第一篇：创新融资渠道范文
浅谈高校融资渠道的创新(1)
浅谈高校融资渠道的创新(1) 摘 要 资金问题是影响我国高等教育事业发展的关键因素。高校利用融资渠道筹措建设发展资金时，不仅包括传统的银行贷款渠道，还应包括项目融资(BOT)、委托贷款、信托融资、融资租赁和资产置换等渠道，并在实践中不断创新融资渠道。
关键词 高校 融资渠道 资金筹措
随着社会经济环境和高校办学体制改革的深化，高校办学资金的筹集渠道不仅包括财政拨款、收费、科研、产业和社会捐赠等传统渠道，而且还包括融资渠道。融资是指在资本市场上凭借信用并运用一定的金融工具和投融资方式主动筹集资金的活动，简单地说就是“找钱”。高校面向社会运用资本运作手段融资，一定程度上解决了建设发展与资金短缺的矛盾，促进了高校的可持续发展。《教育法》也明确规定：“国家鼓励运用金融、信贷手段，支持教育事业的发展。”除了传统的银行贷款等融资渠道外，高校在资本运作的实践中，借鉴企业融资模式，实现了融资渠道的创新，这些可行的融资渠道包括BOT项目融资、委托贷款、信托融资、融资租赁和资产置换等。
1 BOT项目融资
BOT是英文Build—Operate—Transfer的缩写，即建设—经营—移交方式，是指政府及所属的公共部门或其所属的公共部门通过协议授予投资者(包括外国企业)以一定期限的特许专营权，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款、回收投资并攒取利润;特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府或其所属的公共部门。
我国高校继从1999年开始扩大招生规模，并纷纷征地建设新校区，而现阶段仅依靠国家投入还有很多困难。因此，大量的资金需求致使高校新校区建设最大的瓶颈是资金短缺。同时，民间资本已经积累得相当可观，根据人民银行统计表明，截止2006年6月末，我国全部金融机构本外币各项存款余额达到33.13万亿元，其中居民存款余额为15.52万亿元，并且社会财富还在继续向民间集聚、倾斜。由此可见，民间资金有巨大的投资潜力，这为民间资金的BOT投资提供了条件。高校内许多基础设施如学生宿舍、食堂、学术交流中心或招待所、医院、体育场馆、科技孵化器、科技园区等均可采用广义的BOT模式来建设。
采用BOT融资对高校来说有以下优点：可以弥补国家投资的不足，扩大利用非官方资本加入基础设施建设的思路;投资者承担所有费用，不增加政府负担，并最终增加了学校的固定资产;学校不承担任何风险，风险由投资者承担;学校可集中精力抓教学和科研，对后勤管理从直接管理转化为依据市场宏观指导。
对投资者来说有如下好处：可以充分利用富余资金，并获得丰厚回报;高校基础设施使用市场稳定，投资风险比其他行业要小的多;由于服务对象主要是学生和高校教职员工，素质较高，易于管理和沟通;学生大都是现金消费，不会产生呆账、坏账，并可得到稳定的现金流。
近几年，高校也有应用BOT的例子。如北京市政府划拨土地和提供优惠政策，北京科技园国际学校建设发展有限公司作为项目公司，筹资12亿元来建设中关村国际学校。学校产权归政府所有，项目公司则拥有一定的经营年限;湖南教育投资公司以BOT式投资6 000万元用于中南大学学生公寓、食堂等综合项目，学校提供土地，公司注入资金，项目建成后所有权归学校，但公司享有15年的使用权;南开大学深圳金融工程学院采用“模拟BOT”项目融资方式，合作方投入基本建设资金3.3亿元，项目建成运营30年后，项目公司无偿把学院资产移交给南开大学。
2 委托贷款
根据中国人民银行办公厅银办发[2002]100号文件《关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知》精神，委托贷款是指由政府部门、企事业单位以及个人等委托人提供资金，由商业银行(受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协
助收回的贷款。商业银行开办委托贷款业务，只收手续费，不得承担任何形式的贷款风险。个人委托贷款是一种于学校、个人、银行三方都有利的融资方式。学校可借到比银行同期贷款利率低且利率稳定的资金，个人可得到比银行同期存款利率高的收益，银行可通过委托贷款总额收取一定比例的手续费，并能拓展市场业务;个人委托贷款利率按约定的利率执行，相对比较稳定，不受银行利率调整的影响，可以有效控制财务成本;学校因委托贷款支付的利息，通过委托贷款这种形式，使学校教职工或其他个人成为直接受益人。
3 信托融资
信托业务是指委托人基于信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行运用和处分的行为。2001年国家相继出台《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》(简称“一法两办”)，为信托行业的发展指明了方向，这也标志着我国的信托业进入规范、有序和发展的通道。信托公司在发展传统产品的同时，也逐步探索提出了“高等教育发展信托计划”，目的是促进高等教育事业的发展，为高校的发展融通资金或代为其管理财产以实现增值。
高校信托属于公益信托，属国家鼓励发展范畴，主要包括两方面内容：一是通过信托公司和特定的公众投资者签订信托合同，筹集社会资金用以高校的软硬件建设，从而达到促进高等教育事业发展的目的;二是将学校拥有的闲散资产，比如教学金基金、科研发展基金、闲置设备等委托给信托公司，通过其专业理财使这部分资产实现增值。高校信托融资的可行性主要表现在：
(1)政策支持。随着2001年“一法两办”的出台和国家第五次信托投资公司整顿工作的结束，我国的信托公司彻底告别了业务不明的历史，从以信贷、实业和证券为主营业务的收入来源“金融百货公司”，转向以“受人之托、代人理财”为主要业务，以收取手续费、佣金为主要收入来源的金融中介结构。我国《信托法》第61条明确规定，国家鼓励发展公益信托。
(2)高校资金的现实需求。随着高等教育的不断发展，高校对资金的需求是多方面的，具体表现为：一是基础设施的改造和扩建，主要是改造老校区和建设新校区;二是科研设备和图书资料的更新和配备;三是科研成果的转化;四是优秀人才的引进。无论哪方面的规模扩张，瓶颈就是资金短缺，这为高校信托计划的诞生提供了需求的可行性。
(3)收益及偿还本金可行性。高校收益的平稳，以及国家逐步加大投入力度将会确保高校信托计划预期的收益。
4 融资租赁
融资租赁是在分期付款的基础上，引入出租服务中所有权和使用权分离的特性，租赁结束后将所有权转移给承租人的现代营销方式。通俗来说，融资租赁法就是“借鸡下蛋，卖蛋买鸡”。融资租赁是以融物的方式达到融资的目的。尽管冠名“融资”还不如冠名“融物”，因为企业在租赁交易过程中不仅得不到资金，还要支付租金。但在租赁期间，承租企业可以拥有租赁物件的占有、使用、收益三项权益，足以满足发展的需要。
融资租赁和其他形式的租赁根本区别就是，它是以承租人占用出租人资金的时间，按照双方约定的利率计算租金的。尽管承租企业在这项交易中没有得到资金，但是必须按照占用资金的时间偿还租金。融资租赁在高校中的应用一般为后勤设施，如学生公寓，这也属于后勤社会化引资的一种方式，一般由投资公司开发，学校租赁，产权开始属于投资公司，而随着逐年支付租金，产权也逐步过渡到学校，并在租赁期满以象征性价格转让给校方。
5 资产置换
“资产置换”是经济学中的一个概念，主要运用于企业经营运作中，是一种资产经营模式。“资产置换”是资产重组的一种方式，即上市公司的交易双方将经过评估的资产进行等值置换，将不符合公司发展的资产剥离出去，同时注入优质资产;控股公司置入的资产是优质资产，被重组公司置出的则是劣质资产。经济学中的这一概念、这一经营模式同样适用于市场经济条件下高校的
经营，尤其是在高校的新校区建设中，显得尤为重要。
高校所谓的资产置换是指通过经营学校自身的资产来筹集新校区建设所需资金的方式，包括转卖老校区、出让学校闲置资产、出租设施、转让技术等。学校可通过“资产置换”的经营模式来优化学校资源配置和提高学校资源的使用效率和效益。可见，资产置换是高校办学资源整合的有效途径之一，是“挖潜”和“增效”的重要手段之一。高校利用校园的区位优势，将旧校区或部分分散的旧校区转让，可使众多高校获得自我重塑形象的契机。如浙江大学、吉林大学、武汉理工大学、沈阳师范大学等高校在新校区建设中都利用了这一模式来整合办学资源，置换资金，缓解建设的资金压力。
资产置换的优点包括：有助于高校快速完成自我重塑;有助于合理解决高校长远发展与教职工近期利益之间的矛盾;有助于更新办学理念，教学管理向规模型方向发展;有助于为城市发展做出贡献。
参考文献
1 刘瑞波，赵国杰.BOT项目融资——高校新校区后勤设施建设中资金筹措的新方式[J].中国职业技术教育，2005(35)
2 张铁明，田丽. “以资产置换实现规模扩张模式”的效益与思考[J].高教探索，2004(1)
第二篇：小额贷款公司融资渠道及方式创新论坛实录
新浪财经讯 2012年7月10日-11日，由中国金融学会、辽宁省人民政府金融工作办公室主办的“第三届中国小额信贷创新论坛暨首届全国金融办主任圆桌会议”在辽宁省沈阳市举行。图为圆桌论坛三：小额贷款公司融资渠道及方式创新现场。
主持人(梅世文)：
各位来宾，大家早上好，这里是第三届小额信贷创新论坛分论坛A现场，马上要进行的是圆桌讨论三-小额贷款公司融资渠道与方式创新，我是国家开发银行评审三局副局长梅世文。去年国内的信贷紧缩政策不仅让中国中小企业陷入了资金林断裂的危机，也让国内小额信贷行业的新兴力量-小额贷款公司面临融资困局。危机之下，融资创新成为了众多小额贷款公司的当务之急。今天我们邀请到的嘉宾所在机构各有特色，有为小额贷款公司提供融资服机构代表，也有成功渡过融资难关的公司代表，下面请允许我介绍今天的到会的讨论嘉宾：
重庆金融资产交易所董事长兼董事长罗得志先生
美兴中国有限责任公司总经理、美兴小额贷款(四川)有限责任公司总经理李星海先生
泸州市龙马兴达小额贷款股份有限公司董事长、四川省小额贷款公司协会副会长唐昌宜先生
大连庄河市新北方企业集团董事长肖林栋先生
欢迎各位嘉宾的到来!
我们会议安排跟昨天一样，先由几位嘉宾就圆桌讨论的主题进行5分钟左右的自由阐述，然后与在座的听众进行互动。
首先，我做第一个发言，我介绍一下国家开发银行对小额贷款公司的支持情况。
大家知道国家开发银行这几年国家小额贷款的支持，不仅资金上支持，而且在融资上，尤其是风险控制，金融管理，以及小贷技术方面予以支持，取得了比较好的收效。简单跟大家通报几个情况，截止到今年上半年国家开发行向701家小额贷款公司提供了贷款，并且建立了业务合作关系。比去年同期增加了252家，增幅比较大，占到56%，累计发放贷款427亿元，同比增加255亿元。2012年当年发放130亿，这半年的时间，发放比去年增加了33%，目前我们给小额贷款公司的贷款余额达到257亿元，同比增加了59%。应该说，我们资金支持，也跟随着小额贷款的发展基本同步的，目前15%的小贷公司得到了开发银行的融资支持。一些主要做法，我在第二届论坛介绍了建立了理念+资金+IT。我们有几个方面，加强与政府的合作，与地方金融办合作等，我们与政府合作基础上，发挥政府组织协调和保障优势，综合社会各种力量和优势，建立社会分担优势。加大技术输出力度，提出了融资服务。我们主要提供了小额贷款技术、管理等方面的培训和支持。在座好多小额贷款公司有可能得到开发银行的支持。目前直接或者接受开发银行的支持和培训在三四千以上，我们对小额贷款公司进行了分类指导，我们对小额贷款公司进行了打分卡，确定我们的支持方式。我们坚持贷后管理，也是根据监管部门的要求和小贷公司发展需求，我们加强了准入和风险性预警措施，加强贷后管理。应该说跟我们国家开发银行建立合作的小额贷款公司，无论在个体的发展上，还是总的业务发展上，应该说是健康而规范的。
顺便介绍一下我们对小额贷款公司的发展目前状况的判断，昨天会上有些领导讲过，我认为小额贷款公司的发展的现状发展势头非常快，从目前全国数量看，可能五六千家，我们统计的数据可能在5500多家。第二个现象是规模化、专业化的发展趋势逐步增大，表现在小额贷款公司的注册资金的数量上，以及整个金融和管理水平和管理团队的人数上。第三个特点，各地监管水平进一步提高，各个地方的金融办加强了金融监管，对小额贷款公司发展非常有利。第四个方面，国家开发银行的支持力度更大，在业务方式方法上，随着业务的发展上进行了调整，一些基本思路和方向没有改变。
我想对小额贷款公司发展有几个问题，需要进一步注意一下，一是小额贷款公司的发展，应该避免盲目发展或者过快发展，首先各个地方应该有科学合理的规划，目前的发展势头有点过猛，这个事情，各个地方应该更好的规划，不应该随着市场变化，发展更快。二是小额贷款公司的发展要克服片面认识，不应该受到小额贷款公司改制为村镇银行的驱动，应该考虑小额贷款公司真正的含义，避免片面的认识。三是规范健康发展，小额贷款公司要加强自律，应该要规范健康的发展，我想这是小额贷款公司的共同的使命。
监管上，各个地方的监管标准和规范需要进一步提高，地方监管部门不应该遏制目标，而应该更好的发现问题，纠正问题。有些地方，我们合作的时候，有些监管部门对小贷公司以点带面，或者片面认为小额贷款公司有问题，不允许我们与小额贷款公司合作，目前已经有几个省份出现这种问题。但是我们觉得这种方式不科学，不合理的。银行作为融资银行，应该负起监管和融资的责任。小贷公司应该运用市场手段来推动小贷公司的运营和发展，尤其是信息、网络的服务、技术培训的支持，还有评级的需要，可能将来都会遇到对小额贷款公司的规范发展。据有关机构统计，中国小额贷款公司在世界总体排名在39位，监管环境22位，稳定性21位，竞争力在53位，将来我们小额贷款公司的任重而道远。
我就介绍这些，接下来有请罗得志先生发言!
罗得志：前天下午上海交大金融研究院的付院长在我的办公室里，他说你到底做什么事情?我说我要做的事情是想把我们重庆金融资产交易所发展成为中国货币市场组成部分，他说你这个生意做到多大?做到1万亿，那不算是大买卖，是小买卖，我说是小买卖，我们做到一万亿对中小微企业，以后对中小微的企业提供融资服务的供应者，包括在座的所有的小额贷款公司的，都会提供比较大的帮助。我想这作为我们今天的开篇。
我们在做什么?我们为什么做?我们取得了哪些效果?我们重庆资产交易所在2010年底成立的，我们是重庆市国有公司控股的交易所。我们设计的理念是什么样的?我给大家简单介绍一下，我们的转让人就是我们小额贷款公司本身，它的核心是什么?我们小额贷款公司把资金借给了中小微企业以后，形成自己的资产。我们小额贷款公司的融资渠道，我们国开行也在这个地方做了很多努力，我们也感谢其他的银行，这是借款。和它相补充的方式就是直接融资方式，通过把资产转让从而获得资金，可以向银行去借款，一是直接手段，二是间接手段。我们直接手段里面和整个操作流程跟整个银行贷款的申贷流程不一样，它需要一个转让人的资产包，需要对我们承销商进行转让，承销商通过买断的方式把资产包买走，我们小额贷款公司在一定的时候需要还本付息，我们提供一个很重要的担保机制，就是一个信用担保，这就是市场前端性组织行为。通过我们资产交易所向金融商销售出去，在买断了之后，小额贷款公司就完成了转让资产获得资金的行为。
我们吴晓灵行长，还有刘克崮会长，他们讲到小额贷款公司的定位，非公众的，不吸收存款的放贷机构的定位。这样的一种方式，转让资产获得融资，就是它非常重要的措施。我们在未来可以考虑，这将会成为它非常快速、有效的方法，这种方法和银行之间的借贷行为进行相互的运用。
这个图核心的思想是直接融资，这就是我们在做什么，我们为什么要这么做?由于考虑到小额贷款公司的融资是相对比较困难的?为什么?第一，小额贷款公司是轻资产公司，没有固定资产，有的是货币资产，轻资产公司在我们担保抵押规则里面很难融到钱。像我们所有的能够给小额贷款公司融资的这一类人，实际上都是做了一些创新，或者是用小额贷款公司的股东或者资产做了质押。其实用小贷公司本身去融资还是挺难的。第二，在中国一定要意识到一个问题，我们M2超过了80万亿，这个数字比我们资本市场的数字大太多，我们资本市场的数字也就20万已，我们M2比我们资本市场大3倍还要多一点，我们GDP接近50万亿这样的数字，中国并不缺钱，为什么中小微企业缺钱，包括为中小微企业提供服务的担保公司、小额贷款公司都缺钱，缺乏交易平台，缺乏直接融资的市场规模。美国的市场，华尔街就是大量的直接融资，大量的通过投资银行的操作融资，而不是简单的商业银行的融资，美国商业银行哪有中国的商业银行那么强大，中国的GDP和美国还是差别特别大，但是我们中国工商银行(3.82,-0.03,-0.78%)已经是第一大银行。我们作为一个为中小微企业提供融资，以及为小额贷款公司进行服务的机构，我们应该全力以赴做好这件事情，这是我们为什么要做，以及做什么。第三，展现我们的效果，2011年7月19号开始上线，我们在重庆所有的工作仅限于重庆，我们仅限于国内顶尖的担保公司合作，我们仅跟我们市盈率，资产的配置能力，管理团队的规范性、长期稳定发展的策略性，最好的小贷公司，特别是服务中小微企业这样效果特别好的小贷公司进行合作。我们仅限于在资产转让层面上开始合作上，不在资产证券化领域合作。我们一个资产包5000万，第一手交给承销商，承销商交给投资商，全国小贷公司的规模，特别看了辽宁的私募资产规模，大概也就是5000万、2000万，大概几个客户就可以了，很小的私募市场。我们转让资产420多亿元，我们惠及300多家小企业，6000多家个体工商户，这就是我们所有每一单最后的资金去到哪里都可以搞清楚。我想把这种方式推荐给大家，也欢迎大家讨论，欢迎大家参与，我们会为大家做好服务，谢谢!
主持人：谢谢罗总介绍了重庆资产交易所的事情，通过资产转让或者将来推行资产证券化，将会开辟小贷公司的未来资金的来源渠道。
下面我想请小贷公司就资金渠道创新谈一下各自的看法，首先有请外资小额贷款公司的代表李星海先生介绍一下。
李星海：首先非常感谢我们辽宁省金融办、国培机构搭设平台，这是第一次小贷公司和我们的主管监管机构能够坐到一块讨论小贷公司行业在发展过程中面临的问题和创新性的办法。
非常遗憾，我们今天的讨论，我们大部分的金融办的主管领导都在开他们的圆桌会议，很多我们谈的想法和一些看法，他们不能够听到，这是非常遗憾的事。小额贷款公司的创新和融资的创新，不光小额贷款公司呼吁，包括我们主管机构、第三方交易机构，以及货币市场的参与者都能够参与进来。
我想讲三点，美兴公司干吗?关于融资方面我们做什么样的事?我们融资渠道包括创新的想法。
第一，美兴公司是一个外商独资公司，投资公司包括美兴集团、世界银行(微博)等，是一个外商独资公司，07年开始在四川的南充建立，投资建立的时候，全国只有6家小额贷款公司。去年我们在成都设了第二家公司，我给大家一个简单的数据，大家可以明白，我们在做什么事?南充公司这几年从07年10月24号发放第一个贷款以来，一共发放超过3万笔贷款，贷款总金额10亿多一点，单笔平均在三万元，最近一笔单笔贷款2000元。现在我们的网点南充有12个网点，网点已经到镇一级，乡一级还没有网点，还没有解决高效和风险控制的问题，三区六县市，各个县和市都有相应的机构。总的贷款发放，基本上89%都是无担保，无抵押的方式，信用放款发出去的。一个月处理贷款1300—1400笔左右，每天发放贷款到60—70笔左右。南充公司每个月投放1300—1400万，成都一个月大概放1500万左右，一个月加起来投放5000万左右。我们跟两家银行机构建立了合作关系，取得了批发资产。我们做第一笔融资的时候，刚开始跟银行业谈得比较辛苦，最后谈下来也是无担保，无抵押的方式，银行也是凭信用的方式发放给我们。但是银行的同事也问到，美兴公司你来融资很好，我们也支持，你们的信誉很好，我们也欢迎你们，但是说到融资，你有什么抵押担保给我们，我说我们什么都没有，连固定资产投资也没有，房子也是租的。我说抵押物对不起，我确实没有抵押担保股东都在海外，如果海外股东提供担保的话，涉及到外债的额度的问题，也无法提供担保。第一个阶段比较艰难，谈了半年，第一个利率下浮，第二个没有任何抵押条件。第二个阶段，对一些比较好的小贷公司，比较规范运作的，能够达到小额分散的原则的挑了一些出来，基于百分之百融资的批文，我们基于这个批文基础上和银监的领导同志和银行业金融机构的同志从50%做到100%，这个交易在去年已经完成了。去年的价格不如前些年那么好了，基准利率上做的一些上浮，这是第二阶段。第三阶段，特别希望金融办的领导同志在场，使我们的一些想法，有些可以实施的，有些需要金融办的领导能够来倾听，一起商量，给我们一些指导。
我们有几种融资方法：第一个，比如说助贷模式、代理模式，简而言之作为银行的代理，合同也是跟银行直接签，小额贷款公司作为第三方。第二个还有联合贷款模式，我们最高只做50万，超过50万就做了，0
7、08年最高贷款7万，后来2010年调到15万，后来2011年调到30万，高于30万就不做了，并且10万以上的贷款在我们贷款余额里面，我们是有严格比例限制的，超过10万贷款比例，不超过总的贷款余额的30%。刚才讲到联合贷款也是这个概念，一部分资金由我们来出，一部分由银行业金融机构来出，客户开发和评估我们来做，比如说银行机构在县一级没有那么多人员来做相应的事。第三点，游说争取相关的政策，百分之百拿到批文，我们金融办的领导在考虑，在四川做小贷公司的评级和分级，根据小贷公司不同的分级，基于不同的融资杠杆，比如说150%，200%，有这样的批文，看银行和银监怎么看这个事。第四点，我们考虑现行其他地方的做法，包括股东借款，有些地方在做了。第五点，股东之间可以在一些小额贷款公司进行拆借。在国外也可以做一些事情，想在海外资本市场融资的话，融资的公开透明是非常重要的。如果是一个额度单笔放到5000万或者更高，作为投资者不会放心的，融资要是非常公开透明的操作，在小额贷款公司今后的发展，融资公开透明也是非常重要。
我的讲话就到这儿，希望有更多的学习，谢谢大家!
主持人：谢谢李总，李总谈了比较新颖的融资渠道的来源和思路，我想对小贷公司下一步发展开启了思路。李总谈的几种是比较好的，像浙江已经提出来1：1杠杆率，但是这个50%通过股东，另外50%通过银行不能突破的。像联合贷款、助贷，这都是下一步小额贷款公司拓展资金来源的思想和思路。李总的讲话会对大家有一些启发。接下来有请第二大融资公司，由泸州老窖(33.17,0.07,0.21%)出资的，我们由唐总介绍一下他的想法。
唐昌宜：非常感谢辽宁省金融办，我是昨天晚上才从四川到沈阳的，我来自中国酒城泸州老窖的所在地的庐州，我介绍三方面的情况，一方面是我们公司情况，另一方面，我们公司怎么做的，第三方面，围绕融资渠道创新的一些肤浅认识。我们公司是由泸州老窖发起的贷款公司，我们股东152个，发起是2010年，当时注册资本8亿，现在注册资本12亿，截止到今年上半年余额突破23亿贷款余额。我们公司有这么几个特点，一是我们公司股东构成，有20%属于国有股，80%是民营资本，个人股东。我们的股东有50%以上来自于庐州和四川省外，全国各地的泸州老窖的企业和下游的供应商，是当地名副其实的招商项目。
我们这个公司成立背景和核心业务，是围绕白酒产业链做的，根据股东的构成也看得出来我们公司的特点，主要服务对象针对泸州老窖产业链，以及中国白酒金三角，我们公司客户群的对象比较有特色，我们客户群的选择上有特点对象。我们的有丰富的客户群，同时也努力的围绕小贷的服务宗旨，服务三农，服务中小企业，个体工商企业。我们贷款余额当中，支持白金产业链的企业占到50—55%，支持地方中小企业、个体工商户、小微企业占到48%，开业到现在两年半不到，累计放贷57亿，现在余额在23亿左右，这是第一点。
第二块，我们公司管理团队和员工团队，从我开始是国有银行的行长出来的，我们公司管理团队和风险控制团队都是国有银行、商业银行、其他担保公司等出来的专业团队构成的，这是一个特色。我们招聘的员工，新员工都是来自211大学的本科和硕士生，我来之前刚进来大学生都是来自于西南大学、川大、西南财经大学的的学生占到70%，这是团队构成。
第三块，我们公司兼顾社会利益和自身利益方面都做了努力，我们核心支持的重点是产业链，我们放贷利率比较低，我们最开始筹建的时候跟银行基准利率差不多，到目前来说利率不超过14%。地方中小企业、微贷，我们现在放贷利率最高不超过22%，三年5倍左右，都没有超过4倍，22—18%的贷款都是超短期的贷款，这是我们公司第三个特点。
第四个特点，我们公司发展方向作为我们在行业里面比较有特色。我们公司得到了四川省政府，泸州市市委市政府和当地大力扶持，我们产业链背景，大集团背景比较特殊，虽然个人股东占到80%，但是政策背景，政策背景支持比较有力的。
还有一些专家学者对我们提出了要求，一块是上市要求，第二块能不能做出中国首家中小企业银行模式，以后的路子能不能往这方面转，政策方面的一些支持需要更大力度的金融改革和创新才能实现这个目标。但是作为股东来说，当务之急，要把公司做大做强，还是要扩大融资规模的问题。只有这样才能资本效益的最大化，作为公司这一块，我想做的第一个说明。
我们公司怎么样实现从筹建到现在两年半不到，怎么做融资规模的扩大?大家听了我23亿贷款余额里面，除了每个月有将近两三千万的利息收入以外，其实需要依靠的扩大融资。第一个扩大融资，我们享受了政策扶持1：1比例的放贷，作为支持。我们公司到现在为止都没有达到1：1，因为我的规模体量比较大，看上去比较大，新增贷款超过好几家银行的增量贷款，这个体量就比较大，融资扩大7个多亿怎么来的?首先跟当地的国有银行建立了合作关系，我们的合作银行是中国银行(2.73,-0.03,-1.09%)，中国银行在这一块，他们没有创新就没有对小额贷款公司的融资的扩大，中国银行在这方面也做了很好的探索。我们在中国银行融资4亿，我来沈阳的时候得到一个好消息，他们再重要两个亿的融资，这是一块。第二块根据省政府的规定不超过100%的比例，我们做了大股东和相关投资者的委托，我们进行相关的再融资，这是一个突破，这个突破对有些沿海，包括有些省份创新意识比较强的有点吻合。大股东这块，也在探索怎么做，我们与美兴公司也有探索的相同之处。第三块，我们在融资上，我们也在想一些办法，比如说能不能扩大，包括资产回购式的做信托，四川有好几家信托公司也找过我们，国有银行业找过我们也想把我们资产打包，发行成信托产品，这个思路也有，但是还没有正式做出来。再一个思路，我们也在努力上市的问题，大家都知道我们股东的资本，如果不能放大，大家在行业的发展肯定就没有出路了。谁还愿意拿这个资本金，这么多的钱来盈利10%、20%，这当然是从私人角度想的，但是从国家引导角度想，希望这些民间资本更多的聚集起来，扶持小微企业，三农，要尽这个社会责任。我想这两者之间是不矛盾的，它有广阔的社会空间，我们这一块也有一个空间在做。比较好的消息，可能同行业关注我们公司都知道了，除了省证监局相关领导直接到我们公司，市政府已经纳入重点运营对象之外，上海交易所总经理助理专门率领一个团队在5月份亲自做了指导，网站上都可以看到，包括新浪网都有，他的表态比较坚决，正因为我们小贷贷款行业是国家新兴行业，也是符合温总理提出的扶持中小企业、小微企业的方向，作为证件部门、作为交易所，他们也在关注一些创新，也在想办法，怎么样来实现对小额贷款公司能不能扩大渠道，在直接融资平台上实现突破。上次曲总到我们公司来得表态，令我倍受鼓舞，如果这个上市能够实现的话，对我们行业来说也是一个利好。
下一步小额贷款公司的出路在哪里?除了我们自身加强练好内功，规范管理，控制好风险，体现社会责任和自身利益相结合的基础上，今天这个主题非常好，一定要把我们的融资的渠道要有一个突破。其实玩金融，因为我是长期做银行的，老是用自己的钱去赚钱，这是最低层次的。用别人的钱去赚钱，这才叫金融，要不然就不叫做金融了，老是自己一元当一块元用，这不是金融。我们怎么能放大?
第一点，用好现有的政策，我1：1，今年能够用够，12亿的银行或者其他渠道的融资达到的话，我今年可以做到28亿，如果再收点利息30亿，也是有希望的，这是用好现在的政策。我知道四川省我们省政府也在思考，想一些办法，再扩大范围，不是5家，而是更多家。
第二点，刚才很多专家谈了一些观点，能不能突破?融资渠道的创新，我认为一是股权式，二是非股权式，股权式的融资，我们也会做，我们明年上半年也会做第二次，第三次，上市之前，我们会做三次融资，今年融资债务是1：3发行的，明年估计到一到两元，很多投资集团已经与我们做了对接。我觉得增资扩股某种意义来说没有放大，还是玩自己的钱，我想还是要玩别人的钱，玩别人的钱，就需要突破，需要金融大的创新，需要对民间资本全新的认识才能实现突破。我认为第二点，我们在现有体制下，现有的政策下，怎么样实现李总、罗总谈的方式上、土地上的创新，在放大比例的控制下，肯定不能超过政府给你的比例，你超过这个就违规了。我们用好这个比例，1：1也好，1：2也好，1：0.5也好，你用好了，这就很了不起的，如果用够了，就增加2500亿到5000亿的规模，中国小额贷款公司就可以超过1万亿的规模，这个规模就不得了，对中小企业、微型企业的扶持和支持，会让各级政府、地方企业、中央都引起高度重视，我们体量大了，地方企业对小微的扶持，社会效益扩大了，我们影响力就在了。我们现有影响力怎么用好，这才是关键。怎么突破这个比例?担保公司可以放大10倍，为什么小额贷款公司只准放大1倍、2倍，扶持小微企业，我们才是真正的生力军，但是我们不否定国有银行、其他的金融机构的对小微企业的支持，在这块能够贴近小微企业，贴近三农的，我们草根金融，我们才是自家人，我们才做了大量的创新，做了大量的风险的探索。
我的结论就是“观念决定思路，思路决定政策，政策决定我们的出路”，谢谢大家!
主持人：非常感谢唐总，小贷公司主要是东家要好，要有钱。通过资本市场，将来上市这是一个努力的方向。小贷公司向银行融资，更多靠担保公司，我们大连庄河市新北方企业集团董事长肖林栋先生，现在让肖总介绍一下，如何对小贷公司拓宽融资渠道。
肖林栋：各位领导，各位来宾，大家上午好!我来自辽宁庄河市新北方小贷公司，我们公司2008年成立的，是辽宁省头一批5家小贷公司成立之一，现在到了4个年头了。和在座的各级比，我们是县级小贷公司，规模比较小，但是我们是真正为小企业、微笑企业、农户服务的小贷公司。我们资本率，资本确实没有他们那么大，我们确实从草根一点点干起来。通过四年的摸索和发展，我们觉得融资渠道略有一点经验，还有一点看法，说给大家听，仅做参考。
我想讲三方面：
一、我们想融资渠道多方面，首先，小贷公司自身条件开展融资渠道;第二，要发挥全省小贷协会的作用开展融资渠道;第三，通过政府支持来开展融资渠道。
第一方面，我们小贷公司自身条件来开展融资渠道，这方面最基本的，我们省金融办王英主任多次督促我们，我们小额贷款公司小，希望大家多增资扩股。我们2008年第一次注册资本3000万，干了一年下来以后，因为刚开始干，各项费用非常大，很难跟股东有所交代。我们千方百计所有的老股东对小贷未来、前景、社会的贡献等等做他们的工作，增加资本投入，用原先的3000万，现在增加到9000万，这是远远不够的。我们股东想增加到2亿左右，这说明什么?这个过程，我们知道开小贷公司，资本小了肯定不太行，无论是社会效应，还是企业效应，都有点上不去。融资刚才各位老总说，要借其他的钱来做，扩大资本，这是对的。但是首先像我小贷公司，像县域的小贷公司很普遍，因为我们经验不足，明显在这方面的招的工人，招的技术人员都参差不齐，在一开始干的当中，都有很多缺陷。我呼吁咱们小贷公司在前期干的当中，应该稳扎稳打，做好每一笔业务，尽量避免风险。如果出现风险，所有融资渠道就会被封闭了，所以我们草根或者小贷公司，应该首先做到什么?就是1：1，一个脚印扎扎实实做好每一笔贷款业务保质保量做好，做好有诚信。我们自身条件好了，银行，其他部门就会来了，融资等等比例，信用额度就会大了。我们还做了其他方面，尽量挖掘对小贷公司，比较看好，对这个行当有独到的所有法人、自然人，争取有实力的资金人进入我们的股东中来，增加我们的资本。这是从小贷公司自身来挖掘咱们融资的渠道。
我还有其他想法，不一定行通，是我个人的想法，辽宁省有600多家批准和开业小贷公司，也有辽宁省小贷协会，现在参加协会的成员，大约是300多家。这么大的一个协会的成员，我们感觉到在协会的成员当中，筛选一些优秀有代表性的，组成一个联盟，在联盟当中由协会推出，我们走出去，向银行，向其他部门采取融资。有句话叫做抱团取暖，但是组成一张团，互相联保。并且时间长了，可以互相拆借，增加我们资金的流动性，这是在协会方面。我们想通过政府的支持开展融资渠道，比如说小额贷款公司以后干的好，要政府支持我们，如境内外上市，通过政府加强和各个银行的对接会，这都需要我们通过各种渠道，我们这些小公司能得到一些融资的渠道。
还有一个不成熟的想法，我们既然有这么多小贷公司，我们省政府，辽宁省政府能够成为一个专门或者指定的，专为小贷公司成立一个担保公司，专门为我们小贷公司进行服务的一个担保公司。这么大的市场，600多家，甚至有可能达到800家小贷公司，都需要上银行贷款，上银行贷款的时候就需要担保，组成一个担保联盟，指定一个担保公司进行担保联盟，可能更准确，更好。这是对辽宁现状的看法，不一定人家政府会采纳，只是我的一些想法，说的不当之处请大家指正，谢谢大家!
主持人：谢谢肖总，肖总说的问题，大家有同感，第一是增加注资，第二是发挥协会的作用，抱团的方式增加资金来源，这是不错的想法，政府从专门的担保平台，为小额贷款公司公司进行担保也是一个方向。实际上各个地方也有政策性的担保公司，可能履行了很多责任，跟我们合作很多担保公司对我们小额贷款公司贷款方面提供了很大的供应。刚才四位老总从不同的角度，不同的单位给大家分享了他们一些想法，如何拓宽小贷公司的融资渠道和方式创新的思路，我想或多或少的对小贷公司有一些启发。
整体来看，我觉得这些融资渠道，最主要还是由股东增加融资、注资这是简单一些的。第二点，还要扩大在银行的贷款，这些主要的。第三点，是补充的方式，比如资产转让、信托、股权信托、其他的上市的东西，还有一些探讨的，跟银行的合作，银团委托等等一些，这些都是未来得方向。尤其随着小贷公司队伍逐渐日益膨大，我想将来小贷公司迅速增大以后资金来源会成为更紧迫的东西。如果任由这个速度快速发展，小贷公司会出现大海掏沙的局面，所以小贷公司规模放大以后，管理上、技术上都会带来一些问题。我去年在南美考察发现，南美小额贷款业务的发展，它的发展做的很好，从全世界来讲，南美做得最好的。他们小贷机构的资金，根本不可能达到上亿美元，可能只有几千万美元，这是最多的。比如说他们贷款额度基本上几千美元，或者几万美元就算多了，小贷公司未来的方向，还要在支农支小方面进一步发挥作用。我们支持的小额贷款公司公司一定要规范经营，规范发展，尤其在支农支小方面发挥作用。
接下来进入互动交流阶段，根据刚才大家递上来的纸条来看，比较集中在罗总这里，我们就请罗总解答一下若干问题。
罗得志：非常感谢大家对我的金融资产交易所的关注，我看一下大家提的问题水平都挺高的，我不念题目了，从相对容易到复杂一点进行回答。我们是短期资产为主，3—6个月我们是特别欢迎的，小贷资产的特征，因为小贷的解决技术里面，我们选择的最好的技术就是按月还款技术最好的。对应资产包是3—6个月，我们经营业务都是在一年以内的。
第二个问题，投资者范围，我们原则上不接受自然人的，为什么?因为机构投资者和自然人投资者还有一个培育过程，我们从未来发展趋势，按照美国、欧洲、日本、香港地区、新加坡等等，都有一个扶持投资者的游戏规则，达到一定的水准，投资者就可以参与，现在证监会系统也在试点，你要有风险承受能力，要有独立风险判断能力，还要专业的投资经验，这是我们未来的投资方向。短期主要是机构投资者。
第三个方面，资产转让是否出表?我们两种方式，一种出表，一种是不出表，主要根据资产转让方的需求。
经济上，这个问题，我认真解答一下，因为我们交易所从无到有，就像当年的上交所，我们不是国家级的交易所，上交所刚建立的时候，中国也没有证券公司。证券公司两种业务，一是经济业务，二是承销投资银行的业务。我们现在业务也在发展，我们准备发展我们业务的地方准备发展经销商。包括我们在沈阳，我们要发展我们的经销商，也会给我们经销商发展和培训的机会，而且正在开发我们经销商管理系统，可以把系统免费给大家，以后大家开展业务也会非常简单。
第四个问题，投资者的权益怎么保障?我们设置了六层风险防控机制，如果大家关心，我们互联网上会有认证的细节。我们前端五种怎么挑选小额贷款公司公司，怎么挑选资产包，我们有第三方的审核机制，我们到交易所发行产品审核机制，都是由外围的评审团决定，我们只是签字。我们在投资所有一个投资保护交易基金，我们有20%作为最终风险的平衡机制，我们一共有6道防火线。
还有定价的问题，我们定价是综合考量的，我们是一个比较定价模型，市场的初期，市场广度和深度不够的，主要参考同期同风险度金融商进行定价，我们在初期会倾向于让投资者达到最好的回报，让市场发展以后，市场逐步深入下去，以后我们发行人的成本会下降。给投资者，给承销商，给中间环节的成本都会下降，所以以后还会下降。
最后一个问题，我们跟美国次贷抵押债权权益分级的概念，有一点相似，这是优先级和普通级的问题，这只是一种提法，目前已经不用这个提法了。我可以告诉大家结果，到目前为止，我们一年多的运转，没有一张违约，包括交易系统的准确性、安全性都经过了检验，我们目前两家合作银行，中国工商银行、招商银行(微博)(9.87,-0.05,-0.50%)，这两家银行跟我们合作没有出现任何问题，都是到期兑付，都是非常及时。
我们风控核心理念是什么?一些业界高人老跟我探讨，你们是不是债券，我说不是。资产证券化最核心几个边界条件，把它变成广阔接受的公募的证券，它的投资组合的选择，在操作选择上，美国次贷危机把资产进行卖断，中间经过多种衍生的手段。我们不会简单去做卖断，我们中间所有的程序里面简单化，并不采用任何的衍生手段。如果把一个萝卜先切成两块，把其中的一半再切成五块，这样的过程叫做物流过程，这就是资产转让的空间。如果我把一个萝卜切成萝卜泥，再加去煮一煮，加点辣椒和盐，这是更资产证券化的问题，中国的金融管制我们就是在物理操作阶段，我们所有逻辑在前面。
主持人：最后一个问题，大家不要被次贷危机和次级债所惊吓，大家都有一些想法，我的理解罗总没有大到买次级，更多引进是担保，更多是资产转让的概念。罗总关键的问题是交易所合法地位这个地方有突破以后，将来更多小贷公司涌入你这里来，你要准备好，无论硬件还是软件。
有一个人提了一个问题，如果经营的很规范，运营很健康，将来再贷款的时候，能不能通过信用贷款?
我先回答，目前来看，小贷公司具有他自身的状况，支农支小功能，还有小贷公司规范性，运用风险防范方面，我们目前支农采取担保的方式，担保方式有多种，担保公司是其中一种，还有我们运用股东担保，也可以用第三方担保，这种担保方式目前来讲可以多种选择。小贷公司通过担保公司担保，可能成本增加比较多，有些地方都感觉压力比较大，增加了投资成本。但是我想小贷公司，你们应该很知足了，四倍的利率，担保费用也就是2—3点，最多我们知道3个点，相比较而言还是可以接受的，甚至还有10%左右的空间。从银行来讲，尤其从监管要求来看，免担保的方法目前难易接受，希望这家公司能够理解，如果有合作的话，还继续选择。
提问：各位大家好，听了你们的课很受感动，我想梅世文先生回答我的一个问题，我来自湖南省郴州市的，我觉得我们国家的银监会政策1：50融资政策，湖南省开行基本上一刀切，我想请您解释一下，作为全国的政策，为什么到别的省份100%可以放开闸门，我们湖南省50%到位了，请你解释一下原因?
梅世文：很感谢你对开发银行感兴趣，说句真心话，真是因为湖南省银监局前段时间对整个湖南省小贷公司做了一个调研，发现有一家小贷公司为房地产行业做了一次贷款，做了短贷，搭桥的。所有支持的小贷公司都很好，就这一家，银监局专业性提出不让开发银行为小贷公司做贷款。所以原因是出在这儿，这是第一点。
第二点，50%、100%，这个概念不是开发银行定的，人民银行与银监会确定小贷公司法律地位的23号文明确提出银行贷款比率不能超过资本金的50%，这个概念是银监会与银监会的文件注明的。有些地方根据小额贷款公司的发展特点，提出了100%的融资比例，但是那50%是由股东注资，银行的融资比例50%的限制还没有突破，这个概念，我想跟你澄清一下，50%的银行贷款仍然在坚持的。
没有问题的话，我们这一阶段到此结束，接下来茶歇半小时，到10：50，第二个圆桌讨论，由王晓蕾女士主持。谢谢各位!
第三篇：商业地产融资渠道
一、摆在商业地产开发商面前的融资渠道
就从目前大陆融资市场来看，除了以股权转让或质押等方式与其他企业或个人合作开发外，商业地产开发商可选择的主要融资渠道不外十一条，其中七条来自大陆，四条来自海外。大陆融资渠道主要为：商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、民间私募基金以及典当。海外融资渠道主要有：外资商业银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商业地产开发商选择将几条融资渠道结合在一起使用，以保证项目开发资金的及时到位。
二、主要融资渠道的比较
1、境内商业银行贷款
就与商业地产开发商的亲密程度来看，境内商业银行无疑曾经是开发商“生死与共的战友、亲密无间的爱人”。然而随着近两年来国内宏观金融政策调整，商业银行收紧了对房地产行业的信贷，特别是加强了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的融资渠道大幅缩紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期”结束了。
2、信托投资公司发行信托计划
随着2001年10月1日《信托法》的出台，信托投资公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。2003年底中国大陆第一支商业房地产投资信托计划—法国欧尚天津第一店资金信托计划在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金(REITs)的雏形。
随后全国各家信托投资公司陆续推出房地产信托产品，手段多样、品种创新，在一定程度上解决了房地产开发商的开发资金短缺问题。仅北京国投去年推出的商业房地产信托融资产品就有：华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目，密云商住房资金信托计划等，这些信托产品都是灵活运用信托手段设计出来的优良产品。
然而，由于信托融资的资金来源主要集中于社会中小投资人，且受到314号文件、《资金信托管理办法》以及《信托投资公司管理办法》等多重政策限制，特别是受到每期不得超过200份的限制，单个集合资金信托计划的融资额度一般不能超过亿元，自2002年314号文件出台后，全国大部分集合类房地产资金信托产品的发行额度都在1500万到一亿元之间。这对于大中型商业房地产开发项目而言无异于杯水车薪。
此外，银监会在今年年初又一次加大了对信托行业的监管力度，所有项目必须要报送银监局审查，审查手续相当繁琐，时间拉长，这样一来信托快速而灵活的小规模融资优势荡然无存。
3、境内公司上市
房地产行业属于政策性较强的行业，而公司上市同样面临着极强的政策要求。众所周知，公司上市必须满足以下条件：连续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超过净资产的50%、总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万等。而目前大部分商业项目的建设都是由一家项目公司完成，成立项目公司的目的主要是定向管理、专业分工、财务分开和运作自主。综合以上两种情况来看，房地产项目公司上市的可能性有多大、融资能力有多强、成本有多高、效果有多好，就成为一个值得商榷的问题。
从近年来房地产公司上市寥寥无几的现实来看，大部分权衡利弊后的商业地产开发商显然已经放弃了境内公司上市的想法。
4、发行企业债
根据《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债的范围内划了出去，且资金用途也明确为筹集生产经营资金。即便房地产开发公司在公司结构上满足《公司法》的要求，也还要经过《企业债券管理条例》对企业发行债券规定的严格限制和审查。程序繁琐，条件严格。首先要报全国计划委员会、中国人民银行、财政部、国务院证券委员会纳入下一全国发行企业债的总体规模中，同时还要经过各级人民银行和同级计划管理部门的严格审批。其次，企业须具备一系列条件，例如企业规模的要求，连续三年盈利的要求以及所筹集资金的用途必须符合国家产业政策等等。且“企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值”、“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十。”。有鉴于此，在未来的一定时期内，发行企业债无论从政策理论上还是从企业实际条件上都不可能成为商业地产开发商可期待的融资渠道。
5、金融租赁
2004年4月上海某金融租赁公司推出了一支房地产“售后回租+保理”模式的金融租赁产品，出售回租人将其某一物业出售给金融租赁公司，并约定了5年作为回租期，同时金融租赁公司与某银行就此单业务建立保理业务关系，确定了资金来源。最终，该笔交易令房地产公司获得了6亿元的资金。分析起来，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财产信托受益权转让”信托产品与房地产金融租赁模式非常类似。两者的具体区别在于：
一、金融租赁的资金来源为银行，信托的资金来源为投资人;
二、金融租赁可以解决的资金量较大，信托解决的资金量小;
三、金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承担，信托的风险则完全转嫁给了投资人。金融租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托投资公司收取少量报酬。例如，北京国际信托投资有限公司推出的“华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让”项目就是基于这种理念设计的。
房地产金融租赁对于商业地产开发商来言不失为一条很好的融资渠道，它为相当一部分具有优良房地产项目的开发商提供了一条可以融通较大规模资金的渠道。然而，通过采用银行保理业务，以银行作为房地产行业融资最终的资金来源，有悖于近两年来政府推出的收紧商业银行房地产行业贷款(特别是抵押贷款)金融政策的根本目标，即分散商业银行在房地产行业的信贷风险。
6、典当
典当融资手续简便、融资速度快捷，在如今商业地产企业短期融通资金的过程中，日益体现出了自己高效的特点。然而，相信大部分开发商如果不是走投无路，是不会选择成本高昂的典当方式融通资金的。2004年我所接触过的一个项目，在商业银行、信托投资公司等融资渠道全部堵死的情况下不得不选择了典当方式以解燃眉之急，而最终的融资成本竟然高达年50%。可以说，这个项目一段时期内的利润全部让渡给了典当行，开发商损失惨重。
此外，由于受到典当行业自身条件限制，对于资金需求量巨大的商业地产行业来说，典当行的融资能力远远无法达到要求。特别是今年新出台的《典当管理办法》规定了“房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。”
进一步限制了房地产典当的总额。对于动辄上亿的房地产融资来说，典当金额限制在如此小规模内，显然无法满足地产开发需求。
7、民间私募基金
民间的私募基金始终都没有获得政府政策层面的支持，然而却以不争的事实极具活力的存在着。几年前，一些公司型私募基金已完成暗中的筹备，并开始在房地产市场积极运作。特别是在以温州为中心的江浙地区、福建地区，十余年间，民间私募基金投向全国房地产行业的资金已经达到了近千亿的规模，虽然隐蔽却不容忽视，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸扬扬的温州炒房团就是以民间私募基金的方式在运作。
8、外资商业银行贷款
2002年2月1日起，外资银行获准在中国大陆开展贷款业务，但仅限于对大陆的境外人士和外资企业提供人民币业务。直至2004年2月花旗、汇丰、东亚和瑞穗四家外资银行才首批获准对中资企业人民币贷款业务。2005年5月底，渣打银行成为首个推出商业房地产贷款业务的外资银行，这为商业地产开发商拓宽融资渠道带来了新的希望。一般来说，外资商业银行对境内房地产开发商发放的贷款和境内商业银行相似，都是以商业物业作为抵押，以抵押标的物评估价或成本价的60%到70%作为发放贷款额度的依据。
然而外资商业银行贷款也存在着政策方面的限制。2004年上半年银监会就曾经要求外资银行提供其超过一亿元人民币贷款客户的资料，随后发改委、银监会联手央行又颁布了《境内外资银行外债管理办法》，变相的从政策层面对外资银行贷款规模进行控制。同时，外资商业银行本身由于受到人民币存款总量不足的限制，其有限的人民币贷款业务也主要是面对中小客户，额度一般不大。总之，外资银行的商业地产人民币贷款还远远不能成为商业地产开发商可以期待的主流融资通道。
9、海外私募基金
海外私募基金一般是通过非公开的方式集合少数投资者资金设立的基金，其销售与赎回都是基金管理人私下与投资者协商进行的。近年来，海外私募基金在国内表现异常活跃，国际基金机构纷纷出手完成了数笔大宗交易。特别是在上海、北京、深圳、广州这样的战略城市，表现格外突出。例如摩根士丹利房地产基金于今年初收购了位于北京CBD的福力双子座，收购价约4亿元人民币。澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA收购了位于上海的新茂大厦，收购价约8亿元人民币。新加坡嘉德置地更斥资逾3亿美元在北京、上海大规模收购成熟物业。海外私募基金的投放主要集中在三个方面：
一、收购成熟物业，
二、与国内开发商股权方式合作，
三、独立开发房地产项目。海外私募基金的最主要特点是融资金额巨大，偏好位置良好的内地成熟物业。
对于规模、地理位置俱佳的成熟商业物业来说海外私募基金无疑是很好的融资渠道。
10、房地产投资信托基金(REITs)
REITs (Real Estate Investment Trusts)即：房地产投资信托基金。REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票(基金单位)，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
通过REITs方式融资，对商业地产开发商而言显而易见的具有以下几个方面的优势：
1)可用以融资的物业范围宽广。任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。
2)可融资金额巨大，资金来源丰富。海外REITs市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者、
3)通过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。REITs投资于成熟的房地产项目，不参与房地产项目的开发，因此，不直接受限于房地产投资和贷款的相关政策。
4)一般情况下，REITs融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产净值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得物业总价60%到70%的资金，同时支付较高的财务费用或租赁费等手续费用。REITs则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。从实际操作过程中我们发现，通过上市融集到的资金总额超过抵押贷款等其他融资方式。
5)方式灵活。对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，华银控股可以协助以物业业主为发起人将其资产在境外的上市。对于规模较小的物业业主，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。
6)长期获益。物业业主也可以自持一部份基金单位，与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，控制REITs管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。
7) REITs融资还具有不可替代的节税优势。
8)采用REITs融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。
9)由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，通过REITs运作可以带动企业完善治理结构调整，规范经营管理。
当然，采用REITs模式融资也有一定的局限性，比如从目前所操作的REITs来看，所收购的项目要求商业地产开发商必须要有相当的实力、必须要有已经开发完成的超过5万平米以上的或者总资产价值超过3亿元人民币的、已经营运并开始产生稳定租金收益的商业资产。而这些商业资产是否能够最终运作上市还需要通过一系列的审查，符合在境外上市的条件。
11、公司海外上市
内地企业上市主要选择的是美国、香港和新加坡，而房地产公司几乎全部选择的是在香港上市。房地产公司对香港市场的选择很大成分是考虑到了投资人的构成和偏好，华裔和亚洲投资人比欧美投资者更认同中国的房地产行业，更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。
中国公司在香港上市可以选择主板上市和创业板上市。
主板上市又分为发行H股上市和买壳上市两种方式。无论采用哪一种方式，主板上市的房地产公司首先要满足这样一些条件：上市前三年合计盈利5000万港元(其中最近一年需达到2000万港元)、上市市值须达到1亿港元、近三年管理层及所有权变化不大、至少有25%公众持股、需要100名股东，每100万港元的发行额必须有不少于三名股东持有。主板发行H股上市还需要经过国内相关机构层层审批，且未来公司股份转让等方面受国内法规限制较多。而香港联交所对主板上市中的买壳上市现象作了严格限制。
创业板上市主要是发行红筹股上市。创业板上市要求企业必须从事单一业务，或围绕单一业务的周边业务活动。虽没有最低市值规定，但实际上在上市时不能少于4600万港币。
此外，无论选择哪个板块，房地产企业希望在海外上市吸引投资者都必须表现出足具吸引力的盈利能力，从目前已上市的地产公司情况来看市盈率要达到10%。对于那些符合条件的房地产集团公司来说，仍然可以选择香港市场作为其上市的首选，从而融通资金。 通过以上比较可以做出这样的评价，当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便。当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。当然，对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不能算是很好的融资手段。
综上所述，相对于诸多融资渠道而言，REITs由于自身的种种优势，更符合商业地产的融资需求。虽然目前看来，社会各界对此认知程度还不高，但随着人们对REITs了解不断深入、房地产市场的发展以及2006年金融业的全面放开，我们相信，不久的将来，REITs必将成为商业地产市场融资的主流渠道。
第四篇：中小企业融资渠道分析
长期以来，中小企业融资难一直是制约中小企业发展的瓶颈。造成这种状况的原因是多方面的，而企业方面对中小企业融资工具了解甚少或利用不善，可能是其中的一个重要因素。部分#qyrz#视野较为狭窄，把中小企业融资目光过多地集中在银行贷款和上市，较少想到利用其他工具和渠道进行中小企业融资;或者对银行贷款和上市以外的中小企业融资方式风险有较大担心，对其只能望而却步。事实上，尽管目前我国中小企业融资工具品种尚少，专门面向中小企业的更少，但在银行贷款和上市以外，还是有一些成长中的新型工具可资利用。中小企业应积极学会利用新的金融工具，以有效地拓展中小企业融资渠道。
金融租赁
金融租赁在解决问题方面具有其他中小企业融资手段所不具备的特殊优势，是解决当前我国企业融资难的可行选择。金融租赁是一种集信贷、贸易、租赁于一体，以租赁物件的所有权与使用权相分离为特征的新型中小企业融资方式。出租人根据承租人选定的租赁设备和供应厂商，以对承租人提供资金融通为目的而购买该设备，承租人通过与出租人签订金融租赁合同，以支付租金为代价，而获得该设备的长期使用权。
对承租人而言，采用金融租赁方式，通过融物的方式实现中小企业融资目的，从而缓解了固定投资的资金压力。另外，通过售后回租方式也同样可以使流动资金短缺问题得以解决。所谓售后回租，就是企业将现有固定资产出售给租赁公司，同时租赁公司以回租形式继续将资产交给企业使用，这样企业既获得了资金，又不影响正常的生产经营。
研究表明，对民营中小企业开展设备租赁业务更容易获得成功。一来民营中小企业引进设备前的市场调研论证一般会做得较为充分，租金的交纳较有保证;二来对民营中小企业违约不交租赁费的处置可以较少受其他非经济因素的干扰，可以完全按市场规则办理;三来商业银行在经营网点、管理制度、专业人才和信息网络方面都具有开展租赁业务的优势。
因此在目前的经济形势下，由商业银行面向民营中小企业开展二手设备租赁业务，应是一条既切合实际，又能发挥银行信息、人才优势的中小企业融资方式。
典当中小企业融资
典当也许是一种最古老的行当，并且在许多人眼里具有不光彩的历史。但在近年的企业中小企业融资中，典当以其特有的优势重新拥有了市场。我国现有典当行1000多家，还有一些新增典当行正在审批之中。典当是以实物为抵押，以实物所有权转移的形式取得临时性贷款的一种中小企业融资方式。针对许多中小企业存在着商品滞销积压的情况，典当行可以帮助中小企业利用闲置资产筹措到流动资金，从而在盘活企业存量资产、促进商品流通方面发挥积极的作用。
与银行贷款相比，除贷款利息外，典当贷款还需要缴纳较高的综合费用，包括保管费、保险费、典当交易的成本支出等，因此典当贷款成本较高，此外典当贷款的规模也相对较小，但典当贷款又具有银行贷款所无法相比的优势。首先，它方便快捷，能够迅速及时地解决当户的资金需求;其次，经营产品灵活机动;第三，期限短，周转快;第四，由于它是实物质押、抵押，因此不涉及信用问题。这几点都十分适合中小企业的资金需求特点。
风险投资
风险投资源于40年代的美国硅谷。
它是在没有任何财产作抵押的情况下，以资金与公司业者持有的公司股权相交换。风险投资在我国已经经历过较长时间的引进及成长期，在政策制度和操作方面，应该说是较为成熟的一种中小企业融资方式。
风险投资最适合于产品或项目科技含量高、具有广阔发展空间和市场前景的中小型高科技企业，如通讯、半导体、生物工程等行业的企业。在企业创业之初，或者在产品研发阶段和市场进入前期急需资金之际，这是一条比较好的渠道。利用风险投资，中小企业便可以尽快得以启动。
目前风险投资在我国得到了迅速的发展，风险投资机构已有200多家，其中最大的风险投资基金就是由国家财政出资，科技部管理的10亿元科技创业基金。
信用担保贷款
信用担保是一种介于银行与企业之间的中介服务。由于担保的介入，分散和化解了银行贷款的风险，银行资产的安全性得到保证，企业的贷款渠道也变得通畅起来。
目前，在全国31个省、市、自治区中，已有100多个城市建立了中小企业信用担保机构，这些机构大多实行会员制管理的形式，属于公共服务性、行业自律性、自身非盈利性组织。会员企业向银行借款时，可以由中小企业担保机构予以担保。另外，中小企业还可以向专门开展中介服务的担
保公司寻求担保服务。在国家政策和有关部门的大力扶植下，信用担保贷款将会成为中小企业另一条有效的中小企业融资之路。
自然人担保贷款
2002年8月，中国工商银行率先推出了自然人担保贷款业务，担保可采取抵押、权利质押、抵押加保证3种方式。可作抵押的财产包括个人所有的房产、土地使用权和交通运输工具等。可作质押的个人财产包括储蓄存单、凭证式国债和记名式金融债券。
前不久，北京市商业银行、中国光大银行与号称北京首家个人资产管理公司的泛亚达投资管理公司向社会宣布了其抗击“非典“扶持中小企业的60亿元专项贷款计划，准许中小企业主用私人财产为企业做抵押贷款并承担无限责任。此项贷款政策实际上是将金融机构原来在个人消费贷款方面的经验运用到中小企业贷款上的一种尝试，对于企业融资无疑又开辟了一条方便快捷的“绿色通道“。
除以上介绍的5种中小企业融资渠道外，还有像保理信托、买方信贷等中小企业融资方式，这些都有待中小企业去认识、使用，积极为自己的企业拓宽资金渠道，抓住机遇发展自己。
第五篇：中心企业融资渠道分析
长期以来，融资难一直是制约中小企业发展的瓶颈。造成这种状况的原因是多方面的，而企业方面对融资工具了解甚少或利用不善，可能是其中的一个重要因素。部分中小企业融资视野较为狭窄，把融资目光过多地集中在银行贷款和上市，较少想到利用其他工具和渠道进行融资;或者对银行贷款和上市以外的融资方式风险有较大担心，对其只能望而却步。事实上，尽管目前我国融资工具品种尚少，专门面向中小企业的更少，但在银行贷款和上市以外，还是有一些成长中的新型工具可资利用。中小企业应积极学会利用新的金融工具，以有效地拓展融资渠道。
金融租赁
金融租赁在解决中小企业融资问题方面具有其他融资手段所不具备的特殊优势，是解决当前我国中小企业融资难的可行选择。金融租赁是一种集信贷、贸易、租赁于一体，以租赁物件的所有权与使用权相分离为特征的新型融资方式。出租人根据承租人选定的租赁设备和供应厂商，以对承租人提供资金融通为目的而购买该设备，承租人通过与出租人签订金融租赁合同，以支付租金为代价，而获得该设备的长期使用权。
对承租人而言，采用金融租赁方式，通过融物的方式实现融资目的，从而缓解了固定投资的资金压力。另外，通过售后回租方式也同样可以使流动资金短缺问题得以解决。所谓售后回租，就是企业将现有固定资产出售给租赁公司，同时租赁公司以回租形式继续将资产交给企业使用，这样企业既获得了资金，又不影响正常的生产经营。
研究表明，对民营中小企业开展设备租赁业务更容易获得成功。一来民营中小企业引进设备前的市场调研论证一般会做得较为充分，租金的交纳较有保证;二来对民营中小企业违约不交租赁费的处置可以较少受其他非经济因素的干扰，可以完全按市场规则办理;三来商业银行在经营网点、管理制度、专业人才和信息网络方面都具有开展租赁业务的优势。
因此在目前的经济形势下，由商业银行面向民营中小企业开展二手设备租赁业务，应是一条既切合实际，又能发挥银行信息、人才优势的融资方式。典当融资
典当也许是一种最古老的行当，并且在许多人眼里具有不光彩的历史。但在近年的企业融资中，典当以其特有的优势重新拥有了市场。我国现有典当行1000多家，还有一些新增典当行正在审批之中。典当是以实物为抵押，以实物所有权转移的形式取得临时性贷款的一种融资方式。针对许多中小企业存在着商品滞销积压的情况，典当行可以帮助中小企业利用闲置资产筹措到流动资金，从而在盘活企业存量资产、促进商品流通方面发挥积极的作用。
与银行贷款相比，除贷款利息外，典当贷款还需要缴纳较高的综合费用，包括保管费、保险费、典当交易的成本支出等，因此典当贷款成本较高，此外典当贷款的规模也相对较小，但典当贷款又具有银行贷款所无法相比的优势。首先，它方便快捷，能够迅速及时地解决当户的资金需求;其次，经营产品灵活机动;第三，期限短，周转快;第四，由于它是实物质押、抵押，因此不涉及信用问题。这几点都十分适合中小企业的资金需求特点。
风险投资
风险投资源于40年代的美国硅谷。它是在没有任何财产作抵押的情况下，
以资金与公司业者持有的公司股权相交换。风险投资在我国已经经历过较长时间的引进及成长期，在政策制度和操作方面，应该说是较为成熟的一种融资方式。风险投资最适合于产品或项目科技含量高、具有广阔发展空间和市场前景的中小型高科技企业，如通讯、半导体、生物工程等行业的企业。在企业创业之初，或者在产品研发阶段和市场进入前期急需资金之际，这是一条比较好的渠道。利用风险投资，中小企业便可以尽快得以启动。
目前风险投资在我国得到了迅速的发展，风险投资机构已有200多家，其中最大的风险投资基金就是由国家财政出资，科技部管理的10亿元科技创业基金。
信用担保贷款
信用担保是一种介于银行与企业之间的中介服务。由于担保的介入，分散和化解了银行贷款的风险，银行资产的安全性得到保证，企业的贷款渠道也变得通畅起来。
目前，在全国31个省、市、自治区中，已有100多个城市建立了中小企业信用担保机构，这些机构大多实行会员制管理的形式，属于公共服务性、行业自律性、自身非盈利性组织。会员企业向银行借款时，可以由中小企业担保机构予以担保。另外，中小企业还可以向专门开展中介服务的担保公司寻求担保服务。在国家政策和有关部门的大力扶植下，信用担保贷款将会成为中小企业另一条有效的融资之路。
自然人担保贷款
2002年8月，中国工商银行率先推出了自然人担保贷款业务，担保可采取抵押、权利质押、抵押加保证3种方式。可作抵押的财产包括个人所有的房产、土地使用权和交通运输工具等。可作质押的个人财产包括储蓄存单、凭证式国债和记名式金融债券。
前不久，北京市商业银行、中国光大银行与号称北京首家个人资产管理公司的泛亚达投资管理公司向社会宣布了其抗击“非典”扶持中小企业的60亿元专项贷款计划，准许中小企业主用私人财产为企业做抵押贷款并承担无限责任。此项贷款政策实际上是将金融机构原来在个人消费贷款方面的经验运用到中小企业贷款上的一种尝试，对于中小企业融资无疑又开辟了一条方便快捷的“绿色通道”。
除以上介绍的5种融资渠道外，还有像保理信托、买方信贷等融资方式，这些都有待中小企业去认识、使用，积极为自己的企业拓宽资金渠道，抓住机遇发展自己。