房地产销售全部流程

房地产销售全部流程（共6篇）

篇1：房地产销售全部流程

房地产项目开发流程全过程

第一章： 项目决策阶段

产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：(1)项目概况;

(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;

(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。

2、可行性研究成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

3、可行性研究的工作阶段

1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4、可行性研究按5个步骤进行：

(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告。

5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权。

开发商获取土地使用权的主要方式： 1）通过行政划拨方式取得；

2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得；

4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6）通过司法裁决取得；

7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。

开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式： 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。

开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。

属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。

4）1：2000地形图2份；

5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明； 7）土地登记申请书；

8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。送土地主管部门。（1）土地使用权出让

地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。

（2）土地使用权划拨

房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。

（3）征用土地

征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。

征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。

征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。（4）地价评估

市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序。

(1)用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。

(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。

(3)用地者进行投资分析。

(4)到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。

(5)用地者填写投标书送达指定方进行投标。

(6)收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。(7)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。

拍卖受让土地使用权申请程序：

(1)用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。

(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。

(3)用地者进行投资分析。

(4)到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。

(5)用地者到指定地点领取竞叫牌。

(6)用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。

(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。

(8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。

属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。

城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。

1、拆迁方式：

1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。

2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。

2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；

(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；

(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。

3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2）建设项目批准文件； 3）建设用地规划许可证；

4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。

6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）

7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。

三、规划设计

建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；

(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；

(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；

(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；

(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。

进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。

1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件

1）建设项目选址申请

城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。

2）申办建设用地规划

城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。

3）委托设计单位设计，送审设计方案。申报规划要点：

规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：

1）建设用地申请；

2）房地产开发单位营业执照和资质证书； 3）土地使用证或土地权属证明； 4）1：2000地形图。

开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；b/到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。c/到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；

2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。

1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为：a1：2000地形图1份；b1：500地形图1份（附道路红线及光盘）； c建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；d“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。

2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：a土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》；b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；c施工图3份及光盘。

3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件： 1）建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。

2）建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。

3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。4）若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市级规划部门提取道路坐标及其它相关数据。

4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料：

1）国有土地使用权证； 2）城市基础设施配套费收据； 3）人防费收据；

4）《建设工程规划许可通知书》申请表； 5）投资许可证；

6）经放线的《红线定位册》正本。

5、申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。《建设工程规划许可证》时提交以下资料： 1）《建设工程规划许可通知书》；

2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本； 3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》； 4）垃圾处理费联系单。

《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理： 1）变更申请；

2）工商部门更名通知、变更后的工商执照； 3）开发商资质证明； 4）土地变更批复； 5）变更后的土地使用证；

6）（土地批租费、使用费）收据； 7）原建设工程规划许可证； 8）建筑红线图；

9）抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）； 10）法院裁决项目还应提交判决书。房地产项目开发流程全过程

（三）四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。

项目报建总流程：

建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书：立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。

工程建设项目报建程序：

1)建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心（建设局）领取《工程建设项目报建表》。

2)按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局。3)工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。

4)属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。

1、建设项目报建登记 工作内容：

填报《建设工程项目报建表》需带下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；

（三）施工图设计文件审查批准书；

（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；

（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。报建信息管理：

（1）、建设局核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作日内）；（2）、将报建信息转至各有关管理机构。

2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理

（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；

（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续；

（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局（咨询台）开具的《市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。

3、投标申请人投标报名

（一）投标报名、评标、定标的依据资料：

1、投标申请人的营业执照；

2、资质证书；

3、投标申请人信誉档案资料；

4、项目经理有关资料；

5、业绩及其它与投标活动有关的资料。

（二）网上投标报名：

4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容：

（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审；

（二）投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件；

（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人。

5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容：

（一）招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件规定执行。

（二）投标文件的内容

1、投标函；

2、施工组织设计或者施工方案；

3、投标报价；

4、招标文件要求提供的其他材料。

（三）投标文件的递交和接收

1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。

2、投标文件的接收

在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按时或提前送达的，招标人应当拒收。

6、组织评标委员会工作内容：

（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招投标监督管理机构的监督下，通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委，并提供以下资料：

1、《建设局抽取评标评委申请表》；

2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。

（二）由建设局指定专人通知评委参加评标；

（三）建设局负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人和招投标监督管理机构签收保存。

7、开标 工作内容 ：

（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；

（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；

（三）报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特别说明的内容；

（四）设有标底的公布标底；

（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。

（六）招投标监督管理机构进行监督管理

8、定标 工作内容：

按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》进行。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告 工作内容：

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料：

1、由各收费单位确认的《建设管理收费认定表》；

2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。

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（四）10、签订工程承发包合同

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。

招标条件：

1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；

2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；

3）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；

4）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；

5）法律、法规、规章规定的其他条件。

公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构（单位），均不得参加该招标项目的投标。

招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式：

(1)公开招标

由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。

(2)邀请招标

招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。

(3)协商议标

由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。

招标投标基本程序

招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。

(1)工作程序

审查招标单位的资格；

报批招标申请书；

编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法；

发布招标公告或招标邀请书； 审查投标单位资格；

分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；

编制和寄送投标文件；

开标，公开标底，审查投标书和保函；

评标、定标、决定中标单位；

发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。

招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。

(2)应注意的问题

工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。

为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。

投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。

签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。

招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。

应提交的招标资料目录

1）招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理)2）招标备案登记表

3）经批准的邀请招标报告(如系邀请招标)4）招标公告或投标邀请书

5）投标报名名单(公开招标)6）资格预审文件

7）资格预审评审报告

8）招标文件

9）购买招标文件登记表

10）答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执

11）标底(工程预算书)及市建设工程项目造价咨询核准证(如有标底)12）评委名单 13）招标人评委委托书: 14）开标会签到表

15）招标记录一览表

16）投标函及投标函附表

17）评委评分表

18）评分汇总表

19）评标报告

20）招标投标情况书面报告

21）中标通知书及中标公示证明

22）办理建管手续联系单

23）合同备案表

24）行政事业性收费、基金缴款通知书及收据

25）建设管理收费认定表（共2份）

26）安全和文明施工开工验收合格证

房地产项目开发流程全过程

（五）招标投标的管理 1）施工企业资质管理：

筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。

按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业资质证书》

(1)施工企业资质的动态管理

企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。

(2)工程总承包企业的管理

随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。

工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：

其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计—施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包（E-P）、采购—施工总承包(P-C)等方式。

其二是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。

2）工程建设管理：

工程建设阶段，指房地产开发项目从列入施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向计委申请列入施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。

五、申办《施工许可证》

1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

2、施工许可证办理机构：建设局

3、施工许可证办理程序：

1）填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。

2）提供以下必备资料：《建设工程用地许可证》；《建设工程规划许可证》；《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明；中标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单。

3）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行作废。

4、办理施工许可证：

提交下列归档资料后领取施工许可证：

（一）建设工程报建表；

（二）建设单位资信证明（可用复印件）；

（三）立项批文、总体规划平面图、规划许可 证(可用复印件)；

（四）施工图设计文件审查批准书；

（五）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）；

（六）招标申请表；

（七）招标公告；

（八）招标日程安排；

（九）招标文件及评标办法；

（十）投标申请书；

（十一）投标单位资格预审文件（保存6个月）；

（十二）答疑会纪要；

（十三）投标书；

（十四）评委人员名单；

（十五）开标记录表；

（十六）评委评分表及评分汇总表；（十七）评标报告；（十八）中标公示证明；

（十九）中标通知书；

（二十）施工合同或监理合同；

（二十一）合同备案表；（二十二）施工许可申请表或办理建管手续联系

（二十三）市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；市建设管理收费认定表（共2份）

（二十四）安全和文明施工开工验收合格证（可用复印件）第三章：工程建设阶段

工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：

1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；

2、施工场地平整，达到施工条件；

3、施工通道疏通，满足施工运输条件；

4、施工图纸及施工资料准备；

5、施工材料和施工设备的准备；

6、临时用地或临时占道手续办理；

7、施工许可批文及办理开工手续；

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；

9、组织图纸会审、设计交底；

10、编制工程进度计划；

11、设计、施工、监理单位的协调； 第四章：项目销售阶段

一、领取《预售许可证》

商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《房地产开发经营项目交付使用证》。

商品房预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、有建设工程规划许可证和施工许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定为多层建筑完成主体结构的全部；小高层建筑完成主体结构的三分之二；高层建筑完成主体结构的二分之一。

4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

5、工程施工合同；

6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

二、商品房销售及按揭办理

1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）第一阶段：基础市场调研 地块环境与街区功能调研 区域经济及政策调研

竞争项目及非竞争区域项目调查

重点项目考察 市场需求抽样调研

重点客户（群体）市场调研

经济趋势分析 市场需求趋势分析 出具市场调研报告 物业的全面解析及定位 项目SWOT分析 1）、竞争要素全面解读

2）、项目优势分析 3）、项目劣势分析

4）、项目机会利用

5）、市场威胁与困难点 项目竞争力评估

1）、地段价值与发展评估

2）、项目差异性支撑力评估

3）、消费者选择性标准评估 4）、项目综合竞争力评估

目标市场定位与消费者需求研究

目标市场定位

目标市场特征描述

目标消费者行为分析

消费个案描述

置业顾问营销理念提升

营销核心理念提升

卖点体系设计与提升

营销战略与主线策略

置业顾问营销攻击体系建立

现场攻击体系的建立

价格定位及策略

价格策略

价格定位

定价预控及说明

付款方式建议

销售额动态测算

项目促销计划建议

渠道促销建议

公关活动促销建议

客户促销建议

品牌促销建议

示范单位及环境的设计建议

置业顾问营销预算

推广费用预计

营销费用预计

房地产项目开发流程全过程

（六）第二阶段：物业卖点与利益点转换分析

品牌策略方向建议与定义 消费者心理感受定位

宣传攻势的确定

宣传途径的制定

功能划分建议

装修方向建议

样板房的功能划分定义 看房通道的布局建议

传播媒介的确定及具体媒介发布计划

项目标识（LOGO）设计

中英文标准字设计

标准色系

辅助色系

标准组合规范

特许组合禁用组合销售培训

销售管理策划

销售队伍进驻

销售执行

第三阶段：推广主题的制定

1.推广口号的制定

2.整体包装风格的确定

3.主要街区路段包装风格及具体形式

4.现场气氛营造风格及具体形式

5.展示中心及示范环境具体装修风格建议

6.样板房具体装修风格建议 7.看楼通道装饰风格建议

名片、信纸、信封、传真纸、文件袋、请柬、工作卡、水杯、烟灰缸、垃圾桶、车体、工地围墙设计、工地广告牌设计、导示牌设计、条幅设计、路旗设计、挂旗设计、车体包装设计、主要街区大型形象广告牌的设计、展板设计、售楼处导示招贴、喷绘画设计、看楼通道设计、户形形象说明设计、样板房导示卡、牌、标志等设计、行车导示系统设计、售楼书、售楼杂志、宣传折页、宣传海报、邮递单张、影视广告脚本创意

第四阶段：

各销售期的广告具体创意、传播媒介的确定及具体媒介发布计划

展销会的配合促销活动的配合其他外卖场的配合 广告效果测定与监控

竞争对手监控 竞争者咨询报告

竞争者广告监控及具体分析

销售控制及月度目标制定

2、销售合同的签订。

3、按揭办理。

1）公积金贷款：

贷款资格

贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。

贷款条件：

1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；

2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

3、具有购买住房的合同或有关证明文件；

4、提供住房资金管理中心同意的担保方式；

5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。第五章：项目交房使用阶段

一、媒介、电话告知客户

1、时间、地点，所交单位门牌；

2、清楚告知客户需要携带的手续，费用及费用清单；

3、物业使用说明书及保修说明书。

二、物业管理的准备

1、物业管理协议；

2、小区氛围的营造；

3、前期管理费用的收取。

篇2：房地产销售全部流程

房地产开发流程

目录

第一章： 项目决策阶段 第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建设阶段

1、施工用水

电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平整，达到施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

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9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭办理

一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

二、申办建设工程规划验收

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

四、物业移交

第五章：交付使用阶段

从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

第一章： 项目决策阶段

◆房地产项目可行性研究阶段

房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避 2

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免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。

2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

3、可行性研究的工作阶段

1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评

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估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第５号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；

4、可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。

5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段

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一、获取土地使用权。

开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得；

2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得；

4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6）通过司法裁决取得；

7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权的程序 土地使用权有偿出让的方式

出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。

按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标

华岸商业地产 的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；

3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。4）1：2000地形图2份；

5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明； 7）土地登记申请书；

8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。土地主管部门

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（1）土地使用权出让

房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。

（2）土地使用权划拨

房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。（3）征用土地

(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。

征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。

征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。（4）地价评估

市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作 招标受让土地使用权申请程序

(1)用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。

(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3)用地者进行投资分析。

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(4)到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。(5)用地者填写投标书寄给指定方进行投标。

(6)收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。

(7)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。拍卖受让土地使用权申请程序

(1)用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。

(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3)用地者进行投资分析。

(4)到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。(5)用地者到指定地点领取竞叫牌。

(6)用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。(8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领

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正式国有土地使用证。

属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。

城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。

1、拆迁方式：

1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁

2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。

3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。

2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。

3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

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1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2）建设项目批准文件； 3）建设用地规划许可证；

4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。

6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。

三、规划设计

建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批

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复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。

1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件 1）建设项目选址申请

城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、华岸商业地产

分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。

建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。2）申办建设用地规划

城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。3）委托设计单位设计，送审设计方案。申报规划要点。

规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料： 1）建设用地申请；

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2）房地产开发单位营业执照和资质证书； 3）土地使用证或土地权属证明； 4）1：2000地形图。

开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；b到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。C到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；

2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。

1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为： a1：2000地形图1份；

b1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；

c建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；

d“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：

a土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》； b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、华岸商业地产

抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执； c施工图3份及光盘。

3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：

1）建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。

2）建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。

3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。4）若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。

4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料： 1）国有土地使用权证； 2）城市基础设施配套费收据； 3）人防费收据；

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4）《建设工程规划许可通知书》申请表； 5）投资许可证

6）经放线的《红线定位册》正本

5、申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。

《建设工程规划许可证》时提交以下资料： 1）《建设工程规划许可通知书》

2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本； 3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》； 4）垃圾处理费联系单。

《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理： 1）变更申请；

2）工商部门更名通知、变更后的工商执照； 3）开发商资质证明； 4）土地变更批复； 5）变更后的土地使用证； 6）（土地批租费、使用费）收据； 7）原建设工程规划许可证； 8）建筑红线图；

9）抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）；

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10）法院裁决项目还应提交判决书。

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。项目报建总流程：

实 施 单 位 流 程 内 容 承 办 单

建 设 单 位 建设项目报建登记

武汉市建设工程交易中心各有关管理机构

建 设 单 位

审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知 各有关管理机构武汉市建设工程交易中心

招 标 申 请 人 建设单位招标申请 招标投标监督管理机构 招 标 申 请 人

位 华岸商业地产

对招标申请人资格审查 招标投标监督管理机构

招标人编制与备案招标文件 招标投标监督管理机构

发布招标公告

武汉市建设工程交易中心

投标申请人 投标申请人投标报名 武汉市建设工程交易中心

招标人投标申请人 招标人对投标人资格预审 武汉市建设工程交易中心

招标人

招标咨询及答疑会 招标投标监督管理机构

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投标人投标人

投标人编制与递交投标文件 招标投标监督管理机构

招标人

组织评标委员会

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人投标人

开

标

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

评标委员会、招标人

评

标

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

评标委员会、招标人

定

标

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

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招 标 人

核准招标投标情况报告

招标投标监督管理机构 各收费单位武汉市建设工程交易中心 招 标 人

中标公示，发出中标通知书

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人、中标单位

签订合同

合同备案管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人、中标单位

领取施工许可证 武汉市建设工程交易中心

中标单位 施工管理

武汉市建设工程交易中心

依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照湖北省人民政府的规

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定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。工程建设项目报建程序：

1)建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取《工程建设项目报建表》。

2)按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。3)工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、.规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。

4)属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。

1、建设项目报建登记

凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。

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工作内容：

填报《武汉市建设工程项目报建表》需带下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；

（三）施工图设计文件审查批准书；

（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；

（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。

报建信息管理：

1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作

日内）；

2、在交易中心媒介上发布报建信息；

3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构。

2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知

填报《武汉市建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理

（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；

（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续；

（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中

心（咨询台）开具的《武汉市行政事业性收费、基金缴款

通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为

计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标

情况书面报告核准前按上述程序办理。

3、投标申请人投标报名

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（一）投标申请人应是《中国武汉建设》网网员，并事先（7个

工作日以上）将下述资料内容报送武汉市建设工程交易

中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标、定标的依据资料：

1、投标申请人的营业执照；

2、资质证书；

3、投标申请人信誉档案资料；

4、项目经理有关资料；

5、业绩及其它与投标活动有关的资料。

（二）网上投标报名。网址

4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审 工作内容：

（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应

按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审

（二）投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资

预审通知书和购买资格预审格式文件；

（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少

于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在武汉市建设工程交易中心采用

随机方式抽取不少于7家的投标申请人。

5、投标文件的编制、内容、递交和接收 工作内容：

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（一）招标文件编制

投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规

范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔

细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术

标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件规定

执行。

（二）投标文件的内容

1、投标函；

2、施工组织设计或者施工方案；

3、投标报价；

4、招标文件要求提供的其他材料。

（三）投标文件的递交和接收

1、投标文件的递交

投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前

，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以

前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改

或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。

2、投标文件的接收

在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工

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作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的 规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按

时或提前送达的，招标人应当拒收。

6、组织评标委员会 工作内容：

（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招

投标监督管理机构的监督下，通过武汉市建设工程交易

中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见武建交字

[2001]7号文），并提供以下资料：

1、《武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表》；

2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一

费制”收费项目的缴款凭据。

（二）由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标；

（三）武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及

通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人

和招投标监督管理机构签收保存。

7、开

标 工作内容 ：

（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；

（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；

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（三）唱报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特

别说明的内容；

（四）设有标底的公布标底；

（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。

（六）招投标监督管理机构进行监督管理

8、定

标 工作内容：

按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》和武建招办字〔2001〕18号文件《武汉市建设工程项目招标评标定标暂行规定》进行。

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告 工作内容：

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料：

1、由各收费单位确认的《武汉市建设管理收费认定表》；

2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费

制”收费项目的缴款凭据。

同时，向武汉市建设工程交易中心提交拟发布的中标通知书，并

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填写《中标公告公示、发布登记表》，按规定在武汉市建设工程交易中心媒介上公示、公告中标结果。

招标投标监督管理机构自收到书面报告之日起5日内未通知招标人在招标投标活动中有违法行为的，招标人可以向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。

10、签订工程承发包合同

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。招标条件：

1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；3）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；4）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；5）法律、法规、规章规定的其他条件。

公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工 26

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期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构（单位），均不得参加该招标项目的投标。

招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式：(1)公开招标

由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知》，实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。(2)邀请招标

招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承

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包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。

邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知》，实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。(3)协商议标

由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。招标投标基本程序

招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。

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(1)工作程序

审查招标单位的资格； 报批招标申请书；

编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法； 发布招标公告或招标邀请书； 审查投标单位资格；

分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑； 编制和寄送投标文件；

开标，公开标底，审查投标书和保函； 评标、定标、决定中标单位；

发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。

招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。(2)应注意的问题

工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。

招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。

为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家

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成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。

投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。

签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。应提交的招标资料目录

1）招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理)2）招标备案登记表

3）经批准的邀请招标报告(如系邀请招标)4）招标公告或投标邀请书 5）投标报名名单(公开招标)6）资格预审文件 7）资格预审评审报告 8）招标文件

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9）购买招标文件登记表

10）答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执

11）标底(工程预算书)及武汉市建设工程项目造价咨询核准证(女ll有标底)12）评委名单

13）招标人评委委托书: 14）开标会签到表 15）唱标记录一览表 16）投标函及投标函附表 17）评委评分表 18）评分汇总表 19）评标报告

20）招标投标情况书面报告 21）中标通知书及中标公示证明 22）办理建管手续联系单 23）合同备案表

24）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据 25）武汉市建设管理收费认定表（共2份）26）安全和文明施工开工验收合格证 招标投标的管理 1）施工企业资质管理

建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包

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企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业自治证书》(1)施工企业资质的动态管理

企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。

通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。(2)工程总承包企业的管理

随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，32

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称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：

其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计—施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包（E-P）、采购—施工总承包(P-C)等方式。

其二是是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进

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行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。(3)外国建筑施工企业的资质管理

随着对外开放的扩大，外国企业逐渐进入我国的建筑市场。为了加强对在中国境内承包工程的外国企业的管理，维护我国的建筑市场秩序，建设部1994年3月发布了第32号令《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》，6月发布了《实施细则》。其要点有： 凡在中国境内从事房屋、土木工程的建造等承包活动的外国企业，在

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从事承包工程活动前，必须到审查机关办理资质审查，取得《外国企业承包工程资质证》。然后经工商行政管理机关注册登记后，才可在中国境内从事承包工程活动。

《外国企业承包工程资质证》的办理机构为：同时在中国两个（含两个）以上省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向建设部申请办理；在中国一个省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向当地省级人民政府建设行政主管部门申请办理；在中国经济特区和沿海开放城市承包工程的，向当地人民政府建设行政主管申请办理。外国企业在中国境内承包工程的范围是：全部由外国投资或赠款建设的工程；国际金融组织贷款，采用国际公开招标的工程项目；国内企业在技术上难以单独承包的中外合资建设的工程；国内投资的建设工程，如确有特殊项目国内企业难以单独承包，经省级建设行政主管部门批准后允许外国企业与中国建筑企业联合承包。

《外国企业承包工程资质证》有效期为5年。如需延期，应在期满前6个月内到原批准的审查机关办理延续手续。2）工程建设管理。

工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向市计委申请列入年度施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标

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批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。

五、申办《施工许可证》

1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。

工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

2、施工许可证办理机构：武汉市建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中：中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市建设工程交易中心核发；两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该区建管部门核发，并接受市建设工程交易中心的监督、指导、检查。

3、施工许可证办理程序：

1）填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。

2）提供以下必备资料：《建设工程用地许可证》；《建设工程规划许可证》；《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明；中

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标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单；

3）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

4、办理施工许可证：

提交下列归档资料后领取施工许可证：

（一）建设工程报建表；

（二）建设单位资信证明（可用复印件）；

（三）立项批文、总体规划平面图、规划许可证

(可用复印件)；

（四）施工图设计文件审查批准书；

（五）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）；

（六）招标申请表；

（七）招标公告；

（八）招标日程安排；

（九）招标文件及评标办法；

（十）投标申请书；

（十一）投标单位资格预审文件（保存6个月）；

（十二）答疑会纪要；

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（十三）投标书；

（十四）评委人员名单；

（十五）开标记录表；

（十六）评委评分表及评分汇总表；

（十七）评标报告；

（十八）中标公示证明；

（十九）中标通知书；

（二十）施工合同或监理合同；

（二十一）合同备案表；

（二十二）施工许可申请表或办理建管手续联系单；

（二十三）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；

武汉市建设管理收费认定表（共2份）

（二十四）安全和文明施工开工验收合格证（可用复印件）

第三章：工程建设阶段

工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：

1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；

2、施工场地平整，达到施工条件；

3、施工通道疏通，满足施工运输条件；

4、施工图纸及施工资料准备；

5、施工材料和施工设备的准备；

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6、临时用地或临时占道手续办理；

7、施工许可批文及办理开工手续；

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；

9、组织图纸会审、设计交底；

10、编制工程进度计划；

11、设计、施工、监理单位的协调；

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《武汉市房地产开发经营项目交付使用证》。

商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、有建设工程规划许可证和施工许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总

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投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。武汉市最新规定为多层建筑完成主体结构的全部；小高层建筑完成主体结构的三分之二；高层建筑完成主体结构的二分之一。

4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

5、工程施工合同；

6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

二、商品房销售及按揭办理

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1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）第一阶段：基础市场调研 地块环境与街区功能调研 区域经济及政策调研

竞争项目及非竞争区域项目调查 重点项目考察 市场需求抽样调研 重点客户（群体）市场调研 经济趋势分析 市场需求趋势分析 出具市场调研报告 物业的全面解析及定位 项目SWOT分析 1）、竞争要素全面解读 2）、项目优势分析 3）、项目劣势分析 4）、项目机会利用 5）、市场威胁与困难点 项目竞争力评估

1）、地段价值与发展评估 2）、项目差异性支撑力评估 3）、消费者选择性标准评估

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4）、项目综合竞争力评估 目标市场定位与消费者需求研究 目标市场定位 目标市场特征描述 目标消费者行为分析 消费个案描述 营业员销理念提升 营销核心理念提升 卖点体系设计与提升 营销战略与主线策略 营业员销攻击体系建立 现场攻击体系的建立 价格定位及策略 价格策略 价格定位 定价预控及说明 付款方式建议 销售额动态测算 项目促销计划建议 渠道促销建议 公关活动促销建议 客户促销建议

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品牌促销建议

示范单位及环境的设计建议 营业员销预算 推广费用预计 营销费用预计

第二阶段：物业卖点与利益点转换分析 品牌策略方向建议与定义 消费者心理感受定位 宣传攻势的确定 宣传途径的制定 功能划分建议 装修方向建议] 样板房的功能划分定义 看楼通道的布局建议

传播媒介的确定及具体媒介发布计划 项目标识（LOGO）设计 中英文标准字设计 标准色系 辅助色系 标准组合规范 特许组合 禁用组合

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销售培训 销售管理策划 销售队伍进驻 销售执行

第三阶段：推广主题的制定 推广口号的制定 整体包装风格的确定

主要街区路段包装风格及具体形式 现场气氛营造风格及具体形式 展示中心及示范环境具体装修风格建议 样板房具体装修风格建议 看楼通道装饰风格建议 名片 信纸 信封 传真纸 文件袋 请柬 工作卡 水杯 烟灰缸 垃圾桶

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车体 工地围墙设计 工地广告牌设计 导示牌设计 条幅设计 路旗设计 挂旗设计 车体包装设计

主要街区大型形象广告牌的设计 展板设计 售楼处导示招贴 喷绘画设计 看楼通道设计 户形形象说明设计

样板房导示卡、牌、标志等设计 行车导示系统设计 售楼书 售楼杂志 宣传折页 宣传海报 邮递单张

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影视广告脚本创意

第四阶段：各销售期的广告具体创意 传播媒介的确定及具体媒介发布计划 展销会的配合 促销活动的配合 其他外卖场的配合 广告效果测定与监控 竞争对手监控 竞争者咨询报告

竞争者广告监控及具体分析 销售控制及月度目标制定

2、销售合同的签订。

3、按揭办理。1）公积金贷款： 贷款资格

贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：

1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；

2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

3、具有购买住房的合同或有关证明文件；

4、提供住房资金管理中心同意的担保方式；

5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。

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贷款流程图 咨询、领取表格

提出申请

签订借款合同、抵押合同

办理抵押登记手续

办理房屋财产保险

贷款转帐

每月还款

贷款结清注销

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提交资料

1、本人户口本、身份证或其他有效居留证明；

2、购房合同或意向书等有关证明文件；

3、借款人所在单位同意贷款的证明；

4、住房资金管理中心要求提供的其他材料。

2）商业贷款 贷款资格

贷款对象：具有完全民事行为能力的中国自然人。贷款条件：

一、有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；

二、有稳定的职业和收入；

三、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

五、有购买住房的合同或协议或有关批准文件；

六、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；

七、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；

八、贷款行规定的其他条件。

十、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。

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贷款流程图

提交资料

个人需提供资料

1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》

2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异

3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件

4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明

5.收入证明（盖单位公章）

6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）

7.其他银行要求的文件。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。

3）组合贷款：公积金贷款不够用时，还可以申请商业贷款。贷款资格

贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：

1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口

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簿、军人证件、暂住证等）；

2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

3、具有购买住房的合同或有关证明文件；

4、有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。贷款流程图 提交资料

个人需提供资料1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》

2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异

3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件

4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明

5.收入证明（盖单位公章）

6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）

7.借款人所在单位同意贷款的证明；

8.住房资金管理中心和贷款行要求提供的其他材料。

随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。

4、抵押登记

篇3：煤矿安全产品顾问式销售流程研究

关键词：煤矿安全仪器,顾问式销售,需求,流程

煤炭是我国目前的主要能源来源, 在经济高速发展的今天, 煤炭需求日益增加, 开采量也节节攀高, 由于防护技术和监管力度及煤矿地质特有因素等原因, 随之而来的煤矿安全事故频发, 造成大量的人员伤亡和经济财产损失, 煤矿开采企业对煤矿安全仪器产品需求强烈, 但鉴于目前产品同质化比较严重, 各个企业都加强了产品的销售推广力度, 采用顾问式销售, 非常适合煤矿安全仪器这种技术型产品销售, 制定合理的销售管理流程是顾问式销售管理的核心内容, 也是实现产品成功销售的保障。

1 煤矿安全产品及销售的特点

1.1 煤矿安全产品

所谓的煤矿安全仪器即用于监测监控煤矿水、火、瓦斯、粉尘、顶板、一氧化碳和其他有毒有害气体的仪表和装备, 它们既要为煤矿特有的作业环境服务, 除自身必须具有抗御井下各种自然灾害的能力外, 还不能因本身的安全性能差引发事故, 所以又称煤矿专用安全仪器[1]。

1.2 煤矿安全产品销售的特点

(1) 属科技产品, 对销售人员的综合素质要求较高。煤矿安全产品使用的目的是为了监测和监控煤矿中有毒有害物质, 确保煤矿生产的安全进行, 煤矿安全仪器产品的销售需要销售人员有一定的技术知识, 并能根据客户的要求调整数据的参数和增加数据指标的类型, 保证检测和监控的全面性和准确性, 在这种情况下, 销售人员不但是一个懂得谈判技巧的产品价格的沟通者, 而且也应该是一个掌握产品技术的技术顾问, 换句话说, 要求销售人员有比较高的综合素质, 技术素质、沟通素质、谈判素质、心理素质等, 他兼具了技术顾问、产品经理、商务谈判等多种角色, 这对销售者是一个极大的考验和锻炼, 优秀的销售人员必然是一个综合素质高, 综合能力强的人。

(2) 购买者为组织市场客户, 决策过程复杂。煤矿安全产品销售对象是组织市场的客户, 主要是销售给各大煤矿开采企业, 煤矿企业会根据采购目的和采购要求组成采购中心来进行产品采购, 这个采购中心通常由来自不同的部门和执行不同职能的人员构成[2], 比如有产品的具体使用人员, 有企业的决策人员比如负责生产的副总经理, 有影响产品采购的技术评价人员, 还有与产品销售企业洽谈的采购部门的经理等, 由于项目参与人员较多, 所以项目决策过程相对比较复杂, 决策时间也比较长。对于一些比较大的销售项目, 要求销售人员尽可能的接触更多的参与者, 销售人员可以根据采购中心的人员构成和他们的决策过程, 建立一个销售团队, 该团队还应包括以下人员:技术的顾问, 项目的实施人员, 项目的最终决策人等, 进行团队销售, 完成系统化、专业化的销售。

(3) 产品销售结束, 还需开展相关的售后服务工作。有些工业产品销售结束就意味着整个销售过程的结束, 意味着可以开始下一个产品销售周期, 而煤矿安全产品销售之后, 还有很多的后续工作要做, 一般在销售合同中会体现销售后产品的安装及调试时间, 以及相关的人员培训内容, 还有产品软件升级以及整个产品的升级换代等条款, 产品的售后服务是产品销售合同中的重要一环, 此环节关系到产品的成功使用与否, 关系到客户使用产品产生的价值大小, 关系到客户的满意程度, 并最终影响产品的进一步销售和其他产品的销售, 企业应该重视售后服务环节, 把此环节作为考核销售人员及销售团队绩效的重要指标, 销售人员应该积极为产品的售后服务工作做规划, 充分调动企业的技术和实施人员开展售后服务工作, 提高客户的满意度。

2 顾问式销售及优点

2.1 顾问式销售

是指站在专业角度和客户利益角度提供专业意见和解决方案以及增值服务, 使客户能正确选择产品或服务和发挥其价值, 顾问式销售管理培养和建立了客户对产品或服务的提供者的感情及忠诚度, 有利于进一步开展关系营销, 形成长期稳定的合作关系。

2.2 顾问式销售优点

顾问式销售与传统的推销相比有很多优点, 首先, 顾问式销售以了解客户需求为出发点, 而不是以企业为出发点;其次, 顾问式销售以满足客户需求为目的, 传统的推销是以销售产品为目的;最后, 顾问式销售以实现企业和顾客利益双赢为目的[3], 而不单单是为了实现企业自身的利益。

3 煤矿安全产品顾问式销售管理的流程

结合煤矿安全仪器产品销售特点及顾问式销售管理的理论, 我们可以把煤矿安全产品顾问式销售管理流程划分为五个步骤, 这五个步骤分别是确认商机、主导进程、方案论证、商务洽谈、销售成交。

3.1 确认商机

任何销售管理的过程都是从确认商机开始的, 从目前煤矿安全产品的供求状况来看, 产品在销售过程中必然存在同行业厂商竞争的问题, 有些客户有商品的需求, 但未必是自己企业的潜在客户, 这就需要销售人员在一开始的时候就要进行客户的商机确认, 并根据确认的结果采取相应的行动和营销策略。对于营销人员不要怕不成交, 怕的是对于不可能的项目执迷不悟, 坚持到底, 最后浪费大量宝贵的时间和精力, 损失了机会成本。确认商机这个阶段需要做的工作有:收集客户全貌信息;进行客户的SWOT分析;分析潜在客户的需求并以此为切入点拜访客户;了解客户的现状、发现问题、分析影响和后果;通过找到客户的痛点说服客户对我们的产品感兴趣、引导客户立项。

3.2 主导进程

当确认商机后, 可进入下一个销售环节, 即主导进程阶段。在这个阶段销售人员要面对客户采购中心的不同角色, 和他们进行交流, 比如项目决策人, 项目的技术领导, 产品实际的使用者等, 销售人员也可以根据项目的进展情况申请成立自己的销售团队, 这个团队的人员包括销售部门的经理、产品研发的技术人员, 你的销售合作伙伴等, 借助团队的力量完成主导进程这个工作。主导销售进程中, 销售员或者销售团队通过了解客户的情况之后要识别客户的需求, 需求是多维度的, 比如有应用及服务的需求, 有技术及系统的需求, 有关系及合作的需求, 需求是多层次的, 有业务操作层需求、管理控制层需求和决策领导层需求, 对于不同的人来说需求是不同的, 销售人员应该根据客户需求的不同维度和不用层次, 从不同角度沟通, 满足其需求。在了解需求之后, 可以帮助客户立项, 拜访客户的高层及项目相关人员, 同时分析自己的销售实力和评估自己的销售机会, 制定相应的销售策略, 编写销售计划。

3.3 方案论证

方案论证阶段要进行三项工作, 分别是效益分析、差异评估、方案架构和实施规划工作。

(1) 效益分析:效益分析主要是从客户的角度分析采购产品给企业带来的有形和无形的效益, 效益分析可以从若干角度去分析, 比如生产安全角度、提高设备的利用率角度、提升员工的生产积极性角度、树立企业良好的生产管理形象等, 分析应该依据实事求是和客观公正的原则, 用定量和定性指标相结合的方式有理有据的分析。

(2) 差异评估:差异评估可以让自己更好的看清自己和别人的产品不同以及非产品上的优劣势, 以便在方案书中突出自己的优势点, 获取竞争优势。产品的差异因素有产品的功能、技术、质量、操作性、兼容性、扩充性、客户化和价格等, 销售员或者销售团队应该对产品的各方面差异了如指掌, 并能够针对客户的需求有重点的强调自己产品的优势点有哪些;而非产品差异主要体现在产品的售后服务、产品的品牌及名声、产品的合作伙伴能力、销售员或者销售团队的素质和能力情况, 非产品差异是产品同质化时代的主要竞争手段, 要想在非产品因素方面获得竞争优势, 需要企业的全体员工长期共同努力才能达到, 非一日之功。

(3) 方案架构和实施规划:效益分析和差异评估之后, 需要撰写项目方案和方案实施的进程表, 这个阶段销售人员或销售团队应该先与客户有关人员审核“初步方案”的内容, 如有不清楚和疑问之处, 应立刻与客户有关人员沟通, 清除障碍, 修改初步方案, 达成共识, 并在合适的时间提交方案并对客户作简报, 进一步解释方案和完善最终方案。

3.4 商务洽谈

销售员或者销售团队的项目经理与企业的采购中心经理进行产品合同的条款和价格的谈判, 洽谈的内容主要涉及销售产品名称、数量、技术要求及安装实施方案等, 在谈判中除了强调产品的性价比外, 更应该将双方的关注点聚焦于方案带给客户的价值, 强调销售公司的信誉及承诺, 强调销售公司与客户长远的合作关系, 使双方建立一种战略联盟的伙伴关系, 共同成长。

3.5 销售成交

合同双方在商务洽谈后, 基于平等互利及双赢的原则签订销售合同, 意味着产品销售成功, 双方建立了一种战略合作的关系, 销售成交之后并不意味销售过程的结束, 因为煤矿安全产品属于技术型产品, 销售之后还有一个设备安装调试、产品使用培训及产品升级等相关的售后服务的过程, 销售人员应继续跟踪项目的实施和服务的情况, 使客户真正的从产品中得到收益和价值, 为开展下一次的销售工作打下一个良好的合作基础, 实现产品的永续销售, 真正践行战略合作伙伴关系。

4 结论

销售部门是企业的开源部门, 决定着企业的效益高低和企业的盈利水平, 煤矿安全仪器生产企业必须要加强市场意识, 积极开展顾问式营销管理工作, 这对企业来说是一个挑战, 更是一个机会, 企业的高层管理者和销售人员都应该有强烈的客户服务意识, 以客户需求为中心, 多手段、多层次地研究如何为顾客创造价值, 实现企业与客户共同成长, 这是企业的利益所在, 也是企业的未来所在。

参考文献

[1]臧梦.煤矿矿用产品特点及安全标志检验对策[J].煤炭科学技术, 2004, 32 (5) :65-66.

[2]吴健安.市场营销学[M].北京:高等教育出版社, 2011:115.

篇4：销售流程如何改进?

营销的发展在中国现阶段的很多行业，都是机会导向型的，这种只要结果不管过程的营销管理已经不能适应现代营销的竞争。如今，企业越来越重视营销的效率，如何有效地管理销售成了很多企业首当其冲要解决的问题。营销的过程管理逐步在大部分企业中开始实行，营销管理开始对原有自然随意形成的销售流程进行审视，通过科学的分析和规划，以提高营销的效率。

从业务流程的角度而言，销售的流程包括业务流程以及营销动作的全过程，包含从市场调研、谈判签约、代理商体系建设到终端建设、售点销售、促销推广等核心环节。销售流程的效率体现在对市场的反应速度、动作的规范性标准性、信息收集和反馈的动态适时性和真实可靠性等方面，如何对销售流程进行系统的思考和改进，以有效提高营销的效率呢?本文就从销售流程效率不高的原因分析开始，提出销售流程改进的思路和方法。

销售流程效率为什么不高

我们来看看销售流程效率不高普遍的一些问题，这些问题和形成的原因包括：市场环境变化，原有的粗犷的销售流程不能适应环境变化而带来的效率低下；流程受人为因素影响多，流程人为割裂，落后管理手段制约了流程的效率，流程执行缺乏过程响应以及支持反馈与监督，这些是流程本身管理不规范带来的效率低下；业务流程尚未显性化或者显性化程度还很低，管理者只看到局部，难以把握整个流程的效果，这些常常表现为业务高手做的市场就好，一般的营销人员在同样的市场上就不能做出同样的效果。

改进的思路和方法

那么，如何对销售流程进行改进，以提高效率呢?笔者认为，问题的核心是，从销售流程设计的源头开始，就要有正确的认识和正确的方法去设计好销售流程，然后才是流程执行和管理的问题。流程不仅仅是规范，流程是一个组织经验的积累，也就是说，流程的本质应该是在目前我们这个组织做某件事情最好的做法的经验总结和明确化。就销售流程设计而言，销售流程需要体现企业销售工作中的最佳实践的集合。

由此，销售流程设计上就需要有“隐性知识显性化，个人知识组织化”的设计原则，从销售流程的源头上进行改进才是根本。借用麦肯锡的观点就是：“你所要做的事，以前已经有人做过了，把这个人找出来。”如果我们能把他的成功经验流程化，然后按照流程执行，就一定可以提高绩效。成功的销售人必定有他成功的经验，如果将这些经验转化为流程，是不是更多人通过学习这些流程可以更容易获得成功?许多大型跨国公司内部的销售管理运作之所以规范，所遵循的就是这种模式。业务流程的效率提高基于销售动作的标准化程度，例如宝洁、诺基亚、可口可乐等跨国公司完全是集中管理，执行动作标准化，执行过程IT化，一般的本科毕业生就可以在它们设计严密的销售流程中完成复杂的大规模销售，而且销售成功率很高。诺基亚的城市经理早上和晚上部需要登陆网络进行各种报表的填写，反馈市场销售信息、消费者动态信息以及竞争对手信息。正是规范科学的一系列销售流程体现了诺基亚的销售标准以及管理要求，才使得诺基亚能够通吃手机行业，稳稳占据40％的整体市场份额。手机行业的时尚化和快消化对于诺基亚庞大的规模而言，没有高效的销售流程是不可想象的。

专业的销售技巧是分步进行的，例如现场销售环节，其销售步骤根据顾客的购买心理而设置，每种技巧的分法虽有所不同，但大同小异。例如现场销售流程分解为：

1，准备；

2，接近客户并引起兴趣；

3，探寻客户需求；

4，说明产品或服务可以给客户提供的利益；

5，说明实施这些利益是客户所必需的；

6，向客户提交建议书；

7，成交。

这些步骤把复杂的销售行为分解为流程，每一步骤又细分为许多易控的小流程。如探寻客户需求的子流程就是这样的：

1，面对客户的开场白；

2，用扩大式的询问开始，客户愿意谈，接着用扩大式询问找出线索，客户如果不愿意谈，参照有望客户形成条件用限定式询问说明状况，再用限定式询问确认状况，把限定式询问转换为客户需求；

5，产品特征、好处及利益的陈述；

4，探寻需求步骤结束。

如何有效地将企业的最佳销售实践转变成销售流程?业务流程的梳理和提炼基于业务动作展开，最好是由销售总监和市场总监牵头，提炼的主体是核心的、最高水准的业务人员，依据销售工作开展的顺序先进行业务动作的拆分，这里需要的就是经验和知识的结合，如果逻辑架构不够清晰，可以聘请咨询公司作为方法论的指导。相关的业务骨干参与其中，依据不同的流程，专业分工，分组提炼，撰写业务流程。笔者曾经负责一个咨询项目，就召集了企业销售精英30多人，在咨询公司的指导下，将所有的销售过程按照市场开发、现场销售、客户维护、客户提升等销售环节进行分解，再将所有的业务流程重组，以体现出最佳的经验组合为目标，这样的流程就隐含了最优的业务经验，使得初学者很快就能掌握技能，同时能统一企业的销售动作标准化，使得销售的效率最优化。在执行中调整

有了正确的销售流程设计思路和方法，销售管理其实并不复杂。如果我们能把每天的销售行为做好，每周就是好的；每周都做好，每月就是成功的，而每季度乃至全年就不成问题了。管理者按这个要求去做，确定好每天可衡量的销售管理方式，比如，先将客户分区域整理，然后本着提高效率注重实效的原则，规定每个销售代表按区域每天拜访四个客户，每周写两到三份建议书及做两到三次产品演示；并且按照流程，要求销售人员填写每日行动报告，每周需要做拜访计划，通过教练及监督流程严格执行。这样，由于执行流程，确保了客户机会量与质的积累，坚持一定时期后，每人每月签订两到三个订单就成为顺理成章的事。数月后，销售绩效明显提高。

依据企业的最佳销售实践审视和重新设计好销售流程之后，也不是一劳永逸的。因为经验是不断更新的，所以流程也需要不断改进，同时环境的变化也需要企业不断适应。要保证流程管理的持续性，企业需要设立流程管理职能，同时在销售管理部设立各个销售流程的负责人，各销售流程的负责人要与整体负责人进行讨论，定期进行流程的优化分析。

篇5：房地产销售流程

（一）接访流程及要求

1、销售人员在接待客户之前，应将所需资料、名片、便签纸、计算器等准备就绪，按照案场制定之接待客户顺序表依次迎接客户，销售主管应负责监督排位情况。

2、客户进售楼处时，A位（第一顺位）主动上前微笑向客户问好（您好！欢迎参观花溪地，我是这里的销售顾问某某，你可以叫我小某），引领客户进入售楼处，同时自然的问客户（您是第一次来访吗？您与哪位销售员电话联系过吗？）最后一位业务员负责协助（倒水等）。

3、如果客户明确是第一次来访，并且没有联系过其他销售员，则由当值销售员接待。接待时首先自我介绍同时请问客户贵姓，以便接待过程中对客户合理准确称谓。

4、如果客户第一次来访，并明确告知与某位销售员联系过（非现场销售人员除外），则当值销售员迅速通知该销售员，如果该销售员休息或不在现场，则由排在接待顺序最后一位的销售员负责接待。（如遇市调人员需热情接待，并由接待顺序最后一位的销售员负责接待）

5、非就餐时间，原则上A、B、C位不能离开前台，如有特殊情况A位业务员需短暂离位，由B位业务员负责接待，A位返回后，继续保持A位。

6、就餐时间内，A位业务员离位，由B、C、D位业务员顺延接待，A位返回后保持其原有排位顺序。

7、业务员在接待客户过程中，应力求专业、娴熟、详尽的介绍楼盘情况，并自然地记录下客户的称谓、联系电话及购买意向，尽可能为下一步跟进打好基础；特殊情况下可借助销售主管为客户解答；在带客户看模型或看房过程中，应始终位于客户左前方，并为客户提供一切方便（如开门、开电梯、引路等）；客户离去时应将其送至售楼处门外告别后方可返回。

8、每接待完一位客户，应及时、详尽将客户资料记录在来访客户登记表和自己的客户记录本上。

9、接待完客户，应及时清理谈判桌，保持其整洁、干净。

10、接待用语统一为标准普通话，接待过程中客户用普通话，接待人员也用普通话，接听来电也同样执行（如遇老乡为拉近关系可运用乡语）。

（二）接电流程及要求

1、来电接听顺序按售楼处具体规定执行。

2、负责接听的业务员应准备好备忘录及相关销售资料，在铃响三声以内拿起话筒，应答为“您好！花溪地，我是置业顾问某某”。

3、耐心地听对方把话说完，并记录重点。

4、如果是业务咨询类电话，应准确、简洁地为客户介绍，诚恳邀请客户亲临售楼处详尽了解，并顺其自然地留下客户的姓名、电话及其它资料，同时把自己的姓名、电话留给客户，以便客户以后向你咨询。

5、对于有疑问的地方要提问，重点处如数据、时间、地点等要复述确认一下。

6、若对方要找的人不在或正在接待其他客户，可告之客户该业务人员正在接待其他客户，请对方留言，事后通知到对方要找的人，如果客户比较着急可将此电话转到销售主管去处理，切忌自作主张或马上挂掉电话。

7、接听即将结束应送上礼貌用语（感谢您的来电），道别后，待对方挂机后再轻轻放下听筒。

8、电话接听完毕，应及时、详尽将客户资料记录在来电登记表上。

注：打电话的要领

（1）理好内容及准备好可能需要的资料，再拨电话号码，切勿在用餐、午休及晚间很晚的时候打电话。

（2）简单地互致问候。

（3）有条理，有重点，明确清楚地讲商谈内容，并同时顾及对方的反应，随时调整自己说话的语气和方式。

（4）随时将客户相关资料正确及时填写在自己的客户登记表中。

（5）商谈完毕后，有礼貌地道别，注意要在对方挂机后再轻轻放下听筒。接电、接访客户的详细资料必须当天上交到销售经理处。

（三）订房流程

1、认购流程（大定）

（1）销售员到销控处查询预定房屋是否为空房

（2）若为空房，登记领取认购单（销控处），填写好认购单后，请现场销售负责人签字；

（3）销售员与客户持审批过的认购单和客户身份证复印件到财务交款；

（4）交款后财务开收据，财务（认购单第一联、收据），客户（认购单第二联、收据原件），销售员（填写成交客户统计表）；

（5）凭认购书和收据更新销控；

（注：认购必须严格按流程顺序执行，认购单填写工整、齐全）

（四）退订流程

1、在收取定金的时候要向客户说明，定金不退，看好再定

2、如果出现其他意外不可抗力原因要求退房的，先上报到经理或主管

3、公司财务通知可以退定，准备好现金后，方可通知客户来办理推定手续

4、退订后表示遗憾，送客户至门外。

注：退订过程中，销售员同样要给客户提供热情周到的服务，如有客户投诉销售员态度恶劣，将追究该销售员责任并予以处罚。

（五）签约流程

1、签约前销售员提前将签约所需资料准备齐全，并通知客户具体签约日期及所需资料（签约资料、贷款资料）；

2、若客户没有交过定金直接签约，销售员需到销控处查询预定房屋是否为空房

3、若为空房，登记领取签约审批单（销控处），填写好签约审批单后，请销售现场负责人签字；

4、销售员与客户持审批过的签约审批单和客户身份证复印件、首付款到财务交款；（注：如大小订客户，要将订金收据及协议返回后方可办理签约。）

5、交款后财务开首付款发票（或收据），销售员将首付款发票（或收据）复印两份，客户持原件，复印件销售负责人及销售员各一份；

6、凭首付款发票复印件和签约审批单更新销控；

7、销售员指导客户进行签约（字迹清楚，且必需为同一字体）

8、签约完毕后恭喜客户，同时将合同上交公司；

注：签约完毕后，帮助客户准备贷款资料，并告知客户贷款的相关事项，做好贷款跟踪工作，必须帮助客户顺利做完贷款，以保证公司的回款速度）。

（六）贷款流程：

篇6：房地产销售流程

房地产开发企业在挣得地块后，还没有开工建设就已经委派策划公司做前期推广策划了，策划公司一般是与销售部门合作，在广告推出后，（一般推广都是短信、广播媒体、电视媒体、报纸、宣传页发放、大型户外广告牌、车体广告等），销售部会有专职秘书来接听热线，会询问客户认知途径，做登记，秘书每天接听的电话量和认知途径都会在每天下班时以短信形式发给销售经理和销售总监，以方便上级统计数据，同时秘书会最电子版来客登记表，输入客户信息和认知途径及分发的销售名称。电子版的客户统计表会定期每周或每月发邮件给策划部门，每天接听的热线会按顺序分发到每个销售手中，销售会按日期记下客户情况并会定期对客户进行回访和邀约，一般三天到一周肯定给客户打两次电话，邀请来看房和加深客户对销售的印象，如果客户不来或不考虑，销售都会做记录，销售每天的工作就是看客户本，和同事沟通用什么话能让客户过来看房，毕竟路过或第一次一进门就交定金或排号费的客户很少，勤快的销售会安排给客户打电话的时间，在客户下班或没事时，和客户长时间沟通，有的晚上七八点了，还在给客户打电话，他的收入肯定比别的销售高。

直接上门的客户也一样，由秘书统一接待，秘书会询问以前联系过没有，如果有，会找原来联系的销售，没有，就联系新的销售接待，同时秘书会对客户做登记，（姓名和电话，认知途径）。

销售虽然口才好，能忽悠，但对客户不该说的从不多说一句，自己项目的缺点一个字也不会告诉客户，即便客户已经了解了产品的弊端，销售也会想尽一切办法，使客户对项目产生好感，用优点弥补不足。也不是什么都以客户为主，有些需要和客户争辩的，销售都会和客户挣，有的会争吵，给客户的感觉是，你买不买无所谓，不买是你客户的损失，只有这样，客户才真正能表露出想不想买，销售经理或主管每周会给销售开两到三次会，一般都是下午下班前或早晨来了就开，会议内容就是了解每个销售手里的客户情况，帮助销售促进成交，下发销售总监的命令和，房屋的最新动态，客户来看房真正意义上就是看看沙盘模型和小区所在位置，大的开发商会1：1做出样板间来供客户参观，包括装修材料都是样的，这样能协助销售更顺利的完成任务，销售会很细致的给客户讲沙盘，一般在15分钟左右，包括开发单位，设计单位，监理单位，物业顾问，物业单位，原材料供应商，房屋的材质，占地，建面，绿化率，容积率，层高等，同时回答客户提出的所有问题，其中也带有夸大其词的成分。销售不仅仅是介绍完自己的产品就没事了，会和客户谈大的环境，房地产未来趋势，房子为什么不会贬值，只有升值的可能，会从多方面引导客户买我这的房子是正确的，无论是居住还是投资，销售的最关键环节就是给客户介绍完项目以后，客户所有问题都解决后，逼客户交定金或排号费，一般都是给客户紧迫感，和房源少为由，只要客户看好的户型，销售都会告诉没几套了，或这个小区这样的户型本来就少，强行让客户先交钱，让客户感觉不交钱是他的损失，销售不所谓，让客户交排号费则是不交钱不能选房，也没权利选房，这样即便客户有一点点意向购买，也会排个号，才有选的机会，起初客户是这么想的，等到了开盘当天，所有人都来抢房子，即便是有一点点意向的客户，也会动心，或跟着热闹订一套。

因为房子刚刚开工，预售证还没下来，前期邀请客户来看房是要客户先来排号，排号客户就有权利按号选房，不排号的没权利选房，必须等所有排过号的选完房以后没排号的才可以选，号越靠前选到好房几率越高，这是客户的理解，也是销售给客户贯穿的思想，一般排号费是一万，如果没有合适的户型，在开盘后一个月，开发商退还排号费，如果选上房子，那一万排号费就充当房款了，现在受国家政策控制已经不允许收费排号了，各别地区采取不收费用排号，策划公司之所以搞什么排号选房，就是可以集中分散的客户，在两天或几天内同时来选房，同时达到炒作目的，促进房屋销售量大大增加，而开发商在开盘当天也会把小区内不好位置的单元和户型放到最先开出，同时参杂着相比好些的户型一同销售，在混乱的气氛下客户都以为自己买到了合适的户型，开发商每天平均叫号600-800个左右，最多一天叫一千个号，也就是一天选房一千套，这意味着开盘当天选房当天会有上千人来选房，从而达到开发商目的，销售也会给客户紧迫感，“来选房最好都带着首付款，要不买不到房子”销售最忙期间，后面十几个客户等着选房，销售直接问：“带钱了吗？没带钱走吧，抢不上，下一个”客户在人多嘈杂的气氛下，自己也会产生紧迫感，会马上订房，怕自己抢不上好的房子，也怕好的户型被别人抢去，实际上客户对项目的了解只有项目的位置，户型也只是大概的，销售说哪个好，客户就定哪个，而销售在给客户看户型图也是一个主推的，其他几个都是辅助，这样销售能做到想让客户买哪个，客户只能买哪个，在差的户型也会出售，不会成尾房，在这种气氛下，开发商一天销售800套房子是很容易的事，况且，一个社区3000套房子，排号会排上6000个号以上，几天就售空了，即便剩下也是零头了，开发商在开盘期间会间断的对房子进行调价，这又给了客户紧迫感，更有利于销售。

客户选完房后，一般都是交了定金，定金在两万到五万之间，还没有交首付款，只是签订一个认购书，而认购书是有销售带着客户到秘书那直接填写的，也有电子版，直接打印的，认购内容最主要在于，客户签订合同，以销售电话通知之日起，十五日内来交首付签约，签约后十天内办理按揭手续，延期办理的按总房款百分之

多少，每天收取，客户交了定金，就只能等着销售通知了，因为预售证还没下来，所以不能签合同，等快下来的前三天，销售总监会通知所有销售部，联系客户签约，几天内签完，销售有严格的签约管理制度，不给客户添加任何补充条款，不承诺客户任何事情，比如送物业费，取暖等，合同不能涂改，填错一个字就要重新领一本合同，重新领一本要交50元，开盘结束后，签约进行同时销控表就在更新，策划部门还是会把不好的户型和楼层，开出来，有很多客户在没有抢到房子时就盯上了剩余房源，这样销控表每天更新，会渐渐的把差的户型楼层消化掉，好户型还会调价销售。