浅谈如何管理城市住宅建筑的施工

2022-10-31

在我国, 住宅建筑按其层数分为:低层、多层、和高层三类。低层住宅现在在城市的住宅建筑中几乎不再出现。高层住宅几乎全部为框架结构或钢结构建筑。多层住宅是一种极具代表性的城市集合住宅在我国的城镇住宅中占80%以上。多层住宅的优点在于:第一, 它比低层住宅在占地上要节省, 同时又比高层住宅建设工期短, 一般开工一年内即可竣工;第二, 公摊面积少, 无需像高层住宅需要增加电梯、高压水泵等方面的投资, 物业费也较低;第三, 结构设计成熟、通常采用砖混结构, 建材可就地生产, 可大量工业化、标准化生产。因此鉴于多层住宅造价较低, 价格适中, 易于被普通消费者接受, 在我国住宅建筑中占很大的比重, 其优点不言而喻。

1 住宅建筑结构的体系分类

随着社会的发展, 福利分房逐渐退出历史舞台, 建筑市场的商业化使城市的低层住宅也逐渐的退出历史舞台, 这里不再做过多的赘述。一般住宅建筑的结构体系主要包括以下三大类:混凝土空心砌块多层建筑体系, 2000年以前的建筑多为此种结构, 但其主要问题在于雨水容易从砂浆缝隙渗入, 2000年以后采用双面抹灰或外墙贴瓷砖的方式来避免雨水的渗透;框架轻板结构体系, 结构多为钢筋混凝土框架结构, 内外墙均为非承重墙。可用陶粒空心砌块、加气混凝土砌块或其它非粘土砌块以及陶粒混凝土轻质两面光条板等做内外墙, 高层建筑多为此种结构;钢筋混凝土剪力墙结构体系, 内外墙全部采用现浇钢筋混凝土墙, 目前已开发出多种配套的外墙保温体系, 这类结构体系, 亦可以把外墙做成预制墙板在现场预制生产后就地安装, 现代住宅建筑采用这种结构方式较多。

2 住宅建筑施工管理的特殊性

2.1 小瑕疵等于大问题

因为住宅工程涉及到众多住户的个人利益, 且很多业主是贷款买房, 可以说是拿出了前半辈子的积蓄, 透支了后半辈子收入, 就是为了在城市中能有自己的一套住房, 所以业主及住户对工程质量要求比较严格。在施工中, 即使工程质量控制得很好, 若在一处出现小小失误, 对住户来说就是全部的问题。这就要求施工过程的管理要严谨, 最大限度的做到细化。

2.2 施工队伍多, 涉及工种多

由于住宅建筑涉及的工种较多, 有基建的瓦工、混凝土制品、钢筋工、架子工、防水工, 还涉及到水、点、消防设施等, 而很多建筑施工都是通过过层层分包, 且施工队伍的工人的技术水平又参差不齐, 从而使得多个施工队伍夹杂在一起, 一旦协调不好, 将会出现大的问题。

2.3 各工种相互制约的问题

由于建筑施工涉及的工序较多, 如果一个环节考虑不周就会产生连锁反应影响另一个环节或更多的环节, 甚至会产生难以控制的局面。如工序先后问题处理不当就会影响成品保护, 甚至给整个工程的质量带来较大的隐患。

2.4 施工面过于分散

因为住宅楼涉及的层面较多, 且需要的配套设施也很多, 另外就是墙体比较多房间多, 如果管理人员对某处或某一个方面施工管理不到位, 则容易出现问题。

3 如何做好住宅建筑的管理

3.1 做好施工预案

要针对整个工程的特点编制有针对性的施工方案。其中应包括:关键部位的施工方法, 工序的安排, 不同工种的插入时间对易出现的质量问题提出预控措施等。工程管理中要抓住关键问题, 使管理处于受控状态, 才可能达到工期缩短, 质量提高经济效益增长的效果。

3.2 严格控制住宅工程的变更

工程变更和设计变更的造价约占整个工程造价的比例的10%, 有时甚至更多。在施工过程中, 各方面都可能会提出各种各样超出原设计图纸的要求, 或者由于设计考虑不周造成与实际情况不符等, 就会出现工程变更和设计变更, 而这些变更肯定会带来工程造价的增加。也就可能出现工程造价难于控制好的局面。目前, 导致绝大多数多层住宅工程造价突破控制的主要原因就在于此。

3.3 做好多层住宅施工工程监理工作

要做到有效的质量监理控制, 无论采取何种方式, 监理人员的素质是最重要的要善于发现问题, 解决问题并防患于未然做到预防为主。所以, 具体从事监理工作的监理人员, 必须具备一定的工程技术或工程经济方面的专业知识、较强的专业技术能力以及丰富的工程建设实践经验。能够对工程建设进行监督管理, 提出指导性的意见, 而且要有一定的组织协调能力, 能够组织、协调工程建设有关各方共同完成工程建设任务, 做好工程质量控制。

3.4 做好施工过程的协调工作

各专业在施工中不是能很好的配合而往往出现误工、返工等问题, 并因此影响工期, 影响建筑物质量, 造成工程投资的浪费, 严重的甚至还会带来安全隐患。所以作为工程的建设者、管理者, 在工程的设计阶段以及施工过程中, 一定要做好各专业的协调工作。

4 住宅建筑施工的管理方法探讨

4.1 住宅建筑施工的质量管理方法

要根据住宅建筑工程的质量目标, 制定相应的质量验收标准, 而且要使企业质量验收标准高于国家验收标准, 严把材料质量关并严格执行材料验收制度, 采购的材料要符合国家规范标准 (含环保标准) 和设计要求。

重视装饰质量, 在施工装饰阶段, 一定要克服质量通病, 搞好细部处理, 在装饰水准上要高人一筹, 要有创新和特色。抓好地下室、一层、顶层、屋面、卫生间以及楼梯走道等关键部位施工。

4.2 住宅建筑施工的技术管理方法

技术管理工作的主要任务是运用管理的职能与科学的方法去促进技术工作的开展, 在施工中严格按照国家的技术政策、法规和上级主管部门有关技术工作的指标与决定, 科学地组织各项技术工作, 建立良好的技术秩序保证整个生产过程符合技术规程的要求, 以达到高质量全面地完成施工任务的目的, 从而使技术与经济、质量与进度、生产与技术达到辨证的统一。

4.3 住宅建筑施工的成本管理方法

住宅建筑的成本控制就是在项目成本的形成过程中对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制, 把各项生产费用控制在计划成本范围之内, 保证成本目标的实现。项目经理是项目成本控制第一责任人, 应及时掌握和分析盈亏状况, 并迅速采取有效措施控制成本, 同时还要注意上面所述的施工过程的变更的问题。