以房抵债协议范本

以房抵债协议范本（通用7篇）

篇1：以房抵债协议范本

“以房抵债协议”的法律效力判断

发布日期：2015年1月26日

“以房抵债协议”是指债务人与债权人所达成的以债务人的或经第三人同意的将其依法所有的房产归债权人所有，用以清偿债务的协议。关于该类协议的法律效力，因法律上并无明确的规定，导致实务中存在不小的争议，在具体处理程序上也各不相同。为此，本人从以下几个方面提出自己的观点。

一、以房抵债的本质属性更多的应当是双方真实意思基础上达成的以买卖房屋替代原有的合同履行方式。

债务人或因货物买卖，或因民间借贷等原因而与债权人存在金钱给付义务，为了达到抵销该债权债务或达到保证的效果，双方为此签订一份以房抵债的协议，约定债务人方将相关房屋交付给债权人，而债权人所应支付的购房款即为债务人所拖欠的全部或部分欠款。本人认为，该操作方式的法律依据在于《合同法》第77条关于“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。当然，如若法律及行政法规规定此种变更应当办理批准、登记等手续的则应履行相应手续。

分析以房抵债协议实质内容，事实上，原有的债权债务关系因为双方的约定可视为履行完毕，并由此形成和转化成了另一种法律关系，即房屋买卖合同关系。虽然双方在签订协议过程中，存在原有债权债务关系的内容，但其目的，债权人想通过今后房产的交付以达到债权人获得所约定的房产，而债务人则为了达到抵销其所应向债权人承担原有债务。只是双方将如何履行原有债务与如果买卖房屋两项内容在同一份协议中一并作出约定。因此，无论这种履行方式是否具有担保债权实现的目的，均不无法掩盖房屋买卖的意思表示。

从主观内容分析，以房抵债协议与原借款合同过程中的房产抵押的保证协议存在本质区别。房产抵押明显具有担保的目的，是为实现借款期限届满以后应当偿还本金及利息的债权的实现，协议当时，债权人的目的是希望债务人承担金钱给付义务的，只是当债务人无法履行时只从抵押物入手以达到维护债权实现的法律效果，获得房产并非债权人的根本目的，放弃房产也非债务人的初衷，最终处置房产只是实现债权的一种手段。相反，以房抵债的协议目的原本就在于对房产进行处置，即债权人希望获得约定房产，而债务人自愿在债权人支付对价以后放弃房产，因此，变更房产所有权明显属于双方共同的唯一的目的，将欠款转化为房款也只是房款支付方式的不同形式。至于协议中若存在“债务人如果届期无法偿还欠款，房产出让给债权人”的相关内容，这也仅属于双方对房产买卖合同所约定的生效条件而仍然无法否认双方事实上就是一个房屋买卖协议的本质。更何况，判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人法律关系的实质及真实意思表示。人为地将以房抵债协议复杂化毫无意义，也毫无必要。

二、以房抵债作为抵销债务的一种方式从未被法律禁止所以不应随意否定其合法效力。

以房抵债这种约定的债务抵销，事实上可认定为履行合同的一种方式。依照法律的规定，法律并没有对当事人之间如何履行各自的权力和义务的方式作出限制。《合同法》第62条甚至强调，在合同双方对合同的履行方式不明确时，双方应当按照有利于实现合同目的的方式履行。此外，最高法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见第301条“经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务，对剩余债务，被执行人应当继续清偿。”第302条“被执行人的财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或管理的，退回被执行人。”《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第19条“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”以及《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第26条规定：“经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其他地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务。”

由此可见，法律不但没有禁止以房抵债行为的存在，甚至是实务中一直所倡导的合同履行方式，以致于法院可以采取强制措施予以执行。因此，有人以以房抵债存在流抵契约的嫌疑而主张该行为无效的观点明显错误。法律之所以禁止流质契约是从不损害双方利益和不特定社会主体利益的角度进行规范，是法律理性的选择，其结果是不因其双方约定而产生直接导致物权变动的效果。

因此，判断合同的效力所依据的只应限定在《合同法》52条的规定，依照法无禁止即有权的原则，只要双方合同不存在《合同》第52条情形的就应当认定其有效，即便存在损害不特定主体利益的，只要合同双方不存在恶意串通，也无法否定该合同的效力，即便合同的最终履行存在损害合同一方或双方利益的可能，但只要协议内容属于双方真实意思表示，各方就应当受其约束，如果存在重大误解或显失公平的也只是合同撤销权的行使而与合同效力无关。如果以为维护其他人的利益及稳定特殊环境下的市场秩序为由，就断然否定一份合同的法律效力，该做法将会“极大地损害司法权威”。

本人认为，在目前我国没有任何一部法律对以房抵债行为作出任何强制性的效力性规定的情况下，就应当认定该类协议具有法律效力。因为，法律对合同无效作出设立的目的在于制裁不法行为人，以维护国家的法治秩序和社会的公共道德。在私法自治的法制环境下，无效合同的认定应当从严把握，不能轻易认定一个合同无效，只有尽可能地限制合同无效的范围，才能保障私法自治的实现，真正促进和鼓励交易的发展。

三、以房抵债协议的规范设计才能避开法律禁止之嫌而真正实现双方合同的目的。

依照《物权法》第186条关于流质契约的最新规定，只是限定行为发生时间不得在债务履行期届满前，不得未经结算而直接代偿，但并没有限制在债务履行期届满后，当事人也不得约定如债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。换而言之，如果在债务履行期限届满后，双方采取以物抵债或以房抵债则正如以上所言明显属于达成的房屋买卖协议，或者，即便行为发生在债务履行期届满之前，哪怕在双方债务成立之时，双方约定如果债务人无法履行债务，自愿将约定房产经过相关部门评估或双方依照公平原则进行折价后再以房抵债，都不应当认定为流质契约而为法律所禁止。约定在债务清偿期届满时应进行清算，则这种约定避免了流抵的弊端，应承认其在当事人间的有效性。

判断双方所签订的协议是否属于房屋买卖合同，依照房屋买卖合同的特点及合同必须具有可履行性的要件，其内容最起码应当具备对买卖房屋的标的、单价、总价款、付款时间与方式、交付时间、产权登记、违约责任等作出了明确的约定，也只有具备了这些条款，才可将这种以房抵债的协议视为房屋买卖合同。因此，在以房抵债协议中，应当具有房屋买卖合同的通常条款。

此外，依照流质契约禁止规定，以房抵债协议如要避开这一嫌疑，债权人与债务人之间的约定应当表现得更为公正、公平。为此，双方在协议中应当明确约定实际履行房屋交割时所应办理的结算手续，不应忽略房产单价或总价内容，更不应作出不管价值高低、市场如何变化而直接交付房屋的内容。换而言之，履行结算义务是以房抵债协议得以实际履行，已达到办理房产过户手续的必要条件。

篇2：以房抵债协议范本

以房抵债协议

甲方：________________________公司 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 邮编：____________________________ 联系电话：________________________ 乙方：____________________________ 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 邮编：____________________________ 联系电话：________________________ 丙方：________________________公司 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 邮编：____________________________

律师365

联系电话：________________________ 本以房抵债协议书由上列各方于_________年_________月_________日在_________市订立。

鉴于：甲、乙、丙三方为履行_________市_________人民法院（_________）法经初字第_________号民事判决书，经充分协商，并根据三方于_________年_________月_________日签定的《执行和解协议书》的有关内容，就乙方以房抵债事宜，三方经协商一致，达成以房抵债协议书，协议如下：

第一条 甲方与乙方共同确认，截止_________年_________月_________日，乙方拖欠甲方的贷款本息和为_________美元，折合人民币为_________元（按usd1=rmb8．3）。乙方同意将其所拥有的位于_________的工业厂房（面积约_________平方米）直接抵偿给甲方，双方商定的价款为_________元人民币（以_________元／平方米作价），余款_________元人民币由乙方及丙方另行偿付。如在办理更名过户手续的过程中，需由乙方提供有关资料及出具证明，乙方应无条件协助。

第二条 由乙方负责付清拖欠工程队的工程尾款。

找律师就上律师365

第三条 在办理更名过户手续的过程中，由甲方按_________市政府有关规定补交地价款。

第四条 在办理更名过户手续的过程中，按_________市国土局、_________市房管局的规定需由乙方承担的各项契税及相关费用应乙方负责缴纳；按规定需由甲方承担的各项契税及相关费用由甲方缴纳；如规定中未列明的，由甲、乙双方共同协商解决。

第五条 违约责任

（1）除不可抗力的原因外，任何一方违反本协议，应向守约方支付欠款总额_________％的违约金。

（2）任何一方违反其在本合同中所作的陈述、保证或其他义务，而使守约方遭受损失，则守约方有权要求违约方予以赔偿。

第六条 生效条件

本协议自三方的法定代表人或其授权代理人在本协议上签字并加盖公章之日起生效。

本协议一式_________份，具有相同法律效力。各方当事人各执_________份，另一份提交_________市_________人民法院作为制做民事裁定书的依据，其他用于履行相关法律手续。

甲方（盖章）：______________ 乙方（盖章）：______________ 法定代表人（签字）：________ 法定代表人（签字）：________ 丙方（盖章）：______________ 法定代表人（签字）：________

篇3：以房抵债协议范本

一、房地产开发企业以房抵债的税务处理

以房抵债是以完工的房地产抵顶欠款、银行贷款等,债务人主要涉及营业税、土地增值税、所得税的税务处理,债权人主要涉及契税的税务处理,下面以房地产开发企业以房抵债的案例进行分析:青岛市鑫都房地产开发公司(简称鑫都公司)开发的楼盘销售业绩不佳,现金流量严重不足,拖欠盛泰建筑安装公司(简称盛泰公司)工程款2300万元,逾期三年尚未归还。2011年7月,双方经过协商,鑫都公司以新开发的一栋滞销商品房作价2200万元,抵偿盛泰公司债务,余款100万元不再偿还,商品房账面成本1500万元,市场价格2200万元,盛泰公司对该项应收账款已计提坏账准备23万元,鑫都公司和盛泰公司如何进行税务处理呢?

(一)债务人营业税的处理

根据《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》(国税函[1998]771号),单位或个人以房屋抵顶有关债务,无论是经过双方(或多方)协商决定的,还是由法院裁定的,其房屋所有权已经发生转移,且原房主也取得了经济利益(减少了债务),因此对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为,应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

根据《营业税暂行条例》第五条规定,营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。鑫都公司以房抵债业务,应按照“销售不动产”税目缴纳营业税,由于交易双方属于非关联企业,在公平交易的情况下双方协议价格是2200万元,应以2200万元作为计税依据,缴纳营业税110万元(2200×5%),缴纳城市维护建设税7.7万元(2200×5%×7%),缴纳教育费附加3.3万元(2200×5%×3%)。

上述案例中,假定鑫都公司将商品房作价2000万元,抵偿盛泰公司2300万元的债务,余款300万元不再偿还,营业税的计税依据是协议价格2000万元,还是市场价格2200万元呢?由于商品房存在活跃的交易市场,市场价格能够反映商品房的公允价值,鑫都公司与盛泰公司达成的债务重组协议,实质是以一套公允价值为2200万元的房产抵偿2300万元的欠款,鑫都公司的债务减少2300万元,盛泰公司获得价值2200万元的房产,债务重组的协议价格明显偏低,以2000万元的协议价作为计税依据,可以少交营业税、城建税及教育费附加11万元(2200×5.5%-2000×5.5%),规避营业税的意图比较明显,很难得到税务机关的认可,税务机关有权按照市场价格2200万元核定征收营业税。

(二)债务人土地增值税的处理

根据土地增值税暂行条例的相关规定,以房地产抵债而发生房地产权属转让的,应列入土地增值税的征税范围。以房抵债是否需要缴纳土地增值税,关键在于债务人是否取得增值额,增值额是根据应税收入和扣除项目计算确定的。根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第十九条规定,房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

鑫都公司以房抵债计算土地增值税时,应税收入为市场价格2200万元。根据鑫都公司财务人员提供的相关资料,当地税务部门审核确定的扣除项目包括:取得土地使用权支付的地价款400万元,房地产开发成本600万元,房地产开发费用100万元,转让房地产的税金121万元,加计扣除项目200万元,扣除项目合计1421万元,增值额779万元,增值额与扣除项目金额的比例为54.82%,适用土地增值税税率40%,速算扣除系数5%,应纳土地增值税240.55万元(779×40%-1421×5%)。

(三)债务人和债权人企业所得税的处理

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第七条规定,开发企业将开发产品抵偿债务,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入或利润的实现。确认收入或利润的方法和顺序为:①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

按照《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)第六条规定,债务重组业务中债权人对债务人的让步,包括以低于债务计税成本的现金、非现金资产偿还债务等,债务人应当将重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产的公允价值(包括与转让非现金资产相关的税费)的差额,确认为债务重组所得,计入企业当期的应纳税所得额中;债权人应将重组债权计税成本与收到的现金或者非现金资产公允价值之间的差额确认为当期债务重组损失,冲减应纳税所得额。

鑫都公司以房抵债业务,从债务重组的角度分析,按照商品房的市场价格确定视同销售收入2200万元,假定无纳税调整事项,税前扣除项目包括:房地产开发成本1500万元,营业税110万元,城市维护建设税7.7万元,教育费附加3.3万元,土地增值税240.55万元,资产转让收益338.45万元(2200-1500-110-7.7-3.3-240.55);鑫都公司以公允价值2200万元的商品房偿还了2300万元的债务,债务重组利得100万元(2300-2200),以房抵债业务鑫都公司应纳税所得额438.45万元(338.45+100),需要企业所得税109.61万元(438.45×25%)。盛泰公司获得的抵债房按公允价值2200万元入账,债务重组损失100万元(2300-2200),在申报缴纳企业所得时允许冲减应纳税所得额。

(四)债权人契税的处理

根据契税法的相关规定,以房抵债视同房屋买卖,应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。为了避免产权承受人偷逃税款,税法规定,房屋成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,征收机关可以参照市场价格核定计税依据。盛泰公司接受的抵债房应以2200万元作为计税依据,适用契税税率3%,缴纳契税66万元(2200×3%)。

二、房地产开发企业以房抵债的会计处理

根据企业会计准则的规定,债务重组是指债务人发生财务困难的情况下,债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定做出让步的事项。新会计准则定义的债务重组强调了债务人处于财务困难的前提条件,突出了债权人做出让步的实质。

(一)债务人的会计处理

鑫都公司拖欠盛泰公司工程款2300万元,双方协商以一栋市场价值2200万元的商品房偿还,余款100万不再偿还,债权人做出了实质性让步,符合债务重组的条件,属于以非现金资产清偿债务,债务人应分别计算债务重组利得与资产转让损益,并于债务重组当期予以确认。债务重组利得是指重组债务的账面价值超过非现金资产(即抵债资产)的公允价值之间的差额,资产转让损益是指抵债的非现金资产的公允价值与其账面价值之间的差额,非现金资产为存货的,应作为销售处理,非现金资产为固定资产的,应视同固定资产处置处理。鑫都公司是房地产开发企业,抵债的商品房属于存货,存在活跃的市场,以市场价格为基础确定公允价值为2200万元,债务重组利得为100万元(2300-2200),计入营业外收入;房地产开发企业以房抵债,作为销售存货处理,主营业务收入2200万元,主营业务成本1500万元,营业税金及附加361.55万元(110+7.7+3.3+240.55),资产转让收益338.45万元(2200-1500-361.55),体现在营业利润中。会计分录如下:

1. 结转债务重组利得

2. 计提营业税及附加、土地增值税

3. 结转商品房的成本

(二)债权人的会计处理

对债权人来说,以房抵债方式获得的商品房,债权人应当按商品房的公允价值入账,重组债权的账面余额与受让的商品房公允价值之间的差额,确认为债务重组损失,重组债权已经计提了减值准备的,上述差额冲减已计提的减值准备后的余额,计入营业外支出。

盛泰公司获得的抵债房应作为固定资产核算,按公允价值2200万元入账,计提契税66万元记入固定资产的成本,对这笔欠款已计提坏账准备23万元,债务重组损失77万元(2300-2200-23),计入营业外支出。会计分录如下:

1. 结转债务重组损失

2. 应纳契税

篇4：以房抵债协议范本

《在春天到来时我们出发》，2月11日，安阳当地最大房企之一的贞元集团在其公司官方网站上发布了这篇风格突兀的“散文”。“散文”称：“可以这样讲，刚刚过去的那个冬天，将成为我们的财富，让我们永生难忘。”

“那个冬天”的确永生难忘。现在，安阳市的街头已经风平浪静，但贞元集团以及众多参与安阳民间集资的企业并未迎来所谓的“春天”。那场被含蓄地称为“金融风波”或“金融非典”的劫难，其影响远未结束，“后遗症”始终如影随形。

“这场民间集资‘崩盘’将使安阳经济倒退至少5年，将‘成就’安阳房地产前所未有的烂尾楼。”河南安阳市一位房地产业内人士对《投资者报》记者说。

尽管再无听闻哪位老板“跑路”，也再未出现大型群体性事件，然而后集资时代，非法集资规模全国第三的河南安阳所要面对的还将更多。

进入兑付僵持期

2月16日，星期四，在安阳市文峰区光华路街道办的一个大型会议室里，近200号人聚集于此，想要从政府这“讨回公道”——直白地说是“讨钱”。

这200人是安阳市锦达房地产开发有限责任公司（下称“锦达房地产”）1000多名集资者中的一部分，有老人，有中年人，也有20来岁的小姑娘、小伙子。他们皆在锦达房地产“投资”超过5万元，目前均因公司不能按承诺兑付借款而愤懑异常。

台上，光华路街道办的李书记一再地重复“大家静一静”，终于使人群安静下来。“锦达房地产非法集资的事情区里已高度重视，目前正在与企业协商借款兑付事宜，过几天将会得出还款方案给大家”，李书记操着安阳方言，力图拉近与群众的距离。

为了安抚群众情绪，李书记还透露，锦达房地产公司目前所欠集資者款数1.9亿元，公司经审计后的资产为7亿元，还是“资产大于负债”，只是公司不愿意现在还钱而已。

事实上，面临“全民挤兑”的不光锦达房地产一家公司。自去年10月安阳民间集资全线崩盘之后，参与民间融资的安阳企业就开始遭遇“全民挤兑”。“就连信用较好的贞元集团，其门口都天天围着讨债的人”，一位集资者对《投资者报》记者说。

但因房企“跑路”或不愿兑付，亦或没钱兑付，双方一直处于僵持状态，事情未有实质性进展。

“只能互相磨呗，看谁能撑到最后”，聚会现场的集资者王女士对《投资者报》记者表示。

安阳的民间集资由来已久，并且覆盖面之广令人惊讶。据出租车司机徐师傅介绍，安阳当地10户百姓就有6、7户参与集资，而公务员中更有约八成参与。“利息4分，投一万元每年就有4800元利息，那么高的利息，谁不想参与？”

据了解，安阳当地的集资利息不少都是5分、6分，最高的竟达1角。而相比之下，银行的存款利率简直低得可怜，3.5%的年利率，按当地人的法子计算，月息只有0.3分，都跑不过CPI。

“非法集资安阳堪称是全国第三，仅次于温州和鄂尔多斯，在安阳大街上随便问个人，家里都有参与集资的”，徐师傅对坐在车后座的《投资者报》记者说，津津有味的语调，像在讲一个遥远的故事。

或达600亿的民间集资

资料显示，“七朝古都”安阳，总人口542万，其中市区人口100多万，2010年GDP 1300亿元。这个以重工业为主的地级市，在省内经济排名第四，是并不算发达的内陆三线城市。然而，民间融资之于安阳可谓历史悠久，几与改革开放同生，自上世纪80年代末起至今，演绎了一段浩瀚的大陆民间集资发展史。

在此土壤上生长的安阳人，见识过花样翻新、品种齐全的各种变相集资手法，饱尝财富带来的极度刺激，当然痛楚亦难免——当安阳的非法集资喷涌而发并以其狂燥的情绪拽动着人们发财的神经时，一场悲剧就已经注定要来临。目前，这场悲剧可能仅仅才上演到一半。

“安阳此次因非法集资而套进的资金数额高达600亿元，几乎为安阳全年GDP的近一半。”一位不愿具名的安阳当地人士告诉《投资者报》记者，去年10月，当众多借贷老板纷纷“跑路”后，政府让每个参与集资的市民都去信访办登记。官方统计出的数字是470亿元，但当地人认为很多公务员不敢参与统计，民间估计实际数额应达600亿。

“我认为实际数额应该有700亿元~800亿元”，一位安阳市民杨女士说。

截至发稿前为止，安阳政府方面未能就此次“崩盘”的实际数据接受《投资者报》记者的采访。

据当地媒体报道，安阳市有关部门已经对不下10家借贷企业进行了刑事立案，其中刘洪飞案等几个案件已审判。但是更多的案件还遥遥无期，尤其是海南恒宇房地产公司等外地企业的案件很难开展。而且即使已审判的案件，市民的借款也只能少数归还，巨额的融资款还不知去向。

“温州、鄂尔多斯、安阳等地的民间借贷在2011年集中爆发，主要是缘于宏观调控下银根的收紧和房地产销售的受阻，但是最原始的原因则在于这些地方日渐疯狂的裙带式借贷传统。”资深财经评论人、上海春之声置业董事长朱大鸣对《投资者报》记者表示，“在赤裸裸的金钱面前，所有的亲情、义气、信誉将会变得不堪一击。”

安阳银行融资困难及投资渠道有限也被当地人认为是民间集资盛行的原因。“安阳部分银行经常出现没存款现象，主要就是被两家龙头公司高息截留，此行为不仅不被打击，反而源远流长。”

房价腰斩 “准烂尾楼”涌现

这是安阳房地产的集体梦魇。

作为民间集资中规模最为宏大的房地产业，安阳房地产在此次“崩盘”中几近崩溃。正如一位安阳业内人士所言：“这次崩盘将‘成就’安阳房地产前所未有的烂尾楼。”

的确，在安阳市开发规模较大的高新区和安阳东区，《投资者报》记者看到了大量的“准烂尾楼”。这些体量动辄几十万平方米的大盘竖立在安阳人口稀少的新区，因停工而显得更为苍凉。

记者在安阳市调查发现，安阳的大部分楼盘项目都处于停工或半停工状态。其中不乏一些看似光鲜的楼盘，如贞元地产在铁西的“枫林水郡”、金港房地产的“大庄万金城”、永高房地产的“上东国际”、德宝置业的德宝国际名城和德宝国贸中心等。

位于安阳铁西区的“枫林水郡”目前已停止销售。记者在现场看到，偌大的售楼大厅里只有一位工作人员，且表情冷淡。对于记者的咨询，她冷冷地回应：“项目目前暂停销售，要等集团公司的安排，你要想以债抵房就找当时跟你联系借贷的人吧，我们这里不负责。”

在冷清的售楼处对面，同样冷清的是处于停工状态的“枫林水郡”三期的几栋楼房。一位路人对《投资者报》记者感叹说：“开发商没钱了，暂时开工不了了。”

在离枫林水郡不远的街角，矗立于寒风中的“大庄万金城”颇为寥落。26万平方米的一个大盘，已接近完工，但目前几乎全线停工，工地围栏内只有沙子在风中乱飞。

从工地后面走过来一个施工队的小工头，他告诉记者，按正常建设进度，今年9月前项目肯定能完工，但目前开发商还欠着大量施工款，只能停工，“什么时候给钱什么时候开工，至于什么时候完工就不知道了……”

另有知情人士透露，位于高新区的“上东国际”目前已全线停工，且因为拖欠施工款而招建筑单位拆掉外架。记者打车前往偏僻的开发区，经调查发现上东国际的确都停工了。旁边的一个市政清洁工说：“去年底就停了，现在还没开工。”但是记者未能证实项目是因开发商缺钱而停工，还是只是因冬季不利施工而停工。售楼处里，还有几个人在买房，销售人员在热情劝购房者尽量全款付清。

“德宝国际名城”和“德宝国贸中心”皆是德宝置业旗下的楼盘，一个是住宅，一个是商业，合为一个大城市综合体。在安阳论坛上一直有网友反映这两个都是著名的融资楼盘。接受《投资者报》记者采访的一位业内人士说，去年发生崩盘后德宝是降价最狠的一家房企，每平方米从4300元直降到了2880元，降价力度令人咋舌。

nlc202309051648

有购房者透露，曾有德宝的销售告诉他，若一次性付清房款，房款将分五年返还，每年返还20%，此举意在快速回笼资金，也是变相的融资。另据当地人士说，德宝从去年开始就一直没传出过什么好消息，德宝的置业顾问频繁跳槽，市民们都没有信心去买那的房。

记者在工地现场看到，商业项目部分还是有几个人在施工，住宅项目部分的主体结构已建好，但工地中间还躺着一个大坑。

房企不得已 “债转房”

在枫林水郡售楼处前，骑自行车绕了一圈的王先生看见记者在拍对面的楼盘，兴奋地停了下来，像遇见了知己。

“这次贞元可以债转房的就是那片楼吧？贞元告诉我说是8号楼。”王先生问道，以为记者也是想要“债转房”的集资者。

王先生所称的“债转房”是指贞元集团为应对全民挤兑而出台的一个还款方案。意图让手拿贞元集团借单的人可以以同等额度抵掉购房款，当然必须购买的是贞元旗下的房产项目。

王先生告诉《投资者报》记者，贞元目前可以抵债的这个项目单价约3000元/平方米，如果买个100平方米左右的两居，总房款约30万元，而自己手上有15万元的贞元借单，所以只要再补付15万元就能拿到一套准现房。

“反正要是兑现金的话还指不定要等几年才能兑到呢，虽然贞元目前出台了‘五年还款计划’，但谁知道5年里会发生什么变化，还不如拿套房子踏实”，王先生说。

朗道（中国）整合营销传播机构项目总监雷阳向记者证实了贞元的“五年还款计划”。雷阳目前正负责贞元旗下高端项目“新都城”的营销代理，对贞元情况了解甚多。接受《投资者报》记者采访的当天中午，雷阳刚与贞元地产的营销总监吃过饭，并询问了还款事宜。

据了解，按照贞元集团2012年第01号通知所指的兑付政策，首期本金兑付将于2012年5月20日开始，兑付本金的10%，此后四年每年的5月20日将分别进行第二、第三、第四、第五次兑付，分别兑付本金的15%、20%、25%、30%；另有“债转房”、“债转股”等兑付方式。

官方资料显示，贞元集团组建于1995年，历经近20年的发展及业务整合，目前涉足能源、地产等几大发展领域，堪称安阳当地最大的一家民营企业之一，也是最早参与房地产开发、开发量最大的企业，在广阔的铁西区，大部分楼房都出自贞元之手。据称，贞元能源板块已在美国上市，房地产板块在当地拥有较高的知名度，但仅限于本地。

截至2010年底，贞元集团总资产规模达16亿元，民营企业中仅次于另一大集团超越。但就是如此“大手笔”企业，其部分运转资金却是依靠民间集资而来。“说实在话，贞元、超越等大集团很大程度上是借助民间集资发展起来的”，雷阳说。他透露，贞元和超越是最早从事民间集资的一批安阳企业，至今或已有十余年历史，只是1.5分~2分的利息算较为正常，所以在全城崩盘之前一直运转顺利。

采访中的大部分安阳人都表示对贞元较为信赖，因贞元一直都是比较诚信的企业。“超越和贞元每1万元存1年回报2800元，比银行高出几倍，他们比较讲信誉，也没出过事，所以存钱的人比较多。”一位本地人士表示。据他估计，给贞元存钱的安阳人估计有上万人，总额至少几个亿。

但也有人表示贞元或有可能破产。“即使银行面对全民挤兑也有可能会破产。”一位本地人说。

“尽管当下还未曾出事，但如果资金断裂，对安阳将是个毁灭性打击，毕竟贞元是一家龙头企业，它若倒，其他企业更要死了。”有分析人士指出。

龙头房企被集资拖累

时间回溯到去年10月，彼时，随着安阳“思麒租车”、“子轩房地产”等第一批非法集资企业“出事”、“跑路”，安阳的民间集资瞬间陷入“雪崩”。作为安阳的龙头企业，贞元集团显然老大意识过于浓重，对事态的发展过于乐观。面对民众的集体挤兑，集团总裁骈运来当即表示，集团将竭尽所能给集资者还款。

为此，贞元集团启动了快速销售策略，集团位于铁西区的房地产项目实行7折优惠，单价直降到2000元/平方米以下。据坊间传闻，从当年10月下旬至11月，贞元总共回笼了两三亿元，这些资金全部兑付给了集资者。

直到此时骈运来方知事态之严重，他发现这3亿元简直就是杯水车薪，贞元融资的规模远超乎他想象。于是，从11月份开始，为了企业的财务安全，贞元不得不暂缓兑付。即使面对每天聚集于门口的讨债者。

实际上，“债转房”在去年底就已开始在贞元实行。在暂缓兑付之后，为了平复民众的激烈情绪，同时也为了消耗借单，贞元无奈实行了缓兵之计，开始答应让“投资者”以借款抵房款。据雷阳称，除了“新都城”项目，贞元的其他项目都包含在此列。

《投资者报》记者在的枫林水郡售楼大厅里也看到贞元“债转房”的一些相关说明，以及全额款付之后可以拿利息的促销条款。不过这些条款都是去年底的，目前枫林水郡正在暂停销售，“等待集团的安排”。

目前已有不少集资者拿借单抵到了贞元的房子，对于贞元接下来的“债转房”计划，雷阳介绍，公司将会拿未来开盘项目的三分之一用于“债转房”，“因如果全部抵房，那公司的现金流将非常危险。”

此外，另据雷阳介绍，贞元旗下的“新都城”项目在去年10月份之后实行了封闭式运营，即项目销售所得现金全部用于项目施工建设，不参与公司还债，以确保项目正常运转。

《投资者报》记者在新都城项目工地看到，在附近楼盘都停工的环境下，该项目还正常开工。

除了贞元，安阳其他地产公司也开始了“债转房”。《投资者报》记者见到了一位投资者张先生，他现在手头上就有可以债转房的票据。不过不久前，他在世纪明珠的业主论坛上发了个转让锦达借单的帖子 “有想买锦达房子的我这里现有单子两张，可抵部分房款，绝对超值”。

空壳公司倒卖土地发财

安阳市子轩房地产开发有限公司（下称“子轩房地产”）是当地人较为熟悉的一家非法集资房地产公司，也是较早“跑路”的一家，出事时间约在去年9月份。据一位安阳当地人说，去年9月30日，几百名集资受害者聚集在安阳市政府门前，要求政府严惩携款而逃的子轩、中豫隆丰和安达三家投资担保公司老板。

而事实上，就在出事前不久的8月30日，子轩老板张国荣在公司的三楼会议室还对众多投资者信誓旦旦地表示：子轩有5亿元的资金，有充足的现金可以按照借款合同归还借款和利息，不会欠老百姓一分钱，并且会在9月30日之前履行借款合同。

《安阳高新区处置子轩房地产开发公司案件工作组通告》显示，截至2011年10月3日下午，已在高新区信访局登记的子轩房地产开发公司集资户为1656户，涉案金额14039.5万元。目前，涉及集资的金额可能会更多。

据此前媒体报道，子轩房地產的一名投资者表示，子轩公司涉及金额相当不少，“子轩老板张国荣在办公室亲自告诉我说几个亿不算问题。”

另有投资者介绍，子轩的做法极具隐蔽性，张国荣先是成立了子轩房地产开发公司，并以该公司名义签订借款合同，并由锦业投资管理有限公司做担保，看起来颇为合理。“而其中不为人知之处在于这两家公司的董事长都是张国荣一个人，这不就是自己给自己担保吗？”

同时，子轩房地产以旗下的万圆房地产开发公司的名义签订借款合同，然后将公司转手卖给他人，借以逃避债务。事实上，子轩公司凭借着掌握的资金，通过一系列的运作，在安阳市的内黄、汤阴、滑县等地进行土地的倒卖活动获利颇丰。据悉在汤阴的一块地就获利1亿元，在2011年6月转手的182亩土地同样获利近1亿元。

记者查询河南省工商行政管理局企业信息，安阳市子轩房地产开发公司的注册资本仅为800万元，成立日期为2010年8月19日，核准日期为2011年6月1日，企业法定代表人为刘志科，与当地人说的企业老板为张国荣不是一个人。企业经营范围为“房地产开发经营”，但实际上下属的还有汽车租赁公司、投资担保公司、房地产开发公司等4家子公司。

nlc202309051648

置业公司满街跑

在安阳去年底公布的首批涉嫌非法高息集资公司名单41个企业中，安阳本地企业23家，其中本地房地产企业（或有房地产业务的）12家，外地房地产企业4家。房地产企业占到了本地企业的一半还多。

虽然非法集资不如汽车租赁等疯狂，利息相比较低，且有实业支撑，但安阳房地产无疑也深受非法集资渗透。“除了恒大地产这家外地房企，安阳的房地产企业或多或少都与民间融资密切相关。”雷阳告诉《投资者报》记者。

分析人士指出，小城市往往容易形成从众心理。几年前，随着贞元、超越等涉房企业依靠民间集资发展壮大，不少人开始“眼红”，纷纷效仿。但这些新企业因品牌弱小，只能提高利息以吸引投资者。利息由最初的1分、2分不断攀升，直至最后的4分、5分，甚至1角。人心的贪婪，使得民间借贷逐渐变味，最后演变成一股“资本游戏”。

走在安阳街头，随处可见各种“置业”公司。《投资者报》记者无意中途经一栋旧楼，发现这楼竟然有3家“置业”、“地产”公司，招牌显示分别为中信置业（是家民营企业，与中信集团没有关系）、河南增润置业投资、津津地产。

其中中信置业和河南增润置业投资都在五层，感觉像一家公司。记者上楼观察，发现整个楼层静悄悄的，楼道漆黑，办公室门紧闭，只有楼道最里的一个也是关着门的房间有声音传出。楼下小店的销售员告诉记者，五层公司近来很少见人，不知是不是也“跑路”了。

记者随后在一个法律咨询网站上看见，一河南濮阳的网友爆料说河南增润置业投资公司“跑路”了，他向律师咨询说：“我在增润置业投资有限公司投资了一大笔资金，现在店门关张了，很多电话都已无法接通，很郁闷应该怎么办？”

查询河南省工商行政管理局企业信息查询显示，河南增润置业投资有限公司注册资本为500万元，成立日期是2010年7月7日，核准日期是2010年10月21日。据有关统计，类似子轩、增润的“房地产公司”注册时间多为2010年10月，而且多为“皮包”公司或投机公司。这些公司混迹在安阳房地产行业中，更造就了安阳畸形的房地产市场。

安阳楼市或一蹶不振

据记者调查，当前安阳房价约3000~4000元/平方米，最高5000~6000元，在同等城市中处于较低水平，周围的信阳均价已超过5000元，而洛阳更是超过6000元。但实际上这两年已经涨得很快，在2010年之前，安阳房价均价才2000元左右，2010年爆涨了40%。所以当年临时成立的房地产公司如雨后春笋般涌现。这些公司注册资本多不足2000万元，并靠民间集资发展项目。

“安阳房价为何一直处于较低的水平，就是这些高息集资房地产公司造成的，因高息负债，这些房地产公司均实行薄利多销策略，以保证现金流能满足及时还债需要，由此房价自然一直较低。”雷阳分析说。

根據新浪房产安阳站楼盘均价显示，1月安阳楼市均价4011元/平方米，环比下降2.27%。目前2月均价4026元/平方米，略有上升。

据悉，处于安阳东区的“恒大绿洲”为安阳最贵楼盘，均价6000元/平方米。不过雷阳介绍，去年崩盘风波之后，楼市成交一度极其惨淡，一直崇尚高周转的恒大于是开始启动降价促销策略，最厉害时甚至从5800元降至3800元。春节之后，恒大绿洲等楼盘才逐渐恢复价格。

安阳市统计局近日发布的《2011年安阳市经济运行情况》报告显示，2011年全市生产总值预计达到1560亿元，增长13%。2011年前三季度，全市固定资产投资增速一直保持在高位增长，但同时投资增速从10月份开始出现小幅回落，房地产投资的下滑是主要影响因素。

报告披露，房地产开发投资在2011年增速较缓，1~11月完成投资109.3亿元，增长21.2%，低于全省平均增速6.7个百分点。主要原因是受国家紧缩信贷规模和调控房地产政策影响，导致房地产开发资金趋紧、土地购置不足。

“实际上，就是民间借贷崩盘导致房地产业集体崩溃”，当地一位不愿具名的人士向记者分析道。

作为房地产业内人士，雷阳预测，今年上半年安阳房价和成交量将维持原状，下半年随着还款的逐渐明朗和观望情绪的逐渐消散，届时成交量将有所提高。“不过烂尾楼或许会开始出现。”

“在资金高度密集型的房地产行业，资金链的断裂是一触即发的事，安阳这样一个并不成熟的房地产市场，高危企业大量存在，‘阵痛’还将延续。”朱大鸣表示。

“尤其是近来热议的‘吴英案’，从社会环境上来说，对安阳崩盘的恢复将更为不利。”朱大鸣补充道。

篇5：以房抵债协议书

甲方： 乙方：

乙方因资金周转需要，于2015年2月27日、2015年6月29日向甲方分两次借款共计1000000.00（大写：壹佰万圆整），乙方中途还款200000.00（大写：贰拾万圆）整，乙方尚欠甲方共计800000.00（大写：捌拾万元）整。后乙方于2016年3月26日向甲方出具《借条》一份，《借条》载明乙方承诺于2016年9月30日前，向甲方还款连本带息共计957500.00（大写：玖拾伍万柒仟伍佰圆）整。（注：《借条》详见2016年3月26日，乙方向甲方出具的《借条》。）

上述借款乙方至今未偿还，为解决甲、乙双方的债权债务问题，现甲、乙双方就有关还款事宜达成如下协议共同遵守执行。

第一条 现鉴于乙方无法偿还上述债务，乙方自愿将认购的房产以房抵债的方式偿还甲方借款，作为甲乙双方共有的财产。并约定于2018年1月8日共同前往乙方认购房产的房产公司更改《认购协议》，在《认购协议》中明确载明双方所占比例以及面积，并要求房产公司出具相应的发票。

第二条 抵债房产信息如下：

1、房屋认购人：

2、坐落于：

3、（登记）建筑面积：85平方米，房屋总价2829055.00元（大写：贰佰捌拾贰万玖仟零伍拾伍圆整）； 第三条 以房抵债的具体约定：

1、所抵房屋面积约为33.215平方米，房款1105500元。

2、以房抵债后乙方占该房51.785平方米（即占该房总面积的60.9%），甲方站占该房33.215平方米（即占该房总面积的39.1%），由双方按此面积比例按份共有。

第四条 乙方保证对本合同约定的房屋拥有处分权，权属无争议，亦不存在法律上的瑕疵，并承诺其配偶同意本合同约定的内容。

第五条 合同的解除：

甲乙双方约定，乙方于2018年6月30日前向甲方付清1050000元（大写：壹佰零伍万元），本合同自甲方收到该款之日起即解除。

第六条 其它约定：

1、若乙方未在规定时间内付清上述款项、甲方也不能在开发商处办理网签合同，甲方有权要求乙方偿还借款本息，本金957500元（大写玖拾伍万柒仟伍佰圆整），利息从2016年3月26日起，未还款项按照月息2％计算利息，直至本息还清为止，以及甲方为实现债权所花费的诉讼费、保全费、律师费、误工费、交通费。

2、未经甲方同意，乙方不得对本协议约定房屋擅自处分以及设置他项权利。

第七条 本协议可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与协议具有相同法律效力。

第八条 本协议各方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。协商不成的，选择依法向甲方住所地人民法院提起诉讼的方式进行解决：

第九条 本协议自双方签署之日起生效。

第十条 本协议一式三份，甲方执两份、乙方执一份，具有同等法律效力。

甲方（签字）：年 月

日：年 月

篇6：以房抵债协议书

甲方：德州市克代尔房地产开发有限责任公司

法定代表人：邢建刚董事长

乙方：山东联兴建设集团车长利董事长 丙方：华发商砼站张开利

由联兴建设集团施工的克代尔房地产开发的金色雅园小区11#、12#、15#、16#楼，甲方为缓解资金紧张的现状，现根据我国有关法律规定，经协商自愿以房抵工程款为此达成如下以房抵债协议：

一、甲方将座落于德州市经济开发区金色雅园小区14#—1—104户，面积131.59平方米的楼房顶乙方工程款644528元人民币陆拾肆万肆仟伍佰贰拾捌元，因乙方欠丙方商砼款，经双方协商乙方又转顶给丙方。

二、甲方保证该房屋无瑕疵，并积极为丙方办理房屋产权登记手续，所需各项税费由丙方承担。

三、丙方保证缴纳物业基金、暖气、天然气开口费等有关手续费。

四、本协议一式叁份，签字盖章后生效，任何一方违约应向守约方支付违约金5万元。

甲方：德州市克代尔房地产开发有限责任公司

乙方：山东联兴建设集团

篇7：关于以房抵债的协议的效力问题

一、在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》出台前，最高院通过征求意见稿和公报案例认同买卖合同有效说并指导全国审批。

相关案例：最高院2014公报案例，（2011）民提字第344号朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

裁判摘要：1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。2．借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

二、在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》出台后，最高院回避了买卖合同的效力问题，规定在借款到期前签订的买卖合同，出借人仅能依据借款合同主张权利，出借人仅能申请拍卖标的物。

在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

在债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。在后果处理上：

如果此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。今年最高人民法院颁布的民间借贷司法解释第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民间借贷法律关系审理。债务人不履行生效判决确定的金钱债务，债权人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。上述处理思路与该司法解释规定是一致的。

如果此时抵债物已交付给债权人，参照《物权法》中质押的有关规定，债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的，法院应予支持。相关案例：

1、江西省高级人民法院（2016）赣民终30号钟福贵、严秀珍与曾凤琴、肖正元，黄淑萍等103人借款合同纠纷二审民事判决书

2、浙江省高级人民法院（2015）浙民申字第1414号郑腊上、宁波东来日盛置业有限公司破产管理人等民事裁定书

3、广东省高级人民法院（2016）粤民申7608号谭宇康、广州上嘉贸易发展有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

三、在债务履行期限届满后，双方再行约定以物抵债并另行签订买卖合同的，目前在司法审判上倾向于支持买卖合同有效。

债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。

在后果的处理上：

如果此时抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。

此时，对法院是否还应就该物履行清算程序的问题，一种意见认为应当履行，债权人不能就超过债权部分受偿。另一种意见则认为，此时因以物抵债约定系事后达成，所以不会对债务人造成不公平，故无需履行上述程序，债权人可以就抵债物直接受偿。当然，如果该抵债行为损害第三人利益，第三人可以参照《物权法》第一百九十五条第一款的规定主张撤销。这两种意见中，法院目前倾向于后一种意见。

如果抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。但为防止一方当事人利用以物抵债协议损害对方的合法权益，当存在《合同法》第五十四条规定的情形时，债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。对当事人利用以物抵债恶意逃债，第三人既可依据《合同法》第五十二条的规定主张抵债行为无效，也可依据《合同法》第七十四条的规定行使撤销权。相关案例：

1、指导案例72号：最高人民法院（2015）民一终字第180号，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案