中国写字楼市场分析（共10篇）
篇1：中国写字楼市场分析
2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告
广义的商业地产包括写字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。其中写字楼就是专业商业办公用楼的别称，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求进而提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。
随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼的兴起。2008年我国写字楼竣工面积1148.07万平方米，同比增长30.19%，写字楼销售面积922.87万平方米，同比下降22.35%，供求比出现逆转。2008年，除深圳外，其他三大城市写字楼供应面积均大幅增加，而销售面积却出现大幅减少。其中北京写字楼竣工面积增长140.40%，而销售面积下降36.47%；上海写字楼竣工面积增长63.30%，而销售面积下降34.44%；广州写字楼竣工面积增长96.67%，而销售面积下降24.60%。写字楼销售面积的减少一方面受制于整体房地产市场的低迷，另一方面也源于经济危机的影响。宏观经济的波动不仅对住宅市场影响显著，写字楼市场亦受到波及。
2009年上半年，中国写字楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，大多数城市的写字楼租金依旧下跌。但从2009年二季度开始，我国写字楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交，更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。
写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外，2009年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产，同住宅地产相比，商业地产收益稳定，适宜长期持有。同时，保险公司对于自用，投资及公司形象等的要求会进一步提高对写字楼的需求。中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。
中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。
篇2：中国写字楼市场分析
2013-2018年中国写字楼市场调研及发展趋
势预测报告
第一章 写字楼概述 第一节 写字楼定义
第二节 写字楼行业发展历程 第三节 写字楼分类情况 第四节 写字楼产业链分析
第二章 2011-2013年中国写字楼行业发展环境分析 第一节2011-2013年中国经济环境分析
一、宏观经济
二、工业形势
第二节 写字楼行业相关政策
一、国家“十二五”产业政策
二、其他相关政策
第三节 2011-2013年中国写字楼行业发展社会环境分析
一、居民消费水平分析
二、工业发展形势分析
第三章 中国写字楼市场现状分析 第一节 写字楼行业总体规模 第二节 写字楼发展概况
一、2011-2013年写字楼发展分析
二、2013-2018年市场规模预测 第三节 写字楼机构市场容量概况 第四节 写字楼产业的生命周期分析 第五节写字楼产业供需情况
第四章 写字楼国内价格走势及影响因素分析 第一节 国内写字楼2010-2012年价格回顾 第二节 国内写字楼当前市场价格及评述 第三节 国内写字楼价格影响因素分析
第四节 2013-2018年国内写字楼未来价格走势预测
第五章 2011-2013年我国写字楼行业发展现状分析 第一节 我国写字楼行业发展现状
一、写字楼行业品牌发展现状
二、写字楼行业需求市场现状
三、写字楼市场需求层次分析
网 址：
中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
四、我国写字楼市场走向分析
1、培训质量将更加全面
2、培训合作将得到巩固
3、认证项目将得到统一
4、培训要求更加迫切
5、培训教育模式将会突破
6、期待资本的融入
第二节 中国写字楼产品技术分析
一、职教与高校互补性加强
二、“知本”时代职业培训理念的创新
三、写字楼学员消费更加理性
四、就业导向成首要关注点
五、认证培训势头依旧热力不减
六、写字楼课程标准化成为重要趋势
七、行业将更注重提升就业推荐能力 第三节 中国写字楼行业存在的问题
一、国内写字楼产品市场的三大瓶颈
二、写字楼产品市场遭遇的规模难题 第四节 对中国写字楼市场的分析及思考
一、写字楼市场特点
二、写字楼市场分析
三、写字楼市场变化的方向
四、中国写字楼行业发展的新思路
第六章 2012-2013年中国写字楼行业发展概况 第一节 2012-2013年中国写字楼行业发展态势分析 第二节 2012-2013年中国写字楼行业发展特点分析
第七章 写字楼行业市场竞争策略分析 第一节 行业竞争结构分析
一、现有企业间竞争
二、潜在进入者分析
三、替代品威胁分析
四、供应商议价能力
五、客户议价能力
第二节 写字楼市场竞争策略分析
一、写字楼市场增长潜力分析
二、写字楼产品竞争策略分析
三、典型企业产品竞争策略分析 写字楼主要发展策略
第三节 写字楼企业竞争策略分析
一、2013-2018年我国写字楼市场竞争趋势
网 址：
中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
二、2013-2018年写字楼行业竞争格局展望
三、2013-2018年写字楼行业竞争策略分析
第八章 写字楼行业投资与发展前景分析
第一节 2012-2013年写字楼行业投资情况分析
一、2012-2013年总体投资结构
二、2012-2013年投资规模情况
三、2012-2013年投资增速情况
四、2012-2013年分地区投资分析 第二节 写字楼行业投资机会分析
一、写字楼投资项目分析
二、可以投资的写字楼模式
三、2013年写字楼投资机会
四、2013年写字楼投资新方向 第三节 写字楼行业发展前景分析
第九章 2013-2018年中国写字楼行业发展前景预测分析 第一节2013-2018年中国写字楼行业发展预测分析
一、未来写字楼发展分析
二、未来写字楼行业技术开发方向
三、总体行业“十二五”整体规划及预测 项细分行业领域确定为电子信息制造业十二五发展重点 2012年全年电子制造业产业规模稳步增长 IT从业人员将增30万人
第二节2013-2018年中国写字楼行业市场前景分析
一、产品差异化是企业发展的方向
二、渠道重心下沉
第十章 2013-2018年写字楼行业发展趋势及投资风险分析 第一节 当前写字楼存在的问题 第二节 写字楼未来发展预测分析
一、2013-2018年中国写字楼行业发展规模
二、2013-2018年中国写字楼行业发展趋势预测 第三节 2013-2018年中国写字楼行业投资风险分析
一、市场竞争风险
二、政策和体制风险
三、进入退出风险
1、进入壁垒
2、退出壁垒
第十一章 写字楼国内重点生产厂家分析 第一节 A
网 址：
中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析 第二节B
一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析 第三节C
一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析 第四节d
一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析 第五节e
一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析
第十二章 写字楼地区销售分析
第一节 中国写字楼区域销售市场结构变化 第二节 写字楼“东北地区”销售分析 第三节 写字楼“华北地区”销售分析 第四节 写字楼“中南地区”销售分析 第五节 写字楼“华东地区”销售分析 第六节 写字楼“西北地区”销售分析
第十三章2013-2018年中国写字楼行业投资战略研究 第一节2011-2012年中国写字楼行业投资策略分析
一、写字楼投资策略
二、写字楼投资筹划策略
网 址：
中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
三、2013年写字楼品牌竞争战略
第二节2013-2018年中国写字楼行业品牌建设策略
一、写字楼的规划
二、写字楼的建设
三、写字楼业成功之道
第十四章 市场指标预测及行业项目投资建议 第一节 中国写字楼行业市场发展趋势预测 第二节 写字楼产品投资机会 第三节写字楼项目投资建议
一、行业投资环境考察
二、投资风险及控制策略
三、项目投资建议
图表略......网 址：
篇3：青岛写字楼市场的空置率分析
通常来说, 由于使用性质及收益回报的差别, 一个城市的办公类物业价格要比住宅高。但据笔者研究发现, 在青岛市同类型区域, 写字楼价格比住宅低很多。房地产市场的价格规律跟供求关系是分不开的, 而供求关系可以用空置率来分析, 空置率也是反映市场运行情况的风向标。因此, 研究当前市场下的空置率成为分析房地产业发展状况的重要环节。
本文从青岛市写字楼市场的现状出发, 通过对写字楼市场空置率情况的简单分析, 综合评价青岛市写字楼市场的运行情况。
2 研究现状及相关定义
由于经济发达、存量较大, 西方发达国家的房屋空置率大多采用全部待售待租的新旧房屋与全部可用新旧房屋之比。G.D.Jud等在1990年提出, 自然空置率可界定为不会给房主带来调整租金诱惑的空置率;也可表述为在保证买方充分的选择权利的同时, 又能保证卖方有足够的投资积极性情况下的房屋空置率水平。按国际通行惯例, 商品房空置率的合理区为5%～10%。
国内由于住房改革比较晚, 关于空置率方面的研究是从20世纪90年代开始的。目前, 我国的相关研究主要集中在市场波动状态下, 商品房空置率的定义、计算以及房地产市场的监测等环节。写字楼不同于住宅, 国际通行的空置率惯例不适用于我国商品房市场, 更不适用于写字楼市场。
综上, 本文将自然空置率定义为供需平衡条件下使得供方和需方都对当前价格满意的空置率。空置率计算方法为全部可待售的面积与总存量面积之比。本文通过对近几年来青岛市写字楼空置情况及价格上涨情况的监测, 分析写字楼市场的供求情况, 评价写字楼市场的运行情况。
3 实证分析
笔者搜集并分析了2003-2009年青岛市统计局发布的写字楼市场相关数据 (见表1) 。
资料来源:青岛市统计局
简单分析表1中的数据, 仅看历史吸纳率一栏, 2004-2007年, 吸纳率都是大于1的, 这也从一个侧面反映了青岛市积极向好的经济形势, 在这个阶段写字楼空置率是逐年下降的。2008年, 受到全球金融危机的影响, 吸纳率大幅下降, 也就是从这一年开始, 空置面积逐渐上升, 但由于存量基数也大幅上升, 空置率上升得并不很明显。2009年至今, 由于国家经济刺激政策使得经济形势逐渐好转, 带动了经营环境的转好, 使得空置率隐隐有下降趋势。
从理论上来讲, 适度的空置率是房地产市场的一种缓冲器。当市场上需求上升时, 通过降低空置率, 增加供给, 可以减缓房价的上升;当需求下降时可以通过增加空置率来减少供给, 进而减缓房价的下跌。分析表1中的数据, 可以看到销售价格基本是逐渐上升的, 仅有小幅波动, 每年的价格波动都与上一年的空置情况密切相关, 这也验证了其缓冲器作用, 空置率的反周期性质无疑会减轻房地产市场的供需冲击, 从而起到稳定市场的作用, 这也是供求规律作用的结果。
4 市场分析
从表面上来看, 青岛市的写字楼市场在比较有效地运行。自2003年起, 青岛市写字楼的空置率逐渐下降, 至2008年, 空置率开始小幅上升, 但总体情况是稳定的。这也意味着, 青岛市写字楼的总体供应略大于需求, 总体情况比较平衡, 写字楼的价格总体也处于正常波动范围内。虽然空置率相对于北京、上海偏高, 我们认为仍处于符合青岛市经济发展状况的合理空置率区间内。
青岛市写字楼缺乏统一布局和客户群细化与定位。在青岛写字楼市场上, 存在着与写字楼经济所应具有的聚集性、关联性、高端性等特点不符的现象。青岛早期写字楼自我发展成分较大, 全市缺少统一的规划布局, 致使目前青岛写字楼经济的聚集程度较低, 在空间布局上相对分散。青岛能够达到甲级写字楼水准的物业匮乏, 导致缺少有分量的大集团区域总部在青岛设点。因此, 在青岛目前房地产业发展中, 很难体现写字楼在长期性和稳定性上的优势, 无法吸引足够的投资者。
青岛房地产市场投资力量倾向于住宅。对于写字楼投资者来说, 投资金额数量偏大, 投资周期长, 物业管理风险大。这也是写字楼价格低于住宅价格的原因, 具体表现为租金明显偏低, 销售不畅, 空置率明显偏高。除了产品品质低、市场定位模糊等结构性量的供需上青岛写字楼市场基本平衡, 但在产品结构上供需却与市场脱节。
5 对策
据笔者调查研究, 青岛市写字楼空置率长期处于较高的水平上, 空置率达20%～25%。对此, 提出如下对策:
首先, 要加强房地产市场的整合。目前青岛市场小开发商偏多, 导致竞争开发成本过于高昂, 市场布局混乱。所以应加快房地产企业的整合, 利用市场机制优胜劣汰, 发展出一批专业性强、经营理念先进的房地产企业, 促进市场的统一布局。
其次, 要改变很多地方政府过度依靠土地出让金收入的财政收入模式。一方面, 拿地成本过高是造成我国房价上涨最重要的原因之一, 要降房价, 必须将地价降下来;另一方面, 我国人多地少的矛盾决定了地方政府依靠土地出让金的财政收入模式不可持续, 必须加以改革。
再次, 金融机构在贷款时要谨慎, 适当抑制房地产市场的“不均衡”发展。
最后, 在整个调整中, 核心是政府的相关行为、政策。除了改变财政收入模式、促进房地产行业整合、调整宏观经济环境外, 安抚消费者、稳定市场也离不开政府的参与。只有当“有形的手”与“无形的手”很好地配合起来, 才能保证房地产市场的有效运行。
6 结语
通过以上分析, 我们不仅简单了解了空置率的相关理论, 更利用青岛市近年的相关数据分析了青岛市写字楼市场的运行情况与特点。本文存在以下不足:首先, 我国的相关统计数据的可信度较低。其次, 本文一些结论源于笔者的从业经验, 而且过于关注中高端市场, 忽略了部分低端市场, 造成统计方面存在部分偏向性。第三, 本文只是大概分析了空置率的变化, 没有细化分析, 具体分析还有待进一步讨论。
摘要：房地产业与经济发展密切相关, 而写字楼的使用与投资又与当前经济环境密切相关, 是影响经济发展的主要力量。在当前市场条件下, 青岛市写字楼市场的空置率相对偏高, 不利于整合社会资源和规范房地产市场。本文通过分析当前市场形势下青岛市写字楼的空置率, 评价青岛市写字楼市场的运行情况, 提出相应对策, 促进写字楼市场的发展。
关键词：写字数,空置率,经济发展,资源整合
参考文献
[1]张红.房地产经济学[M].北京:清华大学出版社, 2005.
篇4：中国写字楼市场分析
美國《华尔街日报》报道，中国的房产业主们正在翻新建筑以降低能耗成本和改善空气质量，他们希望借此在过度供给的市场竞争中胜出一筹。一般而言，许多房产业主往往在经济放缓期间压缩费用。但中国的一些业主相信，如今提供清洁空气才是脱颖而出的最佳途径。
就投资可再生能源和开展其他环保行动而言，中国业主和其他商家过去主要听从政府指令。但随着雾霾持续笼罩中国天空，催生出评估和改善室内空气的需求，从前的状况已开始发生转变。
如今，中国许多新建项目都遵照绿色建筑的环保标准，但这也使大量现有建筑承受更大竞争压力。迄今为止，中国楼顶安装太阳能电池板的速度依然慢于日美等国。与此同时，更多房产业主正与太阳能企业签订协议，二者分别负责提供楼顶空间和安装太阳能电池板，并由后者向前者提供低成本电力。
一些为房产业主提供环保服务的企业主表示，他们的生意蒸蒸日上。“我们的业务并非被规定或标准驱动，而是被‘痛苦’驱动，我们的客户希望避免‘痛苦’，”在中国提供空气质量监测服务及设备的路易·程说。
业内人士表示，越来越多的写字楼租户正尽量通过选用环保家具来吸引并留住员工。为减少空气中的污染颗粒和有害物质，一些公司还在打造可供植物生长的“绿色墙壁”。
篇5：写字楼市场背景分析
（一）国家及本地宏观经济政策
从2010年1月，首先是税收优惠政策退出，1月10日国务院办公厅又出台了“国十一条”，4月中旬 “限购令”、“新国10条”纷纷出台。9月29日，国家多部委联合出手，不仅推出了税收、首付、利率等间接调控措施，而且直接采取了限贷、限购等这些严厉的行政手段。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策。
2011年2月28日杭州版“国八条”细则出台，杭州本地户籍二套房首付6成以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍，停购第三套房，外地户籍能提供2年内连续1年以上的纳税证明的限购一套房；2011年在商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房；个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。
2011年12月14日，中央经济工作会议提出，2012年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。同时，还将推进房产税改革试点。
2013年2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布房价控制目标
2013年11月26日，杭州市发布《关于进一步促进房地产市场
平稳健康发展的通知》简称“杭六条”，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。对贷款购买首套自住房的家庭，则继续执行最低首付款比例30%的规定；另外，家庭购买第三套及以上住房贷款继续停发，该项规定自2013年12月6日起执行。
（二）国家及本地房地产市场形势分析
中国指数研究院发布“2014年1月中国房地产指数系统百城价格指数”报告，报告显示，2014年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10901元/平方米，环比上月上涨0.63%，是2012年6月以来连续第20个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.07个百分点。从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，37个城市环比下跌，1个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市住宅均价与2013年1月相比上涨11.10%，涨幅较上月缩小0.41个百分点，为2013年1月以来首次缩小。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7192元/平方米，环比上月上涨0.47%。另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19226元/平方米，环比上月上涨1.22%，较去年同期上涨17.11%。
2014年1月，全国100个城市住宅平均价格继续上涨，但同环比涨幅较上月均略有缩小，且各城市的最高涨跌幅也有所缩小，表明多数城市房价走势平稳。从十大城市环比涨幅看，9个城市涨幅较上月缩小，7个城市涨幅不足1%，也显示大城市房价保持相对稳定。从全国房地产整体环境看，2013年四季度多个城市调控政策密集收紧，促进当地市场降温，使得去年11-12月房价涨幅逐步放缓，今年
1月房地产调控政策整体趋稳；市场环境和购房者预期仍延续去年四季度的态势，因春节假期到来，市场需求受到一定影响；开发商方面，受益于去年良好的销售业绩，当前资金状况良好，但受季节性淡季影响，推盘积极性不足。在供需双方的共同作用下，多数城市供应量和成交量进入季节性低位，1月全国住宅均价涨幅略有收窄。
在二手房方面，2014年1月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为27027元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨19.13%，环比来看，2014年1月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨0.85%，涨幅较上月收窄0.34个百分点。十大城市中9个城市环比上涨，其中8个城市涨幅收窄。具体来看，深圳涨幅居首，环比上涨1.57%；天津、南京、上海的涨幅均超过1%，其中天津环比上涨1.15%，涨幅微幅扩大0.11个百分点，是本月唯一环比涨幅扩大的城市；重庆、广州、北京、武汉和成都的涨幅在0.70%以内。杭州环比下跌0.12%，是本月唯一环比下跌的城市。
（三）本地本类房地产过去、现在和未来状况
根据统计，杭州主城区2012年上半年（1.1-6.30）商品房总成交21830套，其中住宅成交17228套，突破17000套，表现出色。与近几年的情况比较，2012年上半年住宅成交量在近五年楼市成交量仅次于史上最火爆的2009年，位居第二；同时，超过了2010年和2011年住宅上半年成交量之和。无论是商品房还是住宅，2012年上半年的表现都堪称亮眼。
仔细分析过去6个月的成交情况，杭州楼市的确走出了一个触底反弹、步步上扬的行情。1月份为成交谷底，特别是商品房成交量筑成2011年以来月度最低点；2月份开始略有反弹，到了3月份，随着部分楼盘大幅度降价，成交量出现突破性上扬，商品房和住宅各突破4000套和3000套；此后，3-6月一直维持在4000套以上的高水平，也形成了2011年以来月度成交的最高峰时期。
成交量之所以呈现突破性上扬态势，主要是受两方面的影响，一是价格大幅下调影响：从3月开始，杭州不少楼盘开始了大幅度价格下调，涉及申花、桥西、丁桥、九堡、下沙、城东新城、临平、良渚、滨江等各大板块，除了市中心板块价格表现稳定，其他区域均有不同程度的下降，部分楼盘甚至出现了破成本价销售。正是基于价格的下降，意向购房者的购房积极性得以激发，降价楼盘受到市场的强烈关注，日光楼盘再次出现，故楼市成交量大幅度回升。另一方面是，从2011年3月开始的宏观调控影响明显，楼市一直呈现下行发展态势，在接近一年的楼市下行发展中，刚需购房者的购房需求受到抑制，而到2012年3月开始受价格下降刺激，需求得以爆发，形成了3-6月的成交高峰期。相对成交量大幅上涨而言，今年上半年住宅成交均价却大幅下跌。数据显示，今年上半年住宅成交均价16400.4元/平米，而2010年上半年住宅成交均价为21416.2元/平米、2011年上半年则为23153.7元/平米。相对成交量大幅上涨而言，今年上半年住宅成交均价却大幅下跌。
截止到6月30日，杭州主城区商品房库存量41005套，住宅存
量25168套，仍处于高位，据历史数据记载，这两个数字是前三年同期库存量的两倍有余。高库存量一直是杭州楼市调控以来的“致命”硬伤，更是决定杭州楼市走向的重要因素。特别是严控之下，高库存是造成大面积降价的重要推手。
虽然杭州楼市回暖迹象越发明显，但调控政策主要条款并未松口，后市仍然充溢变数，或继续向好，或突然变坏。
篇6：中国写字楼市场分析
写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。校园式写字楼目前在上海会非常多。甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持；需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备；在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯；楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工；在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题；在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化；丙级写字楼一般都是15—25年已经老化了。
写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在1000—1250平方米左右，一线在2000平方米左右；出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。层数、层高非常关键，很多写字楼层高不能满足高端客户的要求，影响了项目的出租出售情况。电梯要求非常严格，一般甲级写字楼的电梯等候时间不能超过30秒钟，而电梯数量直接是跟服务的一个楼层的面积相关。物业管理公司，是甲级写字楼的关键要素。同时写字楼要占有位置的绝对优势。租户组合，楼里有多少租户，也要根据行业和来源地进行分析。购买者的目的，购买者是自用还是出租。之后，还需要关注在本项目市场一般需要经过多长时间才能获得稳定的入住率，根据该数据，可以大致预测贵公司项目在未来有多长时间能出租完。
供应分析：写字楼的供应总量将对写字楼市场的空置率和租金产生直接而深刻的影响。在供应分析部分应该对项目所在城市的写字楼市场的发展和整体供应水平进行讨论，对分地区的供应数量与质量水平进行评述，以对目前的写字楼市场供应有一个全面而深入的认识。
首先，把整个城市一个历史概念分析清楚，它的写字楼市场曾经在什么时候出现了供应高峰期，比如说上海是在98年有80万的工程量；其次，写字楼区域，建议用图表来做分析，做一个详细研究。就商务配套而言，写字楼最主要的商务配套就是酒店，酒店给差旅人员提供居住，酒店和写字楼之间具有较强的协同效应。
层高问题，层高是一个非常关键的因素，往往受到用户尤其是境外用户的重点关注，一般而言，优质办公楼的层高应该在2.7米以上。
在停车场比例上，充分考虑公共交通的现状和未来发展趋势。根据在北京、上海的发展，据我们的分析，每个城市的交通具有不同的城市背景。和其他一线城市相比，上海人车辆保有程度不高，因为它购买一辆车需要缴4万块钱上牌照，就是在很大程度上限制车辆的数量。在成都，成都人的车辆保有程度是非常高的，他几乎是排在全国前几名的城市。据我们所知，他们的写字楼的车位配置是非常大的，在上海我们会用到提供100-200平方米左右一个车位。
空调系统，甲级写字楼和乙级写字楼有最大的区别，乙级写字楼一般是出售型的，它可能用一些独立计量的空调系统，因为这样可以保证用户自行控制使用费用，甲级写字楼一般考虑的就是建筑的外观和美观，多数采用中央空调。
租售策略，每个地方不同，在一线城市几乎所有的甲级写字楼都是出租性的，但在成都所有的甲级办公室是出售形式的，乙级写字楼是出租型的，成都出现该种现象的原因，我们的初步分析是，许多乙级写字楼的产权不太明晰，不可分拆进行销售，它只能进行招租。
在现实供应之外，我们还应该关注未来供应，这其中尤其要关注土地交易信息，这些项目在未来几年将进入市场和你的项目进行竞争；同时，我们还应该关注城市规划，以便从宏观层面了解城市的商务区的发展或变迁。
微观需求分析：微观需求分析，包括现实需求分析，潜在需求分析。现实需求分析要对全市具有代表性的办公楼进行租户调查，分析出有租户的特质；潜在需求分析要对最近刚租用购买写字楼物业或者计划租用购买写字楼物业进行研究。
市场指标分析：是指租金、售价以及空置率。租金的分析主要是基于历史租金的研究，以便详细了解租金在过去的变化规律和发展周期，以便我们将这些规律应用到未来的租金变化预测中。空置率和租金的变化是负相关的，在空置率最低的时候，租金是最高，这是一个市场发展的规律。因此，租金与空置率是互动的，紧密联系在一起。所有的租金和空置率都应该分不同的区域和不同的办公楼级别进行分析。在市场指标分析中，我们不能忽视停车费的收入和免租期的租约条件。
篇7：甲级写字楼层高分析
梁下至吊顶空间垂直分布：电缆桥架或管线100mm,空调室内机风管200mm,消防喷淋管线100mm,吊顶50mm,共计约1150mm（含梁高及建筑面层）
结论：建筑层高下限3.6米，高端做法3.9米。室内净高2.4米以上
风机盘管式中央空调 有新风
梁下至吊顶空间垂直分布：电缆桥架或管线100mm,空调风机盘管及新风管道350mm,消防喷淋管线100mm,吊顶50mm,共计约1300mm（含梁高及建筑面层）
篇8：美国写字楼建筑结构火灾分析
根据NFPA的统计, 2007-2011年, 美国消防部门每年平均接到3 340起写字楼火灾事故报告。这些火灾平均每年造成4人死亡、44人受伤以及1.12亿美元的直接财产损失。这些火灾事故绝大多数发生在办公区域。
发生在写字楼等办公区域的火灾仅19%发生在周末, 却造成31%的相关财产损失。办公区域火灾的高发时间段为每天中午至下午2点之间, 只有少于1/3的办公区域火灾发生在晚上7点至早上7点之间, 在造成直接经济损失的火灾中占67%。NFPA的分析结果表明, 写字楼等办公区域无人使用时同样需要火灾自动探测设备与消防设备的保护。
篇9：中国写字楼市场分析
无独有偶，这场论坛的主题是探讨中国“绿色办公物业”的发展与趋势。与会专家提出中国写字楼行业的“绿金”时代已经到来，以绿色科技、人文管理打造的高舒适度、低能耗“绿色办公物业”将成为未来写字楼发展的必然趋势。
当前中国写字楼的建设规模迅速增加，北京、上海等一线城市写字楼规模均达到上千万平方米，二、三线城市的写字楼开发也方兴未艾。写字楼经济在各个主要城市均已成为经济转型、城市发展的重要推动体系。
“随着经济的发展，房地产的产品越来越细化，特别是商务写字楼占有很重要的位置。而长期以来，我国对写字楼物业的产品标准、服务标准却缺乏统一的评价体系，房地产企业在写字楼开发过程中缺乏指导，导致了写字楼开发和运营过程中的诸多问题。而国外各类写字楼产品标准、服务标准，在许多方面也不能适应中国的国情与发展现状，亦影响到本国建筑产品与材料的应用。因此制定适应中国国情与发展阶段、符合国际写字楼发展趋势的写字楼综合评价标准迫在眉睫。中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云接受本刊记者采访时说。
2011年中国房地产协会向国家建设部申报写字楼综合评价课题并顺利通过验收，在此期间有全国最顶级的开发企业、设计机构参与了该标准的实地评测，其中凯晨世贸中心在建设、使用、运营管理等各项指标均排在测评前列，尤其绿色节能方面得到了专家的一致首肯。
2013年4月12日，凯晨世贸中心获得美国绿色建筑协会（USGBC）颁发的绿色能源与环境设计先锋奖既有建筑类最高级铂金级认证LEADERSHIP IN ENERGY AND ENVIRONMENTAL DESIGN For Existing Building（简称LEED-EB）。这也是国内大陆地区首个获此殊荣的写字楼项目，也是国内第一个再认证项目。
一直致力于绿色建筑研究和实践工作的洲联集团副总裁卢求表示，国际范围内出现绿色建筑最早是欧洲，美国的LEED体系在商业上是最成功的，从世界范围来看影响力最大的是LEED体系。中国绿色建筑标准也是非常重要的，特别是中国政府从国家层面的大力支持，以及各地方政府配套的支持政策，尤其是对于和地方政府有合作的，中国绿色建筑的标准是不可或缺的项目。
无论美国的LEED体系还是即将出台的国内写字楼评价标准，都对凯晨世贸中心的建设、使用、运营管理给予了一致的好评。“传统与技术在中国文化中备受推崇，并为在中国象征主义文脉中探索新的建筑形式所蕴涵的隐喻和本体提供了独特的平台。凯晨世贸中心的设计思想是追求在尊重现代中国社会特质的基础上充分利用现代科学技术，创造出既赋予动感又能为用户提供独特的舒适空间感的建筑。”有“建筑界的IBM”之称的美国SOM设计师事务所首席执行官艾德里安D·史密斯在《凯晨世贸中心建筑设计理念综述》中写道。
身心舒适 温暖留守
文章开篇描述的凯晨世贸中心智能化能耗管理仅仅是这座大厦绿色节能的一个缩影。“从2011年到2012年，我们每年在运营过程中加强节能环保投入，特别是在2012年投入1796万元对空调机组技术绿色改造，每年可以节约400万元电费。这个项目也得到了西城区发改委的大力支持，补贴了600多万元。整个改造的投入三年可以回收，改造之后每年还可以节约300多万元的电费。”方兴地产绿色建筑高级经理牛倩介绍说。
2011年、2013年先后两度为凯晨世贸中心的LEED金级、铂金级认证制定节能策略的北京达实德润能源科技有限公司副总经理宋庆告诉记者，“凯晨绿”是实实在在、从里到外的。“我们遇到过太多为了某个认证浮皮潦草做些‘绿色噱头’，实则出于商业目的的企业。而与方兴地产合作让我们看到，凯晨世贸中心对绿色节能建筑的理解不是停留在表面的。”
持相同观点的美国绿色建筑协会（USGBC）梁兆明对本刊记者说，凯晨世贸中心从LEED金级升级为铂金级，不仅仅是各项指标的提高。“目前，很多开发商忽视后期运营管理，楼盖完就不管了。而随着建筑使用年限的增长，运行效率会逐渐降低，既有建筑再认证的意义在于持续提高建筑物全生命周期的品质保障。作为中国第一个再认证项目，凯晨世贸中心无疑对中国写字楼行业及绿色建筑的发展具有标杆和引领意义。
“现在写字楼里的污染，我们也遇到好多，经常有人打电话让我们去做测试，北京包括西单新建的写字楼都会出现这样的问题。” 国家室内环境与室内环保产品质量监督检验中心主任宋广生对记者说，好的写字楼，员工在里面工作会提高效率。据世界卫生组织统计，所有的写字楼里有30%存在装修污染的问题，此外现代化办公用品和工作中产生的臭氧PM2.5也是很高的。
凯晨世贸中心的节能改造除了为自身创造明显经济效益之外，也为其室内绿色环境品质带来更大的提高，进一步提升了大厦的企业租户员工的身心健康和工作效益。每到中午短暂的休息时间， 在凯晨世贸中心上班的白领，都会三五成群地来到大厦高挑通透的阳光中庭，或散步聊天，或在咖啡馆小憩。
“我每天都能在凯晨看到美丽的风景和故事。”很难想象这句话出自北京这座国际化大都市高速运转的高端写字楼中的一个白领丽人之口，而置身之人自会了然：
5万平方米的智能双层玻璃幕墙，在保证外立面平整如镜的同时，引入自然新风，使室内空气保持鲜活并节省保暖与制冷成本；3000平方米的57米高双挑空中庭大堂，让自然光穿越三幢写字楼；中庭内的两部全透明VIP豪华观光电梯，直达顶层；2800平方米的顶层花园和4675平方米的突破性环楼水景设计，使凯晨世贸中心融入更多的人文气息。
nlc202309021946
在凯晨世贸中心洗手间，略微粗糙的淡黄色纸巾看上去很不起眼，却是其管理者费尽心思在世博会环保产品中觅得的“宝贝”，为此他们全部更换了一直使用的品牌纸巾。“‘凯晨绿’体现在每一个细节，也许你不一定都能看到，但置身其中一定会感到舒服。”具体为凯晨世贸中心LEED认证制定节能策略的北京达实德润能源科技有限公司项目经理刘丽说。
“身心舒适”也是凯晨世贸中心租户企业汤森路透officer的感受。她告诉记者，办公环境出现任何问题，凯晨世贸中心服务人员都会第一时间答复并帮助解决。“他们的管理服务细致周到。由于时差，我们的路透社记者发稿有时会很晚才走，但从来没有吃过‘闭门羹’。只要有需要，经过和物业方协商，凯晨世贸中心的一扇门总会温暖地为我们留守。”
近日，凯晨世贸中心聘请北京零点调查与市场分析公司对大厦租户进行满意度调查，大厦租户对满意度与忠诚度、品牌认知、硬件设备及配套服务设备、物业服务、租赁服务等各项内容均不出意外地给予一致好评。“如果您的公司租约到期，您会建议公司再次续约的可能性有多大？当调查员问汤森路透officer时，她果断地选择了“10分”，这意味着路透社记者还将继续走过那道“温暖之门”。
全新价值 绿金未来
“这么多年的经验告诉我们，‘绿金’对于做商业地产的开发商或者持有者是一块实实在在的‘金字招牌’。”方兴地产副总裁蓝海青介绍，2012年方兴地产开启了中国地产“绿金”元年，而方兴地产十四年的成长历程，处处呈现“金彩”和“绿意”。
蓝海青表示，绿色地产要获得持续发展，必须将其落实为扎扎实实的好房子，固化为实实在在的经济效益。正是由此出发，方兴地产打造了一整套“绿金模式”，从择地、设计规划、绿色供应商甄选、绿色施工直至后期的物业服务，无处不贯穿着生态之绿与品质之金。
从1998年上海金茂大厦落成开始，到上海国际航运服务中心、北京凯晨世贸中心，再到2011年的北京金茂府、长沙梅溪湖国际新城、上海金茂逸墅、青岛金茂湾、丽江金茂雪山语，直到2012年推出的北京亚奥金茂悦与望京金茂府、重庆金茂珑悦……方兴地产旗下所有金茂系产品，都将被赋予绿色、低碳、科技的高性能指标，并进一步提升产品的高端品质感、舒适度及品牌附加值，堪称低碳环保的科技手段和精雕细琢的卓越品质珠联璧合，成为国内最有影响力的“高端精品”。
方兴地产以其实践告诉人们，绿色地产并非高科技的堆砌，也并不一定需要高昂的投入。真正的“绿色”恰是因地制宜、提高效率，以建筑与环境、建筑与人的和谐作为唯一宗旨。“绿”能节约珍贵的能源，更能给企业带来难以估量的经济效益；“绿”能考验地产企业的责任与担当，更能开创企业、社会、政府、客户多方共赢的金色未来。
中国房地产企业都应该思考上述问题，而不是期盼下一个“黄金十年”。方兴地产的“绿金理念”给地产行业带来了全新的色彩，“绿金理念”是一个整体：它以绿色科技、人文品质的“绿金产品”；营造了天人合一、优雅尊贵的“绿金生活”；它代表了尊敬自然、关注未来、关爱客户、勇于承担社会责任的“绿金态度”；也开创了建筑与自然、人与城市、企业与社会、经营与发展等多方共赢、可持续的“绿金模式”；更重要的是，它为中国房地产的发展树立了以未来为基准的“绿金价值体系”。
全球变暖、生态环境的恶化使得建筑行业的节能减排势在必行，作为行业内涉及产业链条最长的地产企业，如何承担起引领行业与城市、自然共同走向未来的责任？
城市快速成长，“地段为王”的价值体系遭受挑战，中国地产的未来依靠什么作为可持续发展的价值基准？越来越成熟而有理想的客户追求更高品质、更高品位的人居环境，浮华装修、珍稀材质则为主流价值观所不容。怎样才是形神兼备的“好房子”？方兴地产的“绿金模式”将实现对中国房地产价值体系的全新重构。怀抱“绿”之态度，锻造“金”之品质，一个资源友好、生活和谐、品质优上的行业庶几可期。
篇10：中国写字楼市场分析
2006年长沙市写字楼市场状况调查分析报告
长沙市邦友置业顾问有限公司
为掌握长沙市写字楼市场的发展现状，本公司与长沙房地产信息中心合作对长沙市写字楼市场进行了专门的调查统计和分析。本次研究采取现场采集信息、发放调查问卷和长沙市房产信息中心房地产市场统计数据等方式，主要以2006年长沙市的纯写字楼物业为研究对象，研究内容包括写字楼市场的宏观发展状况，硬件、软件配套情况及消费者使用情况等，研究时间截至2006年12月。
需要申明的是，由于目前长沙市的写字楼市场尚处在初级发展阶段，市场上纯写字楼的数量还很少，商住楼、产权式酒店、混合型物业用作办公的情况还十分普遍，它们对长沙市写字楼市场的影响是十分显著的。
本次研究的范围仅限于长沙市的专业写字楼，即中档专业写字楼和5A甲级写字楼。
一、2006年长沙市写字楼开发情况分析1、2006年长沙市写字楼市场发展概况
随着长沙市社会经济的迅猛发展，众多外来企业的涌入、本地一批企业的成长壮大，为专业写字楼的发展创造了广阔的发展空间。据调查分析，目前支撑长沙市写字楼市场发展的三大主力是：
1)跨国公司、省内生产型企业与本地大型民营企业。这些企业的快速发展成为长沙写字楼发展的坚实基础。大量跨国企业以及外来资金逐年加大在长沙投资的力度，一批活跃在省内其他城市的生产企业，为了抓住良好的市场机遇，使自己的产品得以进入更好的市场平台，获得更大发展，也纷纷将企业的触角以分支机构的形式深入到了长沙市场。
2)民营中小企业的强劲发展，成为写字楼消费市场中一支不可忽视的生力军。
3)长株潭的融城被提上日程，政府加大招商引资的力度，吸引的一批企业给长沙市未来专业写字楼的发展提供了广阔的市场空间。
据大臧组市场研究中心的统计数据显示，2004至2006年，长沙市推出的专业写字楼建筑面积分别为207375平米、283280平米和243946平米。按世界通用的算法，以平均每个城市人口拥有0.2平米写字楼的标准，扣除商住楼等混合物业的影响，长沙专业写字楼市场的需求仍有很大缺口。
写字楼作为现代房地产开发的四大重要物业形态之一，各项综合指标最能反映一个城市的经济发展状况。2006年，长沙市区在建项目中多数为综合型项目，虽然2006年推出的专业写字楼项目数量只有6个，但单个写字楼的建筑规模呈扩大的趋势。随着外地公司的涌入以及本土企业的成长，公司对专业写字楼的需求仍将继续攀升，销售价格也是稳中有升。
除此之外，前几年在上海、深圳、广州等城市兴起的新型写字楼模式——服务式写字楼正被引入长沙，如金源大酒店、运达国际广场的专业写字楼部分。与普通写字楼不同的是，服务式写字楼在租赁方式、租金核算等方面更为灵活和优惠。目前，这种写字楼还吸引了不少投资者的眼球。
2、长沙市写字楼发展特征分析
1）区域布局特征
目前，长沙市专业写字楼在区域布局上呈现以下特征：
（1）沿市区三横两纵5条主干道呈“日”字形分布。
其中，三横是指五一大道、劳动路和解放路；两纵是指芙蓉路和韶山路。
新一代写字楼物业基本分布在长沙市主干道沿线。这个“日”字形区域基本涵盖了长沙CBD及城市主要商圈，无论商务还是商业，其环境都相对比较成熟。这凸显了写字楼物业对交通便利性的依赖程度。
（2）在不同区域形成各具特色的商圈。
目前长沙的写字楼分布已经逐步形成商圈经济：五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈、文艺路口文化商务圈。三个各具特色的写字楼格局，逐渐促进商圈形成独有的气质与特色。
五一广场商务圈。以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴线的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起。
芙蓉路金融商务圈。以芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮。顺天国际财富中心、蓝色地标、佳天国际新、运达国际广场、金帆大厦、新时空NO.1等专业写字楼遍布其间。
文艺路文化商务圈。全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色。入驻这一区域的企业多为国际、国内大公司的驻长机构，大型代理商和大型贸易公司。而支撑这一商务港的除了周边的星级酒店外，还有亚大时代、城市之心等专业写字楼。正是这些写字楼的强劲崛起，凸显出节点的价值与活力，形成了网络效应，同时构建了城市的景观和标
志，提升了城市形象。
2）规模特征
从调查统计数据可以看出，长沙市写字楼的单体规模总体而言并不大。2006年新开发的天佑国际、中天广场、麓谷坐标、湘域中央、锦泰商务中心、汇富中心和麓谷坐标等专业写字楼，其单体建筑规模一般在30000㎡-70000㎡左右。这主要因为政府在土地出让时严格控制了市中心地段。在市中心今年新推出的几个新盘中,基本是往年取得的地块,而且在市中心开发的物业，均以商住结合或小户型等多元化物业属性的途径来抬高楼盘单价，来减弱总价抗性。
3）套型设计及消费特征
调查显示，长沙市专业写字楼的套型建筑面积区间差距很大，从30平米到2000平米的套型都有。如城市之星、佳天国际新城、锦泰商务大厦、新时空、天佑国际、维一星城国际等，以小面积为主。这些写字楼通常以中小民营企业、个人投资等购买为主。而平和堂、恒隆国际、湖南文化大厦则以大面积套型为主，大多数是外来开发商开发进驻,以大中型企事业单位购买为主，其中亚大时代、湖南新闻大厦、金源大酒店采取只租不售形式，开发商自己进行经营管理。证券、金融等行业企业选择只租不售的写字楼较多。
调查中我们了解到，民营小公司、外来集团公司驻湖南办事处、担保公司等一般都选择小面积户型办公物业，以降低经营成本；而投资行业、地产行业及流通行业的公司在选择写字楼的时候，一般都是以高品质专业写字楼为目标，户型面积在200平米以上。一些知名写字楼，如平和堂、顺天财富中心等则是广告行业与旅游行业、地产行业、品牌连锁店办事处为主。这些企业普遍以租用为主，购买的都为个人投资购买为主。200平米以上的大面积写字楼，如湖南文化大厦、新时空NO.1、恒隆国际等，其消费者大多以在长沙扎根的实力企业为主。而且,在长沙的写字楼消费调查中我们发现，几乎每栋写字楼都有房地产行业企业入驻。
从动态跟踪中我们还发现，中小企业或民营企业，在选择写字楼时，首选中小面积的中低档写字楼作为过渡，在市场上扎稳脚跟之后，逐步向中高档写字楼迁移。超级大型企业或国有企业则通常会选择整层买断或自建商务楼来满足办公的需求。
4）硬件配套特征
在调查中，我们可以发现，长沙市现有专业写字楼中的硬件配套普遍存在以下缺陷：电梯、车位配置不足，上下班时间办公人员等候时间过长，停车困难；楼层层高过矮，使用中有压抑感；公共洗手间配置不足等。在2006年新推出的专业写字楼中，硬件配套更新很快，一些现代化、配套完善的新型写字楼呼之欲出。
在客户使用情况中我们了解到，客户对于写字楼空间、层高设计的要求，普遍都希望楼层最好无强制分隔，有利于消费者根据自己的实际需要进行空间间隔，层高一般不宜低于3米，避免办公人员有压抑感。生态型写字楼备受市场重视，很多客户都希望写字楼有一定面积的广场和绿地，通风、对流成为写字楼的重要卖点。另外，写字楼的外立面整体形象越来越成为影响客户决策的重要因素。
对于写字楼的停车位调查发现，在2005年以后推出的写字楼，基本能满足停车的需求，而此前开发的写字楼则普遍停车位不足，大部份占用写字楼外围的路面停车，影响写字楼的档次和大厦的美观。一般而言，以办公户数：停车位按照1：0.9的比例设置停车位，基本能满足写字楼停车的需要。
在2006年新推出的写字楼中，普遍采用进口电梯，电梯数量也增多，按照层规划户数计算，一般达到了平均每2-3户配置一台电梯的标准，更好的满足了办公人员上下班的需要。
随着房地产行业的逐渐成熟，写字楼的品质和配套要求也在不断的提升。专业写字楼普遍配备商务中心、酒店、茶座、咖啡吧等，为写字楼消费者服务。日益成熟的商业环境和商务氛围吸引着大批中介公司、服务型企业、金融机构甚至传媒、房地产机构的目光。人性化与智能化将是未来专业写字楼发展的必然趋势。2006年新推出的中天广场已提出了国际化5A级写字楼的配置标准，填补了长沙5A写字楼智能化标准的空白。
5）软件服务特征
目前，长沙市上档次的专业写字楼普遍提供商务中心、代取物品、代办剪报、定餐、代办票务、办公场地清洁服务、设备维修养护、行李寄存、代订报纸服务等软件服务。
由此观之，写字楼的品质提升，已从单纯的硬件配套时代进入到综合服务配套的时代。新一代的写字楼将更为重视软件，强调以客户需求为导向，提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，对那些高档专业写字楼物业来说，人性化服务是提升写字楼综合素质不可或缺的重要因素。
物管服务水平已成为消费者选择写字楼时考虑的重要因素之一。以人性化的物业管理为首要因素的软因素将显得越来越重要。服务范围也从最初的商务中心、外部清洁卫生到扩展到现在的十几项甚至几十项附加服务。
随着中国加入世贸组织，一些金融、保险、电信服务、商务运输等行业的市场限制逐渐取消。外资增长速度已明显快于其他行业，为城市发展提供了相应的机会，也为长沙写字楼的发展提供了巨大空间。随着网络经济时代的来临。一些新兴行业如网络业、律师业、广告业、咨询业等也逐步成为写字楼的主要消费群体。越来越多的开发商强调写字楼专业性、商务交流性以及工作高效性。无论是产品设计方面，还是物业管理方面都越来越偏重人性化服务。
业内人士不难看出，对于写字楼而言，拼硬件、拼价格仅是初级阶段的竞争模式，而最终的竞争还是要取决于软件服务的质量。
二、2006年长沙市写字楼租售情况分析1、2006年长沙市写字楼销售数量分析
自1998年以来，长沙市推出的写字楼建筑面积总量达到了约130万平米，其中已销售面积约66万平米，只租不售的写字楼面积约14万平米。而且，单位购买的写字楼面积远远小于个人购买写字楼的面积,写字楼物业是客户投资的重要途径之一。
2、2006年长沙市写字楼销售价格走势分析
写字楼的销售价格，根据不同的地段和配置，写字楼销售价格差异较大。2006年长沙市专业写字楼的销售均价大体在4000-6000元/㎡范围内浮动。
1）2003－2006年长沙市专业写字楼成交均价分析
2004年对于长沙市的写字楼市场是一个重要的转折点。写字楼销售均价从2003年的3426元/平米，一下子上涨到2004年的4702元/平米，一年内上涨了37％。当年，长沙的专业写字楼运达国际广场迅速拔高了长沙写字楼的档次，同时带动了长沙写字楼市场的发展。2005年，长沙市专业写字楼的开发量比2004年翻了一番，而且在硬件配套上继承了高端专业写字楼的配置标准。2006年，长沙专业写字楼的开发量有少许回落，但在销售价格上是持续标高，达到5850元/平米。由此可以看出，长沙市专业写字楼市场，仍存在很大的发展空间。
2）长沙分区域租金回报率情况分析
从租金回报率来看，长沙写字楼的租金回报率远远高过住宅。
目前长沙写字楼的租金回报率在7%-15%之间，区域差距较大。以开福区投资回报率最低，成交均价也是最低的。芙蓉区成交均价最高，但由于芙蓉区的写字楼很多档次不高、设备陈旧，拉低了该区域写字楼的整体租金水平，因此，投资回报率最高的反而是雨花区。目前在岳麓区还没有投入使用的专业写字楼。
据调查统计，长沙已投入使用的专业写字楼的使用情况，平均空置率约在15%左右，结合长沙目前整体写字楼的销售价格水平，其投资回报率高出住宅将近一半，因此，目前长沙的写字楼市场具有很大的投资潜力。
3、长沙市写字楼购买群体研究分析
据调查统计，目前长沙市写字楼的客户群体大致分为三类：
一是具有雄厚实力和长远发展历史的大中型公司。这类公司经过多年的发展，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，这类公司已经在市场中树立起良好的信誉和形象，选择形象高档的写字楼作为实力的见证；
二是发展中的中小型公司。这类公司起步较晚，但处于发展的前期，对树立自身形象作为主要目标。他们愿意尽可能的选择形象好、品质高的写字楼物业；
三是刚刚起步的小型公司。由于起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业。
4、2006年长沙市写字楼租赁需求分析
由于写字楼市场的需求具有较大的潜在性和离散性,很难完全定量测算。我们主要通过客户需求群体分析、市场吸纳率分析以及需求影响因素分析等方面来讨论目前和未来一个时期长沙市写字楼市场的总体租赁需求情况。
1）客户群体分析
长沙市写字楼市场需求客户群体主要包括政府机关、事业单位，大型企业，民营企业客，中小型自营企业，个体工商企业等群体。
2）各类群体需求特征及需求发展趋势
政府机关、事业单位客户群的需求带有明显的计划色彩，一般按照计划逐步释放。该类群体主要是改善办公环境的需求。按照政府未来计划，该群体的主要需求集中在芙蓉中路段的高档写字楼，如顺天财富中心、新闻大厦等。
大型企业客户群。该类客户群主要包括各类大型的金融企业、工商企业、制造企业、房地产企业。这类客户群的写字楼主要集中在五一路段与芙蓉路段。该类客户是未来长沙高档写字楼的重要消费群体，且具有较大的增长潜力。逐渐壮大的中小企业、越来越多总部迁入长沙的浙江民营企业、外资企业跨国公司驻长沙分公司、快速发展壮大的高新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。
民营企业客户群。长沙经济的发展过程也是大量民营企业快速成长的过程。他们创业之初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此“宜居宜办公”的商住楼成为最好的选择。但随着企业的逐步成长，形像宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的高档商办写字楼需求。未来该类客户群体的需求将主要分布在传统市中心区域和火车站商圈。