多层住宅户型调研报告

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第一篇：多层住宅户型调研报告

住宅户型未来发展趋势

武汉住宅户型未来发展趋势分析

一、武汉住宅户型发展历史

武汉住宅户型发展历史可以分为三个阶段：福利分房时代、中大户型时代和中小户型时代，每个阶段都有其不同的形成和发展的原因，也由此抒写了武汉的住宅户型的发展历史。

1、福利分房时代

1996年以前，武汉人的住房问题基本上是依靠福利分房解决，其住房和户型条件由单位性质、效益及房主在单位的级别、贡献决定，一般不能自已做主，分到什么条件就是什么条件。在这种情况下，有的人可以住花园洋房甚至别墅，而有的人却只能住单身宿舍，住房条件和房主的实际需求之间存在着极大的差异。

同时，在户型设计上也没有很好地考虑到人性化的住宅需求，纯粹是以满足基本住房需求考虑。因此，福利分房时代的户型只可视为计划经济时期产物，不能代表真实民意需求。

2、中大户型时代

1996年-2002年这段时间内，武汉的商品房市场逐渐发展起来，同时，房价涨幅与市民月均收入涨幅之间差距相对较小，而福利分房则随着企业改制等种种原因逐渐退出历史舞台。在这种情况下，商品房作为部分有福利房人士改善现有住房条件及无福利房人士解决住房问题的需求对象逐渐成为房地产市场的支柱。

由于房价涨幅与市民月均收入涨幅差距较小，使得市民购买能力相对较强，因此中大户型受到广泛青睐，购房者普遍倾向于购买120㎡以上的3房的住宅。

3、中小户型时代

2003年至今，武汉的房地产市场发展日渐成熟，房价也像坐上了直升机一样，突飞猛进、一路上涨，目前均价已经超过4000元/㎡，年增长幅度从2002年之前的5%左右升至目前的10%-15%，且有越升越快之势。而市民的月平均收入涨幅却变化不大，从2000年直至今增长率一直保持在15%左右的平稳状态，较之房价涨幅差距甚大。

在这种情况下，市民购买能力随着房价一路高歌猛进而逐渐受到限制，对住房面积的需求也不得不从中大户型逐渐调整为中小户型。

□ 小 结

武汉市民对住宅户型的需求由自身经济条件来决定，在购买能力许可的范围内倾向于较大面积的户型。但目前快速上涨的房价削弱了广大普通市民的购买能力，故此住宅户型需求主力也由中大户型时代的120㎡以上的大3房调整为目前中小户型时代的100㎡左右的小3房。如果房价仍然持续快速上涨，市民需求主力户型将会越来越小。

二、未来住宅户型发展趋势

武汉的房地产市场发展至今，已经由最初的感性时代发展至如今的理性时代。由于房价的一路高涨，对于普通市民而言，房子已逐渐由必需品变成了必需的“奢侈品”。在这种情况下，由于购买力的限制住宅户型势必逐渐向“面积小而功能齐全”的方向发展，中小户型将成为未来武汉房地产市场的户型需求主流。

与此同时，政府宏观调控政策不断深入，特别是“70%90㎡以下住宅”的提出也将促使武汉甚至整个中国的住宅走向中小户型时代。

1、80㎡左右户型将成市场新宠

目前，90㎡以下户型的市场需求比例逐渐升高，仅次于90㎡-120㎡，已成为市场第二主力需求。同时，房价的快速上涨也使市民的购房心理价位不断向上调整，目前4000-5000元/㎡已经代替3000-4000元/㎡成为市场成交量最大的价格段。市民购买能力逐渐“缩水”，导致主力需求面积也随之不断地越变越小了。

在既要保证购买能力又要保证户型功能的同时，将促使80㎡左右的户型成为市场新宠。此面积段既能设计较宽松的2房，又能设计较紧凑的3房，在满足功能需求同时又可以有效节省面积，使广大购房者的购买能力与功能需求达到一个相应的平衡点，不会造成不必要的浪费。

2、2房+小书房将成功能主流

目前，武汉市场投资所占比例不高，主要还是刚性需求支撑市场。对于一般家庭而言，2间卧室+1间书房的结构基本可以满足住房的功能需求。而80㎡左右的户型可以设计为2房+小书房的紧凑结构，既能满足功能需求又能有效控制面积，同时还可以照顾到市民的购买力。

随着武汉房地产市场不断迈向理性，80㎡左右的2房+小书房的户型格局将成为市场的需求主力，受到广大普通购房者的追捧。而国家宏观调控政策的不断深入也将促使这一结果慢慢产生，在“70%90㎡以下住宅”中，80㎡左右将是绝对主力户型，这是遵循市场需求的结果。

3、中心城区大户型将逐渐稀缺

目前，武汉中心城区地块日益稀缺，虽然目前中心城区高档项目较多，其中也不乏大量的中大户型供应，但是对一个以刚性需求所支撑的市场而言，这只是个暂时情况。在广大普通市民的购买力有限的情况下，大户型销售压力将逐渐增大，随着市场不断发展，中小户型将成为开发主流，而大户型也将逐渐从寸土寸金的中心城区不断减少至较合理的比例。 □ 总 结

随着房地产市场的不断发展，在经历了福利分房时代、中大户型时代之后，中小户型时代随着房价的快速上涨而轰轰烈烈地到来了。由上可知，未来80㎡左右的2房+小书房的户型格局将成为武汉市场需求主力，与此同时，大户型将逐渐从中心城区退守次中心城区甚至郊区。

而小户型做为一个过度期的产品也将长期存在，这也是由市场需求所决定的，但是很难重现05年的火爆场面，市民购买小户型将更多地从自身需求及投资性进行综合考虑。同时，小户型开发量会随着市场发展而控制在合理范围内。武汉的房地产市场也将不断迈向理性和成熟。

当然，主力户型需求主要是由购房者的购买能力决定，如果购房者的购买能力不断上升，那么，主力户型需求将会随之产生变化，也许将会重回中大户型时代或向多元化发展。在市场经济规律的作用下，需求决定市场，经济决定政治，这也是为什么直至目前为止国家宏观调控政策作用不大的原因之一。市场规律在经济活动中永远都会起到举足轻重的作用。

目前，武汉的购房者所面临是矛盾是购买能力相对不足与住房供应面积过大，而80㎡左右的2房+小书房的户型格局的出现将能有效地缓解这一矛盾，解决实际需求问题。

第二篇：置业顾问住宅户型设计知识培训

房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置;卧室是静区，应比较深入;卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。

◆房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1∶7;房间宽度不应小于3.3米;主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右;餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米;厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台;带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。

◆在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑面积在80～100平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住;三室外二厅一厨双卫，建筑面积在100～120平方米之间 ，适合三口之家，子女在12岁以上的居住，适当考虑书房和公用卫生间;对于四五口人家，考虑到父母随子女住，需要增加老人住房或专用卫生间，建筑面积应考虑在140～150平方米之间，具体为四室二厅一厨双卫或三卫一贮;对于两代或三代同住，经济收入又比较高，应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别墅。当然，人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入的变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化 。

区分住宅的基本功能 一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区;根据其活动特点可以分为动、静两区。

公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。 动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。

这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。

起居室(客厅)：两个基本原则是，其一，起居室的独立性;其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色;有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。

厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于2.1米，厨具的可操作面净长不小于3米;2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1.8米，可操作面不小于2.7米，1A级则分别是5平方米、1.8米和2.4米。

卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避免使用冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1.6米，淋浴的净宽度不宜小于1.2米。

卧室：一般来说主卧室的面宽不应小于3.6米，面积在14至17平方米左右，次卧的面宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右;其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。 辅助空间：包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。

总之，根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求;普通型住宅强调主要功能齐全和空间的灵活适应性;豪华型住宅强调创造高质量的生活环境，注重细节突出个性。 关注住宅流线设计

流线俗称动线，是指日常活动的路线

人们对流线的概念可能还不太熟悉，其实这是在房型设计中经常要用到的一个基本概念。流线俗称动线，是指人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。而且随着居民住房由满足需求型向改善型过渡，一百平方米以上的大套型住宅逐渐成为目前房型的主流。这么大的空间如何规划便成为房型设计中的关键，于是流线的概念尤显重要。

据天津大学建筑设计研究院杨昌鸣教授介绍，一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。 家务流线

储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线。由储存、清洗、料理这三道程序进行规划，就不会有多绕几圈浪费时间、体力，或在忙乱中打翻碗碟的现象。除思考自己下厨的习惯外，充分的考虑流线，比如以L型流线安排设计厨房用品的摆设，会是女主人最轻松的下厨流线。一般人家中的厨房可能较狭窄，流线通常排成一直线，即使如此，顺序不当还是会引起使用上的不便。举例来说，假使料理台的流线规划是先冰箱、炉具，然后是水槽清洗，再走回炉具进行烹调，感觉流线并不顺畅，如果一开始的安排就是冰箱、水槽、炉具，使用起来会更流畅。 家人流线

家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流线设计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。目前流行的在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利。此外，床、梳妆台、衣柜的摆放要适当，不要形成空间死角，让主人感觉无所适从。 访客流线

访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。客厅周边的门是保证流线合理的关键，一般的做法是客厅只有两扇门。而流线作为功能分区的分隔线划分出主人的接待区和休息区。目前大多数的流线设计中把起居室和客厅混为一谈。这样一来，如果来访者只是家庭中某个成员的客人，那么若大的客厅就只属于这两个人，其他家人就得回避，浪费空间不说，还影响其他家庭成员正常的活动。杨教授认为，在起居室中划分出单独会客室是必要的。单纯大面积的客厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间，这才是房型设计的根本。 复式住宅中的流线

谈到复式及跃层住宅的流线设计，杨教授说，由于空间较大，如果单纯在平面上设计流线，实现功能区域的最佳组合是有一定困难的，因此，流线设计中利用高低区分动静分解空间是可行的。这就产生了错层、跃层以及复式住宅中比较丰富的流线设计和空间感受。这本是无可厚非的，但是目前存在这样一种现象：开发商设计房型不是从人的需求、活动规律和心理状态考虑，而是追求一种“时尚”，似乎房间里没有楼梯就是落伍。本来只有一百多平方米的房子，偏要设计成三层的复式住宅，平均下来每层不到50平方米，显得华而不实。其实，人的活动在水平面上是最舒服的。流线的设计要“以人为本”一切以人的舒适方便为出发点，而生硬的人为的流线设计是不可取的。

流线就是把人的活动串联起来，使空间的格局满足人的需要。设计者通过流线设计可以有意识地以人们的行为方式加以科学的组织和引导，向人们传达动静分区的概念，改变不良的生活习惯，为业主提供人性化的房型设计。

第三篇：小户型住宅室内装修设计攻略

步骤/方法

1. 色彩宜淡不宜浓现在有很多人都愿意给自己的居室涂上一些彰显个性的色彩，但是，在小户型里，如果还用那些过于饱满和凝重的色彩，很容易就会让人产生压迫和局促的感觉。相反，冷色调中比较鲜亮的颜色，对于小户型而言就显得恰如其分了，这些色彩能够带给人扩散、后退的视觉感受，让人觉得空间比实际更大一些，同样也能带给人轻松、愉快的心理感受。

同样需要避免的，是在墙壁上进行过多材质和过多色彩的处理，这样非但不能体现出主人的个性和品位，反而会让人觉得杂乱无章、喘不过气。因此，在某一个基本色的基础之上，做一些有节制的变化，是小户型设计时的明智之举。

2. 家具宜简不宜繁

居室本来就小，如果再放上一些体积庞大、结构复杂的家具，那即使家具再昂贵再精美也只能是弄巧成拙。设计师说，小户型居室在家具安排上一定不要贪大，要量力而行，力求简约。比如说，宜家(IKEA)的家具多以简单为特点，在结构上也多可进行组合和拆装，色彩也以浅色为主，同时，这些家具也能起到装很多东西的功能，并不会因为体积小而影响“内存”。

在家具的摆放上也有一定学问，要事先考虑到人行通道与家具之间的关系，让家具与主人活动的空间保持一定距离，尽量别在空间上发生冲突。同时，可以在居室的角落里摆放一些小型家具，如花架、角柜等，既能充分利用空间存放物品，也起到展示作用，可谓一举两得。

第四篇：本市既有多层住宅增设电梯的指导意见

为适应社会经济发展和人口老龄化的需求，进一步改善市民居住条件，根据《中华人民共和国物权法》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市城乡规划条例》、《上海市绿化条例》、《上海市电梯安全监察办法》、《上海市城市规划管理技术规定(土地使用 建筑管理)》、《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》等相关法律、法规和规范、标准，现就推进本市既有多层住宅增设电梯工作提出如下指导意见：

一、既有多层住宅增设电梯，应当遵循“业主自愿、政府扶持，因地制宜、兼顾各方，依法合规、保障安全”的原则。

二、既有多层住宅增设电梯，应当满足以下条件：

1、符合现行城市规划、建筑设计、消防和结构等规范和标准;

2、未列入房屋征收范围和计划;

3、增设电梯所在幢房屋的全体业主同意;涉及占用小区土地或专有部位的，应当征得相关权利业主三分之二以上同意。

4、建筑间距控制符合本市旧住房综合改造管理有关规定。

三、既有多层住宅增设电梯由该住宅所属小区业主委员会(未成立业主委员会的由所在地居民委员会，直管公房和系统公房由房屋所有权人或者委托管理人)作为申请人提出既有多层住宅增设电梯相关申请。

申请人在具体实施工作中可以委托项目管理单位作为实施单位进行代建。

四、既有多层住宅增设电梯主要程序：

1、制定初步方案。既有多层住宅业主或者居民有增设电梯意愿的，申请人可以自行或委托实施单位先行编制增设电梯初步方案。初步方案包括：规划土地、建筑结构、消防安全等的可行性分析，增设电梯平面布局初步设计，资金概算，电梯运行维护保养分担方案等内容。申请人或者实施单位将初步方案征求业主意见。

2、申请项目计划。在业主对初步方案能够达成共同意愿的情况下，由申请人向所在地的区(县)房管局申请旧住房综合改造(既有多层住宅增设电梯)实施计划，区(县)房管局审核同意后下发实施计划。项目完成相关审批手续后，区(县)房管局上报市住房保障房屋管理局列入全市旧住房综合改造项目计划。

3、编制设计方案。申请人凭区(县)房管局下发的实施计划及区(县)规土局要求需提供的其他资料，向所在地的区(县)规土局申请核定增设电梯建设工程规划条件。按照区(县)规土局核定的规划条件，申请人委托专业设计单位进行增设电梯设计方案，并向区(县)规土局送审设计方案，同步征求涉及的消防、环保、卫生、民防、市政等其他部门的意见。

4、签订相关协议。由申请人与增设电梯所在幢房屋的全体业主分别签订增设电梯改造协议。改造协议应当包括：同意增设电梯设计方案、增设电梯资金筹集方案、电梯运行维修保养费用分担方案以及其他需要约定的重要内容。申请人应当按照第二条第三款的规定，同步书面向相关权利业主征求意见，主要包括：明示加装电梯方案，及加装后在日照、绿化等方面产生的影响等内容。

5、完成相关审批手续。改造协议全部签订、相关权利人完成意见征询后，申请人按有关规定向区(县)规土局申领建设工程规划许可证。项目实施前，申请人按有关规定向区(县)建设行政管理部门办理增设电梯工程报建报监手续，并在申领建设工程施工许可证后组织实施。电梯安装施工前，施工单位将拟进行的电梯安装情况告知区(县)特种设备安全监督管理部门。

6、竣工验收备案。增设电梯项目竣工后，申请人按有关规定向区(县)建设行政主管部门、规土局申请竣工验收或备案。增设的电梯必须经过特种设备检验检测机构监督检验合格，并经区(县)特种设备安全监督管理部门登记。

五、申请人可以委托物业服务企业对完成增设的电梯进行运行管理，并由物业服务企业与有资质的电梯维修保养单位签订电梯日常维护保养合同，对电梯进行日常维护保养。申请人也可以直接委托有资质的电梯维修保养单位对电梯进行运行管理和日常维护保养。

六、增设的电梯及井道等建筑物或者构筑物，其产权属于该幢房屋全体业主共同所有。增设电梯后，申请人应当按照《上海市房地产登记条例》等有关规定向区(县)房地产登记机构申请在相关权利人的房地产权证上予以注记。

相关房屋所有权发生转移的，受让人自该房屋转移登记之日起，享有和履行原改造协议约定的权利和义务。

七、各区(县)人民政府应根据《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》的有关规定，结合实际情况，以方便群众、注重可操作性和确保安全为原则，积极开展试点探索，并结合旧住房综合改造等，科学规划，推进既有多层住宅增设电梯工作。

相关规划土地、房管、建设等部门应当按照职责分工，本着简便高效的原则，依法支持既有住宅增设电梯的有关审批和备案工作。

街道(镇)、居委会等要充分发挥开展社区工作的优势，积极做好居民的政策宣传和相关协调工作。

第五篇：多层及小高层住宅结构优化设计实例

2007年第5期

总第107期

福 建 建 筑

Fujian Architecture& Construction

No5 ·2007

Vol·107

多层及小高层住宅结构优化设计实例

陈之莹

(厦门市建筑设计院有限公司 厦门361012)

摘要：本文结合工程实际，重点从工程经济造价的角度出发，对结构设计中合理的计算假定

、基础设计、构造措施等几方面进行

， 了详细的论述，阐述了在保证结构安全性的前提下，如何优化设计，降低工程造价为此类建筑的优化设计提供

参考。

关键词：工程造价优化设计合理的计算假定基础设计 构造措施

中图分类号：Tu972 .9 文献标识码：A 文章编号：1004—6135{2007}05—0033—02

Efect to the compute results in diferent site dass of H and III

Chen Zhiying

(Xiamen Institute of Architectural Design Co.LTD。Xiamen.36101 2)

Abstract：Combining with actual project，the appropriate calculational assumption

， base design and constructiona1 measure of structuml

design are discussed detailedly，and the priority view is focus on construction cost

.On the prerequisite of ensuring structure s tv

it is

.， presented how to optimize design and reduce construction cost

The optimized methods in this paper are practicable for similar Drojects.

Keywords：construction cost optimized design appropriate calculational assumption base design constructiona1 n1easure 1 前言

这几年随着国民经济的蓬勃发展，建筑产业也迅猛发展。

由于土地资源有限，土地价格一再上涨，对于量多面广的住宅

项目，如何在保证结构安全性的前提下，最大限度地降低工程

造价，成为结构工程师必须思考的问题。

2 结构设计中影响经济指标的几大要点

(1)结构选型是关健，合理的结构体系对结构的可靠性

与经济性影响重大。

(2)在多层及小高层住宅项目中，基础的造价在整个工

程造价中占了很大比重，因此在满足设计规范的前提下如何

优化基础设计，降低基础的造价，则是设计人员应进一步思考

的重点。

(3)建筑材料的合理选用与合理的构造措施，是保证结

构的安全性与经济性的重要手段。

3 工程实例 .

3.1 工程概况

“家·天下”F组团位于福州市五四北秀山中学西北侧，

北侧为满洋路，南侧为规划路，东侧为小区道路，西侧为秀坂 路，总建筑面积：67，739 m ，共十四幢七一十一层框架结构住 宅。本工程为丙类建筑，工程的结构安全等级为二级，基础采 用高强预应力混凝土管桩，抗震设防烈度为七度，设计基本地

震加速度值为0.10g，II类场地，建筑基本风压值为0.7KN/m 。 框架结构的抗震等级为

二、三级。典型平面如图一所示。

3.2 优化设计

3.2.1 合理的计算假定

优化设计的重点，首先是合理的结构布置，控制合理的结 构位移，避免不必要的浪费。结构设计采用PKPM 系列的

SATWE程序。框架结构在水平力作用下的变形曲线为剪切

形，若底层计算高度过大，由于底层与第二层楼层刚度相差悬 殊，引起底层梁、柱断面加大，吸收的地震力加大，梁、柱配筋 加大，增加造价。1#一7#楼小高层住宅为了降低底层的计算 高度，采用加强刚性地坪，基础梁浅埋并设为地下一层(基础 梁面抬高，梁底与承台面交接100 mm，基础梁面至承台底的 二 弋 ! 语 碗 、 -、 、

图一标准层平面图

高度为地下一层的计算高度)，基础梁做为上部结构的嵌固 端带人整体计算的方法(设计对承台底面及侧面的回填土要 求密实度t>0.94，电算时回填土对地下室的约束相对刚度比 取2)，降低了上部结构底层的计算高度，避免了因底层高度 过大形成薄弱层，与第二层楼层刚度相差悬殊带来的底层梁、 柱配筋过大的后果，又可减少传至基础顶的柱底弯矩及水平 力，减少桩数。现以6#楼(1l层建筑)为例，将上部结构底层 计算高度不同对经济性的影响列于表1：

表1 底层计算高度不同时上部结构材料用量的比较

Ⅱ类场地 比较结果

比较项目 原计算 底层计算 相差 相差

高度 高度减小后 百分比 绝对值

折算板厚(m) 0.235 O.227 3.4% o.0o8

板(Kg/m ) 4.235 4.235 O O

含 梁(Kg/m ) l7.203 16.934 1.56% O.27

钢

量 柱(Kg/m ) l0.393 9.725 6.43% O.67

合计 3l、83l 30.894 2.94% 0.94

(注：本表为造价分析软件理论计算结果)

从上表可看出，当该工程上部结构底层计算高度减小后， 折算板厚比原设计减少0.O08m(占3.4%);用钢量约比原设 维普资讯 http://

2007年第5期总第107期 陈之莹·多层及小高层住宅结构优化设计实例 ·34· 计减少0.94Kg/m (占2.94%)。

3.2.2 基础设计优化

该工程场地的岩土层从上往下可分为8层，依次为：① 一

1杂填土;① 一2耕填土;②粉质粘土;② 一1碎石;② 一2淤泥 质土(仅个别钻孔存在);② 一3粗砂;③ 碎石;③ 一1粉质粘 土;④粉质粘土;⑤ 残积砂质粘性土;⑥ 全风化花岗岩;⑦ 砂 土状强风化花岗岩;⑧ 碎块状强风化花岗岩。根据场地地质 情况及该工程性质，结合福州当地的经验，该工程基础选用桩 基，以⑥ 全风化花岗岩或⑦ 砂土状强风化花岗岩为桩基础 持力层，采用高强预应力混凝土管桩。该桩型在福建省使用 已很普遍，施工经验较丰富，桩身质量可靠、稳定，施工速度 快，可缩短基础的施工工期，该桩型承载力较高，桩数少，造价 低，较经济。对桩基进行竖向承载力计算确定桩数时，根据柱 底轴力，分别采用PHC400—95一A型管桩(单桩竖向承载力 设计值取1700KN)及PHC500—100一A型管桩(单桩竖向承 载力设计值取2300KN)进行分析。当时福州地区市场价格 为PHC_AO0—95一A型管桩每米68元，PHC500—100一A型管 桩每米95元。以2#楼(11层建筑)为例，柱底轴力为1600KN 一5100KN，总的柱底轴力为28777lKN，平均桩长为23.4m。

将采用不同直径的高强预应力混凝土管桩的经济性比较列于 表2：

表2 采用不同直径的高强预应力混凝土管桩的比较

(注：本表价格为当时市场价)

从上表可看出，按每吨柱底内力计算，采用两种直径的桩 型共用(在同一承台下采用同一直径的桩，不同承台下可采 用不同直径的桩)，降低了基础的造价(与仅采用单一桩径时 减少9.44% ～17.18%)，同时又减少了桩数，加快了施工进 度。

在对桩基进行水平承载力验算时，鉴于该工程地质状况

较好，地表下无淤泥且拟建建筑物室内地面下即为粉质粘土 层，设计对承台底面及侧面的回填土要求密实度>10.94，加强 承台间基础粱的刚度，在对桩基进行水平承载力验算时，考虑 承台侧土的抗力作用，相应减少桩数，降低了基础的造价。.

3.3 构造措施

3.3.1 根据建筑平面布置及层高要求该工程采用小柱网。 由于柱距不大，框架梁在支座及跨中所受弯矩及配筋量均不 大，而受弯构件在正截面承载力作用下其配筋主要受梁截面 高度控制，截面宽度对之影响甚小。故在外墙及分户墙处的 框架粱梁宽由250mm改为200mm，梁实配钢筋无大改动，但 混凝土用量可减少且便于室内装修布置，提升该小区楼盘的 品质。

3.3.2 作为住宅建筑，根据建筑墙体布置及柱网结构平面梁 系布置，除了客厅为大板块，板筋按计算配筋控制外，其余大 都为小跨度楼板，板筋以构造配筋为主，框架梁配筋亦不大。 根据混凝土结构设计规范(GB50010—2002)第9.5.1条，受 弯构件、偏心受拉构件和轴心受拉构件最小配筋率随混凝土 强度等级的提高而相应增大，随钢筋受拉强度的提高而降低。

C20混凝土的市场价格比C25混凝土每立方米少20 元，因此 在多层框架结构中，除基础梁及屋面外，其余楼层的梁、板采 用(220混凝土，可以更经济，同时板筋的最小配筋率由 0.27%减少为0.24%(楼板钢筋选用I级钢)。根据混凝土 结构设计规范(GB50010—2002)第3.4.1条及3.4.2条，根 据混凝土耐久性设计的基本原则，基础梁及屋面梁、板混凝土 所处的环境类别为二a类，所以混凝土强度等级仍取C25。

在小高层框架结构中，框架梁配筋以地震力作用控制为主，混 凝土强度等级仍按C25设计。

3.3.3 为了满足建筑的使用功能，在保证结构合理性的情况 下尽量采用减小柱断面，减少了上部结构刚度，同时降低了地 震力作用，减少了用钢量。但是为了做到“强柱弱梁”保证框 架结构的延性，为了满足混凝土结构设计规范(GB50010—

2002)第6.3.7条规定的框架柱的轴压比限值的要求，框架柱 的凝土强度等级仍取不低于C25。

3.3.4 梁配筋以计算配筋为主，本工程梁主筋采用Ⅲ级钢， 当时Ⅲ级钢的市场价格比Ⅱ级钢的市场价格每吨多200元， 梁主筋采用Ⅲ级钢比采用Ⅱ级钢减少5元/m 。框架柱配筋 以构造为主，若采用Ⅲ级钢反而会增加造价，所以框架柱配筋 采用Ⅱ级钢。1#～4#楼人防地下室顶板覆土平均厚度为700 厚，且有消防车道，荷载大，在正常使用状态下及考虑人防荷 载组合时计算配筋均很大，故板筋采用Ⅱ级钢。

3.3.5 地下室层高3.9m，底板厚为400mm。外墙、人防墙及 消防水池侧壁的墙体在水平荷载作用下墙体计算配筋较大， 通长全高配置则含钢量较大。根据墙体计算原理，当以地下 室底板做上部结构嵌固端，墙顶按铰结支座计算时，靠近底板 支座处配筋最大，反弯点在近支座1/3处，故采用分离式配 筋，即计算竖向配筋配至墙高的1/3处，其余采用构造配筋， 可降低地下室的含钢量。

4 结论

在目前大兴土木、设计进度紧急的情况环境下，结构优化 设计大有可为。结构优化设计不能以降低安全度为代价，应 该是更为合理的结构布置、更为理想的计算假定、更为细致的 构造措施。一个工程项目为了争取最大的经济效益与社会效 益，除了在前期及方案阶段做好总体设计及规划，在施工图结 段应做好优化设计，结构设计既要保证安全性、符合现行的规 范规程，也应多从业主及客户的角度着想，进行合理的优化设 计，降低造价，在施工阶段也应注重项目管理，防止施工失误 带来不必要的损失。

致谢：感谢我司肖伟总工、杨玛莎副总工及福建沃野房地 产有限公司卢榕庄总工的大力支持。

参考文献

1.中国建筑科学研究院PKPM系列，多层与高层建筑结 构空间有限元分析与设计软件SATWE.2005

2.中国建筑科学研究院PKPM系列，概预算软件STAT

3.福建沃野房地产有限公司的《家.天下二期F组团建 筑安装工程预算书》

4.建筑抗震设计规范(GB5001 1—2001)

5.高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3—2002)

6.混凝土结构设计规范(GB50010—2002)

作者简历

陈之莹：女，1972年3月出生，本科，工程师，一级注册结 构工程师，结构专业

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