综合用地价格评估研究——以廊坊市文安县为例

2022-09-11

引言

随着经济社会的发展和土地集约节约利用的推进, 综合用地在城镇用地中的比例和地位不断上升, 其价格评估也越来越受到重视。目前国内外对单一用途宗地价格评估的理论和方法趋于成熟, 而综合用地由于其高价值性、用途复杂、功能多样等缺乏统一的理论和方法[1,2,3]。本文以河北省廊坊市文安县一宗商住混用的综合用地为例, 采取适当的方法评价, 对实际中类似土地估价提供参考。

1 估价对象描述

根据委托方提供资料和实地调查, 该宗地位于文安县经济开发区内, 为文安县土地储备中心储备土地, 土地所有权属为国家所有, 估价设定土地用途为住宅、商业用地, 估价设定出让土地使用年限为住宅70年、商业40年。估价对象东、南、西、北均为泗各庄村土地, 土地使用权面积492.19m2 (折合0.5hm2) , 期中规划住宅用地393.79m2, 商业用地98.4m2。规划容积率1.3~2.4, 建筑密度≤35%, 绿地率≥30%。至估价基准日2015年11月20日, 估价对象来源合法, 产权清楚无他项权利限制。

2 综合用地地价影响因素说明

综合用地地价影响一般因素包括地理位置、城镇发展与交通改善情况、地区经济增长和规划税收等因素。区域因素包括区位状况、区域基础设施完备度、区域环境质量优劣和规划限制等。个别因素为待估宗地位于文安县经济开发区内, 待估宗地的规划用途为商住混合用地, 北侧临近迎宾大道, 道路红线宽度50米, 土地面积为492.19m2, 形状规则, 地面较为平坦, 地基条件一般, 容积率1.3~2.4。宗地外围现已达到“六通” (通路、通电、通上水、通讯、通下水、通燃气) , 宗地内场地平整。

3 估价过程

3.1 基准地价分类修正法

根据《城镇土地估价规程》 (GB/T 18508-2014) 与《廊坊市基准地价体系更新结果报告》 (文安篇) :P待估宗地地价=P级别基准地价×K1× (1±∑K) ×K2×K3+M

式中:K1──期日修正系数

K2──容积率修正系数

K3──使用年限修正系数

∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

M──开发程度修正值

其中, 基准地价估价基准日为2011年1月1日, 各类用地的土地使用年限均为法定最高出让年限。根据文安县城区土地级别与基准地价图, 确定估价对象所在区域土地级别为IV级。住宅用地基准地价360元/m2, 商业用地基准地价375元/m2。

(1) 期日修正系数 (K1) :根据中国城市地价动态监测网, 廊坊市2011年第一季度住宅用地地价指数926, 商业用地地价指数1 045, 廊坊市2015年第三季度住宅用地地价指数为924, 商业用地地价指数1 059, 因此住宅用地地价修正系数924/926=0.9 978。商业用地地价修正系数1 059/1 045=1.0 134。

(2) 容积率修正 (K2) :根据最有效利用原则, 设定估价对象容积率2.4。根据容积率修正系数表, 容积率修正系数住宅用地1.24, 商业用地1.32。

(3) 土地使用年限修正 (K3) :估价对象设定年期与基准地价所对应的年期一致, 均为法定最高年限, 住宅用地70年, 商业用地40年, 因此住宅用地和商业用地修正系数均为1。

(4) 个别因素系数:估价对象宗地形状为规则, 面积充分满足布置, 根据个别因素修正系数表, 个别因素修正系数为0.015。

(5) 开发程度修正:估价对象实际和设定开发程度为宗地红线外“六通” (通路、通电、通上水、通讯、通下水、通燃气) , 宗地红线内场地平整 (中配置) , 基准地价设定开发程度为宗地红线外“五通” ( (通路、通电、通上水、通讯、通下水) 及宗地红线内场地平整 (中配置) 。因此, 估价对象开发程度修正为通燃气 (中配置) =36元/m2。

(6) 区域因素修正:估价对象处于文安县城区四级住宅用地和商业用地范围内, 宗地分值为43.092, 根据级别用途修正幅度区间, 宗地修正幅度为0.16。

(7) 宗地价格修正测算:

住宅用地地价=360×0.9978× (1+0.015+0.16) ×1.24×1+36=559.37元/m2

商业用地地价=375×1.0134× (1+0.015+0.16) ×1.32×1+36=625.42元/m2

(8) 基准地价综合地价确定:

按照系数面积分摊算法, 估价对象总用地面积为492.19m2, 其中住宅用地393.79m2, 商业用地98.4m2, 故住宅、商业用地面积分摊系数为80.01%和19.99%, 综合地价为:559.37×80.01%+625.42×19.99%=572.58元/m2

3.2 假设开发修正法

假设开发修正法是在估算开发完成后不动产正常交易价格 (开发价值) 的基础上, 扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖相关税费后的价格余额。土地价格=项目总开发价值-建造总成本-利息-利润-销售费用

(1) 项目总开发价值

通过市场比较法确定估价对象住宅平均售价4 600元/m2, 商业用房平均售价6 000元/m2。根据估价设定容积率和扣除公建及销售损失5%, 住宅用地可销售面积为897.84m2, 商业用地可销售面积224.35m2, 共计1 122.19m2。住宅用地开发总价值:897.84×4 600=413.01万元, 商业用地开发总价值:224.35×6 000=134.61万元, 总开发价值为547.62万元。

(2) 建造总成本

建造成本采用河北省现行工程概预算标准以及廊坊市类似房地产开发状况确定。

1) 建筑安装工程费:2 000元/m2

2) 红线内基础设施建设费按建筑安装工程费的15%计:2 000×15%=300元/m2

3) 专业费按建筑安装工程费、红线内基础设施建设费之和的10%计:

(2 000+300) ×10%=230元/m2

4) 不可预见费按建筑安装工程费、红线内基础设施建设费及专业费之和的5%计: (2 000+300+230) ×5%=126.50元/m2

5) 建筑物开发成本:建筑安装工程费+红线内基础设施建设费+专业费+不可预见费=2 000+300+230+126.50=2 656.50元/m2

6) 建造总成本:1 181.26×2 656.50=313.80万元

(3) 利息:包括地价款和建筑总成本, 按复利计算:地价×[ (1+4.35%) 1-1]+313.80×[ (1+4.35%) 1/2-1]=0.0435地价+6.75

(4) 利润:按预付总资本的23%计:地价×23%+313.80×23%=0.23地价+72.17

(5) 销售、交易阶段税费:按总开发价值的8.805%计:547.62×8.805%=48.22万元

(6) 管理费:按建筑物总成本的3%计:13.80×3%=9.41万元

(7) 地价确定:地价=547.62-313.80- (0.0435×地价+6.75) - (0.23×地价+72.17) -48.22-9.41

地价=76.38万元

土地单价=76.38万元÷492.19m2=1551.84元/m2

4 估价结果

由于廊坊市基准地价实施距估价基准日时间较长, 修正结果有所偏差, 权重取0.2。假设开发修正法各参数取值依据较充分, 权重取0.8。取两种方法的加权平均值作为最终估价结果。

宗地单价为572.58×0.2+1551.84×0.8=1355.99元/平方米 (折合90.40万元/667m2)

总价为1 355.99×492.19=66.74万元

以上两种方法测算综合用地价格, 从不同角度反映了估价对象的价格水平, 基准地价分类修正法虽然应用比较简便, 但在实践过程中, 应准确把握该方法的适用范围, 对于基准地价更新比较滞后的地区, 应根据市场发育实际情况进行相应修正。假设开发修正法市场资料较易获取, 但实践中只有在市场资料充分且已有评估类似项目经验的基础上, 运用此法才能准确地把握评估结果。

摘要：综合用地估价在我国城镇用地估价实践中大量出现, 对其理论和实践的研究显得尤为重要。本文以廊坊市文安县土地规划用途为商住混用的综合用地为例, 采用基准地价分类修正法和假设开发修正法进行估价测算, 最后加权得到待估宗地单位面积地价1 355.99元/m2。通过实证分析, 为综合用地估价提供一定参考。

关键词：综合用地,价格,评估,廊坊市