广州市物流园调研报告

在我们的学习与生活中，根据自身的需求，编写出格式正确、逻辑合理的报告，已经成为生活与学习的常见流程。该怎么样写出适合自身工作实际的报告？下面是小编为大家整理的《广州市物流园调研报告》的相关内容，希望能给你带来帮助!

第一篇：广州市物流园调研报告

汽车商贸物流园调查报告(1)

汽车商贸物流园调查问卷分析报告

一、 调查目的

为了更好的满足广大商户对于新规划的物流园区的设计建设要求，以便做好前期准备工作。

二、 调查方法

问卷调查的形式。

三、 调查过程

本次调查采用问卷调查的形式，共计发放288份调查问卷，有效问卷回收288份，回收率100%。

四、 调查结论

在调查的288户商户中，愿意使用市场建立的电子商户平台和物流配送服务的商户比例分别是47%和62.5%，而80%的商户愿意在将来开办的学校招募汽车机修及美容人才。 商户希望在新规划的物流园能够提供总够足量的停车位、银行、班车、工商税务及住宿等服务，希望市场建立的物流配套服务能够保证货物安全、完整、高效按时的到达，运费设置合理，保证代收货款能够及时全额的收取。

在调查的288户商户中，在经营场所的选择上，64.5%的商户经营理念还是停留在过去，选择的是传统的独立门面，只有35.5%的商户选择的是展位式的大开间和超市模式。

在调查的288户商户中，70%的商户在市场内租有仓库，20%在外租有仓库。85%的商户反映现阶段经营遇到的主要问题是同行业竞争压力大，以及招募人才困难。而在选择哪种方式在新市场经营时，40.1%的商户选择一次性买断经营权，19.2%的人选择签订3年合同，26.1%的人选择签订5年合同。大多数商户希望商铺的层高在4—5米左右，开间在4—6米左右。

1.在调查的288户商户中，经营汽保工具有29家，占调查总数的10.1%，其中80%的商户经营模式以批发零售为主，20%以代理为主。商户进货的模式主要以自提、外派物流为主。

①在调查的29家经营汽保工具的商户中，营业面积需要50㎡的有11家，100㎡

的9家，200㎡的有6家，200㎡以上的有3家，需要的营业总面积大于3250㎡。

②在调查的29家经营汽保工具的商户中，仓库面积需要100㎡的有12家，200㎡的8家，500㎡的6家，500㎡以上的3家，需要的仓库面积大于7300㎡。

③在调查的29家经营汽保工具的商户中，办公面积需要50㎡的有24家，100㎡的3家，150㎡的2家，需要的办公总面积大于1800㎡。

2. 在调查的288户商户中，经营油类品种有27家，占调查总数的9.3%。其中60%的商户经营模式以批发零售为主，40%以代理为主。商户进货的模式主要以商户直送、外派物流为主。

①在调查的27家经营油类的商户中，营业面积需要50㎡的有13家，100㎡的11家，200㎡的2家，200㎡以上的1家，需要的营业总面积大于2350㎡。

②在调查的27家经营油类的商户中，仓库面积需要100㎡的11家，200㎡的11家，500㎡的2家，500㎡以上的3家，需要的仓库总面积大于5800㎡。

③在调查的27家经营油类的商户中，办公面积需要50㎡的有23家，100㎡的3家，200㎡以上的1家，需要的办公总面积大于1650㎡。

3. 在调查的288户商户中，经营蓄电池品种有8家，其中50%的商户经营模式以零售批发为主，50%以代理为主。商户进货的模式主要以自提、商户直送、外派物流为主。

①在调查的8家经营蓄电池的商户中，营业面积需要50㎡的有4家，需要100㎡的有4家，需要的营业总面积为600㎡。

②在调查的8家经营蓄电池的商户中，仓库面积需要100㎡的有4家，200㎡的3家，500㎡以上的1家，仓库需要的总面积大于1500㎡。

③在调查的8家经营蓄电池的商户中，办公面积需要50㎡的有8家，需要的办公总面积为400㎡。

4. 在调查的288户商户中，经营汽车配件有100家，占调查总数的37.5%。其中88%的商户经营模式以批发零售为主，12%以代理为主。商户进货的模式主要以商户直送、外派物流为主。

①在调查的100家经营汽车配件的商户中，营业面积需要50㎡的有50家，需要100㎡的36家，需要200㎡的10家，200㎡以上的4家，需要的营业总面积大于8900㎡。

②在调查的100家经营汽车配件的商户中，仓库面积需要100㎡的有55家，需要200㎡的30家，500㎡的7家，500㎡以上的8家。需要的仓库总面积大于19000㎡。

③在调查的100家经营汽车配件的商户中，办公面积需要50㎡的有82家，100㎡的14家，150㎡的3家，200㎡以上的1家，需要的办公总面积大于6150㎡。

5. 在调查的288户商户中，经营汽车用品有124家，占调查总数的43.1%。其中86%的商户经营模式以零售批发为主，14%的以代理为主。商户进货的模式主要以自提、外派物流为主。

①在调查的124家经营汽车用品的商户中，营业面积需要50㎡的有40家，需要100㎡的有60家，需要200㎡的16家，200㎡以上的7家，需要的营业总面积大于12600㎡。

②在调查的124家经营汽车用品的商户中，仓库面积需要100㎡的有77家，需要200㎡的32家，需要500㎡的7家，需要500㎡以上的7家。需要的仓库总面积大于21100㎡。

③在调查的124家经营汽车用品的商户中，办公面积需要50㎡的有91家，需要100㎡的21家，需要150㎡的3家，需要200㎡以上的8家。需要的办公总面积大于8700㎡。

在 288户参与调查的商户中，需要的营业面积总和大于27700㎡，需要的仓库面积总和大于54700㎡，需要的办公面积总和小于18700㎡。

第二篇：北京林安艺术石材物流园调研报告

北京市鼎元弘毅投资发展有限公司

北京林安艺术石材物流园调研报告

调研时间: 2011年8月16日 星期二 调研地点: 北京市房山区大石窝镇

调研人员: 公司新项目拓展组 石建军 柯泷 栾国磊 张倩 调研方式: 实地考察加座谈

调研主题: 就北京周边物流园区的实际运作情况进行考察,借鉴对方的先进经验,探寻合作机会 报告撰写: 栾国磊

关键词:

石材物流园

林安集团

法布劳格

一 项目概况

北京房山区大石窝镇是中国汉白玉的故乡,其开采加工自汉代开始,至今已有2000多年历史。房山汉白玉因品质之高,御用之广被誉为"北京之基",被周总理称为"国宝",故而有”先有大石窝,后有紫禁城”之说。长安街的华表、紫禁城的宫阙、人民英雄纪念碑的浮雕等国家知名建筑所使用的汉白玉都出自大石窝,大石窝汉白玉还远销欧洲、东南亚等数十个国家和地区,广泛用于国外皇室、亲王收藏和经典园林雕塑。大石窝石作文化历史悠久,形成了自身独特的文化区域,成为中华民族石文化的一个重要组成部分,2006年被列入第一批市级非物质文化遗产名录。

北京林安艺术石材物流园的立意来源于房山区大石窝镇厚重的汉白玉文化底蕴和之前形成的产业基础,结合该地区扼北京西南进京门户和丰富石文化等旅游资源的区位资源优势.建设中的京昆高速距离项目仅三公里,该项目计划总投资10亿元，规划建设用地5000亩，位于辛庄、半壁店、石窝三个村，规划房屋建筑面积100万平方米，绿化率35%，建筑密度25%，项目总体规划设计分期开工建设，在5年内建成。该项目将规划建设物流信息港、第三方物流服务区、零担快运中心、冷链服务中心、网购服务区、仓储配送中心、物流班车指挥中心、停

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车中心等8个功能区和石材批发市场，商务、金融服务区，机械市场，货车展销市场，农副产品交易市场，建材市场等8个实体市场，该项目将以现代专业化、特色性市场为基础，配套公共信息平台和电子交易平台，以现代物流园区为主体，商贸经济与会展经济为补充，以物流市场带动专业市场发展，以专业市场反哺物流市场，分期建设、连锁经营，滚动发展，将北京林安商贸物流园打造成为现代服务业集聚区。

石文化博览园是北京林安现代商贸物流园子项目，占地面积183亩，总建筑面积14万平方米，其中石文化博览园10万平方米，培训中心2万平方米，办公大楼2万平方米。拟定建设周期为一年，即从2010年10月筹建，至2011年10月竣工。项目建成后将解决当地200多人的就业问题，带动当地经济快速发展，实现年税收约500万元，具有很大的社会效益。

物流园是由广东林安集团、广东白云物流园、广东鑫都物流园等企业出资入股，在北京市房山区注册的物流企业，股东总资产约50亿人民币，直属员工2000多人，股东经过调研，认为大石窝镇生态环境良好，地理位置宜居，交通环境便利并且交通网日臻完善，是块投资的热土，决定在大石窝打造集文化产业、商贸业、物流业于一体的以服务于石雕产业为核心的多元化的现代商贸物流园区。做强石雕文化产业、做大石文化商贸产业、做好配套物流产业，以石雕园形式展示中国历史文化，并与商业相结合，汇集人气，打造石文化总部基地，拉动消费，从而带动当地石雕产业的进一步繁荣，最终促进物流产业的发展。项目按功能划分为四大主题区：艺术石文化博览园、物流产业区、石雕交易区和生活配套区。

二 现状及问题

1土地:鉴于北京土地供给情况及项目占地规模巨大,公司目前已经围墙圈起来的土地近2000亩,全部采用租赁的方式,每亩土地的年租金均价在2000-3000元,租期为70年,手续已经办完 .项目用地属集体土地,部分属基本农田,需要以后进行调规和变性.具体难度和进度存在不确定性. 2 立项:目前项目正在发改委系统走相应手续,项目已经在房山立项,最终应该需要北京市发改委备案.由于土地性质等问题以及未来可能涉及的环保和产业政策等问题,目前的进度尚不确定. 3 规划设计:目前可见的是项目总体的概念性规划,具体详规还没进行,第一步先开始运作的是石材市场.具体附图:

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4 招商:目前该镇从事该行业的家庭作坊式工厂有3/400家,主要分布在房易路边上,多是乱占或自家土地,经营成本很低,进园的积极性未知,政府没有相应的承诺协助将本地企业纳入园区.项目市场人员没有参加座谈,原因是去国内其他石材集散地进行考察和摸底,具体招商工作需要全国行业内较强的整合能力. 5产业:石材行业不同于其他的成熟规范行业,带有一定的资源性特点,当地目前随意乱采的家庭作坊式的经营方式不具有可持续性,未来政府必然会对该行业进行整体规划和开采控制,如果项目考虑影响政府这方面的动力和影响,或许对本地市场的招商会有帮助,但本地资源的未来发展存在不确定性. 6 投资方:该投资方已经在广东等地开发过多个物流类园区,有一定的实际运作能力和资金实力,行业也涵盖汽车机电装饰材料和专业商贸物流园,但其产品设计上并未发现特别突出之处,多数还是传统模式. 7 咨询机构:法布劳格公司是德资背景的物流专业咨询策划机构,在供应链管理上具有一定的水准.目前已进行了前期的接洽,未来可进行深入的考察和合作.

三 启发和建议: 1 土地及其开发模式:在不同地区视土地供应情况和其他因素采取灵活的土地取得方式.在一线城市是否还有类似的项目机会及如何运作. 2 投资方属于物流行业比较有经验的公司,提出了打造物流行业连锁园区品牌的概念,可与之进行接洽,看是否有更进一步的经验和学习之处以及合作机会. 3 文化旅游概念的深度开发:公司本身处于十渡和云居寺两大北京著名景区附近,可结合汉白玉文化概念进行深度挖掘,将园区部分的石文化博览园建成旅游景点,通过文化节等活动对品牌推广起到拔高作用,带动招商和产业发展.

附图:

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第三篇：物流园项目投资可行性研究报告(目录)

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-------- 物流园项目投资可行性研究报告(目录)

甲级工程资质资质

国统调查报告网

出版单位：中金企信(北京)国际信息咨询有限公司

项目可行性报告

国统调查报告网(即中金企信国际咨询公司)拥有10余年项目可行性报告撰写经验，拥有一批高素质编写团队，卓立打造一流的可行性研究报告服务平台为各界提供专业可行的报告(注：可出具各类项目的甲级资质、乙级资质、丙级资质)。 项目可行性报告用途

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1、企业投融资

此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

2、项目立项

此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，国家发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

3、银行贷款申请

商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。

4、申请进口设备免税

主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、外资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

5、境外投资项目核准

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需-------- 特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.

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-------- 要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

6、政府资金项目申报

企业为获得政府的无偿资助，需要对公司项目进行策划、设计、技术创新、技术规划等，编写的可行性研究报告包含管理团队、技术路线、方案、财务预测等，是政府无偿资助的项目申报的主要依据。 项目可行性报告分类

可行性研究报告分为：政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。

(1)审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响;具体概括为：政府立项审批，产业扶持，中外合作、股份合作、组建公司、征用土地。

(2)融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、申请高新技术企业等各类可行性报告。

国统调查报告网(即中金企信国际咨询公司)以专业的服务理念、完善的售后服务体系为各界提供精准、权威的项目可行报告。 【报告说明】

可行性研究报告，简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的-------- 特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.

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-------- 前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。

项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。

可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

【相关推荐】

《物流园项目立项可行性报告》 《物流园商业策划书》 《物流园资金申请可行性报告》 《物流园项目建议书》 《物流园融资可行性报告》

《物流园行业市场调查分析及投资前景预测》等报告课题，具体请咨-------- 特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.

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由于可行性研究报告属于订制报告，以下报告目录仅供参考，成稿目录可能根据客户需求和行业分类有所变化。 第一章 物流园项目总论 第一节 物流园项目背景

一、物流园项目名称

二、物流园项目承办单位

三、物流园项目主管部门

四、可行性研究工作的编制单位

五、研究工作概况 第二节 编制依据与原则

一、编制依据

二、编制原则 第三节 研究范围

一、建设内容与规模

二、物流园项目建设地点

三、物流园项目性质

四、建设总投资及资金筹措

五、投资计划与还款计划

六、物流园项目建设进度

七、物流园项目财务和经济评论

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八、物流园项目综合评价结论 第四节 主要技术经济指标表 第五节 结论及建议

一、专家意见与结论

二、专家建议

第二章 物流园项目背景和发展概况 第一节 物流园项目提出的背景

一、国家或行业发展规划

二、物流园项目发起人和发起缘由 第二节物流园项目发展概况

一、已进行的调查研究物流园项目及其成果

二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、物流园项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 投资的必要性

第三章 物流园项目市场分析与预测 第一节 市场调查

一、拟建物流园项目产出物用途调查

二、产品现有生产能力调查

三、 产品产量及销售量调查

四、 替代产品调查

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五、产品价格调查

六、国外市场调查 第二节 市场预测

一、国内市场需求预测

二、产品出口或进口替代分析

三、价格预测 第三节 市场推销战略

第四章 产品方案设计与营销战略 第一节 产品方案和建设规模

一、产品方案

二、建设规模

三、产品销售收入预测 第二节 市场推销战略

一、推销方式 二 、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测 第五章 建设条件与厂址选择 第一节 资源和原材料

一、资源评述

二、原材料及主要辅助材料供应

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三、需要作生产试验的原料 第二节 建设地区的选择

一、自然条件

二、基础设施

三、社会经济条件

四、其它应考虑的因素 第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第六章 物流园项目技术、设备与工程方案 第一节 物流园项目组成 第二节 生产技术方案

一、技术来源途径

二、生产方法

三、技术参数和工艺流程

四、主要工艺设备选择

五、主要原材料、燃料、动力消耗指标

六、主要生产车间布置方案 第三节 总平面布置和运输

一、总平面布置原则

二、厂内外运输方案

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三、仓储方案

四、占地面积及分析 第四节 土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

二、特殊基础工程的设计

三、建筑材料

四、土建工程造价估算 第五节 其他工程

一、给排水工程

二、动力及公用工程

三、地震设防

四、生活福利设施

第七章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 第一节 物流园项目选址及用地方案 第二节 土地利用合理性分析 第三节 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章 资源利用与节能措施 第一节 资源利用分析

一、土地资源利用分析

二、水资源利用分析

三、电能源利用分析

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-------- 第二节 节能措施分析

一、土地资源节约措施

二、水资源节约措施

三、电能源节约措施

第九章 物流园项目原材料供应及外部配套条件 第一节 主要原材料供应 第二节 燃料、加热能源供应 第三节 给水供电 第四节 外部配套条件 第十章 物流园项目进度与管理 第一节 工程建设管理 第二节 物流园项目进度规划 第三节 物流园项目招标 第十一章 环境影响评价 第一节 建设地区的环境现状

一、物流园项目的地理位置

二、现有工矿企业分布情况

三、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况

四、大气、地下水、地面水的环境质量状况

五、交通运输情况

六、其他社会经济活动污染、破坏现状资料

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-------- 第二节 物流园项目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三节 物流园项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案

一、物流园项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

二、物流园项目对周围地区自然资源可能产生的影响

三、物流园项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化 第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第十二章 劳动保护与安全卫生 第一节 生产过程中职业危害因素的分析 第二节 职业安全卫生主要设施 第三节 劳动安全与职业卫生机构 第四节 消防措施和设施方案建议 第十三章 企业组织和劳动定员 第一节 企业组织

一、企业组织形式

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二、企业工作制度

第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

三、人员培训及费用估算 第十四章 投资估算与资金筹措 第一节 物流园项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算 第二节 资金筹措

一、资金来源

二、物流园项目筹资方案 第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十五章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算 第二节 财务评价

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-------- 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析

第五节 社会效益和社会影响分析

一、物流园项目对国家政治和社会稳定的影响

二、物流园项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、物流园项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、物流园项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、物流园项目对合理利用自然资源的影响

六、物流园项目的国防效益或影响

七、对保护环境和生态平衡的影响 第十六章 风险分析 第一节 风险影响因素

一、可能面临的风险因素

二、主要风险因素识别

第二节 风险影响程度及规避措施

一、风险影响程度评价

二、风险规避措施

第十七章 可行性研究结论与建议 第一节 对推荐的拟建方案的结论性意见 第二节 对主要的对比方案进行说明

第三节 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

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-------- 第四节 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

第五节 对不可行的物流园项目，提出不可行的主要问题及处理意见 第六节 可行性研究中主要争议问题的结论 第十八章 财务报表 第十九章 附件

商业计划书

商业计划书撰写目的

商业策划书，也称作商业计划书，目的很简单，它就是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。因此，一份好的商业计划书，要使人读后，对下列问题非常清楚：

1、公司的商业机会;

2、创立公司，把握这一机会的进程 ;

3、所需要的资源;

4、风险和预期回报;

5、对你采取的行动的建议;

6、行业趋势分析。

撰写商业计划书的七项基本内容

一、项目简介

二、产品/服务

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三、开发市场

四、竞争对手

五、团队成员

六、收入

七、财务计划 商业策划书用途

1、沟通工具

2、管理工具

3、承诺工具

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第四篇：2017年粮食物流园项目可行性研究报告(编制大纲)

2017年粮食物流园项目可行性研究

报告

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

第一章 粮食物流园项目总论 1.1 粮食物流园项目基本情况 1.1.1 粮食物流园项目名称 1.1.2 粮食物流园项目选址 1.1.3 粮食物流园项目承担单位 1.1.4 粮食物流园项目建设目标及定位 1.1.5 建设内容及规模 1.1.6 投资估算与资金筹措 1.1.7 粮食物流园项目建设期限 1.1.8 粮食物流园项目效益 1.1.9 主要技术经济指标 1.2 可行性研究依据与范围 1.2.1 报告编制依据 1.2.2 报告研究范围

1.3 可行性研究结论、问题及建议 1.3.1 研究结论 1.3.2 问题及建议

第二章 粮食物流园项目背景与建设的必要性 2.1 粮食物流园项目提出的背景 2.1.1政策背景

2.1.2 粮食物流园项目提出理由 2.2 粮食物流园项目建设的必要性

2.2.1 粮食物流园项目的建设符合国家和地方相关政策 2.2.2 粮食物流园项目的建设有利于保障经济圈建设的需要 2.2.3有利于提升XX市产业科技含量 2.2.4是增加当地就业机会的需要

第三章 粮食物流园项目建设地址和建设条件 3.1 粮食物流园项目选址 3.1.1 选址原则 3.1.2 场址选择 3.2 建设条件 3.2.1地理位置 3.2.2 自然气候条件 3.2.3 外部交通条件

3.2.4 粮食物流园项目施工条件

第四章 粮食物流园项目市场分析 4.1我国XX市场概况

4.1.1我国粮食物流园发展现状 4.1.2我国粮食物流园市场发展前景 4.2我国XXX市场概况 4.2.1我国XXX市场应用情况 4.2.2 XXX市场情况 4.2.3 XXX市场前景 4.3 XXX行业现状

4.4 粮食物流园项目定位分析 4.4.1 粮食物流园项目整体目标 4.4.2 粮食物流园项目服务群体 4.4.3 粮食物流园项目辐射商圈 4.5 粮食物流园项目SWOT分析 4.5.1 粮食物流园项目优势-S 4.4.2 粮食物流园项目劣势-W 4.4.3 粮食物流园项目机会-O 4.4.4 粮食物流园项目威胁-T

第五章 粮食物流园项目建设方案 5.1 建设原则 5.2 规划方案

5.2.1 粮食物流园项目发展思路 5.2.2 粮食物流园项目的产业业态规划 5.3 工程设计 5.3.1 建筑设计 5.3.2 结构设计 5.4 总图布置 5.4.1 总图布置原则 5.4.2 总平面布置 5.4.3 给排水工程 5.4.4 电气工程 5.4.5 暖通工程 5.4.6 消防设施 5.4.7 道路系统 5.4.8 绿化系统

第六章 环保、劳动安全与节能 6.1 环境保护

6.1.1 建设地点环境现状 6.1.2 主要污染源及污染物 6.1.3 环境保护标准

6.1.4 施工期主要污染源及治理措施 6.1.5 运营期主要污染源及治理方案 6.1.5 环境保护结论 6.2 劳动安全卫生 6.2.1 设计依据

6.2.2 职业安全卫生主要措施 6.3 节

能 6.3.1 设计依据 6.3.2 设计原则

6.3.3能源消耗与能耗分析 6.3.4 节能措施 6.3.5 节水措施

第七章 组织机构与人力资源配置 7.1 组织机构

7.2 人力资源配置与管理 7.2.1 人力资源配置 7.2.2 人员培训

第八章 粮食物流园项目管理、实施进度及招标 8.1 建设项目管理 8.1.1 实施原则与步骤 8.1.2 组织机构与分工 8.2 建设项目实施进度 8.2.1 施工进度安排 8.2.2 建设与运营的衔接 8.3 招标方案 8.3.1 概述 8.3.2 招标组织形式 8.3.3 招标方式 8.3.4 招标范围

第九章 投资估算与资金筹措 9.1 投资估算

9.1.1 投资估算依据和范围 9.1.2 投资估算构成分析 9.1.3 粮食物流园项目投资估算 9.2 资金筹措 9.3 资金投入计划

第十章 财务分析

10.1财务评价依据、范围及假设条件 10.1.1财务评价依据及范围 10.1.2假设条件

10.2基础数据及参数选取 10.2.1计算期及生产负荷 10.2.2基准收益率 10.2.3取费标准 10.2.4折旧和摊销 10.2.5税率 10.2.6公积金

10.3财务效益与费用估算 10.3.1销售收入估算 10.3.2生产总成本估算 10.3.3利润及利润分配 10.4财务分析

10.4.1财务盈利能力分析 10.4.2财务生存能力分析 10.5不确定性分析 10.5.1盈亏平衡分析 10.5.2敏感性分析 10.6财务评价结论

第十一章

社会影响评价 11.1社会影响分析 11.2互适性分析 11.3社会风险分析 11.4社会效益分析 11.5社会评价结论

第十二章

风险分析 12.1风险识别与评价 12.1.1主要风险 12.1.2其它风险 12.2风险对策

第十三章

社会稳定风险分析 13.1编制依据 13.2风险调查

13.2.1调查的内容和范围、方式和方法 13.2.2拟建项目的合法性

13.2.3拟建项目自然和社会环境状况 13.2.4利益相关者及基层组织的态度 13.3风险识别 13.4风险估计 13.5风险防范化解措施 13.6风险等级 13.7风险分析结论

第十四章 粮食物流园项目结论和建议 14.1 粮食物流园项目结论 14.2 粮食物流园项目建议

财务表：

表1：财务评价指标汇总表 表2：建设投资估算表(概算法) 表2-1：土建工程投资明细表 表2-2：设备投资明细表 表3：建设期利息估算表 表4：流动资金估算表

表5：粮食物流园项目总投资使用计划与资金筹措表 表6：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 表7：总成本费用估算表(生产要素法) 表7-1：外购原材料估算表 表7-2：外购燃料动力估算表 表7-3：固定资产折旧费估算表 表7-4：无形资产和其他资产摊销估算表 表7-5：工资及福利费估算表 表8：项目投资现金流量表

表9：粮食物流园项目资本金现金流量表 表10：利润与利润分配表 表11：财务计划现金流量表 表12：资产负债表 表13：借款还本付息计划表

关联报告：

粮食物流园项目可行性研究报告 粮食物流园项目建议书 粮食物流园项目申请报告 粮食物流园资金申请报告 粮食物流园节能评估报告 粮食物流园市场研究报告 粮食物流园项目商业计划书

粮食物流园项目PPP物有所值评价报告 粮食物流园项目PPP财政承受能力论证报告 粮食物流园项目社会稳定风险分析报告 粮食物流园行业发展预测分析报告

第五篇：深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告摘要

深圳市农产品股份有限公司(简称“公司”)主要从事农产品批发市场的开发、建设、经营、管理、市场租售业务，以及农产品批发市场增值服务和农产品物流配送等。为落实公司发展战略，做大做强批发市场主业，在规模、品牌和盈利模式上寻求突破，并进一步优化财务结构，公司拟申请非公开发行股票9,200万股A股，拟募集资金约16.67亿元用于投资建设“深圳国际农产品物流园项目”。募集资金超出部分用于补充本公司流动资金，不足部分由本公司自筹解决。对该项目具体分析如下：

一、深圳国际农产品物流园项目建设必要性

1、项目建设是保障深港两地“菜篮子”供应的需要

目前，公司在深圳地区拥有布吉、福田、南山三个市场，承担着深圳地区居民的

“菜篮子”供应，仅布吉市场经营的蔬菜、水果、粮油和土特产品就分别占深圳市民消费量的85%、90%、40%和65%以上。同时，公司下属在深市场还担负着供应香港农产品消费的任务，日供港蔬菜达300至500车。随着深港两地经济发展，深圳城市功能定位的不断升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产品的安全及农产品质量的要求也越来越高。但目前，这三个市场场地资源有限，已极度饱和，远不能满足深港两地日益增长的农产品消费需求。并且，伴随着CEPA即《内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排》的政策实施，深港同城化的推进，政策、交通、经济合作等外部条件的进一步优化，香港的一些大型零售企业为了降低农产品采配成本，迫切希望把其农产品采配中心前移到深圳。但多年来深圳市尚未规划建设新的现代化的农产品物流中心。因此，在深圳规划建设现代化的农产品物流中心是满足深港两地“菜篮子”供应的现实需求。

2、项目建设是保障深港两地农产品食品安全的需要

随着经济的发展和人们生活水平的提高，对农产品食品安全的要求也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们食用农产品的基本诉求。但是，食用农产品

募集资金拟投资项目可行性研究报告农药残留超标、畜产品违禁药物滥用和兽药残留超标，以及瘦肉精、注水肉、苏丹红、甲醛等食品安全事件时有发生，且大多在流通环节被发现，这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的消费信心。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。深圳国际农产品物流园项目建设目标是立足深港、流通华南、面向全国、辐射世界，成为华南地区规模最大、功能完善、配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代物流枢纽中心。项目通过建立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控。因此，项目建设将极大地保障深港两地农产品食品的安全，具有重大的战略意义和政治意义。

3、项目建设是实施公司战略规划的需要

2006年公司制定未来五年发展战略规划，即加快“归核化”发展战略的实施步伐，创新农产品批发市场运营模式，构筑完善的全国性农产品批发市场网络体系，建成具有核心竞

争力、可持续发展的企业。由于公司现有布吉、福田两大市场已经营十几年，场地资源严重

不足，原有的规划设计无法满足现代农产品物流业的发展。随着深圳城市功能重新定位，公

司在深现有的农产品批发市场因地理区位和自身经营特点，难以满足城市发展的需求。因此，

通过整合公司在深圳地区的农产品批发市场业务和相关资源，以大宗农产品物流及农产品加

工配送和交易、农产品进出口展销贸易等为主要经营业务，以深港两地乃至泛珠三角地区的

农产品储存、加工、配送、中转、集散为重点，以农产品进出口、无公害检验检疫、农产品

价格信息形成与发布、农产品展览展销、农产品网上交易、农产品拍卖交易等为配套，规划

建设现代化的农产品物流中心，并在服务创新、质量安全、品牌效应、交易模式、业务增长

和价值创造等各方面建设成为中国农产品流通企业的标杆项目，巩固公司在深圳地区，乃至

珠三角地区农产品批发市场业务领先地位。因此，项目建设是实施公司发展战略规划的需要。

4、项目建设将带动中国农业产业结构的调整，有利于“三农”问题的解决

“三农”问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，深圳市政协也在200

4年2月底向市政府提交了政协会议第一号建议案——《关于加快深圳都市农业发展的建议

案》，要把深圳建成农副产品安全区、提高农产品的附加值、把深圳建成农产品出口基地等。

农产品物流园项目的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上“放心米、放心

菜、放心肉、放心水产品”，同时由于农产品物流配送业和批发交易的发展，进一步形成可

靠的农产品需求等信息系统，将带动农户的种植方向、时

募集资金拟投资项目可行性

研究报告间、品种等，从而推动农业产业化的进程。

加工配送平台建设是本项目的重要组成部分之一。农产品加工业作为农业的后向产业，

直接关系到农产品中间需求的扩张，只有中间需求得到扩张，农业生产才有长足的发展，人

民生活才能蒸蒸日上。农产品加工业是连接初级农产品与最终消费的中间环节，其发展不仅

关系到扩张农业的中间需求，而且直接关系到满足最终消费的需求，对农业生产、批发、零

售、消费和对外贸易都有重大影响。农产品加工业也是经济发达地区防止农业萎缩的一个重

要途径，是维持我国农业可持续发展的关键。

目前我国农业经济的特点是分散化、小生产化，农产品商品标准化工作还很不完善，

深圳市也不例外。项目的建立有助于形成与资源特点相适应的区域经济格局，形成果蔬商品

批量生产、批量加工和批量销售，引导本区域农业向产业化方向发展，提高农业生产区域化、

专业化、规模化水平，加快农产品加工业的发展。这样不仅可以有效地提高初级农产品的附

加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链，形成“从田头到餐桌”的完整产业，并逐渐形

成农产品的商品标准，尽早实现与国际农产品商品接轨，以此保持农业经济的稳定性。

二、深港两地农产品物流的需求分析

1、深圳地区的农产品物流需求

深圳地区的农产品物流需求主要表现为深圳市的各企事业单位、机关团体、一般居民

等对社会化农产品物流服务和公共物流设施的需求。

2006年末全市从业人员647.52万人，如果加上在校学生约105万，工作餐消费量巨

大，因此企事业单位食堂、社会餐饮等集团采购对农产品物流需求巨大。

构成市内地区农产品物流需求大户的深圳市内连锁超市近年来以年均20%-30%的速

度递增，在商业零售业中正由主导地位向主体地位转移。2002年深圳市连锁商业销售额占

全市社会消费品零售总额的36%，2006年达到50%，其中经超市销售的深鲜农产品市场份

额也已经达到50%。与此同时，深圳市内农产品物流配送业发展则刚刚起步，还多属于一些

企业的内部经营行为或者一些配送大户的个体行为，尚未形成独立的产业部门;配送中心的

规模都还比较小，配送效率比较低。一些大、中型零售企业由于连锁发展的需要，虽然大多

自建或租用仓储设施，自建内部配送中心，但是自建深鲜农产品配送中心的屈指可数。据不

完全统计，零售企业的独立仓储配送量约占其商品销售总量的30%。可以预见到随着深圳

市大力推动连锁经营的发展,深圳市连锁

募集资金拟投资项目可行性

研究报告经营范围将逐步扩大。随着商贸企业追求物流外包行为的增加，连锁经营要求集中

进货、集中配送,未来对配送中心的需求将日趋旺盛。加上深圳物流业迅速发展中物流服务

的不断提升，配送效率的提高，深圳地区的农产品物流需求将会大大增加。

2、香港地区的农产品物流需求

香港是一个典型的工商业社会，农业比重极低，占GDP不到5%，由此可见，香港消

费的农产品绝大部分需要进口，长期以来，内地输港农产品在香港农产品市场所占份额巨大，

但部分品类所占份额较小：香港每天需进口鲜果1700吨，其中内地占21.5%;香港的蔬菜

进口则主要依靠内地(65%)，海外进口占35%;香港人以大米为主食，其中内地只占到3%;

香港的肉类主要来自美国、澳大利亚、新西兰等国家的进口产品，内地销港肉品，主要由五

丰行(生畜为主)和广南集团(家禽为主)独家代理，所占市场份额也有限。

香港有近700万人口，2004年各类农产品消费量如下：蔬菜64万吨、水果55万吨、

鲜活家禽3万吨、蛋品8万吨、淡水鱼4万吨、海鱼12万吨、生牛5万头、生猪225万头。

随着香港未来人口的不断增加，其对农产品的需求也必将出现显著的增长。随着《农产品质

量安全法》的出台，内地的农产品质量必将出现较大的改善，未来内地输港农产品的市场份

额将出现较大的增长，其中深圳作为输港农产品的主要中转地，供港农产品物流需求将出现

显著增长。

三、深圳国际农产品物流园项目情况

根据深圳市规划局2007年5月30日下发《深圳市建设用地规划许可证》深规许[HQ

-2007-0081号]，深圳国际农产品物流园项目选址确定于深圳市龙岗区平湖白泥坑，项目

总用地面积30.3万平方米，总建筑面积82.2万平方米，容积率2.71，建设内容主要包括：

综合农产品批发交易区、农产品进出口仓储配送区、果蔬和肉鱼精深加工配送中心、农产品

检验检疫中心、仓储物流区、停车场及服务配套区等功能区，项目已被深圳市政府列入“十

一五”规划重点工程。项目总资金额度预计为183,733万元。预计工程建设周期为36个月。

项目的综合技术经济指标如下表所示。

序号指标名称单位指标值

1总用地面积平方米30.3万

2总建筑面积平方米82.2万

3建设总工期月36

4建筑密度—42%

募集资金拟投资项目可行性

研究报告

5容积率—2.7

16绿化率—20%

7建设投资万元183,73

38项目总投资万元183,733

五、深圳国际农产品物流园项目定位

深圳国际农产品物流园项目通过整合公司在深圳地区的农产品批发市场业务和相关资

源，以大宗农产品物流及农产品加工配送和交易、农产品进出口展销贸易等为主要经营业务，

以深港两地乃至泛珠三角地区的农产品储存、加工、配送、中转、集散为重点，以农产品进

出口、无公害检验检疫、农产品价格信息形成与发布、农产品展览展销、农产品网上交易、

农产品拍卖交易等为配套，立足深港、流通华南、面向全国、辐射世界，建设成为华南地区

规模最大、功能完善、配套齐全、辐射广阔的绿色、安全、生态的区域性一级农产品现代物

流枢纽中心。

六、深圳国际农产品物流园项目开发进度安排

深圳国际农产品物流园项目工程建设周期为36个月，即2008年3月至2011年3月，

2011年6月正式投入营运。本工程建设分期建设，共分为以下几个阶段：

七、深圳国际农产品物流园项目效益分析

1、项目资金投入计划和收益情况。深圳国际农产品物流园项目总投资183,73

3万元。本项目建设期为36个月，根据建设内容及开发进度，以12个月为一个投资周期，则

各阶段建设投资分期投入的比例分别为40%、40%、20%。项目在建设当年就开始投入预运

营，经测算项目投资财务净现值125,751万元，财务内部收益率为18%，投资回收期7.2年。

项目具体使用计划和收益情况见下表。

项 目计算期

序 号合 计

(单位：万元)2008/3—2009/32009/3—2010/3 2010/3

—2011/

31总投资

36,747

1.1建设投资

36,747

1.2建设期利息

—

性研究报告

2资金筹措

2.1项目资本金

36,747

2.1.1用于建设投资

36,747

2.2债务资金

—

2.2.1用于建设资金

—

2.2.2用于流动资金

—

2.2.3用于建设期利息

—

183,733183,7330183,733 183,733000073,49373,49373,49373,493——募集资金拟投资项目可行74,09373,49373,49373,493———————— 主要经济指标

3.1项目投资回收期年7.2——

税后投资内部收——

3.2—18%

益率

3.3税后财务净现值万元128,751——

2、社会效益

(1)深圳国际农产品物流园的建设对深圳市具有极大的社会意义，现代物流业是新

的经济增长点，有关统计资料表明，深圳九十年代初到九十年代后期，物流业营业收入每增

长1.02个百分点会使深圳的国内生产总值增长一个百分点，因此，项目将促进深圳各项物

流业的发展，提高深圳物流业水平，并增加社会就业机会，增加人民收入。

(2)建设现代化大型农产品物流园是实现农业产业纵向一体化的需求，通过提高农

产品的鲜度、质量和卫生，满足人们日益增长和提升的消费需求，是现代国际大都市重要的

“政府工程”和“市民工程”。项目的建设有利于推动农业产业化进程。根据我国目前商品

流通市场小型化、分散化的特点，以及我国当前农产品现代商品标准化的无序状况，农产品

物流配送中心的建立可以带动农业产业化经营，推动农产品商品化大流通体制的形成。

(3)随着中国加入WTO，中国农产品现有的流通体制必不能适应国际竞争的需要。

因此，现代化大型农产品物流园的建设不仅大大节约了农产品的物流成本，而且提高了农产

品物流配送的效率，从而提高了我国农产品的国际竞争力。

(4)现代化农产品物流配送中心率先实现物流管理的现代化、自动化和信息化，将

成为我国农产品物流配送乃至整个物流业的示范基地，从而对我国物流业的发展起到重大的

推动作用。项目的建设和成功的运用，可以为全国农产品物流配送的业务提供一个技术进步、

现代化管理的示范推广基地，它将为深圳市政府加强“菜篮子”工程建设提供强有力的保障。

募集资金拟投资项目可行性

研究报告

八、深圳国际农产品物流园项目总体评价

深圳国际农产品物流园项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通

方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于保障深港两地“菜篮子”稳定、

安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，促进关联区域经济的发

展，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，符合本公司战略发展规划和国家产业政策，

具有巨大的社会效益和经济效益。因此，深圳国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。

深圳市农产品股份有限公司