基于财务分析的企业发展预测——以中骏置业为例

2022-09-10

1 公司简介

中骏置业控股有限公司主要从事物业发展、物业投资、物业管理、土地开发及项目管理业务。其愿景是将公司打造成受人尊敬的百年企业, 成为全球领先的城市运营服务商。为了达到这一目标, 公司采用主要先聚焦于一线城市及核心二线城市, 后不断向全国扩张这样一个战略。在实现目标的过程中始终奉行自己的核心价值观, 做到“客户至上、持续奋斗、简单自律、开放创新、惧者生存”。经营过程不断与时俱进, 为客户打造出高品质的生活环境。最终经过不懈的努力, 公司已然成为中国房地产行业的佼佼者, 成功跻身于全国30强。根据目前公司现在发展状况, 公司制定的2018年目标为500亿, 并谋求2020年公司的业绩能达到千亿。

2 市场环境分析

根据十九大提出的, 房地产业的主要矛盾已经从数量需求转向品质需求, 这一点和中骏公司的理念是一致, 为客户打造出高品质的生活环境。2018年是房地产行业的持续转型年, 房地产业无宏观经济危机, 仍是中国经济的支柱产业。于丹丹副总裁也表示, 随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的显现, 未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长, 2020年千亿元规模的房企将达到30家。

3 公司内部竞争优势分析

3.1 选地战略分析

由于一、二线城市竞争越来越激烈, 受到政府的严格监控, 中骏置业果断调整自己的战略, 深入强三线城市, 积极拓展土地市场, 为未来增长做好准备。公司选地严格按照自己的投资价值, 坚持不碰高价地, 有合适会全方位的衡量。2017年中骏总土地成本约322亿元, 由此计算平均土地成本约为3611元/平方米, 可见中骏的拿地成本在不断走低。

3.2 跟投机制

跟投机制是公司强制性的, 具体指的每个项目都拿出5%~10%的股权来给管理层, 这部分股权是资金峰值、买地资金和前期投入, 同股同权。这个机制的推行使得管理层干劲急速上升, 为了自己的回报, 努力加大投资回报率, 压短开发周期, 加强风险和质量控制。

3.3 多元化发展

中骏曾对外公布其未来战略规划, 公司要多元化布局。“Fun+”包括几个业态:一是长租公寓, 2017年8月, 中骏置业与美国长租公寓地产平台睿星资本签署合作协议, 计划三年内在中国一、二线城市推出5万间长租公寓, 双方合作的第一个项目落地上海虹桥, 现在投入的资金大概有20亿左右, 今年目标是共推出5栋长租公寓, 其中7月推出2栋、9月再推3栋。二是联合办公, 联合办公于2015年创办, 截至2017年底在北京、上海、杭州、厦门、郑州等城市落地12个项目, 2018年将加速扩张。三是健身与健康, 包括原来的商业办公和物业。

4 财务分析

4.1 盈利增长能力分析

根据中骏公司发布的报表, 可知2017年度, 该公司营业收入161.05亿元人民币, 比去年增长29%;与此同时, 中骏2017年毛利率高达34.1%, 较之2016年的25.0%, 有了大幅上升。净资产收益率也从原来的12.5%上升到17.3%。最令人震惊的消息是集团2017年实现了332亿元的合同销售金额, 三年的复合增长率达到51%, 保持这样的增长速度, 2020年达到千亿根本不是问题。

在公司的业绩会上知道了目前集团总土地储备面积1500万平方米以上, 共能带来2700亿元的销售金额。并且公司打算在2018年推出超过30个新项目, 货值大概是800亿元。

通过报表我们还可以发现, 2017年投资活动金额是去年的5.13倍, 这个董事会主席兼总裁黄攸权解释称, 这是因为中骏在上海的写字楼在建项目去年增长较多, 投入大却无法给公司带来收益, 随着2018年、2019年两年交付, 收益将会上升。

4.2 偿债能力分析

根据报表可以计算出2017年 (1.2) 和2016年 (1.35) 的流动比率均大于1, 说明公司的短期偿债能力比较平稳, 公司在稳健发展。2017年中骏置业资产负债率是74.98%, 比去年76.25%降低约2个百分点。目前公司还有比较充足的现金及银行结余约81.45亿元。同时在2018年3月14日, 公司与银行签订协议, 银行同意授予公司分两批为数31.72亿港元及900万美元的定期贷款, 银行还能贷款给公司在如此高的资产负债率下, 这说明公司的信贷等级还是较高的, 公司有足够的资金支付利息。

4.3 运营能力分析

2017年公司准备充足的土地资源为未来的发展打下了良好的基础, 且销售价格2017年较2016年上升了22.5百分点, 说明整个行情还是很好的, 销售价格持续上涨, 又有着足够的产品, 势必能给公司带来可观的利润。物业管理服务的收入也在逐渐上涨, 从去年的1.65亿到2017年的2.7亿元。

5 结语

整个房地产的前景还是很好, 中骏置业的副总裁王勐曾说, 未来5年, 行业可能达到12万亿+的超级市场规模, 前30强的企业能占据50%的市场份额, 可知中骏置业的发展趋势还是很好。公司也不断调整自己的战略, 适应时代的发展。在发展不断创新, 积极开展新的业务——“Fun+幸福生活圈”, 提出“IF-un”的概念, 引领未来智慧生活的潮流。由此可见, 千亿级规模的愿景不是梦。

摘要：3月14日, 中骏置业发布了2017年的年度报告, 业绩增长了41.3%, 创历史新高。本文通过衡量整个房地产的发展, 进一步从公司的战略方面分析内部的竞争优势, 然后通过对公司年报进行分析, 总结出中骏公司是否有望成为千亿级规模。

关键词：中骏置业,千亿级规模,发展