房地产销售的业务流程

第一篇：房地产销售的业务流程

地产销售购买新房的流程

购买新房的流程

一、选房：

选择地理位置对于投资者来说，应选择黄金地段、有政策倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施马上会得到较大改善的地段，这样的地段今后将有较大的升值潜力。

对于其他购房人来说，一般老年人应选择环境幽雅、空气清新的地段，就医看病也应是重点考虑的因素;上班族应选择上、下班和社会交往方便的地段;有子女上学的家庭应考虑靠近学校的地段。

选择户型近年来，开发商在房屋设计时大多遵循 “ 三大一小 ” 的原则，可以说提出这一观点，摈弃了传统的居住理念，符合百姓对住房功能不断完善的要求。但一些开发商盲目追求 “ 三大一小 ” ，反而给消费者带来使用上的不足或浪费。专家认为，在追求 “ 三大一小 ” 的前提下，还应满足以下几个条件：主卧室应保证 15平米以上;起居室不要过大，一般在25平米即可。

同时在选择户型时应注意： A、厅内户门不要过多，面宽(或称厅跨)应在3.9米以上，至少也应满足3.6米;B、动静区域宜分清。卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅，同时卫生间与主卧的距离要近，避免穿厅;C、注意房屋通气性。户内空气对流也是考察户型好坏的重要指标。D、购房人在选择居室朝向的同时，也应考虑室外景观。如能看到山、水、社区花园，会让您感到心旷神怡，使您一天紧张的心情得以放松。考察社区环境社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。

考察小区内环境，可从以下几个方面审视： 1.小区内绿化程度;2.小区内功能划分;3.社区内无干扰，人、车分流。

社区外环境应多观察，是否靠近体育场、公园、高校等，或依山、临江。考察配套设施购房人在选择楼盘时，还应考虑菜市、医院、银行、学校、公交线路等生活配套设施。配套设施越全，日后越会让您感到生活的便利。

查看法律文件法律文件包括：五证、两书、开发商营业执照，现房还应有竣工验收报告。五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售(预售)许可证。

两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。

二、物业管理

询问物业管理标准目前北京商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、公寓等几类，北京市小区管理办公室都做出了相应收费标准。购房人应先了解开发商拟定选择的物管公司，然后了解收费标准和内容。这样既可以保证您今后的合法权益不受侵害，又可以让您对今后的生活负担，做到心中有数。

三、总价格、单位价格、楼面地价

总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低。

单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。

单价可以反映房地产价格水平的高低。

楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价 =土地总价格 ÷ 建筑总面积;楼面地价 =土地单价 ÷ 容积率。

四、签订认购书

商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：

(1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。

(2)认购物业的楼层;户型;房号;面积。

(3)房价。包括单价;总价。

(4)付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。

(5)认购条件。包括：定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：

? 项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。

? 购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。

? 房款支付方式。

? 购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

五、预售

买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后 30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

六、签订买卖契约

购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：

(1)土地使用证号及使用年限

(2)商品房销售许可证号

(3)房产名称及购房人购买房产的类型

(4)所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期

(5)房价款。包括单价和总价

(6)付款方式

(7)双方违约条款 (8)保修条款 (9)买方接受物业管理公司管理条款 (10)预售登记 (11)房屋转让 (12)房屋过户 (13)纠纷、争议的解决方式 (14)附件一：房屋户型图 (15)附件二：装修设备标准 (16)附件三：共有共用部位同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。

七、办理入住

签物管合同，办理入住手续：当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。

八、过户

办理产权过户、领房产证：最后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权 ,并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。

第二篇：房地产销售流程

房屋销售流程

项目听证会前：市场调研(市场可行性调研分析报告市场营销组)

↓

项目立项确定后：市场定位(项目定位、产品定位、客户定位、价格定位市场营销组) ↓

规划设计阶段：规划设计建议(开发节奏、户型、立面、庭院、配套 市场营销组) ↓

规划方案确定后：项目操作策划(销售推广策划、前期销售工作计划市场营销组、包装组) ↓

正式发售前3-6个月：销售推广实施(销售准备销售服务,广告策划市场营销,包装策划包装) ↓

楼花销售期 ：正式发售(销售组织、信息反馈销售服务;合同按揭手续客户事务) ↓

楼花销售期：销售策略调整(上月销售总结、下月销售推广计划市场营销、阶段销售总结及策略调整销售服务)

↓

入伙前1-3个月：尾盘促销(尾盘促销计划……市场营销)

↓

正式入伙前7-20天：业主入伙(入伙组织、安排……客户事务)

↓

销售率达95%以上：项目销售总结(项目销售总结报告及客户分析报告……市场营销) ↓

入伙1个月后：办理业主房产证(房地产初始登记、办理业主房产证……客户事务

第三篇：房地产销售流程

做为一名房地产销售新手，所必须熟悉房地产销售流程。房地产销售主要为以下几大步骤。

一、 客户上门接待。当有客户上门，置业顾问主动上前迎接，询问客户

是否第一次上访，以此鉴别客户是初次还是老客户。

二、 沙盘讲解。沙盘讲解讲究“由大到小，由外及内”的原则

三、 看房路径及样板间讲解。

四、 置业计算。根据客户的需求，设定一份最好的置业计算。

五、 认购。签定认购协议，缴纳购房定金。

六、 签约。签署购房买卖合同。缴纳首付款或全款。

七、 办理银行按揭面签。带齐所有按揭资料和原件前往银行办理按揭。

第四篇：房地产销售全部流程

房地产销售工作

一、客户接待

1、客户推开售楼处大门服务即开始。

(1)客户推开大门是我们服务的开始;

(2)从此他就是我们的终身客户。

2、迎客、问好、自我介绍。

(1)第一时间起身迎接，同时问好、问清来者目的及需求、自我介绍;

(2)问候、自我介绍用语一定使用规范：您好!欢迎看房。我是某某某(讲清自已的名字)。

3、介绍展板内容。

(1)按次序进行介绍，尽量突出卖点;

(2)声音柔和，音调不易过高;

(3)用语文明;

(4)介绍简单、专业。

4、请客户入座，讲解楼书资料。

(1)一定使用规范用语：“请那边入座，让我给您详细介绍好吗”;

(2)介绍属实、详细、专业;

(3)做到不诋毁别的楼盘。

5、带客户看楼房。

(1)一定亲自带客户看房;

(2)使用规范用语：请随我来或请往这边走;

(3)走在客户前，引路、替客户开门等。

(4)在样板房重点把握最大限度突出卖点;

(5)不得诋毁别的楼盘。

6、替客户设计购买方案。

(1)在尊重客户的前提下，才可作消费引导;

(2)方案设计合理可行，且不能出错;

(3)房号提供一定准确。

7、作好客户登记。

(1)在尊重客户的前提下，要求客户留电话;

(2)客房执意不留电话，不得勉强;

(3)将客户特征及购买意向及时记录，以方便后续跟进。

8、礼貌送客至销售中心大门口。

(1)面带微笑，主动替客户开门;

(2)使用规范用语：再见，欢迎再来!

(3)目送客户走出五米外。

9、如客户表达认购意向，则可以收取预定款性质的费用开据收据。

(1)预定款性质的费用要由公司财务人员收取;

(2)预定款性质的费用一定要有二人以上核数;

(3)开出的收据一定注明房号、金额(大小写)、交款方式。

10、签订认购合同。

(1)认购合同一般由房地产销售代表填写;

(2)认购合同不得填写错误;

(3)填写完的认购合同一定要由房地产销售工作主管或主管助理审核无误后才能与客户签订。

11、提醒客户交首期款(房款)。

到达约定交款时间前，一般需提前几天提醒客户预备首期房款，提醒时注意方式和语气。

12、签订商品房买卖合同。

(1)先提供合同样本给客户审阅，在客户在对合同确认无误后，用签字笔填写;

(2)买方签名一定是本人或有买方书面委托的代理人;

(3)客户领取合同一定要签字并经过公司盖章，方可有效。

13、通知办理按揭。

(1)提前三天第一次通知客户，讲请客户必须携带的资料，办理的地方、时间;

(2)提前一天第二次提醒客户。

14、协助办理入住手续。

(1)态度更加主动，必要时亲自带往管理处;

(2)一定向客户表示祝贺。

15、随时向客户提供房地产市场信息。

(1)客户入住后，了解他们的居住情况;

(2)如有新的信息后，在客户不拒绝的前提下，可以向客户继续提供并保持长期联系。

房地产销售工作

二、销售现场管理

销售现场的管理可以遵循以下原则进行：

1、楼盘客户资源共享

如遇两个以上客户对同一物业的意向，应遵循成交优先原则，先交预定款者先得。

2、客户登记，随时跟进

销售人员每人应有各自客户登记本，简要记录自己接待客户以及每次跟进情况。每个客户记一页，连续登记，不留空页或撕页;销售主管有权随时抽查跟踪及记录情况。

3、现场接待轮序

房地产销售工作主管负责具体项目的值班安排，现场(含公司)接待遵循以下原则：现场接待客户应询问是否已接受公司其他同事服务;询问方式必须自然、贴切，尊重客户，语气和缓、亲切，如“您好!” “以前来看过房吗?” “拿到过我们的资料吗?” “了解我们的资料吗?”

4、业务交叉情况处理

确定前后顺序以上门客户登记本的登记为准，谁接待时间在前，另一销售人员自动退出。

5、权限控制

销售主管负责具体楼盘销售组织，严格控制优惠折扣，业务人员一概不得承诺各种额外折扣和优惠条件，据实推介。如遇特殊情况，应向销售主管提出，由销售主管请示后确定。

6、发扬团队作战精神，互谅互让，尊重同事劳动。

房地产销售工作

三、房号管理

售前一定统一安排房号(经书面确认)，对整层保留、交叉保留、自然保留进行计划。对外有统一的售价与房源结合的资料，每天关注房号的变动。

房号管理应遵循以下原则：

1、房号管理应由专人负责，房地产销售工作人员在收取预定款性质的费用前应通知房号管理者，确定房号允许销售后，方可办理收取预定款性质的费用的手续。

2、房号管理者应以客户办理定房手续作为销控房号的标准，任何咨询或诚意表示均不视同成交。

3、发生交易(即客户办理定房手续)后，房号管理者应立即做好书面记录，并通知其他房地产销售工作人员停止向客户推荐此房号。

第五篇：房地产销售工作流程

销售认购、签约、退房流程

一、认购流程

(一)销售人员在与客户签订《认购书》之前，必须确认房号为可销售房号。

(二)签订《认购书》时，必须向客户说明《认购书》的作用以及双方在《认购

书》中所要承担的责任、义务和所享受的权利。

(三)《认购单》内容由销售人员填写，经理必须审核、签字。

(四)经理签字前，必须审核以下内容：

1、定购房号是否重号;

2、定购价格是否与价目单相符;

3、折扣是否符合有关规定，折扣后价格计算是否正确;

4、附加条款是否已经公司批准同意;

5、客户是否已选定付款方式;

6、《客户资料表》是否填写。

(五)超出经理权限的，经理无权签字，必须报总经理审批、签字。

(六)财务人员在收款时，必须首先确认经理签字，同时确认《认购书》和《客

户资料表》填写完整后，方可在《认购书》上盖章。

(七)销售人员必须在确认客户定金已交付的情况下，将《认购书》中销控一联

交给销控人员做装订。

(八)销售人员签订《订购书》同时必须做好以下工作：

1、向客户提供签约时应交费用和需提交的身份证明等资料。

2、申请按揭的客户，销售人员需向客户详细介绍本项目及贷款银行情况，

并提供客户所选按揭银行的收入证明样本，告知签约时需带资料和费用。

3、预约、跟进签约日期。

4、签约前与律师及签约人员进行客户的交底，并提前告知约定时间争取客

户签约时一次办理完全套手续。

二、签约流程

(一)签约前销售人员需完成购房合同及合同审批单的填写并连同认购审批单

复印件，上报销售经理审批。

(二)签约时，销售人员作为公司一员必须配合公司及律师的工作。如遇客户提

出一些特殊条款或公司难以接受的条款，销售人员必须做好客户的解释不了的事情，须立即向经理汇报。任何一位销售人员都有义务、责任保持公司对外的统一形象。

(三)签约后24小时内将《商品房买卖合同》上交销售经理。

(四)签订《商品房买卖合同》后的后续工作及注意事项：

1、签订《商品房买卖合同》后，销售人员至少每个月必须与客户联系二次，

逢重要节日，必须电话问候。

2、签订《商品房买卖合同》后，销售人员必须负责该客户的楼款催收工作，

并协助办理按揭、工程变更、交楼等工作。

三、退、换房流程

(一)客户提出退、换房要求时，销售人员需要耐心向客户做说服、解释工作，

同时立即口头向销售经理说明，销售经理应立即向总经理汇报。

(二)如客户坚持，客户必须提供书面申请，申请中需要写明购买房号，购买时

间，已支付房款和已发生费用情况，退、换房原因及要求，必须由客户本人书写并签字。

(三)销售人员在深入了解客户的情况后，向公司提交书面说明报告，说明中要

提出销售人员对客户退房的解释及处理建议，并与客户申请一同上报主管。

(四)客户申请经公司批准后，销售人员应协助经办人员办理相关的退房手续。

(五)换房客户则应在签订《换房协议书》后，办理退旧房、购新房手续。