上海写字楼市场分析（精选6篇）
篇1：上海写字楼市场分析
2016年第四季度上海写字楼租赁市场报告
一、办办视点 1.政策风向标
① 沪进行土拍资金审核，加强土拍监管力度
10月14日，上海市土地交易市场官网发布公告，针对11月即将拍卖的三宗地块，增加了出让权补充公告。公告强调，竞买申请文件增加经会计师事务所及注册会计师鉴证的《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》，增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行审核。② 黄浦发展规划：打造金融城，从CBD到CAZ
10月27日，上海市政府公布了《上海市城市总体规划（2016-2040）》，其中中央活动区的规划最引人注目，而黄浦区正处于中央活动区域范围内。根据规划，黄浦区将从“CBD”(中央商务区)到“CAZ”（中央活动区），从空间布局和功能上将金融、创意产业、文化以及旅游融合发展、相辅相成。③ 上海暂时将不再进行公寓式办公楼审批
上海已于12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。上海市规划和国土资源局日前召开研究加强“类住宅”管理有关工作部署会议，明确表态对类住宅加强管控，并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况进行摸底、排查。
2.市场动态
① 李嘉诚出售上海写字楼物业，正式撤出浦东
10月26日，长实地产发布公告称，间接全资附属公司、李嘉诚海外基金会直接全资附属公司就出售Mapleleaf Developments立买卖协议。长江实业旗下的HPL、chinex以及李嘉诚海外基金会附属公司champ，共同持有的Mapleleaf Developments100%股权，后者间接拥有和记黄埔地产（上海）陆家嘴有限公司，而和黄地产陆家嘴拥有上海世纪汇广场。这也是此番交易的标的项目，交易价格为200亿元人民币。
② 万丈资本以23.75亿收购上海中区广场项目
北京时间10月28日晚间，万丈资本有限公司以人民币23.75亿元的物业价值，收购凯雷地产基金旗下Central Land Estate Limited公司100%股权，进而持有位于上海市人民广场的Central Plaza中区广场项目。③ 金茂出售北外滩写字楼，一平方高达8万元
12月6日，中国金茂将其位于上海北外滩的星外滩-上海国际航运中心的一栋写字楼整售予国家投资开发公司，作价52.88亿元，单价超过8万元/平方米。该栋写字楼是上海国际航运中心1号楼，高达200多米，是北外滩的地标性建筑。
④ 红星美凯龙增长业务，21亿置业上海办公楼
12月19日，红星美凯龙家居集团股份有限公司公告宣布，收购上海极富房地产开发有限公司若干位于中国上海闵行区申长路1466弄2号及5号的办公室物业，总建筑面积约为57873.55平方米，总代价为21亿元。⑤ 上海没收旭辉集团土拍违约金，高达3.7亿
12月12日，上海市土地事务交易中心发布一则公示，旭辉集团旗下的上海旭备实业有限公司在参加青浦区西虹桥徐民东路南侧39-04、40-02、41-02、43-01地块、40-01地下空间及地块之间连通地块的国有建设用地使用权出让活动中，违反出让文件的规定，未于出让须知规定的时间内投标。为此，该公司已提交的3.7亿元保证金被没收，还将被记入诚信档案，这笔被没收的违约保证金是上海没收的第一笔违约金。
⑥ 上海中止三宗土拍，审查房企资金来源
继旭辉控股因违规被土地交易中心罚没3.7亿保证金之后，12月16日，上海土地市场紧急发布一则“关于奉贤区庄行镇29-02区域地块等6幅商品住房用地交易资金来源审核情况的公告”，中止本月下旬奉贤区三幅住宅用地的出让。
二、土地市场
2016年第四季度，办办网数据研究中心观察到：上海土地市场新增经营性用地挂牌供应70幅，出让面积总计为3217842平方米。其中商办用地为8幅，出让面积合计为302296平方米，环比三季度下降38.73%。
从地块分布情况来看，第四季度全市共有5个区域有新增商办用地挂牌出让，其中虹口区有4幅商办用地推出，其余青浦、普陀、长宁和徐汇各有1幅商办用地推出。
而在成交方面，据办办网数据研究中心统计：2016年第四季度，上海土地市场共成交61宗土地,成交总面积为2732699平方米，环比三季度下降7.05%；成交总金额为2785358万元，环比三季度下降62.83%。
其中，商办用地成交10宗，成交总面积377214平方米，环比三季度下降42.85%，同比去年四季度上升24.63%；成交总金额为1711723万元，环比上升3.69%，同比去年四季度上升39.42%。
三、市场需求 1.区域需求
根据办办网数据统计，2016年第四季度上海市写字楼市场租赁需求个体最多的区域依然是徐汇，占整个写字楼需求市场的17.48%。自2015年第二季度以来，徐汇区已经连续7个季度成为租赁需求个体最多的区域。紧随其后的分别是浦东（16.45%）和新静安（11.73%）。在租赁面积需求方面，浦东则是本季度租赁需求面积最大的区域，占比达28.28%。紧随其后的是徐汇（18.04%）和闵行（8.75%）。
2.租金需求
办办网同时观测到，在本季度的租赁市场中，租金在3元/平方米·天以下的楼盘依然是最受关注的目标，需求占比达到60%左右。同时，租金在4-5元/平方米·天的楼盘需求占比在本季达到年度峰值。
3.面积需求
而在租赁面积的需求上，500平方米以上的中大户型在本季的需求占比为17.9%，环比三季度增长3.34%，达到年度峰值。同时，150平方米以下的小户型依然占据市场需求主流，占比为52.79%。
四、市场热门项目
根据分析用户的搜索次数及浏览轨迹，办办网统计出本季度上海写字楼租赁市场最受关注的5个写字楼项目。
五、市场供存量及空置率
截止到第四季度，核心商务区甲级写字楼的总存量达到约613万平方米，由于市场净吸纳量表现乏力，核心商务区本季度的平均空置率达到了10.2%，其中，浦东核心商务区的空置率为6.8%，而浦西核心商务区的空置率则达到11.5%。
六、市场租金走势
受市场空置率攀升的影响，众多业主纷纷以优惠的租金来吸引租客，从而抑制了租金的增幅，本季度浦西核心商务区的平均租金约在9.8元/平方米·天，同比2015年四季度仅增长1.03%；相比之下，浦东核心商务区的需求依然强劲，本季度的平均租金同比上升6.31%至11.8元/平方米·天。
七、共享办公市场
共享办公是近期市场上一个比较热门的办公模式，主要包含商务中心和联合办公这两种类型。据办办网数据统计，截止到2016年第四季度，全市的共享办公空间已超过500家，分布在14个行政区，其中，浦东的数量规模是最大的，紧随其后的是黄埔和新静安。
另据办办网统计，第四季度租客最为青睐的区域则是黄浦、徐汇和闵行，这三个区域将近占了当季上海共享办公市场一半的成交份额。
在租金方面，各区价格差异不同，同时由于空间类型的不同，商务中心的价格高于联合办公，单间办公室的工位价格也高于开放式工位。第四季度，共享办公市场平均租金最高的区域分别是黄浦、浦东和徐汇。
八、2017年市场展望
2017年上海办公物业市场将有超过200万平方米的新增供应量，近六成位于浦东，虽然浦东市场历来需求活跃，但巨大的新增量将逾越市场当前的吸纳能力，有可能导致2017年的空置率进一步攀升，相应的，市场租金也将会有一个短期调整。对租户来说，充裕的可租空间将带来更多选择，同时在租金谈判过程中也掌握更多主动权。
篇2：上海写字楼市场分析
你在为整理写字楼租房合同需要资料而苦不堪言，甚至是手足无措吗？你是否还想到底写字楼租房合同需要资料是哪些呢？办理时该注意什么呢？那么就请看下面的文章，小编将全面为你解答这些问题，让烦恼一扫光。
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”
写字楼租房合同注意事项： 租户与业主签订写字楼租赁合同时，除应注重对承租单元、租期、起租日、月租金、停车位等的约定外，还应注意以下几点：
1、房屋装修消防验收通过的时间。
2、押金付款方式及押金退还条款。对于承租人而言，争取所付押金的金额要尽可能少，需要在合同中强调：租期结束时，业主应该退还租户押金的具体时间及因押金退还滞后而产生的滞纳金等，以防个别业主在租户退租房屋时对租户进行百般刁难、拖欠房屋押金不还。这种现象不是没有出现过的，所以请租户在早期的合同条款中就格外注意。
3、关于免租期在整个租期中所处的时间段的约定。对于租户而言，尽量在合同谈判时争取把免租期放到整个租期的前阶段。
4、退租后的交房状况：现状交房还是原状交付。对于租户而言，争取在合同中约定，退租后房屋按退租时的现状交付，尽量避免签为退租时必须把房屋恢复成刚租赁时的原样。因为这样可以免去租户在房屋退租时，在面对公司搬家本来就有的一大堆头痛的工作的同时，又要忙于应付为原房屋进行恢复装修，尽量争取提早避免既费神、又费钱的麻烦。
同时，租赁合同应留心十大事项：
1、出租方出租合法性，例如产权证明（或经营权证明）。出租许可证明，出租方的营业执照和法人或法人授权证明。
2、出租标的物（即承租房屋）的定义和描述是否准确，及房屋的交付状态。
3、租金相关费用所包涵的内容及收费标准和付款方式。
4、出租人的权利和义务。
5、承租人的权利和义务。
6、对承租单元续租、扩租、转租或优先购买权的约定及条件。
7、对不可抗力事件的约定。
8、出租方和承租方的负责条款。
9、对合同终止及相应处理办法的约定。
10、双方争议的解决方式。
篇3：上海写字楼市场分析
关键词：上海,写字楼,租赁,竞争
一、上海甲级写字楼租赁产业概述
早在20世纪30年代, 上海就曾是远东和中国的金融中心, 来自全球各地的金融巨头来到上海这个“冒险家的乐园”, 在浦西的黄浦江畔建成了具有“万国建筑博览群”之称的外滩。现如今, 与外滩隔江相望的浦东经过15年的开发开放, 陆家嘴金融街区业已成型并与世界上美国曼哈顿、法国拉德芳斯、德国法兰克福、日本银座比肩成为全球知名的CBD区域。
上海的重量级CBD沿城市的东西轴线进行分布, 从时间发展顺序而言, 位于上海西端的虹桥地区CBD率先出现, 继而是中部城区南京西路沿线以梅恒泰为代表的CBD的涌现, 其后是最具发展潜力的浦东陆家嘴CBD的崛起, 也是中国最具代表性和号召力的具有明显金融街区特色的世界级CBD。
从投资角度看, 上海虽然还是一个新兴的市场, 但其人均国民生产总值、房地产市场规模、租赁需求及交易量等的重要经济指标已经达到了形成核心投资市场的必要水平。过去几年中, 随着我国市场的透明化程度以及受关注程度的不断增加, 投资者对上海写字楼市场的核心资产的需求也随之加大。在2006年第一批核心投资者进入市场并获得了丰厚回报后, 这一趋势得到了更有力的证明。平稳增长的租金与资本价值也在一定程度上对刺激需求的增长起到了推动作用。如果再把人民币增值的预期算作影响计算收益的因素之一, 则国外核心投资者们将看到更乐观的发展前景。CBD的形成加之对写字楼的需求随着跨国公司的涌入而趋于稳步上升的势头使得更多的办公物业上升为核心资产。跨国公司对甲级办公物业的强劲需求促使了顶级写字楼供给的不断提升。跨国公司对超甲级办公物业的强劲需求促使了顶级写字楼供给的提升。上海具有投资级别写字楼的供给将于2010年达到顶峰, 届时甲级写字楼总存量将达到620万平方米。上海甲级写字楼的供应量统计见图1。
二、上海甲级写字楼市场新进入者的威胁
上海甲级写字楼市场的典型特征是地段的决定因素, 这个市场的主要门槛是地段和土地。甲级写字楼必须位于上海的CBD区域, 目前上海公认的CBD (核心中央商务区) 基本确定, 目前如图2所示。
有限的CBD地段是一个高的门槛, 将位于非核心中央商务区的其他物业排除在甲级写字楼这个细分市场之外。而新的CBD的形成往往涉及到城市规划, 城市建设配套, 承租人的观念意识等诸多因素, 非短时间内可以形成。因此CBD地段的有限性构成一个高的门槛。
CBD内稀缺的土地供应构成了甲级写字楼细分市场的另外一个门槛。尽管土地价格不断攀升, 但国内外充足的资本供应并不构成资本细分市场的进入障碍, 构成障碍的是CBD区域内日趋减少的土地供应。由于土地资源的不可再生性和地段的唯一性特点, 土地的门槛作用非常明显。
因此, 就甲级写字楼细分市场而言, 资金、技术、人力资源等都不会构成进入的门槛, 但是地段的有限性和土地资源供应的稀缺性阻碍了新进入者的进入。
由于甲级写字楼的上述门槛特征, 能够进入这个细分产业市场的竞争者数量并不多, 这个市场始终处于少数供应商的类寡头市场。
三、上海甲级写字楼市场供应方与需求方的力量对比
需求, 特别是第三产业中的金融服务业、智力服务产业和一些跨国公司的管理部门对上海独特的经济金融地位十分敏感, 更愿意将需求集中在上海的甲级写字楼, 因而造成了本产业供应者和下游客户之间的议价能力不同, 供应者有更大的话语权, 而承租客户往往居于弱势地位。反映在租金价格上, 往往导致甲级写字楼租金的普涨和定期上涨上。见图3上海各区甲级写字楼租金比较。
上海甲级写字楼租赁市场租金逐年上涨的趋势见图4各年统计数据1。
四、产业细分市场内的竞争者
目前, 上海的甲级写字楼总数已超过20栋, 面积近300万平方米, 预计到2011年末, 总数将超过40栋, 总面积超500万平方米。这其中不乏类似已经建成的上海环球金融中心、在建的香港国金中心、规划中的上海中心这些地标性建筑。相信在未来几年里, 随着供应量的增加, 产业内的竞争将加剧, 更多的营销手段将被采用。
上海的甲级写字楼租赁市场具有以上竞争特性, 产业的竞争者基本上都具有固定成本高, 经营风险大, 资产价格增值与租金收入兼得等特征。而这个产业中的竞争者采用的竞争策略也极少是价格战, 而更多的是采用各具特色的差异化战略。差异化可以从承租客户利益链条的每个环节展开, 囿于篇幅, 我们可以从均好性和租售策略上予以分析。
(一) 均好性竞争策略
可以毫不夸张地说, 上海甲级写字楼市场上不存在有任何一幢写字楼可以在所有的方面和任何一个细节上都居于领先地位, 即使环球金融中心也不能例外, 起码在地铁出口距离的问题上, 它就需要步行15分钟。但是, 从另一个角度而言, 开发商却理应保证其建造和运营的大楼不能存在有明显的缺陷, 否则必定成为竞争对手进行重点打击的短板。所以, 应客观辩证地认识此处所提的均好性, 而不能片面理解为“和跳高冠军比跳远, 和跳远冠军比跳高”。例如, 陆家嘴的甲级写字楼主要的潜在客户是金融机构及其服务企业, 这些金融机构对数据的稳定收发具有极高的敏感度。因此, 如果在在写字楼的设计和建造过程中, 设立公用和租户专用后备发电机, 可按照用户的需要设置卫星数据接收设备等都会成为吸引客户, 增加独特性的竞争策略。
(二) 租售策略的差异对竞争的影响
在高级写字楼的租售策略的选择上, 大致可以有几种方案, 利弊分析见表1。
不同的竞争者针对自身的得失判断, 采用不同的租售策略。只租不售逐渐成为甲级写字楼的主流竞争策略。
欧美、日本、香港等发达国家及地区商业地产的开发商, 采用这种模式的并不少见, 在北京、上海、广州等国内较发达的地区甲级写字楼市场, 由海外及国内有实力的开发商主导只租不售经营模式逐年稳步增加。从上海陆家嘴区域内为例来看, 越来越多的项目已由或将由国内外的专业房地产企业承担, GIC (新加坡) 、PT Landmark (印尼置地) 、SHK (香港新鸿基) 、Mori (日本) 、陆家嘴集团等企业, 他们所开发的楼宇绝大多数也采用了只租不售的策略。
参考文献
[1]苗普平.现代房地产投资管理[M].中国经济出版社, 2005.
[2]赵世强.房地产开发风险管[M].中国建材工业出版社, 2003.
篇4：上海甲级写字楼租户调查
一场跨国公司向郊区迁移的运动似乎正在上海悄悄上演。
从徐家汇美罗城到虹桥上海城再到离市中心更远的临空经济园，联合利华的中国总部即将三易其地。
而飞利浦照明、阿尔卡特也相继加入了这场迁徙运动的行列。前者是迁往上海西南漕河泾开发区的上海科技绿洲，租用的面积有两万平方米，后者将它的大部分业务从淮海路上的时代广场迁往浦东张江集电港。
此外，从上海市中心迁走的还有3M和Intel公司。
而根据上海市甲级写字楼租户的调查，这场候鸟迁徙般运动的背后其实还有相反的一幕。
在1月12日举行的上海外经贸情况通报会上，上海市副市长周禹鹏说，先进制造业和现代服务业，是上海未来发展外向型经济的两个优先领域，特别是大力发展“总部经济”，将使上海成为跨国公司生产制造基地、地区总部、研发中心、营运中心和采购中心的集聚地。
仅2004年，上海就新批了30家跨国公司地区总部，使落户上海的跨国公司地区总部累计达86家。
零售、金融类跨国公司抢滩
2004年12月，中国履行承诺，零售业向外资开放，而金融业包括保险、银行、证券业也将在2008年向外资全面开放。在这样的背景下，外资零售企业、金融企业纷纷抢滩上海，扩大他们在甲级写字楼里的办公室。
仲量联行中国区董事、商务部总监陈立民去年一年忙得头昏脑涨，记者约他采访，他不是在谈生意就是在谈生意的路上。陈立民的客户一边是开发商要出租甲级办公楼，一边是企业行政总监或财务总监要租办公楼，但都是上海乃至全球顶尖企业的“主”。陈立民深切感受到了人世带来的变化。
“去年，客户给我们的任务(出租或租赁的面积)都是翻倍的，2000平米变 4000平米，5000平米变10000平米。”陈立民告诉《瞭望东方周刊》。
先期进人中国，已经赚得盆满钵满的家乐福，2004年底在徐家汇的腾飞大厦租了三层楼面，有近5000平方米的面积，为新的分店开张作准备，在此之前，它在上海信息大楼仅有一层2000多平方米的办公楼面。
扩张最为明显的是金融行业，高力国际上海区写字楼部门主管苏金茂告诉记者：JP摩根旗下的一家基金管理公司，第一次在上海设立办公室，就在淮海路上新近开盘的嘉华中心租了560平方米的办公室。
就在这栋租金报价达到1．5美元／平方米／天的甲级写字楼里，印度开发银行也设立了它们的上海办事处。
真正大手笔的当数花旗银行，在陆家嘴一甲级写字楼买下了数层达两万平米的办公楼，该大楼因此改名为花旗银行大厦。
保险业在中国即将开放市场的时候，也成为助推写字楼市场]，向一人动力。“现在保险行业的国际巨头，友邦、中宏、太平洋安泰、安联大众等几乎每家都在扩充，有的甚至为了长远在中国发展，开始要买房子了，要求都是很大的面积——三分之一栋楼，甚至是半栋楼。”陈立民向《瞭望东方周刊》透露。
金融行业的逐渐放开，与之相关的会计师事务所、律师事务所、咨询、物流等行业的跨国公司也纷纷在新开的甲级写字楼里租用门面。
普华永道中国总部已经租下瑞安集团开发的企业天地2号整栋楼，城头变换大王旗，楼名改为普华永道大厦；安永则在和汜黄埔的世纪商贸广场租下了8000平米的办公楼，德勤也在外滩中心内部扩充自己的面积；KLINE，一家日本的物流企业，原本在上海只有一个联络处，现在也在嘉华中心成立了上海办引处。
还有一些行业，譬如汽车制造业，中国的发展前景刺激了国际汽车制造巨头们。通用汽车甚至在金茂大厦租用了5400平方米的面积，把它的亚太总部从新加坡搬过来，而其在搬迁之前的2004年一季度在中国的销售额同期上升70％；福特汽车也不甘示弱，从中信泰富广场搬到陆家嘴上海信息大楼，租用面积从2000平方米变成9000平方米，增加了近4倍。(见表一)
附加值决定论
跨国企业纷纷抢滩上海，而供应而积又非常短缺，催生了甲级写字楼租金自上世纪90年代以来的第二次上扬。
以金茂大厦为例，据金茂大厦营销代理商英国第一太平戴维斯上海公司项目顾问陆前锋回忆：金茂大厦刚落成的90年代末，利给康柏公司的最低价曾经是 0．3美元／半方米／天。而现在金茂大厦的报价已经涨了4倍，到了1．5美元／平方米／天。
目前上海儿个：主要的中央商务区甲级写字楼的平均租金已经涨到了0．7美元／平方米／天。联合利华所在的虹桥上海城的租金目前是0.65美元／千方米／天，而刚刚人住时的机金对外报价只有这个数字的一半，况且开发商为了让联合利牛这杆的大客户为写字楼后朋的招租摇旗呐喊，往往给它的租金还要更低。
仲量联行新近发布的全球海外转移指数显示，跨国公司选择海外转移活动目的地时，成本包括人力劳动、业务、房地产、通信与公用事业等动因，占到了80％的比重。
租金成本的攀高直接影响到了入驻上海的跨国公司的产业布局。
一些附加值高的行业，譬如金融、咨询、高科技等服务类行业，以及附加值高的制造业(譬如汽车制造等)的服务类部门，因为利润远远高于租金成本，虽然，办公楼租金日益产高企，这些企业还能稳若泰山，占据市中心甲级写字楼；而一些附加值较低的制造业则无力背负高租金，为了获得快速发展，不得不向郊区转移。
由此不难理解，联合利华、飞利油照明等跨国公司撤离中心城区的初衷。
譬如联合利华，自2004年底从上海轻工控股集团购回股份彻底独资之后，合并品牌，统一标识，内部改造动作频仍。其中国公司的对外董事曾锡文曾2004年对外宣称，要将上海作为联合利华新轮产业布局的中心，甚至是全球布局的中心。为了节约经营成本，轻装上阵，联合利华从市中心撤离。而此前，联合利华已经把位于写字楼租户以专业咨询、制造及工程业和高科技及咨询科技业为主，它们所占的份额分别为 20％、19％和15％上海的大部分工厂以及销售公司和物流系统搬迁到合肥，据其公司员工估计，此举就能使联合利华的综合效益提升近30％。
第一太平戴维斯2004年10月曾对上海主要商务区内的24个甲级写字楼租户做了一次调研，结果显示：上海。(见图一)
“这是一个符合经济规律的比例，这里的制造业指的是制造业的服务职能部门，或者是高附加值的制造业，譬如汽车。”复旦大学中国经济研究中心主任张军教授对《瞭望东方周刊》解释说。
“10年前，抢滩上海的外资制造行业都在市中心找办公楼，上海原来的纺织业等低端的制造行业也都在市中心，现在地价上涨了，上海的区位优势就在地价上得以体现。将来环线内基本就以高端的服务业为主，而制造业等一些低附加值的行业慢慢会迁移到郊区，整个上海的产业布局会做新的调整。”张军说。
上海大力发展“总部经济”的政策也在促成这样的产业布局。
中资企业租户日增到了大面积用户(租用面积超过1000平方米)。
上海甲级写字楼租户中，外资企业仍然占据很高的比例。而且约有58％的甲级写字楼面积租给
第一太平戴维斯的租户调查结果显示，以国籍来划分，来自美国和加拿大、日本以及欧盟的外资企业是甲级写字楼的中坚力量，中国企业的比例占到22％。(见图二)
“国内的企业，我们很少能做到他们的生意。”陈立民说，虽然仲量联行以代理甲级写字楼而在全球知名，但是在22％的国内企业市场中，却没有占据一席之地。
22％不是很小的市场份额。同样的调查可以发现，2001年的上海甲级写字楼的国内企业占有率仅8％，纵向比较一下，中资企业人住甲级写字楼的比例增长速度是相当惊人的。
据《瞭望东方周刊》了解，一些大型的国有企业，譬如垄断性行业，或者实力强的国有上市公司，资金雄厚，往往在甲级写字楼里租赁办公室。譬如中石油、中化国际股份都在金茂大厦里办公，而上海电气也在花旗银行大厦买了两层楼面。
众所周知，这些行业是目前国内利润增幅最高的几个行业之一。
据二十一世纪不动产写字楼部门主管陈宇的估计，国内企业的比例在一些稍微偏低的甲级写字楼里会更高，有的甚至达到30％-40％。
《瞭望东方周刊》对虹桥上海城B座的租户做了统计，发现中资企业的比例占到了近50％，而私营企业的比例占其中绝大多数。
“在甲级写字楼办公，能显示公司的实力，对今后的发展也有利。”徐家汇弘基休闲广场的开发商上海弘基发展有限公司，原是长宁区的一家规模不大的私营企业，2003年他们的办公室从弘基休闲广场搬到了淮海路上的香港新世界大厦，该公司总经理黎伟成如是说。据介绍，目前该公司的业务发展很快，其休闲广场模式已经复制到了宝山和南汇。
“租用甲级写字楼的中资企业中，也有大量的外省企业，他们将上海视为进入中国和全球市场的通道。”第一太平戴维斯的陆前锋说。
一个典型的例子就是蒙牛在花旗银行大厦买了楼面作为它们的办公室。蒙牛自1999年诞生至今5年间，迅速成长为全国乳业巨头之一，而且在2004年6月，蒙牛乳业在香港联交所上市，2004年实现销售额近80亿人民币，成为一头日渐走向国际舞台的“猛牛”，在上海的黄金地段买下办公楼也不足为奇。
还有一个有意思的现象值得一提，据二十一世纪不动产的陈宇观察：一些女子医院、眼科医院、健身保健以及俱乐部等行业的企业，也逐渐地倾向于向中档甲级写字楼发展。
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篇5：广州写字楼市场分析
第四季度广州写字楼销售成交持续畅旺，租金录得有轻微下调
据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，回顾2009，广州办公楼市场在年初面临众多挑战，租赁和销售市场自第二季度在逆境中出现回升，好景延续至第四季度。受到广州市政府对物流业、金融业、会展业和信息服务业等作重点发展，整体办公楼市场继续稳步向上。由于本季度原定多个新项目将延期至2010年初入市，使本的供需得以平衡；加上国外企业对办公楼需求有明显增加，而国内企业对租赁办公楼面积亦比预期理想，使整体租赁市场有正面带动。另本季度广州办公楼销售成交持续畅旺，投资市场仍以国内大型企业和金融机构为主要买家，售价受到支持，使整体办公楼市场气氛变得更炽热，投资者明显重拾信心。本季度办公楼销售市场继续畅旺，据广州房管局数据显示，10及11月份办公楼现房销售面积已达137,100平方米。期房销售面积在此两个月份亦录得约212,900平方米；相比上季度现房与期房总销售面积相近。
高力国际指出，2009年第四季度，位于珠江新城的高德置地广场落成，为市场提供约58,000平方米，占总库存量约3.3%，使库存量维持在178万平方米左右。早前预定于本季度落成的三个项目将推迟至2010年初入市，故本季度继续消化原有货量。季内，各个企业对前境明显恢复信心，国内和国外企业租客对办公楼需求增加，并且租赁面积亦比以往较大。本季度客户大多以扩租和设立华南分区总部为主，行业包括医药、贸易、信息科技和金融机构。随着地铁5号线在本12月开通，亦吸引了不少客户查询珠江新城一带的盘源，预期珠江新城商务区地位将会逐步巩固。虽然本季度有新增供应，但由于高德置地广场项目早在年初已进行招租，入住率理想，因此并没有拉高空置率，相反目前整体空置率继续轻微下降至18%。
资料数据由高力国际物业提供
高力国际指出，本季度租金录得有轻微下调，主要原因是数个受追捧的租盘早前因租赁市场畅旺，而轻微调高价格，但本季度发展商已作技术性调整，故促使平均租金有轻微调整至每平方米每月人民币127.6元，较上季度下跌2.2%。季内甲级办公楼租金已回升至2008年第4季水平，虽然目前租金仍未能回复至高，但就年初至今已稳步回升不少。三个核心商务区中，天河区平均租金仍继续排于首位以每平米每月人民币143.5元，其次为越秀区以每平米每月人民币107.4元，而海珠区每平米每月人民币100元。就目前情况，部分原定于2010年内落成的项目，因亚运原因，将推迟至2011年入市，故供应量可望减少；但相反，因仍计划在2010年推出市场的项目，均为高档次项目，将可带动市场，使平均租金可望攀升。
高力国际指出，第四季度，政府拍地屡创新高，加上投资者对市场信心恢复，使办公楼市场价量继续稳步上扬。本季度，投资者继续以国内投资者和金融机构为主导。季内重要成交有广东发展银行买入南雅中和广场5层办公楼约11,000平方米；另有佳兆业与潜在买方在11月份签署谅解备忘录出售整栋在建中的商业项目“佳兆业广场”，总建筑面积约117,575平方米，其收购建议将不少于人民币18.5亿元，而买方亦有意承担发展成本约人民币9亿元。市场上正面新闻陆续报导，使甲级办公楼继续攀升至人民币每平方米21,828元，比上季上升约2.8%。
篇6：石家庄写字楼市场分析
一：背景
在过去的一年，我国楼市起起伏伏，多项重拳调控政策纷纷砸向楼市，房地产市场经历了无数个跌宕起伏，调控、渐冷、回暖、新政、萎缩、又上涨、又新政„„如同过山车一般，不时的骤升骤降时刻在考验着人们对于目前楼市的承受能力，新年伊始，央行继去年两轮加息后再度加息，如此连番，通胀压力可想而知，住宅市场频频迎来政策调控，其投资空间已呈现越来越窄的形式，而前段时间各地楼市应声落地的“限购令”以及石家庄已出台的“限购令”，近乎切断投资住宅的念想；反观商业地产，无论是从销量还是市场的反映情况，都表现良好，它俨然在这个非常时期拥有属于自己的“避风港”。而在商业地产（写字楼、商铺、公寓）中，写字楼发展状况最能反映一个地区的经济状况及走势。因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，虽然其风险亦较大。
二：石家庄写字楼数据一览表
“可”（户型可分割）、“不”（户型不可分割）。以上表格数据的时间为2011年2月份。
三：宏观分析
在各个写字楼的走访中，我们按照广安大街、建设大街、中华大街、平安大街、体育大街、中山路、裕华路、槐安路等8大线路分类，通过以上表格也可以看出，石家庄写字楼市场区域划分十分明确，为此，我们又可以在个大线路中找个一些共同的特写，这就是以下分析的区域商圈。区域分析：
每个城市的发展都会形成其自有的商业格局，随着石家庄近些年快速的发展，以发展非常的商业区域有：广安商业区、北国商圈、东购、新百商圈、省艺术中心商业区，这些区域目前聚集了石家庄80~90%左右的写字楼，已成为标准意义的商务区。
广安商业区：据了解，广安大街在上世纪80年代，便是石家庄市著名的集贸市场之一，在后期城市规划中，广安街形成了石家庄绝对意义上的CBD商务区，其南端不但有省博物馆、图书馆、科技馆、国际大厦、世贸皇冠等文化、休闲服务区，自身也包含了很多老牌、新建、在建商务楼，商业地位日益凸显。代表写字楼：开元先天下、九派大厦、银泰国际、官鲤公寓、时代方舟、美东国际、财富大厦以及在建的石家庄最高建筑开元环球中心。
东购、新百商圈：石家庄这个由火车站拉来的城市，火车站周边必将成为炙手可热的发展区域，其中以东购、新百商圈最为突出，该区域具有配套齐全、人流量大等先天优势，虽然火车站南迁已成定局，但该区域所应该具有的“厚积”已基本完成，加上后期火车站改造而成的百年广场，其发展之势仍不可限量，目前很多大型企业也已经瞄上了这个寸土寸金的富庶膏腴之地，如苏宁电器旗下的房产开发企业苏宁置业在2010年3月份以2亿5500万元的价格拍的东至公里街，西至南大街，南至中山路、北至民族路的[2010]08号地块。代表写字楼：军创国际、中华商务、华银大厦、东方大厦、尚德国际、金圆大厦以及在建的新源NASA,但是该区也与新华和南三条批发市场毗邻，嘈杂的氛围和混乱的交通，始终影响着其整体环境质量的提升。
北国商圈：如果东购、新百商圈是借火车站之东风的话，北国商圈则是由其优越的地理位置以及城市发展中政治倾向而快速发展起来的商业巨擎，从1996年解放路百货商场华丽蝶变北国商城，便为后来依托北国商城发展成为北国商圈夯实基础，石家庄市博物馆、市政府、燕春饭店、长安公园等商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通配套设施环伺其中，这都确保和巩固了北国商圈在石家庄商业市场中稳固根基。代表写字楼：富邦大厦、西美大厦、东海国际、中浩第一商务以及在建的勒泰中心、滨江国际。
省艺术中心商业区：该区域位于石家庄两条迎宾大道裕华路、中华大街以及素有石家庄“华尔街”之称的自强路和酒吧一条的南小街的合围之地，以裕园广场、万象天成为代表，结合周边各大银行（该区域仅省级以上银行分支机构就有12家，占到石家庄市省级银行的六成以上），成为桥西区重要的商务集中区域。代表写字楼：万象天成、裕园广场、万豪大厦、盈伴大厦、燕赵财富主场以及在建的综合体项目金世界。部分写字楼简析：
中华商务中心：位居中山路，紧靠新百商圈，总建筑面积约70000平方米、建筑高度100米，5A纯商务写字楼，挑高16米商务大堂，地上25层，地下3层，车位400个左右
西美大厦：石家庄中心地带，处于北国商圈，租金在石家庄属偏上，定位较高，且户型面积比较大，适合有一定发展的中型以上的公司企业。
众鑫大厦·ME码：位于石家庄城市核心主纵轴—建设大街与范西路交叉口之东南，主要卖点没单层配有空中花园，不过这种情况也出现了公摊过大的不足。
中铁商务广场：裕华路与平安大街交叉口东南，平安公园对面，为“世界双500强企业” 中国中铁股份公司的全资子公司——中铁置业开发，其群体主要为较大企业办公所用，没有外租现象。
天滋官鲤：广安街上公寓建筑群，租金属中等，物业费偏高，个人感觉，管理的物业确实物有所值。四：写字楼租用市场分析
1、目前石家庄写字楼经过多年的发展，物业形态也在逐渐演变，现在已经形成了商务式写字楼、商住两用式写字楼以及酒店式写字楼三分天下的格局，定位不同，所针对的客户群体、层面也不同，可谓各得其所。
2、目前写字楼市场经营方式分为三大类：自主经营，对外招租（如东方大厦、华银大厦、国贸中心、金圆大厦、富邦大厦），公开出售（如时代方舟、东海大厦、卓达中苑商务大厦D座）、租、售结合（以上出售的写字楼为了保证大厦的正常运行成本，会选择部分出租）。
3、从租金上可分为0.8~1.0元/平米/天、1.0~1.5元/平米/天、1.5~2.5元/平米/天、2.5~3.5元/平米/天四个主要价格区间，其中以中茂海悦3.0~3.5的租金为最高，1.5~2.5元/平米/天的价格是目前石家庄写字楼市场的主要价格区域，且租住率均在95%以上，不过新近交付使用的写字楼在入驻率上会略低，且产权已经售出。在计算租金最高的写字楼中，如果就写字楼品质和区域来看，中铁商务广场应该会高于中茂海悦，但我们并没有将中铁商务广场计算在内，原因在于购买中铁商务广场的客户多位大型企业办公自用，所以没有租金来参考。另外，在同一写字楼价格定位时，一般没有楼层和阴阳面的区分，只有极个别楼盘，阳面写字楼的价格会略微高于阴面。
4、从物业费上可分为1.0~2.0元/平米/月，2.0~3.0元/平米/月、3.0~5.4元/平米/月、以及5.4元/平米/月以上共四个主要物业费区间，其中以中铁商务广场14元/平米/月的高价居于第一，1.0~2.0元/平米/月的物业费是目前石家庄写字楼市场的主要物业费期间，而在走访的过程发现了很多没有物业费的情况，这种情况下，物业费都在包含在了租金里，出现这种情况时通过发现有两点值得注意，一是时间较早的写字楼容易出现租金包含物业费的情况，二是，该写字楼租金略高于周边的写字楼，这样就形成了一种价格上的互补。
不过物业费的多少也确实反映了一个写字楼物业管理情况，物业费高的写字楼在楼宇的管理（安全、卫生、设施维护等）确实具有明显的优势，电梯的使用情况也在一定程度上反映了一个写字楼的定位，高端写字楼所用的电梯均为上海三菱、日本日立、德国蒂森克虏伯、奥蒂斯等品牌电梯，且在电梯的部数和布局设置上，也优于普通写字楼。
5、从户型上，面积范围多在60~200㎡，这些户型90%都可以自由分割，可以适用于不同需求的不同客户，易用度较高，只有极个别（西美大厦、中铁商务广场）以整层出租为主态的现象。户型设计上，配用私用卫生间的也比较少，多为共用卫生间，私用卫生间多出现在商住两用的业态中（如凯嘉大厦、众鑫ME码），不过这也造成了后期分割或打通时的不便。
6、从针对客户群分析。石家庄的写字楼多分布于地产投资热点区域，如前文分析的广安商业区、北国商圈、东购、新百商圈、省艺术中心商业区，周边的规划建设和物业管理已经形成规模性效应，加之现有的物流领域的品牌意识，必会在投资者消费意识中继续延伸，所以这里成为了高端人群的聚集地，他们的公司企业一般为成长时期，且企业文化较高，所以对于工作环境十分重视，用办公环境来提升自己公司的整体形象力，以确保商业往来中的前期美誉度和后期信誉度。这种情况在石家庄写字楼客户群中占据80%以上。
但在各个区域中会有部分属于“夹生层”，在使用和后期定位上都面向低端，所以这就成为了初创业者以及个人工作室的温床，比较典型的为凯嘉大厦，此例在前文有说明。五：问卷调查分析
针对目前石家庄写字楼市场做了一次网上问卷调查，已对目前石家庄有写字楼需求的群体有了简单的了解，现将分析结果简单归结如下。
1、中小型民营企业是目前写字楼租用市场的主流，也是后期购买的主流
从以上调查数据可以看出，写字楼使用群体中，中小型民营企业占据多数，数量庞大，虽然他们的投入资金有限，但是基数比较大，所以这部分群体也必将是写字楼市场的主要吸纳者，且目前的办公面积为100~300㎡，随着公司的逐渐发展，他们对于办公面积会有更大的需求，这也从另一方面印证了，写字楼的户型设计需要具有很大的灵活性，所以可以自由分割的户型也是日后发展的趋势。
2、目前租赁为主流，强大的购买欲望是石家庄写字楼市场最大的缺口
目前租用写字楼办公仍是占据写字楼使用市场的主流，主要原因是众多的中小型民营企业受资金等方面的限制，他们需要把有限的资金投入到公司的运营和发展当中，所以对于长期投资写字楼压力比较大。但是随着房产市场的不断发展，出现了购买写字楼所支付的月供等于甚至少有同面积的月租金，所以很多人便有了自己投资写字楼是意愿，这样一是可以保证长远的利益，多年后拥有写字楼产权，二是后期还可以通过出租来供楼。这部分就是以后石家庄写字楼市场的主要购买力量，所以石家庄写字楼市场还有很大的发展空间。六：石家庄写字楼市场调查结果
通过对石家庄写字楼市场的整体调查发现，也许是由于时间上理念的不同，新兴的写字楼均有格局设置合理、户型分布人性、配套设施齐全、物业管理到位等优点，这也是以后写字楼市场发展的主导，从物业形态上看，目前石家庄缺少诸如中铁商务广场这样的高级写字楼，他不但是石家庄房产市场尤其是商业地产市场发展的风向标，也是城市经济、文化发展程度的标志，尤其现在市场上纯写字楼与商住写字楼并没有严格意义上的界定，所以出现了发展混乱，业态不明晰的情况，这也是石家庄写字楼市场明确定位，有目标性的发展的关键所在。
写字楼在区位上有这鲜明的特点：首先，都以区域见的经济的持续发展为基本条件，然后结合各阶段的服务性公司形成一条互相促进的产业链条；其次，周边都有完善的配套设施、方便快捷的交通条件和沉淀浓厚的商业氛围；再者，租客都有较强的区域性限制，当然，这都集中在在石家庄的强热商业区，如我们分析北国、东购、省博等商圈。
另外，在细节的处理上，也对写字楼整体品质的提升起到至关重要的作用，例如在卫生间的配备上，有相当一部分群体希望每个户型配有私有卫生间，或者在总裁室配套私有卫生间，甚至再设一个公用卫生间；此外，地下室设公共食堂，供员工方便就近就餐；写字间设计公共吸烟区以及客人休息区；同时楼内设公用会议室；还有现在提及比较多的5A智能系统．．．．．事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。这一些的需求也就形成了所谓的销售卖点，具体统计大概分为以下几点： 1.楼宇硬件设施
如：户型设计、电梯品牌及部数、门窗等建材品牌、景观设计等 2.附加空间价值
如：复式、跃层、空中花园、多角度拐窗 3.城市区位价值
如：商圈、CBD、繁华地段、交通枢纽、中心区域 4.软性附加值 如：服务、文化、物业、口碑
5.概念性功能 如：健康、投资、绿色、环保、生态、人性化 七：投资性建议
1．对开发商说你要建设这样的写字楼 项目的功能。根据目标客户的需要，有针对性地进行房产投资，这样才能达到预期收益。项目的配套。健全、完善的周边配套设施，是开发建设不可忽视的基础条件。
项目的品质。写字楼，尤其是以投资型的商务写字楼，品质非常重要，既要有高智能化配置，又要有灵活性的功能分布。
项目的服务。服务主要体现在物业，专业化物业管理服务，是投资型物业保值、增值的重要前提（在调查过程中，比较专业且服务较多的物业公司，以石家庄恒辉物业表现比较突出）。