物业项目运营管理论文提纲

2022-11-15

论文题目：房地产投资信托基金融资模式风险管控研究 ——以鹏华前海万科REITs为例

摘要：房地产投资信托基金（英文简称REITs）是兼具金融和不动产属性一种信托基金,REITs通过将重资产属性的不动产以证券化的形式分割为中小投资者可参与认购的小份额基金,收益较稳定,能够有效分散风险和盘活存量房地产。房地产行业在推动国民经济快速发展做出了重要贡献,同时也带动上下游相关行业的快速发展,随着国内房地产行业开始进入白银低毛利时代,一线中心城市剩余待开发的土地越来越少,对物业、配套设施以及存量资产的管理将会成为房地产行业发展的未来趋势。在国内“房住不炒”和“化解金融风险”等国家宏观调控政策的实施背景下,银保监会规定银行不得违规将贷款流入房地产市场以保障房地产行业稳定健康运行,国内房地产企业的主要融资方式受阻,房地产企业的融资活动面临挑战,转向其他融资渠道筹集资金非常必要。房地产投资信托基金起源于美国,是一种流通性强的金融产品,能够有效盘活存量资产,降低房地产开发企业资金流转负担,有助于优化金融市场资源配置,提高金融机构的稳健性和增加房地产企业的融资方式。受限于我国房地产投资信托基金相关法律法规政策不够完善等因素,我国目前发行的REITs与国际成熟市场上通行REITs还有一定的区别,鹏华前海万科REITs是我国公募REITs发展的重要创新,具有一定的代表性,通过对其产品结构和运营过程进行研究,有助于更好识别REITs融资模式的特征和相关风险、推进我国房地产投资信托基金市场标准化进程建设。本文在结合国内外学者对房地产投资信托基金的研究成果以及优序融资理论、投资组合理论、委托代理理论、全面风险管理理论的基础上对REITs特征、融资风险和风险控制进行理论分析,论述了REITs在中国推行发展的可行性。而后引入本文的案例鹏华前海万科REITs,从基础资产、运营模式、原始权益人和外部政策四个方面对REITs风险进行分析并提出风险管控建议,最后得出相关结论和建议。研究认为要控制REITs融资风险,首先要选择产权权属明晰、具有稳定现金流的成熟商业物业项目作为REITs的基础资产,建立风险隔离机制,避免原始权益人的经营情况影响到REITs收益;其次在REITs结构设计上应该注意对投资组合的优化,持有多元化房地产类型,分散投资风险,提高房地产项目投资的投资比例,突出房地产投资信托基金的主要优势;最后在政策方面要健全相关政策法律体系、出台配套税收优惠政策以及重视对资管人才的培养,营造出完善、适合REITs发展的市场环境。本文通过对鹏华前海万科REITs进行风险管控分析,能丰富国内对REITs的研究,为其他房地产开发企业发行REITs和增加投资者投资选择提供相关建议,有助于推动房地产业盘活变现商业不动产和完善我国金融市场相关政策。

关键词：REITs;融资风险;风险管控

学科专业：会计硕士（专业学位）

摘要

abstract

1.绪论

1.1 研究背景和研究意义

1.1.1 选题背景

1.1.2 研究意义

1.2 研究思路与方法

1.2.1 研究思路

1.2.2 研究方法

1.3 研究贡献与不足