物业规章制度范文

在当今社会，在很多情况下，我们都会接触到制度。制度对社会经济、科技、文化教育的发展对维护社会公共秩序起着非常重要的作用。如何制定一般制度？以下是小编收藏的《物业规章制度范文》，供大家阅读，更多内容可以运用本站顶部的搜索功能。

第一篇：物业规章制度范文

物业部规章制度

一、目的

规范部门员工行为,加强部门员工队伍建设,提高部门员工素质.

二、适用范围

苏州东弘商务管理有限公司物业部全体成员.

三、着装规范

1、统一着装。

a、着装标准：公司制服、黑色(皮)鞋;

b、着装要求：整洁、完好;工号牌(或工作证)佩戴于上衣左上方并保持水平;不卷袖、不卷裤管;

2、工作证的佩戴：

a、进入公司范围必须佩戴工作证;

b、工作证不得擅自涂改、转借;

3、公司发放物品应妥善保管，如有遗失应尽快申报;并按公司相关规定予以赔偿或补领。

四、上班时间

1、保安上班时间为7:30-18:30;18:30-7:30;保洁上班时间7:30-16:30;8:00-17:30;

2、上班时间不得迟到、早退或外出;

3、员工严禁无故旷工，如需请假必须提前一天书面通知部门领导，经领导批准后方可请假(特殊情况除外);

4、上、下班必须打卡，严禁代打;

5、签到表不得私自涂改，私自涂改视无效处理.五、公司设备设施

1、设备设施须谨慎使用,并应保持整洁美观;

2、道路保持畅通,不得乱摆乱放东西;

3、严禁对公司内的设备设施乱涂张贴;

4、节约用水用电，不得浪费;

5、凡故意破坏消防设备设施,一律从严处理;

6、严禁偷盗公司财物,一经发现从严处理.六、惩罚措施

1、无故早退或迟到,罚款20元;

2、无故旷工一天扣除两天工资.

3、连续旷工3天或3天以上,按自动离职处理;

4、忘记签到或故意签错日期罚款20元;

5、代人打卡或签到,代与被代均罚款50元;

6、擅自涂改签到表,罚款50元.7、故意弄脏设备设施或不规范使用设备设施者，视情节轻重,予以警告或罚款20元;凡故意损坏公司消防、监控以及其他设备设施，应按购入价2倍予以赔偿，并处以相应罚款。

8、屡次不整理、整顿、清扫、清洁的人员，罚款50元;

9、凡盗窃公司财物,除按公司规定予以赔偿外，另立即开除并扣当月工资50%;

10、凡在创业园内私自张贴,涂写等,予以警告并罚款50元.七、考勤

1、考勤内容:

l到规定上班时间而未到岗者,视为迟到;

l未到下班时间提前离岗者,视为早退;

l工作时间未经领导批准擅自离开工作岗位者,即为擅离职守;

l迟到、早退或擅离职守超过30分钟,或未经准假而不到班者,均视旷工处理.2、考勤须知:

l对有迟到、早退、擅离职守现象的员工,应先进行教育,屡教不改者,予以适当的纪律处分,如因此造成严重后果者,应追究其相关责任;

l对旷工者,应责成其书面检讨,并扣发其当天工资,并扣发当月各项奖金;旷工两天以上者,每增加一天,加扣其当天工资的20%;连续旷工3天或3天以上者，1年累计旷工5天以上者，或因旷工虽未达到上述天数,但次数较多者,情节严重,均应作除名处理.八、文明规定

1、所有员工应举止文明、团结互助;对于破坏团结、拉帮结派者一经发现均作除名处理

2、创业园内严禁大声喧哗、唱歌、聊天。一经发现应先警告，警告无效或冲撞视情节轻重予以处罚或开除;

3、所有人员不得在创业园内乱丢乱扔垃圾烟头,保护卫生成果,如有违反,罚款10元;

4、各个岗位非值班人员禁止入内,一经发现,罚款20元.

九、其他

1、服从公司的规章制度和上司领导,如有不服者，视情节轻重处以罚款或开除处理。

2、发生紧急情况应立即上报、联络;

3、严禁在创业园或公共环境内随地吐痰或乱丢乱扔垃圾;

4、不得高声喧哗、严禁赌博;

5、严禁盗窃,一经发现,从严处理，情节严重者，移交公安机关处理;

6、上班工作时间严禁睡觉、怠工、打瞌睡，因睡觉、怠工、打瞌睡等造成损失者应视情节轻重追究相关责任或处以相应罚款;;

7、严禁脱岗,上下班应做好交接工作;

8、未经许可严禁私自集会、演说或示威，如有发现根据相关规定追究责任。

9、严禁在创业园内打架,凡有打架者,无论任何原因,一律无条件开除;严禁用任何方式威胁、恐吓同事;以上现象视情节轻重追究相关责任或法律责任。

10、疏忽报告、联络而使公司利益受到损害,视情节轻重追究相关责任或处以相应罚款;

11、尽量避免在办公区域或公共场所内吸烟;

12、不按时填写工作交接班纪录或不按时填写工作记录者,罚款20元;

13、内部开会培训时间无故不到者,罚款20元,并给予警告.

旷工天数

0.5天

1天

1.5天

2天

一年累计3天

一年累计5天

扣工资

20%

50%

75%

100%

扣年终奖各项奖金

除名

本制度属公司物业部相关规章制度，对于违反以上相关规章制度者将根据情况视情节予以警告、罚款、开除等处理,对违反法律法规、或造成重大损失者将移送公安机关或相关部门处理.

第二篇：物业公司规章制度

1、按照规定时间上下班，不可擅离职守。

2、在上班时不得饮酒、吸烟、打瞌睡、阅报、看书、听收音机等与

工作无关的事情。

3、每日上班时间，需衣着整齐得体，佩带员工工作证，认真完成自

己的岗位职责。

4、遇到恶劣天气时，管理人员必须按时上班，做好一切防范工作，

以保护小区公共财产安全。

5、服从上级指导，完成所指定工作。

6、留意各种公用设备有否被破坏或涂污，并通知有关人员修理和清

除，必要时需协助维修工作。

7、执行各项任务时，必须要有礼貌，谨记“服务至上，礼貌第一”。

8、热情接待来访人员，详细记录住户投诉，并迅速处理。不属于自

己职责范围的，则立即通知有关人员处理解决。处理情况立即向上级报告。

9、小区公共地方的钥匙，如：电梯房、单元门、阳台门等，必须小

心存放，以备紧急时使用。若有需要外接钥匙时，必须登记借用人姓名及身份证，用后及时归还。

行政办公室规章制度

1、贯彻物业公司和上级领导下达的指令、方针和政策，落实公司的

各项工作指示;

2、负责公司所有文件的管理和运作;负责管理处公司各类公文的起

草、审核、打印、分发和文书档案管理。

3、负责对小区安全护卫工作的检查;

4、检查小区清洁卫生工作，确保小区整洁、美观;

5、对小区楼宇、机电设备的维修保养进行检查督导;

6、负责员工宿舍的内务卫生和日常管理;

7、做好员工培训考核、考勤及记录;

8、搞好同其它单位的公关工作以及来访人员的接待工作;

9、负责制定管理处办公用品、各种材料的采购计划并实施采购

10、负责对公司所有公共财产的的管理;

11、协助其他部门处理好突发事件，并快速高效完成领导交办的其

他事项。

1、认真接待并处理住户对管理服务工作的各类投诉。

2、耐心答复住户的各类咨询，为住户提供尽可能多的生活便利。

3、接待住户的各种维修申请，安排有关人员予以落实，跟踪服务过程，及时进行服务质量回访。

4、接待、转呈业主(住户)的家庭居室装饰装修申请并予以登记备案。

5、必须建立并专人管理业主(住户)资料档案。

6、按规定为业主(住户)将贵重物品搬离小区出具搬出物品放行条。

7、完成上级交办的其它任务。

1、保卫人员上岗必须穿着统一制服，佩带规定装备和工作牌。

2、上岗时要认真检查设备设施，认真做好“四防”(防火、防盗、防破坏、防自然灾害)工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管领导。

3、熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要以敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

4、爱护设施设备、公共财物，对小区内的一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉小区消防系统及消防器材的安装位置，熟练掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理。

5、坚守岗位，提高警惕，对岗位内发生的各种情况要认真处理，并且做好记录，发现违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。

6、遇有紧急突发性重大事情，要及时向主管领导请示报告。

7、严格执行交接班制度。

8、积极向业主(住户)宣传遵纪守法和治安防范知识。

公共卫生规章制度

1、清洁工人必须按时清洁走廊、楼道、电梯等小区内的公共部分。

2、劝喻各住户勿将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地方，以

免影响小区整体环境、阻塞通道。

3、如发现有杂物弃置于走廊或楼梯间，应劝告业主自行搬往楼下垃

圾箱。如无法找到住户，除清洁工人清理外，还需要登记在管理处记事簿内，向上级报告。

4、如发现天台等公用地方积存污水，应立即清理，以免蚊虫滋生。

5、如发现属于本楼宇之污水管道淤塞或破烂，应速安排处理。

6、如发现空调滴水或发出大量热气或噪音时，劝喻业主从速处理，

以免影响邻居和小区卫生。

7、如有需要，通告或口头劝喻住户切勿抛垃圾出窗外，既影响卫生，

又可能打到过往行人身上;也不得将可引致淤塞之杂物投入排污管道内。

8、若上层住户水管破烂而导致下层天花板渗水，需通知上层住户修

理，如无结果，则应详细记录及请示上级处理。

9、如有不顾公共卫生的住户，经屡次劝告仍不改善，应做详细记录

并报告上级部门进行处理。

第三篇： 物业公司规章制度

前言

为加强管理处正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。

本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在考核中予以相应处罚。

不尽之处，管理处将适时予以补充。

本规章制度从下发之日起执行。

口号：

为创建优秀物业管理小区而努力!

管理宗旨：

爱岗敬业 优良服务 整洁有序 安全舒适 管理方针：

用心做事 真诚服务 细致 热情 周到 工作作风：

老老实实做人 踏踏实实工作 全心全意服务 文明礼貌用语 消防应急有数 朴素节约有方 想业主所想

急业主所急

员工守则：

遵纪守法 坚持原则 衣着整洁 仪表端庄 文明语言 礼貌待人 业务熟练 工作勤奋 真诚服务 爱岗敬业

行为规范 一、遵守党和国家的政策、法令。

二、严格执行公司的规章管理制度。

二、服从安排、认真做好本职工作。

四、佩带上岗证上岗，工作精力充沛，衣着整洁，言谈举止文明，礼貌待人。

五、爱护公韧，爱护集体财产，拾金不昧。

六、团结同志，互相爱护，互相帮助，互勉互励，齐心协力，努力工作。

七、坚持原则，秉公办事，不谋私利。

员工文明服务要求 l、热爱本职工作：

①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。

②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。

⑧待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。

2、文明管理：

①仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。

②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲”。不能取笑人、不能斥人、不能报复人。

③主动热情：在服务过程中要做到：

三个一样”即：

“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙里闲时一个样”。

④优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种优质服务。

⑤讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。

第一部分

岗位职责

总经理职责 1、代表公司参加重大的内外活动; 2、审核以公司名义发布的各种文件; 3、领导制定公司的市场运营、发展战略及规划; 4、领导制定公司年度计划，中长期发展计划等; 5、批准公司的年度财务预算; 6、领导公司建立各级组织机构，并按公司战略规划进行机构调整; 7、领导公司制定各种规章制度，并深入贯彻实施：

8、决定各职能部门主管的任免、报酬、奖惩; 9、加强企业文化建设，搞好社会公共关系，树立公司良好的社会形象; 10、定期主持召开员_二座谈会，了解员工动向; U、定期组持召开公司质量分析会。

项目经理岗位职责 1、对管理处…工作负全责，带领全体员工认真贯彻执行公司经营篱理方针及各项规章制度、做好物业管理服务工作。

2、严格按 ISO9001 质量管理体系要求进行小区物业管理运行，并有责任提

出修订利完善质量管理体系的建议。

3、制定和执行管理处月度、年度工作计划，审批管理处日常经费开支，努力增收节支。

4、组织召开每周、每月管理处工作例会，及时了解人员状态工作作难点、布置、协调和总结工作。以身作责，加强思想教育。对职工，既在工作上严格要求，又在生活上热情关心，培养员工的工作责任感和进取精神，增强集体凝聚力。

5、坚持开展管理处的各项工作检查和绩效考核。

6、熟悉小区情况.与业主保持密切联系，及时处理住户的意见。自觉接受业主委员会、下属和业主的监督，虚心听取他人意览，不断改进工作方法，提高管理水平。

7、与属地派出所、居委会、房管局等管理机构及供电、供水、有线电视、邮政通讯等服务机构建监理建立良好的公共关系，协调配合，搞好工作。

8、及时报告管理处、年度工作，接受公司总经理组织的年度和任期考核，接受奖惩，对总经理和业主负责。

9、认真完成公司交办的其他任务。

客服中心主管岗位职责 1、以身作则、模范执行公司各项规章制度，圆满完成自身工作任务。

2、负责本部门员工工作安排，并带领本部门员工完成本部门所承担的各项工作任务。同时实施对本部员工工作业绩公正科学的考核，负责的提出奖励和处罚建议。

3、协助管理处主任编制公司的各项规章制度的实施细则，并组织实施。

4、在管理处主任的领导下，办理对主管工作业绩考核的具体事务，组织各部门对所属员工的工作业绩考核。

5、负责领导对外联络工作，协调好外部关系。

6、负责领导部门各项收费工作和本部门培训事务。

7 负责领导本部门收集、汇总和保管好房屋和附属设备设施的各类技术资

料。

8、负责巡视物业使用情况，以及秩序维护、保洁、维修人员的工作情况; 9、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。

10、负责小区的清洁卫生，保证小区环境卫生清新整洁。

11、全面掌握小区绿化、按绿化规划做好小区的绿化工作。

12、负责小区的治安、消防工作，保证小区治安秩序良好。

13、处理小区内违章、突发事件的处理。

1 5、完成上级交办的其他任务。

管理员岗位职责 在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。

1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况; 2、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购; 3、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐：

4、建立收费台帐，掌握收费动态卜及时收取、催交各项应收费用; 5、负责办理业主入住等手续; 6、全面掌握小区房屋使用情况，建立住户档案。

7、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏; 8、协助主任组织开展社区文化服务; 9、配合公司其他部门工作，完成公司交办的其他工作。

财务会计岗位职责 1、负责本单位的会计工作，做好企业的经济核算和财务管理工作。

2、严格遵守财经纪律和会计制度，认真办理税收事务，及时交纳税金。

3、对各项费用的收入结算认真审核，并进行分类汇总。

4、负责登记分公司的明细分帐和总分类帐，按部门正确核算成本、利率和费用，做到记帐准确、单据完整、。手续完备。

5、及时、准确、清晰编制和上报各类会计报表和统计表，做到帐表相符。

6、负责对发票、收据的购买、领用、保管，对发票、收据及时销号登记。定期对财务状况进行分析，并上报经理。

7、负责组织清仓核资，对存货、采购迸行审核，办理固定资产、流动资产盘盈盘亏、报废的报批等会计手续。

8、按会计档案管理要求，装订会计凭证，保管好会计帐册和各类报表。

9、每月对出纳的银行对帐单进行核对，做到帐帐、帐实相符。

1 0、完成上级交办的其他任务。

财务出纳岗位职责 1、严格执行国家财经纪律、规章制度，正确反映公司货币资金的收、支、存情况，把好收支关。

2、办理银行结算和现金收支业务，认真审核各种收付款凭证，做到合法、合理、手续齐全，及时做好银行结算凭证的传递、登记和销帐工作。

3、健全支票领用手续，按规定签发转帐支票，不得签发空头支票。

4、严格执行银行规定的现金库存限额，不得以白纸条抵充现金，不挪用现金。

5、随时掌握银行存款余额，月末做好余额调节表，对未达帐及时消化。

6、整理收付款凭证，填制记帐凭证，登记现金日记帐和银行日记帐，做好日清月结、帐实相符。

7、做好保险箱密码的保密工作和钥匙的保管工作，不得委托他人代办。

8、妥善保管好现金和银行出纳员使用的各种专用章。

9、不得将出纳工作交他人代管，确保库存现金和各种有价证券完整无缺。

物业维修部主管岗位职责 1、对公司经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要住务，主管对下属人员和所属系统没备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：

①主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。

②检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。

③现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。

④实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。

⑤审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。

2、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态;做到“三不漏”不漏油、不漏气、不漏水、“五良好”使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。

3、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保障安全运行的前提下，力图节省能耗。

4、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。

5、切实执行公司经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”设备干净，机房赶紧、工作场地干净、四不漏”不漏电、不漏油、不漏气、不漏水。严格检查督导下属。

6、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训 7、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档。

8、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷;对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督施工，验收施工质量。

9、负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协

调、统一、美观及符合消防要求。

工程维修主管职责 1、负责工程维修工作，维修做到及时、彻底; 2、对业主住宅内属保修期内的修缮，及时组织下属修复，并实施监督; 3、负责本部门的工作计划、部门员工的考勤及业务考评工作，检查下属制度实施情况，发现问题及时提出改进措施，并督促改进工作; 4、负责对空置房的检查，发现问题及时整改; 5、做好维修工程量的详情记录，对记录的真实性、准确性负责。每月汇总后交与公司领导; 6、及时掌握科技发展新动态，并提出推广新技术、新工艺、新材料的建议，报工程部经理申批后贯彻实施; 7、负责定期组织工程人员参加专业技术培训和公司相关制度学习。

8、维修后报客服中心，建立维修定期回访制度，对维修的质量随时掌握，及时改进。

维修人贯岗位职责 l、执行管理处决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识。

2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向。

3、负责对小区内供电设备、线路的保养、维修，公共部位照明设施的维修工作。

3、严格遵守服务内容与服务标准，对住户的报修要求承诺及时修理。

4、积极为住户提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉。

5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生。工作前在维修范围内摆放适当的警告牌，完工后立即将警告牌撤离现场。

6、工作完毕及时清理施工现场杂物，并请住户在维修单上签字。

7、发现重大疑难问题要立即向上级报告，并采取相应的措施。

8、遇停电、断电、短路等情况时采取紧急措施，及时报告上级并向有关单位(住户)发出通知。

9、负责对共用部位设施的巡视和保养，并做好相关的维护和保养记录。

1 0、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。

11、完成上级交办的其他任务。

弱电技术员岗位职责 1、负责可视对讲、门禁、闭路电视、交通管理、监控自动计量和消防联动等弱点设备实施接管验收工作，收集、汇总相关技术资科。对接管验收工作质量负责。

2、熟悉小区弱电设备的技术性能、维修保养要求和操作使用方法，制订弱电设备设施的维修和保养计划，与相关保养单位建立的良好业务关系。

3、严格执行弱电设备维修保养计划，安全操作规程和维修保养规程，确保正常运行，坚持遵守操作，杜绝责任事故。设备运行中出现异常情况时，弱电技术员应在 5 分钟内赶赴现场进行抢修，对于本单位无能力完成的维修项目，及时联系专业公司进行维修，尽快恢复正常运行状态。

4、按日、周、年检制度对控制室，设备房及管线进行巡视检查，掌握设备的运行状况，做好运行记录。发现问题，正确处理，及时向上级报告。

5、认真负责地解决业主在使用弱电设备遇到的实际问题。

6、积极钻研技术，不断提高专业技术能力，注意改善弱电设备设施的技术性能，充分发挥其使用功能。

7、完成上级领导交办的其他任务。

电梯维修工岗位职责 1、

参加小区电梯接管验收工作。严把验收关、杜绝质量隐患。

2、

掌握电梯机房，升降路、轿厢、底坑结构及电梯，维修养护规程。熟知况，小区电梯分步和使用情况，以及房屋的结构，预埋管道及楼道走向。

3、

每天巡视检查电梯机房及设备的工作情况、及时发现异常现象，排除安全隐患。

4、

严格执行电梯维修保养制度。例行检查时，注意观察电梯运行事有无震荡、摩擦声;底坑有无积水：井道、底坑、轿箱内的照明、警铃、风扇和通讯电话是否正常;机房设备温度运转声间是否超限等，发现问题立即处理，确保电梯正常运行，杜绝电梯安全事故。

5、

接到电梯故障通知后 5 分钟内赶到现场，如有困梯，首先设置故障警示标志，采取适当措施救助被困乘客，然后蒋排除故障。为彻底排除故障，电梯不得运行。如疑难故障无法排除，应及时汇报，联系专业维修公司。

6、

负责解答和办理有关电梯的投诉。

7、

负责向嘉兴特种设备检测院申报电梯年审资料，并张贴电梯年检合格证。

8、

完成上级领导交办的其他任务。

秩序维护队长岗位职责 秩序维护队长在管理处主任的赢接领导下，全面负责秩序维护队的各项管理工作。

1、了解和掌握秩序维护队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理。

2、主持秩序维护业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及秩序维护相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。

3、经常定期不定期检查秩序维护队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例。

4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好秩序维护队伍的思想建设，关心队员的生活状况业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题。

5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平。

6、处有关秩序维护方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。

8、负责对秩序维护队员和消防员的业务和职业道德培训，提高其素质。

9、完成公司交办的其它工作任务。

秩序维护班长岗位职责 秩序维护班长在秩序维护队长的赢接领导下，负责秩序维护队日常事务的实施工作。

1、负责组织当班的秩序维护工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象; 2、检查秩序维护人员的着装仪容，内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品：

3、负责记录秩序维护人员奖罚情况，检查各巡逻点情况; 4、按照秩序维护队制定的培训计划搞好组织实施工作，召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。

5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系; 6、熟悉在紧急情况下全班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报; 7、团结队员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。

8、完成领导下达昀其他任务。

秩序维护员岗位职责 1、门岗 ①熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况; ②保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌; ③负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区; 2、巡逻岗 ①严格遵守公司规章制度，实行 24 巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范; ②树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆以及住户支援、报警灯工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然; ③熟知本人责任区域内住户情，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理; ④熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟悉使用各种消防器材，掌握防火自救知识; ⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止; ⑥加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序; ⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。

监控室值班人员岗位职责 l、熟悉小区楼宇结构、楼幢的排列、单元户数、业主、住户情况。

2、掌握本控制室内各系统的简单原理、性能和常规的维护保养工作，熟悉掌握各类系统的操作。(如电视监控屏幕、音响、消防报警及电梯控制等。)每班至少进行一次各类信号检查，确认正常与否，并做好记录。如不正常应立即查明原因并及时处理，无法处理的问题，迅速上报管理处工程维修主管。

3、坚守岗位，不得擅离职守，要密切注视监视视频及各类控制柜的运行状态，不得漏看、漏报、漏操作或误操作。

4、从闭路电视上发现可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通知当值安全员或呼叫巡逻安全员及时跟踪追查、落实，并报告管理处。

5、出现消防报警信号时，要识别、核实报警信号，检查电动控制阀，确认为真火时，视情况拨打 119。并查看喷淋、水幕、卷闸、二氧化碳等灭火装置信号是否联动。如不自动，则迅速手动操作接喷淋、水幕结合器灭火，启动卷闸隔离火区。并及时正确关闭客梯。通过广播和对讲系统劝阻住户切勿搭乘电梯。

6、业主装修火专业技术人员需要暂时隔离某报警虑时，应积极配合，及时恢复并做好记录。

7、监控室内不准会客，外来人员不得入内。严禁收、录、放电台节目及对工作无关的音乐、录像带。

8、每天打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。

9、做好值班记录，认真交接班。下岗值班员应当将值班记录交给上岗值班员，讲清本班发生、发现的问题，上岗值班员应当检查仪器仪表运行和录像带使用情况，双方均需在值班记录是签字。

1 0、完成上级领导交办的其他任务。

消防监控值班员(秩序维护班长兼)岗位职责 1.、值班人员不得随意离开消防控制室，每天做好值班记录。

2、不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作，不向无关人员泄露自己的工作任务和监控设施。

3、监视所有摄像位置的图象，注意异常现象，发现情况即时通知值班队员，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。

4、对异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。

5、监视电梯运作，收听电梯内警钟对讲电源，有情况及时报告有关部门，

并与电梯及物业维修部联系。

6、当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，立即通知巡逻岗值班队员到现场查看，争取将事故消灭在萌芽状态之中。

7、熟惹所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修; 8、负责设备的日常巡视、情况记录; 9、保持机房干净、整洁。

消防员(秩序维护员兼)岗位职责 l、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法; 2、积极做好防火宜传和教育，深入开展安全检查，做到及时发现、及时报告、及时整改。

3、做好消防器材、设备的检查、保证设施处于完好状态，一旦发现火警即即可投入使用。

4、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避; 5、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话 119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因; 6、加强辖区内动用明火的控制和管理。

保洁员岗位职责 1、遵守公司制定的各类规章制度。

2、尊重领导，服从分配，及时完成一工作任务，服从公司领导和管理人员的检查监督。

3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁。

4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧。

5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序。

6、垃圾日产日清，不能长时间的积存堆放;楼梯、扶手、玻璃窗、信箱、电表箱、消防栓箱、电梯轿厢等定期擦拭、清扫无尘土;小区道路、露台、天台无积水、墙角无蜘蛛网、尘埃。

7、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等。

8、对保沽范闸内物业的异常情况及时向秩序维护员或管理员汇报。

9、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除。对住户说话和劝阻有损环境卫生的行为要温和有礼。

10、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。

11、管理好保洁的自来水龙头，节约用水，做到人走水断，不准出现长流，开关失灵的水龙头及时报修。

绿化工岗位职责 1、遵守公司的规章制度。

2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证。

3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象。

4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼。

5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品;严格使用化肥和农药。

6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝。

7、对花草树木定期培十、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时惨剪、补苗、浇水，保证成活率达 95%以上。

8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、幂中植花草、树木。

9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向秩序维护员或管理员汇报。

10、管理好浇水的自来水笼头，节约用水，做到人走水断，不准出现长流，其它开关用水笼头要及时维修。

11、妥善保管好用于绿化的械具工具设备、设施、农药、化肥及其它用品。

第二部分

工作流程

管理处工作流程 根据各岗位职责和各项职责的工作要求，对管理处的工作规范如下：1、每天工作 (1)巡视所管理的地段(幢)一遍，巡视内容为：

①检查小区是否有违章行为(有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告、乱摆摊贩)。

②小区是否有不安全隐患(房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室内输电是否完好，有无乱拉乱搭，小区有无可疑人员活动)。

③小区环境与卫生是否符合标准(树木花草有无损坏，房前屋后、公共场所有无乱倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有无乱停放车辆、乱晾晒衣物，有无影日向正常休息的噪声源)。

④基础设施是否完整，设施有无损坏。道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口护栏栓、路障是否完好，娱乐 以上内容巡视完毕要傲好巡视记录，发现问题，能处理的应立即处理，重大问题和不能处理的问题应及时向管理处主任汇报。

(2)收缴管理费和各项规定费用及部分水、电费。

(3)接待住户来电、来访和处理有关物业管理的投诉并做好记录。

(4)解答住户提出的有关物业管理业务咨询。’

(5)安排房屋、设施设备保养、维修任务，验收修缮质量。

(6)做好工作日记(内容为：记录每天完成的工作、发现和处理问题，上级领导的指示，等待解决的事务，住户投诉等)。

(7)整理内务(包括打扫办公室、整理文件、资料、图书报刊;清洁整理办公桌、椅及其他办公 (8)办理业主入住手续和装修手续。

(9)如有重要情况须书面报告或口头反映给公司领导。

2、一周工作 (1)走访住户(内容：与住户交换小区管理意见;掌握住户家庭基本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位和住家电话，家庭人口以及人口结构，掌握住户变更或租户的变更变化情况)。

(2)设施设备检查，发现问题或隐患及时处理。

(3)检查每栋楼宇的公共设施是否完好(内容包括：电梯运行是否正常;楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品;公共照明是否完好;配电箱、水表设备是否有破损;小区楼内信报箱是否有破损)，发现问题应及时报管理处主任和有关部门，并协助处理。

(4)检查垃圾桶是否喷洒药物，各住宅楼内公共部位是否清洁。

(5)检查房屋使用情况，空置房。

3、一月工作：

(1)编制本月保养维修报表，制订下月保养维修计划。

(2)编制管理费收缴报表及办理交房、装修户数统计表。

(3)对月维修项目进行一次同访，听取住户意见。

(4)编制员工工资报表，整理业主资料、档案。

(5)小区宣传栏内容编制更新。

(6)设施设备检查，如发现问题及时处理。

(7)办公室大扫除一次(包括：窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用具的清洁整理)。

4、一季度工作：

(1)组织检查小区和住宅楼宇的消防设施(包括：消防栓、水源、灭火器、消防水带、高层楼宇的消防报警设备、太平门等)是否完好无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门处理。

(2)检查各类井盖是否缺损，检查下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理。

(3)清理管理费和各项规费，并编制季度报表：清查是否有漏收、错收;采取措施对拖欠管理费的住户进行追收。

(4)组织小区业主参加的活动 5、一年工作：

(1)对本管理地段(片、幢)内的住户一年一度的满意度调查。

(2)组织消防检查。

(3)编制年度管理费和各项规费收缴报告。

(4)对设施设备全面检查，编制下年度维修保养计划。

(5)参加市、区小区评优工作。

(6)组织一次本管理区的住户代表会，听取住户对物业管理的意见和建议，提高住户参与管理的积极性。

(7)总结年度工作，写出书面报告。

(8)制定下半年工作计划。

业主迁入迁出手续及程序 一、迁入手续及程序 1、业主请携带有关入住通知书到物业管理处办理入住手续，并缴交应缴付的本小区物业管理费用，并领取有关单元的钥匙。

2、业主入住前如需进行内部装修，敬请详阅《装修管理规定》，并按有关程序及规定向物业公司办理装修手续。

3、业主入住时，要确保小区公共设施、设备不受损坏，管理处有权追讨所

损坏的公共设施的赔偿。管理处要合理安排业主搬运时间，保证道路畅通。

4、业主办理入住时要向管理处提供该房入住人员名单及具体联系方法，以备发生紧急事故或特殊情况下联络之用。若上述人员名单或联系方法更改时，敬请业主即时通知本小区物业管理处更改登记档案，避免在发生紧急事故或特殊情况下因无法联络而造成不必要的损失。

二、迁出手续及程序 1、业主如需迁出本小区，请提前半个月发出书面信函通知本小区物业管理处，注明迁出日期，并按下列程序办理有关手续，否则物业管理处将拒绝单元内的家具、设备、设施搬出本小区。。

2、提出办理撤消租用没备、设施以及包括分租车位等服务合约(若有)的书面申请。

3、退还从物业管理处借取的一切财物(若有)。

4、缴清有关应付而未付的帐项(若有)，包括管理费、电费、电话费、停车费及其他租用设备、设施的服务费等。

5、迁出时，业主用户应保证其委托的搬运公司人员遵守本小区物业管理处的指示，从指定路径迁出本小区并注意保护本小区公共区域的设备、设施，如造成损坏，由有关业主用户负责。

住户报修工作流程 1、管理处接到住户报修要求时，及时登记并填写《报修记录表》。

2、管理处将记录的内容，如：住户房号、住户姓名、联系电话、报修内容、预约维修时间等填入《维修单》(一式二联)相应栏目内。

3、管理处将维修项目分类，属质量保修期内的，由工程维修部处理。过了保修期的，将《维修单》送工程部，并请接收人签字接收。

4、工程部接到《维修单》后及时填写接单时间。

5、如住户报修内容属“维修服务项目表”内的项目，维修人员应在预约维修时间前到达现场，并回复住户是否进行维修。

6、工程部主管对用户报修内容进行现场确认后，在《维修单》上据实填写维修项目等内容。

7、如果维修材料是住户提供的，则由维修人员进行验证，并将验证(合格或不合格)填在“备注”栏内。

8、对有偿维修服务，维修人员应按煦《维修服务项目表及收费标准》收费，并在《维修单》上注明应收的各项费用金额。

9、维修完成后，维修人员应请用户试用或检查合格后在《维修单》上签名确认。

住户投诉工作流程 l、管理处接到住户投诉后，应先向住户表示歉意，并在《业主租户投诉处理登记表》上做好登记。

2、根据投诉内容通知相关部门限期解决，特殊情况应向主任汇报。

3、针对住户较严重的投诉，管理处应向主任汇报，由主任组织相关人员进行处理、.落实解决措施及责任人，限期进行处理，并报总经理。

4、相关部门在处理完投诉后，要迅速将处理结果报管理处，上交办公室，由办公室安排管理员回访。

5、客服主管负责将投诉处理结果填写在《业主租户投诉处理登记表》上，并由具体解决部门的负责人签字认可。

6、投诉记录由办公室统一进行存档、管理。

回访 工作流程 1、管理处根据《住户投诉记录表》，对投诉百分百进行回访，回访时间按投诉内容具体确定或通过电话进行回访。

2、管理处每星期根据上星期的《维修单》，安排人员对维修服务进行回访。

3、回访工作可采取与用户交谈，现场查看、检奄等方式综合进行。

4、管理处安排人员对同访结果进行统计分析，发现存在的不合格项目应及

时向主任汇报，安排人员限期解决，并再次进行同访，直至住户满意。

5、网访的记录由办公室统一进行存档、管理。

放行条办理管理规定 1、根据物业小区管理的需要及有关规定，防止违法犯罪分子在小区内伺机作案，任何人士从小区搬运物品离开前，必须由物品归属者提前在办公时间内，自行到小区管理处办理物品放行的有关手续，领取管理处核发的《放行条》，并交当值秩序维护员核查无误后，方可将物品搬离小区。

2、小区内所有租户在办理放行手续前，必须由房屋业主事先向小区管理处提出书面申请，经批准后方可办理物品放行手续。

3、任何人搬离小区前，必须提前在办公时间内，到管理处缴清所有费用(管理费、水电费等)，方可办理物晶放行手续。

4、凡未办理物品放行手续者，小区秩序维护员可拒绝任何物品的放行。因此而造成的一切后果，由违章者负全部责任。

5、凡违反规定不听劝告或情节严重者，小区管理部门将依法移交公安机关处理。

第三部分

相关制度

接待来信来访来电投诉制度 为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主(住户)反馈的每一信息，特制定本制度：

1、实行“首问责任制”，管理处每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的住何来访来电、投诉，属于白己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决;不属于自己职权范国内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主(住户)反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。

2、每一位员工都有责任收集来自业主(住户)关于小区管理的看法、建议、意见等。

3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，禾峰物业”。

4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。

5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。

6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在 24 小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。

7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作，积极同市政有关部门办理交涉，尽早为业主排忧解难，决不允许推托了。

8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。

9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门深入探讨并找出解决方法，防止重复发生。

10、对投诉要记录，投诉资料要存档。

管理处走(回)访制度 为加强物业管理处与广犬业主(住户)的联系，使管理处各项工作置身于业主(住户)监督之中，从而集思广益.及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户走(回)访制度。1、走(回)访要求 ①物业管理处主任把对业主(住户)的走(回)访列入职责范围，并落实到每年的工作计划总结评比中; ②走(回)访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走(回)访记录; ③走(回)访中，对业主(住户)的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复;

④走(回)访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主(住户)反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走(回)访处理率达 100%，投诉率力争控制在 1%以下。

2、走(回)访时间及形式 ①管理处主任、管理员缚月登门走(网)访 4 次; ②有针对性地对业.主(住户)作专题调查，听取意见; ③物业管理处设立投诉信箱，投诉电话; ④随时热情接待来访，作好登记。

管理员工作责任监督区日巡视制度 1、各管理处必须为每个管理岗位员工划分一定范丽的工作责任监督区。

2、每个工作日必须到各自的监督区域巡视两遍，并做好巡视记录，无纪录视作未巡视。

3、巡视监督要求：

①检查小区秩序维护员、保洁员在岗位工作情况(着装、佩证及有无其他违反有关规章制度的行为); ②检查小区是否有违章行为(有无乱搭建、违章装修、墙面有无乱涂、乱凰、张贴广告，单元门内车子乱停放等); ③小区是否有不安全隐患(窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，小区内有无可疑人员活动); ④小区内环境管理是否符合要求(树木花草有无损坏，公共场所、绿化带、楼梯道卫生情况，生活垃圾筒卫生是否符合要求，道路上是否有乱停车辆，乱晒衣物等、小区内是否有影响正常休息的噪声源);⑤基础设施是否完整(路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路口和栏杆是否完好); ⑥留意倾听业主对物业管理的意见反映。

4、在巡视过程中，做好记录。发现问题，能处理的应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应向主任汇报。

上门维修服务的规范要求 l、敲门 有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候三分钟，若主人仍未返同，写留言条塞入用户门内。

2、介绍 主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：“对不起，打扰了，我是禾峰物业维修人员 XXX，前来为您服务。” 3、进门 如进入十分整洁的房间，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入、或穿好自备鞋套，经主人许可，进门可不必套鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。

4、维修 维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼。

5、整理 修理完毕，做到工完场清。

6、收费 按规定标准收费 7、填单 如实填写《维修派工单》，请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。

8、辞别 向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离

开地面一定距离，止门口时，应转身面对房间主人说：“今后有问题，请随时联系，再见。” 9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的工具、抹布等。

第四部分 各岗位制度

第一章 安全管理制度 秩序维护员守则 一、着装仪表 1、作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿; 2、制服要保持整洁、平整一上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。

二、行为规范 l、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手; 2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇谣晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东两、看书报、乱打电话和听收、录音机等; 3、值班室、监控时不得躺卧、打盹、看-时艮、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收录音机，不得两、三人聊天; 4、无巡逻要求和无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收录音机，不得与无关人员闲聊; 5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续;不得迟到早退，不得擅自离开岗位; 6、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗; 7、不得睡觉; 8、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记。

9、例会一般不得请假(有医院的病历证明除外)。

三、日常管理 l、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻; 2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入叠记; 3、严格执行对讲机管理规定和皮棍、头盔使用规定; 4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品; 5、门岗、副岗、值班室不得会客，上班时间不得会客。

四、罚则 1、违反本规定第一条、第二条(第八点除外)、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次以上者作解除劳动合同处理; 2、违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，笫二次记行政警告一次;第三次解除劳动合同; 3、本守则不尽之处，按《公司管理规定》相关条款执行。

秩序维护员交接班制度 1、值班队员提前 1 5 分钟叫岗，接班员提前 1 0 分钟接班，对小区检查完毕后，认为没有问题方可登记，登记表上要记录当天确切的交接时间。

2、接班员若有特殊事情，不能准时接班，必须提前 60 分钟请示，秩序维护部另派人接班。

3、接班员若无正当理由，既不请示又不准时接班，按缺勤及处罚条款进行处理。

4、交班员要等接班员对管区巡视一遍并进行验收后才能交接，但接班员验收时间无特殊情况不能超过 1 0 分钟。

5、交接班时，交班员必须把本班情况以及可能出现的非常情况需在下班值班过程中继续观察，特别留意或处理的问题，上级的指示，待办事项及各类物品如实登记清楚，向接班员交代，同时必须督促接班员接受清楚并签名。一一日.签

名，责任由签名者自己承担。

6、所有事情交接清楚后，交接后必须分别在登记表上记录清楚真实的上下班时间并签名，然后交班员方可离开岗位下班休息。

7、接班员若在接班验收时发现问题，不具备接班签名条件时可以拒绝签名接班，但必须同时报告队长处理再进行签名接班，责任由交班员承担。如果报告处理后不接班，以无故和借故不上班论处。

8、接班员白己验收完毕并以签名接班，而且交班员己离开岗位之后，无论发生任何问题，责任一律由当班队员承担。

9、接班员因故没有及时接班，交班员不得下班并且擅离岗位。

10、若接班员没有签名接班，交班员已下班离开岗位，其间发生的任何问题责任由两人共同承担，没有发生问题，则按物业制度及处罚条款进行处罚。

11、交班员若发现接班员无故不签名接班或拖延接班时间，交班员可以提出抗议，报告队长，队长根据情况对接班员按处罚条款进行处罚。

对讲机使用制度 对讲机是秩序维护队必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。

1、使用规定 ①使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进行擦拭、维护; ②持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中; ③发现对讲机有损坏或通讯犬灵，持机人应立即向直属上级报告，由队长检查后进行处理，严禁自行拆修; ④严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率(平常使用 1 频道);⑤严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果; ⑥交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损

坏或通讯失灵，立即报告班长。

2、对话要求 ①呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是×××，呼叫×××，收到请回话”; ②收接方回话后，呼方要简明扼要地情况讲清除，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明向”; ③对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁阁对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情; 凡违反以上规定者将严肃处理。对讲机丢失、损坏的，视情节追究相关人员的责任，赔偿损失，并处以相应的经济处罚。

重大事件报告制度 一、重火事件报告制度 为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件处理报告制度。

1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为;刑事案件：用户集体投诉(5 户以上)、发电机、高低压电柜、通讯设备等小区主要设备设施故障;房屋主体结构遭受破坏等; 2、发生重人或突发事件，参与事件处理的部门或当值主管立即到现场处理，同时尽快口头向主任报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理; 3、参与事件处理的当值主管在事件处理后立即填写重大事件报告表，于 12小时内以书面形式递交主任，详细记录事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过; 4、重大事件报告表签名后上报，事情紧急时，可由当值主管签名上报; 5、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后 24 小时填写重大事件总结表上报主任，如实汇报事件

的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。

二、紧急事件处理程序 1、突发事件处理程序 ①凡遇突发事件(指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等)，必须保持冷静，立即采取措施，并报告管理处负责人、秩序维护部; ③简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值; ③驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况：

④奄看本辖区各类记录、出入登记和监控录像，检查有无可疑情况和人员; ⑤对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化; ⑥对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态; ⑦对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确死亡的，应报告派出所处理; ⑧对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件导致的伤亡事故，应立即报告管理处负责人、秩序维护部，并由公安机关调查处理; ⑨相关责任人在接到突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大; ⑩秩序维护部组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理。

2、斗殴等暴力事件的处理程序 ①处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵：

②巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、电话或其他方式报告秩序维护班长，简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)，如能处理的，及时处理，否则监视现场，等待秩序维护部指今; ③秩序维护部接报后视情况派适当数量的秩序维护员立即到现场制止，将肇事者带往秩序维护部将受调查，如场面无法控制，应尽快报告公安机关：110;

④斗殴事件...

第四篇：物业小区电梯规章制度

电梯相关管理制度范例

1. 电梯维修保养制度; 2. 使用和运营安全管理制度; 3. 维修安全操作规程; 4. 电梯安全操作规程; 5. 电梯司机岗位责任制; 6. 电梯司机安全操作规程; 7. 电梯司机服务公约和守则; 8. 电梯运行管理规定; 9. 电梯安全管理; 10. 电梯的安全装置; 11. 电梯钥匙管理制度(无司机、无机房); 12. 乘客须知

电梯维修保养制度

一、应对机房的电器和机械设备做定期的巡视检查，清理轿厢机房卫生检查司机交接班记录。

二、应至少每15日按照国家安全技术规范的要求对电梯进行一次维护保养。

三、每月对各种安全防护装置和电控部分进行详细检查，更换各种易损部件。

四、每季度对重要的机械部件和电器设备进行详细检查，调整和修复以下内容：曳引机注油、导轨打蜡、油杯注油、更换门导靴、轿厢导靴衬板、更换破损烧蚀的安全开关和继电器等。

五、每年进行一次全面的安全技术检验，确定电梯运行状态及不安全因素。制定整改计划(更换曳引机、清洗导轨工作面、控制柜除在检修安全回路、更换磨损和不可靠机械电器部件)

六、根据电梯性能和使用频率，可在三至五年内进行一次全面的大修(清洁曳引机、更换摩擦片、检修控制柜、更换钢丝绳、做平衡系数实验等)

七、电梯长时间停用或发生火灾、地震、水淹等情况应做好纤细记录并报请特种设备监督检验合格后方可投入使用。

建立《电梯运行记录》并详细填写对故障及原因尤其是安全部件安全装置维修及调整后的数据记录在案。为日后的维修保养工作提供可靠的数据。

使用和运营安全管理制度

一、电梯投入运行前须进行试运行，以检查各部位是否工作正常。

二、搞好轿厢、厅轿门清洁卫生，清理门地坎滑槽内杂物。保障电梯门的正常开闭。

三、严禁电梯超载运行，不允许轿厢开启安全窗，安全门运送超长物件。对重量判断不明或不符合安全条件的物品谢绝运送。禁止电梯当载货电梯使用。载运重量较大物品因注意在轿厢内均匀分布。

四、不允许用急停开关、检修开关做正常运行中的消号;不得在电梯运行中使用厅门钥匙开启厅门;严禁在厅门、轿门开启的情况下检修运行。

五、当发生电梯运行故障如“关门不走车”“运行冲顶或蹲底”“安全钳误动作”“有异常噪音或较大震动冲击”时，请立即按动警铃按钮及时通知电梯的管理及维修人员处理。

六、电梯的厅门钥匙、电源开关钥匙由该电梯的司机或电梯管理人员、维修人员专人管理。认真做好钥匙的交接登记。

七、电梯的司机和维修人员、管理人员定期参加安全培训，掌握电梯的性能，熟知安全操作规程，持证上岗，严禁无电梯操作证人员进入电梯井道内进行有关工作。

八、有关安全责任，实行安全责任制。维修、保养部门的所有安全管理由维保部经理全面负责，由维保部经理定期进行安全教育工作。每天上岗工作之前由各组负责人负责进行安全教育工作及注意安全事项的交代工作，并做好每天的安全教育工作记录，每天安全教育工作后由维保工作人员本人签字。

维修安全操作规程

一、从事电梯维修工作的维修工应具备必要的电梯知识或经过专业技术培训，持有关部门颁发的“电梯维修工操作证上岗”。必须在上岗前先进行安全技术知识的培训，考试合格后方可上岗。

二、维修工须经单位指定医院的检查鉴定，无妨碍从事电气工作的病症。

三、电梯维修中有关电的作业部分应遵守北京供电局颁布的“北京地区电气安全工作规程”“北京地区电梯设备运行管理制度”以及“北京地区的电气工程安装标准”中有关规定。

四、维修工作必须二人以上方能进行，作到有呼有应，现场操作中必须服从现场负责人的统一指挥、统一安排，并且有具体的安全措施，以确保安全。

五、工作时，应该精神集中，不得说笑打闹，擅离岗位或做与工作无关的事情，严禁酒后操作。

六、维修工操作时必须带好防护用品，并正确使用，不得无证上岗。

七、一般不带电作业。当必须带电作业时，必须有人监护，有可靠的安全措施，并由有经验的技工操作。

八、保养维修时应在端站悬挂停梯作业指示牌。

九、维修工在进行施工任务项目前，要加强安全教育工作，技术管理人员开工前，要进行书面安全技术交底，并有针对性的安全措施。

十、维修工必须学会触电急救方法，并掌握一定的防火知识，会识别和使用不同类型的灭火器材。

十一、发生(重大)设备人身事故时，应先进行应急处理，抢救保证人身安全，保护现场，防止事故扩大并迅速向上级主管部门报告。

电梯安全操作规程

有司机电梯安全操作规程

这类电梯一般为货梯，在轿厢内一直有专人负责操作，根据乘客或使用需要操作电梯运行。

一、电梯操作步骤：

1、在开启厅门进入轿厢前，用厅门锁或基站钥匙打开电梯厅门，确认轿厢停在该层，再进入轿厢。

2、开启轿厢内照明灯及风扇，将“有司机/无司机”钥匙或开关转到有司机状态。

3、随电梯上、下行驶一个回程(不载客、不运货)，检查运行是否正常，有无故障。

二、电梯运行时电梯司机应做到：

1、防止电梯超员、超载运行，随时注意电梯过载保护功能。

2、不得将电梯教给乘客操作。

3、严禁装运易燃、易爆、腐蚀、有毒的危险物品。如遇到特殊情况，需经有关安全部门批准，并采取必要安全保护措施。

4、严禁在轿门、厅门开启的情况下，用检修速度作为正常行驶。

5、严禁揿按“检修”、“急停”按钮作为正常行驶中消号手段。

6、严禁开启轿顶安全窗装运超长物体。

7、不准乘客将身体依靠轿门、厅门上。

8、轿厢顶部应保持整洁，不得堆放其它杂物。

9、在平层准确度不能满足的情况下，可以用检修速度再平层。

10、严禁用手动控制轿门的启、闭来进行电梯控制操作。

11、行驶时不得突然换向，必须在电梯停止后，再换向启动。

12、载货应尽可能稳当地安放在轿厢中间，以免在运行中倾倒，损坏轿厢。

13、运行时如发生突然停电，司机应劝告乘客不要惊慌，应采取安全救护措施，妥善轿厢处理。

14、停梯时应将轿厢停在基站，将轿厢内电源操作开关转到“停止”状态上，再关闭灯和风扇，最后再关闭基站钥匙开关。

三、发生如下故障，电梯司机应立即按“急停”按钮、“警铃”或电话通知维修人员：

1、厅、轿门关闭后，而电梯未能正常启动行驶。

2、运行速度有显着变化。

3、行驶方向与指令方向相反。

4、内选、平层、换速、呼梯和指层信号失灵、失控。

5、有异常响声、较大震动和冲击。

6、超越端站位置而继续运行。

7、安全钳误动作。

8、轿厢内接触任何金属部分有麻电现象。

9、当电气部分因过热而散发焦热的臭味。

无司机电梯安全操作规程

一、开梯程序

1、开梯之前认真阅读上一班交班记录，打开厅门时慢慢拨开，弄清梯厢是在本层厚才踏进。

2、进厢后，认真检查各控制开关及照明通风是否正常。

3、用手试安全触板开关、光电开关功能是否灵敏可靠。

4、把各开关打成正常位置，选顶层、中间数层及首层来回走一趟，没有异常后方投入正常运行。

二、关梯程序

1、关梯前乘梯检查一趟，如有异常及时通知维修工轿厢处理。

2、检查电梯无异常后，把电梯停在首层，便于次日开梯。

3、断开轿内所有控制开关及照明开关。

4、把梯门关好后方可离开。

5、认真做好交班记录。

电梯司机岗位责任制

为了确保电梯的安全运行，司梯人员要经有关部门统一考试合格后才可上岗。物业管理公司工程部电梯管理员负责制定司梯人员的安全操作守则，并监督执行。必须遵守以下内容：

①、保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故。 ②、要求司机坚持正常出勤，不得擅离岗位。 ③、电梯不带病运行、不超载运行。

④、操作时不吸烟、不闲谈等。

⑤、禁止酒后开梯或睡眠不足疲劳开梯。 ⑥、工作服装要合体，不得穿拖鞋。

⑦、当电梯停止运行后，要向乘客说明原因或在电梯门口放置说明牌。 ⑧、执行司机操作规程：

A、每次开启厅门进入轿厢内，必须作试运行，确定正常时才能载人。 B、电梯运行中发生故障，立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理。

C、遇停电时，电梯未平层禁止乘客打开轿厢门，并及时联系外援。

D、禁止运超大、超重的物品。 E、禁止在运行中打开厅门。

F、工作完毕时，应将电梯停于基站并切断电源，关好厅门。

电梯司机安全操作规程

1、进入电梯前用钥匙将电梯门打开，进入轿厢后打开轿厢操纵盘的开关盒，并把「ATT.AUTO开关」由「AUTO」转换到「ATT」位置。

2、电梯停用后用电气钥匙将电梯锁上，使电梯停止运行。

3、禁止将司机状态转为无司机状态离开，或由他人代开。

4、禁止酒后开梯或睡眠不足疲劳开梯。

5、经常打扫干净。特别是厅门和轿门的地坎内，注意勿使垃圾阻塞。

6、注意乘客或物品刮碰轿门及轿门挤夹乘客。

7、禁止乘客携带易燃易爆等危险品及超长超重的物品进入乘客电梯。

8、1天开始运行之前，至少进行1次往返试运行，确认是否有异常。

9、确认紧急用的对讲机是否正常工作。

10、彻底了解紧急时的联系方法及管理方法。

电梯司机服务公约和守则

司梯工在开电梯前准备：

1、查看一班运行记录，运行如有异常，应先进行检查再开梯;

2、司梯工应打开首层钥匙开关后，查看电梯是否停在首层，切勿一开门

就迈入，防止坠落事故;

3、入轿厢内，开启轿厢内照明，打开检修及电源开关，先选层，确定方

向后再关门启车防止电梯反向运行。

4、每天第一班上岗时，进入轿厢内，先用手检查触板灵敏度，急停电钮的作用，然后上下试行

二、三个循环，检查各层门锁，以及选层、换速、

5、平层、停层是否正确可靠，警铃开关是否灵敏，灯、铃指示是否正确如，发现异常，应立即通知维修人员进行修理，切勿带病运行。

司梯工守则

一、文明服务

1、热爱本职工作，文明礼貌，周到热情;

2、司梯工熟悉楼内住户情况;

3、对特殊户做到心中有数，措施要具体;

4、电梯运行时间，夜间呼梯地点，监督电话公布于众;

5、司梯工在工作时间内使用文明用语，礼貌开梯，上班不准穿拖鞋，短

裤，不准浓壮艳抹。

二、劳动纪律

1、坚守工作岗位，不得擅离职守，不能随意打自动;

2、坚持停梯时挂示意牌，并配合维修保养;

3、司梯工就餐、就寝不得远离，值班室夜间不得留外人住宿。

三、安全运行

1、熟悉电梯性能，操作技术熟练;

2、严格执行操作规程，所有开关、按钮必须用手操作，严禁用身体或其他物件操作;

3、认真填写每日运行记录，不得漏记。

四、卫生

1、电梯内外干净、整齐，各门厅干净，无油污，厅门槽无脏土、杂物;

2、值班室不得洗晾衣物、被褥，物品摆放整齐;

3、一至顶层侯梯间地面无痰迹，无杂物，保持清洁。

电梯是小区精神文明窗口，电梯司机的服务水准直接影响着物业形象，为此特制本规定，要求电梯司机认真贯彻以下规定：

1、客人乘梯时礼貌待客，不许与乘客发生争执;

2、提前10分钟到岗做好开梯前的准备工作(按开梯时间运行);

3、不准非正式电梯司机操作;

4、不准迟开梯和提前停梯;

5、工作时间不准饮酒、吸烟，做其他与工作无关的事;

6、坚持正常出勤，忠于职守，有事须提前一天请假;

7、认真填写运行记录;

8、工作时，必须着装工作服，佩戴标志;

9、接班司机未能按时岗时，当班司梯要继续开梯，并及时通知有关负责人;

10、轿厢内外及侯梯间保持环境整洁、干净，坚持每天打扫。

电梯运行管理规定

为保证电梯正常运行，特作如下规定：

一、使用货梯单位，货梯使用时间分配表使用电梯。

二、用梯单位负责货梯的清洁清理工作，不得损坏货梯。如货梯用后未清洁或损坏，由用梯单位视情况令其修复或罚款。

三、电梯工每日应对电梯、货梯的运行进行检查，填写运行记录，按日送办公室审存，不能解决的问题报公司工程部解决。

四、电梯维保人员必须认真执行旬保、月保、季保、年保维修规定，认真填写保养记录，故障处理记录。

五、未经公司工程部同意、总经理书面批准，不得改变电梯的任何设备和功能。

六、运作中电梯突然出现停机事故时，，如不能救出时，速叫电梯维保人员前来解救和修理。同时大堂保安员通过电梯对讲机劝慰乘客不要惊慌，指导他们不要乱按乱撬，以免发生意外。

七、非电梯维保人员不许进入电梯机房，非电梯工、维修工不得触动任何设备。

八、维修、保养停梯时必须在一楼挂告示牌。

电梯安全管理

高层建筑中的电梯设备，给人们提供了高效、快捷和舒适的工作和生活环境。然而电梯如果使用与管理不当，有时会危及乘梯人的生命安全，也会给物业管理公司造成重大的经济损失。因此加强电梯的安全管理至关重要。

一、电梯的验收与接管电梯的安全性很大程度上取决于电梯的建造和安装质量。所以加强电梯的安全管理就要把好电梯产品质量和安装质量关，搞好验收与接管。

(1)电梯的验收管理电梯由施工单位安装好后，要按国家规定的技术标准和质量标准进行验收。验收时，由施工单位向物业管理公司提交验收资料。包括：电梯的出厂合格证，性能测试、运行记录，安装使用说明书等。还有电梯的原理图、安装图等。物业管理公司的电梯管理员，应邀请市级以上劳动局的有关专业技术人员进行检验和验收。验收合格后方可投入使用。

(2)电梯设备接管电梯设备经验收合格后，划归物业管理公司管理，同时可投入使用。物业公司工程部的电梯管理员应建立电梯的档案并妥善保存。未经过验收合格的电梯，物业公司绝对不能接管，应责令施工单位进行整修，限期再验收。

二、电梯的使用安全管理为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故，必须加强电梯的使用安全管理。电梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人员的操作安全管理、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。

(1)实施安全教育由电梯管理员负责对电梯机房值班人员、电梯司梯人员和乘梯人员实施安全教育，使他们树立安全第一的思想，熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。

(2)电梯司梯人员操作安全管理为了确保电梯的安全运行，司梯人员要经有关部门统一考试合格后才可上岗。物业管理公司工程部电梯管理员负责制定司梯人员的安全操作守则，并监督执行。守则内容是：

①保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故。

②要求司机坚持正常出勤，不得擅离岗位。

③电梯不带病运行、不超载运行。

④操作时不吸烟、不闲谈等。

⑤执行司机操作规程：

A、每次开启厅门进入轿厢内，必须作试运行，确定正常时才能载人。

B、电梯运行中发生故障，立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理。

C、遇停电时，电梯未平层禁止乘客打开轿厢门，并及时联系外援。

D、禁止运超大、超重的物品。

E、禁止在运行中打开厅门。

F、工作完毕时，应将电梯停于基站并切断电源，关好厅门。

(3)加强对乘梯人员的安全管理制定电梯乘梯的警示牌，悬挂于乘客经过的显眼的地方。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知应作到，言简意赅。警示牌要显而易见。乘梯须知的内容是：

①用手按钮，严禁撞击。

②不许吸烟，勿靠厢门。

③运行之时，挤门危险。

④危险物品，禁止进梯。

⑤保持清洁，勿吐勿丢。

⑥若遇意外，请按警铃。

⑦超载铃响，后进退出。

⑧儿童乘梯，成人携带。

⑨楼内火警，切勿乘梯。

三、电梯困人救援的安全管理规范电梯困人援救工作，以确保乘客的安全是电梯困人援救理工作的目的。凡遇故障，司梯人员应首先通知电梯维修人员和管理人员，如电梯维修人员和管理人员5min仍未到达，工程部经过培训的救援人员可根据不同情况，设法先行释放被困乘客。

1.电梯困人援救的程序

(1)告知被困人员，等待救援当发生电梯困人事故时，电梯管理员或援救人员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门属于半开闭状态，电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。

(2)准确判断轿厢位置，做好援救准备

根据楼层指示灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门判断轿厢所在位置，然后设法援救乘客。

2.救援步骤

(1)轿厢停于接近电梯口的位置时的援救步骤

①关闭机房电源开关。

②用专门外门锁钥匙开启外门。

③在轿厢顶用人力慢慢开启轿门。

④协助乘客离开轿厢。

⑤重新关好厅门。

(2)轿厢远离电梯口时的援救步骤

①进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。

②拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄。

③救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近厅门(0.5m)为止。

④当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按(1)中所列方法救援。

遇到其他复杂情况时，应请电梯公司帮助救援。援救结束时，电梯管理员填写援救记录并存档。此项工作的目的是积累救援经验。

电梯的安全装置

1、过负荷及短路保护

2、相序与断相保护

3、电机过热保护

4、方向接触器及开关门继电器机械联锁保护

5、极限保护开关应

6、限位(越程)保护开关

7、强迫缓速装置

8、安全(急停)开关

9、检修开关

10、紧急电动运行装置

11、限速器动作保护开关

12、安全钳动作保护开关

13、安全窗保护开关

14、限速绳张紧保护开关

15、耗能缓冲器压缩保护开关

16、安全门开关

17、安全触板,光电保护,关门力限制保护

18、层门锁闭装置

19、制动器行程开关 20、满载,超载保护

21、轿内报警装置

22、紧急电源装置

23、地震紧急装置

24、闭路电视监视系统

25、制动系统试验

26、限速器,安全钳装置

27、缓冲器

电梯钥匙管理制度(无司机、无机房)

1、电梯的钥匙(包括电梯电气钥匙、电梯厅门外开钥匙、电梯顶层控制盒钥匙)必须由专门人员管理。

2、电梯钥匙使用要有登记制度。以防物品丢失，设备损坏，事故发生等有据可查。

3、电梯钥匙使用需由主管领导同意，方可使用。

4、不能私自借给与电梯无关的人员使用。

5、电梯厅门外开钥匙必须由电梯专业人员(如维保人员)使用，其它人员不得使用。

6、电梯顶层的控制盒钥匙必须由电梯专业人员(如维保人员)使用，其它人员不得使用。

7、电梯的首层电气钥匙(包括操纵盘钥匙)应由专人管理使用，定时开梯，定时关梯。

乘客须知

电梯是全体住户的交通工具，维护电梯设备完好及电梯整洁干净是全体用户的权利和义务.当您享受电梯给我们的工作、学习、生活带来方便的时候，请您仔细阅读乘梯须知，以保障人身安全以及电梯的正常运行。

1、乘电梯时，电梯的候梯厅有“上行”、“下行”用按钮。请按下想去的方向按钮。

2、上电梯之后，请按下目的地楼的按钮。

3、请遵守规定人数，超载时，超载报鸣响，轿门不会关闭。因此，请最后搭乘的客人退出。

4、在轿厢内蹦跳时，有可能使安全装置动作，电梯在途中停止运行。造成故障的原因，因此，请静静乘用。

5、请勿随便或乱按(或用尖锐物按)候梯厅或轿厢内的按钮、严禁撞击。

6、电梯轿厢内严禁吸烟，禁止随地吐痰和随意丢废弃物，保持轿厢内卫生 ，为了用电梯时，心情愉快，请遵守规定。

7、 开闭电梯时，有危险，请注意勿碰到门或依靠门边站立。不要拥挤乘梯。

8、有幼儿搭乘时，必须有保护者在场。

9、火灾、地震时的避难，请勿使用电梯。

10、乘梯中如遇停电或故障停梯以及其他紧急情况时，请您勿惊慌，勿用手扒门或私自从轿内爬出。，请一直按着紧急呼叫按钮，可以从对讲机听到来自外部的回应。(正常情况下请不要按此按钮)

11、严禁携带易燃易爆物品及过长过重等东西。往轿厢放东西时，禁止拖东西放入轿厢(这样容易把东西卡在轿厢入口处、损伤门坎)，往轿厢扔重物(要轻放)。要如有特殊情况向有关部门汇报。

12、等待电梯时，如电梯无运行反应，可能是有故障或电梯为专用(司机)状态，这时不要反复按呼梯按钮，或用手、脚等敲打门。这样会使电梯按钮损坏和厅门损坏，带来安全隐患。这时，要耐心等待，或询问情况后乘梯。

13、要爱护电梯，不要用手(尤其是脏手或其它尖锐物)随意触摸、涂污轿壁、轿门、厅门;如携带易损轿厢的物品，要防止物品划伤轿厢内的设施，影响

美观。

14、在开启厅门进入电梯轿厢前，注意轿厢是否停在该层，不要扒门，也不要拍打(撞击)厅门，以保证您和设备的安全。

15、在轿厢关闭过程中，不要急于跑入进入轿厢，可先按一下厅门外按钮，以免撞击轿门两侧伸出的安全触板或光幕。

第五篇：物业客服部规章制度

客服部规章管理制度

请示报告制度

遇有下列问题应及时请示报告：

1、发现重大差错、事故，严重违反纪律问题。

2、危及通信设备、人身安全问题。

3、超出本职范围以外需解决的问题。

4、请示报告应逐级进行，遇有紧急情况可越级进行，但事后应向上级汇报。

5、请示报告要及时、准确，并根据情况提出处理意见，对上级指示要详细记载，认真执行。如有不同意见可提出建议，当上级坚持原意应先执行，然后按组织原则向上反映。

安全保密制度

1、严守通信机密，在任何情况下不泄露客户的任何资料。

2、严格遵守公司纪律，(防火、防毒、防泄密、防盗、防事故)做好安全工作。

3、严禁带非工作人员进入监控室、档案室，凡外部人员因公进入监控室、档案室，须经上级批准，并履行登记手续。

4、严禁在办公区域使用明火，因工作确需动用明火，应由公司保卫部门同意后采取必要安全的措施，方可动用。

5、加强对安全、保密工作的领导，坚持定期检查(电源，插座，明火隐患，文件控制执行)，消防器材专人保管发现问题及时解决。

6、保管好工作必需物品，在办公桌内放钱及贵重物品丢失者责任自负。

7、办公区域严禁使用自购的电热设备煮饭、热水。

客服部会议制度

1、交接班时，对业务增加变动情况，上级通知，客户的建议、投诉流程、设备变动等情况及时与下一班交待清楚，且详细记录。

2、正常工作日期间，无特殊情况，均需准时参加客服部早立会，由客服部负责人主持，安排每日岗位工作情况。

3、全客服部的会议每月定时召开，会议内容通报月工作任务完成情况，根据质检检查情况奖优罚劣。由各岗位汇报当月工作，并指出工作中现存的问题。业务培训及疑难问题解答。通报下月工作计划及工作目标。

4、管理层例会，由各部门负责人参加，客服部负责人就服务、安全、作风、培训、考勤等本周工作内容，通报业务处理情况，并针对特殊疑难问题的解决进行案例分析，并总结出统一的答复口径，传达到每位工作人员。

5、及时提交半年和工作总结，并提出改进工作意见和措施，合理安排布置下半年和明年的工作。

客服部工作制度

1、客服人员必须有高度的责任心，并且对待业主提出的问题要耐心、细致地给予回答。掌握专业的知识是客服人员应有的基本素质。

2、客服工作人员在工作中必须服从上级安排。不说对公司不利的话，不做对公司不利的事。

3、客服人员要以大局为重，相互团结，有不同意见可以开会研究或向上一级请示，以少数服从多数、下级服从上级为原则

4、在岗期间，坚守岗位、统一着装、佩戴工作证、坐姿端正、精神饱满、集中精力。

5、上班期间要服从指挥调度，认真按各项业务规范、服务规范及操作规范的要求去做。

6、上班时必须使用规范服务用语，从语气、声调、应答上做到礼貌、亲切、简练、清晰、耐心、周到。

7、树立以“客户”为中心的服务理念，牢记“客户永远是对的”服务原则，做到反应快、应答及时准确。

8、自觉遵守劳动纪律，认真履行岗位职责。严禁在工作区域内大声喧哗，未经领导批准不得擅离职守。

9、严格执行规章制度和安全保密制度，确保客户的信息和资料不被泄露。

10、与客户沟通，为客户解答疑问，处理客户投诉。

11、提供优质服务，在公司和顾客之间建立良好的关系。

12、办公时间要保持肃静，不准串岗聊天;嬉闹、高声喧哗和争吵。 客服部卫生管理制度

1、办公区内电脑、桌椅、文具等物品摆放整齐无尘土，桌面上不得摆放与工作无关的物品。

2、负责区域范围卫生情况，保证门窗明亮，地面整洁;

3、员工上班统一着工装，保持整洁、卫生，长发要扎起，尽量职业化。

4、着装整洁，不皱巴、不残缺、不挽袖，化淡妆上岗。

5、个人物品妥善保管，严防丢失;严禁乱拿乱用，及时锁柜，否则后果自负。

客服部考勤、请假制度

1、上班时间已到而未到岗者，即为迟到。

2、未到下班时间而提前离岗者，即为早退。

3、工作时间未经领导批准离开工作岗位，为擅离职守。

4、对迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，数屡教不改的，给予适当的处分，如有造成严重后果的，应追究其责任。

5、对旷工者，应做出书面检讨，并扣除矿工当天工资，扣发当月各项奖金。

6、经公司批准脱产参加会议、学习、出差、均属公假，经公司指定或批准参观、访问、以及因公负伤人员，根据实际情况核给公假。

7、因工作需要产生的加班，经部门经理批准后，一般以报加班费形式补偿，补休视情况而定。

8、遇病事假不能上班，必须提前请假。一般事假需在一天提出;特殊事假需在班前一小时提出;如不能提前请假需经管理人员批准后方可生效。否则，按旷工处理。

9、请事假要逐级办理，不允许越级请假和交叉请假。

10、事假必须由本人出面办理，不得由他人代请，病假除外。

11、病假满一天，必须持医疗单位证明方可生效(急诊除外)，急诊必须在班前电话通知(可委托他人)领导。病假证明时间必需连续，假条必须在病假到期后第一天交给领导。

12、上班前未请假，迟到二十分钟及以上者;擅离值守脱岗二十分钟及以上者按违纪处理。

13、因公事需外出，需经客服部经理批准。 客服部接待来访投诉工作制度

1、任何管理人员在遇到业主来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。

2、对业主投诉、来访中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报给部门经理，由经理决定处理办法和责任部门。

3、责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任，为难业主或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主和管理处经理，做到事事有着落、件件有回音。

4、全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主提供满意管理、服务，减少业主的投诉、批评，将业主的不满消解在投诉之前。

客服部投诉处理制度

1、凡业主对公司服务方面的投诉，不论采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由客服中心客服人员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。

2、建立《客户投诉登记表》，对每一份投诉或意见均予以记录。记录的内容包括客户名称、投诉文件(信件、传真、电话及面谈的正式记录)的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等。

3、由指定人员根据客户投诉或意见，填写《投诉处理表》。为了便于跟踪、检索，每一份《投诉处理表》应进行编号，并与《客户投诉登记表》中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致。

4、根据投诉大小及处理情况，安排客服楼管员或相关负责人上门回访。