房地产开发文件资料（精选8篇）
篇1：房地产开发文件资料
房地产开发贷款申请资料清单
1.主要经营者简介、公司章程复印件
2.工商营业执照正副本、企业组织机构代码证复印件、税务登记证（国税、地税）复印件
3.经过有权部门核发的房地产开发企业资质等级证书 4.项目立项批准文件、工程设计方案 5.项目总投资、资金来源及落实的证明材料
6.借款申请报告包括：企业经营状况、借款项目情况、借款金额、借款期限、借款用途、还款来源等
7.《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》 8.土地出让合同、项目已投入资金的证明材料
9.近三经过审计的财务报告（含资产负债表、损益表、现金流量表、报表附注等）和最近一期及上年同期财务报表（附主要科目明细）。如新成立公司请提供当年及近一起的财务报表 10.近两末、今年近一起经税务局盖章的增值税纳税申报表 11.主要结算银行近六个月对账单 12.经营场所租赁或自由凭证
13.主要业务单位的购销合同或合作协议 14.企业历年来荣誉证书（如有请提供）
以上资料复印件均需加盖公章，如为数页资料，请加盖骑缝章！
篇2：房地产开发文件资料
（讨论稿）
一、总则
为减少发文数量，提高办文速度和发文质量，充分发挥文件在我公司各项工作中的指导作用，特制订本制度。
二、文件管理内容
主要包括上级函、电、来文，同级函、电、来文，本公司上报下发的各种文件、资料。按照分工的原则，全公司各类文件由综合办公室归口管理。
三、收文的管理
（一）文件的签收
凡上级机部门发来的文件均由办公室档案员登记签收。
（二）文件的阅批与分转
文件均需由办公室主任根据文件内容和性质阅签后，由秘书分送承办部门阅办，重要文件应呈送公司总经理亲自阅批后分送承办部门阅办。为避免文件积压误事，应在当天阅签完。
（三）文件的传阅与催办
1.传阅文件应严格遵守传阅范围和保密规定，不得将有密级的文件带回家、宿舍或公共场所，也不得将文件转借其他人阅看。对尚未传达的文件不得向外泄露内容；
2.阅读文件应抓紧时间，当天阅完后应在下班前将文件交综合办公室，阅批文件一般不得超过2天。如有领导“批示”、“拟办意见”，办公室应责成有关部门和人员按文件所提要求和领导批示办理有关事宜；
3.办公室秘书对文件负有催办检查督促的责任，承办部门接到文件、应立即指定专人办理；
四、发文的管理
（一）发文的规定
1.全公司上报下发正式文件的权力集中于公司，其他部门一律不得自行向上、向下发送正式文件；
2.对公司影响较大，涉及两个以上公司领导分管范围的文件，须由总经理批准签发。其余文件均由分管领导批准签发。
（二）发文的范围
1.凡是以公司名义发出的文件、通知、决定、决议、请示、报告、编写的会议纪要和会议简报，均属发文范围。
2.公司上行文、外发文主要用于：
（1）对上级机关呈报工作计划、请示报告、处理决定；
（2）同兄弟单位联系有关公司重大开发项目、人事劳资、物资供应、经营管理等事宜。
3.公司下发文件主要用于：
（1）公布公司规章制度；
（2）转发上级文件或根据上级文件精神制订的公司文件；
（3）公布公司体制机构变动或干部任免事项；
（4）公布公司性的重大开发、项目、经营管理、生活福利等工作的决定；
（5）发布有关奖惩决定和通报；
（6）其他有关公司的重大事项。
（三）发文的流程
综合办公室根据公司经理级会议精神拟定文件初稿或由各部门提交需公司行文的文件初稿，由综合办公室报总经理审批，签发后发送相关部门和人员。
五、文件的保存
凡下列文件统一由综合办公室负责保存：
1.上级机关来文，包括上级对公司报告、申请的批复；
2.公司发出的报告、指示、决定、决议、通报、纪要、重要通知、工作总结、领导发言和生产经营工作的种类计划统计、季度、报表等；
3.经理办公室、中层干部会以及各种专业例会记录；
4.公司召开的全员大会所形成的报告、总结、决议、发言、简报、会议记录等；
5.参加上级召开的各种会议带回的文件、资料及本公司在会上汇报发言材料等；
6.上级机关领导同志来公司检查视察工作的报告、指示记录，以及公司向上级进行汇报的提纲和材料；
7.反映公司生产、经营活动、先进人物事迹及公司领导工作等的音像摄制品；
8.公司日志和大事记；
9.公司向上级请求批复的文件及上报的有关材料。
篇3：论房地产开发企业的开发成本
一、房地产开发企业开发成本的组成
(一) 、房地产项目土地费用。
房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目取得土地有多种方式, 所发生的费用各不相同。主要有下列几种:划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费。
(1) 、土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为:农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
1、农村土地征用拆迁费主要包括:
土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补偿费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用费、拆迁费、其他费用。
2、城镇土地拆迁费主要包括:
地上建筑物、构筑物、附着物补偿费、搬家费、临时搬迁安置费、周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费、拆迁管理费和拆迁服务费等。
(2) 、土地出让地价款。土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者, 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。主要包括向政府缴纳的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。
(3) 、土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时, 地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。
(二) 、房地产项目前期工程费。
前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究, 水文、地址勘测, 以及“三通一平”等阶段的费用支出。
项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总投资的一定百分比估算, 也可按估计的工作量乘以正常工日费率估算。项目水文、地址勘测所需费用支出根据工作量估算。土地开发中三通一平 (通水、通电、通路、平整土地) 工程费用根据实际工作量估算。
(三) 、房地产项目建筑安装工程费。
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段, 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法, 也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择应视资料的可取性和费用支出的情况而定。
(四) 、房地产项目基础设施建设费。
基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程, 其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用, 以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。
(五) 、房地产项目公共配套设施建设费。
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利的公共配套设施 (又称公建设施) 的建设费用, 主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
从上述成本费用组成分析, 成本的发生是一个过程, 涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节, 因此地产企业的成本控制, 就是要在项目开发的全过程中, 对上述全部成本构成要素进行规划、控制, 从而实现企业利润最大化的目标。
二、土地开发成本核算过程中应该注意的问题
房地产开发企业土地成本的核算过程是指企业将开发一定数量的土地所支出的全部费用进行归集和分配, 最终计算出某个项目的总成本或单位成本的过程。对于开发规模小, 周期短的企业, 只要按前面所讲的成本内容进行核算, 就能较容易解决问题。但对于企业进行规模较大、周期较长的成片土地开发而言, 土地成本核算过程就不那么简单了, 在成本核算过程中就应该注意以下三个问题:
(一) 土地开发成本归集对象的确定问题
房地产开发企业在具体确定成本归集对象时, 应结合本企业的土地开发特点和实际情况, 在满足成本计算的基础上加以确定, 成本归集对象确定后, 要有利成本计算的真实、准确和完整, 正确反映成本的构成, 并能及时结算成本对象的竣工成本。一般而言, 都以成片开发土地中的具体运作项目或土地区域作为成本归集对象。如某一成片开发土地上规划有紫荆花园、千秋假日酒店等十个具体运作项目, 则每一具体运作项目可作为成本归集对象。
(二) 共同成本的分配问题
对成片开发土地而言, 肯定存在共同成本。那么, 如何将共同成本分配至每一具体成本对象呢?分配方法有个别认定法, 按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应考虑配比原则并且要保持使用方法的一致性。
个别认定法从定义上来讲可能是个最好的办法。但如能分别认定, 就可在平时归集, 也就不存在共同成本的分配问题, 这种方法可同以上两种方法结合使用。
(三) 期末土地开发成本的结转问题
对一般房地产开发企业而言, 为了抓住商机和保持现金流的良性循环, 一般都是进行成片土地开发, 分块出售、转让或进行房产开发。在土地分块出售或分块进行房产开发而房产又对外销售的情况下, 期末结转土地成本可能有两种情况出现, 一种情况是土地成片开发已完工, 则期末按正常程序结转实际开发成本则可。另一种情况是, 土地成片开发未完工, 在这种情况下, 应该根据权责发生制和收入与成本费用配比的原则, 按有权批准机构批准的工程概 (预) 算计算项目的完全成本, 通过“预提费用”科目将尚未投入的完全成本与实际投入成本的差额计入成本, 即也应该结转该项目的完全成本。待工程完工后, 再按实际成本调整该项目的有关会计科目。
篇4：3号文件对房地产将产生巨大影响
新年伊始，国务院出台了《关于促进节约集约用地的通知》（以下简称为3号文件）。通知强调，为了切实保护耕地，就得大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、土地利用效率高、符合中国国情的土地利用新路子。文件认为，节约集约用地是民族生存的根基，是国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是中国必须长期坚持的一条根本方针。3号文件将对房地产市场产生巨大影响。
提高土地使用效率刻不容缓
可以说，土地与银行信贷是房地产市场发展与繁荣的核心。特别是在土地公有及银行信贷政府严格管制的情况下的中国，土地与银行信贷政策对房地产市场的重要性更为明显。所以，近几年来，对内地房地产市场的调控一直都是在土地与银行信贷管理上。但是，由于对土地与银行信贷管理的理解不同，出台的政策也有所不同，达到的效果自然差距很大。比如，银行的信贷政策直到2007年下半年才触及问题的核心所在（即对投资与消费进行区分，在此基础上采取不同的价格）。对于土地，尽管这几年来，政府出台的政策不少，但实际存在的问题与政策要求仍然差距很大。3号文件的出台就是要缩小这种差距。
3号文件的重点与新意表现为三个方面：一是如何提高土地使用效率；二是对闲置土地采取严格处罚政策；三是对违规用地禁止银行金融支持。
3号文件重点强调了土地的使用效率问题，并出台相关规定来保证土地使用效率提高。事实上，任何国家的土地都是既定的，它不能多，也不会少。因此，如何更有效率地使用既有土地，是每个国家经济得以发展的根本所在。这几年不少人一直在说，房价上涨是由于住房供应过少，因此，政府就得拍卖更多土地来建造住房，增加供给，以此来调整房价。但土地供给增加了，住房价格却越来越高。也就是说，这几年土地供应的快速增长，没有解决房价快速上涨问题，房价上涨速度反而更快了。为什么？一是土地使用效率问题，即不少拍卖出去的土地并没有生产出可出售的住房。二是对住房的界定问题。如果住房是投资品，而且这个房地产市场的风险又有政府隐性担保，加之银行低利率政策及信贷便利，岂能不吸引人进入房地产市场投资？这时，对住房投资需求是无限的，有效供给根本就无法满足这种投资需求，房价岂能不涨？
在中国，深圳应该是规划比较好、土地使用效率较高的地方，但与香港相比仍然差距很大。香港的土地开发了一百多年，仅用去了22%，但深圳的土地如果按目前开发进度，五年后就没有了。再看看北京，尽管北京的土地是上海的6倍，但能够产出上海房地产产值的6倍吗？北京的情况如此，其他二线以下城市土地使用效率就更低了。因此，3号文件的出台对内地土地使用效率的提高是十分重要的。既然要集约型用地，提高土地使用的效率，那么，未来各个城市土地拍卖就得采取严格措施，做好土地使用长期规划。
土地自然增值收益应归国家
提高土地使用效率应该注意以下几个问题：一是土地产权界定与产权保护，二是土地溢价如何来分配。
中国目前有两种土地所有权：国家土地与集体土地。国家土地所有权表面上是土地公有制，但土地的产权界定在国家身上，这就面临着公有产权虚拟性问题。因为，国家并不是一个具体的产权主体，而是必须通过一级级政府机构中的人来行使公有产权。这样就必然导致产权运作中严重的委托代理问题。在这种情况下，土地产权运作的成本与收益就无法体现在产权所有者身上；反之，土地运作代理人则能够通过手上的权力，把土地运作收益地方化、单位化甚至个人化。目前，中国土地市场腐败、土地财富掠夺、小产权房等问题，无不源于这种土地所有权委托代理问题。可以说，中国的土地问题如果不能够从这根子上入手，要让中国土地资源有效配置是不容易的。
此外，作为一种国际惯例，无论是土地公有制还是私有制，地尽其利、地利共享是现代文明社会政府基本的政策目标。即使是土地私有制国家，如果私人违反国家赋予土地财产权之社会目的，或较有私人用途价值更高的公共目的需要时，国家将行使最高支配权利，对私人土地所有权进行限制，使土地资源能够实现公共利益及社会职能，达到社会公平公正的理想。也就是说，土地在国家支配权下，民众自由管理、使用、收益、处理其土地所有权，这是土地完全所有权的性质。但是，土地价值与个人不动产、投资环境改善和反映社会整体价值具有不可分离性，为了顾及社会公平性原则，对于非个人投资努力而来的土地增值部分，应以赋税手段收归国有。
也就是说，按照国际惯例，即使是在土地私有制国家，土地溢价可以分为个人或企业改善增值部分及自然增值部分。对于前者，由于是个人或企业投资，增值部分自然归投资者所有。但对于后者，这一部分的土地溢价是非资本利得，其溢价不应该归个人或企业所有，而是要归国家所有。
土地税收制度缺陷是房地产业混乱之源
就目前中国的土地市场来看，由于相关税收制度不健全，过高的土地溢价导致内地土地市场投机炒作严重。可以说，中国的土地税收制度存在严重缺陷，这是中国房地產市场秩序混乱的根源。3号文件就是要对此进行调整，但这仍不够。
政府对内地土地的管理，不仅在于如何保证土地使用效率，更重要是通过有效的土地税收制度，把不是靠个人或企业努力所获得的溢价收归国家。不少人一直在强调房地产市场的国际惯例，但为什么在这一点上不按国际惯例行事呢？在土地私有情况下，自然的土地溢价都能够收回国有，那么，在土地公有制情况下，为什么就没有一种有效的税收制度让土地及不动产的自然溢价为国家所有呢？这就是我们的土地税收制度不足了。
当然，在3号文件中，也要求了各地政府严格执行闲置土地处置政策。比如，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。这些规定无论对土地炒作、囤地的房地产开发企业都将产生重大影响。目前，关键是如何让这些政策落实，不让这些政策被地方政府化解。大家可能记得，2004年所谓的“8?31”大限，不仅没有保证土地公平公正的合理交易，反而成了各地政府大量低价格出让土地的契机。
从对闲置土地的处罚规定上，我们看到了政府对房地产市场整顿的决心。在目前内地房地产市场存在许多制度规则缺陷的情况下，尽管房地产开发商一直在利用这些缺陷大获其利，但政府也在不断对政策进行修改与完善。因此，内地房地产市场回归理性只是时间问题。
总之，3号文件对房地产市场的影响会很大，问题是这个文件如何落实与实行。如果这个文件能够真正落实下来，对违反规则者严厉处罚，那么，中国的土地使用效率就会提高，内地房地产市场也会出现大的改观。
篇5：房地产开发有限公司系列文件
年会上的闭会致辞
首先，我提议大家再一次用热烈的掌声祝贺几位同仁，并预祝他们在新的岗位取得更好的成绩，为咱们公司创造更高的利润和价值！
看到他们取得的成功，你们羡慕吗？你们想过有一天也会像他们一样担任公司的高管吗？我觉得你们应该想，不仅要像他们一样，还可以像我一样！大家都知道，我就是一个农村孩子出身，可是我从小就有一个梦想：我要成功，我要赚很多很多的钱，我要创造很多很多的社会价值！这么多年，一直靠这个梦想，支撑着我一步一步走到今天。所以，今天我就要跟大家分享我的成功秘诀：梦想！
梦想，是你把飘渺的梦坚持作为自己理想的勇气和执著，是一份对自己未来与生命的责任，而实现理想的过程，叫做拼搏。在座各位，都是咱们公司的精英，相信你们也都有自己的梦想。当我们去追逐自己梦想的时候，我们发现实现自己梦想的路是那么的艰难，那么的遥远，可是我们都在坚持，都在拼搏，因为我们拥有着梦想，梦想赐予我们不屈的意志、坚定的信念，我们绝不轻言放弃。
**广场这个项目，是我从事房地产行业以来，投资最大的项目，也是我心中梦想的重要组成部分，通过这个项目，我将实现自己最大的人生价值，将来还会有更大更重要的项
篇6：房地产开发文件资料
4、高价值性
5供给有限性
6、投资与消费双重性
7、房地产实体构成的二元性
房地产开发与经营的特点1开发成本高，投资量大2开发建设期长，投资周转慢
3市场具有地区性和分散性4需求具有稳定性5涉及面广，综合性强
6、政策性强
房地产开发与经营的主要程序1投资机会选择2项目定位3前期工作4建设阶段
5租售阶段6物业管理
房地产企业的特征1地域性2不完全竞争性3专业化和综合化发展趋势
房地产的类型
（一）按用途分类1居住类房地产：专供人们生活居住的房地产。
包括普通住宅、高级公寓、别墅等。2商业类房地产：用于商业经营活动的房地产。包括写字楼、商店、旅馆及酒店等。3工业类房地产：生产活动用房地产。包括生产 用工业厂房、仓库等。4其他房地产：包括文教卫生、行政、社会福利、交通邮政等 用途房地产。
（二）按开发程度分类：分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房。
生地：无改良物、建筑物、基础设施的土地，通常指将用于房地产开发的农地。
熟地：对生地进行改造，如进行基础设施建设、道路修建，从而增加了效用及价值后的土地。毛地：是指将要进行再开发改造的旧城区土地
（三）按实物形态分类：土地、建筑物、土地建筑物的综合（四）按是否产生收益分类：收益性房地产、非收益性房地产
（五）按经营使用方式分类：销售、出租、营业、自用的房地产
房地产市场的划分1按地域范围细分 2按房地产用途划分3按存量增量划分
通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场、二级市场、三级市场。
4、按交易形式划分：如土地买卖、租赁和抵押等子市场；房地产销售、租赁和抵押等 子市场；存量房屋租赁、转让、抵押、保险等子市场。
5、按目标市场划分：如甲级写 字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等
房地产泡沫与过度开发的区别与联系：区别1过度开发和泡沫是反映两个不同层面的 市场指标2过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同。3房地产过度开发和房地 产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。4市场参与者的参与动机不同。联系：房地产泡 沫与过度开发，是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现；“过热”不一定就产生 泡沫，但过热是市场产生“泡沫”的前提，也是诱因之一。
住宅房地产开发项目的特点1市场潜力巨大2开发投资风险相对较小
3多元化的市场需求4对开发商投资能力要求较低
写字楼开发项目特点 1要求开发商具备长期投资能力。
2把握写字楼设计发展潮流和趋势3要高度重视写字楼的选址。
目标市场应具备的条件1有一定的规模和需求2有现实的购买力3有竞争优势
项目定位的内容1确立开发理念2明确用途功能3筛选目标客户
4进行项目初步设计5测算租售价格 6确定方案
开发用地的涵义：通常是指一宗位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。
城市土地：是指城市区域内的陆地和水域及其上、下空间。从区域上讲，城市土地 有三个层次：
1、城市市区土地，即建成区土地；2城市规划区土地，城市市区、近郊区及城市建设和发展需要实行规划控制的区域。即包括近郊区的菜地和村镇占用 的土地；3城市行政区划内的土地，即包括城市和市管县广大农村的土地。
土地使用权出让价格1土地使用权出让金（土地资源价格和土地资本价格）
2毛地价（土地使用权出让金和城市建设配套费）3熟地价（土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费；条件：地平条件、场地条件、基础设施条件）
土地使用权出让方式1协议2招标3挂牌4拍卖
挂牌出让的概念：指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限
将拟出让宗地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申
请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让的特点与优势：特点：公开，公平，公正。
优势：1挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；
2操作简便，便于开展；3有利于土地有形市场的形成和运作。
房地产市场调研的内容
（一）市场宏观环境状况1政治环境2经济环境 2社会文化
（二）城市房地产市场概况1市场整体情况2土地市场情况3商品房市场情况4区域 内房地产价格5区域内主要发展商开发销售情况6三级市场交易情况
（三）消费者 行为与市场需求容量调研1消费者行为调研 2市场需求容量调研
（四）项目所在区域 环境状况
（五）项目基本情况调研
区域市场调查的内容1区域概况：区域的历史发展、人文环境、市政交通和生活 环境等方面的基本状况的一个概括性的描述。2目标区域的楼盘情况区域市场调研 的主体部分。3调查的结论或建议共同点和异同点的分析——供给、需求是形成这 种状况的根本原因
房地产可行性研究的基本内容1项目概况2市场分析和需求预测3规划方案的优选 4开发进度安排5项目投资估算6资金的筹集方案和筹资成本估算7财务评价 8风险分析9国民经济评价10结论
房地产开发建设投资估算方法1土地费2前期工程费3房屋开发费4管理费
5财务费用6销售费用7开发期税费8其他费用9不可预见费
房地产开发项目租售方案内容1租售方式的选择、租售面积比例的确定 2可出租 面积、可出售面积和可以分摊的建筑面积及各自在建筑物中的位置 3出租和出售 的时间进度安排 4租金和售价水平的确定 5收款计划的确定
施工阶段质量监督控制手段：旁站监督、测量、试验、指令文件、规定质量监控 工作程序、利用支付控制手段。项目进度管理控制方法：横道图法、网络图法*房地产融资的分类
（一）融资主体不同1房地产企业融资：单一项目公司；非子 公司式投资；多家公司合作2房地产项目融资：以项目投资所形成的资产、未来 的收益或权益作为项目融资信用的基础，取得债务融资
（二）融资渠道不同1房 地产直接融资：直接融资从资本市场上直接发行股票或债券取得资金。特点：双 方直接接触，没有中间环节。2房地产间接融资：间接融资——从银行及非银行金 融机构借贷的信贷资金。特点：资金融通通过金融中介来进行。
（三）其他分类方式 房地产企业的一般性资金来源
（一）企业自有资金1注册资本金：由项目发起人、股权投资人以获得项目财产权和控制权的方式投入的资金。形式—现金、实物、权利。房地产开发项目资本金比例—30%2资本公积3盈余公积4未分配利润
（二）政府 财政资金
（三）银行贷款，流动资金贷款，固定资产贷款，项目贷款及开发贷款
（四）股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式
（五）其他资金来源：利用外资、非银行金融机构筹资、短期融资券
申请领取施工许可证（《建筑工程施工许可证》），应当具备的条件1已经办理建筑工程 用地批准手续；获取《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》2在城市规划区 的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》；3施工场地已基本具备施工条件，需要 拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4已经确定施工企业；——签署施工合同 5有满足施 工需要的施工图纸和技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；6有保证工程质量 和安全的具体措施；7按照规定应该委托监理的工程已委托监理；——签署了委托监理 合同8建设资金已落实； 9法律、行政法规规定的其他条件。
价格营销策略的内涵与内容1总体定价策略2全营销过程定价策略3时点定价策略 促销组合的内容：广告；人员促销；营业推广；公共关系
篇7：房地产开发资质新申报所需资料
一、资质申请表（1份）
二、附件材料（1份）：
1． 申请报告(加盖公章）
2． 营业执照（要求30天内有效，有当年工商年检章）
3． 注册资本不低于1000万元的验资报告（有效期内，包括进
帐单、询证函,验资单位营业执照、执业资格，原件装订）
4． 固定办公场所证明材料（房屋租赁合同及产权证明，产权
证明需是产权证，办公场所一定要有产权证）
5． 公司章程和财务制度（公司章程需加盖股东、单位、与法
人的印章）
6． 如有参股单位,需提供参股单位主管部门意见批复或股东
会决议及参股单位的营业执照（经当年工商年检章）
7． 股东会会议文件（股东签字）
8． 公司主要负责人、技术负责人简历、身份证件及聘任文件
（董事长、董事会成员、经理、财务、经营、统计等负责人，任命书需用公司红头文件形式下发）
9． 公司机构设置
10． 公司注册工程技术、经济、财务人员的职称、学历、身份
证原件（最低10名，其中2名会计师、1名统计师、1名经济师，其余为工程技术人员，身份证在有效期内，且不得大于六十岁）
11． 公司注册职工名单和劳动合同（加盖公司和法人印章，原
件装订）
12． 材料封面白色软皮装订，每项用彩页隔开，要求以上内容
编写目录，按A4标准装订。
注：报送资料者需提供法定代表人签字盖章的委托代理证明文件。
下载表格网址:
篇8：房地产开发项目开发方风险分析
房地产开发在我国已经红红火火的进行了7、8年, 虽然各地房地产开发公司都持续盈利, 但是房地产开发过程中存在的风险依然不可忽视。
房地产项目开发方风险主要有人为风险、经济风险、自然风险等。下面就各类风险进行分类分析。
1.1人为风险
人为风险主要包括房地产开发方的决策风险、组织风险、外部关系风险、合同风险、项目相关方风险等。
第一, 项目的决策是项目成功与否的先决条件, 房地产企业的决策者在做决定前要对实际情况有充分而且清晰的认识, 这样才能做出有科学依据而且切实可行的决策。另外, 决策者一旦做出决策就应该保证各目标的不可逆性, 因为下级作为执行层要依据决策来行事, 而不确定的决策就会使下级无所适从。
决策风险建议:1) 决策之前做科学的调研、分析实际情况, 保证决策切实可行;2) 决策者在做出决策后尽量向前推行, 不可轻易更改决策。
第二, 组织风险来自组织内部和外部两个方面。此处着重强调组织内部风险。首先, 要有稳定的项目实施组织。因为对于一个稳定的组织, 组织成员之间会形成良好的配合, 组织有稳定的办事流程会使项目的实施变得更加程式化;经常的人事变动尤其是管理层变动会使整个组织经常处于人员磨合中, 不利于工作的开展。其次, 公司组织结构应该简洁且明确。分工明确、责任到人是成熟组织的标志。公司组织层次较多则会增加很多办事程序, 使整个公司的办事效率降低。再次, 加强组织内沟通和协作。沟通不畅使很多信息不能及时的传达到基层工作人员, 从而使工作出现脱节;良好的协作也会使沟通更畅通, 任务的完成变得更简单。
组织风险建议:1) 稳定公司组织结构, 形成一个精诚合作的团队;2) 精简机构, 做到分工明确, 责任到人;3) 加强执行层面员工之间的沟通和合作, 使问题解决在底层, 这也要求公司领导层能够合理且尽可能大限度的放权, 避免出现相互推诿现象。4) 尽可能的提升公司员工层次。高素质的团队是项目实施的人员保证。
第三, 外部关系风险是项目实施的外部人际环境带来的各种不确定因素。作为房地产企业, 项目开发涉及很多部门, 外部关系更是纷繁复杂, 因此风险也变得更复杂。各政府职能部门包括地方政府、建设局、规划局等, 这些部门是项目实施的直接外部领导, 涉及各种手续的办理, 与这些部门关系的处理是项目实施的外部先决条件;各种专业技术单位包括审图公司、电力公司、银行等单位, 这些单位对项目的开展也起到至关重要的作用。
外部关系风险建议:1) 建议房地产开发方建立熟悉房地产开发流程及法规的专职人员负责制度, 同时明确奖惩措施。
第四, 合同是项目相关方合作的基本行为守则, 是双方合法利益的保证。双方在协商合同时总希望合同有利于己方的利益, 这就导致合同中存在很多潜在风险。合同风险主要有合同不严谨带来的风险以及履约风险。开发项目涉及相关方主要有设计单位、施工单位、监理单位、项目管理单位、营销推广单位等, 涉及合同较多, 故风险也较大。
合同风险建议:1) 双方制定合同时, 要组织相关专业人员以及法律专业人员反复审定合同, 将合同不严谨带来的风险降到最低;2) 履约风险是主要的合同风险。项目相关各方进入履约阶段, 公司领导层应加强合同履行的监督力度。甲方依合同办事, 可以减少项目相关各方在事后对甲方的索赔;监督项目相关方的履约情况, 可以尽量减少各方履约不利甚至违约对甲方造成的损失, 减少不必要的索赔;同时也可保证项目按照合同约定顺利展开, 防止工期拖延和投资增加等风险。
第五, 项目涉及相关方数量较多, 相互之间配合也变得复杂多变。这给甲方工作带来很多风险。如何较好的协调各相关方之间关系使之能相互协作、配合来共同完成项目, 是甲方协调沟通的重要工作。相关方间存在的主要风险为协调风险, 能把项目各方凝聚在甲方周围, 做到“政令”统一是协调的目的。
协调风险建议:1) 以合同为协调工作的基础, 合同是双方的契约、是合作的基础;2) 协调工作做到有理、有利、有节, 不损害各方利益, 尽量减少各方不满情绪;3) 协调工作应以开发方为核心, 并围绕其展开各项工作;4) 对设计单位, 甲方做好监督, 依据双方认可的时间节点要求设计方按进度提交设计图纸;5) 甲方负责解决前期手续问题, 并要求施工单位按照甲方要求进场施工;6) 各分包方交于总包方管理, 甲方监督总包方行使总包方职责, 管理好项目分包工作。
1.2经济风险
房地产项目开发方经济风险主要包括宏观经济风险、市场通货风险、资金筹集风险等。首先, 宏观经济政策是房地产投资的外部政策因素, 政策的指向引导着房地产的投资规模和方向。经过2009年的报复性反弹后, 房地产行业进入政府宏观调控的阶段。当前地产企业面临的最大风险就是宏观经济政策的风险。这是房地产企业必须面对而且必须解决的风险。
宏观经济政策风险建议:1) 认真分析国家宏观经济政策, 制定相应的应对策略;2) 配合国家政策开发限价房、经适房、廉租房等政策性住房;3) 在新政严格的一、二线城市开发符合新政策的商品房;4) 开发不受新政影响的三四线城市地产项目;5) 开发模式转变, 由开发住宅向开发商用、旅游地产转变。
其次, 市场是随时变化的, 项目对市场的变化很敏感, 因此市场给项目带来的风险是很重要的, 也是不可避免的。对于房地产开发企业来说, 最关心的是产品的销售问题, 如何根据市场确定房价, 如何规避通货膨胀给房地产市场带来的负面影响是公司领导层应该仔细研究的问题。
再次, 资金是企业的血液, 没有流动的资金企业就无法运转, 项目就无法实施。现在大多数房地产企业都要借助于银行代款来解决开发资金不足的问题。而银行代款则需要靠良好的人脉关系和良好的公司信誉, 这又归结到前面所述外部关系风险的解决上;施工单位垫款的压力比较大, 开发方用销售回笼资金来支付工程款。因此, 项目存在的资金风险是贷款风险和销售资金回笼的风险。
项目资金风险建议:1) 解决好外部关系风险, 这是解决资金风险的重要条件;2) 建立良好的销售渠道和制度, 保证销售资金快速回笼;3) 制定详细的资金需求计划, 合理分配利用有限的资金;4) 制定资金到位方式、方法和资金使用制度以及建立资金需求应急机制。
1.3自然风险
自然风险是项目所在地的自然条件、现场条件和地理环境等客观因素。这些客观因素不以人的意志为转移, 对于这些风险只能防范并尽可能将损失减到最小。
项目自然风险建议:1) 提前做好施工计划, 考虑雨季和冬季对工期影响;2) 雨季施工需要做好防洪防涝计划, 冬季施工则需要采取冬施措施, 必然会增加成本, 所以项目开发阶段应充分考虑施工进度计划与自然条件的统一, 合理安排工期, 减少因自然因素带来的不必要的投入。
1.4其他风险
其他风险主要是不可预见风险, 这些风险来自于很多方面的突发事件, 是人不可预料的。项目不可预见风险建议:1) 预留风险准备金, 作为应对突发事件的应急资金。
综述
综上, 笔者站在房地产开发方的角度分析房地产企业各个方面面临的风险, 并提出应对风险的相应策略, 希冀对房地产开发企业有参考意义。
摘要：本文站在房地产开发方的角度, 结合房地产开发项目管理过程, 分析房地产开发项目过程中存在的风险种类、风险成因等, 并提出相应的风险预控建议, 以供各方参考。
关键词：房地产,房地产开发方,风险,风险建议
参考文献
[1]王天增.房地产项目开发中的风险及对策分析[J].中国住宅设施, 2011年07.