青州市房地产报告

青州市房地产报告（共6篇）

篇1：青州市房地产报告

2012湖州市房地产市场需求调查报告

一、调查背景

房地产市场扑朔迷离，又可以说是风雨兼程。住房，对我们来说似乎是一个永不退色的话题。那么在房价上涨居高不下，“无房可住”，“政府干预”，“限购令行”，直到现在的房价回落。有人在等待，有人在观望，有人在犹豫，受调控政策影响，购房者的心态发生了较大变化。那么人们对自己拥有房子的期许有多大？未来的市场究竟如何？房地产厂商如何能在这个战场上叱咤风云？于是我们展开了这次关于湖州市房地产市场需求的调查。

二、调查目的本次调查旨在研究湖州市房地产市场的需求状况，需求类型等，从而更好地决策，满足市场。

三、调查方法

本次调查采用纸质问卷，外出随机调查。

四、调查过程

此次调查共得到有效问卷200份，被调查者的学历主要集中在高中与大学，被访对象男女比率大致维持在1：1，年龄段集中于18-40岁，职业分布于政府部分、事业单位、私企、文教工作者及自由职业。

五、调查问卷的分析

（一）受访人员背景资料调查

受访者的学历主要集中在高中与大学，受访对象的男女比例大致相当，职业分布于政府部分、事业单位、私企、文教工作者及自由职业。受访者的家庭年收入主要集中在8到10万元之间。受访者的日常交通工具主要有公交，私家车，步行，自行车等。在调查受访者的消费理念时，大多数的人选择了货比三家看性价比。

在受访者获取信息的渠道方面，大众媒体以报纸和电视为主，同时以房展会等为代表的集中事件营销的宣传作用逐渐突出，网络作为新兴媒体其作用日渐突出，优势十分明显，同时人脉传播在信息渠道中占据的作用不可忽视，相比而言，电台、电视广告、杂志广告等直接作用目标受众面可能性较低。

（二）现在住宅调查

1、您现在的住宅来源是？

从住宅来源看，有15%的人住的是单位的福利住房，20%的人住的是经济适用房。而

48%的人住的是商品房，选择其他的占17%。从这可以看出，住房的保障力度还不够，政府及相关单位需要采取一定的措施来加大住房保障力度，从而能让老百姓能够住得起房子。

2、您现在住房的户型是？

从被调查者选择的住房户型来看，有40%的人选择了三室一厅一卫，20%的人选择了一室一厅一卫，而30%的人选择了两室一厅一卫。选择三室两厅两卫的最少，只有10%。从这一调查结果说明人们的居住环境还主要集中在小户型上，大部分人的居住环境还不是很优越。

3、您现在住房建筑面积是？

从住房建筑面积来看，面积在60到100的共占了60%,而建筑面积在120以上的则占了少数，只有15%。这又说明人们的居住面积还不是很大，因为房价的居高不下，大多数人还换不起房子。有些新人也只能同父母一起挤在下房子里。因此政府应该控制房价，要做到稳中有降。

4、您现在住在哪个区域？

从居住区域看，大部分人选择了吴兴区。从这一结果可以看出，好地段、次中心、交通、价格等因素成为影响购房者的关键所在。

（三）住房需求

5、您打算在多长时间内买房？

从调查结果看，大多数人选择了会在一年内买房。这由几方面因素，08年房地产市场不景气，需求被一定程度的压制，这种被压制的需求会随着房产形势在进入09之后逐渐好转而慢慢释放，客户信心回升，协同08年多项政策的累计效应转变为购买力，这也与今年以来房地产市场的乐观形势相吻合。

6、您购房的主要目的是？

从选择的购房目的看，有35%的人选择了满足住房需求，而30%的人选择了投资获利，选择改善住房条件的较少，只有20%。从这一调查结果可以看出，人们对于购买房子主要出于满足住房需求的目的。

7、您打算在哪个区域买房？

从调查结果可以看出，大多数人选择喜欢购买吴兴区的房子。因为这一区域相对于其他区域来说比较繁荣，居住环境和居住条件比较完善。

8、您购买住房主要考虑因素是？

受访者在诸多置业考虑因素中，地理位置占绝对因素，湖州这个城市居住偏好性突出，若

非典型性、代表性楼盘自身无突出性特质优势，客户首先考虑区位条件，这从侧面也说明了客户置业还呈现非理性特征，同时注重小区周边配套环境；另一方面，由于目前房价较高，购房压力较大，客户对于房屋单价及总价敏感性较高。

9、您希望小区内有哪些配套设施？

在小区配套方面，除需要满足相应日常的配套设施如幼儿园、超市等，受访者更加注重设施的实用性，对于社区内体育运动场所喜好远大于会所等，这一点也符合现代人对于健康越来越重视的观念。

10、您更喜欢哪种型式楼房？

从受访者调查的结果看，大多数人选择的是价格较便宜的楼房形式。可以看出，人们的经济条件还不是很富裕，大多数人购房是为了解决住房问题，而不是改善住房条件。湖州房地产市场起步较晚，发展速度缓慢，长期以来多层形态物业占据市场主要份额，客户对于多层的忠诚度非常高，但随着近年来建筑纵向发展的趋势，小高层、高层逐渐进入市民生活，但由于得房率低，生活成本高等因素，市场接受度仍有待提高，这种局面的改变需要市场的长期正确引导和市民居住观念的逐渐改变。

11、您期望的住宅建筑面积是？

从调查结果看，60-80平米和100-120平米户型仍旧为市场主力需求面积段，120平米以上户型由于总价的限制，需求相对较弱。

12、您住宅的户型结构需求？

从选择住宅户型结构需求看，三室一厅一卫占了大多数。可以看出，人们的购买能力还不是很强。即使打算购买住房也只是为了满足住房的需求。还跟所需户型面积以及被访对象家庭及人口结构相关。

13、您能承受的住房总价为？

从调查结果看，承受住房总价在70万以上的占了少数。这说明人们的生活水平还不是很高，承受住房价格的能力较低。

14、您在购房时会采取哪种付款方式？

大多数受访者选择了按揭贷款，特别是25-35岁的年青人，因原始资金积累不会很多。只有极少数的受访者选择了一次性付款。这也反映出人们的购买能力还不够强。由于房价的居高不下，人们无法一次性地支付，而只能选择按揭贷款。

15、若您选择住房贷款，可承受的首期款为？

大多数受访者选择了20到30万元之间，而选择30万以上的占了少数。这说明大多数家

庭的积蓄还不是很多，无法一次性支付太多的钱。

16、您希望交房时住房的装修情况？

从调查结构看，大多数人选择了根据开发商的多种装修套餐进行选择，只有少数的人选 择其它的情况。因为根据开发商的多种装修套餐进行选择可以节省很多人力财力。现在的生活节奏快，生活压力大，人们无法花很多时间在装修房子这一事情上，而只能选择精装修的房子。这样对于消费者和开放商及装修公司来说都有好处。

17、您希望住房公共部位的装修情况（如电梯间、楼道，装修越好、购房单价越高）

从选择结构看，受访者都希望是中档装修就可以了。因为公共部位的装修情况和购房的单价成正比，而从调查情况看人们的购买能力不强，拥有的积蓄也不多，这就直接导致只能选择公共部位装修情况中档甚至是低档的房子。

18、您希望住宅外墙的颜色是？（浅色系容易老化）

从调查结构看，人们更希望的是深色系外墙。因为浅色系的外墙容易老化，时间一长就会显得没有价值。

19、您更关心物业管理哪些因素？

从受访者选择看，物业管理的价格和品质是他们考虑的最多的因素。因为性价比高的产品才是人们最需要的。

20、您觉得怎样的车位比较好？

在车位配备方面，相比地面一层室内车库而言，地下公共车库的市场接受度依旧不高，这跟市场上地下公共车库销售难度较大的现状相吻合，原因由多方面造成：一是湖州房地产市场发展不成熟，在过去的几年内市场上一直是多层形态物业占据主导，地下公共车库的出现到接受并未取得较高的认可度，二是加上车位价格较高，三是小区内人车分流设计并未严格执行。

21、您在购房时，哪些因素影响您的决策？

在购房影响因素方面，家人意见、众人购买倾向、朋友建议、房地产方面政策导向这几个方面因素占据主导地位，可见人脉传播与口碑传播及舆论导向的重要性，从本质上也印证了楼盘形象塑造在房产开发中的重要性不可忽视。

22、您比较喜欢哪种建筑风格 ？

在建筑风格喜好调查中，受访者意向无明显偏向，对于产品风格忠诚度并不是很高，这跟市场建筑风格呈现多样化的特征相符合，但同时这也说明了目前市场需求的多样化，各种类型各种风格产品都有一定的市场需求存在。

23、您比较喜欢哪种风格的小区园林景观？

在小区景观的偏好上，购房者对于自然景观的喜好明显多于对人工景观的喜好，这从深层次反映了在越来越社会化和生活压力越来越大的市民内心世界中，对自然对生态的追求越来越明晰化，这对我们房地产开发中景观的规划设计提供了一个方向。

24、您对湖州未来两年的房价怎么看？

从调查结果看，客户对于未来两年内湖州房地产市场发展持保守乐观态度，认为湖州房地产市场会在保持平稳的态势下呈现上升趋势。

六、湖州市房地产市场需求趋势判断

本次问卷调查，能够帮助我们更好的了解市场需求的真实状态，了解购房者背后各不相同的目的以及新政下的购房行为表现。在这次问卷调查中，市场主要呈现出以下几方面发展趋势：

1、市场开始出现回暖迹象，尽管还有一定比例的观望者

从此次调查可以发现，在当前的市场状况下，置业者对湖州房价的态度是理性的，并且有较大比例的受访者打算今年买房。说明湖州房地产市场在今年将逐步回暖，稳健发展。

2、地理位置、价格、环境、交通状况是置业者依次考虑因素

今年居民对住房所在地段的关注程度超过了对价格、环境的关注，成为消费者购房首要考虑的因素，交通状况也开始成为消费者购房关注的重要因素之一。随着居民对生活舒适度的要求进一步提高，环境因素将逐渐成为后续住宅产品营销的重要因素。

3、传统房地产信息来源格局正发生急剧变化

居民购房的信息主要来源目前还是报纸和电视，但网络是继报纸、电视之后的第三大媒体，其影响力不断增强，大有后来居上的势头，主要是因为这种形式提供的信息详细具体，更加灵活方便。

4、置业者仍然倾向于购买60-80平米和100-120平米户型

今年延续了近几年的偏好趋势，60-80平米的二居室和100-120平米的三居室依然是市场的宠儿，在自住和改善型需求的主导下，这两种产品具有较强的市场竞争力。

篇2：青州市房地产报告

人力资源社会调查报告

一、公司简介

广州市倬誉房地产有限公司，成立于2010年3月，成立时注册资本为人民币1000万元。

公司经营主要以房地产开发、煤炭、钢材、服装为主导产品。近期新开发的楼盘有大岗誉名苑一期，紧接开发的有大岗誉名苑二期及大岗景峰豪庭商住区。我国煤炭资源极为丰富，从能源安全的角度来讲，煤炭始终都是我国能源依赖的重要组成，公司就是看中这一商机，经营煤炭生意。同时我公司也销售各种型号的钢材和电线电缆，产品已被广泛用于建筑业的各个角落，如大型仓库、楼宅、别墅、高新开发区等地，并兼营针织、梭织服装生意。公司本着“品质第一，服务第一，时间第一”的企业理念，公司坚信客户永远是公司发展的源泉，公司将与用户紧密相连，从发现客户的需求开始，到满足客户的需求结束，以客户满意作为衡量公司服务水平的标准。“讲信誉，保质量，重服务”是公司的一贯宗旨。目前公司已经建立了整套的经营管理模式和全面的配套设施，拥有了一批优秀的管理人才，这使得倬誉的事业取得迅速稳健的发展。

二、人员招聘

人力资源管理作为企业获取竞争优势的手段之一，对企业发挥着

越来越重要的作用。人力资源管理就是运用现代化的科学方法，对一定物力相结合的人力进行合理培训、组织和协调，充分发挥人的主观能动性，使人尽其才、事得其人、人事相宜，以实现组织的目标。现代组织的人力资源管理，主要涉及到四个方面的内容：选人、育人、用人、留人。

伴随着行业的飞速发展，房地产业呈现出专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点。这些特点决定了房地产从业人员必须要具有扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的眼光及很强的综合能力。许多房地产企业近几年发展困难，原因固然很多，但房地产从业人员专业素质较普通、企业领导对人力资源管理工作重视不够是其中最直接的原因之一。因此，人力资源管理对房地产企业来说是一项非常重要的工作。“人才问题”普遍成为房地长企业人力资源的核心问题。

三、存在的问题

目前广州市倬誉房地产有限公司对人力资源开发管理的理解仍停留在事务性管理层面上，以组织、协调、控制、监督人与认识的关系为职责，谋求人与事相宜为目标，以事为中心，要求人去适应事情，强调使用而轻培育，使人力资源管理水平停留在交底的层次上。目前，该公司存在的问题如下：

1、人才结构不够合理

结构不合理、配置不科学是目前该房地产企业人力资源管理存在的主要问题之一。目前，该房地产企业普遍存在管理机构职能交叉、人才短缺与人才浪费的矛盾现象共存的严重问题，造成有人做事太多，有人没事做的局面。提高管理效能就能提高管理水平，反之会令企业管理陷入进退两难的局面。从房地产企业对人员的需求上来看，高级管理人员、技术管理人员的人才若出现短缺，普通型、技术单一型的管理人员出现富余的情况，则该配置的可塑性就会降低，管理阶层就不能很好的发挥其重要作用，这对企业是百害而无一利的。

2、企业文化建设不及时

企业文化的核心内容，主要是指企业内部具有统一思想、意识、精神和价值观。企业文化若建设不及时，对企业来说等同是有病不求医，待病情危殆时才去医治，到那时已是无药可救的地步了。所以，企业文化建设及时，对所有员工形成一定程度的归属感，提高员工的主观能动性，进而起到稳定军心的作用，对企业的健康发展起到积极作用。

3、缺乏有效的激励机制

激励对于调动员工的积极性，提高工作效率去完成目标都有十分重要的作用。有效的激励不单单限于报酬上的激励，精神上的满足也同样重要。要知道高级管理人员及高级技术人员由于在社会工作时间较长，经济上已有一定基础，若只有在报酬上的激励而缺少精神上的激励，该部分人员会觉得企业只限于利益上而忽略员工的精神层面的满足。在倬誉房地产公司内，员工的报酬一般都与广州市地区的中小企业看齐，但在精神激励上远远不及一些刚成立的小公司，这对公司

发展起到阻碍作用。随着企业发展和人才结构逐步扩大，报酬只是一种谋生手段，忽略精神方面的激励会使企业变成没有灵魂的躯壳。

四、建议

1、企业发展的需要所有员工齐心协力，达到共同进步，人员配备必须要合理，过于集中的高素质人才与过于集中的普通型人才都是不利于企业发展。要提高房地产企业人力资源的整体素质，各方面人才必须达到一个平衡点，随着时间的推移使每个人都在企业所提供的良好空间内得到茁壮成长。

2、企业文化的逐步发展有利于加强员工对企业的凝聚力与归属感，对于调动员工的积极性起到不可或缺的作用。有了良好的企业文化，每个员工都能发挥自己所长，从而提高各自的主观能动性，有利于企业发展。

3、对现有的激励手段进一步深化扩大，建立一个多样化的激励机制，使物质与精神都得到充分结合，员工既得到合理报酬，又感觉到自身的存在价值。通过激励机制的不断优化，从个人层面发展到组织层面，最后整个企业都得到最大的发展空间，做到从人力成本到人力资本再到人力资产的地步。

五、总结

广州市倬誉房地产有限公司在人员选择上都是择优录取，但也存在一些问题，本文已通过上面的阐述并提出了有针对性的建议。一个

成功企业不是企业领导有多出色就能在激烈竞争中突围而出，而是在于所有人都能与企业一起共同进退，企业才会日益壮大，从一颗树苗生长为参天大树。要想做到这点，企业必要好良好的人才架构、良好的企业文化以及良好的激励机制。只有在企业硬件与软件得到良好结合的时候，企业才会以意想不到的成长速度进行成长，最终达到企业与员工共同实现质的飞跃。倬誉房地产有限公司正随着社会发展去逐步完善自身的缺陷，相信在未来的日子里我们可以看到一个拥有自己独特的企业文化，良好的企业形象的房地产企业。

邱绍能

篇3：青州市房地产报告

(一) 1-5月份滕州市房地产市场运行情况

滕州市拥有开发企业61家, 有建设项目的42家。目前正在建设的项目39个, 不包括8个正在拆迁和尚未开工的项目, 施工面积586万平方米。其中今年新开工项目10个, 面积143万平方米。1-5月份滕州市开发完成投资29亿元, 住宅销售面积38万平方米。从图 (1) 中可以看出, 尽管销售面积和完成投资额比往年有较大幅度增长, 但是由于今年开工面积较大, 实际销售量仅占批准销售面积的1/3, 尚有2/3的库存量待销售。 (见表1)

滕州市住宅空置面积12.12万平方米。其中:一年以下空置面积9.54万平方米, 一年以上三年以下空置面积1.8万平方米, 三年以上空置面积0.78万平方米。

(二) 历年销售价格

滕州市商品房销售价格一直处于上升态势 (见图2) 。2004年以来房价年均涨幅20%以上。2009年销售均价3350元/平方米, 2010年均价3970元/平方米。今年1～4月份均价4354元/平方米。5月份均价4361元/平方米。 (见表2)

目前滕州市房价进入相对平稳阶段。多层住宅最高价6966元/平方米, 属于位置好、环境优、带电梯、下沉式的一楼住宅。高层住宅最高价6400元/平方米, 属于中心地段、楼前为市民广场的个别楼盘。西部区域 (铁路以西) 和南部区域 (南环路以南) 的住宅价格最低, 均价在3300元/平方米左右。4月份以来西部区域 (润恒城) 和南部区域 (城市之光) 销售价格明显上升, 多层最高增加800元。主要原因是新开盘的项目其住宅品质有所提高, 建筑密度不大, 绿化和环境设计较理想。

(三) 企业现状和存在的问题

“国”字号开发企业一直担当了开发重任, 以房带路、以房带河道、以房带景观等为市政府担了许多担子, 发挥了价值作用。外阜有实力的开发企业引领了房地产业发展。这两大主力军管理较为规范, 住宅建设敢于领先半步, 积极打造节能、低碳、环保型住宅, 使其住宅品质的“亮点”成为“卖点”, 为企业规模发展奠定了基础。

整体上看, 滕州市开发企业其技术实力和经济实力参差不齐。小型企业偏多, 大中型企业偏少。“拉郎配”企业偏多, 正规企业偏少。自然人发起的股份制企业较多, 正规专业开发企业缺乏, 更没有品牌式房企100强企业。即便是引资来滕的个别小型开发企业也和本土少数小型开发企业一样, 在开发建设过程中暴露出很多问题:

一是不懂土地性质和规划指标, 更不懂其严肃性, 在住宅性质的土地上建营业房。有的也不懂基本建设程序, 认为有了土地和规划就有了一切。在不具备法定要件不能行政许可审批时, 误认为是各职能管理部门从中设卡。个别开发商耍“小聪明”, 手续能不办就不办, 拖到最后害人又害己。

二是质量意识淡薄。管理粗放, 以包代管, 房屋渗水、裂缝等质量问题较多, 工程不能如期交付。个别开发商在项目竣工后将物业管理委托给物业公司不再过问, 造成售后服务无人管, 后遗症和危害巨大。

三是产品定位不明确。项目用地取得后, 企业将产品定位成“高端产品”, 建成后却实质成为“低端产品”, 不被市场看好。

四是品质低下, 高品质住宅缺乏。企业以技术创新和技术推进的理念缺乏, 主动打造节能、低碳、环保型住宅积极性不高, 导致产品无“亮”点, 更无“卖”点。

五是设计不合理。早已明令禁止不见阳光的北向户型依然存在, 违反了设计规范。幼儿园设置位置不合理, 存有安全隐患。住宅人性化设计要素空缺, 老龄化的现实和高层电梯不能容纳危重病人所需担架问题不容忽视。

六是功能设计不合理。卫生间直对客厅, 犯了常识性错误。厨房一味的求大, 白白浪费了合理的经济使用空间。

七是建设密度过大, 容积率过高, 居住环境不理想。个别企业把心思放在了如何偷容积率上, 而没放在提高住宅品质上。

八是市场秩序有待进一步规范, 城中村和乡镇新型农民住宅建设项目违规开发改造问题突出。不批就建、未批先建、违规变相预售现象依然存在。个别楼盘即将封顶仍没有合法的建设手续。当然, 很大成份上有我市实际情况的存在, 土地和规划滞后问题导致项目合法建设手续不能及时办理。

九是规划和国土关于地上和地下建筑物的界定不明确。尤其是规划按阳台一半计算面积, 开发商实际销售将阳台封闭就计算全面积, 造成实际建筑面积与审批面积不一致。这虽然不属于违规建设, 但因计算方式的不同造成面积的不统一, 引发出不能按实际面积备案和预售许可无法审批。

十是一个项目成立一个公司现象比较普遍, 不利于房地产业长期良性发展。

(四) 房地产市场存在的通病

一是住宅质量整体偏低和住宅品质普遍不高。团购占了一定比例, 降低了开发商的投资风险, 企业打造高品质住宅没有动力。全市城镇居民人均住房面积31平方米, 随着收入的不断增加, 改善性住房消费群体对高品质住宅需求将成为今后一个时期的消费亮点。

二是合理确定房价尤为重要。房价是拷量商品住宅是否“屋”有所值的标尺, 也是广大消费者纵横比较、反复掂量才出手的重要因素之一。房价制定的科学与否, 一方面反映企业的决策水准。另一方面是看企业对市场调研这门功课做的扎实不扎实, 把握市场和消费潜力准确不准确。一味的价格跟风和盲目跟进是不理性的。尽管改善性住房消费群体看重的是环境、品质和物业管理水平, 对价格不那么计较和在意。但大多数贷款购房者看重房价和购房的整体花费, 既有改变居住环境的愿望, 也有经济能力的考虑。目前在我市购置一套商品房的开支在40-60万元之间, 贷款额度20-30余万元, 购房开支巨大, 要花费一般家庭十几年的积蓄。

三是销售状况喜忧掺半。4月份“威达·百合花园”多层住宅开盘, 定价4200元/平方米, 开盘十日, 销售一空。5月份新开盘的“润恒城”和“维多利亚港湾”两个项目销售十分理想, 成交量远远超过了预期, 当天就销售了60-70%的量。相比之下, “城市之光”、“碧水云天·中央城”、“九洲清晏”这些4月份之前开盘的项目就没有这么理想。由于楼盘定价普遍较高, 后期价格又盲目跟进, 导致开盘数月成交量不太看好, 至今仍有相当库存量。

二、国家调控政策剖析

(一) 确保房地产业平稳健康发展

本次宏观调控政策的出台, 是去年“遏制房价过快上涨”效果不明显之后的继续, 是调整经济结构的非常手段。2008年世界经济危机时国家投入4万个亿拉动经济发展, 但部分资金流向了房地产, 使其非理性发展, 给今后的经济发展带来了隐患。高房价和房地产泡沫是房地产业作为国家支柱性产业的副产品, 是一枚硬币的两个方面。据商务部预计, 全国今年社会消费品零售总额为12万亿元, 仅一、二手房销售总额可能达到6万亿元, 民众50%的消费能力用来买房了。而拉动经济的三驾马车在消费和出口不景气时, 只能靠投资, 这样的经济结构必然难以持续, 其他行业也将因消费能力不足而难以振兴。为此, 国家下决心对房地产进行再次调控, 不单是经济手段, 而是当政治来对待。国务院要求全国70个大中城市必须在3月31日前向社会公布调控目标, 实行政府问责, 并委派8个督察组督导检查。进而金融部门紧缩银根, 从源头上控制“活水”。发改委要求明码标价, 房价公开, 从销售上予以整顿。调高二套房首付比例, 停止三套房贷款, 刹住投资投机性需求。同时加大保障性住房建设力度, 解决中低收入家庭住房需求。房地产这个经济“晴雨表”自然也反映出地方财政收入的下滑。但是有一点可以肯定, 国家宏观调控政策是防止房价过快增长, 让其保持在一个合理的增长空间, 确保房地产业平稳健康发展, 而绝不是要把房地产业打下去。

(二) 房地产市场短期内利空, 长期看利好

纵观国家十二五规划建议, 国家将进一步改善经济发展模式, 高效、节能、环保型产业将持续得到政策倾斜。保民生将作为加快转变经济发展方向的根本出发点和落脚点, 势必将对作为经济引擎的房地产业产生较大影响。调整结构将使房地产拉动经济的支柱作用被淡化, 房地产业将朝着更加理性的方向发展。城镇化将为房地产业的发展提供巨大的发展空间。

滕州市未来房地产业应向低碳、环保、节能、减排方向发展。这是新的市场机遇。短期内房地产业利空, 长期看房地产业利好。在未来将拥有十分广阔的发展空间, 产业格局将进一步优化, 产业运行更加理性与平稳。

三、调控政策对滕州市房地产市场的影响

(一) 市场观望情绪浓厚

通过对15个项目的调研, 调控政策对滕州市房地产有了一定影响。持币待购, 观望情绪浓厚, 看房量减少, 成交量下滑。本应是“黄金”销售季节的“五一”小长假期间, 看房量最好的20人次/天, 最低的仅有1-2人次/天, 个别楼盘一个月仅售出1套房子。4月份全市销售并备案541套。

(二) 未来库存压力加大

2010年投放市场项目22个, 共计186.85万平方米, 近15202套, 全年累计销售8000余套。

今年1～5月份批准预售项目10个 (见图3) , 预售面积44.85万平方米, 4441套。1～5月份滕州市实际销售并完成销售合同备案3848套, 销售面积38万平方米, 其中2011年新申报预售的项目销售备案1036套, 待售房源近2/3。预计年底累计可投放市场项目20个, 预售面积将达到200万平方米。据测算, 滕州市全年消化住房面积的能力在100万平方米左右, 按每年增长10-20%的幅度计算, 今年最大消化量在120万平方米。 (见表3)

目前开发项目过于集中, 面积过大。棚户区、旧城改造、“城中村”改造和乡镇新型农村住房建设项目, 整体在建面积约1300万平方米, 2-3年内将集中推向市场, 届时市场供给量大于市场需求量, 部分住宅品质一般、性价比不高的项目其销售压力进一步加大。

(三) 开发企业投资意向下滑

滕州市房地产开发经过连续四年的高速发展, 目前市场供需关系略显失衡。地价和建材价格的上升, 使企业利润空间压缩, 调控政策又压缩了市场需求量, 开发商继续投资的意向下滑。15家企业中仅有两家有拿地和继续投资的意向, 有3家企业已在周边城市取得了项目, 另有4家企业也准备到外地发展。其余企业大多数表示暂无投资意向。调控政策对一二线城市的影响远远大于四线城市, 一二线城市的房地产开发企业转战三四线城市已成必然。

四、目前开发企业的资金状况

2010年企业资金状况良好, 一是调控前在狂涨楼市中赚足了钱。二是2009年在宽松的信贷市场里又获充裕资金。据市农行统计, 2010年房地产开发投入资金总计94亿元, 开发企业筹集的资金总额为155亿元, 年末实存结转资金61亿元, 为2011年续建项目提供了资金保障。

从全市开发企业筹措资金155亿元来看, 其中2009年结转资金22亿元, 占资金来源的14%, 金融贷款36亿元, 占23%, 自有筹措资金52亿元, 占资金来源的33%, 其他资金 (含预售回款) 43亿元, 占资金来源的28%。

今年以来开发企业开始“差钱”。调控政策使企业资金普遍紧张, 销售量下滑导致开发商回笼资金速度放慢并大幅减少。有信息表明, 从6月份开始四大国有银行已将贷款审批权限上收到北京总行。目前企业很难从金融机构得到资金支持, 即便项目得到审批, 如无放款指标也拿不到钱。部分“差钱”企业开始以远高于银行贷款利率的标准向社会进行融资。社会上有相当一部分储蓄户开始把资金从银行转移到开发企业。开发企业融资成本加大, 资金风险也越来越大。

2011年5月底, 滕州市住建局及其开发企业积极努力争创, 在各有关银行的支持下, 融资工作取得显著成效。在工行, “滕建广场”获得7.8亿元贷款审批, 已发放2亿元。“海上明月”获得2.6亿元贷款审批。“城建·威尼斯”5.5亿元贷款正在审批。在农行, “问天三期”7亿元贷款已报省行前台审批。在农发行, 农村土地综合治理项目4亿元贷款正在省行审批。在国家开发银行, 以经营公司为平台的3.5亿元贷款, 正在积极对接做前期准备工作。另外, 还有“大同天下”、“银中里”、“四中”三个项目正在做贷款前期的资料搜集工作。

五、滕州市住房消费群体的构成与分析

滕州市住房消费刚性需求较大, 占总消费人群的77%, 调控政策对其有影响, 但影响不大。滕州市住房消费群体主要分为五大类型。一是刚性住房消费群体。主要是城区和周边厂矿企业、乡镇机关的年轻人员和进城经商的个体业主。这部分人群受调控政策影响较小, 购房目的是解决居住需求, 关注的是房价, 大多数选择在西部区域110平方米以下的中小户型。刚性住房消费占25%。二是改善性住房消费群体。主要是2000年初期已有住房, 家庭收入3～6万元/年的人群。这部分人群一定程度上受房贷政策影响, 放缓了消费行为。注重的是住宅品质、环境和物业服务水平, 讲究居住舒适度。改善性住房消费占22%。三是回迁需求。旧城改造回迁安置量平均占30%。四是投机投资性住房消费群体。其中投机性消费比例很小, 一直在5%波动。这部分人群受调控政策影响最为明显, 其投机行为主要视行情而定。投资性住房消费群体也是“强势消费群体”, 购房不贷款, 房款一次性交清, 注重住宅品质和地段, 追求长期回报。占10%。五是外地来滕置业群体。占8%, 比去年提高了两个点。主要是滕州市周边城市的人群, 微山县的客户最多。营业房和好地段、好户型的住宅是他们的主攻方向。

六、建议

(一) 合理确定土地推出节奏, 尽快实施建设条件意见书制度

实行大幅地块整体出让, 避免小幅地块零星出让, 防止分散建设, 通盘考虑城市基础设施配套建设和城市的长远发展规划。

借鉴省内外城市管理的先进经验, 实行“建设条件意见书制度”, 把规划设计要求、开发项目建设期限、住宅品质与性能、住宅产业化要求等建设条件作为土地出让的附件一并公布, 并作为监督管理的依据。

(二) 奠定基础抓大放小, 涵养后劲

一、二线城市房地产市场的发展已进入瓶颈期, 部分主流开发企业转战三四线城市已成必然。滕州市应适时采取“抓大放小”的策略, 敞开大门, 主动出击, 登门邀请, 重点引进国内排序前十位或真正有实力有水平的一流企业来滕落地生根。用好项目吸引, 用适当的政策倾斜, 让他们冲击、带动和引领, 真正提高住宅品质, 打造精品住宅, 提高城市品位, 促进和推动滕州市今后一个时期的房地产业发展。

同时扶持好一批本土有发展潜力、实力雄厚、信誉良好的企业, 淘汰一批实力差、“拉郎配”的企业, 以此净化市场, 涵养发展后劲。认真解决好大企业与中小企业相互发展的问题, 提供一个公平竞争的发展平台, 让中小企业利用灵活的民营资本优势, 做佳做优。让大企业发挥其自身的规模优势, 做大做强。

(三) 打造精品工程, 提升住宅品质

住宅品质的高低, 不仅对居民生活质量有长期、直接的影响, 而且对改善城市面貌、提升城市形象也具有重要作用。垃圾的生化和无害化处理, 可以实现住宅小区生活垃圾的自产自消, 日产日清, 减少城市垃圾。中水回用, 可以节能减排, 废水利用、节约水资源。太阳能与建筑一体化, 可以节约电能和其他能源的消耗。精装修一次性到位, 可以提“包袱”上房, 防止二次装修浪费和污染。住宅人性化的设计要素, 可以满足包括老年群体的生活需求, 增加住房的舒适度。等等这一切, 既是住宅性能认定的要求和住宅品质发展的方向, 同时也是今后新建住宅的“亮点”和“卖点”。因此, 建议市政府给予适当的倾斜政策或奖励政策, 鼓励和引导开发企业向着这个方向发展。

(四) 适当加大商业地产的建设幅度, 拉动经济发展

篇4：青州市房地产报告

关键词：惠州市 房地产企业 融资渠道 问题研究

目前房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、股权融资、债券融资、民间资本和留存收益，其中银行贷款是房地产行业融资的最大来源。鉴于房地产行业的自身特点，我们有必要对自身的融资渠道进行拓宽，从而保障房地产企业更好的发展。

1 房地产企业扩宽融资渠道的必要性

在市场经济条件下，房地产企业如果仅仅依赖自身的资金来进行开发，本身就是与市场经济的规律相违背的。从目前企业发展实际来看，惠州市的绝大多数房地产企业都需要依赖融资活动来进行项目的开发，所以研究房地产企业的融资渠道，对于企业的长远发展，有着非常重要的现实意义。惠州房地产行业正在迅速发展，2013年上半年，惠州挂牌供应148宗，面积333.69万平方米，同比减少19.32%，起始金额总共25.28亿元，同比减少24.59%。同时，惠州市完成房地产开发投资122.69亿元，同比下降8.32%（其中住宅投资84.29亿元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供应与成交面积与去年同期相比均下降。10万平方米以上的供应与成交有所下降，地块面积趋小。住宅用地的面积供应与地价有上涨的趋势。商品房销售金额237.88亿元，同比增长40.03%；商品房销售面积409.60万平方米，同比增长41.41%；上半年均价5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。随着惠州市经济的不断发展，市政配套以及周边环境得到了不断地改善，为惠州的房地产市场发展带来了很大的契机。

惠州市房地产行业近5年主要融资来源比重表

■

2 惠州市房地产企业融资渠道存在的问题

2.1 房地产企业融资方式单一 当前惠州市的房地产融资渠道依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，其次是民间借贷，房地产行业对惠州市银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。

2.2 融资中商业银行风险集中 房地产行业具有资金密集的特点，使得房地产业的融资成为了房地产企业生存和发展的关键。现在惠州市的房地产商将投资的风险和融资的风险都集中在商业银行，这就使得商业银行的金融风险增加，也会调高商业银行经营的困难。一旦经济出现周期性的波动，经济的下滑必然导致房价下调，房价的低迷会导致个人住房贷款中不良贷款的比例上升，所以商业银行对于房地产企业的融资需求会采取非常谨慎的原则，只要国家政策或者经济发生波动，商业银行会收紧资金或提高融资成本。

2.3 房地产企业融资受国家政策的影响较大 银行贷款是房地产企业融资的主要方式，在房地产融资中占有主导地位。由于我国政府自2007以来加大了对房地产的管理，严格控制了房地产行业的银行贷款，使得惠州市的房地产融资比较困难，很多房地产由于不能得到银行贷款使得很多房地产项目工程不能顺利进行，例如惠州本土较大的房地产企业光耀房地产开发公司由于上市受到国家政策影响，未能成功上市融资，导致企业诸多房地产项目停工，无法按期交楼，最终引起企业陷入困境。

3 拓宽与完善惠州市房地产融资渠道的对策及建议

3.1 完善相关法律法规，规范房地产融资渠道 近些年来，随着房地产市场的兴盛，相关的法律法规体系也逐步建立起来，和以往相比，当下房地产市场所处的体制环境已经大有改观。众所周知的是，房地产行业在当下依然是一种高危行业，也正是如此，国家也加大了对其的控制，在融资方面的政策法规也同样很严格，这样的法规就造成房地产企业在融资过程中很难放开。除此之外，还有一部分融资相关的法律法规不够健全，譬如说投资基金和债券融资相关的问题，在细节上面还没有得到明确。在未来一段时间，我们必须要对相关的法律法规进行适度的调整，以期更好地符合房地产企业的融资渠道拓宽活动。

3.2 运用多种金融工具来拓宽融资渠道 我们都知道，渠道过于单一是当下房地产企业发展的一个非常大的制约条件。由于房地产开发与经营过程具有很大的不确定性，开发时间周期长，外部环境变化多端，房地产企业面临较大的财务风险。当下绝大多数房地产企业的融资形态都是由自身的资金和银行的贷款构成的，这样的融资结构还是过于单一，在未来的发展过程中，建议采用自有资金与银行贷款，机构投资和基金互相结合的形式进行融资，灵活的动用多种有效的金融工具，积极的将其他的外部机构利用起来，保障企业的融资活动能够顺利开展，也可以避免企业在融资过程中可能会产生的一系列风险。例如：重点关注地产投资基金，通过地产基金来融得更多的社会闲散资金；经营状况较好的房企可能积极参于创业板融资；适当关注海外资金，注意合作开发和并购来融资；关注非银行金融业融资，加强融资租赁，信用证等融资方式。

3.3 建立健全金融信用保证体系 建立健全金融信用保证体系，对于推动房地产行业多种融资渠道的发展，对完善整个金融体系具有重要意义。我国应尽快建立包括信用的记录、征集、调查、评价、惩罚等内容的完整、规范的金融信用制度的主体框架，让信用好的房地产企业能够得到更多的融通资金和较低的融资成本，让信用较差的房地产企业注意自己信用的重视和维护，让整个社会形成人人重视信用作用，积极爱护自己的信用。仅有信用法律制度还不行，还要重在落实和执行，不能将信用评级仅停留在表面，只是用于审批程序的需求，而是要把信用评级的作用真正发挥出来，使用规范的评级行为来得到真正公平的评级结果。政府提供良好的信用评级氛围，评级机构独立对企业和个人进行评级，他们的生存与发展都是由市场来决定的，监管部门只能是监管这些评级机构，这样公允性得到了保证。

3.4 完善风险控制机制，保障资金安全 房地产有自身的周期，风险也随之而来。目前，惠州房地产产业制度与融资制度不健全，监管手段还很落后，难以承受融资市场化带来的冲击，容易导致房地产融资风险的扩散。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题， 既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。

总之，我国的房地产融资受目前国家政策的影响比较大，融资渠道偏窄，所以惠州市房地产企业必须要对拓宽融资渠道的重要性有充分的认识，在传统的房地产融资的基础上要扩展新的房地产融资渠道，摆脱传统的融资对房地产企业的限制，实现房地产融资的全面性和综合性，避免对任何一种房地产企业融资渠道的依赖，为房地产企业的发展提供资金保障。

参考文献：

[1]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2012.6.

[2]肖琳.房地产企业融资渠道的选择[J].金融财税，2013.9.

[3]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[J].华中师范大学，2012.5.

作者简介：

袁祥勇（1978-），男，湖北鄂州人，惠州学院经管系财务教研室主任，讲师，研究方向：投融资管理。endprint

摘要：随着经济的高速发展，我国房地产行业得到了飞速的发展。然而受多种因素的影响，我国绝大多数房地产企业融资渠道过于单一，这对于房地产开发和企业自身的发展都是一个严峻的考验。本文通过对惠州市房地产企业的融资渠道现状分析，得出惠州市房地产企业融资渠道存在问题和产生的原因，最后从政府、金融机构和企业三个方面提出拓宽房地产企业融资渠道的建议。

关键词：惠州市 房地产企业 融资渠道 问题研究

目前房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、股权融资、债券融资、民间资本和留存收益，其中银行贷款是房地产行业融资的最大来源。鉴于房地产行业的自身特点，我们有必要对自身的融资渠道进行拓宽，从而保障房地产企业更好的发展。

1 房地产企业扩宽融资渠道的必要性

在市场经济条件下，房地产企业如果仅仅依赖自身的资金来进行开发，本身就是与市场经济的规律相违背的。从目前企业发展实际来看，惠州市的绝大多数房地产企业都需要依赖融资活动来进行项目的开发，所以研究房地产企业的融资渠道，对于企业的长远发展，有着非常重要的现实意义。惠州房地产行业正在迅速发展，2013年上半年，惠州挂牌供应148宗，面积333.69万平方米，同比减少19.32%，起始金额总共25.28亿元，同比减少24.59%。同时，惠州市完成房地产开发投资122.69亿元，同比下降8.32%（其中住宅投资84.29亿元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供应与成交面积与去年同期相比均下降。10万平方米以上的供应与成交有所下降，地块面积趋小。住宅用地的面积供应与地价有上涨的趋势。商品房销售金额237.88亿元，同比增长40.03%；商品房销售面积409.60万平方米，同比增长41.41%；上半年均价5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。随着惠州市经济的不断发展，市政配套以及周边环境得到了不断地改善，为惠州的房地产市场发展带来了很大的契机。

惠州市房地产行业近5年主要融资来源比重表

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2 惠州市房地产企业融资渠道存在的问题

2.1 房地产企业融资方式单一 当前惠州市的房地产融资渠道依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，其次是民间借贷，房地产行业对惠州市银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。

2.2 融资中商业银行风险集中 房地产行业具有资金密集的特点，使得房地产业的融资成为了房地产企业生存和发展的关键。现在惠州市的房地产商将投资的风险和融资的风险都集中在商业银行，这就使得商业银行的金融风险增加，也会调高商业银行经营的困难。一旦经济出现周期性的波动，经济的下滑必然导致房价下调，房价的低迷会导致个人住房贷款中不良贷款的比例上升，所以商业银行对于房地产企业的融资需求会采取非常谨慎的原则，只要国家政策或者经济发生波动，商业银行会收紧资金或提高融资成本。

2.3 房地产企业融资受国家政策的影响较大 银行贷款是房地产企业融资的主要方式，在房地产融资中占有主导地位。由于我国政府自2007以来加大了对房地产的管理，严格控制了房地产行业的银行贷款，使得惠州市的房地产融资比较困难，很多房地产由于不能得到银行贷款使得很多房地产项目工程不能顺利进行，例如惠州本土较大的房地产企业光耀房地产开发公司由于上市受到国家政策影响，未能成功上市融资，导致企业诸多房地产项目停工，无法按期交楼，最终引起企业陷入困境。

3 拓宽与完善惠州市房地产融资渠道的对策及建议

3.1 完善相关法律法规，规范房地产融资渠道 近些年来，随着房地产市场的兴盛，相关的法律法规体系也逐步建立起来，和以往相比，当下房地产市场所处的体制环境已经大有改观。众所周知的是，房地产行业在当下依然是一种高危行业，也正是如此，国家也加大了对其的控制，在融资方面的政策法规也同样很严格，这样的法规就造成房地产企业在融资过程中很难放开。除此之外，还有一部分融资相关的法律法规不够健全，譬如说投资基金和债券融资相关的问题，在细节上面还没有得到明确。在未来一段时间，我们必须要对相关的法律法规进行适度的调整，以期更好地符合房地产企业的融资渠道拓宽活动。

3.2 运用多种金融工具来拓宽融资渠道 我们都知道，渠道过于单一是当下房地产企业发展的一个非常大的制约条件。由于房地产开发与经营过程具有很大的不确定性，开发时间周期长，外部环境变化多端，房地产企业面临较大的财务风险。当下绝大多数房地产企业的融资形态都是由自身的资金和银行的贷款构成的，这样的融资结构还是过于单一，在未来的发展过程中，建议采用自有资金与银行贷款，机构投资和基金互相结合的形式进行融资，灵活的动用多种有效的金融工具，积极的将其他的外部机构利用起来，保障企业的融资活动能够顺利开展，也可以避免企业在融资过程中可能会产生的一系列风险。例如：重点关注地产投资基金，通过地产基金来融得更多的社会闲散资金；经营状况较好的房企可能积极参于创业板融资；适当关注海外资金，注意合作开发和并购来融资；关注非银行金融业融资，加强融资租赁，信用证等融资方式。

3.3 建立健全金融信用保证体系 建立健全金融信用保证体系，对于推动房地产行业多种融资渠道的发展，对完善整个金融体系具有重要意义。我国应尽快建立包括信用的记录、征集、调查、评价、惩罚等内容的完整、规范的金融信用制度的主体框架，让信用好的房地产企业能够得到更多的融通资金和较低的融资成本，让信用较差的房地产企业注意自己信用的重视和维护，让整个社会形成人人重视信用作用，积极爱护自己的信用。仅有信用法律制度还不行，还要重在落实和执行，不能将信用评级仅停留在表面，只是用于审批程序的需求，而是要把信用评级的作用真正发挥出来，使用规范的评级行为来得到真正公平的评级结果。政府提供良好的信用评级氛围，评级机构独立对企业和个人进行评级，他们的生存与发展都是由市场来决定的，监管部门只能是监管这些评级机构，这样公允性得到了保证。

3.4 完善风险控制机制，保障资金安全 房地产有自身的周期，风险也随之而来。目前，惠州房地产产业制度与融资制度不健全，监管手段还很落后，难以承受融资市场化带来的冲击，容易导致房地产融资风险的扩散。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题， 既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。

总之，我国的房地产融资受目前国家政策的影响比较大，融资渠道偏窄，所以惠州市房地产企业必须要对拓宽融资渠道的重要性有充分的认识，在传统的房地产融资的基础上要扩展新的房地产融资渠道，摆脱传统的融资对房地产企业的限制，实现房地产融资的全面性和综合性，避免对任何一种房地产企业融资渠道的依赖，为房地产企业的发展提供资金保障。

参考文献：

[1]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2012.6.

[2]肖琳.房地产企业融资渠道的选择[J].金融财税，2013.9.

[3]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[J].华中师范大学，2012.5.

作者简介：

袁祥勇（1978-），男，湖北鄂州人，惠州学院经管系财务教研室主任，讲师，研究方向：投融资管理。endprint

摘要：随着经济的高速发展，我国房地产行业得到了飞速的发展。然而受多种因素的影响，我国绝大多数房地产企业融资渠道过于单一，这对于房地产开发和企业自身的发展都是一个严峻的考验。本文通过对惠州市房地产企业的融资渠道现状分析，得出惠州市房地产企业融资渠道存在问题和产生的原因，最后从政府、金融机构和企业三个方面提出拓宽房地产企业融资渠道的建议。

关键词：惠州市 房地产企业 融资渠道 问题研究

目前房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、股权融资、债券融资、民间资本和留存收益，其中银行贷款是房地产行业融资的最大来源。鉴于房地产行业的自身特点，我们有必要对自身的融资渠道进行拓宽，从而保障房地产企业更好的发展。

1 房地产企业扩宽融资渠道的必要性

在市场经济条件下，房地产企业如果仅仅依赖自身的资金来进行开发，本身就是与市场经济的规律相违背的。从目前企业发展实际来看，惠州市的绝大多数房地产企业都需要依赖融资活动来进行项目的开发，所以研究房地产企业的融资渠道，对于企业的长远发展，有着非常重要的现实意义。惠州房地产行业正在迅速发展，2013年上半年，惠州挂牌供应148宗，面积333.69万平方米，同比减少19.32%，起始金额总共25.28亿元，同比减少24.59%。同时，惠州市完成房地产开发投资122.69亿元，同比下降8.32%（其中住宅投资84.29亿元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供应与成交面积与去年同期相比均下降。10万平方米以上的供应与成交有所下降，地块面积趋小。住宅用地的面积供应与地价有上涨的趋势。商品房销售金额237.88亿元，同比增长40.03%；商品房销售面积409.60万平方米，同比增长41.41%；上半年均价5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。随着惠州市经济的不断发展，市政配套以及周边环境得到了不断地改善，为惠州的房地产市场发展带来了很大的契机。

惠州市房地产行业近5年主要融资来源比重表

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2 惠州市房地产企业融资渠道存在的问题

2.1 房地产企业融资方式单一 当前惠州市的房地产融资渠道依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，其次是民间借贷，房地产行业对惠州市银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。

2.2 融资中商业银行风险集中 房地产行业具有资金密集的特点，使得房地产业的融资成为了房地产企业生存和发展的关键。现在惠州市的房地产商将投资的风险和融资的风险都集中在商业银行，这就使得商业银行的金融风险增加，也会调高商业银行经营的困难。一旦经济出现周期性的波动，经济的下滑必然导致房价下调，房价的低迷会导致个人住房贷款中不良贷款的比例上升，所以商业银行对于房地产企业的融资需求会采取非常谨慎的原则，只要国家政策或者经济发生波动，商业银行会收紧资金或提高融资成本。

2.3 房地产企业融资受国家政策的影响较大 银行贷款是房地产企业融资的主要方式，在房地产融资中占有主导地位。由于我国政府自2007以来加大了对房地产的管理，严格控制了房地产行业的银行贷款，使得惠州市的房地产融资比较困难，很多房地产由于不能得到银行贷款使得很多房地产项目工程不能顺利进行，例如惠州本土较大的房地产企业光耀房地产开发公司由于上市受到国家政策影响，未能成功上市融资，导致企业诸多房地产项目停工，无法按期交楼，最终引起企业陷入困境。

3 拓宽与完善惠州市房地产融资渠道的对策及建议

3.1 完善相关法律法规，规范房地产融资渠道 近些年来，随着房地产市场的兴盛，相关的法律法规体系也逐步建立起来，和以往相比，当下房地产市场所处的体制环境已经大有改观。众所周知的是，房地产行业在当下依然是一种高危行业，也正是如此，国家也加大了对其的控制，在融资方面的政策法规也同样很严格，这样的法规就造成房地产企业在融资过程中很难放开。除此之外，还有一部分融资相关的法律法规不够健全，譬如说投资基金和债券融资相关的问题，在细节上面还没有得到明确。在未来一段时间，我们必须要对相关的法律法规进行适度的调整，以期更好地符合房地产企业的融资渠道拓宽活动。

3.2 运用多种金融工具来拓宽融资渠道 我们都知道，渠道过于单一是当下房地产企业发展的一个非常大的制约条件。由于房地产开发与经营过程具有很大的不确定性，开发时间周期长，外部环境变化多端，房地产企业面临较大的财务风险。当下绝大多数房地产企业的融资形态都是由自身的资金和银行的贷款构成的，这样的融资结构还是过于单一，在未来的发展过程中，建议采用自有资金与银行贷款，机构投资和基金互相结合的形式进行融资，灵活的动用多种有效的金融工具，积极的将其他的外部机构利用起来，保障企业的融资活动能够顺利开展，也可以避免企业在融资过程中可能会产生的一系列风险。例如：重点关注地产投资基金，通过地产基金来融得更多的社会闲散资金；经营状况较好的房企可能积极参于创业板融资；适当关注海外资金，注意合作开发和并购来融资；关注非银行金融业融资，加强融资租赁，信用证等融资方式。

3.3 建立健全金融信用保证体系 建立健全金融信用保证体系，对于推动房地产行业多种融资渠道的发展，对完善整个金融体系具有重要意义。我国应尽快建立包括信用的记录、征集、调查、评价、惩罚等内容的完整、规范的金融信用制度的主体框架，让信用好的房地产企业能够得到更多的融通资金和较低的融资成本，让信用较差的房地产企业注意自己信用的重视和维护，让整个社会形成人人重视信用作用，积极爱护自己的信用。仅有信用法律制度还不行，还要重在落实和执行，不能将信用评级仅停留在表面，只是用于审批程序的需求，而是要把信用评级的作用真正发挥出来，使用规范的评级行为来得到真正公平的评级结果。政府提供良好的信用评级氛围，评级机构独立对企业和个人进行评级，他们的生存与发展都是由市场来决定的，监管部门只能是监管这些评级机构，这样公允性得到了保证。

3.4 完善风险控制机制，保障资金安全 房地产有自身的周期，风险也随之而来。目前，惠州房地产产业制度与融资制度不健全，监管手段还很落后，难以承受融资市场化带来的冲击，容易导致房地产融资风险的扩散。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题， 既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。

总之，我国的房地产融资受目前国家政策的影响比较大，融资渠道偏窄，所以惠州市房地产企业必须要对拓宽融资渠道的重要性有充分的认识，在传统的房地产融资的基础上要扩展新的房地产融资渠道，摆脱传统的融资对房地产企业的限制，实现房地产融资的全面性和综合性，避免对任何一种房地产企业融资渠道的依赖，为房地产企业的发展提供资金保障。

参考文献：

[1]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2012.6.

[2]肖琳.房地产企业融资渠道的选择[J].金融财税，2013.9.

[3]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[J].华中师范大学，2012.5.

作者简介：

篇5：青州市房地产报告

报告

引言

泸州市是四川南部一个中等规模的城市，一个时期以来，泸州市的房地产业取得了长足的发展，房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势，可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。

一、泸州房地产市场现状

（一）城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求

据统计，2005年，全市城镇人均居住面积10平方米，比1978年的平方米增加了平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但总的说来，居民住房状况与全国、全省相

比还有巨大差距。1999年，全年仍有危房面积万平方米，城镇居民缺房户6722户，城市现有平房住宅万平方米。据有关资料显示，全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右，与全省相比低平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。

（二）住房制度改革全面推进，住房社会化、商品化的条件基本成熟

截止2005年6月，全市公有住房272万平方米，按房改政策已出售万平方米。批准房改房上市万平方米。住房租售价格比进一步协调，2000年租金标准达到了双职工家庭收入的％，新房达到了％，均达到了国家和省政府提出的10－15％的要求。

（三）房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅价格平稳上升

2000年完成房地产开发投资亿元，为1992年的10．23倍，平均增长率％，施工面积为万平方米，比92年增加倍，年均增加％。92年至2000年，累计竣工面

积为万平方米（含拆迁安置用房），累计销售万平方米，产销保持平衡。至2001年7月，空置房为万平方米，且多为楼层、环境、位置不佳的住房。

92年以来，全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势，没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800－1500元／平方米，近十年间增幅为300－800元／平方米，与全省其它同类型城市相比平均低100－300元／平方米。

（四）土地供应进一步规范，招商引资工作获得进展 以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征用，或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定，加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要，加强了房地产招商引资工作，已敲定数宗大型房地产开发项目，并相继实施，为房地产市场的发展变化增添了外来因素。

二、房地产市场发展存在的主要问题

（一）房地产市场导向不够明确，商品房开发成本偏高

如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地与规划衔接差，招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划，到目前为止尚未建成一个10万平方米以上的小区，单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视，相继出台了有关政策，加大了调控引导力度，逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。

泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高，主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本；二是征地拆迁成本高，与周边中小城市相比综地成本偏高；三是土地市场的管理不够严格，开发商和有的单位炒买炒卖，提高了用地成本。

（二）房地产融资规模小，房地产开发企业素质不高

一是金融贷款资源利用差。据银行提供 的数据，全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为32．45％。因无置业担保公司承担风险，银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少，我市目前引进的十余个外地投资项目，已投入资金不足3亿元。

主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差，尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家，市区72家，平均注册资金仅有700余万元，无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力。

（三）房改相关环节不配套

一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批，一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设，住房公积金管理、使用与房改政策脱节，职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚，不能及时用于购置新房、维修补贴，加

上住房补贴未到位，一定程度上削弱了个人买房支付能力。

三、未来房地产市场发展前景预测 市人口预计达到480万人，其中非农业人口将达到120万人，比目前增加50万人左右，绝大多数将流向市区居住。未来10年中，对住宅的理论需求量平均在80万平方米以上。

篇6：扬州市房地产抵押（按揭）合同

抵押权人（乙方）：_______________________

为确保_________年_________字第_________号_________合同（以下简称主合同）的履行，甲方同意将其购买的而尚未付清余款的房地产抵押予乙方，作为到期还清贷款的担保。甲方保证提供的资料真实合法有效。为此，甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，订立本合同。

第一条　甲方购买的该房地产座落于_________建设面积_________m2，系_________房地产开发公司开发的商品房，商品房预（销）售合同号_________，土地使用权性质为出让（划拨）。

第二条　甲方同意将上述房地产及其附着物之全部权益设立抵押权抵押给乙方。

第三条　甲方购买房地产的价格为￥_________万元，甲方已交房款人民币（大写）_________________万元。抵押贷款额为人民币（大写）________________万元。

第四条　设立抵押之房地产担保范围为被担保债务的主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。

第五条　抵押期限从借款开始至还清所欠款项为止。

第六条　抵押期间，抵押物由甲方占管。甲方在占管期间应当维护抵押物的完好，乙方有权检查抵押物的管理情况，甲方不得拒绝。

第七条　抵押期间，甲方未征得乙方书面同意不得擅自将抵押物转让、出租、再抵押、拆除、改建；不得改变其用途；未通知乙方，上述行为无效。

转让抵押物的价款明显低于其价值的，乙方可以要求甲方提供相应的担保；甲方不提供的，不得转让抵押物。

甲方转让抵押物所得的价款，应当向乙方提前清偿所担保的债权或者向乙方同意的第三人提存，超过债权数额的部分归甲方所有，不足部分由债务人清偿。

第八条　抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其它债权的担保。

第九条　除自然耗损外，抵押物发生损坏，甲方应当采取措施，负责保养和维修，以减少损失，其费用由甲方自负，并及时通知乙方。因意外毁损或灭失，不能或不足以作为债务担保的，乙方有权要求甲方重新提供或增加担保以弥补不足或根据《保险法》的规定直接向保险公司行使求偿权。

第十条　抵押物由于国家建设及其它政府行为而导致抵押物价值降低不足以作为债务担保时，乙方有权要求甲方重新提供或增加担保。

第十一条　甲方应乙方要求需要保险的，甲方应在本合同签订前为抵押物投保，并以抵押权人作为保险赔偿的第一受益人。甲方在合同有效期内，不得自行撤销保险，在保险期限结束而本合同未结束时，应继续全额投保。

第十二条　抵押关系中合同主体发生变更，本合同继续有效。合同规定的权利、义务，由变更后的合同主体享有、承担。抵押当事人应共同到扬州市房产交易所申请办理合同变更登记手续。合同条款有变化的须重新签订合同，并征得对方同意。

第十三条　违约责任：_________________________________________________

第十四条　该抵押合同签订后（土地上新增的房屋不属于抵押财产），债务人如未能按主合同履行债务，乙方可按国家规定，向有关部门申请处分抵押物。在处分抵押物时，除以划拨方式取得的土地使用权须先缴纳相当于土地出让金数额外，所得款项按如下顺序分配

（一）支付处分抵押物的费用；

（二）扣缴抵押物应当缴纳的税费；

（三）偿还债权人的债权本金、利息、违约金及损害赔偿金；

（四）剩余价款交还甲方。

如果变卖原抵押物的价款不足偿还乙方债权本息或有关费用的，乙方有权追索应偿还部分。

第十五条　本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方应协商解决。协商不成，乙方有权直接向乙方所在地的人民法院起诉。

第十六条　本合同生效后，甲、乙双方应到扬州市房屋产权产籍监理处依法申请房屋他项权利登记，并领取《房屋他项权证》。

第十七条　本合同全部条款履行完毕，甲、乙双方应在三十日内（港、澳、台地区或境外当事人在三个月内）到扬州市房屋产权产籍监理处依法申请办理房屋他项权注销手续。

第十八条　本合同为单独设立抵押合同，本合同效力不受借款合同效力的影响。

第十九条　甲方因工作调动，变更常住地址，应及时书面告知乙方。

第二十条　本合同未尽事项双方可另行议定，本合同及补充协议经双方签章并经扬州市房产交易所登记监证后生效。

第二十一条　本合同及补充协议、附件一式_________份，甲、乙方各执_________份，登记监证部门_________份。本合同补充协议、附件有_________，本合同及补充协议、附件具有同等法律效力。

第二十二条　双方约定的其它事项：_______________________________________

甲方（签章）：_____________乙方（签章）：_____________

法定代表人（签章）：_______法定代表人（签章）：_______

法定地址：_________________法定地址：_________________

委托代理人（签章）：_______委托代理人（签章）：_______

_________年______月______日_________年______月______日

签约地点：_________________签约地点：_________________

附件

一、本合同适用于个人与房地产抵押立契。

二、本合同未尽事宜，双方议定后，可填入空白条款内或另外签订补充协议。

三、本合同一律用钢笔或毛笔填写。