个房屋前期介入要点

1).电器开关箱内元、器件的规格型号符合设计要求，无损坏;各控制回路正确，标识清楚;接地良好，电表安装正确。 2).电的负荷要以层或单元为单位平均分配，地下室、楼层照明要有计量;插座要使用安全型插座。 3).要做好厨房卫生间的防渗水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。 4).空调外机位要有一定的坡度;窗户、窗沿处的防水符合规范要求。 5).注意应急按纽、插座、开关的安装高度、位置以及可视对讲的高度位置。 6).煤气管道与电器线路要有足够的安全距离(距离不小于30CM)。 7).检查窗户没有明显的歪斜、变形，玻璃无破裂。 d、供配电及照明系统前期介入要点

1).电梯、泵房、消防、景观动力等动力设备要设计为独立计量方式。 2).配电间、电梯间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯。 3).配电间、电梯间等设备间要考虑通风和防小动物措施。 4).室外高低压电缆保护管要使用钢管。

5).景观照明、道路照明分别控制;车库和路灯以及室外景观照明等系统要设计为分路控制(最佳为3路)。

6).水景照明电压要采用安全电压、要接地、漏电保护。 7).室外景观照明、水景照明不要设计灯过多，只要能满足亮度既可; 8).楼道照明灯应设计为声光控复合开关，节能型灯管;

9).灯具、开关等品种要少，最好使用大路货，以便将来维修更换。 10).公共照明的灯座最好选用与住户室内照明灯座(含业主地下室)不同的类型。 e、电梯前期介入要点

1).电梯机房要考虑通风降温措施。

2).轿箱内紧急呼叫系统要实现与监控室的通话功能。 3).电梯基坑内要设计排水。

4).电梯门厅地面要适当设置导坡，防止水流入电梯轿箱。 5).电梯要具有自动平层功能。

6).电梯机房窗户要采取防盗措施，安装栅栏和防盗门。

4、就检查问题与地产公司对接

1)、每日检查结束后工程人员整理检查出的问题并汇总，填写《工作联系单》，交予前期介入组长(小区经理)。

2)、前期介入小组成员每周参加监理例会，由组长将《工作联系单》一式两份提交地产公司现场部经理并签字确认，一份留档。现场执行经理安排施工单位进行整改完毕后，前期介入小组成员进行复验。现场执行经理未能解决的，物业前期介入小组应立即上报地产公司工程主管领导，确保潜在问题在交付前得以解决四)、接管验收。

1、时间：竣工验收后，地产公司将逐步将建设项目交予物业，此时进入了接管验收阶段。

2、工作步骤：

1).接到地产公司转发的《项目移交计划》(包括验收标准)后，对计划进行分析，进行组员分工，并熟悉标准和资料，做好充分的接管验收准备。设备和公用设施验收人员应熟悉设备操作规程，熟悉公用设施的启闭的部件的位置和使用要求，便于现场实施验收操作接管验收及检查。 2).检查覆盖范围为逐层、逐间、逐项公用工程逐点检查。

3).验收主要并从使用角度对工程质量作出评价。验收组发现有不完善的地方做好书面记录，参与验收成员在记录上签字。 4).每日验收需填写《分户房屋移交检验缺陷登记表》，一式两份转发地产公司项目负责人签收。地产公司安排施工单位限期整改，由验收小组组长组织复查。地产公司工程部应明确整改时间，确保问题在交付业主前得以解决完毕。 5). 验收记录表和整改项目复查记录由物业公司验收组长在验收报告上签署同意接收的意见，报告一式两份，由公司资料员和地产公司总工部资料员进行存档保管。 6).钥匙交接

施工单位在地产公司现场执行的监管下点交全部钥匙，将钥匙点交给物业公司综合部。综合部人员进行清点，做好验收工作，填写《钥匙移交清单》。清单包括：楼号、单元号、房间号、数量、移交人、接收人、时间、备注等内容。如发生钥匙数量不够，物业公司可以拒收并要求施工单位配齐。 7). 资料移交

地产公司总工部资料员将相关资料移交给物业公司，并办理交接手续，物业公司在《移交记录》上签字。交接资料包括： 1) 竣工验收资料 2) 质监站的竣工验收备案证明。 3) 完整的全套竣工图。

4) 建设用地范围内地下综合管网图(含管线接口位置)。 5) 沉降观察记录。 6) 重大工程质量事故记录。

7) 供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书。

8) 保修清单(包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数额等)。 ) 公司对外签署的合同、质保协议及附件。

3、使用表单包括：《钥匙移交清单》、《分户房屋移交检验缺陷登记表》、《公用工程移交检验缺陷登记表》。五)、相关资料、表单的印制，建立业主档案。

1、时间

入住前一个月，各类表单应开始印制到位，可参考公司表单结合当地项目实际情况而定。同时，物业公司与销售部联系，由销售部提供业主信息，综合部开始业主档案的建立准备工作

2、业主档案的内容

主要包括：《入住须知》、《物业管理服务手册》、《业主临时管理规约》、《房屋移交验房及证卡登记表》、《房屋移交验房表》、《业主及家庭成员登记表》、《业主装修承诺书》、《业主装修验收表》、《装修许可证》、《消防安全责任书》、《天然气安全使用责任书》等。

六)、会同销售部制定业主交付计划，明确交付前的准备和交付现场的布置，演练房屋交付过程。

1、时间：

在交付前20天，物业公司对公共区域体进行清洁开荒;办理入住前一周，各岗位应对房屋交付过程进行现场演练。通过演练，熟悉交付流程，找到遗漏点，针对交付过程中可能出想的问题制定统一的解释口径。

2、入住办理流程：

a.验证：业主执地产公司开据的《维修基金》收据、《购房合同》，业主有效证件身份原件及复印件1张，业主1寸照片1张;《物业交付确认单》、《入住通知书》6种资料去房管员处进行验证手续。检查证件的原件及复印件是否一致，是否属业主本人证件，《物业交付确认单》上是否有地产相关部门的签字盖章。 b.缴费：收费项目及标准在收费软件中设定好，由收费员按规定收缴的费用。(此类费用包括一定时限的物业费，垃圾处理费，装修押金，停车费，代收代缴的费用，如：代收的预存水、电费、暖气费等，工本费，如：门禁卡、出入证。 C.收费员打印缴费凭条。 d.填写业主档案内容：

b.(1)、填写《物业管理手册》、《房屋质量保证书》。填写按手印后将存根联撕下来收入业主档案中，其余交业主保管。 (2)、填写《天燃气安全使用责任书》、《消防安全责任书》》均为一式二份，一份留业主，一份收入业主案档。 (3)、填写业主及家庭成员登记表。

(4)、由房管员出具《房屋移交验房及证卡登记表》，安排维修人员拿着钥匙、水电卡等，带领业主验房。

(5).验房完成后，填写验房信息，并由业主、维修养护部人员在此表中签字、按手印。房管员将钥匙、水电气卡、门禁卡交业主。 (6)交房完成。

3、现场布置。

交付前一周，应与地产公司就交房现场的问题进行对接。交房现场最好采用一站式服务，即销售部、物业公司、工程部、维修单位都在一个现场办公，及时解决问题。明确交房大厅的包装布置、装点物品进场;由销售部编制《交房现场布置及导视、鲜花、植物系统包装方案》，并设计、印制相关印刷品和宣传资料;由销售部定制交房流程指示图，并安排交付现场导视，明确交房步骤;由地产公司总经办负责鲜花、植物、彩门、气球等装点物品的购置等工作。烘托一个良好的交房氛围。七)、问题反馈

综合部客服人员每日将验房时记录的问题进行汇总，报给现场负责维修的工程师，由工程师签字并明确维修时间。维修完成后，进行复检，并对业主进行回访，操作流程参考公司回访制度。

第四篇：物业公司工程人员前期介入工作要点

前期介入工作要点

一)、招聘关键岗位人员

时间：在交付前两个月，或者外网施工开始时，关键岗位人员应到岗。

包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作;工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题，反馈整改，因此应根据接管计划表提前到岗。二)、对现有人员进行培训

人员到岗后，要对他们进行培训。包括：公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。

三)、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。

交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。工程人员应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训，使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入现场检查阶段.

1、现场检查工作要点：

a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。

2、工程施工现场检查的主要内容：

1)巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等，提出整改意见，检查整改结果。 2) 提出符合物业管理需要的建议，磋商解决办法。 3) 对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。 4) 熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋结构、管线布置及所用建材。

5) 检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等)。

6) 检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改的部分提出建议。

7) 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。 8) 对物业配套设施设备进行提出建议和要求，使配套设施设备满足管理需要，减少今后的物业管理成本。 9) 参与竣工验收。

* 在施工现场的检查中，最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来，作为将来维修的第一手资料。

3、工程施工现场检查要点： a、土建工程前期介入时的检查要点

3).电表最好设计出户，集中安装，方便管理和计量。 4).避免两家入户门冲突，中间入户门的开启方向。 5).要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。

6).小区出入路口要尽可能的设置少，避免增加人员值守成本;道路的设置要考虑容易清雪和人车分流，同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。

7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。 8).信报箱的样式及安装位置，同时要考虑防雨水。

9). 商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐饮的油烟处理，商铺排水尽可能设计独立;

10).商铺要设计室外空调机的位置，孔要向外倾斜5%的角度。注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。

11). 屋面防水要按施工工艺实施，使用合格的材料;分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间;厨房和卫生间的防水施工要注意检查。

1).水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。

2).管线的埋设深度要在冻土层以下，坡度符合要求，防腐保温措施到位。

3).暖气、供水管线要按区域设置阀门，包括总管阀、支管阀、单元阀等，以方便维修，减少影响范围。

4).地下管网控制阀的要考虑预留作业空间，方便日后的检修。 5).强、弱电管线不得共管，合理设置人孔井;电气井要有防水措施。 6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量，开关箱应集中设置在门卫室中。 7).高位水箱内排水管径大于溢流管径;水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考虑外露管道冬季防冻;污水井避免设置靠近房屋阳台附近;阳台地漏、冲凉房向污水管排放;避免设置在单元门口。 9).暖气分水器应设置在室内有排水的地方;暖气设计时注意与外墙设计和门的设计相配合，考虑热损失，并考虑防冻措施;地暖应考虑做全部地面的防水层。

10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理，要预留足够的维修空间;暖气进水和回水应分别设置阀门，进水管安装过滤器。所有外漏的管线均应做保温措施。

c、单个房屋前期介入要点

1).电器开关箱内元、器件的规格型号符合设计要求，无损坏;各控制回路正确，标识清楚;接地良好，电表安装正确。 2).电的负荷要以层或单元为单位平均分配，地下室、楼层照明要有计量;插座要使用安全型插座。

3).要做好厨房卫生间的防渗水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。

4).空调外机位要有一定的坡度;窗户、窗沿处的防水符合规范要求。

5).注意应急按纽、插座、开关的安装高度、位置以及可视对讲的高度位置。

6).煤气管道与电器线路要有足够的安全距离(距离不小于30CM)。 7).检查窗户没有明显的歪斜、变形，玻璃无破裂。 d、供配电及照明系统前期介入要点

1).电梯、泵房、消防、景观动力等动力设备要设计为独立计量方式。

2).配电间、电梯间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯。 3).配电间、电梯间等设备间要考虑通风和防小动物措施。 4).室外高低压电缆保护管要使用钢管。

5).景观照明、道路照明分别控制;车库和路灯以及室外景观照明等系统要设计为分路控制(最佳为3路)。

6).水景照明电压要采用安全电压、要接地、漏电保护。 7).室外景观照明、水景照明不要设计灯过多，只要能满足亮度既可;

8).楼道照明灯应设计为声光控复合开关，节能型灯管;

1).电梯机房要考虑通风降温措施。

2).轿箱内紧急呼叫系统要实现与监控室的通话功能。 3).电梯基坑内要设计排水。

4).电梯门厅地面要适当设置导坡，防止水流入电梯轿箱。 5).电梯要具有自动平层功能。

6).电梯机房窗户要采取防盗措施，安装栅栏和防盗门。

4、就检查问题与地产公司对接

1)、每日检查结束后工程人员整理检查出的问题并汇总，填写《工作联系单》，交予前期介入组长(小区经理)。

1、时间：竣工验收后，地产公司将逐步将建设项目交予物业，此时进入了接管验收阶段。

2、工作步骤：

1).接到地产公司转发的《项目移交计划》(包括验收标准)后，对计划进行分析，进行组员分工，并熟悉标准和资料，做好充分的接管验收准备。设备和公用设施验收人员应熟悉设备操作规程，熟悉公用设施的启闭的部件的位置和使用要求，便于现场实施验收操作接管验收及检查。

2).检查覆盖范围为逐层、逐间、逐项公用工程逐点检查。

5). 验收记录表和整改项目复查记录由物业公司验收组长在验收报告上签署同意接收的意见，报告一式两份，由公司资料员和地产公司总工部资料员进行存档保管。 6).钥匙交接

施工单位在地产公司现场执行的监管下点交全部钥匙，将钥匙点交给物业公司综合部。综合部人员进行清点，做好验收工作，填写《钥匙移交清单》。清单包括：楼号、单元号、房间号、数量、移交人、接收人、时间、备注等内容。如发生钥匙数量不够，物业公司可以拒收并要求施工单位配齐。 7). 资料移交地产公司总工部资料员将相关资料移交给物业公司，并办理交接手续，物业公司在《移交记录》上签字。交接资料包括： 1) 竣工验收资料

2) 质监站的竣工验收备案证明。 3) 完整的全套竣工图。

4) 建设用地范围内地下综合管网图(含管线接口位置)。 5) 沉降观察记录。 6) 重大工程质量事故记录。

7) 供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出

厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书。

8) 保修清单(包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止

日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数额等)。

9) 公司对外签署的合同、质保协议及附件。

1、时间

入住前一个月，各类表单应开始印制到位，可参考公司表单结合当地项目实际情况而定。

同时，物业公司与销售部联系，由销售部提供业主信息，综合部开始业主档案的建立准备工作

2、业主档案的内容

六)、会同销售部制定业主交付计划，明确交付前的准备和交付现场的布置，演练房屋交付过程。

1、时间：

2、入住办理流程：

(1)、填写《物业管理手册》、《房屋质量保证书》。填写按手印后将存根联撕下来收入业主档案中，其余交业主保管。 (2)、填写《天燃气安全使用责任书》、《消防安全责任书》》均为一式二份，一份留业主，一份收入业主案档。 (3)、填写业主及家庭成员登记表。

(4)、由房管员出具《房屋移交验房及证卡登记表》，安排维修人员拿着钥匙、水电卡等，带领业主验房。

(5).验房完成后，填写验房信息，并由业主、维修养护部人员在此表中签字、按手印。房管员将钥匙、水电气卡、门禁卡交业主。 (6)交房完成。

3、现场布置。

七)、问题反馈

第五篇：物业工程部前期介入工作计划

根据江苏银行办公楼建设的进度及现场实际情，我物业公司将提前介入本项目，为本项目建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方便提出合理化建议。按有关规范严格巡查每一部位，每一项设施设备。重点考虑减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工不规范、物业遗漏工程等问题及时向甲方反映，建议施工方立即整改。并同甲方、监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业的平面布局、功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。建立健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。

一、工程部前期介入目的;

1、完善物业的使用功能。

2、改进、改善物业的具体设计。

3、能更好地监理施工质量。

4、为接管验收打下基础。

5、便于日后对物业的管理。

6、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排水、空调、电梯，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等;有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然对后期物业管理产生很大不便。

7、全面熟悉项目总体规划，施工过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心中有数。并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，便于在后期管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。记录、或拍照保存相应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。也确保物业日后提升管理质量，更减轻日后的管理难度，并为顺利移交拿出依据。

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二、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准。

1、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理(土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能、停车场等)的人员。

2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员。

3、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全。

4、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

三、技术的支持工作

物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映(技术监管方)，提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。

四、做好与现场各方关系的协调

甲方、施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，为保证现场协调及时有效需编制工程联系人员详细清单。

1、深入了解项目特点，拟定现场计划：

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划;审读图纸，了解项目系统情况;从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

2、关注工程进度，记录现场情况：

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。

(1)根据工程计划，调整工作计划;随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。

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(2)记录设计方案和施工图纸变更;物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提供便利 (3)记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注;如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置

3、参加施工期间的专业会议，提供建议：

(1)通过参加施工协调会、监理会等了解施工焦点;参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

(2)根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议：

(1)改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议;设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

(2)改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议;物业现场介入人员应通过记录现场的情汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项关注各单项工程设备的调试试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

(3)优化施工质量的建议。关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质;无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

5、跟踪现场建议采纳情况：

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持，促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改;统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。

6、收集、整理现场资料：

(1)施工图纸;

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收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸 (2)机电设备及建材的资料

收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利：

(1)建立初步设备台帐;

随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。 (2)拟写初步交接方案;

根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业工程管理的到来好充分准备。

(3)配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作

五、前期介入图纸审核、巡查重点;

1、物管用房方面;要求配置物管用房、功能用房和设备用房。其它用房的预留，(管理处办公室、员工宿舍食堂、保安岗亭、垃圾收集站、物料仓库、电工值班室、清洁工工具房等)。

2、电气方面;注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题。对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解。对照明线路设计是否超负荷，路灯尽量采用公路用灯具、节能灯泡，可耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、减少跳闸、密、亮度适中，保障可靠供电等，(方便日常维修、减少开支、节约能源)。单元楼道灯最好采用光控红外线开关(以方便业主使用，减少公共照明浪费电量)。更方便后期的维修、保养和管理。

3、消防方面;对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解。对电路系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握。掌

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握消防主机、各种联动配套的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布、报警器安装部位等。

4、给排水方面;了解供水的系统情况，各楼层供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水压是否达标，各个阀门的位置及是否发生爆水管可分片关闭阀门，不至于关总阀影响其它用水，如产生漏水有地漏排放不至于产生大的损失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水(空调水)的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。地下排污管道要铺设合理，坡度要适宜，没有压扁堵塞现象。井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时竹片长度或机械疏通机可达长度，路面低洼处排水要专用下水井等。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

5、监控方面;智能防盗设备要完善，外围尽量考虑封闭式管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，周边防翻越、女儿墙防攀越。各种监控镜头的设置足够合理，对出入口的设置合理，停车场的智能化无安全隐患，管道井是无安全隐患等、各单元门、停车位、外围、巡视死角，平台等应加装监控镜头确保安全。

6、清洁方面;可以关注各垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，电梯厅内吸尘用电是否方便。天台是否设置照明及水龙头，垃圾收集点，洗拖把水龙头、以方便清洁用。地漏与清洁有关的问题是否设计到位。

7、空调机方面;预留空调安装位置及空调滴水管。在预留分体空调机位的同时，考虑新产品如，如空气源、太阳能热水器等。随着生活水平提高也可预留中央空调机位，即可安装分体空调，又可安装中央空调机，还方便以后维护。所有空调穿墙孔洞预留，管口外斜下防水措施。

8、集中抄表方面;水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层、有安全防护的水、电间、柜等。公共用电、(电梯、公共照明、景观、水泵、消防、风机设备等)，安装独立电表计费，用于以后

一、二级合理分摊计算给业主，减小猜疑。楼道内电表箱柜等应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。

9、信报箱方面;设置亦要考虑邮政投递需要放在首层显眼位置，信报箱的规格和锁要符合要求，方便业主收取。

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10、车位方面;配置要考虑到车辆及临时车位停放尽量充足。有清晰的路线指示标识，地下室有安全的限高龙门架，出入有先进的自动刷卡系统，规范停车的管理规定等。

11、公共设施方面;设备房门要有安全防护设施、警示牌等。电梯轿箱内、绿化草地有温馨提示宣传画等。

12、弱电方面;电话、宽带、电视、音响、监控、煤气报警系统等，所有布线设计应考虑周全，各房间都应配置预留电话插座、宽带插口、电视插座等。

13、公共楼道方面;通道墙面应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)，有利于清洁美观等。

14、垃圾方面;垃圾收集站最好设立在后门出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运。

15、其它方面;

1);重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。特别供水管路建议走明管，如漏水不易发现而产生水费，有利及时发现漏点，更减少维修费用。

2);办公楼配套公共设施规划设计要一步到位，管道煤气，智能综合布线，考虑将来发展用，不至于产生开挖、明敷等影响美观。

3);阳台设计全、或半封闭，业主后期大多会自行封闭不统一，不规范。阳台很多会放花盆，(底部向里倾斜做好防水层)，以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便。

六、工程部详细巡查内容;

1、主体;房屋结构无裂缝、沉降符合有关规范，外墙瓷砖缝隙水平垂直、不得渗水。可参见《建筑工程施工及验收规范》，各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合要求。

2、屋面;各类屋面排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修通道。排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。防水卷材接口密实、不脱落，排气管畅通。

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3、地墙、面;找平层与基层、墙体必须粘结牢固，不空鼓。整体墙地面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接缝均匀顺直，阴阳角线脚顺直、无缺棱掉角。

4、卫生间;阳台、卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏,与客厅地面低2公分左右，穿楼排污管加套管方便维修。防水层应作24小时闭水试验。靠客厅、卧室墙面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡产生漏水。

5、门窗;铝合金门窗应安装平正牢固，无翘曲变形、摇晃，零配件装配齐全，位置准确，缝隙严密，木门窗缝隙适度。进户门防盗门垂直，门框内应灌满水泥沙浆，门锁应安装牢固，门、窗、锁开启灵活自如，无晃动和裂缝，玻璃安装牢固，胶封密实平直，不应有空鼓、裂缝和起泡渗水，无明显刮花痕迹，无损伤、油漆均匀完整。

7、电气;电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，必须采用管子配线，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。漏电开关、照明开关开启灵活。应符合“低压电气装置规程”的有关要求，路灯、景观灯安装牢固，完好无损，工作正常、灯柱、配电箱安装牢固垂直，油漆完好，路灯、小区各种灯光按区、按栋或片、按盏进行控制，园林艺术灯光，要安装牢固、合理分控、标识清楚，尽量少安装埋地灯，推广节能灯，减少室外灯漏电跳闸，保障可靠照明，配置定时开关及独立的电表计量。

8、电梯;电梯机房机房地面刷绿漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮，墙面、天花扇灰刷乳胶漆。配置电梯机房牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板和防鼠设施，电梯机房有完好的通风降温设施。电梯管井底要有集水井，安装自动潜水泵装置，安装有独立的计量电表。电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、按钮其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

9、供水、排水、排污、消防;管道应安装牢固、各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应启闭灵活，闭合严密，无滴漏。水压试验

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及保温、防腐措施必须符合要求。主管与支管应安装水表单独计费。消防水箱进水管阀门检查设置应便于检修。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，坡度适中、管道排水必须流畅。卫生器具质量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏现象，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。消防管道设施必须符合要求，并且有消防部门检验合格签证。管道的管径、坡度及检查井必须符合要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。管道防腐措施必须答合规定。室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合要求。管道通过公路应做钢筋水泥保护，井盖应搁置稳妥并设置井圈。化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应流过两个弯。明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

10、水泵房、墙面、天花;扇灰刷乳胶漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮。配置各设备标示牌、警示牌、系统运行指示牌、消防器材、温度计、工具箱、防潮灯、应急灯、防鼠板、抽风机等设施齐全。生活水泵、消火栓泵、喷淋泵等泵基座的四周砌筑一条3厘米宽，2厘米深的水沟与集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水沟或集水井，集水井安装自动潜水泵。各种阀门有明显标示、名称、功用(或控制范围)的挂牌;生活水泵、生活用水管道刷绿漆并用红色箭头标明水流流动方向;消防泵、消防管道和设施刷红色漆并用红色箭头标明水流流动方向。进水管安装有独立计量总水表。各机房安装独立计量电表、水表。

11、高低压配电房;开闭所、墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面刷绿漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。设备房配置高低压配电房牌、供配电系统图示牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板或防鼠设施(如电子猫王)，电柜前地面铺宽度1米绝缘胶垫(高压配电房铺高压绝缘垫)并用黄色油漆在绝缘胶垫的外侧地面标示安全线，其它地面刷绿色地板漆;接地线需用黄绿相间的油漆明显标示。变压器室有完好的通风降温设施和隔热隔音设施;通风、采光良好。高压配电房配置高压操作杆、高压验电器、高压胶鞋高压手套、高压接地线(或接地刀)高压开关检修车，每个高压断路器有明显标示牌标明控制范围;低压配电房每个低压断路器有明显标示牌标明控制范围。安装有各路独立计量电表。

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12、消防控制室和监控中心;地面铺地砖，墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。配置消防控制室和监控中心牌、警示牌、消防器材、度计、记录箱、应急灯、防鼠板和防鼠设施，室内要有良好的采光、通风降温设施或安装空调。安装有独立计量电表。

13、室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好，消防设施配件齐全，消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，油漆完好，无渗漏水，水压充足。

14、检查门牌;、层号、房号，首层大堂信报箱、告示栏、对讲系统齐全。

15、对小区的重要大型设备;设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后技术服务良好、有中文使用说明书及联系电话信誉良好的公司。

16、所有参于土建工程;设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程施工单位、供货商、安装单位、保质内容、保质期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货表、采购供应地址及单位联系电话。

17、一些重要的大型配套设备;(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，联系电话等，并要对物业工程部相关技术操作人员提供正规的培训。

18、所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明;(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统、消防报警须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)要求调试正常运行后才能交付。

19、了解哪些为整体混凝土施工;哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时注意提示。

20、设备性能方面;比如智能化等，不要追求卖点一味追求高科技和功能齐备，后期使用则华而不实，智而不能，甚至闲置报废，造成业主投诉和高昂的维护成本。厂家选择、设备选型、配件选用要合理，简单而实用，设备安装调试要求安全合格。

21、各工程部技术人员要做好质量跟进;工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸

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阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。了解图纸，提出改进意见→→熟悉跟踪现场→→了解项目公司、监理单位、施工单位有关人员的职责分工，理顺工作关系→→从设备安装入手，建立完善设备档案→→参与设备验收，包括单机验收、局部验收、系统验收和全局验收的整个过程→→完善验交资料，编制物业各方面的统计图表和资料清单→→参与竣工验收→→主持接管验收。

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