土地抵押权论文提纲

论文题目：土地经营权抵押权实现的法律问题研究

摘要：从2014年“三权分置”理论正式提出后,我国一直在试点地区开展土地经营权抵押的探索工作。2019年1月1日新修订的《中华人民共和国农村土地承包法》施行,这是第一次在法律上明确允许土地经营权可以进行融资担保,然而其并未明确土地经营权融资担保的具体形式和法律制度,存在着立法的空白。本文首先从土地经营权抵押权实现的特殊性入手,分析了“三权分置”理论对于农村土地金融改革中土地经营权抵押及抵押权实现的影响,抵押权实现的范围应当包括地上附着物与种植物;其次,对吉林省、宁夏同心县、湖南金溪县土地经营权抵押贷款的模式进行分析。列举部分试点地区采取的抵押权实现方式进行统计分析,总结出目前在实践试点地区土地经营权抵押权实现中存在实现方式的制度不足,抵押权评估机制存在缺陷、土地经营权的价值评估没有建立成熟的评估体系、对于农民生存保障配套机制存在欠缺等问题。再次,虽然目前抵押权人主要是商业银行,对于抵押权人是商业银行的时候,不宜采取协议折价的实现方式。但不应完全否定协议折价这种实现方式在土地经营权抵押中的适用,土地银行因其自身的特点,在参与土地经营权抵押时是可以适用协议折价这种方式实现抵押权的;当抵押人为农户时对于采用拍卖、变卖方式应当加以限制,并且参照试点地区的经验,政府应当主导建立程序规范、覆盖面广的土地经营权交易平台,丰富拍卖、变卖的形式;除此之外,建议增加强制管理的实现方式。虽然立法规定了土地经营权流转时集体组织成员享有优先权,但既然立法已经把土地经营权认定为独立的财产权利,为了便于土地经营权上的抵押权实现,建议删除土地经营权流转时的优先权的规定。复次,通过分析部分试点地区对土地经营权评估方式的规定,对比不同评估方法的优缺点,提出建议针对小规模的土地经营权抵押时,市场价格比较法更为简便,适合双方协商确定,而对于大规模的土地经营权抵押时,收益还原法可以体现出未来的土地经营权的价值,更符合抵押人的预期。最后,就土地经营权抵押制度的配套机制提出合理化的建议,包括建设统一的土地经营权流转平台,建立农民的生存权益保障机制,建立多方面的风险防范机制。

关键词：土地经营权抵押;地方样本;生存权;抵押权实现

学科专业：民法（专业学位）

中文摘要

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序言

一、土地经营权抵押权实现的特殊性

(一)“三权分置”对于土地经营权抵押权实现的影响

1.“三权分置”理论提出之前抵押的客体及抵押权实现的方式

2.“三权分置”理论确立后抵押的客体及抵押权实现的方式

(二)土地经营权抵押权实现的范围

(三)土地经营权抵押权实现制度上的价值考量

1.我国农地具有经济功能与社会保障功能双重属性

2.保护债权人利益与维护农民基本生存权益之间的冲突与平衡

二、土地经营权抵押试点情况及法律问题分析

(一)典型试点地区的抵押贷款模式

1.吉林省的物权融资公司提供连带担保+土地经营权提供反担保模式

2.宁夏同心县的土地经营权入股土地协会提供反担保模式

3.湖南省新田县的土地经营权直接抵押贷款模式

(二)部分试点地区关于土地经营权抵押权实现方式的规定

(三)试点地区土地经营权抵押权实现制度存在的问题

1.土地经营权抵押中抵押物处置方式存在制度不足

2.土地经营权的价值评估体系不完善

3.土地经营权抵押贷款中对“失地”农户的保障措施欠缺

三、土地经营权抵押权实现方式

(一)抵押权人可以采取的实现抵押权方式

1.当抵押权人为商业银行时不宜采取协议折价的方式实现抵押权

2.创新多种形式的拍卖、变卖方式更有利于抵押权的实现

3.建立强制管理的方式灵活实现抵押权

(二)取消土地经营权抵押权实现中的集体成员优先权制度

1.集体成员流转优先权的内容

2.取消土地经营权流转中的优先权限制

四、土地经营权抵押的评估规则

(一)试点地区采取的抵押物评估方法

1.山东淄博市采取市场价格比较法评估操作办法

2.江西省抚州市金溪县采取的评估操作方法

(二)土地经营权抵押贷款中抵押物价值评估方法的学术争论

1.成本核算法评析

2.收益还原法评析

3.市场价格比较法评析

(三)按照抵押土地规模的不同采取不同的评估方法

1.小规模土地经营权抵押时可以采取市场价格比较法

2.大规模土地经营权抵押时建议采取收益还原法

五、土地经营权抵押权实现的配套制度

(一)加快土地经营权流转平台的建设

(二)建立健全农民生存权益保障机制

1.构建多层次的农业保险体系

2.完善社会保障制度

(三)建立健全土地经营权抵押的风险防范制度

1.政府设立农村土地抵押贷款风险准备基金

2.建立农村信贷担保体系

结语

参考文献

致谢