从平安集团看险企不动产投资模式

1 平安集团不动产投资总体情况

作为集保险、银行、证券、信托等金融业务为一体的综合性金融集团, 中国平安一直致力于实现保险、银行和投资三大主业均衡发展, 希望打造“一个客户、一个账户、多个产品、一站式服务”的综合金融服务平台。2015年平安集团总资产已达4.77万亿元, 较年初增长19.0%;投资性房地产资产为275.09亿元, 同比增加58.4%;不动产投资相关业务收入占比1.58%, 大概为98.04亿元, 为去年的两倍。目前其不动产投资类型主要分为两种, 一种为经营型物业, 主要包括办公物业、商业大楼、多用途房产;一种为开发型物业, 包括住宅和酒店公寓等。投资组织模式则主要以控股投资和集中投资为主, 这也就决定了不动产投资的持有模式主要为物权、股权或者权益持有。

2 现有不动产投资模式

传统自建:通过自有资金扩充土地储备、自建、开发, 竣工后出租出售是平安早期的房地产投资模式。平安国际金融中心就是由中国平安2007年购得的深圳福田中心地块打造。

轻资产控股开发:迎合房企小股操盘的开发潮流, 以债权、股权投资的方式增资入股或者联合房企拿地。2015年平安不动产通过收购拥有了朗诗绿色地产有限公司9.9%的股权, 合作更多涉及委托开发、合作开发, 双方管理团队和高层形成强势互补, 朗诗主导操盘, 平安财务投资, 主共同追求轻资产战略的实现。

直接购置:由于商业地产租金收入可观、升值潜力大, 符合保险资金追求长期稳定回报的要求, 押宝一二线城市核心商业区办公楼, 通过物业获取租金回报是平安不动产一直坚持的投资逻辑。所以平安不仅在国内购入成都“晶融汇”等多栋写字楼, 而且走在“险资出海”的前列, 先后斥巨资购入伦敦地标建筑劳埃德大厦、Tower Place大厦等, 掀起了中国海外房地产投资热潮。

专业平台模式平台:中国平安打造的不动产投资平台主要是两个, 一是平安信托, 作为中国平安多年来的不动产投资主力, 平安信托在房地产融资、基建投资等业务上都有重大贡献。二是平安不动产有限公司, 目前已经形成工业物流、商业地产、海外投资、养生度假等多领域的专业不动产资产管理, 累计资产管理规模约1 500亿元, 日渐发展成为中国平安不动产投资的专业开发平台。

3 新兴不动产投资模式

工业物流仓储地产投资:平安依托成都新地兴华在空港和龙泉布局了工业物流地产, 并开始着手在多个一级二级物流节点城市快速展开规模化布局。这一动作利用综合金融平台的优势整合物流园区, 是迎合业内轻资产化发展趋势的表现。良好的物流仓储不仅是平安对于多用途地产的投资, 更将为之后社区服务, 电子商城等衍生服务的带入充当了重要角色。

房地产社交金融投资:受腾讯与阿里电商的启发, 平安正致力于从现实的生活金融开始逐步向社交金融靠近, 以实现线下传统金融服务与线上互联网便捷服务的优势互补。平安不动产投资相继推出的互联网金融产品涵盖地产领域诸多方面, 涉及到二手房买卖、房产众筹、管家服务等, 房地产社交金融效应初显。其中平安好房2015年实现的新房房产成交规模超过1 500亿元, 平安产险“平安好车主”、平安银行“行E通”、平安信托“平安财富宝”等APP相继获得用户认可。平安在布局房产投资的同时, 正在逐步构建房地产+金融+互联网的“房地产金融”生态圈。

养老社区房产投资:我国养老险保费收入日渐增长, 结合养老险与社区增值服务联系紧密的特点, 险企投资养老地产可以挖掘房企置业者的潜在养老需求。2015年平安正式推出“合悦”品牌新养老计划涉足养老地产, 在浙江桐乡、云南西双版纳、浙江乌镇开发首批养生养老、度假旅游综合社区, 并采取租售并举的模式进行运营盈利。

综合地产模式构建:2015年平安入股碧桂园成为第二大股东为平安提供了进入社区服务的切入点。传统的物业管理、水电、煤气和其他收费服务将通过碧桂园社区服务APP实现, 而其中的支付方式则将会是中国平安任意门及平安付。除物业管理外, 电商、金融、养老、医疗、物流等等一系列相关联服务将实现线上线下资源共享, 这种资源整合实现的跨界合作受到业内人士的看好。

2016年宏观环境错综复杂, 挑战和机遇并存, 国家“十三五”对“互联网+”战略将进一步深化, 传统行业“移动化、专业化、社交化、场景化”将成为市场竞争的关键, 让我们也共同期待类似中国平安集团的险企在不动产投资模式上进一步的发展。

摘要：截至2015年, 我国保险行业总资产突破12万亿元, 保险资金运用余额高达11万亿元, 但是保险资金投资收益却较低。加之今年利率持续走低, 股市出现大幅震荡, 险资更加重视不动产投资对于提高资金使用效率的作用。本文以中国平安集团为例, 解析目前险企不动产投资模式, 帮助加快险资不动产投资的发展步伐。

关键词：不动产投资,平安集团,保险资金运用