物业公司管理制度范文（精选6篇）
篇1：物业公司管理制度范文
物业管理公司实习总结
忘不了的是将要实习工作、离开集体、离开父母、离开同学的那份难以割舍和留恋的情怀;忘不了的是与同学告别，相互拥抱、流泪、挥手告别的场面;忘不了的是我终于正式迈入社会、独立生活、将要成就属于自己的那份梦想激动的心情…
XX年xx月x日，经过一天一夜的长途跋涉终于到达了东莞，这个让我渴望而又懵懂的城市，大家最初那份将要踏向异乡的兴奋心情也随着漫长的列车颠簸而渐渐消退。可当大家下火车的那一刻，看到人力资源部古经理热情的帮我们提行李、发面包、递水，我们的疲惫转眼又一消而退，被这个公司的热情而打动。我在心里默默的祈祷，我一定行!在公司总部，经过一天的安排和分配，工作，将要开始了…
记得住的便是在暴雨中和同事帮业主把小孩抱到避雨处得到业主谢意的那份开心;记得住的便是管理处内审时大家一同整理资料的那些吃泡面加班的日子;记得住的便是给我们培训、和我们畅谈社会、畅谈工作、畅谈理想的那些老同事;更忘不了的是参加公司竞聘，一轮笔试、二轮机试、第三轮面试落榜的那份难过和苦涩…客服部，这个给我造梦的部门给我留下了太多值得回忆的梦…
可实习毕竟不只在一个部门，怀着百分之一百二的不愿意，我和其他几个同学来到了保安交通部进行实习。时间，XX年9月1日。在保安交通部，是第一次真真正正的和中信的一线员工一起工作，多少个日日夜夜，多少次不断的抱怨，多少汗水，都是我们在保安部的点点滴滴。虽然，这个部门人员繁杂，这个部门工作艰辛，这个部门充满钩心与斗角，但是我们的工作还要进行，我们的实习还要进行，我们，还是中信的一员。在这个部门，与一线员工一起工作、吃饭、休牛牛文库 海量资料分享
息，渐渐的，我开始融入这个让人纠结的复杂集体。
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篇2：物业公司管理制度范文
明确工作目标，做好工作计划，新一年的工作进展才会事半功倍呀！下面是东星资源网小编为大家整理的物业公司管理人员工作计划范文，仅供参考，欢迎大家阅读。
物业公司管理人员工作计划一
作为一个物业管理员，为居民创造良好的小区环境，带领居民把自己的家园建设好是我的责任。以往的工作中我带领全体工作人员顺利将工作展开，并在小区居民的配合下有效实施了各项业务工作，新年里我已拟定物业总监个人工作计划：
一、三个小区公共事务方面
1、全面推行租赁经营服务工作，召开全体工作人员总动员会，明确租赁服务意义目的，统一思想，集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程，确保工作正常进展；
2、为提高费用收缴率，确保财务良性循环，以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工作流程》；
3、以专题会议形式，组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习《案例通报管理制度》、《案例通报操作流程图》及相关作业表格，明确责任关系，杜绝各种同类负面案例再次发生，全面提高管理服务质量，这也是XX年工作计划中的重中之重；
4、制定《保安器材管理规定》，包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等，并认队真贯彻实施，明确责任关系，谁损坏谁负责，杜绝各种不合理使用现象；
5、回顾三个小区从去年x月份以来各方面情况，以对比分析、寻找差距，为下一步工作提高作出更可行的具体措施。
二、xx华庭项目
1、全力抓好xx幢物业移交工作，确保业主满意；
2、督促管理处及时做好xx幢摩托车位车牌的制作及安装；并督促管理处及时颁发通知，要求业主在xx日前到管理处办妥租赁停放手续，该区域摩托车从xx日起全面执行收费。执行前协调保安做好落实工作；
3、继续跟进xx幢绿化种植工作；
4、督促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作；
5、督促工程部做好xx幢相关附属工程，如：道路、园林绿化、监控中心、仓库、车位规划等；
6、做好个别岗位人员调整和招聘工作（如：绿化组长到位、管理处负责骨干到位等），确保项目工作正常运行；
7、拟定“xx华庭首届业主委员会成立方案”及筹备会一系列工作措施，为创建“市优”工作打好基础。
三、xx居项目
1、对第x期部分摩托车不配合管理工作进行加强，发挥标识识别作用，强化凭办理租赁手续方可停放，加强收费工作；
2、加强第x期摩托车租赁办理管理工作，杜绝各种长期免费停车现象，维护秩序正常；
3、与财务协调，及时做好坏帐处理；
4、督促全面检测该项目红外报警系统情况，找出问题所在，并做好相应改善，确保系统的灵敏度和正常运行；
5、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除，以免影响整体观容；
6、督促完善该项目小区商铺的资料管理；
7、督促做好第x期部分楼梯个别部位的朽木处理，维护物业的完好；
8、督促做好第x期共x幢对讲机故障检修。
四、xx项目
1、督促整理好第xx幢（共xx户，已收楼xx户）房屋档案资料；
2、做好外围红线报警的使用与维护，包括内外围两侧绿化植物遮挡的修剪等工作；
3、制定安全警报现场跟踪与核实，并明确解除警报及记录操作相关要求，避免作业疏忽；
4、跟进落实好会所泳池的开张营业，并做好相应的管理与维护工作，包括门票发售、泳池水质处理等；
5、督促做好xx幢相关附属工程，包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确（公司要求架空车位出售）、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善；
6、跟进做好小区健身器材的安装；
7、督促做好各种费用的追收；
8、跟进第x幢破裂玻璃门扇的安装；
9、跟进部分绿化植物的补种和改造等（如：大门入口处即将枯死的大叶油棕树x棵，应该更换）。
五、其它事项
1、xx“士多”招商登记等工作配合；
2、按公司《议事日程》要求开展各项日常工作；
3、协调相关部门完成好各项工作任务。
物业公司管理人员工作计划二
不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为企业获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下企业工作计划：
一、配合小区燃气安装
燃气是安装小区的头等大事，小区申请接入燃气自xx年以来，一直未能得到落实。现在业主及我管理处的配合下，燃气公司已经把燃气接道接入小区外围墙艺术学院门口。在新的一年里，我管理处将依据xx山庄业主委员会xx字第xxx号工作联系函指示，对管道燃气安装一事依法依规协助处理。
二、设法解决通讯问题
因小区电信、移动、网通等各类通讯信号接收弱，不少业户多次向电信部门投诉及向管理处、业委会反映。我管理处早期配合业主委员会曾与铁塔公司联系引入解决方法，但此事未能落地。在新的一年，我管理处将加强联系沟通，及时尽早解决问题。
三、小区路灯亮化问题
目前小区有部分照明灯具因线路问题无法得到恢复，在20xx年x月xx日与业主的座谈会上业户提出的亮化改造管理处会分步细化计划落实。
四、小区安全隐患及违建
目前小区山岗右侧围墙的围合，xx门口围墙问题，争取在年后尽早处理完善，解决围墙问题带来的安全隐患。配合xx山庄业委会制定违建情况介定，对于现存违建情况继续与城管对接投诉，争取得到解决。
五、小区绿化
在秋未冬初，在小区草坪缺损处补种了“二月花”草种，目前覆盖范围还少，待春初看长势后再视小区情况再采购补裁草种。
六、小区保洁
在20xx年x月xx日与业主的座谈会上业户提出对于公寓楼楼梯扶手、楼道玻璃清洁方面，加强培训检查保洁落实情况。
七、轶序维护
对轶序员加强培训，对小区进出人员依规登记询问。对公共区域停车、装修、堆放杂物等加强管控。
物业公司管理人员工作计划三
不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为企业获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下企业工作计划
x物业企业自成立到现在，在企业领导的关爱下逐步走入营运管理阶段，为了能使物业企业达到集团领导的预期（独立运营，自负盈亏），x物业管理有限企业正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为企业获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：
一、充分发挥x物业企业的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识
1、每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声、意见或合理化建议或批评；
2、不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生、爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二、转变思想，端正态度，牢树为业主（住户）服务意识
为了提升服务水平，我们将推行“全员首接责任制”.每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进“一站式”全新的服务理念。
三、激活管理机制
1、管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》；
2、管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主的声音；
3、制定切实可行的管理措施，推行“首问责任制”；
4、健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等；
5、月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进；
6、完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会；
7、加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。
四、严格管理，提高管理水平和服务质量
1、小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业企业主管部门有效投诉为x%，投诉处理回访率xx%；
2、小区业主对服务工作的满意率达xx%以上；
3、急修及时，返工、返修率不高于x%；
篇3：物业管理公司如何加强财务管理
一、物业管理公司财务管理的特点
1、物业公司的财务管理体现于综合性的管理
随着市场经济的不断发展, 物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性, 它提供的是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以, 物业管理不仅是劳动密集型的行业, 而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高, 现代物业管理公司的财务管理, 在管理上已经广泛实行财务预算、财务动态分析方法、加强预算控制、参与企业经营管理决策等;通过计算机的应用和分析, 实行数字化管理, 从而使财务管理的综合性大为加强, 财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。
2、物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面
物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务, 是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务, 企业从事生产经营活动, 须拥有一定数量的资金, 这是企业进行各种经营活动的基础。从提供服务、支付人员工资, 到对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保沽、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出, 以及按劳取酬收取的物业服务费, 开展多种经营的现金流入等都与资金有关。各个部门都要使用资金, 没有资金做基础, 任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出, 从而影响整个企业的经济效益。由此可见, 物业公司财务管理涉及的面相当广泛, 企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作, 要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金, 使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。
3、物业公司的财务管理的其他方面特点
(1) 由于物业管理企业的经营过程既不涉及生产活动也与销售活动无关, 大多数情况下仅涉及提供维修维护等管理服务, 其资金运动过程及形式必然相对简单, 从而决定了财务核算对象相对简单。 (2) 物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身, 还来自政府有关部门以及物业的业主等, 使其对资金运作过程的监督更为全面。 (3) 物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息, 因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。
二、我国物业管理公司财务管理现状
1、管理者缺乏现代理财观念, 不重视成本管理工作
传统意义上的物业管理走的是“谁开发, 谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大, 物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来, 受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响, 致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业, 缺乏现代管理理念和科学的市场定位, 没有长远的经营谋略, 形不成规模效益, 再加上不重视财务管理工作, 人、财、物、信息等资源未能优化配置, 甚至存在严重浪费, 致使企业经济效益低下。因此, 物业企业经营者应树立现代理财观和成本核算观。
2、内部财务控制不规范
总体来说, 我国物业管理公司内部财务控制不够规范, 物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循, 而且有的物业公司由于核算简单, 并没有制定相应的内部财务制度, 这对于物业公司来说都是不合理的。大部分企业需要设立账目, 但会计基础管理薄弱、依法建账不到位, 并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目, 这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费的使用情况, 而且会计信息也不能得到真实的反映。
3、资金管理的力度不够
资金不足和筹资能力差是当前物业企业管理中普遍存在的问题, 物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金, 即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道, 如银行借款资金, 由于物业管理企业几乎都是中小企业, 其注册资本较少, 资本实力有限, 土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少, 缺乏信用保证, 所以难以取得银行贷款。
4、财务报表过于笼统, 无法满足各层次的管理需要
物业公司根据会计制度的要求, 对外提供的报表, 只有资产负债表、利润表、现金流量表, 数据过于笼统和宏观, 缺少管理需要的各种报表。如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信息, 只能采取统计办法获取, 耗时耗力, 且容易出现差错, 无法满足内部管理的需要。
三、完善物业管理公司财务管理的建议
1、强化成本观念, 建立财务成本分析控制制度
物业管理作为服务性行业, 财务管理的一个重要方面就是成本管理, 因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出, 因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标, 提高全员成本素质和意识, 使所有单位和部门都重视成本。另一方面通过对人力资源的科学整合, 激活人才潜力, 减少冗员, 降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训, 造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍, 来提高工作质量和效率。
2、要全面展开财务分析, 保证资金合理运用
物业企业在开展经营的过程中, 经济收益主要来自于两个方面, 一个是为客户提供物业管理, 收取管理费, 另一个就是开展多种经营, 多元化、分散化投资。如果企业想从中获取利润, 使得企业发展壮大, 就要对企业进行有效的财务分析, 保持企业良性运行。物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析, 从而为客户及投资者提供有用信息。首先, 财务管理部门要评价公司的财务状况, 了解公司一定时期的资产、负债水平, 从而判断企业的经营风险, 保证资金合理运作。企业在发展壮大时需要投资筹资, 企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例, 充分利用闲置资金, 合理安排长期借款或者是短期借款, 有效控制资金成本。其次, 财务分析要评价企业的管理效率, 管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。企业要分析自身的管理效率, 及时了解企业的运作情况, 要对企业的财务制度进行检查, 以有效防范经营风险, 健全财务控制, 保证业务流程流畅运作。最后, 企业的财务管理分为三个部分, 投资、融资以及利润分配。企业要进行利益分配, 就要对企业的获利能力进行评价, 赢利多少不仅跟自身有关系, 而且跟投资者、债权人都息息相关。因此, 对企业赢利能力的评估是必须的, 不仅可以满足投资者的需要, 而且还可以根据自身的活力能力及时做出财务预测。企业在财务分析的过程中, 要重视财务预测与计划, 现今市场竞争尤为激烈, 制定出行之有效的行动方针, 有效的对资金进行预测、对成本进行预算, 以及对利润进行预测, 这对于物业管理企业来说都是必不可少的, 这也为物业公司的经营者调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠依据。
3、加强物业管理资金的筹措及运作管理
物业管理资金的来源, 除资本本金或者银行贷款外, 其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用, 所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时, 加强资金有计划及合理使用, 把有限的资金用在必要的物业管理项目上, 增加资金使用的透明度。另外, 进行科学的投资决策, 积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业, 更应选择科学合理的投资模式, 尽可能地采用中短期投资, 扬长避短, 在科学合理的投资模式下, 加强投资项目的可行性研究和论证。同时, 加强项目投资实施过程中的控制和管理, 搞好监督工作。
4、建立和健全物业公司内部财务管理制度
物业管理企业应根据国家统一规定, 结合本身的经营特点和内部管理要求, 制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时, 还要不断细化完善这项制度, 配以与财务管理有关的分支管理办法, 如《收费员管理办法》, 《预售电费系统工作规则》, 《空置房、报停房管理办法》, 《兼职收费员管理办法》, 《物资采购管理办法》等等;制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此, 物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度, 才能充分落实好理财自主权, 形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制, 才能规范企业的财务行为, 促进物业管理企业的健康有序发展。
5、物业管理企业的财务管理必须建立规范的财务基础工作
篇4：浅议物业公司的成本管理
关键词：成本控制 问题 措施 物业公司
80年代初，物业管理作为城市商住小区的通用管理模式和方法传入我国，至今已有三十多年的历史。随着市场经济的不断成熟，物业管理已成为我国房地产业发展的重要组成部分，也成为与人们生活息息相关的新型服务行业。物业管理的范围很广，包括卫生清洁、绿化、设备维修维护、小区安全等等。
物业成本费用是物业管理公司在提供物业管理服务过程中所发生的各项支出。住宅小区公共性服务的成本费用主要包括：人员工资薪金，社会保险费，固定资产折旧费，行政办公费，通讯费，交通费，服装费，设备设施维护费，公用水电费，垃圾清运费，清洁，绿化，法定税费等等。而要控制这些成本的发生就要分析这些成本形成的原因。找出最佳的着手点。
一、物业管理企业的成本特征
（一）成本形成点多
物业管理企业的成本一般分为管理成本、服务成本。管理成本是对物业所管辖的小区房屋及配套的管理所发生的成本。服务成本主要是物业管理公司为所管辖的小区业主服务过程中所发生的成本，如保洁人员、保安人员的工资、各项设备的维护保养费用、小区卫生清洁费用等。
（二）成本发生面广
由于物业管理企业占领的市场越大，其管理的物业分布面越广，所以设置的管理机构越多，发生物业成本的地域上也分布越广。
（三）监管成本难
不同物业区段面临的市场环境差异很大，比如不同物业所管辖区段的性质、业主的要求、规模的大小、收费标准、收费模式等都是有差别的，这就导致物业管理企业很难用统一的管理标准、管理模式管理各处，加大了物业管理企业成本监控的难度。
二、物业管理企业成本管理存在问题及成因分析
虽然物业管理在我国已有三十多年的历史，物业管理市场也得到了充分的发展，但物业管理企业的成本管理还有待改善，还存在一系列问题。且其成因比较复杂。这些问题的主要表现及成因分析如下：
（一）降低成本思路比较片面
在物业管理行业降低管理成本普遍的做法是减少费用支出等等。但是随着物业管理项目的增加，而物业管理企业作为劳动密集型行业，增加的物业管理人员也随之增加，管理成本无法得到实质性降低。同时，考虑到接管物业项目的初期各类发生的开支较多，以及业主的入住率不足直接影响到物业管理费的收缴等等，管理成本其实不降反增。
（二）物业管理成本持续提升
国家颁布新的《劳动合同法》，加快了人力成本的增长，但是物业服务费标准多年不变，这使得物业的服务成本大于物业服务收入。由于政策的因素而加剧了经营成本的进一步增加。
三、完善物业管理企业成本管理采取的措施
（一）加强人力资源成本的控制
物业管理行业属劳动密集型行业，人力资源成为物业管理公司主要成本费用。提高劳动生产率，降低劳动成本，对人员的管理就成为控制成本的重要部分。如小区采用银行交费制，减少人员收费环节，提高服务档次，使物业管理处集中精力为业主服务。这样物业管理公司就能以相对较低的成本提高种类更多的服务品种，从而使其服务品种结构更加符合顾客不断变化的服务需求。所以因地制宜、合理有效地设置物业管理公司职能部门，科学地使用人力资源成本是降低物业管理公司成本切实有效的手段和方法。
（二）加强维修费用控制
物业管理公司成本中占很大比重的是维修费用，维修费用包括日常维修费用和公共部位维修费用。维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰當的控制。物业管理企业应要求各个物业管理处认真编制维修费用的全年预算，同时建立和完善维修费用审批制度。物业管理企业要把握好平时发生的维修费用，注意机器的维护和保养，这样可以避免机器超负荷的运转之后再进行大修理。对于大项目的维修进行竞标的方式，通过维修单位提供的价格及服务综合比较，选出合适的维修单位来为本企业服务，尽量把维修费用控制在最低水平。与服务好、信誉好、价格合理的维修公司可以采取签订长期合同，不仅可以保证服务的质量而且价格优惠。
（三）为业主提供优质服务，适当提高物业收费标准
由于历史原因，有一部分或个别的小区的硬件设施、监控等配套设施不能满足小区业主的要求，这使得在收费方面是存在着一定的难度。应当投入人力和物力去改善小区的环境，大大提高业主的满意度，适当时机调整物业管理收费标准的幅度，增加物业管理公司的物业收入，减少亏损。
（四）降低物料消耗
为了提高物料的综合利用率，物业管理公司要严格把关采购物料的质量、领用、消耗各个环节，节约使用办公用品、维修材料、燃料、配件、等物品，杜绝浪费。
（五）加强预算考核
加强预算考核的严肃性，对于各部门进行考核监督，严格按照预算开支，强化预算管理，提高预算的准确性，减少决策的盲目性、随意性、重复性，减少计划外项目。
综上所述，物业管理企业作为一个以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、环境效益和社会效益的综合统一为目的一种综合性经营组织。决定物业管理企业的能否长足发展的重要因素之一就是控制管理成本的高低，所以物业管理企业的当前任务的重中之重是降低成本实现投资效益最大化。将成本管理与公司实际情况相结合.找出最优的成本管理路子，使得物业管理公司得到良好的发展，更好为小区全体业主服务，达到双赢的局面。
参考文献：
[1]李世谦，物业管理实务，经济管理出版社，1997
[2]王文华，物业会计与财务管理，立信会计出版社，2005年12月
[3]刘洪玉柴强，物业经营管理，中国建筑工业出出版社，2006年8月第1版
篇5：物业公司管理制度范文
物业服务相关知识问答
物业管理公司的权利和义务有哪些？
权利：① 物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；② 依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理；③ 依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；④ 有权制止违反规章制度的行为；⑤ 有权要求业委会协助管理；⑥ 有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；⑦ 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
义务：① 履行物业管理合同，依法经营；② 接受业委会和住宅小区居民的监督；③ 重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可；④ 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
业主的权利与义务
所谓业主，即物业的所有权人。物业管理必须有业主参与，这是国内外物来管理的成功经验。物业管理公司是物业管理市场的供方，物业管理市场的需求方则是业主。搞好物业管理，要求供需双方密切合作，相互配合，即实行团体自治管理与物业管理公司专业管理相结合的方法，这样，物业管理才能向规范化的方向发展。
一、业主的主要权利
业主的权利包括两方面：一主面是业主享有的基本权利，另一方面是通过业主大会和业主委员会行使的职权。
（一）业主享有的基本权利
业主在物业管理中的基本权利，概括地讲就是业主管理权。业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利。主要包括：
（1）参加业主大会；
（2）享有业主委员会的选举权和被选举权；
（3）表决通过业主公约和业主委员会章程；
（4）决定有关业主利益的重大事项；
（5）监督业主委员会的管理工作。
（二）业主大会及业主委员会的职权
业主大会是由物业管理区域内全体业主组成,是物业内的最高决策机构。按照一规定，一个物业辖区内入住率或物业已交付使用的建筑面积达到50%以上的，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用已超过一年的，房地产地方行政管理部门应会同开发与业主协商及时召开第一次业主大会,选举产生业主委员会,制订并通过业主委员会章程。业主大会每年至少召开一次。召开业主大会应当有过半数以上享有投票权的业主出席。业主大会的决定，应当有过半数以上享有投票权的业主同意方能通过。业主的投票权，住宅按每户计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。
业主大会行使下列职权：
（1）选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；
（2）听取、审议业主委员会的工作报告，改变或撤销业主会员会不适当的决定；
（3）通过业主公约和业主委员会章程；
（4）批准物业管理委托合同；
（5）决定有关业主权益的重大事项；
（6）决定物业管理的其他事项。
业主管理委员会是由业主大会在业主中选举产生。业主管理委员会委员由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。业主委员会委员的名额一般为11－17人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于5人。业主委员会设主任1名，副主任1－2名，由业主委员会选举产生。业主委员会委员每届任期二年，可以连选连任。业主委员会对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，1 咨询材料
履行下列职责：
（1）召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况；
（2）草拟业主公约、业主委员会章程草案，或者修订草案并报业主大会通过，监督业主公约的实施；
（3）通过公开招标等方式选聘物业管理公司，代表业主签订物业管理委托合同，经业主大会同意负责履行；
（4）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的管理服务活动；
（5）监督共同设备、设施。场地的使用和维护。
二、业主的主要义务
业主承担的主要义务包括：
（1）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
（2）遵守业主公约；
（3）遵守有关物业管理的制度、规定；
（4）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。物业管理费项目构成
根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：
(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；
(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；
(3)绿化管理费；
(4)清洁卫生费；
(5)保安费；
(6)办公费；
(7)物业管理单位固定资产折旧费；
(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。
篇6：物业公司管理制度范文
劳动竞赛优秀组织单位申报材料
八钢物业管理分公司
二○一二年二月二十日
自治区2010-2011
劳动竞赛优秀组织单位申报材料
---八钢物业管理分公司
物业管理分公司成立于2005年6月，隶属于新疆八一钢铁集团有限责任公司，现有职工1108人，其中女职工694人，少数民族职工483人。作为八钢的一个后勤服务单位，其下属共有四个子公司，二十个经营单元，八十五个班组。肩负着八钢物业管理、绿化工程、卫生保洁、职工学生配餐、幼儿教育、房地产开发与销售、房产管理、职工防暑降温饮料的生产和配送、糕点的制作和销售、环卫监察及节假日市场的管理、特种动物的养殖、农场的管理、旅游服务、酒店管理、居民水电气暖的供应及其设备设施的检修和维护、职工健身场馆的管理及服务、殡葬服务等业务，是八钢公司一个大型的服务型企业。
2010-2011年，物业管理分公司劳动竞赛活动在分公司党政领导及上级工会组织的大力支持下，在全体员工的共同努力下，以“努力奋战保安全，建功立业促发展”活动为契机。紧紧围绕“强化责任意识、提升服务水平、对内推行精细化管理；对外拓宽业务，服务主业，争创最佳经济效益”的公司战略经营发展目标，统一思想认识，狠抓工作落实，在分公司安全生产、节能降耗、经济效益等方面都呈现出良好的发展势头，发挥了生产服务业的专业优势，保持了经济和社会效益持续增长。多项指标已达到国内同行业先进水平；按市场运作的各项业务，均实现了利润最大化；委 托管理的业务，客户满意率均达到89%以上，实现了资产保值增值。
劳动竞赛期间，分公司领导班子高度重视，为确保各项生产劳动竞赛工作落到实处，分公司党、政、工、齐抓共管，各负其责，工会组织通过将每季度生产安全任务层层分解，每季度根据生产经营情况制定相应的竞赛措施，经过全体干部职工的积极努力，劳动竞赛取得了较好的成绩，达到了预期的效果。两年来，物业管理分公司计划收入64089万元，实际完成75058万元，超额完成10969 万元；净利润计划指标363万元，实际完成759万元，超额完成396万元。逐步形成了安全生产稳定发展的良好局面。现将2010-2011年分公司劳动竞赛开展情况总结如下：
一、认真组织，搞好宣传动员，结合实际抓好竞赛
每年接到八钢公司工会劳动竞赛通知后，分公司领导班子高度重视，立即召开了专题会议进行传达，成立了以总经理任组长，党委书记和工会主席任副组长，各职能部室和各单位负责人及相关人员组为成员的劳动竞赛领导小组，在参照上级劳动竞赛方案的前提下，针对年初职工代表大会下达的生产经营工作目标，明确了竞赛活动的总体要求，提出了“以安全生产为重点，围绕内推精细化为中心，强化服务意识，降本增效，实现利润最大化”的竞赛目标，要求分公司所属各部门、单位，一是把劳动竞赛融入到每季度的各项工作中去，同时工会还把此次竞赛与“降本增效、内部挖潜”主题实践活动密联系起来，确保各项工作指标发展态势良 好；与“形势、目标、任务”主题教育紧密结合起来，为努力完成各项业绩指标提供思想保障；与征集“金点子”座谈活动紧密联系起来，积极为分公司发展献计献策。二是加强舆论宣传，抓好赛前动员，采取多种形式进行动员，使全体员工充分了解劳动竞赛的目的、意义、要求。各部门、单位利用会议、学习、座谈等，营造全方位劳动竞赛氛围。
二、人人参与，劳动竞赛形式多样化
（一）环境综合整治初见成效。
每年春秋两季，大风降尘是我们开展劳动竞赛活动开展的新课题。为此，分公司多次组织召开大风降尘专题会议，要求把降尘工作当作一项政治任务来抓。根据八钢公司环境治理工作的总体安排，分公司积极配合公司做好料场扬尘治理工作，并对几个露天煤场、原料场定点定车洒水降尘，并多方寻找治理扬尘的有效方法，自行研制多功能洒水车、结壳剂喷射枪头，经过多次实验和试用后取得了较好的效果，对减轻大风扬尘污染发挥了显著的作用，在两年的69次大风天气中，累计出动车辆1513车次，圆满完成了公司三个料场、两山夹一沟料场、综合料场及老万吨煤场的降尘工作，并在厂区十号门岗内外加装喷淋设施，缓解了厂区粉尘大的现象，日常降尘效果更加明显，不仅降低了成本，而且提高了劳动生产率。
（二）绿化成果再创新高。
每年春秋两季的绿化工作已纳入劳动竞赛的固定内容，劳动 竞赛领导小组要求全体员工牢固树立发展理念，深刻剖析春秋两季绿化中存在的问题，更新思路，科学决策。从年初的绿化方案的设计到美化延伸再到实际的种植，分公司劳动竞赛领导小组结合以往经验，提出内部挖潜，认真做好树苗采购，降低成本，在大家的共同努力下，2010-2011年八钢新增绿地158.2万平方米，种植乔灌木83.8万棵，创历史新高，目前八钢已形成百万棵树木的绿化规模。
为解决荒山绿化用水难题，我们启用了自行设计施工的厂区一号绿化蓄水池（河南庄），首次将渠水和污水混合后用于绿化浇灌，大大降低了绿化管护成本，保证了良好的绿化效果。
绿化管理方面，本着“预防为主，综合防治”的原则，生防、物防、化防、飞防相结合，保证了八钢地区的病虫害控制在合理的范围内，确保了苗木正常生长和绿化效果。
本着“适地适树，以植物街景为主，乔、灌、草、花相结合”的原则，选用适合本地自然条件的植物，取得了绿化、美化、净化的良好效果。为迎接八钢公司60周年大庆和亚欧博览会，分公司劳动竞赛领导小组开展了“大干100天”劳动竞赛活动。各单位将八钢建厂60年大庆活动作为重中之重，集思广义，推陈出新。绿化队培育各类草花及宿根花卉30多万盆，制作40个艺术造型，387个艺术花钵，针对不同节日及时更换造型，在提高艺术性和观赏性上下功夫，提升了八钢绿化美化效果，受到八钢职工的好评。监察队24小时不间断巡逻，对车辆抛撒严重的路段加强巡查，共 处理违规车辆1600起，罚款84.82万元，办理动土施工绿化协议书共计182份，收取绿化赔偿费387万元,有效治理了厂区的环境卫生，减轻了环卫工人的劳动强度。废旧物资回收站增派车辆拣拾废钢，全年拣拾废钢863吨。利用机械就近取土，随时对八钢、头区的生活垃圾进行清理填埋，对八钢垃圾场工业垃圾日产日清，基本实现了垃圾堆放为零的目标。工程筑路队新建道路3条，改造厂区道路2条，新建沥青砼场地4块，共完成沥青砼道路及场地施工面积6.89万㎡，道路维修施工面积5万㎡。
（三）、鼓励技术创新，提高工作效率。
培养全员创新意识，积极发挥广大职工的创造力，鼓励职工日常的小改小革，如：为杜绝丢油现象的发生，机械运输队职工自行研发了油箱防盗装置；1159职工自行设计、制作密封箱，实现煤气阀门带压更换，大幅提高了煤气管网检修效率；配餐部职工自行设计的滤油器，用于过滤柴油，可延长炉灶使用寿命，降低柴油消耗等。我单位驾驶员参加了由乌市环卫局主办的环卫系统技能大赛，很多项目都名列前茅，取得了较好的成绩。这些成绩的取得，极大地激发了职工进行技术创新的积极性。
2010-2011年，分公司新增了1100多万元的机械设备，自制“雪狼”轧雪辊、清雪板各40台，改装洒水车3辆，改造滚扫车6辆，同时申报设备专利10项，提高了设备使用功能，其中自制多功能洒水车、结壳剂喷射枪头、移动快速供水管接头、改进的清雪车及反冲洗过滤罐四项专利已通过国家知识产权局审批，并获得专 利证书。机械运输队以“改造滚扫车，充分发挥机械作用”为效能监察项目，围绕企业生产经营和降本增效工作，自投入使用后节约费用24.8万元，经济效益显著。
全面实行绩效管理工作，将经营业绩、服务质量等指标纳入关键绩效目标，进一步明确了岗位职责，优化了工作流程，建立了较为完善的绩效管理体系，同时开展了岗位技术能手的评审工作，在协力岗位推行了绩效工资，降低了人工成本，提高了劳动效率。
推进自主管理活动，注册QC小组54个，发布成果48个，其中托幼部的QC小组被评为自治区优秀质量管理小组。
在先进的物业管理系统的基础上，制作了餐费管理系统、幼儿园管理系统、人力资源管理系统，并将八钢区域市场摊位信息、金福农业开发公司物业信息、八钢场地及公用房等信息纳入物业管理信息系统。先进的信息化技术工具的运用，使物业管理水平进一步得到提升。
（四）立足服务主业，做好后勤服务。
根据八钢公司的安排，2010-2011年我们开辟和拓展了许多新业务，如厂房冰凌的清理、职工早晚餐和防暑降温酸奶饮料的供应，实现了污水处理厂、俱乐部、文体中心、新乒乓球馆等业务的平稳交接，并对新接业务进行了规范和完善。两年为八钢职工安全供餐1286.2万份，实现了食品安全事故为零的目标。为做好防暑降温工作，在生产桶装汽水的同时，恢复了停产多年的酸奶 生产线，两年共配送汽水1601.5吨，酸奶13.3万瓶。
随着八钢生产规模的不断扩大，服务主业的后勤服务工作也随之增加，两年来新增厂区硬地清扫面积15万㎡，绿地养护面积12万㎡，共清运厂区、生活区垃圾67万吨，维修厂区浴室、卫生间共2331次，清洗厂房面积达35万 ㎡。1209名员工默默无闻地奋战在环卫、绿化、保洁等工作岗位上，为主业提供了主动及时的服务。
（五）关注用户需求，提供满意服务。
进一步完善了维修资金工程项目的管理。2010-2011年完成了183栋屋面防水、119栋居民楼道粉刷、89栋外墙保温、5000㎡的屋面零星维修及51栋进户线维修项目，职工居住环境得到进一步改善。
两年来1159为居民提供维护服务6.2万次，全面推行“明亮工程”，修复生活区损坏门厅灯共计1723盏，冲洗129栋楼房5042户煤气管道。经回访统计，全年1159服务居民满意度为99.48%，路灯明亮率为99.33%。成立专业用能稽查组，加强了清欠工作力度，水电气暖的平均回收率都大幅超过往年。
集中力量抓好产权证的办理工作，在办证人员的努力下，两年共办理私房证2893个，公房证1121个，解决了287栋前期因错证、重证等遗留问题造成公房证注销或公房面积不足的问题。完善了《公有住宅房屋租赁管理办法》，进一步提高了公有住房租赁管理水平。职工健身中心两年共接待顾客68.66万人，健身卡点数230.02万点。新建了乒乓球馆、网球馆；工人俱乐部实现了数字电影的放映，丰富了八钢职工的业余文化生活。
（六）扎实开展“安康杯”竞赛活动，强化员工安全意识。安全作为劳动竞赛的一项内容，也是考核的一项重要指标。分公司劳动竞赛领导小组把实现安全生产行为规范化、管理科学化、责任法定化作为正确处理好“劳动竞赛与安全、效益与安全”的关系，分公司安全委员会每月定期召开安全例会，完善三项制度建设。不定时地开展安全生产大检查，进一步建立健全安全生产岗位责任制，为提高生产效率，以“安康杯竞赛”活动为契机，通过举办“安全生产建议”竞赛、“安全内训师”比赛、“安全知识”竞赛等，营造出“人人讲安全”的浓厚氛围。两年来劳动竞赛小组共开展领导带队安全检查35次，查出隐患1006条，已全部整改。确保了竞赛活动期间的现场安全监督考核机制，为劳动竞赛活动提供了安全保障。2010-2011年，实现了无设备事故记录，安全生产无轻伤以上事故发生。
三、抓好过程控制，确保劳动竞赛收到实效。
为确保劳动竞赛不流于形式，能真正取得好的效果，分公司把劳动竞赛作为贯穿每季度生产经营管理目标的各项工作重点来抓，同时与“降本增效、内部挖潜”主题实践活动，“形势、目标、任务”主题教育和征集“金点子”座谈活动等一起开展，一起考核。实行“三抓两统一”管理。一抓建立竞赛组织，使竞赛活动有 人抓、有人管。二抓制订竞赛措施，结合分公司每年的生产经营任务，合理制定竞赛考核指标，订立竞赛措施。三抓竞赛服务到位，分公司主要领导和竞赛办公室人员深入到各单位进行指导，使竞赛中遇到的问题得到及时解决。同时把竞赛与分公司的整体工作“两统一”：整体工作与“组织竞赛”统一安排，做到目标明确，落实到位；经营管理与劳动竞赛机构统一办公，做到协调配合，指挥灵敏，避免出现各管一段，不顾大局的现象。
为确保竞赛活动出成效，领导班子达成“喊破嗓子不如干出样子”的共识，以扎实务实落实的工作作风，身体力行各项工作，使员工认识到企业效益与员工效益是息息相关、紧密相连的，从而使员工以对企业负责的高度责任感投入到了劳动竞赛工作之中。党委书记强调“责任心比能力更重要”，“执行力比制度更重要”的观点，强化爱岗敬业精神和“公”心意识。倡导转变服务态度、改变工作作风、提高服务质量的服务思想，让用户享受到“安心、放心、称心”的优质服务，用优质的服务做好后勤保障工作。
为确保劳动竞赛期间的服务质量，分公司领导定期基层各单位进行走访，熟悉掌握清扫质量、供餐品质、幼教服务质量、汽水供应量、供能维护、房产证办理等信息，建立健全各单位每周信息报告制度；综合办将劳动竞赛与日常工作紧密结合，各科室之间的协调沟通，每月根据生产实际制定相应的劳动竞赛指标，做到有指标、有考核；经营管理室对分公司如何推进精细化管理，开创新的经营增长点出谋划策，提供参考依据。合理安排资金的 使用，做好每月资金计划、核算及费用收缴工作。
四、抓好竞赛评比表彰奖励，发挥激励作用，促进活动持久性。
员工中蕴藏着巨大的积极性和创造性，但是，如果不去调动和组织，这只是潜在、分散的力量。为充分发挥员工积极性和创造性、增强企业活力，提高安全经济效益。分公司劳动竞赛领导小组把竞争机制引入竞赛活动内容，每年积极开展各项生产劳动指标竞赛、考核，实施奖惩评比，奖惩工作制度化。同时对在竞赛中取得好成绩的单位和个人，在每年5月中旬召开劳动竞赛表彰大会，增设了“清雪先进个人”、“钢城最佳美容师”、“窗口服务明星”、“敬业奖”、“创新奖”等，严格按照竞赛活动方案兑现奖励，极大地调动了广大员工踊跃参加劳动竞赛的积极性。使劳动竞赛的杠杆作用、激励作用得到了充分发挥，掀起了一个又一个竞赛高潮，有效地促进了分公司各项工作顺利开展。