论如何提高房地产品的性价比

每一个项目, 除了区域位置、房型面积、建筑风格、景观配置、配套服务等吸引购房者外, 其软件配置如智能化系统、项目景观照明、小区主要购房者的素质、物业管理的服务水平也是购房者的主要考虑因数。要提高产品的价格, 这些丰富产品的软件配置必不可少, 当前人们需求的高档次的房地产产品展现在购房者面前的电气相关内容主要有如下两方面。

(1) 室外部分:闭路监控、大屏幕显示器、草坪音箱、周界防范报警、电子巡更、停车场管理系统、路灯等。

(2) 室内部分:断路器、插座、开关、电视终端、电话终端、网络终端、感烟探测器、被动红外探测器、窗磁、门磁、可视对讲系统、信号覆盖系统等等。

1 优化的电气设计对提高产品性价比有不可或缺的作用

电气设计的工作就是将这些展现出来的具体东西形成每一个完善的系统, 使业主的生活更加的舒适、便利。而在完善这些系统的过程中, 要严格控制成本, 才能提高产品的性价比, 对此, 在设计的过程中需要注意如下几点。

(1) 智能建筑是房地产发展的必然趋势, 是当今提高产品性能的新的参考方面。然而由于建设单位对智能化系统的了解不多, 也无法提出切合实际的、明确的要求;要么盲目的追求全面, 要么什么都不涉及, 而忽略了产品的定位及售价, 导致成本过高或产品没有特色, 影响销售。

(2) 要根据不同的产品定位制定不同的电气配置标准, 如电视终端、电话终端、网络终端、电源插座数量应根据不同的产品, 有不同的要求。如智能化的配置要求, 是否需要设置闭路监控系统、楼宇对讲主机是彩色还是黑白的、在什么地方安装摄像机、在什么地方安装紧急呼叫按钮、设置的个数等等。应该根据不同的产品定位来确定, 不能所有项目均按一套标准来执行, 出现马和鞍不搭配的情况。

(3) 优化供电方案。根据项目的供电负荷, 变电站的等级确定、设置几个变电站, 几台变压器, 变压器容量如何设置, 在扩初阶段应有个成本预算比较, 以求最经济的方案。

(4) 要让电气设备用房和电气竖井应根据设备的情况要求合适的面积大小, 不能盲目要大, 且应尽量安排在地下室。在方案阶段, 特别是房型设计阶段, 其水、暖、电竖井大小是否合理, 要求其设计公司应有一个详图, 避免面积浪费, 减少公摊面积, 提高得房率。

(5) 合理布置路由走向。对于带满铺地下车库的项目, 主干线缆的路由走向合理会对成本控制做出重大贡献。对于高层项目的母线和电缆那个更节省, 需要有个概预算比较。

(6) 合理选择电缆型号截面。现在电缆种类繁多, 单价相差较大, 很多设计者设计时盲目高要求电缆种类且将电缆截面留有很大的余量, 为节省造价, 要根据实际情况合理选择电缆种类和电缆截面。

(7) 根据产品档次决定电气器件品牌。在设计的过程中, 不能一味的追求名牌, 如对于开关插座, 若为毛坯房, 选择一般品牌即可, 避免装修时损坏浪费的情况;而对于精装修商品房, 可以考虑较好的品牌, 这对提高产品的性能有很好的作用。

(8) 合理的安排组织智能化深入设计时间, 避免后期剔凿变更。各智能化系统的深化设计均在电气预留预埋的过程中进行, 而智能化公司后期进场施工时, 会出现预留预埋管不满足智能化系统的要求而剔凿的情况, 故希望在项目操作过程中, 能将智能化施工单位的招投标工作安排提前, 使智能化系统的深入设计在预留预埋前完成。

2 从项目操作管理上提高产品性价比

(1) 编制详尽的任务书和交工标准, 尤其是施工图任务书应做到每个专业的详尽要求, 如电气专业;小到插座的设置位置都应在任务书里有表达。详尽的施工图任务书能从一开始就很好的引导设计来满足建设方的意图。

(2) 加强图纸内部审查工作。加强图纸会审, 将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在还没有进行招投标之前, 对设计院的图纸进行会审, 组织研发部、工程部、预算部对设计的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核, 从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作, 以求得提高设计质量, 避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更, 造成经济损失。

(3) 总结变更和签证的原因。对于发生的变更和签证, 一定要分类总结是什么原因造成的, 弄清楚是甲方、设计院、施工单位那方的责任, 这样做一方面对以后的项目能起到很好的借鉴作用, 另一方面对设计院的水平和施工单位的水平也能起到很好的评估作用。采取赏罚分明的制度, 严格控制不合理的设计变更和签证。

(4) 产品的施工质量是提高性价比的重要组成部分。施工质量的好坏及施工阶段的成本控制对提高成品的性价比有重大意义。建立工程签证管理制度, 明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工, 确保签证的事实性, 杜绝不实及虚假签证的发生。除了施工过程中要严格控制鉴证外, 还应加强土建、装饰、空调、给排水、供电、照明、电梯等专业之间的协调配合, 在每个工序或工种施工结束后 (特别是隐蔽工程) , 填写相应的施工记录, 提交完整的工程技术档案资料, 以确保工程质量。另外严格筛选材料供应商并做好材料质量验收工作也是提高产品质量的重中之重。

(5) 竣工结算是有效控制工程造价的关键。竣工结算应以工程承发包合同为依据, 根据竣工图, 结合现场签证、变更通知单、工程停工报告、监理工程师指令等进行审核计算, 审查是否按合同规定全部完成, 是否有丢、拉项工程, 做到有理有据, 严格控制超出合同范围之外的费用。

(6) “以人为本”是控制成本的基础。在每个项目的实施过程中, 在前期、设计、施工、验收等阶段, 每个环节都应有相应能力的人去操作、去完成, 这样不仅节约时间, 也节约成本。要提高工程投资效益, 企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上, 有胆有识地重视“以人为本”, 尽可能的提高产品性价比。

3 结语

综合以上分析, 贯穿以人为本的理念借鉴以往的项目经验及别人的先进经验, 在满足产品定位的前提下, 就需要从项目的设计、施工、结算等多个阶段控制成本, 从而提高产品的价值价格比。

摘要：在房地产业竞争激烈的今天, 在保证产品质量的同时, 如何降低工程成本, 提高房地产产品的性价比, 显得尤为重要, 作者从事电气设计和项目管理多年, 针对目前房地产行业内的情况, 从电气专业设计及项目管理角度简单论述了如何控制成本并提高产品性价比。

关键词：产品性价比,工程设计,工程管理