某房地产公司财务

某房地产公司财务（精选8篇）

篇1：某房地产公司财务

财 务 报 表

一、2008年04月份财务情况说明

1、公司基本情况

2、资产负债情况

3、损益情况

4、项目成本支出情况

5、项目资金需求情况

二、2008年4月份预算执行情况分析

三、项目进展情况简要汇报

编制单位：***房地产开发有限公司 单位负责人：

财务负责人：

报表编制人：

填报时间 ： 2008年5月10日

***房地产开发有限公司

2008年04月份财务情况说明

一、公司基本情况

***房地产开发有限公司（以下简称“***公司”）主要从事房地产开发与销售、房屋租赁等业务。成立于2007年8月3日，由****房地产开发有限公司、***建设投资总公司、**地产集团共同出资组建，注册资金5,000万元，其中：***房地产开发有限公司出资2,000万元、***建设投资总公司出资1,500万元、***地产集团出资1,500万元。出资方式为货币资金，截至2007年8月31日止出资资金全部到位。公司现有职工26人，总资产约14851万元。

公司经营思路：①***项目（启动区）3号地53亩，本年开工8.8万平方； ②***代建项目21号地66亩，本年开工12万平方；③***安臵房项目本年拟开工10万平方；④***项目本年开工；⑤***4号地75亩和5号地182亩商住，待规划的客运总站、中国最大的汽车零配件市场和经济适用房建设形成气候再建，预计2009年下半年开发。

根据公司发展战略，公司的团队建设、管理、培训等工作陆续开展，公司的计划管理、全面预算管理、全成本管理、绩效考核等管理手段逐步落实，公司正在步入规范化管理的轨道。

二、资产负债情况

截止2008年04月40日公司资产总额148,508,846.28元。其中：流动资产144,665,052.28元，占资产总额的97.41％；固定资产860,973.64元，占资产总额的0.58％；无形资产164,884元，占资产总额的0.11％；长期待摊费用2,817,936.36元，占资产总额的1.90％。

负债总额100,198,890.27元，资产负债率67.47％，负债全部为流动负债。

所有者权益48,309,956.01元，其中实收资本50,000,000元，未分配利润-1,690,043.99元。

三、损益情况

截至到08年4月40日，公司产生亏损1,690,043.99元。其中：

销售费用780,673.13元，为发生的项目前期策划推广费用及售楼部费用。

管理费用960,755.82元，为公司经营管理过程中发生的管理费用。

财务费用-51,84.96元，为委托贷款发生的借款利息及金融机构手续费等。

四、***项目成本支出情况

1、***项目地块划分：总占地约1,715.94亩，由于气象站的原因，容积率调整，开发用地也相应调整，其中：***公司开发净地314.147亩、***公司开发净地241.166亩，双方各自开发面积未变，相关手续正在报批中。

2、***项目开发地应支付货币补偿及其他费用预计15,319.69万元，其中：货币补偿11,288.85万元、拆迁工作经费1,111.75万元、垃圾清运费949万元、临时围墙284.7万元、村民迁坟费用135.23万元、现状变压器收购88.26万元、***公司前期费用813.1万元、***垫资资金成本461.6万元、***垫资资金成本187.2万元；已支出成本25,331万元（其中含储备地成本费用的支付）。

3、***项目已支出成本25,331万元，其中：***公司预付***预算外资金管理办公室***项目拆迁补偿款11,550万元、资金成本395万元，***公司预付****预算外资金管理办公室***项目拆迁补偿款10,700万元、项目前期费用垫资1,713万元、资金成本973万元。

五、***项目资金需求情况

1、***项目开发地总成本原测算12.9亿，经与储备地成本项目核对后，开发地总成本调整为13.2亿，由于地块容积率调整，待实际成本确定后***公司与***公司，按双方各自开发用地级差及容积率等因素按比例分摊。

2、土地挂牌价格暂按9亿计算，如挂牌价减少到8亿，有

些费用相应减少；土地摘牌时分两次缴纳，***需资金3.5亿，三方股东按比例投入，其中：郑州***房地产开发有限公司应投入1.4亿，***建设投资总公司应投入1.05亿，***地产集团应投入1.05亿。

3、***与***公司，对***项目前期费用的垫资与实际得地比例不一致的，按得地比例，在土地挂牌后，双方进行结算。

4、土地挂牌后的资金缺口及后续开发资金，由***公司自行筹措。

附：2008年04月份《资产负债表》

2008年04月份《利润及利润分配表》

2008年04月份《税金结缴清算表》

2008年04月份《会计报表附注》

2008年4月10日

篇2：某房地产公司财务

第一条 为了加强公司财务管理，明确成本费用开支管理的流程以及各环节的职责与权限，严格控制成本费用支出，特制定本制度。

第二条 公司成本费用实行预算管理、标准控制、集中反映、有效监督、节奖超罚的管理原则。

第三条 所有成本费用均按公司要求编制预算并分解到月按月实施。

第四条 财务部是公司成本费用管理的职能中心，各部门是公司成本费用的责任中心。即各部门对各项开支的合理性、真实性负责，财务部对成本费用开支的票据合法性、金额准确性、审批手续的完备性及资金流向负责，并在预算的范围内控制。

第五条 本制度所称成本费用支出包括：工程开发成本及工资、福利费、社保费、工会费、接待费、办公费、差旅费、汽车费、水电费、物业费、房租费、通讯费、文印费、折旧费、税费、培训费、其他费用等管理费用及财务费用、销售费用。

第六条 预算由财务部根据各部门提供的费用

预算及公司的经营目标编制。预算编制的依据是经公司最高决策机构确定的公司本经营目标和各部门编

制的经营计划。目标利润由根据市场预测、公司中、远期发展规划及公司的其他情况确定。各部门应在确保完成公司经营目标的前提下，按期编制完成经营计划，提供给财务部汇总编制公司财务预算。预算编制的基本方法是：以公司目标利润为准，确定总成本、总费用，再分解到各执行部门。预算包括《经营利润总表》、《成本指标分解表》、《费用预算表》、《资金预算总表》。预算经公司最高决策机构确定后在预算开始前下发执行。

第七条 月度资金计划由财务部根据各部门提供的月度

经营、资金使用计划，依据预算及公司近期资金状况审核、调整编制。各部门应在每月28日前将本部门经营收入、资金使用计划报财务部，由财务部进行汇总。各部门月度经营收入、资金使用计划应本着实事求是的原则编制。合理的预测月度内各项收入、支出，经营性收支应同时注明销售量、采购量及说明该款项来源或用途的其他事项，其他每一项费用支出都应对用途加以说明。公司月度资金计划由公司总经理办公会研究确定。月度资金计划经公司最高决策机构批准后下发各部门执行。月度资金计划完成情况的考核由财务部负责，并将考核情况及时通报监事会，作为部门考核的依据。

第八条 单笔开支2万元以内的预算内费用、经公司最高决策机构审批的汽车费、招待费、办公费、邮寄费、差旅费、水电费、物业费、租赁费、通讯费、宣传费、文印费、会议费、培训费、税费等正常基本费用，由总经理直接审批，严禁突破预算开支。

单笔开支2万元以上和预算外费用，须报公司最高决策机构和董事长批准后开支。

工程开发费用支出必须严格按照工程预算合同、协议工程进度向董事长书面报告，经董事长签字同意后方可支出。

第九条 汽车费、招待费、办公费、邮寄费、差旅费、水电费、物业费、租赁费、通讯费、宣传费、文印费、会议费、培训费、现金管理、资金流入流出的具体办法由公司总经理负责制定，报公司最高决策机构批准会后执行。

第十条 各种经费开支票据必须符合财务制度和发票管理规定，即：票据签字手续必须齐全；票据必须是国家统一印制发票或税票，严禁白条入账；发票内容齐全，有单位名称、商品名称、单价、数量等；批量购物要附购物清单；会议费要附会议费结算明细单；招待费要附《公务接待通知单》；维修费要附维修明细单。费用报销人员要对票据进行分类整理；凡整理不规范的，财务管理人员有权拒绝办理报帐手续。

篇3：某房地产公司财务

培训作为人力资本投资的主要方式之一, 在人力资本增值中发挥不可替代的作用, 在企业发展中处于重要地位。培训效果评估是整个培训系统不可或缺的组成部分, 保证培训系统循环的完整性, 为改进培训提供判断依据, 并检验受训者技能或行为的改进效果, 促进提高员工参与培训的积极性。而目前很多企业往往更关注培训方式的改善和培训项目的增加, 对培训效果评估往往流于形式。

国内外学者对培训效果评估进行了较为深入的研究。美国学者柯克帕特里克提出了包括“反应层级、学习层级、行为层级和结果层级”的“柯式四级评估模型” (1) , 至今在美国仍被广泛应用。学者们也对该模型不断的深入研究并不断完善, 并产生了Hamblin的“五级评估模型”和Jak Philips的“五级投资回报率模型”等。我国学者在关于企业培训效果评估方面的研究成果主要包括定性评估法、定量评估法和定性定量结合法。其中定性评估法又包括目标评估法、关键人物评估法、比较评估法等;定量评估法包括问卷式评估法、收益评估法等;定性定量结合法包括FIF评估法、绩效评估法、集体讨论评估法等。 (2)

1 案例分析

1.1 案例背景

本文案例研究的企业系某房地产物业公司, 内设3个职能部门和4个物业服务项目中心, 员工队伍50人。自2012年成立以来, 陆续承接上级地产公司投资开发住宅项目、文体中心等项目的物业管理服务, 累计服务管理面积约25万平米。

本文借助国内外学者对培训效果评估的理论基础, 通过调研访谈和案例分析的研究方法, 按不同的培训时间和阶段分层次进行培训效果评估指标及评估方式的再设计。物业公司为调研访谈提供了大力支持, 为获得有关情况提供了便利性, 对保证本案例研究的可信度起到了关键作用。

1.2 问题分析

物业公司注重员工培训, 年度财务预算安排职工教育经费, 定期开展各种专业培训活动。通过调研发现培训评估环节只单纯测试培训传授的内容, 没有把培训后员工行为改变与员工的绩效考核相挂钩。

通过访谈记录表以及对上述公司的培训现状分析, 归纳出公司在培训效果评估方面主要存在以下问题:

(1) 培训评估的层次不够深入, 多数培训评估并未完全深入到受训者的工作行为及态度转变、能力提升、绩效改善和企业效益等层次上来, 评估工作停留在反应、学习层面, 行为层面评估不够全面。 (2) 培训评估方式较单一, 公司主要是以考试的形式进行培训项目评估。考试固然是一种有效地考核方式, 但并不是所有的评估内容都是用考试的形式。 (3) 评估与实际工作脱节, 更多是在培训刚结束时进行评估, 在行为层面上的评估倾向于“点到为止”, 另外忽略了将培训项目与公司绩效联系起来进行评估, 这就使得评估与实际工作脱节。

1.3 模型构建

针对物业公司培训评估存在的问题, 提出培训效果评估模型的构建方法, 如表2。

按照评估时间和评估方法与柯式评估四层次的关系, 将培训评估贯穿于整个培训的循环系统当中, 根据培训特点对培训效果进行评估。四个层级之间是逐级递进的关系, 无论在评估时间和评估方法上都有所区别, 但培训效果的评估结果最终必须通过这四个层级反映出来。从评估时间上看, 从反应层到结果层, 是一个连续不断的评估过程, 并且每一个层级都有相对应的评估时间;从评估方法上看, 根据各评估的阶段与评估的重点不同, 模型将以上各评估方法相应地运用在各层次评估当中, 以考察受训者的反应、知识、行为、绩效等方面的评估效果。

1.4 方案设计

1.4.1 实施流程

培训效果评估是一个培训流程的最后环节, 它是对培训活动实施成效的评价与总结, 同时评估结果又是以后培训活动的重要输入, 为后续培训提供培训项目、培训需求、培训效果等方面的依据。培训效果评估可分成三个步骤:评估的准备、实施和总结阶段。

在准备阶段, 采用科学有效的方法和技术进行培训需求的分析, 这是培训评估的基础。在培训实施前, 物业公司培训管理部门应明确培训评估的目的、数据收集方法和数据类型, 并从定性和定量两个方面收集评估所需的数据。在实施阶段, 把培训评估分为反应、学习、行为、结果四个层面, 物业公司培训管理部门针对各层面的评估选择合适的评估方法和评估时间进行评估, 将收集到的评估原始资料进行科学、客观地分析。在总结阶段, 将资料分析的结果进行整理形成培训评估报告, 并及时在物业公司内部进行传阅和沟通, 收集对报告的意见建议, 以达到对培训项目进行调整的目的。以下将从反应层面、学习层面、行为层面、结果层面四方面来进行具体的培训评估的分析。

1.4.2 反应层面培训效果评估指标

反应层评估的目的是分析受训者对培训项目的满意度。物业公司员工培训的反应层评估指标可为定性指标, 包括培训时间、场地设施安排、课程内容安排以及培训讲师的授课风格等。具体指标如表3。

公司员工培训效果的反应层指标数据的收集方法可采用问卷调查、面谈等方式。一般在培训结束后, 完成反应层指标的数据收集工作。另外, 在培训活动开展时, 可以邀请一至两名公司高管人员到场, 监督培训项目实施。培训结束后向上级领导进行汇报, 以弥补调查问卷数据的可靠性。

1.4.3 学习层面培训效果评估指标

学习层面的评估是分析评估受训人员在知识、技能等理解、掌握和使用程度。学习层面的评估指标内容可分为知识成果和技术成果。物业公司培训的知识成果一般应包括公司战略、礼仪常识, 沟通技巧等等。技术成果评价的是受训者是否学到了技术, 技术的水平是否得到了提高, 一般包括操作规范等。具体指标如表4。

该层级评估在培训结束后立即进行。物业公司培训管理部门可通过笔试、情景模拟、技能实践、角色扮演等来了解受训人员对培训知识、技能的掌握程度。偏重理论知识的培训, 可在培训前后用同一标准对受训者进行测验, 并对照分析;偏重技能的培训, 可通过情景模拟、技能比赛, 测评所学技能的掌握和熟练程度。由物业公司培训管理部门培训档案, 记录测评结果, 为后续绩效考核和岗位调整提供依据。

1.4.4 行为层面培训效果评估指标

行为层面的评估主要是测评受训人员在培训后其行为变化情况。结合物业公司所在行业特点与员工的工作行为特点, 行为层面评估主要设定包括:工作效率、职业态度、工作协作、准确度等指标。具体指标如表5。

行为指标水平反映受训人员将培训所学知识、技能运用到工作中改变工作行为的程度, 应该在培训结束后3-6个月内进行。由物业公司培训管理部门利用多种途径进行行为层面评估: (1) 可以通过对比受训人员培训前后的绩效考核; (2) 对受训者的下属员工、同级员工和其直接上级进行访谈; (3) 对业主的满意度调查, 通过网络留言和网络评价的中间媒介, 间接对受训人员的行为是否发生变化作出判定。

1.4.5 结果层面培训效果评估指标

培训在结果层面的效果是指从公司的角度判定培训给带来的效益。结合物业公司业务特点, 结果层评估指标主要内容如表6。

结果层指标是物业公司最关注的量度指标。由物业公司对比培训前后的物业费收缴率、成本、利润等, 衡量培训所带来的收益增长了多少, 从而确定培训的效果。该层级指标的数据收集方法多样, 客户服务、员工职业发展等数据可来源于公司的内部工作记录, 结合对受训人员的直接主管或下属的访谈, 获得受训员工在培训结束后该方面的指标改进程度。当然, 培训效果评估的工作除了培训部门本身的执行外, 离不开其他部门支持, 需要公司整体的支持力度, 以保证培训效果评估的顺利开展和有效进行。

2 研究结论

首先, 本文通过调研了解指出物业公司在培训效果评估中存在三项问题。其次, 以柯克帕特里克四级评估模型为基础, 设计了物业公司员工培训项目评估的培训效果评价指标和评估方法。培训效果评估还是一个有待深入研究的领域, 对培训项目效果以及培训产生的收益等问题还需深入分析。

参考文献

[1]陈雁枫.培训效果评估及其在企业的运用[N].上海交通大学学报, 2007, 4.

[2]李婉.浅谈如何针对企业中层管理者开展有效的培训[J].科学学与科学技术管理, 2007 (S1) :137-139.

[3]刘若鸣.谈如何评价培训的有效性[J].技术经济与管理研究, 2003 (S3) :110-111.

[4]宋夕平.浅析柯氏模型在培训效果评估中的运用[J].科技管理研究, 2007 (S2) :244-246.

[5]袁凌, 朱瑞娟.国外企业培训效果评估方法的比较分析[N].湖南经济管理干部学院学报, 2004, 10.

篇4：浅谈上海某石化公司近年财务状况

关键词：石化公司；财务报表分析；盈利因素驱动模型

一、公司简介及概况

中国石化上海某石油化工股份有限公司，位于中国上海市金山区。该公司是中国石油化工股份有限公司（中石化）的控股子公司，是中国最大的炼油化工一体化综合性石油化工企业之一。

从利润表中可以看到，上海某石化最显著的一个特点是，自2011年以后，其综合收益综合呈现出一年正，一年负的更迭状态。以数据表示为，2011年盈利974，830，000元，2012年亏损1，525，211，000元，2013年盈利2，013，719，000元，2014年亏损699，965，000元，2015年第一季度盈利63，302，000元，并且该公司的营业成本居高不下。从资产负债表中可以看到，占据主要地位的是固定资产。

二、根据盈利因素驱动模型分析公司问题

与同行业（以中石化及海油工程为例）相比，该石化的股东权益报酬率的波动非常大，并且出现正负差异。相比之下，海油工程持续走高，而中石化则成下降趋势，但是远没有下降到零。为何会出现这样明显的差异？

股东权益报酬率的构成来看，该公司股东权益总额的变化有起有落。由于2012年的亏损现象，当年的未分配利润猛减；2013年企业管理层作出调整，将资本公积转增股本，使其股本由7，200，000，000元增为10，800，000，000元，并且由于13年的盈利，使得股东权益得到大幅增加；2014年则又是因为亏损而导致了未分配利润的下降，使得股东权益下降。然而，出现正负差异的主要原因是综合收益总额的变化，即利润的变化。该石化公司自2011年之后，经过了几年的震荡，因为石油行业的低迷等原因，导致了其成本费用居高不下，销售毛利率低，并且经营费用率也在持续上升。即使公司的营业收入在增高，也无法弥补其高昂的成本费用，导致公司出现亏损现象。

2012年，该石化出现巨额亏损-1，525，211，000元，其不只是因为成本过高而致使的销售毛利率很低，也是因为经营费用率的居高不下，毛利无法弥补其经营费用的损耗，而导致亏损的产生。出现这样的情况的具体原因是，石化行业的需求下降，这一点也可以从中石化的股东权益报酬率的持续下降中看出。并且产能过剩，市场低迷，市场竞争加剧，导致化工产品价格大幅度下降，从而使得营业收入无法与营业成本达到配比优化，使其毛利率下降了3.49%；石化行业受政策影响较深，国内成品油价格未能充分及时的调整到位，使得公司的炼油业务遭遇巨大亏损；公司应占合营及联营公司利润下降78.52%，经营性投资收益大额下降，并且还要承担合营联营公司的亏损，使得投资收益无法弥补期间费用及资产减值的损耗，从而出现了亏损。2013年，该石化公司出现了短暂盈利。当期股东权益报酬率高达11.64%，比2012年增加了20.38%。与2012年的巨额亏损相比，2013年的盈利状态是相当的喜人，由2012年-1，525，211，000元，扭亏为盈，至2013年盈利2，013，719，000元，增长了3，538，930，000元。导致这一现象，必然有管理层为公司的经营做出的改进。2014年并没有持续2013年的辉煌，而是又出现了亏损。公司的股东权益报酬率下降至-4.00%，比上年2013年下降了15.64%。销售毛利率11.88%低于经营费用率12.35%，核心业务出现亏损-0.48%，从而使企业出现亏损。虽然没有2012年亏损的严重，但是因其2013年一年的巨额盈利，没有保持至2014年，说明公司经营还是存在问题，2013年的改进并不彻底。

2015年已然过半，我们从其第一期季报中可以看到，今年年初公司保持盈利状态。但是观其现金流量表，发现在短短三个月中，其经营活动的现金流量净额以为负数，比上年同期减少了395.90%。并且从偿债能力来看，2015年第一季度经营活动现金流量净额出现负值，表示着2015年的负债偿还的可能性很小。纵观往年的偿债保障比率，2015年第一季度是最低的，达到了-8.77%。与之类似的出现-7.91%的2012年则出现了巨额亏损。一个企业想要生存发展下去，现金是必不可少的。更有人说，现在的市场是一个以“现金为王”的市场，若现金流后继无力，负债无法按时偿还，资产供给不足，那么企业将要面临的是什么也就不言而喻了。并且从经营收入来看，今年比上年同期也减少了18.59%。我们可以预见2015年该石化公司亏损的可能性更大。但是观测2015年企业从合营及联营公司收到的投资收益为81，653，000元，比2014年一年的投资收益增加了27，508，000元，可见公司的合营及联营企业今年第一季度的收益还是不错的。

按照盈利因素驱动模型来看，股东权益报酬率是净经营资产报酬率和财务杠杆作用程度之和，分析二者的变化程度，可以进一步分析股东权益报酬率的变化原因。

2013年，该企业的净经营资产报酬率高达8.41%，本应可以说明企业经营活动投资的获利能力很强，可以预见企业具有持久性和创造性的经营活动业绩。但是2014年的财务报表否定了这一预见，可见一个企业的持久性和创造性还应该多方考虑诸多因素。

该石化公司在2012年（财务杠杆：51.59%）与2013年（财务杠杆：57.94%）时，金融负债的比例占据了股东权益的一半还多，但是在2014年（财务杠杆：38.54%）出现了明显的下滑，使得财务杠杆作用程度也随之下降；并且因为公司的净经营资产报酬率的波动，还有净金融成本率的变化，使得经营差异率也发生巨大变化，呈现出先上升后下降的趋势。

综合来看，上海该石化公司在未来2015年的态势并不好，预计可能会出现亏损现象。但是观看其母公司——中石化，它虽然也因市场趋势，业绩出现下滑，但是中石化能够迅速的应对风险，把握住机遇，在2013年之后保持平稳发展。上海石化应该吸取中石化的经验，创造自身的产业价值。

三、根据问题提出的意见和建议

该石化公司应该继续深化当年2013年的改革方案，努力顺应国际国内石油行业的发展进程，随着原油及成品油价格持续走低，降低自身的营业成本，使得成本与收入的配比得到优化。完善企业的供应链条，优化企业在供应链上的成本。开拓自身的优势业务，不能仅依靠对于联营及合营公司的投资收益来获取利益，因为在同行业中，大市场形式是相同的，在自身企业亏损的时候，合影及联营公司可能也会因为大环境而亏损，使得本企业的亏损更为严重。利用好国有企业的优势，牢牢抓住国家有关石油石化的政策方针，顺应政策，谋求发展。

篇5：某房地产开发公司制度

一、总则

● 为保证公司政策及规章制度的有效贯彻、执行，在公司内建立一个良好的工作秩序，特制定本员工守则

● 本守则为公司员工在工作中必须共同遵守的规则。

● 本守则由公司起草，总经理批准发布。若有更改，则颁发新版本 ● 本守则中未提到的事宜可咨询公司。

● 公司新出台的制度或规范与本守则相矛盾时以公司新出台的制度为准。

（一）每位员工都要热爱公司，忠诚公司事业，维护公司形象。

１.员工在工作中要严守职业道德，履行岗位职责。努力贡献自己的聪明才智，尽自己的能力完成所承担的工作，促进公司的发展，并造福于社会。

２.在对外交往中，每位员工都要坚决拒绝企图影响公司利益的宴请、佣金、回扣、免费旅游、特殊折扣和其它服务。

３.每位员工都必须严格遵守中华人民共和国的法律和公司的各项规章制度。

（二）团队合作精神

１.树立团结协作精神，相互支持与合作。２.积极参与并拥有明确的团队目标。

３.分享知识、信息与技术，分享责任与成果。４.出现内部矛盾时，坚持以双赢策略处理。

５.局部利益服从公司整体利益，个人利益服从公司利益，融个人努力于公司奋斗之中。

（三）客户至上

１.树立“客户至上”的观念，尊重并真诚对待客户，以奉献精神为客户提供高质量的产品及专

业的服务，保证客户满意程度高于98％。

２.主动了解客户需求并在不违反公司有关原则下予以满足，提高企业知名度及美誉度，努力扩大公司在地产市场中的影响力。

（四）信任尊重，善于沟通

１.自重及尊重他人，尊重事实，尊重承诺，尊重知识及科学。２.尊重个人隐私，不诋毁同事声誉，不讥讽他人成功。

３.公司内部之间、上下级之间、部门之间以及同事之间应经常性进行公开、直接的沟通，坦诚相见，并相互提供诚实并有建设性的反馈。

（五）追求卓越，不断创新

１.以主人翁态度及高度热情投入工作，不断学习，开拓思路，取长补短，完善自我。２.踏实肯干，努力钻研，不断提高业务及管理水平，不断为自身制定更高目标。

３.善于吸收接纳其他人、其他部门、其他公司的优点、知识以及经验，并善加运用，加快个人和公司发展的步伐。

（六）遵守公司各项规章制度

１.服从主管的领导。

２.遵守公司关于保密的有关规定，不准泄露公司明确规定的机密。

３.严格遵守公司关于劳动纪律的有关规定。需要请假时按审批程序办妥请假手续。

４.遵守公司关于安全操作的有关规定。当公司财产遇到火灾或其它危险时，每位员工都有义务报告，并采取一切可能的措施减少公司财产损失或人员伤亡。每位员工都有义务在采取抢救措施和消除危险源时保护现场，并及时将情况通知主管领导和行政部。

（七）每位员工都有义务、有责任爱护公司财物，遵守公司关于各类设施、设备使用的有关规定

１.每位员工都要管理、保养好归自己使用的各类设备（包括车辆、仪器等）。

２.员工不得利用公司的设备、设施、工具等干私活，不得利用工作时间做与工作无关的事。３.损坏或遗失公司财物要立即报告主管领导，并由员工承担其个人原因造成的全部或部分直接损失。

４.严禁利用工作之便窃取公司财产。因公携带公司财物出门也要办理相关审批手续。

（八）每位员工都应注重精神文明并自觉规范自己的行为

１.遵守公共道德，保持良好行为和语言，文明着装，礼貌待人，诚实守信。２.保持工作区域的整洁，爱护公司一草一木。

３.遵守公共场所的秩序（食堂、洗手间、车等），养成良好的习惯。

（九）对于违反本守则条款的员工，按公司关于员工奖惩条例的有关规定处理

二、员工礼仪

（一）仪表：着装应保持端庄、整洁、得体、大方 1.员工在工作时间必须着统一工作装（或职业正装）； 2.员工工作时间必须按规定配戴胸卡。

（二）仪容：要求整洁、美观、大方。

（三）言行、举止

1.员工上班时应保持良好的精神状态，精力充沛，乐观自信，精神饱满； 2.所有员工凡在职场内遇到同事及客户都要点头示意以示友好；

3.站姿要挺直，尤其在面对客户或会议发言时；

4.坐姿要端正，不跷脚、不晃腿，不叉腿，不得倚靠在椅子上或坐立于桌面上； 5.行姿要稳重，不得与他人勾臂搭背，严禁在职场内奔跑或嬉闹；

6.严格遵守公司考勤制度，应准时上、下班，不得迟到、早退。拟申请病假或事假时，需及时告知 部门经理；

7.不准无故窜岗，8.自觉保持办公环境清洁卫生，不准随地吐痰，乱丢杂物及烟头；晨会、小组会议、洽谈等活动结 束后，应及时收拾桌面卫生；

9.自觉保持办公区域肃静，严禁大声喧哗，嬉笑打闹，办公室内应用语文明，不说粗话、脏话、刻薄话，对话轻声以能听清为度，以免影响他人，坚决杜绝争执、吵骂、打架等行为； 10.自觉遵守会场秩序，按时参加会议，严禁在会议进行中接听或拨打电话；

11.尊重公司各位领导，真诚对待各位同事，团结协作，乐于助人，不得将个人喜好带进工作中，严禁拉帮结派、党同伐异；

12.遇事要处理沉着、冷静，凡事要从大局出发，积极维护公司利益，富有责任感。13.办公时间不擅离工作岗位，需暂时离开时应与同事交待.（四）销售部业务行为规范

1.对客户要彬彬有礼、面带笑容、文明用语，要热心、诚心和耐心； 2.要虚心听取客户的意见，尊重客户，不准与客户争执，做到忍让宽容；

3.要熟悉本职工作、业务流程和行业知识，要专业、客观地解答客户提出的问题； 4.回答询问时，用语要贴切，表述应准确，不得使用含糊不清的措辞或心不在焉； 5.积极维护客户利益，在公司允许的范围内尽量满足客户的需求，不得拒接业务； 6.遵守职业道德，不得损害公司利益，不准收取客户回扣；

7.不准对客户作任意承诺，严禁做虚假承诺而破坏公司形象、损害公司利益； 8.业务办理过程中，应服务周到、善始善终，让客户得到优质、诚信的一体化服务； 9.自觉规范自我行为，严以自律，认真对待每一个客户。

（五）文明用语规范

1.公司工作用语为标准普通话，每位员工必须严格遵守； 2.语态要自然、流畅、清楚、柔和，音量力求适中

3.使用文明用语,争做文明员工,严禁说粗话说脏话。

考勤管理制度

一、目的：为加强公司员工考勤管理，特制定

二、员工正常工作时间：

1、工作时间：

夏季作息时间：每天早8：0０上班，中午11:30—13:00午休，晚17:00下班。冬季作息时间：每天早8：３0上班，中午11:30—13:00午休，晚16:30下班。如相关部门遇到因公司业务繁忙而加班的，公司不再另行计算工资。

2、财务部以及工程部的员工因工作需要实行轮休制，由部门负责人根据工作需要制定具体的排班表，并于每周一上午报公司。

3、财务部及工程部遇销售工作繁忙或工程施工需要调整作息时间公司将另行通知。

4、销售部工作人员采取轮休制，由销售经理统一安排。

5、节假日或特殊事情需要调整作息时间，公司将另行通知。

三、考勤：

1、公司指定行专人负责考勤，严格执行公司考勤制度。

2、公司一律实行上下班登记制度，有关记录将作为工资核算依据。

3、员工上下班均需亲自签到，任何人不得代理他人或由他人代理签到，违返此项规定者，双方均给予记过处分一次、各罚款50元。

4、员工原则上要求先到公司签到后，方能外出办理各项业务；因公事外出而无法签到的，包括：当天直接从家外出办事的、上班期间外出办事，下班赶不回公司的，应及时通知负责考勤人员，并由直接上级确认，不办理批准手续者，按事假处理。

5、公司负责监督员工上下班签到，遇违纪行为应立即主动制止，并汇报经理。如发生行政文员徇私涂改或造假，公司直接予以辞退。

6、员工外出办理业务前须向本部门负责人申明外出原因及返回公司时间，填写《员工外出登记表》，否则按外出办私事处理。

7、上班时间外出办私事者，一经发现按旷工处理，扣发工作日200%工资，并给予书面警告一次。

8、考勤每月3日由考勤员报至财务部，节假日顺延，以便准时核发薪资。

五、请假程序

1、因事或因病请假需提前一天填写“请假单”，于履行审批手续后提交备案。

2、审批权限：员工请假一天以内(含一天)由部门负责人或直接上级审批，报公司备案，三天以上（含三天）直接报总经理审批。无故未履行审批手续擅自不到岗者或履行手续不全者，视为旷工。

3、如遇突发事件或急病不能提前填写“请假单”履行请假手续，本人须直接通过电话向相应权限领导请假，由相应权限领导通知公司，但事后需及时补交“请假单”，否则视为旷工。

4、公司试用期员工如因特殊情况请假，则转正日期顺延；试用期间出现病、事假超过一周以上者，公司将终止其试用。

六、休假类别及假期待遇

（一）病假：

１.员工请病假必须在次日将区级以上医疗机构出具的诊断书交到行政办公室，无诊断书按事假或旷工处理，病假期间奖金、福利停发，保留职位。（请病假超过一个月，公司有权停止双方工作关系）

２.有下列情况时，员工将不能计算为病假：

（１）部门经理同意，但不能出示医院有效病假单，医药报销单；

（２）探亲、事假、公差时在外患病，但无当地县级以上医院的急诊病历及化验单；（3）此外，伪造病历证明文件或病假单者，将受到纪律处分。3。病假工资：（病假天数为一个月内累计天数）（1）病假3天以内，病假期间工资=日基本工资*100%；

（2）病假1天以上6天以内（含6天），病假期间工资=日基本工资*50%*天数；

（3）病假6天以上，病假期间无薪，出勤期间工资=日基本工资*天数。

（二）事假：

1、员工因私人事无法到公司上班，需履行请假手续方视为事假，请假归来按批准权限及时销假

2、员工事假期间无薪；

（三）请假时间单位：

病假、事假以“1小时”为请假最小单位。

（五）正常岗位的员工请病假、事假当月连续或累计时间达10天以上，由考勤员核定情况上报。

（六）带薪假

1、国家规定的法定假日享受全薪。

2、员工婚假7天、丧假（直系）4天、男员工产假7天，女员工产假（入职一年以内30天，入职两年以上为45天，同时保留岗位三个月）。

七、迟到、早退

1、无特殊原因超过规定时间1—30分钟未到岗者，视为迟到；

2、提前离岗30分钟以内者为早退；

八、旷工

1、下列情况之一按旷工处理：

（1）迟到或早退超过30分钟者，按旷工半日处理；（2）请假未获准而擅自不上班者；

（3）在工作时间内未经许可外出办私事者；

（4）请假期已满，不续假或续假未获批准而逾期不归者；

（5）不服从领导工作安排，费用管理规定

一、总则

为加强公司的费用管理、减少费用支出、杜绝浪费、加速资金周转，现对公司各项费用特做如下规定：

二、出差费用及补助管理规定

１.出差乘坐交通工具、食宿标准及其相关说明

（１）副总和部门经理级员工出差除乘飞机、火车软卧、轮船二等舱以上需总经理审批外，其余不限；市内交通费实报实销；

★ 住宿标准：员工出差住宿费不得超过120-150元。(根据区域)★ 伙食补助：每天60-90元。（一餐20-30元根据区域）

（２）一般员工乘火车时间超8小时且夜间超过“0”点的可以乘座硬卧，能乘火车的不允许乘座汽车，乘轮船允许三等舱以下；市内交通费实报实销但无特殊情况不允许乘出租车；食宿费一般员工120-150元/天（应住正式的宾馆或酒店）。

（３）未规定可乘坐飞机的员工出差原则上不允许乘坐飞机，但本人要求坐飞机的，只按本人应享受的规定标准报销费用；如有紧急任务出差，经总经理批准后方可。

（４）离开长春地区出差至外地，并于当日返回，可给予本人伙食补助20-30元。

（５）普通员工本市内公出凭公交票据报销，禁止乘座出租车，否则不予报销，特殊情况要事先请示并经总经理批准方可报销。

（6）坐飞机、火车、汽车、轮船和市内交通工具等费用必须凭当地交通部门正式票据报销，若特殊原因未能取得正式票据，由出差人填写《付款凭据》经主管副总审核，总经理批准后方可报销。（7）特殊出差补助（如培训学习或参加会议等公司行为），参照有关学习和培训通知另行规定。２.出差注意事项

（１）出差者不能因私事绕道，若出差地点与家接近，经领导同意绕道回家的，旅差费按直线路程报销，多余部分由自己负担。

（２）出差超过预计时间，必须向审批人说明情况，审批人同意后方可延长出差时间。３.旅差费报销

（１）出差人员出差回来后次日办完报销手续，每超出一天扣减报销总额的５％。

（２）出差工作期间必须实事求是，如实报账，若有弄虚作假，一经查实，给予相应经济处罚。

三、招待费报销

（1）各部门因工作需要招待来访客人，公司副总以上对口接待标准为每位50元，陪客要根据情

况（原则上一人）不许主团陪。超出标准自负。

（2）公司招待客人由公司安排招待地点及标准，未通过公司安排私自安排招待的不予报销。

四、外出办事方面

（1）原则上一律做公交车，特殊情况提前申请公车，如未申请到公车就不办事的情况，一经发现列入工作考核之中，与个人工资直接挂钩。

（2）坐公交车外出办事的，根据办事申请单是由报销市内交通费。

三、借款管理要求

（１）日常费用借款：因工作需要借款时，由借款人填写借款单，并详细填写借款日期、事由、金额等，经部门经理审核、总经理签字审批后方可到财务部领取现金。

（２）差旅费用借款：公司员工因工作需要出差时，应该填写借款申请表，申请单上详细填写公出地点、起止日期、路线、事由等，经部门经理审核、总经理签字审批后方可到财务部领取现金。差旅费参考借款金额（以长春为起点）：往返车票金额+住宿费+餐费+市内交通费。

（３）借款审核：财务审核时，查看以前的借款情况，如仍有借款未冲帐结清的财务不予借款。（４）核查：财务定期对差旅费及各项费用支出、使用、报销情况进行核查，如发现出差人在出差回来后超过2个工作日或日常费用借款超过2个工作日（如有特殊情况应提前告知）仍未报帐的，停发工资，并从其工资中扣除帐面所欠金额，扣完为止。如有特殊情况必须事先说明理由。（5）如遇公司总经理因特殊原因不能及时签字，电话请示总经理是否予以报销后先行报销后补签手续。

（6）如遇公司总经理与财务经理均不在公司，出差人员仍需填写报销凭证，公司将以出纳员签字报销的日期为依据为员工报销。

七、报销管理要求

１.原始票据：原则上需报销的原始票据必须是省（外）国（地）税局印发的统一发票，票面上加盖开票单位发票章或财务章，票面金额清晰，票面填写正确，否则财务视为无效票据，不予受理。如有特殊情况，经部门经理及财务经理审核后特殊处理。

２.对于采购物资的报销，经手人必须在原始票据或财务指定票据上书写清楚，采购物资用途、采购地点、采购厂家以及厂家联系人和电话。

３.报销程序：在原始票据正式、正确的前提下，首先填写报销单，由经手人部门经理签字，然后到财务部门审核，经总经理或财务经理签字同意后到财务部报销

九、实施时间：本制度自2013年1月1日起执行

薪酬管理规定

一、薪酬政策

１、公司将在工资政策的基础上管理工资

２、员工工资将根据其岗位，并随着公司的经营效益及当地劳务市场的趋势而发生相应的变化。３、公司将根据员工个人的表现和业绩来确定和调整其工资，予以提升或降级。

４、公司根据当地的基本工资标准，保证每位员工的最低基本工资与劳动管理部门的规定相符。

二、工资构成

员工的薪酬包括固定工资绩效福利。(固定工资1000元)

三、工资计算方法

１、当员工在月中开始或离开公司时，其工资按日计算。２、每日工资=每月工资/每月平均天数（30天）。

四、工资的支付

公司每年发放十二个月的工资，每月10日发放上个月工资(遇节假日将顺延)。工资发放表由财务主管根据考勤员月考勤表编制，经财务审批后执行。

五、工资的扣除

１、本制度工资表中所列的标准是税前工资，根据中国现行有关税法规定，公司将从薪酬中自动扣除按规定需要上缴的税金、保险等自筹部分。

２、因个人原因给公司造成经济损失或违反劳动纪律的，按公司人事管理制度及相关制度执行。

六、工资及其调整

公司根据员工所在岗位及公司的经营情况相应调整薪酬。

七、工资标准

公司高管层、中层及一般员工试用期均为３个月，总经理特批的员工除外，试用期工资按定岗后工资的50%发放。

八、试用期工资的管理

1.新员工入职时，首先试用为7天（双向选择），如7天内不符合公司标准，不予发放薪金，符合用人标准的，该7天计入3个月试用期，按试用期计薪。

篇6：某房地产公司档案分类标准

0类 党群工作类

1类 行政管理类：（主要由董事会、股东大会、总经理办公室、人力资源部门、行政管理部门、运营部门等机构形成）

1.0行政事务：工作计划总结；公司简介；行政会议记录，大事记；行政工作计划、安排、总结等；保密条例规定；公司行政工作计划、总结、汇报、申请、请示、批复

1.1公安保卫：公安消防；人防工程；商户物资受损处理；理赔；各种保险；民事纠纷；周边环境治理

1.2法纪监察：公司有关法律事务、公证工作、违纪审理的文件材料。

1.3审计工作：审计报告，公司内部各审计报告、工商验资报告，审计底档，公司内部辅助审计、验资核算，数据的审计底档。

1.4人事管理：公司的机构建立（含内设机构）、合并、撤销、更名、迁址、隶属关系变更；股东变更、干部任免、考评；员工花名册；人员奖惩、调配、招聘；职称评定；晋级过程材料；转正定级考核；人员编制等文件资料

1.5公司证照：营业执照、税务登记证，法人代码证、资质证等。1.6医疗卫生，后勤福利：公司关于后勤福利、绿化管理，用电用水工作方面的文件材料；房屋产权证（租赁协议）

1.7外事工作：中外合资经营；社会公益活动扶贫救灾、献爱心 2类 经营管理类：（主要由资产审计、法务、运营等部门形成）

2.0经营决策：公司章程；名称核准书；招商、经营策划、决策依据；经营活动分析；资金运营情况；总体改革方案；公司的改革（如转制）、重大经营决策、企业联营、兼并等文件材料；与销售、招商公司相关合同资料

2.1计划工作：；公司发展规划（包括中长期发展规划）、方针目标管理；企业的全面计划管理工作的文件材料；具体项目工作计划总结

2.2统计工作：公司各种统计报表、统计分析等（年、季、月）；劳动管理；年终工资、工资总额、奖金指标；物资管理统计报表

2.3财务管理：财务管理规定、制度；财务登记表；有关物价、税收问题的 请示、批复；各项费用支出；优惠政策；

2.4物资管理：物资的申购；订货合同；仓储、清仓核库；公司资产管理，投资项目可行性报告。

2.5企业管理：岗位责任制；管理规定及规章制度；企业现代化管理、企业整顿、以及各种评优升级选标、评奖活动的材料；商务合同正本及与合同有关的补充材料；有关的资信调查等文件材料；公司招投标管理的文件材料

3类 营销类：（主要由研发策划、前期配套、营销策划、售后服务等相关房地产项目负责机构生成）

3.1项目的研发成果，包括可行性分析、报告、评审资料等。

3.2项目营销策划方案、市场调研报告；售楼部相关事宜、推广

活动。

3.3项目广告，包括公司整体形象广告及相关报道，载体形式

包括剪报、刊物、录音、录像、光盘、宣传车。3.4各项目销售价格方章、销售手册、销售分析、销售总结。3.5商品房实测图、报告、初始登记（大方本）、契税缴纳凭证、维修基金、商品房转移登记手续（小房本）、商品房买卖合 同及业主购房相关文件资料等。

4类物业管理类

5地块和房产销售档案（由销售部门形成。其主体是地块买卖和房屋销售过程中双方形成的合同）

6基本建设工程（工程准备阶段文件、监理文件、招标文件施工文件、竣工图、竣工验收文件等）详见附录A 6.1工程准备阶段文件

6.2 招标文件（招投标项目招标文件、投标文件及相关资料）

6.3工程合同（施工过程中各类合同）

6.4竣工图 6.5竣工验收文件 7设备仪器类

7.1 空调 7.1.1 柜机 7.1.2挂机 7.1.3其他 7.2电脑 7.3 打印机 7.4电梯 7.5其他

8会计类档案（主要包括财务部门形成的会计凭证、会计报表和会计账簿以及财务活动中形成的综合性的文件材料）

篇7：某房地产公司材料管理流程

1、参与管理的岗位及职责：

（1）库房管理员：负责材料收发办理，登记库房实物台帐，并定期对库房材料实施盘点，保证账实相符。每日将材料收发票据报材料会计，并配合材料会计进行账务核对，保证账账相符。

（2）材料会计：负责对材料进行明细分类核算，每日从库房管理员处接收材料收发票据，及时标注价格，并登记材料明细分类账簿，并负责材料结算发票的收回、核对和结算，材料入库单和发票核对无误后，交财务部办理材料结算入账手续，月底未收到发票的材料，要做暂估处理，并报财务部暂估清单，月底要报出《材料发出汇总表》报财务部材料总账会计。每月末，要和库房的实物台帐及时核对，确保账账相符。

（3）财务部材料总账会计：负责材料的总分类核算，每月根据材料会计提供的材料结算发票及入库单据办理材料结算入账，月末根据材料会计提供的暂估报表办理暂估材料入账手续，根据材料会计报送的《材料发出汇总表》及相关票据，做材料发出和成本核算。

2、使用系统工具：

根据目前房地产的生产经营特点，材料成本大，品种多，管理难度较大，材料管理的意义重大，为加强管理，降低成本，经与集团信息部研究，决定使用材料进销存信息系统进行管理。具体要求：

（1）硬件配备：必须新增两台电脑，库房管理员一台，材料会计一台，打印机三台，具备上网条件，库房管理员和材料会计均在项目部设办公室。

（2）软件系统：使用集团的材料管理系统。

（3）时间安排：6月25日，硬件配套齐全，及具备上网条件；

6月26-30日，集团派专人负责系统安装，人员培训，现场辅导，实地数据录入；

7月1日开始正式启用信息系统，实现材料管理、核算的信息化，规范化和流程化。

3、混凝土公司的材料核算采取统一系统管理和核算。

4、各相关岗位必须及时将票据传递到下一岗位，各岗位统一使用规范单据，材料总账会计对材料会计进行检查，材料会计负责对库房管理进行检查。

篇8：某房地产公司财务

(一) 房地产企业项目的筹资风险及特点

1、房地产企业在项目开发初期, 自有资本比例很低, 主要依靠负债进行开发

当前, 我国的房地产企业自有资金很少, 资金来源主要依靠银行贷款。期初时房地产企业较多的享受到借款资金所带来的益处, 然而随着我国政府对房地产市场的调控和贷款的陆续到期, 房地产企业出险了很多前期贷款的本金和利息无钱支付的现象。从某种程度上可以说, 房地产企业有时候仅是空有亮丽的外表, 在其背后其实背负着巨额债务。

2、房地产企业再融资困难

由于我国房地产企业资金大部分来自于银行贷款, 负债经营比重较大。造成房地产企业利息负担沉重。房地产企业一旦再次获得资金的能力降低, 将会直接面临资金断裂的风险, 这对房地产企业而言, 将是致命的。

(二) 房地产企业项目的投资风险及特点

房地产企业前期所需资金数额多、投入较大, 这种行业特点使得投资活动成为房地产企业的活动核心。房地产企业的项目投资风险是指在房产项目投资中由于不可知因素的影响, 使得房产项目无法达到预期收益或目的, 而导致房地产企业的偿债能力和盈利能力受到一定影响, 直接造成房地产企业在投资环节需要面临不确定性风险。

(三) 房地产企业的项目经营风险及特点

房地产企业的经营风险主要是指两部分, 一种是材料采购风险;另一种是存货变现风险。

1、材料采购风险

是指房地产企业在当前的物价不断上涨的市场经济环境下, 钢材、水泥等建筑原材料的价格日益增长。随着原材料的价格上涨, 房地产企业的采购成本被增加。使得房地产企业面临着一定的风险。

2、存货变现风险

房地产企业在正常运营中还会受到利率波动的影响。贷款利率的增长会增加房地产企业的资金成本, 从而使其预期收益被减少。从2007年开始, 我国政府为了抑制通货膨胀, 一共进行了六次加息。再加之当前金融市场不断收紧, 房地产企业的财务成本被持续增加, 间接导致按揭贷款购房者的购房成本迅速上升, 直接造成市场对房产的需求降低。

二、房地产企业应加强财务分析, 防范财务风险

(一) 通过偿债能力分析, 防范财务风险

1、从分析短期偿债能力入手

房地产企业短期偿债能力指标主要有流动比率、速动比率、现金比率。流动比率是流动资产与流动负债的比值;速动比率是速动资产与流动负债的比值。速动资产是流动资产中变现速度较快或者偿债能力较强的资产。现金比率是立即可动用的资金与流动负债的比值。一般而言, 房地产企业的流动比率和速动比率越高, 企业拥有的可用于抵偿短期债务的流动资金就越多, 短期偿债能力也越强。但是, 在实际的财务分析时, 尤其是在通过分析财务指标评判企业风险时, 还要结合房地产企业的自身特点和行业情况, 比如, 房地产企业资金回流慢, 前期投入通常较多。在这种情况下, 财务分析时就不能将其与一般的流通企业相提并论。比如, 对房地产企业而言, 有时流动比率和速动比率虽然较高, 但并不能简单评判其短期债务就一定能如期偿还。因为, 倘若应收账款存在大量呆账、坏账, 那么这两个比率可能就会因为应收账款的弱变现能力而失去其应有的特性。同理, 现金比率也并非越高越好。若其过高, 可能代表房地产企业没能对资金进行合理的调度, 从而造成资金浪费或闲置现象。

2、从分析长期偿债能力入手

长期偿债能力指标主要有净资产负债率、资产负债率等。其中, 资产负债率表明在房地产企业的总资产中通过借款方式筹集的资金占有的比例。该指标能够直接反映出房地产企业债权人权益的保障程度。通常, 该比率越低越好。比值越低, 代表负债的偿还度就越高, 财务风险也就越小。净资产负债率是房地产企业的负债总额与企业所有者权益的比值。该比值通常用于表明房地产企业的基本财务结构的稳定情况。比值越高, 表明房地产企业具有较高风险的财务结构;反之, 倘若比值较低, 则表明房地产企业具有较低风险的财务结构。一般而言, 该比值越低越好, 比值越低, 表明房地产企业债权人的权益就越有保障, 财务风险越小。

(二) 通过支付能力分析, 防范财务风险

对房地产企业而言, 支付能力的情况直接与财务风险紧密相连。从某种意义上可以说, 支付能力的好坏, 是衡量房地产企业财务风险的一个主要标志。关于支付能力, 可以设置现实支付能力与潜在支付能力两种指标。

1、从分析现实支付能力入手

现实支付能力是用房地产企业本期会计期末的货币资金的全部结存额与全部费用的月平均支出额进行比较, 计算出期末全部货币资金数额在月平均支出额之下可供正常支付的周转月数。一般而言, 现实支付能力指标越大, 房地产企业的现实支付能力就越强。反之, 则相反。但是, 并非该指标值越大越好。如果该指标值过大, 则表明企业在一定程度上资金浪费现象较为严重。通常, 计算得出的周转月数在3上下较为合适。

2、从分析潜在支付能力入手

潜在支付能力是房地产企业在对外投资之前, 会计期末的全部货币资金和有价证券 (抛去借入款) 的合计数与房地产企业当期费用的月平均支出额进行比较而得出的可供正常支付的周转月数。通常, 房地产企业的潜在支付能力与计算所得的可供周转月数成正比。可供周转月数越多, 则房地产企业的潜在支付能力就越强。反之则相反。然而, 有价证券、银行存款, 以及借入款的期限都长短不一, 变现能力和风险程度也各不相同, 因此, 在财务分析时需作具体分析。尤其是需要注意在财务分析的过程中, 运用该指标数据时, 所涉及的货币资金、借出款、有价证券、借入款灯, 是否均来自同一会计期某时点的静态数据指标。同时, 还需要预测房地产企业近期的现金流入量和现金流出量;企业的收入和支出情况;借出款的收回情况和借入款的归还情况等因素。唯有如此, 实际支付能力的预测才能更接近实际。

(三) 开展成本控制分析

无论何种企业, 成本控制都是其改善经营管理和提高时常竞争力的关键环节。房地产企业也不例外。因此, 在房地产企业的财务分析中, 还应重视与开展成本控制分析。在成本控制分析中, 首先要对房地产企业的成本控制目标的执行效果进行正确评价。同时, 面对成本升高与降低时, 要及时分析其产生原因和对房地产企业财务风险的防范方面所带来的深层次影响。其次, 还要明确房地产企业在成本控制中的关键环节和关键的风险控制点。针对每一个关键环节和控制点, 制定对应的操作规范和有效的防范方法, 以寻求降低房地产企业房产项目成本的未来途径和方法, 以提高防范财务风险的能力。对此, 可以适当借助《管理会计》中的“本、量、利”关系分析模式和边际贡献法、盈亏平衡分析法、变动成本计算法等, 从整体上做好“全成本核算管理”, 开展定量分析以及合理利用各种技术设备, 实现对房地产企业的成本支出进行严格控制和科学规划, 调动企业上下全员降低成本消耗的积极性。

三、结语

总而言之, 具有一个资金密集型的行业, 房地产企业具有很大的发展潜力和高成长性。房地产企业的项目投资周期较长、风险性也较高。房地产企业若要在当前的市场经济环境中有效防范财务风险, 提高资金运转效率和安全性, 就要从分析短期偿债能力和长期偿债能力入手, 分析企业的现实支付能力与潜在支付能力, 并且对成本控制进行分析和掌握, 唯有如此, 才能更好的规避、控制和管理财务风险。继而才能进一步实现企业利润最大化, 获得更高的房地产项目投资收益, 也为房地产企业的持续经营和下一步发展奠定了良好基础。

摘要：房地产行业在我国其实属于新兴行业, 因为其从起步至今, 只不过二三十年时间。因此, 可以说我国的房地产行业是一个具有高成长性的行业, 具有很大的发展潜力。当前, 各地“炒地”、“拍地”现象异常激烈。与此同时, 房地产企业所面临的财务风险随着国家对房地产行业管控措施的出台也逐年提高。对此, 笔者以房地产企业为视角, 探讨了其在大规模发展之下的财务分析与财务风险情况, 希望对我国房地产企业的未来发展有所帮助。

关键词：房地产企业,财务分析,财务风险,激烈

参考文献

[1]李健.我国房地产企业财务风险及其防范[J].中国商界 (下半月) , 2009;11

[2]邢姝媛.关于我国房地产企业财务风险分析[J].中国证券期货, 2011;6

[3]蔡河山.浅谈投资性房地产财务风险的分析[J].现代商业, 2009;15

[4]吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊 (理论研究) , 2010;3

[5]阮继华.房地产企业财务风险研究[J].科技致富向导.2010 (08)