房地产开发风险管理

房地产业是投资规模大、周期长, 对各专业协同作业要求高的行业特点, 决定了在房地产开发过程中随时存在着风险。正确认识和管理风险对房地产开发企业健康发展有着重要意义。

1 房地产风险基本概念及内容

房地产投资开发存在高风险, 这需要开发公司具备社会资源的整合能力和丰富的房地产开发经验, 更重要的是开发公司要有敏锐的市场风险预见、分析、判断和抵御能力。风险是影响房地产开发投资收益的一个重要因素。

1.1 房地产风险定义及其特性

史蒂夫·鲁比 (英) 说:风险是决策的实际结局可能偏离它的期望值的程度。房地产风险是指在房地产投资开发和经营销售过程中由于各种主、客观因素而出现的使发展预期 (或实际) 利益 (成果) 遭受损失的可能性。

“美女与野兽同在”, 房地产投资开发是高风险高收益的行为, 与高利润相伴的是高风险。高风险有两种含义: (1) 成功的概率很低; (2) 成功的概率不一定低, 但一旦失败, 损失惨重。房地产投资显然更具有高风险的第二种含义, 其特点是投入大、附加值高、风险高。

房地产投资开发风险特性主要体现在投入资金的安全性、投资项目的变现性、期望收益的可能性和资产管理的复杂性四个方面。

1.2 房地产开发投资风险分析

从可控性看, 房地产开发风险可分为系统风险和非系统风险两种。

1.2.1 系统风险

系统风险是指由于某种共同因素的影响和变化引起所有房地产价格的下跌或成交量萎缩, 导致房地产开发带来利润或本金损失的可能性。经济方面的如利率、现行汇率、通货膨胀、宏观经济政策与货币政策、能源危机、经济周期循环等。政治方面的如政权更迭、战争冲突等。社会方面的如体制变革、所有制改造等。由于这些因素来自企业外部, 不是房地产企业能抗拒和回避的, 因此又称为不可回避风险。

(1) 政策风险。

政策风险是指政府有关房地产市场的政策发生重大变化或是有重要的举措、法规出台, 引起房地产市场的波动, 从而给开发公司带来的风险。由于房地产行业与国家经济紧密相关, 在很大程度上受到政府的控制。为防止房地产市场过热、房价过高对国民经济的负面影响, 政府对本国房地产市场的发展通常有一定的规划, 指导市场的发展和加强对市场的管理。政策因素对中国房地产业发展带来极大的不确定性。在房地产投资过程中, 政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等, 都对房地产开发公司收益目标的实现产生巨大的影响, 从而给投资者带来风险。

(2) 政治风险。

一旦发生政治风险, 不仅会直接给建筑物造成损害, 而且会引起一系列其他风险的发生。政治风险是房地产投资开发中危害最大的一种风险。

(3) 利率风险。

利率风险是指市场利率变动引起房地产投资收益变动的可能性。一般来说, 利率与房地产价格呈反方向变化。市场利率提高时, 房地产市场价格就会下降, 而市场利率下调时, 房地产市场价格就会上升。

(4) 通货膨胀风险。

通货膨胀风险又称购买力风险, 是指由于通货膨胀、货币贬值给投资者带来实际收益水平下降的风险。在通货膨胀情况下, 物价普遍上涨, 社会经济运行秩序混乱, 企业生产经营的外部条件恶化, 随着商品价格的上涨, 开发成本迅速提高, 房地产价格也会上涨, 但市场成交量萎缩, 引发其他风险。

(5) 市场供求风险。

市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给开发公司带来的风险。投资者主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解、判断或把握上出现偏差, 分析了一时的市场供求形势, 而市场是变化的, 房地产市场供求关系也在不断变化。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动, 具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化, 这种变化会使房地产销售预期发生偏离。

(6) 经济周期性波动风险。

经济周期性波动风险是指房地产市场行情周期性变动而引起的风险。这种行情变动并非房地产价格的日常波动和中期波动, 而是房地产业行情长期趋势的改变。房地产行情变动受多种因素的影响, 而决定性的因素是一个国家经济周期的变动;随着世界贸易一体化进展及经济对外贸的依赖度加强, 国家经济发展又受到世界经济的影响。经济周期的变化决定了企业的景气和效益, 从而从根本上决定了房地产市场行情[1]。

1.2.2 非系统风险

与系统风险相对, 非系统风险是指房地产公司在经营过程中产生的收益损失的可能性, 它通常是由某一特殊的因素引起, 可以通过经营管理消除掉的风险, 与整个房地产市场的价格不存在系统、全面的联系。因此, 非系统风险又称可分散风险或个别风险, 包括运营风险、财务风险、变现风险等。

(1) 运营风险。

运营风险是指公司在经营管理过程中出现失误而导致公司盈利水平变化, 从而开发公司的预期收益下降的可能。公司的运营风险直接表现在产品滞销、库存增加和盈利水平、资产价值的下降等。

运营风险来自内部因素和外部因素两个方面。企业的内部因素主要有:一是项目投资决策失误, 未对投资项目作可行性分析, 草率上马, 造成产品不符合市场需求;二是不注意理念、技术、服务的更新, 在行业中的竞争实力下降;三是不注意市场风险和公司实力, 造成开发资金短缺;四是营销失误, 导致产品滞销;五是工程建设风险等。

外部因素是公司以外的客观因素, 如竞争对手的实力、市场需求变化等使公司处于相对劣势地位, 引起公司经营理水平的相对下降等。

(2) 财务风险。

财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当、房地产开发存在资金缺口导致企业经营困难的风险, 如果营销未能与开发进度同步, 财务风险将严重影响房地产开发进度。若出现财务风险, 公司就面临生存问题。

(3) 变现风险。

变现风险是指投资者在某一时间里需要把投资转换成现金而导致资产价值损失的风险。作为不动产, 房地产是特殊的商品, 当价格出现异动, 房地产产品变现能力差, 造成资产流动性差, 引发收益损失。

(4) 其他风险。

主要包括售后服务、物业管理风险、合同风险、自然风险等。

上述各种风险是房地产投资开发中比较常见的风险。实际上, 由于房地产投资开发的复杂性, 其中的风险也是纷繁复杂、列举不尽的。

2 房地产投资开发风险管理

房地产开发是高风险的行业, 开发公司往往为其高收益所吸引, 对风险视而不见。风险与机遇共存, 如何规避风险和管理风险, 是开发公司应当重视的首要问题。

2.1 建立风险管理制度

首先企业要建立风险管理制度。决策风险是企业最大的风险。企业要树立风险意识, 居安思危, 自觉约束自己的决策行为和经营行为, 改进各项工作;房地产项目必须进行风险分析和评价, 通过分析评价来判断风险状况, 要自觉认识内、外部环境, 注意各种不确定性因素的变化, 提高对风险的适应能力和驾御能力;建立风险管理制度, 采取灵活多变的政策, 趋利避害, 从而完成项目的预期目标。

其次, 加强企业风险管理流程做好: (1) 风险评估, (2) 风险控制, (3) 风险管理保障, (4) 行政管理。开发公司通过企业制度进行管理风险, 完善企业制度, 从而在制度上保证投资开发风险造成的损失降到最低。

再次, 房地产开发风险管理的步骤

风险管理是一个完整的过程, 即风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制、风险损失处理的五个步骤;同时这也是个动态的循环反复的过程。[1]

2.2 房地产投资开发风险控制策略

2.2.1 系统性风险的控制策略

可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合社会经济技术分析, 这是房地产及其他任何投资项目前期不可缺少的一个阶段。

(1) 分析判断宏观经济、技术发展趋势。

通过历史数据分析和借鉴国外发展历程, 判断中国宏观经济发展趋势和中国人消费偏好及趋势;同时世界经济一体化的加深, 在内需不足借助外需的情况下, 应多关注世界经济发展的趋势及其对中国宏观经济影响, 从而更深层次判断中国宏观经济发展及其对房地产业的影响。技术发展影响产品品质, 产品品质又影响人们的消费习惯, 关注技术发展趋势让产品符合人们未来的生活习惯。通过分析判断宏观经济、技术发展趋势, 可选择项目入市时机和适度超前的新产品。

(2) 关注政府政策变化及其对房地产业的影响。

房地产政策应当是在尊重房地产市场发展规律的基础上, 充分考虑房地产市场在本国经济中的地位、与社会经济其他部门的联系、整体经济发展水平及政治形势、房地产市场发展现状及社会民生等多方面因素后制定的。政府应运用法律手段、经济手段和必要的行政管理手段引导房地产市场健康、有序地发展。

我国房地产起步较晚, 市场不规范, 与发达国家相比, 其受政府政策影响更大。国家政策是房地产企业经营的环境变量, 任何一个企业都会受其影响, 因此开发公司应当做到:加强国家政策的跟踪研究, 关注新政策出台原因、背景、目的及其实施后产生的影响和社会各方对新政策的反应、预期及采取的对策;研究政策和政策传导机制, 关注宏观经济走势、房地产行业运行周期预测政策带来的影响及影响程度;及时、全面地理解政府政策, 判断政府相关经济政策的走向及对房地产行业的直接和间接影响, 这些影响对房地产投资开发决策有着重要帮助。

总之, 时刻关注国家各项方针政策变化, 特别是政府对房地产开发的态度和国家经济政策动态, 如国家税收政策、财政政策及货币政策、产业政策、住宅制度改革等, 对房地产开发和规避风险十分重要。

(3) 加强对市场监测, 有效规避市场供求风险。

房地产业是一个风险性产业, 也是一个市场供给弹性很弱的产业, 更是泡沫经济多发产业。强化业务宏观指导。一是建立分地区房地产景气指数和监测系统;二是建立房地产市场定期分析报告制度。通过对政策走势、楼市价格, 项目建设销售数量、消费需求变化、客户结构经常性分析, 以提高投资决策的前瞻性和科学性, 有效防止市场供求风险。

总之, 投资者要在城市规划、政府政策法规等约束条件下, 判断未来社会、经济、技术发展趋势, 分析预测房地产未来市场的供求现状及发展, 确定投资项目的入市时机、开发模式、用途、规模、类型, 并对融资、开发成本、需求量、售价或租金等, 整个项目通过可行性研究对系统风险提供科学依据和充分认识, 为有效的控制系统风险奠定基础。

2.2.2 非系统性风险的控制策略

房地产开发项目在考虑系统风险后, 在具体房地产开发操作还应注意非系统性风险将给投资收益带来的影响, 认识的越准确, 管理就越到位, 开发投资决策越合理, 开发成功概率就越高。

(1) 非系统性风险的控制策略。

(1) 加强经营能力、开发实力、融资能力等。

(2) 具体措施:组合投资、全面计划管理、营销系统化、成本与工期的控制、集团化经营、无追索条款的抵押合同、寻找无限合伙人等。

(3) 加强风险控制意识, 对意外事故, 锁定风险, 控制在一定范围内发生。

(2) 房地产开发项目非系统性风险的主要控制措施。

(1) 组合投资。

在进行不动产投资组合时, 投资于不同房地产类型的分散策略, 如香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商业物业和居住物业;投资于不同区域的分散策略, 如香港新鸿基地产投资们有限公司的董事会决议中, 要求在中国大陆的投资不能超过其全部投资的10%, 以分散投资风险。投资人希望借助此分散策略使投资组合内不动产间的报酬升降互相冲销而使得组合报酬率的波动较小而降低风险。投资者对房地产的投资开发注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性, 以期待既不过于冒险, 也不错失良机。在房地产投资开发决策时, 应考虑购房者的教育、消费、健康、就业等需求, 开发相应类型的房地产产品, 以分散投资风险。

(2) 拓宽融资渠道。

由于房地产项目开发需要大量资金, 巨大的资金缺口是造成项目开发进展缓慢甚至错失市场机会的决定性因素之一。针对房地产投资中资金链问题, 要筹备一定的现金, 或与多家银行或财团建立联盟签订一定额度的贷款协议, 寻求多种方案以备项目急需时的资金不足, 以防备出现现金短缺和资产流动性不足的风险。一是对金融形势和动态要有前瞻性意识, 对未来房地产的“大势”有准确的把握;二是要把融多少资金, 什么时间到位及其使用时间等因素作为项目运作的先决条件全面考虑, 而不能先上项目再考虑资金筹措问题。三是融资与实际使用资金相匹配。控制财务风险, 建立合理的公司财务结构和融资成本, 解决好房地产开发所需的资金, 降低开发者在财务上的风险。

(3) 加强全面计划管理。

“凡事预则立, 不预则废。”有效的计划管理能帮助企业管理者合理分配资源, 注意规避运营过程中的风险, 顺利达成目标。地产公司可通过计划管理来控制规避运营风险, 计划管理体系应包含以下几个要点:

首先, 项目开发计划是公司经营计划编制的基础和依据, 应建立企业标准化的文本;项目开发计划从项目开发的全局着眼, 对跨多个年度开发的项目确保项目后期计划目标的一致性和连续性。

其次, 公司经营计划是多个项目开发计划映射在某特定时间段内的具体落实和体现;公司经营计划则缩短了管理范畴, 聚焦在某一财政年度, 确保了多个项目开发计划的阶段性目标的实现。

其次, 经营计划的内容应大于项目开发计划, 经营计划中通常包含组织发展、人才梯队建设、品牌管理、行政计划等与项目开发计划没有直接关系的工作内容;

再次, 同步提升组织保障、制度流程、工作标准等一系列管理工作, 通过计划的编制、计划的执行、反馈、偏差的纠正和考核实施等一系列管理, 全面建立企业有效的风险 (不确定因素) 控制防范机制。

(4) 提高资金使用效率。

房地产开发企业是资产负债率高的企业。资金是企业的血液, 是房地产企业赖以存在和发展的基础。保证资金高效率的使用, 企业通过加快销售商品房增加现金流入和控制现金流出来取得维持日常生产经营和扩张所需的资金;企业要把盘活资金、提高资金使用效率作为自己企业的核心竞争力的不可或缺的重要组成部分。

3 结语

房地产开发风险贯穿于项目投资决策阶段、土地获得阶段、建设销售阶段、物业交付与管理阶段的开发整个过程。通过对系统风险和非系统风险的认识、识别、评估、回避转移、控制管理, 用最低的耗费最大限度地降低风险损失和获取持续竞争优势, 这有利于项目顺利开发和公司健康发展。

摘要：本文从企业房地产投资的视角, 对房地产开发存在的风险进行了思考分析。笔者从可控性分析房地产开发存在着系统风险和非系统风险, 同时对风险管理作了较深入的研究。

关键词：房地产开发,风险,风险管理

参考文献

[1] 李宁远, 翁彩虹, 刘洪.房地产开发风险管理[M].华中科技大学学报 (城市科学版) , 2004 (6) :104～106.