房地产财务管理（共8篇）
篇1：房地产财务管理
房地产企业财务管理及成本控制实务
财务管理内容包括：
机构职能及岗位职责、会计处理流程及软件档案管理、资产管理（各资产项目）、资金筹集及运用管理、成本控制管理内容：
开发项目的成本构成：
开发成本（一级）
道路、桥梁开发成本（二级）
房屋开发成本（二级）
土地成本及拆迁补偿费用（三级）、前期工程费（三级）（规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、场地平整、三通一平）、基础设施费（三级）（供水、电、气、排污、排洪、通信、绿化、照明、环卫设施、道路等）
建筑安装费（三级）（区分不同的施工方式，自营、发包）
公共配套设施费（三级）（居委会、派出所用房、会所、停车（场）库、变电站、热力站、水厂、文体场馆、邮电通讯、幼儿院、医院、学校、门卫、水塔、商店）
开发间接费用（三级）（开发企业在施工现场组织管理开发产品而发生的费用）（如管理人员工资福利折旧费，修理费用办公费，劳保费）、三项期间费用、税费。
成本预算管理（预算的编制、预算的执行与调整、预算的考核）
开发过程中的成本控制：设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段、工程结算阶段。
成本核算管理：核算对象的确定、成本项目的设置、成本的归集与分配、成本的核算。
篇2：房地产财务管理
一、财务管理基本理论：
(1)资本结构理论是研究公司筹资方式及结构与公司市场价值关系的理论.(2)现代资产组合理论与资本资产定价模型现代资产组合理论是关于最佳投资组合的理论.(3)期权定价理论是有关期权的价值或理论价格确定的理论.(4)有效市场假说：有效市场假说是研究资本市场上证券价格对信息反映程度的理论.(5)代理理论是研究不同筹资方式和不同资本结构下代理成本的高低,以及如何降低代理成本提高公司价值.(6)信息不对称理论是指公司内外部人员对公司实际经营状况了解的程度不同,即在公司有关人员中存在着信息不对称,这种信息不对称会造成对公司价值的不同判断。
二、财务管理循环的主要环节包括：
（1）制定财务决策，即针对企业的各种财务问题制定行动方案，也就是制定项目计划。
（2）制定预算和标准，即针对计划期的各项生产经营活动拟定用具体数字表示的计划和标准，也就是制定期间计划。
（3）记录实际数据，即对企业实际的资本循环和周转进行记录，它通常是会计的职能。
（4）计算应达标准，即根据变化了的实际情况计算出应该达到的工作水平。
（5）对比标准与实际，即对上两项数额进行比较，确定其差额，以实现例外情况。
（6）差异分析与调查，即对足够大的差异进行深入的调查研究，以发现产生差异的具体原因。
（7）采取行动，即根据产生问题的原因采取行动，纠正偏差，使活动按既定目标发展。
（8）评价与考核，即根据差异及其产生原因，对执行人的业绩进行评价与考核。
（9）激励，即根据评价与考核的结果对执行人进行奖惩，以激励其工作热情。
（10）预测，即在激励和采取行动之后，经济活动发生变化，要根据新的经济活动状况重新预测，为下一步决策提供依据。
房地产公司财务管理制度.doc
浙江众安房地产开发有限公司财务管理制度（草稿）目录目录1第一章总则2
第二章财务部设置和会计人员配备2第三章会计人员职业道德3第四章主要会计政策3第五章会计核算一般要求4第六章会计科目的设置4第七章会计凭证5第八...房地产公司财务管理规定.doc
第二十条支票付款后凭支票存根，发票由经手人签字、会计核对（购置物品无忧商务网5ucom共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理无忧商务网5ucom共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理由保管员签字）、总经理...房地产公司财务管理规定
...务专用章和支票由出纳负责保管.办公室主任房地产公司财务管理制度财务部是公司一切财政事务及资金活动的管理与执行机构,负责公司日常财务管理,筹资管理和财务分析工作,其工作范围和职责主要有:1,负责公司财务管理工作....房地产公司财务核算管理制度
**集团公司财务核算管理制度集团财务核算部二〇一〇年三月目录第一章总则
第二章会计核算的基本要求第三章会计凭证及账套设置第四章会计政策和会计估计第五章会计科目第六章房地产公司.32203010101住宅项目客户负债3220301010...某房地产公司财务管理制度
...管理范围及要求第一节管理范围第一条成本控制过程中的财务管理包括项目预结算管理材料成本中的财务管理工程项目中的财务管理和对开发成本的日常财务管理事项四个方面内容第二条预结算及工程进度款采购支付流程进入预...房地产公司管理制度汇编.doc1、财务部应根据中国有关法律、法规、公司章程级和公司具体情况，指定公司财务制度，包括财务收支管理、固定资产管理、动资产管理、本费用管理、支标准与审批程序、流成开内部控制、稽核制度以及印签、支票、发票、...房地产公司管理手册（doc123）
篇3：浅析房地产企业财务管理
关键词：房地产企业,财务管理
房地产行业作为资金密集型的高风险行业,近年来在我国得到了迅猛发展,已经成为当前投资的一个重要领域,但在当前金融危机爆发的时期,各地房地产泡沫被严重挤压,房地产企业甚至面临着生存危机。在这种情况下,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,其中重要途径之一,就是必须提高财务管理水平,促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一,为高层决策者提供充足的管理决策信息。
一、房地产企业财务管理的内容及原则
企业财务管理的内容是由企业资金运动过程决定,资金运动包括资金的取得、使用、耗费、收入和分配,即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。因此,房地产企业财务管理的内容主要包括:(1)对房地产企业资金筹集的管理;(2)对房地产企业资金投资运用的管理;(3)对房地产企业开发成本及费用的管理;(4)对房地产企业利润分配的管理。
企业财务管理的原则是企业在财务管理过程中必须恪守的底线或最为基本的做法。这种原则行业特征较为明显,即不同行业的企业财务管理的重点不同。房地产企业财务管理的原则包括以下三点:第一,房地产企业必须对项目可行性进行深入论证。因为房地产项目要求一次投人的资金大、压力重,而且回收期长、风险高,决定房地产企业做投资决策要充分论证项目的可行性,而不能完全凭主观随意性。第二,房地产企业必须加强资金管理。在现实的房地产开发项目中,由于不良的资金管理而导致在建项目资金不足,后续资金跟不上的情况时有发生。这就要求房地产企业在开发过程中加强资金管理,杜绝不良资金流动。第三,房地产企业必须通过各种方式降低其成本,加强成本管理工作。这需要事先的成本预测、事中的成本计量和事后的成本分析、评价工作。
二、我国房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理仍不完善,甚至有的企业还处于简单的会计记录阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用,主要存在以下几个问题:
(一)筹资管理方面
筹资数量的确定具有盲目性。筹得资金不足,影响企业的发展;而筹得资金过剩也会影响资金使用效果。因此,确定资金需要量是筹资管理的前提。此外,筹资渠道狭窄也是影响房地产企业发展的一个因素。这主要因为,筹资渠道狭窄,一方面可能导致房地产企业资金供应不足或不能按时供应,另一方面会增加企业的筹资成本,加大企业筹资风险,进而影响企业获利水平。这也是当前我国房地产企业中存在的通病。我国房地产企业数量众多,但截止到2008年底在沪深两地上市的仅有103家(其中包括ST、*ST类),这说明我国房地产企业利用股票市场融资的积极性不高,而大多依赖银行贷款获取资金,这种情况在经济形式向好的情况下不会出现问题,然而一旦出现金融危机,银行紧缩银根,这部分企业便十分危险,甚至会有破产清算的风险,现阶段这次“金融风暴”下房地产企业的遭遇便是一个很好的例子。
(二)投资管理方面
房地产企业投资具很大的盲目性和投机性。由于我国众多的房地产企业是利用国家进行住房制度改革、大力支持房地产企业的时机下纷纷成立的,当时房地产投资的热情较高,它们通过各种途径取得土地和银行贷款,然后便开始房地产开发,利用房地产市场机制的不完善获取暴利,往往对投资项目的前期研究不够重视,没有很好的进行房地产投资的可行性分析与论证。这种盲目投资、无视投资风险的行为在房地产市场不景气时,往往损失惨重,甚至破产清算。
(三)成本管理方面
房地产企业普遍对项目工程施工阶段的成本管理比较重视,而对决策阶段和设计阶段的成本管理不够重视。房地产企业普遍存在的一个错觉是:工程成本主要含在施工阶段,加强这个阶段的管理,就可大量节约成本。但是,发展商却忽视了对决策阶段和设计阶段的成本控制,往往将决策阶段的专家咨询费、设计费等一压再压,认为这就是节约成本。
(四)利润分配阶段
我国房地产企业利用国家住房制度改革带来的机遇纷纷加入到房地产行业中来,投资带有一定的盲目性。由于企业成立时间短,人才匾乏,成立后往往忙于项目开发,没有时间来系统规划企业的未来走向。获取利润后,如何分配利润往往由投资人确定,利润分配采取何种形式,分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场未来走势的判断,而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求等来确定利润分配策略。
三、完善我国房地产企业财务管理的建议
(一)融资阶段
融资阶段应确保合理资金需要量,无论通过什么渠道,采取什么形式融资,融资多少,都应在考虑广开财路的同时,确保企业资金需要量的合理界限。这时,应特别注意预售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。同时,还要注意筹资活动的财务风险性,把风险降低到最低限度,保证企业财务的安全性和稳定性。因此保证长期融资与短期融资的合理配比的企业财务的安全性和稳定性的原则是最重要的。此外,还应当拓宽融资渠道,尽量选择资金成本较低的融资方式。不同的渠道筹资所付出的代价不同,构成的资金成本不同。融资应从不同渠道不同融资成本中,选择资金成本低的渠道,以获取最佳的效益。另外,相对于依赖银行贷款融资的风险,通过资本市场获取资金的风险较低,在经济形势不明朗的情况下,房地产企业可以通过股票市场融的资金,防范财务风险。当然,不同的融资方式有着不同优缺点,房地产企业应该根据自身情况,选择适合自身发展的融资策略。
(二)投资阶段
首先,加强投资项目的可行性研究。鉴于房地产投资的特点,一次投资失误可能带来一个企业的毁灭,房地产投资项目进行可行性研究非常重要。房地产企业要想获得长期、稳健的发展,必须加强投资分析,防范投资失误所带来的风险。其次,适度增加经营性资产的投资。房地产开发企业应调整投资结构,适度增加经营性资产的投资,以获得稳定的资金来源与会计收益,减小企业风险。例如,房地产企业可以适度开发商业物业,对外出租以获得长期的现金流和会计收益。当外部环境发生变化时,企业不但可以利用商业物业收取的租金维持企业正常运营,而且还可以利用商业物业进行抵押融资,保证开发所需资金,防范企业风险。最后,房地产企业必须审时度势,时刻关注宏观经济形势的变化。在这次金融危机出现苗头时,仍有房地产企业大量囤地行为,这种无视经济形势和投资风险的行为必然会得到来自市场的惩罚。
(三)日常管理阶段
日常管理主要涉及成本管理和资金管理两个方面。
成本管理方面:房地产企业成本主要包括土地开发成本、建筑安装成本。土地开发成本方面,随着政府进一步规范土地市场、规范土地出让方式,土地的取得及土地成本将取决于竞价、拍卖、招标的出让方式和出让结果。此时,谨慎选择土地,认真研究前期开发是降低土地开发成本发挥土地最佳效益,增加地产收益的关键。此外,在选择好土地的基础上,最好争取水、电、气、通信道路等配套设施一次建设到位,这是降低土地开发成本的关键。因为这些配套设施的后期开发成本是非常巨大的,需要引起房地产企业的重视。建筑安装成本方面,因为这部分成本发生在项目建设过程中,是一个比较难以把握的成本。针对这种情况,房地产企业在开始动工建设之前应该通过各种方法估计在建设过程中的阶段成本,然后根据实际建设阶段中的成本对原来的估计数据进行调整,并以此为后一阶段建筑安装成本的预算,进行跟踪监控。
资金管理方面:提高销售速度,加快资金回笼,提高投资回报率。经济适用房价格低、需求量大,往往供不应求,所以,经济适用房具有销售费用低、资金回笼快、资金周转效率高等优势。虽然其单位利润率相对较低,但是,其资金周转率高,投资回收率高,可以加快投资频率,进而提高投资回报率。
(四)利润分配阶段
企业制订利润分配政策需要考虑企业的资本结构、融资需求、企业在社会公众中的形象、债权人以及投资者的利益等问题。对于房地产开发企业来说,其利润分配策略的制定应根据企业经营战略、投资及融资策略的需要制订。结合房地产企业的实际情况,对其利润分配提出两点建议:(1)制订长期的利润分配规划,杜绝分配的随意性。(2)利润分配以转增实收资本为主,减少分配现金。这主要是由于房地产企业自有资金规模小,融资渠道狭窄,资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍。因此,房地产开发企业在制订利润分配战略应充分发挥内源融资功能,尽量减少分配现金,以转增实收资本为主。
参考文献
[1]、戴健敏,浅谈房地产企业的财务管理,科技咨询导报,2007年第16期
篇4：房地产企业财务管理探析
【关键词】 房地产企业 财务管理 现状
财务管理是现代企业管理的一项重要组成内容，直接关系着企业各项财务政策的制定与执行。房地产企业是资金密集型的高风险企业，投资、融资以及现金流的决策直接关系着企业的生存与发展，可以说财务管理水平很大程度上决定了房地产企业的发展水平。探析财务管理在房地产企业中的发展有助于发现其在发展中存在的问题，提出解决方法，促使房地产企业财务管理水平提高，从而促进房地产企业的整体发展。
一、房地产企业财务管理特点探析
房地产行业属于高风险行业，而风险主要来自于资金链的管理以及由资金链管理延伸的企业投资、筹资与现金政策的管理。由于房地产行业的特殊性，使得房地产企业财务管理既有一般企业财务管理的共性，也存在其独有的特殊性。分析现阶段房地产企业财务管理特点，有助于进一步分析房地产企业财务管理中存在的问题并最终提出解决办法。
1、资金投入密集且回收期长
近年来，随着城镇化进程的不断加快，城市的规模在日益扩大。住房需求的激增促使了房地产企业井喷式的发展。房地产企业开发活动的迅猛增加导致的直接后果是地价以及房屋建设各项相关费用的水涨船高，使得房地产企业在建设初期以及日常经营管理中投入资金数量大幅增加，加大了企业财务管理中对企业资金管理的压力。此外，由于房地产企业自身经营周期长，导致企业资金回收周转速度相对于其他行业普遍较慢。房地产企业财务管理中，首要解决的是资金管理问题，在资金管理中，只要一个环节出现问题，将会导致房地产企业原始投入的大量资金不能收回，造成企业的财务困境。
2、财务关系涉及范围广
房地产企业相较于其他行业，外部联系范围较广，反映到财务管理层面就形成房地产企业财务管理内容复杂的特征。房地产企业财务关系不仅包括与其他行业相同的与企业债权人、债务人、投资人、被投资单位以及内部职工之间的关系，还包括与规划、国土、建设、环保等个政府部门间的监督与被监督关系。此外，在长期行业经营过程中，房地产企业之间形成大规模、频繁的资金往来关系，并且回收期都相对较长。这些房地产企业财务管理特有关系都无疑加剧了房地产企业的财务管理不可预知性，加大房地产企业财务管理难度，形成企业财务管理风险。
3、财务管理与不断变化的外部环境密切联系
与其他企业相同，房地产企业财务管理也不是在真空中进行的，财务政策的特点与选择，更多的是要与外部环境特征相联系。现阶段，政府对房地产行业的宏观调控势在必行，从住房贷款政策的调整到限购令的出台，房地产企业的外部环境相对于之前几年已经发生了翻天覆地的变化。此外，随着金融危机的蔓延，房地产市场不断遭受资产贬值、购买力下降、融资困难等一系列外部不利因素影响。这就要求房地产企业在进行财务管理工作时，要对外部环境保有更强的灵敏度，与不断变化的外部环境时刻保持密切联系。
二、我国房地产企业财务管理中存在问题探析
我国企业引进财务管理作为企业管理核心的时间尚短，在实际操作中存在许多照搬照抄成功模式的问题，很难做到切合自身情况制定企业财务管理政策。此部分我们将分析现阶段我国房地产企业财务管理中存在的问题，以便于针对问题找出解决方法。
1、现金管理思想淡薄，盲目追求高端产品
作为资金密集的高风险企业，房地产企业财务管理的核心即对企业现金流的管理。其着重点应是如何合理规划企业的现金流，以降低企业的经营风险。而现阶段我国房地产企业大多只重视招投标环节的预算编制，而忽略了企业经营中的现金管理，加剧了企业现金链断裂风险。此外，由于现金管理思想的淡薄使得我国地产企业自有资金与信贷资金比例以及财务管理程度难以达到银行规定的信贷标准，使得许多企业难以通过银行途径融资或是采取欺诈融资方式，更加剧了企业财务管理风险。
2、财务管理水平低，难以做到科学管理
我国房地产企业大多由传统家族企业或是实体企业转行而来，特别是由“施工队”、“包工头”起家的房地产企业，大多经营者缺乏必要的企业管理知识，只是一味的追求产值，出现重销售、轻管理的现象。认知上的偏差使得财务管理的思想与方法难以在企业中做到普及。此外，即便开展财务管理工作的房地产企业，由于自身行业水平以及外部环境的制约，财务政策的制定与选择难以与企业的具体情况相结合，只是盲目照搬成功企业案例，使得财务管理难以做到客观与充分，制约了财务管理工作有效性的发挥。
3、财务管理系统内统一与集中度不足
财务管理不仅是对企业的现金与财务政策进行管理，更多的是对企业与财务相关的各项事由的统一调配，这就需要信息的集中与畅通，以及较强的管理控制力。我国房地产企业大多由不同的项目部或是分公司掌管具体项目的日常经营管理，这就导致各个项目或是分公司之间的信息流通不畅，直接后果是财务管理口径不一致，各项目或是分公司之间的指标难以按照合理的方式进行比对，从而直接影响到房地产企业财务管理的最终效果。此外，由于项目部与分公司大多分开进行绩效考核，并且绩效考核的着重点多为经营业绩，通常忽略考核收入与成本的配比以及部门业绩与集团总体战略的匹配，使得许多下属公司刻意追求部门利益最大化，在决策中忽略了集团收益与统筹，使得房地产企业财务管理很难做到企业集团价值最大化。
4、销售收入偏离财务预算
尽管许多房地产企业在经营中都强调财务管理的重要性，在制定了完整的财务预算并在项目的最初阶段成立预算委员会，但是预算的执行过程的控制均较为薄弱，预算对于实际情况的预期不足使得在执行环节经常出现偏离预算的情况。例如，万科财务报表中披露的某项目一期的销售预期为2.2亿，尽管阶段性房价为上涨性波动，但由于前一阶段国家宏观政策调控以及外部金融危机的共同影响，一部分商品房被划拨为经济适用房，在价格上大打折扣，使得年末该项目销售收入出现大额缺口。当然，政策上的风险有时是不可避免的，但是今后企业在制定财务政策与财务预算时，应提高对政策风险的认识，将政策风险或是其他外部风险纳入预算范畴，提高财务管理工作的准确性。
三、改进我国房地产企业财务管理工作方法探析
房地产企业的发展受到资源、土地以及环境等各方面的限制，如何在变化的外部环境下提高我国房地产企业的持续发展能力是今后房地产企业发展面临的重大问题。针对上述分析房地产企业财务管理中存在的问题，我们提出如下改进方法为今后房地产企业完善财务管理工作提供借鉴。
1、加强企业财务管理的控制能力
作为房地产企业的经营者与管理者，需要扭转之前以单一业绩衡量企业绩效的考核方法，将全面的财务绩效考核方法纳入企业绩效考核体系，并坚持以之为主导。管理者的重视程度直接决定了企业财务管理活动的控制力与最终效果。此外，财务管理活动也是全过程、全方位和全员参与的整合性的管理系统，应加强财务管理对企业经营、投资、融资以及现金流的控制力，避免单一决策与主观决策。使得财务管理活动具有全方位的控制力和约束力，而不仅仅只是一种管理的制度或者说控制方略。更为重要的是使得财务管理成为企业管理的一种理念，真正提高财务管理控制能力的根本。
2、完善投资决策机制
完善投资决策机制的核心是分析企业发展的外部环境与内部环境，并将其统一于企业发展战略。当前国家实行紧缩银根、收紧信贷的货币政策，而房地产项目资金需求大、周转期长、融资困难势必会加大企业的财务风险与经营风险。因此，在外部环境变化迅速的情况下，企业要提高投资决策的科学性和合理性，尽量避免投资失误，以保障企业资金、财产安全，降低企业财务风险与经营风险。此外，房地产企业应主动建立投资决策部门，契合企业自身与外部环境特点制定正确的投资战略。在项目可行性研究中，应运用科学的理论、方法和手段选择最优的投资方案，要合理考虑方案执行过程中可能面对的各项内外部环境的改变，并将应对策略纳入决策制定考虑中。制定切实可行的投资计划，明确投资各个环节的责任人与职责权限，严禁越权违规现象的发生。建立授权及批复程序，对重大的投资项目必须实行集体决策。
3、强化预算管理，灵活运用筹资方式
房地产企业应建立预算管理委员会，将全面预算作为企业管理中必要的一环，建立完善预算编制的方式与方法，并加大考核力度，对部门与个人进行预算考核并设立奖惩办法。通过建立完善动态调整型的财务预算，科学、合理掌握各项开发项目的可行性研究、土地招投标、施工与销售等阶段的推进程度，加快经营资金的周转与回笼，增强公司对资金风险的预见性与承受力。
此外，房地产企业经营中最主要的风险来自于对资金链的管理。房地产企业常用的融资渠道多为施工单位垫资、银行信贷融资、民间信贷融资以及销售款回笼等。房地产企业融资渠道的选择要立足于企业自身的需求与内外部环境的变化，坚持低成本、可得性与稳定性相结合的原则，从企业内部端正融资思想，设立完善的额融资管理机构，系统分析各种筹资方式对企业未来财务能力的影响，选择适度的财务杠杆，避免盲目信贷增加企业经营风险与财务风向。同时，房地产企业也可以充分利用金融工具创新开创新的融资来源。
当前国民经济的发展离不开房地产企业强大的推动，但是房地产业由于其自身特点的影响具有不稳定性与风险性，加大了房地产企业的管理难度。从自身来说，房地产企业应加强企业的核心管理，即加强财务管理，使得房地产企业能够适应当今不断发展的外部环境，应对新挑战，解决新问题。
【参考文献】
[1] 耿新辉：关于房地产企业财务管理现状探究[J].现代经济信息，2011（24）.
[2] 袁慧敏：房地产企业财务管理浅析[J].经济师，2011（10）.
篇5：房地产财务管理 复习资料
1、银行借款
2、发行股票
3、发行债券
4、留存利润
5、横向联合6、吸引外资 什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。
1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。
2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。
3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。
4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。
说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。
请简要说明企业利润分配的原则。答：
1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则
3、兼顾各方利益原则
4、投资与收益对等原则。
什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：
1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；
2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；
3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：
1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；
2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。
房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。
利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：
1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；
2、没有考虑风险；
3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；
4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：
1、降低资金成本
2、控制工程成本
3、合理使用销售推广费用
4、作好项目开发完毕的后评价工作。
简答题
简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。
简述物业管理企业资金筹集的方式。答：
1、银行借款
2、发行股票
3、发行债券
4、留存利润
5、横向联合6、吸引外资
什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。
1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。
2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。
3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。
4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。
说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。
请简要说明企业利润分配的原则。答：
1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则
3、兼顾各方利益原则
4、投资与收益对等原则。
什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：
1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；
2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；
3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：
1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；
2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。
房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。
利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：
1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；
2、没有考虑风险；
3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；
4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：
1、降低资金成本
2、控制工程成本
3、合理使用销售推广费用
4、作好项目开发完毕的后评价工作。
简答题
简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。
简述物业管理企业资金筹集的方式。答：
1、银行借款
2、发行股票
3、发行债券
4、留存利润
5、横向联合6、吸引外资
什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。
1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。
2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。
3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。
4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。
说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。
请简要说明企业利润分配的原则。答：
1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则
3、兼顾各方利益原则
4、投资与收益对等原则。
什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：
1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；
2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；
3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：
1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；
2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。
房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。
利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：
1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；
2、没有考虑风险；
3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；
4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：
1、降低资金成本
2、控制工程成本
3、合理使用销售推广费用
篇6：如何进行房地产项目财务管理
项目各阶段财务对应的管理工作：
项目管理不只是项目经理部，而是所有部门都在配合、执行、记录、分析项目进程，保障项目顺利进行。财务部管理工作也渗透到项目准备、计划，执行与控制，收尾四大阶段，体现了其反映及监督、控制和管理的职能：
序号 项目各阶段名称 对应的管理工作标准依据搜集和制作的资料
1.1 项目准备阶段，项目可行性分析 对项目可行性论证经济指标的测算（核心指标：内部收益率及销售净利率）投入少、回报高、见效快
（公司内部财务制度）项目的基本概况，项目开发计划、估算成本，项目销售计划，合作方承诺等
1.2 项目听证会准备 将项目可行性分析阶段成果形成文字形式：项目的成本测算、税收分析、经济效益分析及资金运用预测 内部收益率≥？；销售净利率≥？
1.3 项目土地合同谈判、签订 有关付款方式和税收政策等的建议，确定项目公司注册资金及股东单位、出资比例。风险最小化、利益最大化（公司内部财务制度）
2.1 项目计划，设立项目经理部 根据项目开发计划、销售计划等资料编制项目经营计划 项目投资回报，利润、费用指标（公司内部财务制度）按开发销售计划编制的固定资产购置计划、人员配置计划、营销费用计划
2.2 目标成本确定 会同成本管理部编制目标成本 可控，符合经营计划（公司内部财务制度）项目规划设计指标确定，项目施工图完成3.1 项目执行与控制，项目招标、签订施工、甲供材料合同 施工、甲供材料合同的审核 在目标成本范围内，付款条款合理 目标成本 目标成本确定
3.2 项目施工，合同款及进度款的支付 合同款及进度款支付的审核 按合同付款 对应的合同 对应的合同已签订
3.3 项目动态成本情况 每月会同成本管理人员编制项目动态成本，分析成本变动原因 与目标成本比较（公司内部财务制度）目标成本确定
3.4 项目前期销售推广 营销合同及付款的审核 在计划范围内 营销费用计划 营销费用计划确定
3.5 项目开盘预售 财务收银员收取房款，换退房审核，应收帐款管理，销售合同抽查等 应收帐款最少化（公司内部财务制度）预售许可证
3.6 项目综合变动情况分析 分析项目各变动因素对经营计划的影响 与经营计划比较（公司内部财务制度）以上资料确定
4.1 项目收尾，项目入住 房款补差的审核，入住前台收款安排等工作 与预测面积比较（公司内部财务制度）测绘报告
4.2 项目竣工结算 会同各部门召开项目总结会议，编制项目评估报告（公司内部财务制度）
4.3 项目结盘审计 协助总部审计室完成项目结盘审计 内部收益率≥？；销售净利率≥？（公司内部财务制度）项目竣工结算
一、财务部在项目管理中的几项重点工作：
（一）项目可行性分析：
通过测算分析，为领导决策提供依据是财务部项目可行性分析的作用。
（二）合同款支付的审核：
这里要提醒我们注意的是在开工计划时除了考虑工期因素外，还要从节约项目成本的角度出发。
（三）动态成本测算分析：
经测算x月31日项目的xx成本较年初项目经营计划时的x元/㎡上升了x元/㎡，可售住宅及商业单位成本达到了x元/㎡.由于成本上升项目利润减少x万，税后利润减少x万，单位净利减少x元/㎡，净利率下降x%，售价增加x元/㎡才能达到先前净利率x%的要求；集团历史最好水平年计划贡献利润x万，由于成本上升，影响经营计划x万。
二、项目管理与财务相关的主要业务流程（收付款业务）与沟通：
1、项目施工阶段付款业务流程：
施工单位提出申请――监理单位审核――主管工程师审核工程形象进度－成本会计专业审核――财务负责人审批－总经理审批
从上流程可知施工阶段的付款流程很简单。但是当施工单位提请支付进度款时，作为审核该笔业务的各个部门经办人员很难单就该笔业务发现问题，要发现问题各个部门经办人员就必须沟通和信息反馈。
2、项目销售过程信息的沟通：
下面是有关应收帐款催缴的业务流程：
a、销售业务人员向客户催缴房款；
b、客户提供交款的证明水单（收据）；
c、业务人员向财务核实；
d、财务人员查找收款结算凭证；
e、核实房款全额结清后要求财务开具发票；
篇7：如何做好房地产投资的财务管理
房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营管理等活动中，期望获得投资增值的经济行为。房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大的预期收益的投资行为。因为房地产具有保值增值的特点，通过对房地产投资与开发就是为了获得预期收益，以达投资目标的实现。
一、房地产投资的特点
（一）房地产投资对象的不可移动性
土地、建筑物和建筑物附属设施是固定的，并应符合城市规划的总体要求，又因土地是不可再生资源，这决定了开发商无任意选择地段的余地，而房地产这一特殊商品的价格与项目所在地区的生产力水平和地理位置等有着很大的关系。
（二）易受国家政策影响
房地产业不仅是国民经济发展中的重要支柱产业，而且对实现小康生活、和谐社会起着十分重要的作用。因此，国家对房地产业发展和市场情况非常关注，这两年来国家对房地产市场的宏观调控，其影响是深远的。
（三）投资金额大、开发周期长
随着城市化的发展和人民生活水平的大幅提高，房地产开发已从过去仅解决居民住房问题朝现在讲究人居环境和具有品牌意识等方面发展。因此，开发周期比以往更长。而且土地是竞标所得，在项目前期就需要大量资金的投入，所以说，房地产业也是资金密集型行业。
（四）投资的不确定因素多，风险大
房地产投资的整个过程都有着不确定性因素，并环环相扣，存在诸多风险。追求规模和数量的扩张又是房地产企业发展的特点，一旦战略性失误将会引发财务危机等问题，企业在风险凸现时将是困难重重。
二、财务管理在房地产投资中的作用
房地产投资的财务管理是一个系统，其中包括对房地产投资企业本身及对所投资项目进行财务管理，贯穿于项目前期可行性研究、建设与营销、投资回收的全过程。在这过程中，财务管理的作用主要体现在以下三个方面：
（一）项目前期的财务预测
财务预测是房地产投资项目可行性研究中的重要部分，它通过对市场的诸多要素来定性分析，以判断其投资价值和规避风险，是投资决策的主要依据。因此，为了能使财务评价准确、并具有权威性，应从市场调查（包括国家政策、土地出让金、动迁估算、市场预测、建设规模等方面）到负债、权益分析等环节，进行深入的调研，使财务预测工作有章可循，并从不同角度来分析项目的投资价值。房地产投资项目前期决策失误与否，有无完整、准确的财务预测是关键。
（二）项目实施期间的动态财务管理
对投资项目进行实施阶段财务管理是必须的。在完成前期工作进入建设期时，从财务运作与审核把关的要求出发，应制订相应的财务管理制度，其中包括委派项目财务总监、工程费用支出核准制、委托会计事务所跟踪审计等。这些必要的规定从制度上保证了财务管理的监控作用。
（三）项目完成后的财务评价
房地产投资项目完成的财务评价，主要是评价项目对社会与经济发展所产生的作用，对投入和产出进行比较来计算费用和效益。进行财务评价，可采用以下三个步骤：
1、进行投资费用的分析
（1）审核房地产投资项目的全部费用，剔除非经济费用（包括非项目使用费用等）。
（2）根据实际情况分类计算相关费用：例如：住宅小区内各种公间配套和基础设施费用。
（3）按时间先后发生外部费用：外部费用主要是指土地出让金、规费、动迁费用等。
2、计算经济效益
（1）对全部房地产项目进行经济效益的经济价值计算
经济效益的经济价值计算，不能完全按财务计算的结果来定，因其可能使经济效益的经济价值发生偏离，正确的经济价值必经过一定的调整。
（2）计算相关效益的经济价值
相关效益是指与房地产投资项目同时完成的服务性用房（非住宅），其出租、出售的效益以及其他相关的效益。
3、评价房地产投资项目状况
通过费用与效益的比较，计算房地产项目的经济价值，评价房地产投资项目的状况。计算净效益的现值，即按年计算总经济效益与总经济费用的差额，再贴现成净现值。
三、做好房地产投资财务管理的对策和建议
综上所述，财务管理是房地产开发项目顺利实施和投资目标得以实现的根本保证。那么，如何才能使财务管理系统达到高效运行呢？这就必须要有科学的方法来支撑。对此，我再提几点建议：
（一）运用投资决策分析方法
房地产企业面临的市场是多变的，由于开发效益的诱惑导致竞争日趋激烈，因而投资的利润率有逐年下降的趋势。每个企业在考虑投资开发某地块时，都期望能取得理想的投资回报。所以，把货币时间价值作为评价投资方案的基本标准。在投资决策分析中，可运用的方法有净现值法、内含报酬率、投资回收期、投资回收率等。
（二）考虑机会成本及项目的投资风险
机会成本即企业选择了一个投资方案，则可能要放弃其他的机会所带来的利益额。在决策中它的意义在于有助于全面考虑可能采取的多种方案以便寻求最大的投资效益。
一般来说高风险可能会带来高收益。房地产项目的投资资金投入大、回收期长，若项目实施成功能为企业带来较高利润，失败则造成企业巨大的损失。因此，企业在投资策划时必须正确估计自身对风险的承受能力。
（三）充分利用政策导向
政府因城市化发展的需要，会对不同区域和时期有倾斜方向，优惠条件等政策出台。从近几年的情况来看，开发区将继续是房地产投资的热点，企业应有战略眼光，捕捉有利于自身发展的投资目标。有了投资目标，在方案论证前应进行广泛的信息分析和收集工作，并确保信息的正确性。在此基础上运用数学方法对被选方案的预期经济效果进行定量、定性分析，选择合适的投资时间、建设规模、资金使用方式，做出正确的投资决策。
（四）通过市场调查来降低财务风险
财务风险是指在投资经营过程中所出现的不确定性因素，导致实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种“偏离”的最好办法，就是通过市场调查，获得尽可能多的信息，从而进行科学决策。包括投资项目的选择，区位、时机的选择，融资及租售方案的选择等。把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。
（五）加强财务管理来控制投资
篇8：房地产企业财务管理刍议
(一) 内涵
房地产企业的财务管理, 是指房地产企业在企业运营过程中对房产项目所需要的各种资金进行一定的筹集, 筹集之后对筹资款进行项目分配, 使每一笔资金都做到合理使用, 对其使用中产生的成本耗费和收入进行核算、记录和再分配, 履行好核算、控制、分析、考核等财务职能。房地产企业财务管理有别于一般企业的财务管理。
(二) 房地产企业中财务管理的角色
一般, 房地产企业的投资周期都较长, 产业链条长且宽泛, 风险较高, 不确定因素也较多。传统的财务会计理论和方法, 已经无法满足房地产企业当前的发展需求。房地产企业若想获得持续发展的核心竞争力, 唯有依靠提高作为企业管理核心环节的财务管理的质量。房地产企业的财务管理工作是有助于房地产企业有效管理的一种企业控制工具。
财务管理的功能主要还是集中于 “管理”, 这种管理主要表现在:
►►二、房地产企业财务管理体系出现的问题
(一) 房地产企业面临着筹资难的问题
缺少流动资金是房地产企业普遍面对的问题, 而且更甚的是房地产企业普遍存在着筹资困难的情况。越是大型的房产项目所需要的资金就越多, 资金的筹集工作就越繁琐。此外, 房地产企业的资金跨越的周期性都较长, 资金在周转过程中出现的问题也较多。然而资金周期跨越时间越长、资金运转出现的问题越多, 房地产企业对资金的需求就越大。
当前, 随着国家近两年十几次上调存款准备金率, 银行贷款的资金成本已经越来越高。再加之房地产企业资金的筹措方式较少, 筹资渠道较局限。这些都无疑加重了房地产企业对资金的需求程度。为了对此有效解决, 房地产企业多采取加大每一次筹资数额的办法。但是, 这样做却也使得房地产企业的利息费用等成本开支不断增加, 长此以往, 不免会造成房地产企业流动资金短缺或偿贷不及时, 从而加大了房地产企业的财务风险。
(二) 房地产企业成本管理越来越难
虽然目前市场经济不断发展, 与房地产企业相关的法律法规也在逐渐完善, 但是, 与此同时, 房地产企业成本的管理难度也在逐渐加大。倘若房地产企业想要在市场经济的大环境中站稳脚跟, 那么必须要做到对成本的妥善合理的控制。
当前很多房地产企业的关注重点仅是在保证质量的前提下缩减工期, 对财务管理的成本核算环节较为忽视;有些房地产企业虽然对成本费用的核算管理进行了强调, 但是却不对其进行统筹汇总, 也并不将其划分到各个部门。
其实, 规范的房地产企业成本的构成繁杂, 不仅包括工程开发成本, 还包括工程各个构成部分的成本, 时间持续性较长。因此, 房地产企业的成本管理是一个漫长的过程。
(三) 房地产企业财务管理制度不健全
房地产企业财务管理制度不健全是多年来一直存在的问题。这种制度不健全主要表现在下表。
(四) 企业决策者财务管理的观念和方法滞后
大多数房地产企业的所有权和经营权相对集中和统一, 房地产企业的所有者对房地产企业的经营管理多为直接负责。虽然管理成本有所降低, 但是管理的效率却很低。与此同时, 房地产企业管理者对风险与收益的认识不足, 对有关的财务流程和概念模糊不清, 风险防范意识相对淡薄等。
房地产企业的所有者和管理者对财务管理的不重视, 直接导致在房地产企业的日常管理决策、签订合同, 以及招投标时, 没有从财务管理的角度进行考量。此外, 很多房地产企业的管理者和投资者多是从施工员、包工头等纯建筑领域过度而来, 大多为建筑工程专业出身, 现代管理的理念相对缺乏。该类管理者更多的将企业侧重于工程项目的承包和建设过程, 对财务管理领域只是一知半解, 仅把财务管理工作和会计人员看作是账房和账房先生, 忽视了房地产企业财务管理问题。
►►三、如何改善房地产企业的财务管理问题
(一) 采用科学决策方法, 加强房地产企业对项目开发的可行性分析
站在房地产企业整体效益的角度, 结合企业自身特点和产品特点, 利用成本分析等科学决策方法对房地产企业的开发项目进行可行性分析。
具体方法可以表现在:
1.对开发项目进行投资决策时, 要结合其他不同的开发项目决策时遇到的问题, 考虑该项目的自身特点;
2.要注意对同一项目的可控成本和不可控成本进行分析, 判断其影响因素;
3.归集不同的成本因素。比如变动成本和固定成本。并把单个项目的固定成本与变动成本分别进行归集。
4.遇到两个开发项目时, 要分别确定和核算成本, 可以参照固定成本分摊法。
在整个房地产开发项目的可行性分析过程中, 相关财务人员要重点把握好以下几个方面, 做好整体分析和核算, 为投资者的决策提供可靠的信息。
(二) 提高风险控制能力, 吸引投资者的资金投入
对资金供给者而言, 投资的目的是选择风险尽可能小的方法, 获得尽可能大的收益。房地产企业的高收益有目共睹, 无论采取什么样的融资方式, 风险控制, 都是其需要重点考虑的问题。倘若风险控制得好, 就相对容易吸引资金拥有者向其投资;反之, 则相反。因此, 房地产企业应该不断其风险控制能力和资金偿付能力, 建立良好的资信水平, 从而吸引更多的投资者, 为企业融进更多的资金。
(三) 开发广泛的筹资渠道
一般情况下, 房地产企业的项目投资额都巨大, 其开发过程也是一个需要大量融资款投入的过程。因此, 房地产企业的筹资任务十分艰巨和繁重。笔者认为, 应该在当前形势下, 大力发展多元化的房地产企业投资渠道, 具体措施主要有以下几类:
(四) 提高财务管理人员的工作职能和业务素质
1.聘用之初:房地产企业初选聘用人员时, 结合企业自身特点, 聘用具备房地产财务理论知识和业务能力扎实的财务管理人员, 建立一支高素质的财务团队。
2.聘用之中:要加强对在职的财务管理人员进行专业培训。也可以号召财务人员去听取一些高校或政府举办的财务讲座。此外, 还要注意对财务人员进行房地产工程管理和结算等业务培训, 以及及时掌握房地产企业最新的税务、财经法规。房地产企业财务人员的职业道德修养也要注意在平时予以培训。很多财务丑闻的发生, 都源自财务人员的职业道德修养不够。唯有从思想和业务两个方面同时进行加强, 财务管理人员的水平才能真正提高。
摘要：上世纪九十年代以来, 房地产业一直都是我国的支柱性产业, 对国民经济的贡献很大。近些年, 随着经济的发展和市场要求, 房地产企业得到了迅猛发展。但是作为资金密集型的高风险行业, 房地产企业在迅猛发展的同时, 其内部的财务管理出现了诸多问题。针对此, 本文从房地产企业财务管理的角色谈起, 分析了房地产企业财务管理的特点, 并且对当前存在的问题提出了相关建议, 希望能够对房地产企业财务管理制度的发展和完善提供一定的参考。
关键词：房地产企业,财务管理,特点,问题,措施
参考文献
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[4]冯玉平.浅谈施工企业财务管理与成本核算[J].山西建筑, 2007;22