写字楼物业费测算

2022-07-23

第一篇:写字楼物业费测算

5A甲级写字楼建设项目成本测算 - 副本

5A甲级写字楼建设项目成本测算实例(含地下车库),本项目包括写字楼、会所、幼儿园、物业用房、设备用房、居委会、垃圾转运站、室外等工程,含建筑安装工程费、室外工程费、建安工程不可预见费用,可供参考。

项目总体规划指标

第二篇: 酒店物业费用测算

一、 人员工资及福利

1.工程维修人员6人

其中:强电2人、弱电1人、水工2人、综合工1人。

工资:6人×1400元/月=8400元/月

福利:6人×600元/月=3600元/月

小计:12000元/月

2.锅炉执机人员3人

工资:3人×1400元/月=5200元/月

福利:3人×600元/月=1800元/月

小计:7000元/月

3.安保人员8人

工资:8人×1200元/月=9600元/月

福利:8人×500元/月=4000元/月

小计:13600元/月

4.物业主管人员1人

工资:1人×2500元/月=2500元/月

福利:1人×1000元/月=1000元/月

小计:3500元/月

累计:36100元/月

二、 能耗费用测算

1.电费:按每平方米电负荷0.1kw计,单价按0.85元/度计算,使用系数按0.85计

3600㎡×0.1kw/㎡×24小时×30天×0.85元/度×0.25=55080元/月

2.自来水费:按现行市政府商业水价计算

15吨/天×6.1元/吨×30天=3294元/月

3.天燃气费:按现商业价1.90元/㎡计算,按运行系数0.25计算

14㎡/h×24小时×1.90×30天×0.25=4788元/月

累计:63162元/月

三、 办公费用(含办公设备折旧)

18人×100元/月=1800元/月

四、 保洁材料费

3600㎡×1.50元/月=5400元/月

五、 设备维护保养材料费

1.强电设备、设施

包括设备线路维护维修,控制柜的检修保养,灯泡、灯具的维修更换等

1000元/月。

2.电话、宽带线路设备、设施

500元/月

3.消防设备设施

1500元/月

4.热水系统

500元/月

5.给、排水设备设施

800元/月

6.采暖、空调设备设施

700元/月

7.其它设备设施、

600元/月

累计:5600元/月

六、 设备设施的大中修和设备设施的更新更换费用由产权单位担负。

七、 物业费用合计:112062元/月

第三篇:物业管理费测算

1、商业物业管理成本的主要由以下方面构成:

1)人工费用:包括工资总额及福利费。

2)环境卫生费:包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。

3)治安防范成本:包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。

4)绿化养护成本:室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。

5)公共设施设备维保费:工程工具费用、设施设备维保费等。

6)公共能耗费用:包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费。

7)管理费用:包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。

8)保险费。

9)不可预见费。

10)管理酬金。

11)税金。

-------------------- 物业管理收费标准测算初探

摘要:物业管理收费标准测算是确定收费高低的关键,合理的收费标准测算对保证企业持续经营发展,业主自觉自愿交费将起到积极作用。而收费标准测算要考虑物业管理可能涉及的方方面面,力求全面、准确、合理。

物业管理收费标准是业主关注的热点之一,关于物业管理收费标准的测算,笔者曾与同行交流,发现一些问题,是共性的,现提出来供大家参考。

一、管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费等 这项费用是指物业管理企业的人工费用,包括基本工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费及服装费。

(一)定员的确定:根据所管物业的规模、档次、业主的要求、管理的内容、管理目标确定岗位和人力资源配置。

(二)工资的确定:

1. 按照不同的岗位设置和人力资源配置情况,参考所在地平均工资水平,设定不同的薪酬标准。采用这种办法时,不同岗位人员统一采用同类企业、同档次物业所采用的标准。然而,各企业的工资标准,都是企业的秘密,况且相同档次的物业,不同的企业管理人员薪酬也有较大差距。笔者作为招标专家参与某项目评标,曾有同一职位不同企业报价从 3600 元每人每月~ 9600 元每人每月之差。

2. 按照社会职工平均工资计算。

政府每年 3月公布上本省区域内职工平均工资,此数据具有权威性。但需注意在每年年底测算下费用预算时,此数据相差两年,应加上调系数,采用历年平均上涨幅度来调整。

3. 按照物业管理行业社会职工平均工资计算,地方政府会公布行业社会职工平均工资。此数据应用于普通住宅小区计算偏高,用于高档大厦测算则偏低,差异较大。

4. 加班费的测算:社会平均工资已包含了加班费用。但是,物业管理行业加班数量远远大于其它行业,特别是在几个长假中,既要确保假期服务保障工作的正常进行,又要借假期进行一些平时难以开展的工作,如重要设备的大修和改造等。笔者建议可采用每人每月 2 ~ 3 天的标准计算,日工资按月工资除以 20.92 天计算。

5.保险费用:规定企业标要求应为员工建立基本养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险和住房公积金(五险一金)。物业管理企业聘用了较多的外埠员工(包括外埠城镇员工和农民工),有关外埠员工的保险建立与缴费标准政府有专门的规定。医疗保险缴费标准与进入成本标准是不一样的,一部分进入福利费开支。

二、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用 1. 历史成本法:根据历年成本开支情况,加上不可预见费(一般为 10% ,这主要是设备逐年老化,维修成本逐年增加,水电气价格也在逐年提高)。

2. 简单测算法:按照设备或系统造价 ( 投资 ) 的 5% 6% 计算 , 公共设施维护费包括地面、墙面、天花、门、窗、锁、卫生洁具、屋面、道路等,可以按每平方米每月的费用来计算。要增加一些系统的测试费、强检费、进口零件费等。

三、物业管理区域清洁卫生费用

该项费用包括清洁工具、消耗材料、劳保用品、化粪池清淘、垃圾外运及消纳、卫生防疫消杀、外墙清洗、铁艺围墙、艺术品保洁费用等。其中是否包含地面、墙面、大理石翻新、地毯清洗等费用要特别说明。若区域内有经营性餐饮项目,相关区域清洁卫生费用要提高 30% ~ 50% 。

四、物业管理区域绿化养护费用

包括绿植租摆、工具、劳保用品、绿化用水、药剂、杂草杂物清除、补苗、景观设计造型等费用。简单算法是按同档次物业绿化养护标准,确定一个养护单价,如 0.85 元每月每平方米 , 乘以绿化面积。同时要考虑节日装饰费用。

五、物业管理区域秩序维护费用

包括秩序维护系统委保费用、消防器材年检、无线频道占用与管理、保安住房租金、意外伤害保险等费用。

六、办公费用

包括交通费、通讯费、低值易耗品、书报、招待、广告宣传、市场推广、社区文化、办公用房租金、差旅费、会

议费、邮寄费、法律费、审计费、其他杂项等费用。

七、物业管理企业固定资产折旧

计提折旧的方法主要有两类:一类是平均年限法、平均工作量法等。另一类是快速折旧法,如双倍余额递减法等。鉴于物业管理企业固定资产规模较小,笔者建议可采取平均年限法,公式如下:固定资产折旧额 = (固定资产原值惠州业主论坛厦门业主论坛 - 未来海岸

福建省物价委员会关于印发

《福建省物业管理服务收费管理规定》的通知

一九九九年十二月四日 闽价[1999]房字443号

各市(地)物委(物价局):

现将《福建省物业管理服务收费管理规定》印发给你们,请认真遵照执行,执行中有何问题,请迳报省物价委员会。

福建省物业管理服务收费管理规定

第一条 为加强我省物业管理服务收费的管理,规范收费行为,维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益,促进物业管理行业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《福建省价格管理条例》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》(国发[1998]34号)等法律、法规和政策,制定本规定。

第二条 本规定适用于在本省范围内实行物业管理服务的小区和楼宇的收费活动。本规定所称的物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位,接受物业产权人、使用人的委托,对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条 各级政府价格主管部门(下称价格部门)是物业管理服务收费的主管机关,价格部门应当加强对物业管理服务收费的监督和检查。物业管理服务收费实行统一领导、分级管理。省价格部门负责制定全省统一的物业管理服务收费规定,并管理在省及省以上工商行政管理部门登记注册的物业管理单位的物业管理服务收费;各地价格部门负责管理在市、县工商行政管理部门登记注册的物业管理单位的物业管理服务收费。

第四条 提供物业管理服务的物业管理单位可收取物业管理服务费,物业管理服务费包括综合管理服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清运费和特约服务费。

综合管理服务费是指物业管理单位按约定为物业产权人、使用人提供公共性服务所收取的费用。

停车管理费是指物业管理单位对物业管理区内车辆停放提供管理服务所收取的费用。

房屋装修垃圾清运费是指物业管理单位对物业管理区内的房屋装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的费用。

特约专项服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人的委托,为其个别需要提供服务所收取的费用。

第五条 物业管理服务收费根据物业管理单位所提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府定价、政府指导价和经营者自主定价。

综合管理服务费、停车管理费实行政府定价;房屋装修垃圾清运费实行政府指导价;特约专项服务费除价格部门另有规定外,实行经营者自主定价。

第六条 本规定所称的公共性服务内容包括:

1.监督物业产权人、使用人按有关规定装修、使用楼房,确保楼宇的安全使用;

2.公共环境卫生保洁工作,包括打扫公共走廊、楼梯、电梯、通道、周围道路、上下水管道、外墙清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清运等;

3.水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养工作; 4.安全保卫和消防监督工作; 5.绿化管理维护工作; 6.公共场所秩序的管理工作;

7.接受委托代收缴水电费、有线电视费、电话费和代收发报刊、信件等代办性质的服务工作; 8.代表物业产权人、使用人协调解决日常生活中所涉及的公共事务; 9.其它管理服务项目。

第七条 综合管理服务费实行分等级定价。综合管理服务费的收费等级,由各市(地)价格部门按《福建省物业综合管理服务费收费等级考评目录》规定的考评项目、内容,结合当地实际,制定具体的收费等级考评办法。

各收费等级的收费指导标准,由各市(地)价格部门根据既要合理补偿物业管理成本费用,又要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力,以及按质论价的原则合理确定,并向社会公布。

同一城市范围内有两级以上价格部门的,其收费等级的考评办法和收费指导标准应主动协调,保持同城一致。

第八条 各物业管理单位综合管理服务费,在物业管理区业主管理委员会(以下简称“业主管委会”)成立前,由物业管理单位根据其实际提供的服务,对照物业综合管理服务收费等级考评办法和收费指导标准,自评收费等级和收费标准,向价格部门申报,价格部门对其进行考评确定收费等级和收费标准,对普通住宅小区的收费标准要从严核定;在物业管理区业主管委会成立后,由物业管理单位与业主管委会对照物业综合管理服务费收费等级考评办法和收费指导标准共同初评收费等级、协商具体的收费标准报价格部门核准。

在住宅区、高层商住楼(住宅楼)、别墅区、写字楼和工业区内为商业用途的物业,可在该物业综合管理服务费标准的基础上上浮,但最高不得超过150%;在住宅区、高层商住楼(住宅楼)、别墅区和工业区内办公的(不包括工业厂房中生产管理办公),可在该物业综合管理服务费标准的基础上上浮,但最高不得超过100%。

第九条 物业管理单位在申报物业管理服务收费时,应向价格部门提供工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、物业管理行政主管部门核发的《物业管理企业资质等级证书》及小区物业管理服务等方面的资料。

第十条 停车管理费和房屋装修垃圾清运费的收费办法由各市(地)价格部门制定。

第十一条 物业管理单位在不影响物业产权人、使用人利益的前提下,利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动的,其收益应用于物业管理服务费用开支。

第十二条 物业管理单位在物业管理过程中收取的水电周转金和公共水电费分摊问题,按如下规定执行:

1.水电周转金是在各个业主(住户)所使用的水电费未收缴上来之前,物业管理单位预先向水电部门代缴纳而垫支的费用。物业管理单位将其承接管理的楼宇移交给其他物业管理单位时,应将水电周转金如数移交。

水电周转金实行政府指导价,由价格部门根据不同时期所需费用大小制定统一的标准和范围,物业管理单位承接物业管理之前必须向价格部门申报收费标准,并按价格部门批准的收费标准和范围收费。

2.公共水电费是小区、楼宇的消防和对讲系统、公共场所照明、清洗和绿化、电梯、中央空调、水泵等机电设备运行所发生的电费和其它公共用电、用水的费用开支。多层住宅(无电梯)的综合管理服务费中已包含公共水电费,物业管理单位不得再向物业产权人、使用人收取公共水电费;多层带电梯住宅、高层商住楼(住宅楼)、别墅区、写字楼和工业区的综合管理服务费中不含公共水电费,物业管理单位应每月向所有业主(住户)公布上月使用公共水电的度数、单价和总额及分摊办法。

公共水电费可由物业管理单位会同业主管委会确定具体分摊办法,未成立业主管委会的公共水电费分摊办法应按以下规定进行:

(1)对公共场所照明、消防和对讲系统、卫生保洁和绿化等用水、用电费用,按户或按房屋建筑面积合理分摊。

(2)电梯、中央空调电费由物业产权人、使用人按房屋的建筑面积合理分摊。 (3)水泵用电按用水量为系数合理分摊。 (4)变压器损耗按业主用电量为系数合理分摊。

(5)备用电源(发电机)耗油量按物业产权人、使用人的用电量为系数合理分摊。

第十三条 物业管理单位代收代缴水费、电费等政府定价的价格,必须按分类价格分别执行,不得自行加价,不得以任何借口混合收费。否则按价格违法行为论处。

第十四条 综合管理服务费由物业产权人、使用人从入伙之日起(以交锁匙为准)按月交纳,物业管理单位不得违背物业产权人、使用人的意愿提前收费。未出售楼房的综合管理服务费、公共水电费由房地产开发企业或包销商承担。

第十五条 经价格部门核定的或由物业管理单位与业主管委会以及物业产权人、使用人代表协商议定的收费项目和收费办法应当在物业管理合同中明文规定。

第十六条 物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和收费标准及收费办法应在醒目位置或收费地点公布。

物业管理单位应当定期(一般为6个月)向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和代收代办费的收支情况,公布物业管理和小区或楼宇的重大措施,接受业主管委会或物业产权人、使用人的监督。

第十七条 物业管理服务收费实行年审制度。物业管理服务收费年审有关规定另行下达。 第十八条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策,执行规定的收费办法和收费标准,努力提高服务质量,向物业产权人、使用人提供质价相称的服务,不得只收费不服务或多收费少服务。

第十九条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的价格纠纷,业主管委会应予调解,调解不成的,可由价格部门进行调处。

第二十条 物业管理单位已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的,其它部门和单位不得再向物业产权人、使用人重复征收如卫生费、治安费等其他性质和内容相同的费项。

第二十一条 未经价格部门批准或业主管委会同意,物业管理单位不得以任何名目向物业产权人、使用人收取本规定第四条规定以外的其他费用。

第二十二条 实行物业管理的物业产权人、使用人应当按价格部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费,不按规定缴纳物业管理服务费的,物业管理单位有权按照物业管理委托合同的约定追偿。

第二十三条 对违反本规定的行为,由价格部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。

第二十四条 各市(地)价格部门可根据本规定制定实施细则,并报省价格部门备案。

第二十五条 本规定由省价格部门负责解释。

第二十六条 本规定自2000年2月1日起执行。原《福建省物业管理服务收费暂行管理办法》(闽价[1995]房字184号)同时废止。

福建省物业综合管理服务收费等级考评目录

考评项目 考评内容

一、管理运作

1.有否专业物业管理机构和固定的办公场所,实行综合管理服务; 2.业主管理委员会组织机构是否健全;

3.物业管理单位与业主管理委员会或委托管理单位有否物业管理合同,管理单位与业主管理委员会责、权、利关系是否明确;

4.各项管理制度完善,制定业主公约及辖区管理各项公众管理规章制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度;

5.辖区内物业档案资料齐全,管理完善; 6.有应用计算机等现代化管理手段,并进行科学管理。

二、环境卫生与绿化管理

1.有专业清洁卫生和绿化管理队伍,管理制度落实; 2.辖区内环卫设施完好,并保持整体环境及环卫设施清洁;

3.房屋的公共部分如公共楼梯、扶栏、走道(含小区内道路)、电梯等的保洁工作; 4.垃圾清运情况以及及时清理化粪池,并定期杀虫灭鼠,无鼠害、虫害,确保辖区整洁; 5.工业或娱乐场所排放的废水、废气、噪音等符合环保标准,无有毒有害物质; 6.辖区内的公共绿地覆盖率不低于25%;

7.辖区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当,花草树木定期修剪,管理及养护制度完善,无人为破坏;

8.绿化管理设施、设备齐全,水源有保障。

三、保安、消防及交通秩序管理

1.有保安专业队伍,实行24小时保安巡视制度;

2.保安人员配备有统一制服、熟悉辖区情况,工作认真、文明执勤、言语规范; 3.安全监控、消防监控设施完备,各种消防设备、器材齐全,完好率达到98%以上; 4.配备专职或兼职消防人员,制定严格的消防制度并抓好落实; 5.可能危及人身安全处有明显标识和防范措施;

6.有畅通无阻的紧急疏散通道,其相关的指示照明灯具配置齐全,功能完好; 7.无因管理单位责任造成的治安案件、交通事故和消防事故;

8.各种车辆行驶、停放有序,管理制度落实,无违章行驶、停放及管理单位责任造成车辆损坏或丢失现象;

四、房屋及其配套设施的管理和养护

1.房屋外观完好、整洁,无妨碍市容和观瞻; 2.无违章装修,无乱搭建,无乱张贴悬挂等;

3.房屋及公用设施、设备档案和资料齐全、存放有序,查阅方便;

4.房屋及公用设施保持完好,公共楼梯、走道、天台、大厅等无随意堆放杂物和占用现象; 5.房屋完好率达97%以上,并坚持房屋修缮制度,保证房屋零修、急修及时率达到98%以上,维修质量100%合格;

6.道路平坦通畅,停车场、棚、房及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好无损; 7.路灯、通道照明等公共照明设施完好,完好率达95%以上。

五、公用配套设备的日常管理和维护工作

1.配备专业工程技术人员,维修和运行人员均应持证上岗;

2.建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度,并严格执行,实行24小时运行和维修值班制度,及时排除故障;

3.配电设备、电梯和中央空调系统运行安全、正常,保养状况良好,各种运行维护保养和巡视检查记录齐全,并归档保存;

4.电梯、中央空调由专业队伍维修保养,各种安全检查审核证件齐全; 5.有应急备用发电机,可随时启动并有完善的管理和试运行制度; 6.建立用水、供水管理制度,积极协助业主安排合理的用水和节水计划; 7.建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好;

8.按规定定期清洗二次供水、蓄水设备,设备及周围环境整洁,保证二次供水卫生达到标准,无二次污染;

9.供电、供水计量及收费严格执行有关部门的规定,无不合理计量和乱收费现象。

六、管理人员素质

1.物业管理单位的人员培训有计划、有考核、有记录,制度落实;

2.物业管理单位主要负责人和业务人员要经过物业管理专业培训,并取得相关技术证书; 3.管理和服务人员要佩带明显标志,遵守职业道德规范; 4.有建立完善的各类人员工作量和工作业绩考核制度;

5.各类人员熟悉物业情况和本岗位责任制、考核目标,服务意识好,敬业精神强。

七、社区文化

1.有计划、有人员、有制度地落实社区文化; 2.有落实社区文化的娱乐场所、设施和设备; 3.管理单位定期开展健康有益的宣传和文体活动; 4.为业主开展多项便民服务,为业主提供方便; 5.积极协助街道、派出所、居委会开展各项工作。

八、经营服务及收费执行情况

1.多种经营效果好,有偿服务项目多,收费公开合理,无违反规定乱收费; 2.按规定明码标价,收费项目、收费标准和收费内容在经营场所或醒目位置公布; 3.未违背业主意愿收取与自身管理服务无关的费用,未擅自为其他部门代收费用;

4.严格执行规定的收费项目和收费标准,提供质价相称的服务,无只收费不服务或多收费少服务行为; 5.物业管理单位费用支出合理,并定期向业主公开费用的收支情况,自觉接受业主监督; 6.业主的投诉率要在0.5%以下,处理率达95%以上,回访率95%以上; 7.业主对管理服务单位评议满意率达95%以上。

福建省物业综合管理服务费收费等级表

收费等级 考评得分(满分为100分) 一 级 90分以上 二 级 80-89分 三 级 70-79分 四 级 60-69分

注:

1.物业综合管理服务费收费等级考评各项目的具体评分标准及各收费等级物业综合管理服务费收费指导标准,由各市(地)价格部门制定。

2.物业综合管理服务费收费等级考评得分在60分以下的,不得收费。

第四篇:物业管理费测算

一、 经费测算的原则及说明;

二、 经费测算:

1、人工成本;

2、行政办公费;

3、设备设施维护费;

4、公用水电费;

5、清洁绿化费;

6、保安费;

7、固定资产折旧;

8、开办费摊销;

9、不可预见费;

10、管理者酬金;

11、税金。

详细测算书内容如下:

第一节 经费测算的原则及说明

一、 测算的依据

(一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规;

(二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”;

(三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、 经费测算的原则

(一) 遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。

(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则

针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。

(三) “零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

(四) 管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、 测算的有关说明

(一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。

(二) 有关费用的说明

1、 人员工资标准

根据市场化原则,参照成都行业工资水平,根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准,人员工资标准如下:

序号 职 务 月薪 备 注

1 中心经理 4,000

2 品质行政主管(中心经理助理) 2,500 3 安全主管 1,800 4 工程维修主管 2,000 5 清洁绿化主管 1,800 6 高级管家 1,800 7 会计 1,400 8 出纳 1,200 9 维修技工 1,200 10 安全班长 1,100 11 安全员 900 12 清洁工 600 13 绿化工 600

2、 物资装备的摊销

物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”,依据财务制度按5年摊销;单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费,按5年摊销。

3、 开办费摊销

开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中,不可预见费根据物业管理行业惯例,不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%(4年)按5年摊销进管理成本中。

4、 管理者酬金

依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例,每年按总支出的8%提取管理者酬金。

5、 本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。

第二节 经费测算

经费测算总表(单位:人民币元)

序号 项 目 测算依据 月支出 备 注

1 人工成本 详见人工费测算明细表 122,202.00

2 行政办公费 详见办公费测算明细表 14,406.67

3 设备设施维护费 详见维护费测算明细表 9,984.00

4 公用电费 按经验数据测算 23,500.00

5 公用水费 按经验数据测算 4,200.00

6 清洁费(设施材料) 详见清洁费测算明细表 10,233.00

7 绿化费 详见绿化费测算明细表 17,388.00

8 保安费 详见保安费测算明细表 400 注:将开盘期间人工成本摊进物管成本中

9 固定资产折旧 详见固定资产测算明细表 1,397.50

10 开办费摊销 详见开办费测算明细表 3,036.87 23,994.13 11 小计

206,748.03 227,705.30

12 不可预见费 以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11

13 管理者酬金 以上各项之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 营业税金及附加 以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 总计

245,193.66 270,048.01

16 每平方米月管理费(不含电梯分摊) 69416.16平方米收费面积 3.53 4.05

根据我们的测算,本项目管理费月支出为245,193.66元(不含E型房每月电梯维护费用),按照不同房型的价格、建筑面积比率,将管理费分摊如下:

房 型 系 数 管理费标准(元/平方米.月) 备 注

A 1.143 4.0

B 1.057 3.7

C、D 1 3.5

E 0.914 3.2 按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月,加上电梯维护费0.42元/平方米.月,实际管理费标准为3.2元/平方米.月

(一)人工成本测算

序号 项目 人数 月薪 计算方法 月支出 备 注 1 工资

(1) 中心经理 1 4,000 人数 x 月薪 4,000

(2) 品质行政主管 1 2,500 人数 x 月薪 2,500

中心经理助理

(3) 安全主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(4) 工程维修主管 1 2,000 人数 x 月薪 2,000

(5) 清洁绿化主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(6) 高级管家 3 1,800 人数 x 月薪 5,400

(7) 会计 1 1,400 人数 x 月薪 1,400

(8) 出纳 1 1,200 人数 x 月薪 1,200

(9) 维修技工 7 1,200 人数 x 月薪 8,400

(10) 安全班长 3 1,100 人数 x 月薪 3,300

(11) 安全员 40 900 人数 x 月薪 36,000

(12) 清洁工 30 600 人数 x 月薪 18,000

(13) 绿化工 3 600 人数 x 月薪 1,800

(14) 小计 94 87,600

2 三费一金

(1) 福利待遇

工资总额x 8% 7,008.00

(2) 培训费

工资总额x 8% 7,008.00

(3) 工会费

工资总额x 2% 1,752.00

(4) 社会保险费

工资总额x 20% 17,520.00

(5) 教育基金

工资总额x 1.5% 1,314.00

(6) 小计

34,602.00

3 合计

122,202.00

(二)行政办公费

序号 项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备注

1 办公用品、低值易耗品

(1) 管理人员 10 人 20 数量 x 单价 200.00

(2) 操作人员 80 人 5 数量 x 单价 400.00

小计 90 人

600.00

2 通讯费用

(1) 固定电话/传真 5 部 150 数量 x 单价 750.00

(2) 移动电话 2 部

300 数量 x 单价

600.00

小计

1,350.00

3 车辆使用费用 2 部 1500 数量 x 单价 3,000.00

4 员工宿舍租金 4 套 600 数量 x 单价 2,400.00

5 社区文化活动费 12 次

1500 综合测算 1,500.00

(一)人工成本测算

序号 项目 人数 月薪 计算方法 月支出 备 注

1 工资

(1) 中心经理 1 4,000 人数 x 月薪 4,000

(2) 品质行政主管 1 2,500 人数 x 月薪 2,500

中心经理助理

(3) 安全主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(4) 工程维修主管 1 2,000 人数 x 月薪 2,000

(5) 清洁绿化主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(6) 高级管家 3 1,800 人数 x 月薪 5,400

(7) 会计 1 1,400 人数 x 月薪 1,400

(8) 出纳 1 1,200 人数 x 月薪 1,200

(9) 维修技工 7 1,200 人数 x 月薪 8,400

(10) 安全班长 3 1,100 人数 x 月薪 3,300

(11) 安全员 40 900 人数 x 月薪 36,000

(12) 清洁工 30 600 人数 x 月薪 18,000

(13) 绿化工 3 600 人数 x 月薪 1,800

(14) 小计 94 87,600

2 三费一金

(1) 福利待遇

工资总额x 8% 7,008.00

(2) 培训费

工资总额x 8% 7,008.00

(3) 工会费

工资总额x 2% 1,752.00

(4) 社会保险费

工资总额x 20% 17,520.00

(5) 教育基金

工资总额x 1.5% 1,314.00

(6) 小计

34,602.00

3 合计

122,202.00

(二)行政办公费

序号 项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备注

1 办公用品、低值易耗品

(1) 管理人员 10 人 20 数量 x 单价 200.00

(2) 操作人员 80 人 5 数量 x 单价 400.00

小计 90 人

600.00

2 通讯费用

(1) 固定电话/传真 5 部 150 数量 x 单价 750.00

(2) 移动电话 2 部

300 数量 x 单价

600.00

小计

1,350.00

3 车辆使用费用 2 部 1500 数量 x 单价 3,000.00

4 员工宿舍租金 4 套 600 数量 x 单价 2,400.00

5 社区文化活动费 12 次

1500 综合测算 1,500.00

6 服装费用

(1) 管理人员服装 13 套 900 11700 975.00

(2) 维修工服装 7

400 2800 233.33

(3) 清洁绿化工 34

270 9180 765.00

(4) 保安员 43

1000 43000 3583.33

(5) 小计

66680 5556.67

7 合计

14,406.67

(三)设施设备维护费

序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出

备注

1 电梯维保费 8 台

600 12 4,800.00 不记入总费用

2 电梯年检费 8 台 400 / 266.67 不记入总费用

3 电梯保险费 8 台

4 强电系统维护费

2,000.00

(1) 高压供电系统

(2) 低压供电系统

(3) 备用发电机维护费

小计

2,000.00

5 给排水系统维护费

800.00

(1) 给排水水泵维护费

(2) 给水水管维护费

(3) 排水水管维护费

(4) 消防水系统

消防箱

小计

800.00

6 室外景观绿化水维护费

500.00

7 游泳池维护费

200.00

8 消防系统维保费

500.00

9 弱电系统维护费

2,500.00

(1) 消防弱电系统维护费

(2) 控制中心维护费

(3) 保安监控系统维护费

(4) 防盗报警系统维护费

(5) 巡更系统维护费

(6) IC卡门禁统维护费

(7) 停车场系统维护费

小计

2,500.00

10 建筑本体维修费

/

11 设备维修零星材料费

600.00

小计

9,600.00

12 不可预见费 4%

384.00

13 合计

9,984.00

(四)公用水电费

序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出 备 注

1 公用电费 50000 度 0.47

23,500.00

2 公用水费 3500 吨 1.2

4,200.00

合计

27,700.00

(五)清洁费

序号 项目 计算方法 月支出 备 注

1 基本清洁费

(1) 清洁人工费 / /

(2) 工具/材料费 综合测算 2000

2 清洁设备折旧费 (5年分摊) 清洁工具 1333

总价80,000元

3 垃圾清运费 30天×1车/天×150元/车 4500

4 室外水景清洁费 每月清洗1次 1000

5 化粪池清理费 每一年清洗2次 400

7 消杀费 综合测算 1000

8 总计

10,233.00

(六)绿化费

项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备 注

绿化费

41400 M2 0.42 数量 x 单价 17,388.00

(七)保安费

项 目 计算方法 月支出 备 注

日常耗材、装备保养 综合测算 400.00

(八)固定资产折旧

序号 项目 资产总额 计算方法 月支出 备 注

1 行政办公设备 74,000.00 分5年摊消 1,233.33

2 工程设备 9,850.00 分5年摊消 164.17

3 合计

1,397.50

附表:固定资产清单

(一) 行政办公设备

项 目 数 量 单位 单价 金额 备 注

会议桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作台 1 套 2,000.00 2,000.00

复印机 1 台 15,000.00 15,000.00

内联网络电脑终端 10 台 4,000.00 40,000.00

数码照相机 1 部 4,000.00 4,000.00 电视机 5 台 2,000.00 10,000.00 小计

74,000.00

(二) 工程设备

项 目 数 量 单位 单价 金额 备注

200型室外疏通机 1 套 2,350.00 2,350.00

备用发电机 1 台 5,000.00 5,000.00

台钻 1 台 2,500.00 2,500.00

小计

9,850.00

合计

83,850.00

(九)开办费摊销

序号 项目 总额 计算方法 月支出 备注

1 开盘期间人工成本费 1,211,883.00 按5年摊销 20,198.05 摊入营销成本

2 除人工费外其它开办费摊销 227,765.00 按(80%)5年摊销 3,036.87 摊入物管成本

3 总开办费 1,439,648.00 按5年摊销 23,994.13 全部摊入物管成本

“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日,为期12个月。在此期间,购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备,人员到位。开办费分五年摊销。 开办费总表

项目 数量 驻场时间 单价 计算方法 开办期支出

1 人工成本

(1) 工资

中心经理 1 12 4,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 48,000.00

品质行政主管(中心经理助理) 1 10 2,500.00 数量 x 驻场时间 x 单价 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 21,600.00

工程维修主管 1 12 2,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 24,000.00

清洁绿化主管 1 10 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 18,000.00

高级管家 6 6 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 64,800.00

会计 1 2 1,400.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,800.00

出纳 1 2 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,400.00

维修技工 2 12 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 28,800.00

安管班长 3 12 1,100.00 数量 x 驻场时间 x 单价 39,600.00

安管员 40 12 900.00 数量 x 驻场时间 x 单价 432,000.00

清洁工 35 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 252,000.00

绿化工 2 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 14,400.00

小计

973,400.00 (2) 三费一金

福利费

工资总额 8% 77,872.00

工会经费

工资总额 2% 19,468.00

社会保险费

工资总额 13% 126,542.00

教育基金

工资总额 1.5% 14,601.00

小计

238,483.00

合计

1,211,883.00 2 行政办公费

(1) 办公用品、低值易耗品

综合测算 3,000.00 (2) 通讯费

综合测算 3,000.00

(3) 员工宿舍租金及水电费 7 12 900.00 套数 x 开办时间 x 单价 75,600.00

合计

81,600.00

3 入伙资料 350 60.00

21,000.00

4 办公设备

见开办期办公设备清单 18,600.00 5 工程工具

见开办期工程工具清单 14,710.00

6 治安消防用品

见开办期治安消防用品清单 25,315.00 7 服装

见开办期低值装备清单 66,540.00

总计

1,439,648.00

1、 开办期办公设备清单

序号 项 目 数量 单位 单价 合计(元) 备 注

1 办公家私 3 套 1,500.00 4,500.00

2 工作台 10 套 500.00 5,000.00

3 转椅 10 把 80.00 800.00

5 打印机 2 台 700.00 1,400.00

6 文件柜 5 套 300.00 1,500.00

7 档案柜 2 个 300.00 600.00

8 电话 5 部 100.00 500.00

9 传真机 1 部 1,500.00 1,500.00

10 保险柜 1 部 1,000.00 1,000.00

12 工具柜 5 套 200.00 1,000.00

13 饮水机 4 台 200.00 800.00

14 小计

18,600.00

2、 开办期工程工具清单

序号 项 目 数 量 单位 单价 合计(元)

1 冲击钻 1 台 980.00 980.00 3 手提切割机 1 台 350.00 350.00 4 台式砂轮机 1 台 1,500.00 1,500.00 6 手抡电钻 2 台 240.00 480.00 7 电焊机8KVA 1 台 450.00 450.00

8 75型室内疏通机 1 套 1,450.00 1,450.00 9 台钳 2 套 75.00 150.00 10 大管钳 4 架 30.00 120.00

11 数字万用表 2 个 250.00 500.00 12 指针万用表 1 个 100.00 100.00 13 摇表 1 个 180.00 180.00 14 接地摇表 1 个 200.00 200.00 15 高压摇表 1 个 1,000.00 1,000.00 16 电梯专用工具 1 套 500.00 500.00 17 电工组合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 综合维修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作业工具 1 套 500.00 500.00 20 5档铝合金组合梯 3 架 300.00 900.00 21 11档铝合金组合梯 1 架 750.00 750.00 23 平板车 1 辆 500.00 500.00 24 拖线盘 2 台 600.00 1,200.00 25 小计

14,710.00

3、 治安消防用品清单

序号 项 目 数量 单位 单价 合计(元) 1 无线对讲机 25 台 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壶 45 个 10.00 450.00

4 电警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 块 45.00 225.00 6 消防斧头 2 把 60.00 120.00 7 专用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防头盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小计

25,315.00

4、 员工服装清单

序号 项目 数量 单位 单价 金额

1 保安服装 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服装 4 套 200.00 800.00

15 管理人员服装 10 套 600.00 6,000.00 18 清洁工服装 80 套 135.00 10,800.00 21 绿化工服务 4 套 135.00 540.00 合计

66,540.00

第五篇:万科物业管理费测算指引

1.目的

确定合理的管理费收费标准,为物业管理的正常经营提供保障。 2.范围

适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3.职责

根据接管物业管理小区的实际情况,由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算,品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算 4.7.物业管理费测算公式为:

物业管理费单价=所有费用的总和÷参加测算 4.9.列举法测算 4.9.1 人工费用的测算 4.9.1.1.组织架构的确定 4.9.1.2.人工费用的测算。

根据确定的组织架构,遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括:工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。 4.9.1.3.工资的测算(单位:元/月)。

根据确定的组织架构,按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。 4.9.1.4.奖金及双薪(单位:元/月)。

根据确定的组织架构,按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。

根据确定的组织架构,按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。

4.9.2.行政费用的测算(单位:元/月) 4.9.2.1.低值易耗品购置费用。 4.9.2.2.管理处办公用水电费。

水费根据管理处水费的使用情况(包括饮用水):

使用水费金额=使用量(立方)/月×水费收费单价

饮用水金额=饮用水(桶)/月×桶饮用水单价 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况:

照明用电费用=办公照明的功率×按每天实际使用时间(折算成的小时单位)×电费收费标准

办公电器用电费用=空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间(折算成的小时单位)×电费收费标准

4.9.2.3.办公设备维护费用

主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。 4.9.2.4.通讯费

物业管理所需的通讯费用。其中包括:手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用(BP机等)。

4.9.2.5.公干车辆费

根据管理服务业务的需要,确定每月固定外出办事的车辆费用。

4.9.2.6.交际应酬费 4.9.2.7.电脑维护费用

根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费,包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。 4.9.2.8.报刊资料费

因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。 4.9.2.9.咨询及诉讼费

聘请法律顾问的费用分摊,业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。 4.9.3.财产费用的测算 4.9.3.1.折旧费用

管理处正常管理服务需要所购置的固定资产(单价在2000元以上,使用年限超过一年),按使用年限进行折旧。 固定资产包括:

 办公设备:电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。

 清洁绿化工具:洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。

折旧费用=固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月 4.9.3.2.资产的摊销 管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。

开办费主要包括:前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具,以及办公场所的装修费等。

分摊费用=开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月 4.9.3.3.固定资产的修理费

前期购置的固定资产,按固定资产折旧的15%计提修理费。 4.9.3.4 员工宿舍租金(地产提供宿舍,此项费用不计) 4.9.3.5.(财产)保险费(公共设施、设备购买的保险)

保险费=(须投保的公共设施、设备)总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积 购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段,所以必须计提,必须投保。业主如有异议,必须经业主大会决定并形成法律文件,否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。

4.9.4.物料消耗的测算

4.9.4.1.服装费的测算(单位:元/月)

按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。 4.9.4.3.保洁物料消耗

根据物业管理所需配置的保洁材料(可参考下表的测算方法),按照实际使用年限进行摊销。

4.9.4.4.环境、绿化物料消耗。

根据物业管理的绿化面积及绿化品种,按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。 4.9.4.5.物业维修物料消耗。

根据小区配置的设施、设备的清单,按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算(可参考下表的测算方法)。 物业维修物料分摊表 单位:元

序号

项目

测算依据

费用构成

备注 1

公共设施的维修养护

护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护,标识牌、指示牌的制作更换

公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。

车场设施养护材料。

所有材料可根据所管小区的需要,按照实际配置情况及使用年限进行测算

供配电系统

变压器 发电机

变压器、高压设备维修保养材料。 发电机运行保养材料费、油费

照明系统

楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等

按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

消防系统

防排烟通风设施、烟感、温感探头,消防联动柜、 消防泵、喷淋泵、喷淋头,室内外消火栓箱、消火栓

按每年损坏比例核算烟感、温感采购费,消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

给排水系统

生活供水变频泵

潜水泵

变频泵、潜水泵维修材料费,管道阀门维修材料费

防盗,监控系统

消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。

每年维修材料费

水景娱乐设施

维护材料费

空调及采暖

4.9.5.

小区公共费用的测算(单位:元/月) 4.9.5.1.

公共电费。

根据小区设施、设备的清单,按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。 4.9.5.1.1.

电梯系统电费。

电梯电费=电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间(折算成小时数)×电费单价(元/度)

电梯通风、照明、降温电费=电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间(折算成小时数)×电费单价(元/度) 4.9.5.1.2.

公共照明系统电费。

室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费:

公共照明系统电费=照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间(折算成小时数)的总和×电费单价(元/度)

4.9.5.1.3.

供配电系统电费。

变压器的电费:各地供电收费政策可能会有差异,依各地供电部门的收费标准为准,或:  变压器的电费=(变压器基本电费(总容量不同,基本电费有所差别)+超出基本电量的实际使用电量)×电费单价;

 变压器的电费=变压器功率×电费单价×24小时×30天 4.9.5.1.4.

消防系统电费。

消防水泵(按每季度检修2.5小时计算)=消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月

送、排烟风机(元/月)(按每季度检修2.5小时计算)=送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月

中央控制室电费=中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价 4.9.5.1.5.

给排水系统电费。

供水变频泵、潜水泵使用的电费=泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价 4.9.5.1.6.

泳池系统电费。(收费泳池不计此项)

泳池系统电费=循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价 4.9.5.2.

公共水费(单位:元/月) 4.9.5.2.1.

绿化水费

根据小区绿化面积确定(如根据体系要求:每月平均浇水15天,每次浇水渗透土壤3公分): 绿化水费=绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价(含排污费、加压费) 4.9.5.2.2.

清洁用水 根据清洁面积测算:

清洁用水=估算每天用水量×30天×水费单价(含排污费、加压费) 4.9.5.2.3.

泳池用水(收费泳池不计此项) 根据泳池容积测算泳池水费:

泳池用水=泳池容量×3次(每年换水3次)÷12月×水费单价(含排污费、加压费) 4.9.5.2.4.

小区景观用水 根据小区景观的数量测算:

小区景观用水=小区景观每天耗用水量×30天×水费单价(含排污费、加压费) 4.9.5.3.

电梯运行费。 电梯保养费:

每部电梯每月保养费单价的总合

如果每部保养费单价相同,则电梯保养费=电梯保养费单价×电梯数量 电梯年检费:

电梯每月年检费=每部电梯年检费用的总合(或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量)÷12月

4.9.5.4.

公共设施养护费

根据小区配置的设施、设备的清单,按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算(可参考下表的测算方法)。 物业维修物料分摊表 单位:元

序号

项目

测算依据

费用构成

备注 1

公共设施的维修养护

护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护,标识牌、指示牌的制作更换

公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。

车场设施养护材料。

所有材料可根据所管小区的需要,按照实际配置情况及使用年限进行测算

供配电系统

变压器 发电机

变压器、高压设备维修保养材料。 发电机运行保养材料费、油费

照明系统

楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等

按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

消防系统

防排烟通风设施、烟感、温感探头,消防联动柜、 消防泵、喷淋泵、喷淋头,室内外消火栓箱、消火栓

按每年损坏比例核算烟感、温感采购费,消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

给排水系统

生活供水变频泵

潜水泵

变频泵、潜水泵维修材料费,管道阀门维修材料费

防盗,监控系统

消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。

每年维修材料费

水景娱乐设施

维护材料费

空调及采暖

4.9.5.5.

社区文化费用

根据小区的本社区文化计划确定所需的费用。 4.9.5.6.

垃圾清运费 根据小区每天垃圾量确定:

垃圾清运费=垃圾量(桶)×收费单价 4.9.6.

其它

4.9.6.1.

税金的测算(单位:元/月) 根据国家规定计提:

税金=(4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额)×税率 4.9.6.2.

管理酬金的测算(单位:元/月) 按照当地政府规定的比例计提管理酬金。

如:管理酬金=以上包括税金在内的所有费用×酬金提取比例 4.9.6.3.

不可预见费用 该项费用按总支出的3%(参考值)计提

不可预见费用=(4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额)×3% 4.9.7.

计算各类物业管理费的收费标准

根据测算出的总成本,按各类分摊管理面积,填写管理费构成明细表,计算出各类物业管理费的收费标准。

4.10.3.

按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。 万科物业管理成本构成比例经验值

项目

人工费用

行政费用

财产费用

物料消耗

小区公共费用

比例

40%

5%

5%

10%

25%

15%