甲级写字楼案例分析

第一篇：甲级写字楼案例分析

甲级写字楼标准

甲级写字楼的结构建筑学设计和视觉都是优质，他多数都成为当地的地标，租户置身其中富有成功感和力量。对于“甲级写字楼”、“5A级写字楼”等名词大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢?其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。

相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。

那么，什么是5A智能化呢?“5A”是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。过去也有3A及写字楼的说法，即：OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)，FA(消防智能化)、SA(安保智能化)包含在了BA(楼宇自动化)中;

近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。

建筑标准

甲级写字楼的内涵，包括有如下元素： 1.位置于中心商业区CBD内

2.有完善的中央空调充足数量及合理分布的升降机和电梯服务 3.甲级专业物业管理 4.楼层间隔等恰当 5.楼底净高在2.8米

6.每层建筑面积最少1千平方米 7.有零烦恼的停车场

标准参数

顶级

办公部分需超过50000平方米 参加《标准》制定工作的第一太平国际物业服务有限公司成都分公司有关负责人告诉记者，顶级商务写字楼地理位置要在商务区相对集中的核心区域。

建筑：其办公部分需超过50000平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。 构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上;架高地台≥15厘米;除地台外的层净高2.7米及以上;通道宽2米及以上。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米;等候时间不得超过30秒;客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。

安保：“产权只租不售，实行单一产权。”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等，建成后1至2年内的入住率不能低于70%。

甲级

电梯等候时间不超过40秒

建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。1-2年内的入住率不低于65%。

电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰;按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米;等候时间不超过40秒;客货分离，货梯至少1部;有完善先进的智能控制系统。

构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上;架高地台≥15厘米;除地台外的层净高为2.7米左右。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位;配备专用地上、地下停车场;地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统

乙级

24小时内提供维修服务 “目前成都地区的高等级商务写字楼入住率都达到了90%以上。”来自“六大行”之一的仲量联行测量师事务所(上海)有限公司成都分公司相关负责人表示，乙级商务写字楼入住率不能低于50%。

建筑：其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。

构架：除地台外的层净高不低于2.5米，按大厦总面积计算每300平方米应配置一个停车位。

电梯：按大厦总面积计算每部客梯服务面积不超过6000平方米，速度不低于3米/秒。 安保：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时内的报案服务和维修服务。

由此可看出，若我们要在即满足甲级写字楼的标准又节约成本和利于销售的情况下，建议本项目的写字楼单层面积在1200平方米左右，这样按公摊30%的情况下，办公部分的面积为840平方米，即可分为4个转角位置120平方米的大户型及其他6个60平方米的小户型。标准层单层层高在3.2米-3.5米之间(无中央空调情况下)或3.5米-3.9米之间(有中央空调情况下)，这样在扣除梁高及设备所需管道后，装饰完成面能满足在2.7米-2.8米之间，不会让人显得特别压抑。走道宽度在1.5米-1.8米之间，即降低了公摊又不会造成拥挤。电梯数量在5-6部左右(含一部货梯)，使上下班高峰期不会消耗过长的时间在等电梯上，且根据我们的考察成都多数甲级写字楼的电梯品牌都选用的一线品牌。大厅高度挑高三层即10米左右，彰显高贵大气。在装修风格上，大厅地板及墙面尽量采用天然石材，标准层的公共部分可铺地毯，即端庄又节约了成本。外立面可采用大块的玻璃窗加装饰线条。

第二篇：5A甲级写字楼设计说明

甲级写字楼

对于“甲级写字楼”、“5A级写字楼”等名词大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢?其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。

相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。

那么，什么是5A智能化呢?“5A”是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。过去也有3A及写字楼的说法，即：OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)，FA(消防智能化)、SA(安保智能化)包含在了BA(楼宇自动化)中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。 甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化;24小时写字楼;人性化：空间的舒适性和实用性;数字化;节能化;便捷的交通和商务化等等。

随着我国房地产市场的不断成熟，政府出台了一系列政策法规以规范房地产行业的运作，如：明确规定商用物业的概念，这在很大程度上是对于购房者的保护，但对于部分商家混淆产品概念以扩大项目优势的做法，却不大可能做出硬性规定。因此，对于购房者来说，明确了项目所宣扬的产品概念就会在一定程度上减少被欺诈的可能，至少不会被卖家的猫儿腻弄得一头雾水。

既然甲级写字楼是写字楼领域的最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素中因该满足一定的要求，在这里我们凭借多年的行业经验，从市场需求的角度出发，对影响写字楼品质的因素进行总结，并提出一定的市场依据供大家参考。具体如下：

区位交通

房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该是位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。

规模

评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性;因为写字楼客户——企业，比较看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集程度，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上是甲级写字楼。

硬件设施

写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。

建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上;

办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间;

标准层高：室内净高2.6m以上; 标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上;

供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上;

空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。

电 梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台,候梯时间不超过30秒钟。

停 车 位：每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。

供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统;

智能化系统 ：达到5A级标准;

办公(OA)：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽;

通信(CA)：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件;千兆入户，百兆到桌。

楼宇(BA)：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制;

消防(FA)：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置;

保安(SA)：保安重点部位(门厅、电梯等)设电视监控计算机，自动巡更;

装饰装修

外 立 面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。

大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料 电 梯 厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材;应有不锈钢、大理石或木门套;

走 廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶;

卫 生 间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求;

办 公 间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面;

生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局 ，以增添写字楼内部景观。

商业配套

甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心, 多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等;总之 ，一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。

软性服务

写字楼软性服务体现在两个方面，一方面是高效全面的物业管理，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供应，节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的服务。

第三篇：超甲级写字楼物业新标准解读

超甲级写字楼物业新标准解读(纯租赁”业态)

纯租赁业态的优点

开发商长期持有，业权统一，避免小业主各自为政，管理混乱，保障了入驻企业良经营和发展环境，最大程度确保和提升物业高端商务品质。

目前市面上绝大部分甲级写字楼都有纯租赁业态单一产权的物业标准规定详见：

超甲级写字楼

一、“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级

三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级;“5A”是从硬件配置角度评定;而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。

二、“甲级”标准不是最高级别

“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70%的使用率;楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石;卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合;知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

华置中心，超甲级写字楼单一产权，纯租赁业态，最大化的保证了纯净的国际商务空间。

华置中心直临成都市主干道蜀都大道核心段总府路，紧邻地铁

1、2号线天府广场站，且与地铁4号线无缝接驳，实现地铁与公交无缝连接;众多公交线路交织于此，是主城区内稀有的便捷交通枢纽中心。向北驱车20分钟即可到达成都火车北站，向南驱车30分钟即可抵达成都双流国际机场。项目顶楼设有成都首个直升机停机坪。 —— 华置中心 甲级写字楼建筑设计

应由国内甲级设计单位承担，设计应符合JGJ67的相关规定。整个建筑具有高品位，为所在商务区的标志性建筑。其中，在新建、改建、扩建时建筑设计应符合节能、无障碍、防火、抗震、绿色以及建筑结构荷载的规定。 —— 华置中心 品质保障：

华置中心总体量约6万平方米开启“纯租赁”模式，以单一产权，保证企业经营管理与维护的统一性。

纯租凭业态，统一管理，统一运营，有别于传统写字楼的专业化物业服务，最大限度地保证物业的高端商务品质。

超国际甲级写字楼为企业稳定发展护航，充分保证入驻企业形象，高端企业入驻首选。

第四篇：5A甲级写字楼办公区租赁合同样本

合同编号：

新世界发展有限公司

与

关于

新世界国贸大厦 武汉市汉口建设大道568号

写字楼

层 号写字间租赁合同

年 月 日

新世界国贸大厦 写字楼租赁合同书

1 出租方：新世界发展(武汉)有限公司 (以下简称“甲方”) 法定地址：武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦Ⅰ座19楼

法定代表人： 联系电话：

承租方： (以下简称“乙方”) 法定地址： 法定代表人： 联系电话：

本合同是甲、乙双方于 年 月 日签订。为明确双方的权利、义务，经协商一致达成以下各项条款，双方必须共同遵守。

第一条 租赁范围

根据本合同的条款，乙方向甲方承租的写字间房号及建筑面积，见附件一。承租写字间范围见附件二(以颜色标出)。承租写字间配置详见附件三第4项。

第二条 租赁起始日及租赁期

详见附件三第1项。

第三条 租金

第3.01条 第3.02条 乙方每月向甲方交纳租金，租金额见附件三第2.1项。

每月租金须于每月1日交纳，最迟不得迟于每月3日，如3日为周末或法定假期，则可延至每月第一个星期内清缴。 乙方须于签订本合同时立即支付首期租金及租金保证金予甲方。租金及租金保证金的具体金额见附件三第2.1项和第3项。

第四条 管理费

第4.01条 乙方须按月交纳管理费予甲方。缴付日为每月1日，最迟不得迟于每月3日，如3日为周末或法定假期，则可延至每月第一个星期内清缴。乙方须于签订本合同时立即支付首期管理费、管理费保证金及电费保证金予甲方。管理费、管理费保证金及电费保证金具体金额见附件三第2.2项和第3项。

2 第4.02条 甲、乙双方同意，甲方可依据实际管理经营成本增长为基础而对管理费作出调整。如有调整，甲方须提前不少于一个月通知乙方。乙方需按甲方的通知支付经调整之后的管理费。

第五条 专项服务

专项服务指根据租户要求提供的个别服务，甲乙双方另行约定。

第六条 供电设施及电费

乙方每月根据甲方按承租写字间之独立电表所示之耗用量而发出的收费单向甲方缴纳费用，缴费限期为相关收费单发出之日起七天内。甲方保留在有关市政部门调整各项收费时相应调整相关收费的权利。

第七条 冷暖供应

第7.01条 本大厦空调正常使用时间由周一至周五早 8:00 至晚 21:00 。周

六、周日早 8:00 至晚 18:00(国家法定假期停止运行)。如客户于正常时间外有需要，按人民币￥ 900.00 元/写字间/小时(最少两小时)计算。

第八条

本合同保证金

第8.01条 本合同保证金的组成及保证金金额详见本合同附件三第3项。本合同保证金的各组成部分共同构成本合同保证金。

第8.02条 如乙方违反本合同任何条款，甲方可视乙方违约处理。甲方有权根据

乙方违约情节没收本合同保证金之全部或一部分。惟此并不影响甲方向乙方追讨全部租金、管理费、电费等各项欠款，并要求乙方赔偿损失及追究乙方法律责任的权利。

第8.03条 租期届满，在乙方符合下列全部条件的情况下，甲方应在下列全部条件满足后三十日内向乙方免息退还其所交纳的本合同保证金。 (1)乙方将承租写字间还原至甲方向乙方交付时状态并返还甲方。 (2)乙方已清缴其所欠甲方之一切租金、管理费及其它费用(含滞纳金)。

(3)乙方全面履行本合同各项条款和规定。

第8.04条 甲方按本合同规定调整租金、管理费或按上述第8.02条扣除本合同

保证金后，导致其所持本合同保证金的总金额少于本合同规定的数额时，乙方须在甲方发出书面通知之日起七天内补足保证金全数。

第8.05条 乙方于签订本合同时向甲方交付电费保证金后，甲方有权根据有关部门作出的规定及实际情况合理增加电费保证金，并就增加的原因

3 作出书面解释，有关差额须于甲方发出有关通知书后七天内由乙方向甲方补足全数。

第8.06条 甲方有权按乙方欠缴电费金额扣除电费之全部或部分保证金，在此情况下，乙方须在甲方发出书面通知书后七天内补足电费保证金全数。

第九条

支付方式

第9.01条乙方应以存款/汇款/支票或现金方式缴付本合同规定应付的所有费用。

第9.02条 存款/汇款银行、地点和银行账号见附件四，如有更改，按甲方书面

通知为准。

第十条

甲方的权利及义务

第10.01条 在乙方按本合同规定及时清缴租金和其它应付的费用，并履行了本合同规定应负义务的情况下，甲方不得干扰乙方合理地使用所租写字间。

第10.02条 甲方有权在下列情况发生时即时单方解除本合同，并酌情没收部分或全部本合同保证金;乙方应立即将承租写字间无条件退交甲方。 第10.02.01条乙方违反中华人民共和国法律、法规，进行不法活动。 第10.02.02条乙方未能按本合同规定清缴欠款及滞纳金。

第10.02.03条乙方未经甲方书面同意，擅自将该承租写字间全部或

部分交付、转租、允许或转让予第三者独立或共同使用。

第10.02.04条乙方严重亏损，无力清偿到期债务;乙方被宣告破产

或清算。

第10.02.05条乙方故意或过失损坏承租写字间内任何设施(结构/

电/消防/或空调等)或给甲方或第三方造成其它经济损失，而乙方未能在7日内给予受损方合理经济补偿及修复损坏。

第10.02.06条乙方违反本合同第十一条乙方权利及义务之规定(本

合同另有规定除外)。

第10.03条 大楼的公众设施(如排水、供电、空调、供暖、消防、通迅等管道可以通过乙方所租写字间)甲方有权派工作人员进入乙方所租写字间进行有关检查、维修或改建工程，但应事先通知乙方，紧急情况除外。

第10.04条 如遇紧急事故包括但不限于涉及泄漏水、火警、漏燃气等，甲方有权酌情进入乙方所租写字间视察情况及采取应变措施。在甲方发出合理通知后(紧急情况除外)，甲方有权暂时中止乙方所租写字间设施之运行以进行维修。

第10.05条 除法律明确规定应由甲方承担的法律责任外，甲方均无须承担乙方

4 或其他人经乙方向甲方追讨任何人身损害，财产的毁损、灭失或任何形式上营业、贸易或利润的损失及任何其他责任，此责任包括但不限于一般因任何服务或设备的中断或其他租客或使用者的行为以及任何因台风、地震、暴雨、火灾、漏水、漏电、漏煤气或不可抗力而引起的责任，或因失窃或其他人之违法行为而引起的责任。

第10.06条 若本合同租赁期满或因其他原因解除，自终止之日起五日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出承租写字间，则视为乙方放弃对财产、设备、物品的所有权利，届时甲方或甲方授权的代理人有权委派人员进入承租写字间并将乙方的上述财产与物品予以处理，且无需给予乙方任何补偿及承担任何赔偿责任。

第10.07条 除本合同另有约定外，甲乙双方不得提前解除合同。乙方单方面

在本合同租赁期满前提前退租或因乙方违约行为导致合同解除的，甲方有权按乙方违约情况没收本合同保证金及要求违约赔偿。

第十一条 乙方的权利及义务

第11.01条 乙方有权合理使用本大厦公共区域及设施，并承担有关费用，甲方有权对出租写字间的使用权限作出合理规定，乙方应予以遵守。

第11.02条 乙方须按时缴付租金、管理费、专项服务之额外费用及本合同项下之其它各项费用。

第11.03条 乙方须严格遵守本大厦之《物业管理公约》及甲方拟定之一切管理规章，包括但不限于《业主手册》。乙方在承租写字间的一切活动必须遵守中华人民共和国法律、法规。

第11.04条 本合同签订生效后，乙方应按甲方《装修指南》规定进行装修，其内容包括但不限于装修计划报批、装修保证金、行政管理费缴纳等。因乙方装修而导致甲方、其它租户或任何第三人的损失均由乙方承担赔偿责任。

第11.05条 乙方保证所租写字间只作为乙方办公场所，不允许任何人在所租写字间内留宿;

第11.06条 乙方承租写字间内的由甲方提供的设备、电器等设施正常损坏 或破损，乙方应及时通知甲方维修。如所受破损或损坏是由于乙方非正常使用而导致，由乙方负责修理还原并承担相关费用。

第11.07条 乙方不得损坏承租写字间内的地面、墙壁及天花板等。

第11.08条 乙方不得在写字间范围外墙粘贴或展示任何招牌、广告、标志或标语(甲方事先同意的特定招牌位置除外);

第11.09条 乙方须遵守消防部门和甲方之有关防火规定。

第11.10条 乙方不得在承租写字间内存放武器、弹药、硝石、火药、火油或其他易燃、易爆、易腐蚀等危险物品及一切法律禁止流通物;不得在承租写字间外包括大楼门厅、楼梯、通道或其它公共区域堆放或留置箱物、家具、垃圾或任何其它物品;乙方不得利用所租写字间制造和大量存放货品和商品;乙方也不得将超过写字间负荷重量(每平方米250公斤力)之物品安置于所租写字间内。

第11.11条 乙方不得携带动物进入大厦写字间范围内。

5 第11.12条 乙方须于租期届满或提前终止租赁合同之同时无条件向甲方或其

指定代理方返还已还原之所租写字间。

第11.13条 乙方应允许甲方在本合同有效期届满前三个月在事先给予乙方合理通知的情况下携带第三者客户进入写字间范围内作现场视察。

第11.14条 租期届满，租赁合同终止。乙方需要续租的，应当在租期届满三个月之前以书面形式提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，甲方保留根据市场行情调整租金的权利。

第11.15条 出现下列情况时，乙方应提前三十日通知甲方，甲方有权决定是否继续履行合同。否则甲方将视为乙方未经甲方批准转租该写字间： (1)当乙方是公司或企业时，公司或企业被收购、改组、联合、合并、清算或拥有公司或企业多数投票权股份的股东或其它拥有控制权的人改变。

(2)乙方出具委托书或授予类似权利，而被授权人获得使用、持有、占有或出租全部或部分所租写字间的权利。

第11.16条 乙方改变其经营名称、住所地及本合同之首所列地址应于改变后三十日内书面通知甲方。

第11.17条 乙方不得违反甲方或其代理人投购的公共财产一切险、机器损坏险及第三者责任险的任何条款以导致该等保险失效或使投保费上升。乙方因违反此项而导致发生上述情况者须向甲方就重新投保的费用或交付额外保费作出全面赔偿。

第十二条 违约责任

第12.01条 倘乙方在上述缴付租金、管理费或其它任何费用的限期届满后十四天内尚未清缴有关款项，甲方有权不给予事先通知而即时终止本合同并向乙方收回所租写字间使用权。在此情况下，甲方对乙方发出的有关书面通告被视为有效收回所租写字间使用权的凭证。同时甲方对于乙方在租赁期间对所租写字间进行的装修不承担任何责任。

第12.02条 倘乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的限期届满后十四天内尚未清缴有关款项，在不影响甲方按本合同赋与的其他权利的情况下，甲方同时有权向乙方收取自该欠款应缴日起至该款项全数缴清之日止之利息作为赔偿，年利率按国家规定金融机构一年期借贷利率加2%。

第12.03条 倘乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的限期届满后十四天内尚未清缴有关款项者，甲方有权无需另行通知而中止及截断该写字间的电力及/或其他服务的供应直至乙方清缴所有欠款及重新接驳电力及/或其他服务的费用为止。

第12.04条 如乙方违反合同内任何条款，并在甲方向其发出书面通知后的十天内不对违反合同之行为做出全面纠正(惟就上述12.01项所述违约行为;甲方将不另行书面通知乙方),甲方有权终止本合同,乙方须即时迁出所租写字间并向甲方交还所租写字间的使用权。

第12.05条 如果因为乙方之行为对甲方造成任何经济损失、预期收益损失或法律责任者，乙方须就该损失或责任向甲方作合理的全面赔偿。甲方

6 并有权遁合法途径向乙方追究所有责任。

第12.06条 甲方暂缓对乙方之违约行为追究责任不代表甲方放弃本合同赋与甲方之权利。

第十三条 不可抗力

由于地震、台风、暴雨、大火、战争以及其他不能预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗拒事件，而影响任何一方不能履行本合同或不能按本合同规定的条件履行时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以电报或传真方式通知另一方，并在21日内提供不可抗力详情及租赁合同不能履行或部分不能履行，或需要延期履行的有效证明文件。由双方协议决定是否解除本合同，或部分免除履行本合同的责任，或延期履行本合同。

第十四条 争议的解决

第14.01条 本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决，均受中华人民共和国相关法律管辖。

第14.02条 甲、乙双方就本合同发生争议时，应尽量通过友好协商解决，若经协商或调解不能达成一致时，任何一方均有权向人民法院提出诉讼。

第14.03条 甲方有权以自身的名义通过法律途径向乙方追索管理费及水、 电、气等欠费。

第十五条 法律费用

本合同的公证、登记、房屋租赁手续费、印花税以及依据中华人民共和国法律、法规规定租赁合同需支付的任何其他费用(包括但不限于税款)，除按政府规定由甲、乙双方各自承担外，一概由乙方承担。

第十六条 附则

第16.01条 若本合同内任何条款于中国法律下成为无效，违法或不能执行时，本合同其余条款之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。甲、乙双方仍需履行其余条文。

第16.02条 本合同项下的通知，除另有规定外均须以书面通知方式进行。通知可以传真、邮寄、面交、留置方式送达本合同内所列地址或乙方承租地址。如以传真方式送达，则以传真发出的时间为送达时间;如以面交方式送达，则以接收方收到的时间为送达时间;如以邮寄方式送达，则以寄出日为送达时间;如以留置方式送达，则以见证人

7 签收的时间为送达时间。

第16.03条 本合同及全部附件壹式肆份，甲乙双方各执贰份，具同等法律效力。乙方须于 年 月 日或以前签章并向甲方交还本合同，否则本合同将自上述限期过后即时自动作废。

第16.04条 本合同及所有附件在甲、乙双方签字盖章并按本合同规定交纳了首期租金、首期管理费及保证金之后生效。

第16.05条 本合同所有附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具同等法律效力。

出租方(甲方)：新世界发展(武汉)有限公司 法定代表人/授权代表 签字盖章 日期

承租方(乙方)： 法定代表人/授权代表 签字盖章 日期

甲方兹确认收到乙方所缴付之全数保证金共计人民币(RMB)

大写： 捌万肆仟陆佰壹拾贰元壹角伍分 小写： ￥84,612.15 (见正式收据)

(签章)

授权代表人：

附件一

1.所租写字间：

所租写字间为武汉市汉口建设大道568号 新世界国贸大厦Ⅰ座 层 号写字间

2.承租建筑面积：

所租写字间的承租建筑面积约 平方米。

附件二

平面图：(图中所示颜色部分作识别用途)

附件三

1.租赁开始日期及租赁期限：

本租赁合同之租赁期自 年 月 日始至 年 月 日止。租赁期限为期 年。

甲方将不迟于 年 月 日把写字间交付乙方使用。

2.租金及管理费：

每月总金额为人民币(￥ 元) 2.1 租金(不含任何其他费用)：

所租写字间租金为每月人民币￥ 元。 2.2 管理费：

管理费为每月人民币￥ 元。

3.保证金：

租金、管理费及电费保证金总额明细如下：

(1)租金保证金(相当于三个月租金) 人民币￥ 元 (2)管理费保证金(相当于三个月管理费) 人民币￥ 元 (3)电费保证金(按20元/平方米/月标准

计收一个月) 人民币￥ 元

合计： 人民币￥ 元

4.所租写字间之配置：

于交付使用时，甲方于所出租写字间内向乙方所提供之配置如下：独立供电开关总闸制及独立电表玻璃门

- 墙身配备暗藏式电插座及电灯开关

附件四

甲方指定之银行及账户：

乙方就本合同各条款中提及全部款项包括但不限于租金、管理费、各项保证金及其它费用须以支票或现金形式存入甲方的下列

人民币银行账户：

收款人名称：新世界发展(武汉)有限公司

开户行：中行国贸分理处 账号：17276108093001

附件五

补充协议：

甲方：新世界发展(武汉)有限公司 乙方：

所租写字间：新世界国贸大厦Ⅰ座 层 号写字间

合同正文有约定，附件无约定的，以合同正文为准，合同正文与附件有冲突或不一致的，以附件约定为准。

第4.02条 甲、乙双方同意，甲方可依据实际管理经营成本增长为基础而对管理费作出调整。如有调整，甲方须提前不少于一个月通知乙方。乙方需按甲方的通知支付经调整之后的管理费。

变更为：甲、乙双方同意，甲方可依据实际管理经营成本增长为基础而对管理费作出调整。但涨幅不得超过现管理费的20%。如有调整，甲方须提前不少于一个月通知乙方。甲方应提供费用的增长的合理原因并出据相关依据，乙方按照调整后的管理费用支付。

第六条 供电设施及电费

乙方每月根据甲方按承租写字间之独立电表所示之耗用量而发出的收费单向甲方缴纳费用，缴费限期为相关收费单发出之日起七天内。甲方保留在有关市政部门调整各项收费时相应调整相关收费的权利。 变更为：乙方每月根据甲方按承租写字间之独立电表所示之耗用量而发出的收费单向甲方缴纳费用，缴费限期为相关收费单发出之日起七天内。甲方可依据有关市政部门对电价的调整对相应电费进行调价。

第8.02条 如乙方违反本合同任何条款，甲方可视乙方违约处理。甲方有权根据乙方违约情节没收本合同保证金之全部或一部分。惟此并不影响甲方向乙方追讨全部租金、管理费、电费等各项欠款，并要求乙方赔偿损失及追究乙方法律责任的权利。

变更为：如乙方违反本合同条款，给甲方造成经济损失的，甲方有权根据乙方违约情节没收本合同保证金之全部或一部分。惟此并不影响甲方向乙方追讨全部租金、管理费、电费等各项欠款，并要求乙方赔偿损失及追究乙方法律责任的权利。

第8.03条 租期届满，在乙方符合下列全部条件的情况下，甲方应在下列全部条件满足后三十日内向乙方免息退还其所交纳的本合同保证金。 (1)乙方将承租写字间还原至甲方向乙方交付时状态并返还甲方。

变更为：租期届满，在乙方符合下列全部条件的情况下，甲方应在下列全部条件满足后十五日内向乙方免息退还其所交纳的本合同保证金。

(1)乙方将承租写字间按合同附件三第四条内所有一切写字间内配置需以完好无缺及功能正常之条件返还甲方。

13 第10.02.03条乙方未经甲方书面同意，擅自将该承租写字间全部或部分交付、转租、允许或转让予第三者独立或共同使用。

变更为：乙方未经甲方书面同意，擅自将该承租写字间全部或部分交付、转租、允许或转让予第三者独立或共同使用。乙方的关联公司仍需得到甲方的书面同意。

第10.07条除本合同另有约定外，甲乙双方不得提前解除合同。乙方单方面 在本合同租赁期满前提前退租或因乙方违约行为导致合同解除的，甲方有权按乙方违约情况没收本合同保证金及要求违约赔偿。

变更为：除本合同另有约定外，甲乙双方不得提前解除合同。乙方单方面 在本合同租赁期满前提前退租或因乙方违约行为导致合同解除的，甲方有权按乙方违约情况没收本合同保证金及要求违约赔偿，若乙方未违反本合同任何条款甲方无故提前解除合同需向乙方双倍返还保证金。

第11.17条乙方不得违反甲方或其代理人投购的公共财产一切险、机器损坏险及第三者责任险的任何条款以导致该等保险失效或使投保费上升。乙方因违反此项而导致发生上述情况者须向甲方就重新投保的费用或交付额外保费作出全面赔偿。 变更为：乙方不得违反甲方或其代理人投购的公共财产一切险、机器损坏险及第三者责任险的任何条款以导致该等保险失效或使投保费上升。乙方因违反此项而导致发生上述情况者并经司法机关裁决确定系乙方责任时，须向甲方就重新投保的费用或交付额外保费作出全面赔偿。

第12.01条倘乙方在上述缴付租金、管理费或其它任何费用的限期届满后十四天内尚未清缴有关款项，甲方有权不给予事先通知而即时终止本合同并向乙方收回所租写字间使用权。在此情况下，甲方对乙方发出的有关书面通告被视为有效收回所租写字间使用权的凭证。同时甲方对于乙方在租赁期间对所租写字间进行的装修不承担任何责任。

变更为：倘乙方在上述缴付租金、管理费或其它任何费用的限期届满后，在甲方向乙方发出书面通知后的十五日内乙方仍未清缴有关款项的，甲方有权终止本合同并向乙方收回所租写字间使用权。同时甲方对于乙方在租赁期间对所租写字间进行的装修不承担任何责任。

第12.02条倘乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的限期届满后十四天内尚未清缴有关款项，在不影响甲方按本合同赋与的其他权利的情况下，甲方同时有权向乙方收取自该欠款应缴日起至该款项全数缴清之日止之利息作为赔偿，年利率按国家规定金融机构一年期借贷利率加2%。

变更为：倘乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的限期届满后，在甲方向乙方发出书面通知后的十五日内乙方仍未清缴有关款项的，甲方同时保留向乙方收取自该欠款应缴日起至该款项全数缴清之日止之利息作为赔偿的权力，年利率按国家规定金融机构一年期借贷利率加2%。

第12.03条倘乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的限期届满后十四天内尚未清缴有关款项者，甲方有权无需另行通知而中止及截断该写字间的电力及

14 /或其他服务的供应直至乙方清缴所有欠款及重新接驳电力及/或其他服务的费用为止。

变更为：倘乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的限期届满后，在甲方向乙方发出书面通知后的十五日内乙方仍未清缴有关款项的，甲方有权无需另行通知而中止及截断该写字间的电力及/或其他服务的供应直至乙方清缴所有欠款及重新接驳电力及/或其他服务的费用为止

第12.04条如乙方违反合同内任何条款，并在甲方向其发出书面通知后的十天内不对违反合同之行为做出全面纠正(惟就上述12.01项所述违约行为;甲方将不另行书面通知乙方),甲方有权终止本合同,乙方须即时迁出所租写字间并向甲方交还所租写字间的使用权。

变更为如乙方违反合同内任何条款，并在甲方向其发出书面通知后的十天内不对违反合同之行为做出全面纠正,甲方有权终止本合同,乙方须即时迁出所租写字间并向甲方交还所租写字间的使用权。

第12.05条 如果因为乙方之行为对甲方造成任何经济损失、预期收益损失或法律责任者，乙方须就该损失或责任向甲方作合理的全面赔偿。甲方并有权遁合法途径向乙方追究所有责任。 更改为：如果因为乙方之行为对甲方造成经济损失或法律责任者，乙方须就该损失或责任向甲方作合理赔偿。甲方并有权遁合法途径向乙方追究相应责任。

第14.02条：甲、乙双方就本合同发生争议时，应尽量通过友好协商解决，若经协商或调解不能达成一致时，任何一方均有权向人民法院提出诉讼。

变更为：甲、乙双方就本合同发生争议时，应尽量通过友好协商解决，若经协商或调解不能达成一致时，任何一方均有权向物业所在地的人民法院提出诉讼。 第14.03条：甲方有权以自身的名义通过法律途径向乙方追索管理费及水、 电、气等欠费。

变更为：甲方有权以自身的名义通过法律途径向乙方追索管理费及用电等欠费。

第十五条 法律费用

本合同的公证、登记、房屋租赁手续费、印花税以及依据中华人民共和国法律、法规规定租赁合同需支付的任何其他费用(包括但不限于税款)，除按政府规定由甲、乙双方各自承担外，一概由乙方承担。

变更为：本合同的公证、登记、房屋租赁手续费、印花税以及依据中华人民共和国法律、法规规定租赁合同需支付的任何其他费用(包括但不限于税款)，除按政府规定外，其余由甲、乙双方各自承担。

甲方签章： 乙方签章： 日期： 日期：

第五篇：黄浦区甲级写字楼市场发展调研报告

就我国的办公楼市场而言，综合考虑楼宇品质(主要包括装饰标准、配套设施、电梯系统、设备标准等)、建筑规模、物业服务水平、交通便利状况、所属区位和智能化水平等因素，一般可以分为甲级写字楼(高档物业)、乙级写字楼(中档物业)和丙级写字楼(低档物业)。所谓甲级写字楼，主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业界的一种习惯性称谓。众所周知，对大都市中心城区来说，甲级写字楼显得尤为重要。甲级写字楼，是发展楼宇经济的重要载体;甲级写字楼的拥有量，是衡量区域经济和社会发展水平的重要指标，体现了该区域的商务价值、投资价值和品质价值。

一、上海写字楼市场发展回顾和展望

(一)简要回顾

1990年上海出现首幢营业性写字楼“上海商城”，至今已有十多年历史了。经过十多年的发展，目前基本形成了浦东新区陆家嘴地区、黄浦区人民广场地区、长宁区虹桥开发区、静安区南京西路、卢湾区淮海中路、徐汇区徐家汇地区等六个甲级写字楼集聚的板块市场。近几年来，虹口区和闸北区的甲级写字楼也有了一定的发展。回顾本市写字楼市场的发展历程，主要经历了以下四个阶段：

1.第一阶段(1990年—1991年)：起步阶段

上世纪九十年代初，本市营业性写字楼从无到有，写字楼市场逐步繁荣和发展。

2.第二阶段(1992年—1996年)：迅速发展阶段

随着小平同志南巡讲话，本市加快了改革开放进程，经济社会迅速发展，写字楼市场发展迅速，1996年全市甲级写字楼日平均租金达到了1美元/平方米。

3.第三阶段(1997年—1999年)：快速回落阶段

一方面由于前几年写字楼的大量投资和建造，供应量超常规增长，另一方面由于受亚洲金融风暴的影响，甲级写字楼的主要用户——境外企业纷纷缩减办公面积或转移办公地点，基于上述两方面的原因，出现了写字楼供应远远大于需求的市场形势，租金不断下降，而空置率持续上升，1999年甲级写字楼日平均租金跌至历史最低点，仅为0.35美元/平方米，比1996年减少了0.65美元/平方米。

4.第四阶段(2000年至今)：成熟发展阶段

随着中国加入世贸组织，以及上海经济的快速发展和抗风险能力的增强、国际经济、金融、贸易和航运中心的建设、城市综合环境的进一步改善等多种因素的影响，从2000年开始，本市写字楼投资开发逐步趋向理性，写字楼市场需求不断增大，写字楼市场又进入了新一轮的发展黄金期，租金水平逐年增长，空置率持续下降，2006年全市甲级写字楼日平均租金上升到0.97美元/平方米，接近于1996年的水平，而空置率下降为5.84%，为近年来最低。

(二)前景展望

上海写字楼市场经过起步和迅速发展以及快速回落的周期性变化后，逐步走向了理性和成熟。展望未来几年本市写字楼市场的走势，综合市场的供应和需求判断，甲级写字楼市场发展前景看好。

1.从市场供应分析

2006年全市甲级写字楼新增供应量较少，只有1997年—2005年每年新增供应量平均水平的73%左右，根据对全市目前在建甲级写字楼项目的调研分析，2007-2008年甲级写字楼新增供应量还是较少，从2009年才开始有所回升，可以说目前每年甲级写字楼的新增供应量处于理性水平。

2.从市场需求分析

由于上海经济保持了持续两位数的快速发展，以及2010年世博会效应的驱动、城市功能的提升、产业结构的调整、对外资开放金融市场政策的实施等各种利好因素，本市甲级写字楼市场需求将继续扩大，今后几年将延续目前的供不应求走势并继续向上发展，租金可能进一步上扬，空置率进一步回落。

二、目前黄浦区甲级写字楼市场分析

黄浦区作为中央商务区，写字楼市场起步较早，在1995年时甲级写字楼日平均租金就达到了1美元/平方米，当时在全市是最高的。和全市的写字楼市场一样，经过1997年—1999年的低谷后，从2000年开始逐步回暖。下面从甲级写字楼的可供应量、租金、空置率等方面进行详细分析：

(一)可供应量

截止2006年底，黄浦区甲级写字楼可供应量为62.7万平方米，占全市总量(398万平方米)的15.6%，仅次于浦东新区陆家嘴地区(108.3万平方米)、长宁区虹桥开发区(75.0万平方米)，列全市第三位。从可供应量分析，处于全市中等水平。

(二)租金

2001-2006年黄浦区甲级写字楼的日平均租金变动情况如表2所示，甲级写字楼日平均租金由2001年的0.53美元/平方米，上升到2006年的0.94美元/平方米，年均增长11.7%，已经接近1995年时的租金水平，仅差0.06美元/平方米。但从全市和各主要板块比较看，2006年还低于全市0.97美元/平方米的平均水平，在全市六大板块中仅高于长宁区，列第四位。从租金水平分析，还是比较低的。

(三)空置率

2001-2006年黄浦区甲级写字楼的空置率变动情况如表2所示，甲级写字楼的空置率由2001年的25.6%，下降到2006年的5.11%，共下降了20.49%。从全市和各主要板块比

较看，2006年空置率已经低于全市5.84%的全市平均水平，在全市六大板块中仅高于静安区，入住率列全市第二位。从入住率分析，处于较高水平。

三、对黄浦区甲级写字楼市场保持持续健康发展的几点建议

在目前本市甲级写字楼市场一派繁荣的情况下，为促进黄浦区甲级写字楼市场更加健康和可持续发展，抢占市场制高点，发展楼宇经济，放眼全市大局，结合黄浦实际，提出以下几点建议：

(一)加强对甲级写字楼市场的研究分析，进一步完善黄浦区甲级写字楼的发展规划 一是要深入研究目前本市甲级写字楼市场的总体发展情况，以及各大板块的优劣势、客户群对比分析等;二是要深入研究未来几年本市甲级写字楼市场新增可供应量和具体分布，以及总体需求规模和客户特征;三是要认真分析黄浦区未来几年可以上市的新建甲级写字楼情况，并在深入研究黄浦区前几年甲级写字楼需求的基础上，科学判断黄浦区未来几年的市场需求。通过对甲级写字楼市场的深入研究和科学分析，进一步完善黄浦区前甲级写字楼的发展规划(包括总体布局、发展理念、功能定位等，合理推出甲级写字楼项目。

(二)扎实推进目前在建甲级写字楼项目的开发建设，早日推向市场

由上面的分析可知，未来2-3年本市甲级写字楼的新增供应量较少，而市场需求则非常强劲，市场继续呈现供不应求的态势。基于上述情况，黄浦区一定要按照“品质达到一流、集聚效应明显”的原则，加快推进在建甲级写字楼项目的开发建设和竣工，在目前本市市场供应量有所减少而需求持续增长的情况下，让一些高品质的甲级写字楼尽快上市，构筑楼宇经济发展载体，以抢占市场制高点，吸引世界著名的大集团、大公司入驻，引资引税，发展楼宇经济。

(三)进一步完善运作机制，加快推进老大楼资源的置换和二次开发

黄浦区1949年以前建成的老大楼数量较多，共有216幢，建筑面积162.2万平方米，这是黄浦区独有的珍贵历史资源。老大楼置换开发要以科学发展观为统领，按照着力打造“经典黄浦”的发展方向，将老大楼置换开发和全区的楼宇资源整合、存量盘活工作结合起来。除加快推进“外滩源”、179地块等项目外，还要全面启动其他面上老大楼的置换开发，进一步盘活老大楼资源，使丰富的历史文化资源优势转化为功能产业的综合竞争优势，促进功能聚合，实现资源利用效益最大化，加快推进“一带三区”功能开发和建设。促进老大楼置换开发的主要措施：一是加强对老大楼的日常管理和交易控制，降低老大楼置换开发的前期成本;二是建立老大楼置换开发综合评估指标体系，从经济效益、社会效益、环境效益和文化效益等方面，对老大楼置换开发项目进行综合评估;三是建立老大楼置换开发的信息平台，加强与市属单位及其他系统产权单位的沟通联系，市区联手，资源共享，不求所有，但求所用，切实推动老大楼的置换开发。

(四)拓宽招商思路，加大招商力度，促进入住行业多元化

黄浦区作为传统的中央商务区和中心商业区，甲级写字楼主要集中分布在人民广场及外滩地区，入住行业以金融、保险、证券、贸易行业为主。在对外开放金融市场以后，保险业、

银行业等领域的专业服务型公司(包括外资商业银行)等，对甲级写字楼的需求非常强劲，因此需要进一步加大招商引资力度，继续吸引保险业、银行业等入住黄浦区。此外，也要进一步拓宽招商思路，大力引进一些大型跨国企业总部以及商业相关的现代服务业，如IT、服装、餐饮、贸易、广告、投资咨询、证券、保险等行业，做到引资引税，提高甲级写字楼产出，不断提高对区域经济增长的贡献度。