万科集团融资渠道及融资策略分析

2022-09-10

1 引言

从房地产行业的角度来说, 它的发展有两大特点:一是资金需求量较大二是变现周期较长。因此, 融资就成为是房地产业生存和发展的关键。尽管人人都知道房地产投资具有获得高额利润的可能, 但这种高额利润所需的筹集资金总量, 对绝大多数人来说是可望而不可即的。一直以来, 众多国内外学者对于房地产的融资渠道和资本结构的这个课题, 也做了不懈的探论和努力。本文结合对房地产企业领头羊——万科集团房地产公司融资渠道的现状, 依据融资渠道和资本结构的相关理论, 分析了万科集团公司的几种融资渠道的优缺点, 以及在近几年融资策略中的所占比例和发展趋势。最后得到万科集团房地产公司给我们带来的融资渠道和策略选择的启示, 希望有助于以解决当前房地产企业的融资难题, 促进我国房地产业的健康发展, 进而保持宏观经济的稳定。

2 万科集团房地产公司案例背景介绍

万科1988年进入房地产行业。1991年1月29日, 万科公司发行的A股在深圳证券交易所上市。1993年将住宅开发确立为公司核心业务。至2008年末, 业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。回顾万科公司的发展历程, 可以分为三个主要阶段:1、多元化经营完成原始积累阶段 (1984-1992) , 这一阶段万科资产及经营规模迅速扩大奠定了资金基础。1991年, 公司股在深圳证券交易所交易上市。使万科具备了房地产跨区域经营的规模和资金要求2、业务调整转向专业化经营阶段 (1993-2000) , 由此万科开始由多元化经营向专业化经营调整3、快速扩张转入持续发展阶段 (2001-至今) 2000年-2012年, 万科的资产年均复合增长率高达40.8%。

3 万科集团房地产公司融资渠道分析

3.1 银行贷款融资。

银行贷款贯穿于房地产企业生产经营的全过程。到目前为止70%以上的房地产企业的资金来源于银行系统。万科也不例外, 万科2010年银行贷款资金量为232.56亿元, 所占当年融资比例10.87%, 2011年为226.95亿元, 所占当年融资比例11.66%, 2012年459.68亿元, 所占当年融资比例12.23%, 2013年417.85亿元所占当年融资比例8.79%。

由此可以看出, 万科的银行贷款总量有以下几个规律:第一, 银行贷款资金量逐年增大。在2010年-2013年的四年内, 万科公司的银行贷款量随着公司经营规模的扩大而有显著增长。这表明万科公司在此期间, 房地产市场需求量增大, 采取扩张性经营战略, 因此增大了向银行的贷款力度, 大批量吸纳资金, 开始囤地扩张。第二, 银行贷款在融资总量中所占比例在平稳中有所波动。银行贷款在融资总量所占比例在2010年和2012年较高, 其中2012年达到峰值, 占融资总量的12.3%。2011年和2013年比例有所下降, 分别同比降低3.15%和3.44%左右。该变动趋势表明, 万科公司向银行贷款这一渠道受到政府政策和银行利率水平的影响。

3.2 股权融资

股权融资方式具有长期性, 筹集资金周期性较长, 万科公司在“楼市阳春”的作用下, 增收又增利。面对大好形势, 公司已经加大开工面积。万科公司正在积极探讨股权融资的可行方案。反映在万科股权融资总量变动中, 就呈现为万科公司股权融资总量从2010年的109.95亿元到2011年的109.95亿元再到2012年的109.95亿元最后增加到2013年的110.14亿元, 变动额为0.19415亿元。由此可得出,

近四年来万科股权融资有以下规律:首先, 股权融资数量较稳定。2010年至2012年, 股权融资总额维持不变, 没有增发新股或进行股权激励, 始终维持在109.95亿元的水平, 直到2013年才有所增加。其次, 股权融资所占比例逐年下降。其原因是近几年万科融资总额逐年上涨, 而股权融资资金量基本不变, 因此导致这一渠道在所有渠道中所占份额下降。

3.3 自发性经营负债

自发性经营负债, 主要包括预收账款和应付账款两大部分。对于房地产开发企业来说, 预收账款可预先筹集到必要的建设资金, 而应付账款意味着工程款是由供应商和施工单位方预先垫付, 两种方式最终都能达到占用资金的目的。2010年万科自发性经营负债融资金额为1127.65亿元, 2011年为1748.23亿元, 2012年为2147.51亿元, 2013年为2769.22亿元,

由此可以看出以下趋势:首先, 2010年-2013年期间, 万科公司自发性经营负债资金总量逐年上涨, 在历年融资总量中所占比重都在50%以上。由此可见, 自发性经营负债是万科的主要融资渠道。同时这种融资渠道在房地产行业内也已经被广泛采用。其次, 2011年底, 自发性经营负债成为当年最主要的融资形式。该融资渠道所占比例达到历年融资比例的峰值, 约59.49%, 实际总量为1748.23亿元人民币。其原因主要在于, 当年国家紧缩了商业银行向房地产商的贷款力度, 使房地产商需要另谋融资出路, 而同时2011年消费者购房需求也进一步增大, 因此使得房地产商采用了较为激进的销售确认方法, 使得资产负债表出现了巨额的预收账款。

巨额的自发性经营负债不仅增加了万科的现金流量, 也在一定程度上缓解了公司的财务压力, 并为万科提供了大量的后续投资资金。

3.4 内源融资

在近四年内, 万科公司逐步扩大内源融资的资金量, 并且向国际先进理论靠拢。由2010年的245.43亿元, 逐渐增加到2013年的569.64亿元, 增长了近1.32倍, 约为11.98%。万科扩大内源融资渠道这一做法是值得房地产同行业间广泛借鉴和学习的。

但是, 当前万科内源融资份额在所有融资渠道中所占比例还是较小, 不到20%, 大部分资金补给还是来自外源融资。外源融资所占比例较高的这一状况会造成企业资产负债率较高, 财务风险和融资费用也不断攀升。所以, 万科应当在未来的一段时间逐步增大内源融资在企业融资渠道中的比例, 使公司更好更快、更加健康的持续发展下去。

4 万科集团房地产公司融资渠道及融资策略的启示

4.1 发展多元化融资渠道

近年来随着我国金融市场和金融法规的逐步完善, 资本市场也逐渐向企业敞开大门。房地产企业应抓住机会, 争取多在资本市场进行融资, 分散风险。全年发展包括银行贷款股票、债券、股权、自发性经营负债等渠道的融资, 并且根据企业经营现状合理对多种融资渠道进行配比。

4.2 提高内源融资比例

房地产企业本身就受宏观经济和政府政策影响强烈, 不确定性因素很大, 而超高资产负债率再加上冒进的投资行为无疑将为房地产企业的未来发展带来巨大的风险。因此房地产企业应注意优化自身的资本结构。

企业增加自身资本主要可以通过以下两个角度:一是通过增加利润, 相应的将增加未分配利润使自有资本增加;二是股这种增加自身资本的融资方式涉及企业的股利分配政策。 (2) 利用股权融资增加企业股本。股权融资的具体措施有公开发行新股、不公开发行新股、配股、上市等方式。它的特点是可以快速积聚资本, 使自有资本规模出现显著增加, 为未来战略的实施提供可靠有力的保障。 (3) 利用一种更灵活的融资模式——可转换债券融资。只要经营成功, 有关负债可转为股本, 企业自有资金增加, 从而增强企业实力。

4.3 资金结构与资金使用相配合

企业在进行融资之前, 应根据业务发展需求、项目未来的支付条件, 同时结合企业的历史、未来的发展以及企业的产品结构, 对企业预收账款和应付账款等自发性经营负债做出预测, 从而确定企业需要融资的规模。而且一定要仔细分析, 并按垫支的时间长短进行分类归集。

摘要：房地产行业属于资金密集型产业。在房地产发展的资金、市场、土地、三大要素中, “资金”已经成为一个企业生存、发展的必要条件和重要推动力。因此, 房地产行业需要健全的金融业和资本市场作为强有力支撑。同时, 房地产行业属于典型的周期性行业, 资金不能在短期内快速回笼, 因而对政策和市场的依赖也很大。可见, 有效解决融资问题已经成为房地产企业提升资本运营能力的必然要求。希望以万科的成功融资模式为启示, 向我国房地产同行业其他公司提出建设性的融资策略建议。

关键词：房地产企业,融资渠道,融资策略