建筑综合体案例分析

第一篇：建筑综合体案例分析

[建筑综合体]国外典型建筑综合体实例介绍

1.美国纽约洛克菲勒中心(Rockefeller Center)

洛克菲勒中心是本世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。

洛克菲勒中心位于纽约最繁华的商贸金融中心——曼哈顿岛上。1928年洛克菲勒从哥伦比亚大学租来一块土地，准备为纽约建一座歌剧院，设想成为一个剧院、办公和商业的综合体。

随后在1931年至1940年的开发中，在12英亩土地上建起14幢高层建筑，总建筑面积67.6万平方米，容积率达18。

70层高的RCA大楼是整个中心的主体建筑;该中心还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施;低于街道层的地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体;由21幢大厦围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱乐场所。

洛克菲勒中心在开发初期由于缺乏建筑综合体的两个基本功能——居住和旅馆，难以形成良好的功能协调，显得萧条。在后来的开发中，他们认识到功能的不协调造成了市场的不景气和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒中心的外围，建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆，功能不协调的局面稍微改进了一些，并给中心带来了生机。

洛克菲勒中心的实践证明，建筑综合体是城市的发展方向之一。其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础;景观和环境是开发取得效益的前提。

2.加拿大多伦多伊顿中心(Eaton Center)

伊顿中心是通过商业步行街的方式，将商业及其它功能空间有效地组织在一起的成功实例。

伊顿中心位于多伦多市中心繁华商业区，是加拿大最大的现代化百货公司。它是一个跨越5个街区的庞大的条状多层商业综合体，由百货公司、零售商店、24层塔式办公大楼及车库组成。伊顿中心的长廊购物街长258米，宽8.4～16.8米，高27米。四周的出入口都用钢架和玻璃构成，顶盖是一个庞大的拱形玻璃天棚;架空的行人天桥将购物街两侧沟通;零售商店分布在地上5个楼面及地下部分。直通到顶的中庭大厅内，阳光透过玻璃顶盖照射下来，满园浓绿，还设有水池、喷泉、靠椅等设施，池水盈盈，喷泉淙淙，人们往往都要在此逗留一会儿。

伊顿中心的设计还考虑了商业综合体与公共汽车、电车、地铁系统等交通设施的相互衔接。它与跨街主要商店之间，还设有行人天桥，不仅使行人安全迅速地穿过街道，而且不受室外气候的影响。两座室内停车场可容纳1.6千辆车，其中一座可随时改作商业面积，并预留了增设夹层的可能，具有较大的灵活性。

多伦多伊顿中心(Eaton Centre)

多伦多伊顿中心(Eaton Centre)

伊顿中心是一个庞大的多功能综合商城。说它庞大一点也不过分，多伦多市中心的两个地铁站(Queen站和Dundas站)都涵盖在它的里面。是游客在多伦多购物的好去处。伊顿中心是一个地面和地下建筑相结合的综合商业建筑，地上、地下好几层，并在两头和中间分别建有三座30多层的办公大楼。共有超过300家商户在这个购物中心开店经营，和数不清的公司在大楼里办公。

多伦多伊顿中心有个可以在现场现金退税的服务中心,外国游客可以免去原本繁复的退税申请过程，当场直接获得现款退货物税(GST)与安大略省商品税(PST)。

一个透明过街天桥将伊顿中心和另一个购物天堂，加拿大历史最长、估计也是最大的百货公司哈得森.贝(The Bay)相贯通，浑然一体。大大的拓展了游客的购物空间。

3.加拿大蒙特利尔玛丽城广场(Place Ville Marie)

玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，也是蒙特利尔的事务活动中心。

玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑。基座以上有41层楼面，供许多公司办公使用，每层楼面建筑面积3534平方米。由于大楼平面采用“十”字形，建筑外观看上去挺拔匀称，而且可使每层办公用房获得充分的天然光线。

在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场——“玛丽城”广场，西面贴近车行道布置一幢15层的条状办公楼，北面布置地下商业中心。步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取得联系。这种处理，给这个宽阔的广场，在视觉上增添了起伏变化，并使地下层取得一些自然光线。

广场地下有4层，最下层为地铁车站，第2～3层为900车位的室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心。玛丽城广场下部纵横的步行通道，将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络。这个地下步行网络将玛丽城广场与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体。

蒙特利尔市的地铁环状网又将玛丽城广场同该市的其它两个综合建筑群，即

Dedjardins、Cours Mont—Royal连接在一起，形成城市立体系统。如今，从这3个地区，6个地铁车站来统计，每天有近30万人使用。它们联系着170万平方米的办公空间，3800个房间的旅馆，1400多个商店以及3个音乐厅。

第一银行广场大厦(First Bank Place)

4.法国巴黎德方斯新城事务区(De Fence)

欧洲城市由于历史悠久，城市建设主要在保护方面下功夫，城市建筑综合体的实例不多。但在二次大战中破坏严重的城市和一些新城，则进行了不少这方面的建设，德方斯新城事务区便是比较成功的例子。

德方斯新城事务区是巴黎市郊的一个高层贸易办公区，位于巴黎城市轴线爱丽舍田园大道往西延伸的主要干道上。它是巴黎市区西部的门户，是具有现代化的先进交通组织与公用设施并且构图新颖的高层建筑群。德方斯分A、B两区。A区距凯旋门5公里，占地150公顷，是贸易办公中心，1965年开始建设，可容纳居民2万人，工作人员10万人，约有25幢30～50层左右的高层办公建筑。

德方斯新区的规划比较周密地考虑了交通组织。人行道路、车道和各种道路相互间均进行了分层处理。除地铁、公路外，有高架快速铁路线，以及高出人行广场3～5米的短距离自动行人带。

德方斯新城事务区的建设较好地体现了建筑综合体的设计理论，从功能多样混合、协调互补的基本点出发，统一规划，创造出丰富多彩的空间环境与景观。

5.日本东京的阳光城

这座多功能综合体对形成东京的池袋商业中心起了很大的促进和推动作用。阳光城有一幢60层、240米高的办公楼和一幢38层的旅店，底部设有三层地下商业街，商业街中心布置有贯通到顶的中庭。屋顶广场上设计了两幢七层、十层的建筑，其中综合了多种功能，如展览馆、水族馆、剧场、天象馆等。

由于交通路线组织清晰，分层与外部交通衔接，因此其内部关系很清楚。

第二篇：城市/商业/建筑综合体发展的模式

综合体发展的四种模式模式1 均衡发展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以写字楼为核心功能的发展模式HotelComplex =office (主) +apartment(次) + ……Shopping模式3 以酒店为核心功能的发展模式OfficeComplex = hotel(主) +apartment(次) + Shopping……模式4 以商业为核心功能的发展模式Complex =shopping (主) +OfficeHotel ……Shopping

案例(香港太古广场)位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点太古广场总占地三十二万平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。模式1：各项功能均衡发展太古广场 案例(香港太古广场)顶级购物中心：国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店;除百货店外，全部采用室内街;优越的共享空间。香港太古广场太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓五星级酒店部分港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店顶级公寓部分2栋共约400套单位

案例(香港太古广场)关键驱动因素——香港太古广场商业—太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古购物广场汇集国际名流会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。酒店—通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心各功能空间相互连通/延展了共享空间统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享酒店式公寓—星级物管+多产品组合提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景套房面积定位56平米/110平米/245平米高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积(315平米)

案例(广州中信广场)模式2：以写字楼为核心功能位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站——广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场

案例(广州中信广场)关键驱动因素——广州中信广场写字楼利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群公寓实用率约80%6部进口“三菱”客用升降机公寓的单元面积由113—237平米不等/适合不同人士的需求单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全

案例(上海商城)模式3：以酒店为核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。+豪华公寓+写字楼+商场定位为——上海顶级国际化综合体" city within a city "

案例(上海商城)关键驱动因素——上海商城五星级酒店Portman Ritz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓共472间豪华服务式公寓公寓只租不卖，租金较办公楼略高面积从47到267平方米，以中大面积为主写字楼+商场酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%国际水准的办公大楼25000平方米世界知名品牌的购物商场

案例(上海商城)关键驱动因素——上海商城关键驱动因素外因：•处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力•区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因：•定位准确，五星级酒店带动其它功能•酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心•波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚

案例(深圳华润中心)深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站(地下商业与地铁相通)。4：以商业为核心功能华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业

案例(深圳华润中心)华润中心规划与功能比例首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心总建筑面积达23万平方米1000个车位华润大厦：4.2万平方米的甲级写字楼高度为139米1-3层为高档国际时装旗舰店4层为开放式屋顶花园5-28层为写字楼顶层为多功能厅万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场各类餐饮二期规划占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位一座超五星级商务大酒店一座5A智能化甲级写字楼三座酒店式服务公寓一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场

案例(深圳华润中心)关键驱动因素——深圳华润中心关键驱动因素外因：•优越的地理位置，良好的交通可达性;•区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力•区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：•超强的实力与品牌号召力•集购物、娱乐等为一体的体验式•项目立意高，与深圳人内心的价值观相符•一流的精英团队

四种模式的内外因驱动模式一：酒店、写字楼、模式二：以写字商场、公寓等各种功能楼为核心功能的均衡发展的模式发展模式优越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模――建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击――超高层/建筑群高水准规划设计――各功能共融不互扰功能化体系――五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队――物业管理/经营管理客户(产业)支撑――已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区模式三：以酒店为核心功能的发展模式地理位置――不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持――商务客户定位差异化――通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系――五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施――顶级商场模式四：以商业为核心功能的发展模式地理位置――城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛明确定位――大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色――建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系――商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理外因内因强制性的视觉冲击――超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善――商场、公寓

综合体发展模式小结模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古广场、北京华贸中心、北京东方广场模式二：以写字楼为核心功能的发展模式COMPLEX=OFFICE(主)+APARTMENT(次)+HOTEL & SHOPPING+……案例：广州中信广场、深圳信兴广场北京华贸中心各功能规模配比：2：1：2：2(O：H：S：A)模式三：以酒店为核心功能的发展模式COMPLEX= HOTEL (主)+APARTMENT(次)+ OFFICE& SHOPPING+……案例：上海商城广州中信广场各功能规模配比：5：2：1：2(O：H：S：A)模式四：以商业为核心功能的发展模式COMPLEX= SHOPPING (主)+HOTEL & OFFICE & APARTMENT +……案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城综合体发展模式以综合体内各功能的比例来确定，功能比例大的部分成为主要发展模式。1：5：1：3(O：H：S：A)深圳华润中心各功能规模配比：2：1：4：3(O：H：S：A)

第三篇：综述现代多层办公建筑综合体设计

园林、建筑、规划与结构设计 建赫目蓑强 2011年06月

综述现代多层办公建筑综合体设计 潘睿

摘要：本文笔者通过多年设计实践，结合多层办公建筑综合体的设计特点，研究了办公建筑综合体办公功能的发展趋势，探讨了多 层办公建筑综合体的设计要点，指出多层办公建筑综合体设计是今后办公建筑设计发展的一大趋势。

关键词：现代;多层办公;设计特点;发展趋势

1 多层办公建筑综合体的设计特点口向j铂对交通组织的影响。

(1)公共使用空问、公共服务空间的合理化营造。它主要包

括努力营建以中庭空间为主、其他使用空间相围绕的平面布局

模式，这样可以提供人与人之问进行公共性的交流和观赏;卫生

间、电梯间、设备问、电讯控制间等含有技术设备及其功能的空

间(出于疏散方面的考虑楼梯间不在此列)尽量集中化布置，这

样可以使主要使用空间、交通空间、设备技术空间三大部分之间

明确划分，从而有利于下一步的李间设计。

(2)不断地以使用者的感受角度为出发点进行考虑。如给办

公人员提供私密小格间与一定面积的开敞办公相结合的平面办

公布局模式，从而有利予办公员工能够在一种轻松舒畅的空间

环境中进行工作。

(3)在建筑室内空间之中体现出现代建筑技术与现代建筑

材料兼备的室内空问。

(4)注意多功能的功能差异所带来的结构差异而导致的影

2 办公建筑综合体的办公功能发展趋势特点

我国办公建筑综合体的办公功能发展趋势特点有以下四个

方面：

① 办公、餐饮、休闲各功能空问围绕中庭布局的设计模式：

②办公内部空间大空间开敞式办公的设计模式;③办公建筑内

部空间单元化模式的布局，各个办公单元之间以设置具有观赏

性功能的空间廊道来连接;④办公综合体内部社会化服务功能

的日趋完善化。

3 多层办公建筑综合体的设计要素

3.1多层办公建筑综合体的功能与空间形式

(1)办公建筑综合体的主要使用部分有办公功能空间、工作

会议空间和与办公功能相联系的居住、餐饮、购物空间，其中购

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编制工作落后;③很多村庄集体经济基础薄弱，村庄规划和整治

的资金缺口大，村庄基础设施建设滞后;④各镇相关管理人员专

业知识及业务水平偏低，村庄规划建设缺乏监管等。

3.2 村庄整治规划工作方法探讨

3.2.1树立长远的战略眼光，统筹城乡发展

在村庄规划方面，要树立长远的战略眼光，统筹城乡发展，

避免为建农村而建农村，使得未来城区扩大时“新农村”又一次

变成新的城中村。在工作过程中要克服“有新村，没新貌”的现 ：{!

象，加强镇、村整治规划编制，大力做好乡镇总体规划的实施。

3.2.2加大宣传力度，倡导公众参与

村庄整治规划的最终目的是为广大的农民群众在居住、工

作及文化需求上提供良好的空间设施和环境，因此要加大农村

地区的规划宣传力度，形成良好氛围，鼓励农民群众出谋策划。

在规划过程中，要广泛征求村民意见，倡导公众参与。

3.2.3根据区域发展实际，因地制宜编制规划

村庄整治规划确定了村庄的发展方向，科学布局了各个功

能区，是村庄发展的蓝图。规划编制应注重对村庄现状进行详细

的现场踏堪工作，因地制宜、体现地方特色，优化村庄布局，改善

人居环境。

3.2.4建立学习培训制度，落实监督机制

建立村民学习培训制度。各级部门分期、分批培训村委干部

和管理人员，加强对村民新农村建设基本技能的培i)il，提高村民

自主建设的参与能力，完善规划建设管理的村规民约，落实民主

监督机制。

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3.2.5发挥全社会力量，多途径筹集资金

发挥全社会力量，多途径筹集村庄整治资金，建议采取“一

个为主，五个一点’一即以村民劳动、出资为主;政府财政补助

一点;政府各部门对口帮扶一点;企事业单位赞助一点;本村外

出经商者资助一点;其他途径解决一点的做法，落实村庄整治资

金投入。

4 结语

金贵村的整治规划实践表明：新农村建设是一项综合性、系

统性的工作，村庄整治规划工作必须遵从现状特征，开展深入细

致的调查工作，研究解决村民日常生活中最关注的问题，因地制

宜，抓住村庄特色，让规划走进平民百姓家。惟有如此，新农村建

设才能给村民带来更好的生产生活环境，不断地促进村庄发展。

参考文献

【1]中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见.1中发 (2006)1号].

[2】恩平市农村村庄整治工作实施方案.

[3】新农村建设中传统村庄村容村貌整治规划探讨_，J、城镇建设杂志社， 2oo8.

[4]林晖.关于新农村建设村庄规划的思考—— 以新罗区村庄规划为例. 福建建设科技，2009(2).

(作者单位：恩平市城市规划设计室)

2011年06月 建材囱蓑商 园林、建筑、规划与结构设计

物、餐饮可以对外服务。这些是整个办公建筑功能的主要运转空

间。这些空间内除了要满足办公设备的摆放外，还要有一定的供

使用者通行的区域。

(2)办公建筑综合体的次要使用部分包括有储存问、车库、

后勤供应部分、卫生间以及景观休息区域等等。这些都是主要办

公空间的有益补充，其El的是结合综合体的主要使用空间来完

成、满足使用者的要求。这部分空间功能所起的作用也足十分重

要的。当今的办公建筑往往在这部分的划分、设计、管理等方面

处理的不到位从而滞后了办公人员的工作。而有的办公建筑设

计者虽然注意到美化建筑室内环境，在会议室、客人接待室空间

布置了不少宜人的设计因素，但是往往忽视了工作人员的调节、

高压工作之后的缓冲等等的要求，从而没有充分的发挥办公建

筑次要使用空间的作用。

(3)水平交通、垂直交通、交通枢纽等组成了办公建筑的交

通联系部分。水平交通部分的空间其目的是为了让使用者便捷

地在建筑同楼层内部进行联系。其布局要与整体空间密切联系

并尽量防止曲折多变和具备良好的采光通风，这样不仅可以使

空间组合紧凑，还可以带来一定的经济效益(如节省建筑面积等

等)。

办公建筑的垂直交通可以分为楼梯、电梯、坡和道。使用者

为了追求高效率往往采用电梯、自动扶梯设备来实现楼层上下

之间的交通联系，因为这样大大提高了运输效率，符合办公建筑

追求高效率的性质特点。

3.2与生态相关的设计要素

(1)办公建筑与地上多层车库的生态结合考虑方面。可以将

办公建筑归为两大部分：办公、调度部分和会议中心、购物区、食

堂、休闲区、招待所部分。前者使用人数多，是建筑的主体，后者

相互问可靠近，但应与办公、调度部分适当分离。总体布局构思

将办公、调度集中设置在一栋高层塔楼内，将会议中心、营业厅、

食堂、职工俱乐部、招待所。根据使用特点集中布置在另一个建

筑体内，两者之间相距约通过一个可停车辆的多层车库将其连

接在一起，构成一个使用方便、主次分明、构图丰富而又均衡的

建筑群体。

(2)带通风中庭的办公楼。在中庭顶部玻璃天窗侧面设智能

控制的电动百叶窗，在不同季节、气候和时间。均可调节电动百

叶以控制通风量，夏季天气炎热，空调开启时，关闭百叶窗，提高

制冷效率;冬季和春、秋季部分时间，气温较低时，可不开空调，

利用自然通风调节室内环境温度，这时可开启百叶窗和中庭下

部引风门，利用中庭的烟囱效益加强通风，带走室内的污浊空气

和热量。通风中庭还是一个巨大的“空气缓冲器”，它可调节室外

温度变化对建筑的影响，形成相对稳定的建筑内部空间小气候，

使室内保持健康、宜人的工作环境，同时节约大量的能源。

楼外墙面可采用纵横向复合“呼吸式”遮阳板。遮阳板结构

为现浇混凝土板，外贴哑光浅灰瓷砖。通过深入分析夏季和其他

季节阳光照射特点，将水平方向遮阳板设置在窗户以上的区域，

采用一竖一横两块板，水平竖板位于上方，遮挡窗上方阳光，水

平横板位于下方，遮挡窗下方阳光。由于在靠近人视线的地方采

用遮挡小的横板，使从室内往外的视线更开阔，也使通风面积更

大，提高了自然通风效率。竖向设置疏密相间的遮阳竖板。主要

遮挡太阳高度角较低时的侧向光线。水平平向遮阳板与墙面脱

开一定的距离(如某大学设计院办公楼的南立面遮阳板脱开建

筑400～600mm)，使外墙表面与遮阳板之间形通风的缝隙，在夏

季建筑使用空调、关闭窗户时，这一通风构造有助于利用自然通

风带走外墙表面的热量，降低空调制冷负荷。以往很多采用遮阳

板的建筑，外立面因遮阳板上的积压在雨水的冲刷下留下很多

污渍，在遮阳板构造设计中，将遮阳板顶面向内找坡，避免了板

上积灰流到外墙，使建筑外墙面能长时间保持清洁。

(3)营造立体化、多层次的绿色空间。现代办公环境应具有

舒适、自然、健康的特征。在综合楼的环境设计中，强调将自然引

入建筑，在室外、室内、半室外、屋顶等处根据不同的环境条件进

行不同的绿化布置，空方位地营造绿色空间。通过合理的构造措

施，保证了“屋顶树林”良好的生长环境。使之成为真正的林荫花

园。在室内中庭，设计以绿化为主的中庭花园，种植多种适合室

内环境的热带阴生植物;在中庭花园的东西两端另设了两个层

高的空中花园;在屋顶设置屋顶花园，将这些绿色空间引入建

筑，为办公人员提供了健康、自然而又便于接近的工作环境，它

丰富了建筑的空间。改善了建筑的小气候，使建筑环境更具生态

特征。

3.3 办公等功能氛围与材料运用

多层办公建筑综合体在建筑材料上应该考虑到建筑的性质

特点，为体现出办公空间的开放性、高效性，可以使用混凝土，一

定指标的涂料，建筑外饰面石材、面砖、具有一定色泽的铝材板、

木材、玻璃、钢材等材料。

现代建筑设计在钢材、玻璃的使用方面很普遍，办公建筑当

中使用它们则体现了建筑技术的时代性，同时也可以体现办公

建筑的性质。

而商、世购物空间氛围的营造主要通过室内人工照明的设

计、建筑材料的运用(抛光黑色、米白色大理石、玻璃板隔断、仿

瓷涂料)来实现。

伴随着我国社会经济的发展，建筑设计进入了一个前所未

有的广阔空间。多层办公建筑综合体设计是今后办公建筑设计

发展的一大趋势。要在设计当中合理的考虑办公建筑综合体的

多功能空间的组织。同时还要认识到办公建筑不再仅仅停留于

理性化的功能范畴，只有融入浪漫主义和以人为本基本理念，设

计出的建筑才具有真正的生命力和造成办公建筑综合体的整体

效应。

参考文献

[1]黄晨建筑环境学【M].北京：机械工业出版社，2005.

[2]姚梦明，陆燕.办公室N nY][M].上海：复旦大学出版社，2004.

[3】胡绍学.生态建筑研究绿色办公建筑【J】.建筑学报，2000(5)：41～42. (作者单位：南宁市建筑设计院)

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第四篇：商业综合体建筑方案设计任务书

城市商业综合体(商业建筑+高层办公楼)

建筑方案设计指导任务书

1.基址

建设基址位于淮北平原某中心城市一个改造更新街区内，用地详见所附CAD电子地形图。

2.设计目标

2.1 了解商业建筑的基本类型、特点及内部空间、外部环境的构成要求。学习裙楼作为综合商业建筑与高层主楼相结合的商业建筑综合体模式。

2.2 学习商业建筑与街区、道路之间关系的处理。从人流集散、交通组织、开放空间、内外之间的过渡、不同功能出入的要求、基地条件等角度，处理商业建筑与所处街区及环境之间的关系。 2.3 学习构成商业建筑大型流动空间的结构体系;学习并掌握商业建筑的空间组合，水平、竖向交通流线及功能构成。

2.4学习高层建筑的总平面处理、竖向交通、消防疏散、结构体系、设备系统等技术体系。 2.5 学习高层办公建筑的标准层设计，掌握交通核心与主要功能空间的组合原理。

2.6 理解城市商业综合体建筑的空间体量构成与造型、立面材料与构造形态的关系，把握高层建筑(主楼+裙房)的空间体量及组合关系。

2.7 领会城市商业综合体建筑的形态处理、造型塑造、立面设计、材料表皮和细部表达，营造既有个性特色、又与环境融合的建筑综合体形态。

3.设计要求

3.1 设计周期16周;主要设计任务包括两部分：一是进行群体规划(4周左右)，主要包括出入口设置、商业建筑形态及功能业态、高层主楼布置、附属建筑配套(停车、物业管理、设备设施用房等)、各类广场及开放空间设置、环境景观、绿化系统等总平面布局、空间形态及群体组合关系研究。完成总平面设计、功能结构、道路交通及停车分析、环境景观分析、场地剖面研究等。二是进行高层商业综合体建筑设计(8周左右)，完成商业综合体的建筑方案，包括总平面、平立剖面设计及群体形态、单体造型等。完成两部分的设计任务，最后4周为正图绘制与模型制作阶段。

3.2建筑面积控制在90000M2(地上建筑面积，上下浮动不超过5%)，建筑采用多层裙楼+高层主楼模式，建筑综合体设置两层地下层(地下面积自定，不计入容积率内)。裙楼可采用多种商业模式(综合商场、商业街或多种形态组合)。

3.3建筑后退红线、高层主楼与裙楼组合、消防疏散等应满足《城市规划技术管理规定》和《高层民用建筑设计防火规范》的要求。注：《高层民用建筑设计防火规范》已与《建筑设计防火规范》合并为新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014，于2015年5月1日起实施)。

3.4 总体布局应充分考虑商场、高层主楼与城市街区的环境联系、各类集散场地、绿化之间的关系。

1 3.5 室外场地应组织好车流、人行集散、后勤供应等各种流线之间的关系，满足机动车与非机动车的停放。设置地下停车场(库)与室外临时停放点。 3.6 组织好室外空间与室内空间的联系与过渡。

3.7 充分体现商业综合体的功能复合、体量组合与形态构成、环境和造型形象等特征。

4.功能组成

主要有以下几部分功能空间和环境构成：

4.1 商业建筑(高度不超过24米，作为裙楼空间)，建筑面积40000 M2左右;

分为以下几个部分： 4.1.1 营业部分; 4.1.2 仓储部分 ; 4.1.3 辅助部分;

4.2 高层办公楼(双塔或板式高层及其组合形式)

建筑主体高度不超过100米，建筑面积50000 M2;分为以下几个部分： 4.2.1 门厅、大堂、接待管理用房、辅助用房;合理分配各功能空间面积; 4.2.2 标准层功能区

办公、会议及附属用房、配套设施 4.2.3 顶部设置多功能区 4.2.4 屋顶设备空间 4.3 地下空间，面积自定

停车库(满足停车位需要)、设备用房、储藏空间等 4.4 外部空间及环境景观

入口广场、各类集散空间、休闲场地、绿化景观、后勤运输等

5.设计成果

5.1 图纸：1号图4-5张(A1：594mm*841mm)

群体规划部分：

总体规划布局图及分析图(功能结构、交通停车、绿化景观、场地剖面等)1:500或1:1000 商业综合体建筑设计部分：

总平面图

1：500(包含街区环境设计) 各层平面图

1：200或1：250 立面图 3个

1：200或1：250 剖面图2个

1：200或1：250 彩色效果图(鸟瞰、人视各一，其它小透视、局部透视自定)

建筑设计说明(设计理念、总平面布局与环境设计、单体建筑构思、功能、造型、结构选型、技术经济指标等)

2 5.2 模型：比例1:250或1:300(包括外部环境)

6.过程进度

第1周

发放设计任务书，讲授。理解任务书、收集资料。 第2周

周一：调研，规范、设计资料汇集、理解，建筑典例分析。

周三：环境要素领会、基地分析，总体规划要素研究和初步规划概念构思。 第3周

规划草图(思考建筑与街区空间、建筑群体组合关系，进行多方案比较)，制作基地模型。 第4周

规划布局确定，组合形态、功能结构、交通停车、环境景观及场地剖面研究。 第5周

结合总体规划布局，开始进行综合体建筑设计，从功能关系、体量组合、交通组织等角度出发。

第6周

一草，总体布局、环境与体量、建筑平面关系(主楼+裙楼)初步构思。 第7周

二草，总平面与外环境设计、建筑功能空间关系、开始体量与形体考虑。 第8周

二草，建筑平、立、剖面处理、结构体系确立，造型深入。 第9周

三草，深化总平面、建筑平立剖深化推进;造型确立，进行立面、材料与构造细部探讨。 第10周

三草，全面深入，外环境、功能与造型综合协调。制作建筑体块模型，推动建筑造型与细部推敲。 第11周

三草向定稿图转化，综合协调，调整深化。 第12周

定稿图，总体定稿、技术问题深化、整体把握。 第13周

正图及模型制作。 第14周

正图及模型制作。 第15周

正图及模型制作，注重表现力与完整性。

图纸的构图、色彩及内容的饱满部、深度与精细度，模型注重环境与建筑的关系表达 第16周

3

周一：完成正图及模型制作、细部及完成度分析、图面深化。

周三：交正图及模型、评图。

7.交图与评图时间地点

第十六周周三上午8：20 专用绘图教室

8.参考资料

[1] 建筑设计资料集(第二版)第4集.(办公楼)、第5集.(商业街·商场·百货商店) 北京：中国建筑工业出版社，1994

[2]民用建筑设计通则、商店建筑设计规范、办公建筑设计规范;

高层民用建筑设计防火规范、建筑设计防火规范(GB50016-2014，2015年5月1日起实施) [3] 王晓，闫春林编著. 现代商业建筑设计. 北京：中国建筑工业出版社，2005 [4] 刘建荣主编. 高层建筑设计与技术. 北京：中国建筑工业出版社，2005 [5] 商业建筑、高层建筑、综合体建筑图册、实例集成等(可在图书馆、当当网、卓越网中查询收集) [6] 建筑专业杂志中关于“商业建筑”、“高层建筑”、城市综合体”的设计原理及实例的资料收集 [7] 互联网中关于“商业建筑”、“高层建筑”、城市综合体”的设计原理及实例的资料收集

附件资料：

用地红线图(CAD电子地形图) 片区更新改造规划图

基地街区周边环境建筑现状照片

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第五篇：城市综合体建筑的商业价值最大化

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解读城市综合体 如何使其价值最大化

当下的中国房地产，对城市综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五种，

酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式。

国外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词hotel(酒店)、office(写字楼)、park(公园)、shopping mall(购物中心)、convention(会议中心、会展中心)、apartment(公

寓)首个字母的缩写。

综合体的历史和现状

城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心，亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木，在中国最熟悉的是国贸中心， 到今天差不多20年了，我们看城市综合体发展的历程，国贸三期去年才形成，它的时间价值和资产

价值无与伦比!

综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极;更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。而在中国尤其是近两年综合体成为城市建设和运营的标志和主体，同时也成为房地产尤其是商业地产投资商的主流模式。几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好(三星以上)的酒店于一体的复合建筑群。杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想!而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建

城市综合体的开发战略。

城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。

综合体的功能和要素

一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又

被称为“城中之城”。而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群，也可以说是浓缩的都

市。

城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结

合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

在中国城市综合体一般具备三个要素，一是城市的中心和副中心地段;二是公共交通的

枢纽;三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临(观)水或城市广场。

综合体的分类

性能分：

商务综合体，是指没有住宅的纯综合体;

生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%;

单一综合体;一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体;另一种按

建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品。

地段分：都心型综合体，副中心(区域和新城)型综合体。

品位分：

高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五a级写字楼和奢

侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。

中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的

的一线城市区域商业中心和

二、三线城市的综合体。

综合体的多重价值

一个城市综合体应该说具备五重的价值空间，一个可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金，第二个是酒店商业持续经营和租金的回报;三是随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业(资产)

评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值;第四个是资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现。第五个就是它的附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天

地就是最经典的案例。

城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最

大的价值的体现。

城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期

价值和资产价值的是否最大化?附加值的体现则更是综合能力的表现。

综合体的模型和案例

但是如何将一个核心地块的价值最大化并实现长短期的良性循环，将政府、开发商、商家、消费者和等多重资源整合好，既创造一个微观的有效商业模型，同时是一个宏观的复杂城市发展工程中的重要环节。尤其是产品的组合比例、业态的优化选择特别是投资回报的多重空间包括实际开发节奏的节奏都与一个城市的发展思路、规划方向、人口构成和消费水平乃至风俗习惯等要素相关联，更与投资商的资金实力、团队能力、管理水平和资源程度密不可分。

不同类型的综合体产品的组合比例决定了投资及回报的变化，如一个城市由于缺乏优秀的旅游资源旅游人口尤其是高端外来人群少可能就不适合投星级尤其五星级酒店，而另一座城市流通和商贸落后，一传统产业为主，商务人群少，写字楼的体量就要保守控制。同样换一个城市要么购买力和消费力不足，要么资源类快速积累财富，但文化和时尚远远没有跟上，建太大或高端的商业中心风险巨大。不同资金实力的投资商也影响其产品模型和投资回报模型的差异。

关于城市综合体还一直有一个小争论，就是中心型的，闹市型住宅会不会成为高端的住宅。而且人流很喧哗会降低生活品质，但如果能和一个城市的景观，自然资源能够很好的结合，甚至人造的景观和均衡的动静分离，把居住部分和自然的景观做了一个很好的结合，同时可以利用高科技和高智能的设施与高端的材料、空间和功能很好的结合，既能享受都市商业的繁华和便利，又能提高居住和生活的品质和格调，同样可以营造高尚的社区。

如今城市综合体不仅成为国际购物中心协会icsc和国际购物中心大学12个商学院之一

的独立学院课程体系。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会ccrec正全面推出和引进国际购物中心大学的系统教学模式。 同时也在积极推进城市综合体的案例和模型的研究和推广。

综合体的作用和意义

在中国为什么政府、市长愿意做综合体?开发商为什么会做综合体?投资者和消费者为什么愿意投资综合体或去消费?

政府、市长愿意做综合体，是因为城市需要标志和名片，综合体可以极大地提升城市的想象，满足政绩工程的需求;拉动区域经济和文化的发展。

开发商为什么会做综合体，是因为综合体不仅是一个集约的产品模型更是一个合理的投资模型，尤其在中国商业地产金融体系和金融产品缺失的情况下，可以通过销售与持有类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整，完成资金的长短结合和良性循环。有效地解决变现和运营的的矛盾。

投资者和消费者为什么会买，或者愿意去投资综合体，无疑是因为综合体的多种属性决定了它价值最大化的可能和空间。

一般来讲，城市综合体基本需建15万平米的面积，要辐射20万—30万的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心。城市综合体它的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心，它的功能决定了，第一写字楼会成为一个城市商务人群集合的场所。第二酒店会成为一个城市旅游人口集聚的场所。公寓或住宅又汇聚了城市最高端和前卫的市民，而购物中心尤其购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等一站式的功能和服务积聚了城市最具活力的消费群，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享。如果在和城市的中心广场和结合在一起的，必定成为市民公共活动文化中心。

城市综合体一定是城市的中心和副中心地段，包括它整个资源的整合会成为一个城市未来的地标性建筑。所有的综合体经过十几年的培育和扩张，它的资本会翻几倍甚至几十倍。中国的销售价格很高，但是资产价格，我们跟国外的发达国家的差距都是10倍以上。像香港平方尺的销售价格和我们平方米销售的价格是一样的。尤其是核心地段不可复制，这是它唯一的资产价值的最大亮点。第二个资产价格，租金的模式，最后可以通过资本市场得到一个更大的提升。为什么要成为一个城市综合体，就是政府对土地价值最大化的一个支持力度，所有开发商多年的经验，包括它成为一个城市中心，文化中心，它未来的集聚性会在未来市场有一个体现。已经成为政府、开发商、消费者最好的中国城市开发的案例。城市综合体一定是中国城市化建成的标志，开发商投资的最佳的模型，也会成为城市居民生活提升的一个最好的引领性场所。