物业项目运营管理论文

2022-04-19

资产管理这个词在金融圈不陌生，不过其含义跟用在商业地产范畴有很大区别，区别在于主体资产的不同，一个是证券化的金融资产，一个在目前来说还更多是实物资产，这就决定了管理方式的不同，对相应职责的人要求也不同。今天小编为大家推荐《物业项目运营管理论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

物业项目运营管理论文篇1：

松阳县发展村级集体经济的实践与思考

摘要：近年来，浙江省松阳县深入推进农村综合改革试点，全面发展壮大村级集体经济实力，提高村集体自我发展、自我服务、自我管理的能力和水平，有力推动了农村生产力发展，增强了基层党组织的凝聚力和战斗力。本文总结了松阳县发展村级集体经济的成功经验，并针对目前存在的问题提出了相应的建议。

关键词：农村综改；集体经济；村级发展

近年来，浙江省松阳县深入推进农村综合改革试点，全面发展壮大村级集体经济实力，提高村集体自我发展、自我服务、自我管理的能力和水平，有力推动了农村生产力发展，增强了基层党组织的凝聚力和战斗力。

一、松阳县村级集体经济发展现状

松阳县地处浙西南山区、瓯江上游，县域面积1406平方公里，总人口24万，辖5镇3街道11乡401个行政村。2017年末，全县村级集体资产总额13.84亿元，村集体债权2480万元，村集体债务16874万元。全县村级集体经济总收入9714万元，其中经营收入2675万元、发包及上交收入496万元、投资收益173万元、补助收入4807万元、其他收入1562万元。

从表中分析可以看出，2017年松阳县村级集体经济当年无经营性收入的多达294个村，占总村数的73.31%，比上年多了31个村，增加11.78%。全县被省认定为集体经济薄弱村仍有122个，这些村多数位于边远乡镇，交通不便，平均村集体经营性收入仅有万余元，集体发展前景渺茫。与此同时，部分村庄虽然通过村级物业项目扶持，摘掉了薄弱村的帽子，但增收乏力、后继发展困难问题突出。在现有村级集体收入的村中，绝大部分村级收入主要来源于资源性，如征地补偿、封山补偿资金等，以及资产性收入，如租赁费用、管理服务费等方面，经营性收入少且总量不大，来源单一且收入不固定。因此，薄弱村如何脱贫、非薄弱村如何做大做强、村集体经济如何发展壮大等问题，一直是困扰全县经济社会发展的一大难题。

二、松阳县扶持村集体经济发展试点情况

2016年和2017年，松阳县通过竞争性分配，层层筛选，选取58个村作为扶持村级集体经济发展试点村。从试点情况看，主要采取了以下四种模式。

（一）支持村集体以生产经营合作的方式，加快村级集体经济发展。

立足松阳县的茶叶、香榧、油茶三大农业主导产业和高山蔬菜、水干果、中药材等农业特色产业，积极鼓励和支持村集体以多种形式创办农业生产经营合作社等经济服务组织，实施加工厂、交易市场等基础设施建设，购买机器设备、配备专业服务人员等，为农产品初步加工、包装、仓储、运输等提供综合服务，组织实施了“岱头村农产品深加工”、“横溪村茶叶标准厂房”、“靖居村农产品加工合作社”等建设项目。

（二）支持村集体以生态资源开发经营的方式，加快村级集体经济发展。

依托松阳县生态资源丰富、田园文化底蕴深厚的优势，支持村集体以“村集体+”模式，大力发展生态农业、乡村旅游、民宿经济等农村发展新业态，努力走出村集体主导生态资源开发经营的新路子。通过构建“村集体+村民”模式，鼓励村集体投资项目开发，发动村民众筹，以现金入股，通过企业化管理、股份分红的形式，实现科学经营，如“激情二滩坝旅游开发项目”；通过构建“村集体+企业”模式，鼓励村集体利用景区景点、民宿资源等独特优势，加强同大型旅游开发公司等企业合作，引入产业资本和先进的管理理念、管理方式、专业人才，推动区域经济快速发展，如大岭里、白丰等23个村的民宿建设项目。

（三）支持村集体以联合抱团发展物业的方式，加快村级集体经济发展。

松阳县针对县域内村级集体经济普遍薄弱又发展愿望迫切的实际，整合多个行政村集体力量，利用集体所有土地、盘活闲置场地、闲置固定资产及流动资金，联合抱团发展集体物业，投资来料加工集中场所、电子商务楼、商铺、宾馆等项目，共同开发、共同建设、共同管理，为各类市场主体提供物业服务，获取物业经营管理收入。如赤寿生态工业区块邻里中心（7个经济薄弱村与5个经济强村联合）、竹源乡横岗等5村，联合抱团发展物业2个项目建设。

（四）支持村集体以混合经营的方式，加快村级集体经济发展。

目前，松阳县共建成中小型水电站61座，总装机容量6万多千瓦，水电站企业发展成熟，运營管理经验丰富。依托这一优势，松阳县鼓励和支持有条件的村集体成立水电开发管理组织，投入集体资金与企业、政府（国资）等各类经营主体联合开发水电项目，形成固定资产，发挥水电项目在发电、灌溉、防洪、旅游、渔业等方面的作用，保障村集体的稳定收益，如白沙电站建设项目。

三、松阳县扶持村集体经济发展试点取得的成效

松阳县扶持村级集体经济发展试点项目的实施，增强了村级组织的主观能动性，推动村集体资产、资源、资金的增值增效，形成村集体、村民、社会组织多方共赢的良好局面。

（一）集体增实力。

通过生产经营合作、生态资源开发经营、联合抱团发展物业以及混合经营等多种方式，有效拓展了村集体收入来源，增强村级集体经济的发展活力、服务能力和内生动力。计划实施的20个重点项目，投资总额近1.2亿元，建成投用后预计将为涉及到的43个村集体年增加收入超过500万元。如赤寿生态工业区块邻里中心项目，位于丽水生产产业集聚区-赤寿生态工业区块主路网上，又在茶香小镇休闲度假综合体周边，地理位置十分优越，项目总投资5400多万元，建筑面积近1.7万平方米，建成后仅沿街店面租金收益就将达100万元。

（二）农民增收益。

通过盘活集体资产、推行规模经营和企业化管理，村集体经济发展壮大，将直接提升养老、医疗、教育、社会保障、文化休闲等公共服务能力。如岱头村农产品深加工、靖居村农产品加工合作社、激情二滩坝旅游开发等项目，参与入股经营的村民将获得稳定的分红收益。同时，项目实施将有效带动就业，促进农村剩余劳动力的充分利用。初步估算，首批20个重点项目直接带动附近村民就业1000人以上。

（三）产业增效益。

村集体通过多种形式发展集体经济，将有效推动土地、自然生态等沉淀资源重新配置，发挥集体经济的优越性，促进涉农产业加快发展和美丽乡村建设提档升级。如大岭里、白丰、河头等村精品高端民宿综合体项目，通过村集体与旅游开发公司合作，大力推进AAA级景区创建，实施科学化管理、集约化经营，乡村旅游区域品牌建设将加快推进，全域民宿产业发展将呈几何级倍增。

四、松阳县发展村级集体经济存在的问题

松阳县属经济欠发达县，全县401个村，两轮试点涉及不到60个村，试点面不到15%。大部分村底子薄，资金短缺，资源匮乏，村干部认识不到位，发展村集体经济面临巨大难题。

（一）资源枯竭，基础薄弱，发展后劲明显不足。

实行家庭联产承包责任制后，农村集体土地基本上都分到户了，村集体没有了“机动资源”，集体资源缺乏，从而丧失了发展集体经济的物质基础，全县有50%以上的村是“空壳村”，发展集体经济无门路。

（二）观念守旧，能力不强，村干部缺乏战斗力和凝聚力。

一是缺认识。村干部大多文化水平较低，思想保守，观念陈旧，且任职时间短，多数村干部没有长远目标，只顾个人利益，大局意识淡薄，缺乏开拓进取精神。二是缺思路。一些村委会缺乏市场意识，“等、靠、要”思想严重，不能很好地寻求发展路子，对发展集体经济缺乏长远的规划和思路，村集体经济发展缺乏项目带动和支撑。三是缺管理。有些村干部责任心不强，管理意识不够、水平低，虽然发展了项目，但跟踪管理不规范、不到位、不善于经营，村级集体经济难以持续稳定发展。

（三）资金缺乏，债务过重，严重阻碍村集体发展。

一些村有发展集体经济的自然条件，但原有的集体经济基础薄弱，普遍缺乏资金发展新项目。近年来，由于修路、农田基本建设、重点工程等原因，村级承担了沉重的经济包袱，以至负债累累，严重阻碍村集体发展。

（四）人才匮乏，政策难破，可持续发展空间不足。

农村大多是边远山区，缺乏强有力的扶持措施和优惠政策，人才难以落脚生根。随着大量农村劳动力外出，农村部分“基本农田”撂荒严重，国家土地“红线”不能突破，土地指标有限，且用地、规划审批时间期限长，有项目却落地难。有关职能部门对镇村发展的总体规划、生产布局、资源优势、发展思路缺乏深人细致的研究，对农村发展集体经济缺乏必要的引导，扶贫资金分散，起不到切实帮扶作用，无法引导村集体经济走上可持续发展之路。

（五）认识不足，管理不严，制约村集体经济的发展。

部分乡镇党委及班子成员思想禁锢，对发展和壮大集体经济认识不充分，对辖区内村集体经济发展思路不明确，缺乏整体布局，缺乏信心和干劲。村级集体资产管理制度还不完善，村两委“市场”观念淡薄，财会人员素质不高，对村集体经济缺乏有效的保值增值，集体资产流失严重，如有的村将集体资产以极底的价格对外承包，且期限长达90年。上级项目资金投入与村集体实体对接不够，农业产业、基础设施和支农惠农投入多，对村级集体经济直接投入基本没有，发展无门路，严重制约村集体经济的发展。

（六）绩效不高，效益低下，与试点预期目标差距较大。

一些乡村干部“重争取、轻管理；重使用、轻绩效”的思想观念突出，对发展壮大村集体经济的思想意识不强烈，發展经济意识淡薄，只是想争取资金搞村级基础设施建设。部分村实施的项目投入产出严重不对称，效益低下，新建物业项目或者计划新建物业项目用于出租，但多数村因地理位置等原因出租效益低下，不仅不能收回成本提高集体收益，甚至因为需要支付高额利息使得集体资不抵债，没有达到试点预期效果。

五、发展壮大村级集体经济的几点思考

深入推进农村综合改革试点工作，全面发展村级集体经济，不断推进集体产权制度的改革和实施，既要有政策制度作保障，更要在资金财力上给予大力扶持，加大财政投入力度，统筹城乡发展，推动乡村全面振兴。

（一）加强组织领导，选优配强班子，增强村级集体经济发展内力。

一是各级政府部门要高度重视发展壮大村级集体经济，加强组织领导，明确职责分工，精心组织实施，将这项工作做为深化农村综合改革的重要任务。二是必须抓好村级班子建设，不断提高村干部的政治素质和驾驭市场经济的能力。在选配村党支部书记上，要把那些事业心强、懂经营、会管理和开拓进取、无私奉献、廉洁自律的人选进班子。三是注重从文化程度高、经营大户、科技致富带头人中选配村干部，加强教育培训，提高村级班子发展集体经济的能力。四是采取“引进来和走出去”的方式，组织村干部赴先进地区参观学习或挂职培训；举办村级集体经济发展现场会和发展论坛等活动，全面提升发展壮大村级集体经济工作水平。

（二）坚持因村施策，采取不同发展模式，拓展村级集体经济增收渠道。

由于各村地理位置、外部环境、资源状况等情况不同，发展集体经济的模式也应因地制宜，因村施策，宜农则农，宜工则工，宜商则商，走多元化发展之路，不搞“一刀切”。要坚持“靠山吃山，靠水吃水”的原则，引导各村立足资源、区位等优势，发展村级集体经济。鼓励和支持具备一定经济基础的村以村级集体资金、土地等资产与企业合作搞项目开发。加强与本村外出工作、经商人员和华人华侨等密切联系，共谋村级集体经济发展蓝图、破解发展难题，引导农村外出经商能人回村创办领办集体经济实体。要放宽村集体注册公司或合作社条件，鼓励和支持村集体领办创办强村服务公司、建筑公司、劳务输出公司。以实行劳务总承包的方式对外优先承接社区服务、道路养护、绿化管护、建筑施工、河道保洁等工作，提供有偿服务，拓展村级集体经济增收渠道。

（三）加大扶持力度，提高政策利用效率，增强村级集体经济政策支持。

要扩大农村综合改革试点面，充分调动县属部门和企事业单位与村级结成帮扶对子，实行县、乡镇党政领导挂村责任制，开展扶持工作。抽调懂经营、善管理、作风硬的人员到村任职，积极为村集体经济发展出谋划策。建立县、镇（乡）两级村级集体经济发展专项基金，采取多种方式扶持发展可行性高、风险性小、管理科学的村集体经营项目。积极探索发展思路，提高政策利用效率，实施内力与外力相结合的办法，发展集体经济。积极争取农田水利建设、种植业以及土地、林业等优惠政策。把招商引资企业直接引到农村，实现企业与集体、农户互赢互利。农业部门要对村集体财务加强指导，给予有关农村政策的指导，为增强村集体经济寻求政策支持。

（四）强化部门配合，完善激励约束机制，优化村级集体经济发展环境。

县级各部门要紧密协作、相互配合，整合各部门支农惠农资金，注重把安排项目资金与发展村级集体经济相结合。各相关部门要建立健全联席会议制度，部门之间定期专题研究有关工作。强化金融扶持，对村级集体经济发展信贷额度、利率、期限等方面给予优惠和支持。建立责任考核机制，建立激励与约束并蓄、公平與效率兼顾的管理机制，充分发挥各部门的职能作用。把发展村级集体经济情况列为县、乡领导抓基层党建工作责任述职的重要内容，纳入县乡年终目标考核。在乡镇、村两级办理集体经济实体手续过程中，在法律法规允许的范围内开通办事“绿色通道”，简化行政审批手续，提高办事效率，切实扭转“项目审批进度慢、不能启动项目实施”的现象。探索建立村级集体经济奖励机制，对达到一定数额的村级集体经济，允许各村按照当年村级集体经济纯收入新增部分提取相应奖励资金，制定具体奖励办法，对村干部进行奖励。

（五）深化绩效评价，切实提高资金利用率，确保村级集体经济保值增值。

发展壮大村级集体经济，应坚持一手抓发展，一手抓管理。要建立建全绩效评价制度，村级重点支出项目、资金使用要经过综合评价，并将评价结果作为以后年度项目建设资金安排的重要依据。要加强资产管理，全面清查村级各项资产，建立台账，制定将集体资产以价值形态为主的管理办法，盘活集体存量资产，构筑资产增值机制。要加强村干部任期和离任经济责任专项审计制度，审计结果向村民公布。要实行增值考核，村集体资产发包经营时，要按照“公开、公平、公正”的原则进行，在发放村干部报酬考核中，应把集体资产的保值增值指标量化，纳入目标考核，确保村级集体经济保值增值。

（六）加强财务管理，认真落实各项规章制度，强化村级集体经济监督机制。要加强村级集体经济的财务管理和民主监督机制，节约支出，减轻集体负担，实现集体经济的资产积累。一是落实内部管理制度。如财务收支、支出审批、合同管理、一事一议等制度，必须要落到实处，坚决避免走过场、走形式，要严格按规定执行，防止集体资产、资金、资源造成不必要的流失和浪费。二是压缩非生产性开支。严格按规定控制管理费用支出，加快推行村支部书记“公职化”的实施。三是增强村务公开透明度。要加大公开的真实性，提高村民对村务公开的认识，实施有效监督；组织、民政、农经等部门经常深入各村定期或不定期地检查核实；特别是在重大投资决策和建设项目上，必须经村民代表大会讨论通过，提高村务公开和资金利用的透明度，促进村集体经济的快速健康发展。

（作者单位：浙江省松阳县财政局）

责任编辑：欣文

作者：叶川生

物业项目运营管理论文篇2：

一半是海水，一半是火焰

资产管理这个词在金融圈不陌生，不过其含义跟用在商业地产范畴有很大区别，区别在于主体资产的不同，一个是证券化的金融资产，一个在目前来说还更多是实物资产，这就决定了管理方式的不同，对相应职责的人要求也不同。

中国当前的商业地产领域还几乎没有纯粹的资产管理者，这是因为目前的管理者其实干的事情大多不过是物业管理、运营管理或者是投资管理，还没达到资产管理的级别。这并不一定是人的因素，而是在过去的商业地产开发体系中，并没有这么一个空间留给资产管理，要么是甩包袱式的物业管理委托，要么是重招商看现金流的运营管理，要么是算短期回报的投资管理，无论是散卖还是自持，都没有一个意识去做资产管理。

那么资产管理和这些管理方式有什么不同？重点当然是管理的内容。物业管理重在维护，一个好的物业管理当然会让物业的价值保持在一个较高的水平，也是资产管理中重要的内容，但也仅仅是基础的部分。运营管理关注租金的实现和回收，做得好的运营管理会制定目标和提升计划，这对商业地产的资产增值无疑有重要的帮助，这就更进了一步，好的资产管理一定要懂运营，不过还不够。

投资管理关注的是资本投入的回收情况，当然需要关注投资过程中形成的资产状况，不过关注的重点主要在投前和退出，中间的资产价值形成过程主要成为一种经验预测，而非其管理范围。比较完整的资产管理应该是根据资本的节奏有效控制资产价值形成的过程，用最恰当的方式组织资源、激励团队、挖掘一切可能的价值，使资产价值在预期的时间内实现预期的价值。一般来说，能做出如此要求的都是金融资本，只有在以资产证券化为退出方式的情况下才会做出如此精细化的要求，所以在过往的商业地产范畴，因为这样的退出路径缺失，也就不会有人被逼到如此“斤斤计较”的地步。

商业地产的资产管理有一个递进过程，从物业管理而运营管理，再有商业管理，引申出内容管理，最后集中到资本视角，就是资产管理。这每一步递进意味着一层的升维，物业管理更多是维护保养的概念，能让一个资产保持好的使用状态就是最大的成功；运营管理就加入了经营的概念，知道去开源节流，知道统筹调度，知道客户维护，资产就有了增值空间；商业管理之前更多的适用于购物中心类，现在随着空间界限的打破应该为更多的经营方所重视，最重要的一个理念就是基于商户营收的管理，核心逻辑是“商户赚钱空间才赚的到钱，整体最优才是最好”，多了一个思考维度就有本质的区别；内容管理是我们需要向互联网学习的，一个空间就是一个线下的人流聚集点，人们为什么要来，为什么会甘心在线下消费，这是互联网时代必须回答的问题。以上种种的努力，最终必须以资产管理的思路一以贯之，那就是你所有的付出都必须有一个清晰的增值目标，必须服从统一的目标管理，那样才叫物有所值。

中国商业地产资产管理的情况正在发生改变。有几个标志性的事件：万科、万达在商业地产与机构资本达成了小股操盘的轻资产模式；以中信金石为代表的准REITs产品正式“启航”；互联网金融的兴起推动金融创新层出不穷，特殊的证券化机会正在显现；具备海外REITs平台的凯德、越秀、领汇等开始进入内地收购资产；以黑石、华平、光大安石、中信资本等私募地产基金开始有意入股或组建自己的资产管理团队；以险资、信托为代表，整个大资管行业开始整体从债权投资转向股权投资，盯准资产并购市场。

在中国的商业地产普遍过剩，进入一片惨烈的红海竞争时，“一半是海水，一半是火焰”，当很多商业地产开发商苦于买方市场的极度萎缩而招商成为极度难题时，一些优质的商业资产却正在被具有资产管理能力和退出通道的资本“巧取豪夺”。去年发生的领汇25亿元收购中关村欧美汇购物中心就是一个经典案例，折合每平方米4万多的单价，对于一个大盒子商业，无论如何是个很高的套现，后面怎么解决投资回报问题，恐怕也只有领汇这种打通了资本通路、熟谙资产管理之道的机构才可以回答。

那么国内商业地产领域，谁最有可能去往资产管理方向发展？最有此心的恐怕是那些商业地产顾问、代理机构，他们一直不甘于只卖报告和做简单中介的事，他们的独立专业身份也适合去做独立的资产管理人。不过现实问题是他们对自己的定位认识，如果不能摆脱乙方身份，不能获得资本的认可去分享资产增值收益，就依然是成本中心，做得最好也不过是运营管理层面。

另外一种可能就是有意将商业地产金融化的开发商的运营管理人员，像华润、中粮这样的具有大投行思维的企业集团，投一个行业早已构想好未来资本市场的架构，对于其运管人员的要求也天然带有资本的指令，时机成熟自然升级，尤其对于购物中心这种对运营管理能力高度依赖的业态，资本就更加需要倚重成熟管理团队的力量，这也就是凯德模式的魅力。还有前文提到的，由金融机构自己投资入股或组建资产管理团队的模式，对于一些有志于资产证券化大蛋糕的机构，做这样的准备是为更大的战役储备主动权，未来也必然成为一种潮流。

为此，笔者对改进中国资产管理工作提出以下几点建议。

第一，改善商业地产的运作和管理。

商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。

第二，必须探索创新的商业地产投融资机制。

商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。

第三，大力开发混合型的商业地产。

商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。

第四，加强商业地产项目的后续运营。

商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。

当地产行业已进入存量时代，中国的发展动力从城市化转向都市化，以商业地产为代表的产业地产已经渐渐成为主流，从开发到开发与持有并重，再到成为资产管理人，是这个行业的必然发展趋势，越到后面就越需要拼专业管理能力。当这个行业不再成为“风口上的猪”时，重新回到商业最基本的逻辑，真正需要用专业和努力去赢得资本的尊重，这个行业的白金时代才刚刚开始。

作者系金地集团华南区域商业管理中心总经理

作者：郑海波

物业项目运营管理论文篇3：

绿色运营管理主体决策行为演化分析

【摘要】针对既有大型商业办公建筑能耗高、节能效果不理想的现状，将绿色运营管理应用到既有大型商业办公建筑的运营管理过程中。通过构建市场机制和政府激励下业主与物业管理企业的演化博弈模型，探究不同情况下业主与物业管理企业对绿色运营管理的接受度，以及两者的策略选择和变化趋势。最后，提出政府应当积极扮演引导者的角色，激励绿色运营管理的发展等相应建议。

【

【关键词】既有大型商业办公建筑;绿色运营管理;政府激励;演化博弈

【

1 引言

我国当前正处于工业化、城镇化发展的关键时期，城镇化的迅速发展促使公共建筑面积大幅增长，2017年我国公共建筑面积约为123亿平方米[1]。公共建筑存量不断增加，但能耗高、节能率低、室内环境质量差的运营管理现状却未得到根本改善。在影响大型公共建筑运营管理效果的诸多因素中，能耗是最能体现其运营效果的因素。大型公共建筑用能集中分布于120～200kW·h/m2的较高能耗水平，其能耗强度是普通公共建筑的2～4倍，每平方米年耗电量更是普通居民住宅的10～20倍[2]。

2018年天津市出台的《公共机构绿色运营管理规程》指出，应引导公共机构采用绿色运营管理[3]提高其服務水平，降低运营阶段能源消耗。为完成“十三五”期末将我国建筑能耗控制在9.3亿tce内的建筑节能目标，实行绿色运营管理是十分有效的节能途径。

2 绿色运营管理

2.1 概念界定

在深入研究我国运营管理相关政策后，本文对绿色运营管理的概念总结为：为贯彻落实绿色发展理念，通过合理使用绿色技术和先进设备，把节约资源、保护环境、降低污染贯穿于运营管理全过程，在提高建筑内部舒适度、减少能源消耗开支的同时，达到经济、社会和环境效益有机统一的管理过程。

2.2 参与主体的界定

2.2.1 业主

既有大型商业办公建筑的业主是绿色运营管理相关设备的投资者和直接受益者，是推动传统运营管理向绿色运营管理升级的内在动力。

2.2.2 物业管理企业

物业管理企业作为建筑运行维护的执行者，在绿色运营管理过程中处于支配和主导地位[4]。由于其性质不同，故设定物业管理企业是业主外部聘用的企业。

在当今可持续发展的要求下，传统运营管理模式已无法满足人们日益增长的美好生活需求。将节约资源、保护环境、降低污染贯穿于运营管理全过程的绿色运营管理，未来将受到业主与物业管理企业的青睐。

3 市场机制下业主与物业管理企业演化博弈分析

3.1 演化博弈基本假设

演化博弈是以有限理性和主体学习为基本假设，通过复制动态分析和演化稳定性分析研究主体在博弈活动中策略演化的系统研究方法[5]。

3.1.1 基本假设

①业主与物业管理企业为有限理性，两者可以通过不断学习与调整达到稳定的博弈均衡[6]。

②业主的行为策略包括“支持”和“不支持”绿色运营管理，其中“支持”代表业主愿意出资购买相关设备且愿意分享节能收益;物业管理企业的行为策略包括“提供”和“不提供”绿色运营管理服务，其中“提供”代表物业接受由于提供绿色运营管理服务带来的增量成本。

③当业主与物业管理企业中有任一方不选择绿色运营管理时，绿色运营管理都无法得到实施。

④假设业主选择“支持”和“不支持”的比例分别为x和（1-x），物業管理企业选择“提供”和“不提供”的比例分别为y和（1-y）。

3.1.2 参数的设定

①选择普通运营管理时：

M1：业主的正常收益;

M2：物业管理企业的正常收益。

②选择绿色运营管理时：

C1：业主需要付出的增量成本;

C2：物业管理企业需要付出的增量成本;

R1：绿色运营管理产生的总增量收益，主要指节能收益;

β：业主给予物业管理企业节能收益分享比;

R1（1-β）：除去给物业管理企业的节能收益分享，业主最终获得的增量收益;

R2：物业管理企业最终获得总的增量收益。

3.2 主体演化博弈均衡性分析

市场机制下业主与物业管理企业选择绿色运营管理演化博弈得益矩阵如表1所示。

3.2.1 业主决策复制动态分析

业主支持和不支持绿色运营管理的期望收益分别为E1、E2以及复制动态方程F（x），得：

3.2.2 物业管理企业决策动态分析

物业管理企业提供和不提供绿色运营管理服务的期望收益为E3、E4及平复制动态方程F1（y）。

3.2.3 参与主体策略的演化稳定性分析

由（1，0）（x*，y*）和（0，1）三点连成的折线构成演化收敛状态的临界线，折线右上方两者决策演化为选择绿色运营管理;折线左下方两者决策演化为不选择绿色运营管理。分析可知，市场机制下业主与物业管理企业选择绿色运营管理的积极性受到可能获得增量收益的多少和对方策略的影响。

4 政府激励下业主与物业管理企业演化博弈分析

4.1 引入政府激励

由于绿色运营管理具有经济外部性特征，除了给参与主体带来收益，还会给社会带来如减少碳排放量、拉动绿色运营管理相关产业发展等良性影响[7]，因此政府应当发挥引导作用，采取一定的激励措施使外部效益内在化，增强主体选择绿色运营管理的动力[8]。

假定政府对业主和物业管理企业的激励为Q1、Q2，由实际情况可知：Q1<C1，Q2<C1。引入政府激励后业主和物业管理企业得益矩阵如表2所示。

4.2 政府激励下业主与物业管理企业演化博弈策略分析

4.2.1 演化博弈复制动态方程

政府激励下业主支持和不支持绿色运营管理的比例为x、（1-x），期望收益和复制动态方程为E5、E6、F2（x）。

同理，政府激励下物业管理企业选择提供绿色运营管理服务的复制动态方程为：

4.2.2 均衡点及稳定性分析

由雅克比（Jacobi）矩阵局部稳定性分析法可知，均衡点若是ESS应同时满足：trJ=a11+a22<0且detJ=a11a22-a12a21>0。5个均衡点对应a11、a22、a12、a22的值如表3所示。

从上表可知（x**，y**）点不是演化稳定策略，其他情况讨论如下：

①Q1+R1（1-β）<C1且Q2+R2<C2。

此时业主和物业管理企业的增量收益都小于其增量成本，此时（0，0）为ESS点。当业主和物业管理企业获得收益小于其付出的成本时，两者最终会放弃选择绿色运营管理。此情况为绿色运营管理发展的早期，业主和物业管理企业均无利可图。

②Q1+R1（1-β）>C1且Q2+R2<C2。

此时业主增量收益大于其增量成本，但物业管理企业增量收益小于其增量成本，此时的稳定点为（0，0）。业主的策略选择出现分歧但最终两者都演化为放弃选择绿色运营管理。

③Q1+R1（1-β）<C1且R2>C2。

业主的增量收益小于其增量成本但物业管理企业的增量收益大于其增量成本，此时的稳定点为（0，0）。物业管理企业的策略选择出现分歧但最终演化为不提供绿色运营管理服务，业主选择不支持绿色运营管理。

④Q1+R1（1-β）>C1且Q2+R2>C2。

业主与物业管理企业的增量收益都大于其增量成本，此时产生两个稳定点（0，0）和（1，1）。

同理，由（1，0）（x**，y**）和（0，1）三点连成的折线构成演化收敛状态的临界线，折线右上方两者决策演化为选择绿色运营管理;折线左下方两者决策演化为不选择绿色运营管理。但由于x**<x*，y**<y*业主与物业管理企业向着选择绿色运营管理方向演化的可能性更大。可知，政府对业主和物业管理企业进行激励后，双方向着选择绿色运营管理方向演化的条件更容易达到。

5 结论

通过对比市场机制和政府激励下既有大型商业办公建筑业主与物业管理企业选择绿色运营管理条件的差异，提出如下建议：

首先，政府应当发挥引导和调控作用，制定合理的激励政策，如优惠税收政策、资金扶持等措施，此外可以为符合条件的绿色技术研发、生产等项目提供资金支持和优惠贷款等。另外，应充分发挥市场在资源配置中的作用，建立市场化的绿色运营管理机制，促进企业科技创新和服务创新，提高服务能力，改善服务质量。

其次，应加强绿色运营管理人才建设，为绿色运营管理提供技术保障。可以鼓励企业内部技术人才的创新，通过设定激励措施促进技术的研发，促进技术成果转化。

最后，应当加大绿色运营管理宣传力度，提高人们对绿色运营管理的认知度，对采用传统运营管理的企业产生环境规制压力，同时加大相关技术及管理人员的培训力度，提高其执行能力和办事效率。

【参考文献】

【1】清华大学建筑节能研究中心.中国建筑节能年度发展研究报告2019[M].北京：中国建筑工业出版社，2019.

【2】国家机关办公建筑和大型公共建筑节能专项资金管理暂行办法[J].建筑监督检测与造价，2008，1（02）：1+3.

【3】胡陈丽.我国建筑业低碳化发展的法律促进机制研究[D].重庆：西南政法大学，2014.

【4】霍怡.大型绿色公共建筑运营激励机制研究[D].西安：西安建筑科技大学，2017.

【5】徐建中，吕希琛.低碳经济下政府、制造企业和消费群体决策行为演化研究[J].运筹与管理，2014，23（06）：81-91.

【6】赵倩倩，郭汉丁.基于委托代理的既有建筑节能改造激励机制研究[J].天津城建大学学报，2015，21（06）：428-432+458.