房地产开发重要性

第一篇：房地产开发重要性

房地产营销在房地产开发经营活动中的重要性

市场经济的不断完善和发展，要求房地产开发商成为自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展的生产者和经营者。要实现这样的目标，必然要求开发商尽可能开发出品质优良、价格合理且适销对路的商品房，并努力把该物业销售出去，以取得良好的经济效益。为此开发商不但要做好开发工作，更重要的是要研究房地产市场，了解消费者需求，按照消费者的意愿来进行产品开发和销售。由此，房地产市场营销的研究自然成为房地产开发经营活动中的一个重要组成部分。

随着房地产市场的发展，各种物业之间的竞争必然更加激烈，开发商的活动重心将由开发经营转移到营销策略的制定。市场经济条件下，一个正确的经营决策，不仅需要对企业的内部条件进行认真的研究，更有赖于对企业外部客观环境的分析，掌握它的发展趋势和变化规律，同时还有赖于对市场和客户的分析了解。这种了解，反过来影响开发商及其物业素质，从而成为提高竞争能力的重要手段。通过物业在市场的销售情况，可以了解客户对该物业的意见和要求，以及竞争对手的情况，有利于提高后续物业的质量，优化开发的种类，制定合理价格，搞好销售服务，改善经营管理，增强竞争能力，求得开发商的生存和发展。

房地产开发商通过对房地产市场营销的研究，可以解决自己的经营思想、经营方针等决策方面的重大问题，具体有以下三点作用：

1、 可以帮助开发商确定投资方向，作出正确的投资决策

不同的社会需求，决定着房地产商品的等级、规模、形式。对房地产市场营销的研究，可以揭示社会对各种商品房的需求情况，进而决定开发商有限资金的最佳投向和合理的开发规模。

2、 可以解决房地产开发及今后发展方向等有关的决策问题

现今房地产市场需要的种类、档次等都可通过市场营销研究来了解，因此，房地产市场营销研究将对企业今后的开发活动起到很大的促进作用。

3、 可以解决房地产销售有关问题的决策和技巧

房地产商品要最终出售到消费者手中还需要通过一系列的营销活动来实现。市场营销研究可以给开发商提供诸如如何定价，选择销售渠道，促销活动技巧等一系列信息和知识，能够帮助开发商制定行之有效的营销组合策略。

第二篇：浅析安全管理和安全生产对房地产开发企业的重要性

安徽徽源房地产开发有限公司陈黄文

安全生产是涉及职工生命安全和公司财产安全的大事，也关系到企业的生存发展和稳定。我公司是一家处于成长期的房地产开发企业，工程点多、面广，管理和运作等各方面依旧需要不断探索和学习创新，所以安全生产对于我们这个成长中的企业来说，其意义更加重要。本文结合房地产开发过程中安全工作实际情况，对安全管理和安全生产进行简单的剖析。

房地产开发企业作为建设项目的主体，其在安全生产中扮演着领导和管理角色，一方面要对现场的施工、监理等企业的安全生产进行管理、领导、组织、协调、控制;另一方面要为安全生产和管理提供必要的资金和协助。房产开发具有规模大、产品的一次性、复杂性、专业性等特点，房产开发不同于工厂加工生产，它不能批量生产也不能简单复制，房产开发从报建到竣工交房整个过程中涉及到方方面面诸多环节，每个环节都牵涉到不同的部门协调处理，而保证房产开发的有序性、可持续性及良性发展的唯一法宝就是加强安全管理，保证安全生产。从房产开发管理控制的的七大要素中：质量、安全、进度、成本、合同、信息、组织协调;安全管理是首位，也是其他要素管理得以顺利进行的基础。

目前在安全生产和管理方面，我公司在开发过程中存在以下几个问题：

1、为我公司房产开发服务的施工队伍的素质参差不齐，基本上都是私人小老板以挂靠的形式借用施工企业的资质从事施工;这就决定了施工现场无法规范化管理，不服从现场管理的现象也是存在的，安全生产很难绝对性落实。虽然目前我公司开发的项目基本上没出现过安全事故 ，但这并不意味着我们对安全生产可以放松警惕，也并不表明不存在安全隐患。

2、非法分包和转包以及肢解发包的现象始终存在，这些承包方往往不具备

1基本的安全生产管理能力，存在违章指挥和盲目施工行为。要保证安全生产势必需要现场管理人员加强跟踪性安全管理，这样就加大了管理人员工作强度。

3、各项安全生产规章制度不健全，制定的制度内容不能切合实际，并且不能认真执行。安全教育制度不健全，制度内容得不到落实和完善，不能按有关法律法规规定认真组织开展安全教育;对管理人员的年度安全教育，对员工的日常安全教育和对新工人的“三级安全教育”等流于形式，不能真正起到提高管理人员及员工的安全知识水平的作用。

4、安全培训不到位，安全投入不足。安全培训是公司的一种企业安全文化，是提高开发人员安全知识和安全意识的必要途径。目前从实际情况看安全培训基本缺失。安全生产的基本保证是安全防护，而现实是我们在安全方面的经济投入偏低，安全防护用品也没有配置。

5、公司目前的管理组织模式以职能形式为主，各个部门相互交叉，存在多头领导，因此安全责任制在实践中不是非常完善。同时在房产开发过程中存在对未来趋势把握不准，规划不足;这样在后期容易出现很多意想不到的状况和问题，因此安全预防措施无法跟上事情的发展变化节奏。

针对以上问题，本人认为需要从行为、心理、管理方式等以下几个方面加以纠正，可以尽可能消除安全隐患，确保在开发过程中安全生产。

首先，积极引导施工企业加强安全管理，提高其安全自我控制和管理能力。尽可能将工程发包给具有相应资质能力的企业单位，消除安全隐患。最好是整体发包，规范其施工行为，将安全责任和风险转移到施工企业身上，增加施工企业的安全管理强度;避免将工程发包给多个单位，这样一方面各单位间沟通协调难度大，同时加大我企业的安全现场管理强度。

其次，加强安全教育和培训，从安全意识和个人修养上加强员工的心理诱导。

坚持不懈的开展技能教育、素质教育、理想教育、岗位安全知识教育等，消除其侥幸、惰性、逞能、从众等不安全心理。

再次，加强安全激励的建设和考核，建立以各部门经理为首的安全责任制，定岗定责。定期对开发过程中的问题进行总结、考核;充分发挥激励机制的作用。对正确的安全行为要给予大力支持，及时进行表彰和奖励。从正面激活员工的安全意识，让员工在愉快的情绪中强化安全意识，自觉遵章守纪，做好安全。最后，完善公司组织职能结构，以人为本刚柔并济抓管理，充分发挥各级管理者的作用，让全体员工都以主人翁的责任感服务于企业，同心同力搞好安全生产，将隐患消除在源头。

总之，安全工作一项长期的、复杂的系统工程，需要各不断探索、巩固和创新。它贯穿与项目的全过程，从项目开始到项目结束都需要责任受控。因此我们要把住源头，加强管理;同时积极用科学的方法，有效的手段，循序渐进，让企业运作向规范化、标准化靠拢，确保安全生产!为我们的企业的成长壮大构建起一座坚实的安全堡垒。

2010年6月19日

第三篇：房地产开发流程(房地产企业开发必备)

房地产开发流程(详细)

第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察(测量)费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费 第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区(县)房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区(县)房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款(土地出让金)

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费(周转费)

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气(天然气)厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费(大市政费)

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费(小区配套费)

18、电源建设集资费(用电权费)

19、外部供电工程贴费(电贴费) 20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税 第七步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、中国境内外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预(销)售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、中国境内内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预(销)售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记 20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、中国境内房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租

30、房屋租赁关系的终止

四、中国境内房地产出租的专项(外地来城市人员)管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、中国境内房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管

40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费 第八步 房地产开发项目的物业管理阶段 房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

6、供暖费

房地产开发流程设计的涵义

房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。

房地产开发项目流程设计的主要依据有：①可行性研究报告，②房地产综合开发公司优势条件，②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件;④国家和上级有关指示;⑤房地产综合开发公司习惯作法;⑥国家有关法规、规范、规程等。

房地产开发项目流程设计的基本原则有：①坚持基本建设程序和开发经营程序;②充分挖掘潜力，发挥企业优势;⑧从实际可能出发，积极稳妥地安排，④积极采用各种开拓性

措施;⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。 房地产开发项目流程设计的作用有：①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排，②作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其它具体性计划的编制;②有利于筹措资金和其它协作配合工作的谈判;④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。

房地产开发项目手续流程

一、开发合同。 办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《湖北省城市房地产开发经营管理条例》。 时间：取得土地使用权证，规划申定后。

提交：

1、可行性研究报告;

2、资质证明文件;

3、房地产开发项目审批书;

4、土地手续(土地证或土地拍卖方案及成交确认书);

5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;

6、前期物业管理合同(协议);

7、相关规费缴纳证明

8、项目开发资金监管协议。 发放：开发合同，项目手册。

二、开发经营许可证 办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《湖北省城市房地产开发经营管理条例》。 时间：取得开发合同后。

由房管分局审批后报市局办理。 )

三、单体工程审查

办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《湖北省城市房地产开发经营管理条理》。

时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。

提交：

1、当年计委计划批文;

2、单体工程建施图(图纸审查中心审查过的);

3、建施计划书及投资计划书;

4、开发合同、开发经营许可证。 发放：单体工程审查表。

四、预售许可证

办事依据 ：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《湖北省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。

时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。

提交：

1、营业执照：

2、资质证书、开发合同、开发经营许可证;

3、土地使用权证或合法用地文件;

4、建设工程规划许可证;

5、开工许可证;

6、单体工程审查表;

7、施工合同;

8、工程施工进度计划;9工程建设投资25%以上证明材料;

10、商品房预售方案;

11、备案回执单;

12、平面图、楼房表;

13、商品房预售资金监管协议;

14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。 发放：预售许可证。

五、房地产开发项目竣工综合验收(分期综合验收)合格证明文件。

办事依据 ：《城市房地产管理法》、《湖北省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。

时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。

提交：

1、开发项目综合验收申请;

2、开发项目竣工图纸;

3、单体工程审查表;

4、规划、绿化、质检验收合格报告;

5、物业管理落实情况报告。 发放：综合验收(分期综合验收)合格证明文件。

六、房屋初始登记

时间：综合验收(分期综合验收)后。

提交：

1、土地使用权证书或合法用地文件;

2、建设工程规划许可证;

3、建设工程开工证明;

4、建设工程竣工验收证明;

5、幢层户平面图;

6、房屋初始登记申请表;

7、聊城市房屋调查表;

8、营业执照复印件;

9、综合验收(分期综合验收)证明文件。 发放：房屋产权证。

七、转移登记

时间：办完大证，购房合同需备案后。

提交证件：1.身份证复印件，2.购房合同，3.聊城市房屋调查表，4.购房发票，5.契税发票，6.商品房移交结算协议书，7.房屋转移登记申请、审批书，8.测绘发票，9.维修基金缴款证明。 发放：房屋产权证。

第四篇：房地产开发程序及开发流程

房地产开发程序及施工前手续办理流程

一、房地产开发准备阶段

1、房地产开发公司地开发前首先应进行实地现场踏勘、选址、了解项目附近一些相关资料。

2、市场调查，整理数据，委托有资质的勘察设计单位对待建项目进行可行性研究并编制可行性研究报告书。

3、对拟开发项目做总体经济概算，编制详细的修建性规划设计，并附参数和效果图，

4、落实开发项目资金。

5、启动实施计划

二、房地产开发实施阶段

(一)房地产开发行政审批工作

房地产建设项目的规划行政审批程序：总体可按六个阶段划分：

1)项目选址定位;

2)依据控制性规划编制修建性规划，并出具规划总平面图报查、确定规划设计条件;

3)政府立项审批。

4)初步设计及施工图设计、审查;报建;

5)施工报建;五证相关手续办理，施工放线定位，施工过程中跟踪校验检查。

6)建设工程竣工综合验收备案。

(1)项目选址定位阶段应组织和完善以下手续：

1)规划选址定位：建设单位踏勘现场，组织项目策划人员对项目进行市场调研和经济指标分析。

2)所有数据齐备委托设计单位进行可行性报告编制，对项目进行可行性研究，编制项目投资概算。

3)概算指标符合要求后，申请规划部门进行总体规划和控制性规划调整，调整后报政府立会审批，审批通过进行修建性详细规划编制。

4)建设行政部门和发改委审查可行性研究报告及修详规划，合格后进行项目立项审批，市政府出具发改委立项和政府批文，住建局办理投资开发项目建设条件意见书。

5)国土资源局根据建设项目意见书进行土地利用总体规划和土地供应方案的审查。

6)环保局对项目影响环境进行评价，办理生产性项目环保意见书(表)。

7)消防部门对拟建设项目建设用地进行消防用地审批。

8)人防办进行人防工程建设布局审查。

6)文化局、地震局、园林局、水利局、林政资源局对建设项目相关专业内容和范围进行审查。

7)规划部门办理项目选址意见书(或规划设计条件通知书)。 (2)项目规划设计阶段应组织和完善以下手续：

1)依据规划选址进行修详编制，

2)编制施工图方案，根据施工图和修详图进行建设方案设计(效果图和鸟瞰图)，报规划及政府主管部门审批。

3)规划设计深化，编制总平面规划图、竖向图、坐标图、管线综合图，园林绿化设计、道路路网及高程设计。

4)建筑单体平、立、剖面图，单体透视图，整体鸟瞰图。

5)报规划审批 (3)项目进行行政部门审批

1)国土资源局办理土地预审。国土资源局对项目用地进行评估、测量、现地核实、收储、供地、缴纳土地也让金及相关费用，签订土地使用权合同。

2)规划部门对规划总图进行评审，确定建设工程规划设计条件。

3)规划部门核发《建设用地规划许可证》。

4)启动拆迁工作：办理拆迁许可证，公告、拆迁、回迁安置、灭藉、缴纳耕地占用税金及相关费用等

5)启动施工图设计工作。

6)规划部门依据规划设计条件和用地批准书，提出财政局应收取的行政事业性收费和政府性基金相关配套12项费用。

8)在建设单位缴纳相关规费后，规划部门核发建设工程规划许可证 (4)建筑设计阶段办理以下手续：

1)施工图设计，出图、交底、会审。

2)市住建局对施工图设计文件进行行政审查，施工图纸报施工图审查机构审核。

3)公安消防支队对规划总体设计和施工图设计进行审查。 4)施工图审查机构对规划总体设计和施工图设计进行审查。 5)气象部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。 6)人防办对规划总体设计和施工图设计进行审查。

7)市政部门、环保局、卫生局、地震局，人防办等相关部门对施工图设计的相关专业内容进行专项审查。并申请入网

8)住建局根据施工图设计文件、审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查合格书》。 10)规划部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。 (5)施工前准备阶段应办理以下手续：

1) 建设单位办理建设工程项目报建登记。建设单位提供(由银行担保工

程项目启动前)资本金证明(工程总造价的50%)

2) 建设单位对工程进行发包，通过工程招标确定施工队伍和施工监理，签订发承包合同(施工合同、劳务合同、监理合同)

3) 建设安全主管部门对施工项目和施工承包单位进行资格审格。办理农民工欠薪保证金、意外伤害保险、安全生产措施费，安全生产措施审批及相关安全应急救援措施审批。 4) 建设工程质量管理部门为建设单位签定质量责任状，确定质量标准，建设质量管理部门跟踪进行质量督评定。 5)建设主管部门核发建设工程施工许可证。

6)四证齐全报规划部门审请开工放线，工程进入施工阶段。

(二)房地开发项目实施阶段 (1)施工阶段应跟踪完善以下手续：

1)工程定位放线、验线; 2)工程分部分项工程分段验收; 3)监理部门出具质量评估报告;

4)建设工程竣工结算(竣工决算)申报、连同监理部门认可的施工技术档案报建设质量监督站备案，组织五方主管部门联合验收; 5)联检合格后，由建设质量监督部门出具《建设工程竣工备案书》; (7)商品房预售许可阶段办理以下手续：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：

1)发改委立项，政府批文、土地使用权证书、施工图审查合格书、建设工程规划许可证和施工许可证;

2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

3)投入开发建设的资金达到工程建设总投资的80%以上的证明材料，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4)监理单位出具工程量完成80%以上的施工进度证明材料。

5)提供预售的商品房计算面积，

6)提交商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容， 6)施工图准确的各层平面图

7)小区配套设施及物业管理用房位置、面积、及与主管部门签定的物业管理合同 (8)建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1)建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2)财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3)规划部门、土地部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。相关部门出具验收合格证明文件。

4)申请产权处测绘主管部门进行房屋测绘; 5)申请综合竣工验收。

6)、市住建局综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。

(三) 房地产项目权属初始登记阶段

1、由住建局产权处核准新建商品房所有权初始登记。

2、开发商应提交材料：

(1)申请书; (2)企业营业执照;

(3)用地证明文件或者土地使用权证; (4)建设用地规划许可证; (5)建设工程规划许可证;

(6)施工许可证;

(7)房屋竣工验收资料

(8)房屋测绘成果;

(9)根据有关规定应当提交的其他文件。

房地产开发流程(详细)

第一步 房地产开发项目的立项和可行性研究

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划选址

4、申报、审批项目建议书

5、编制、申报、审批项目可行性研究报告

6、编制开发项目成本概算

第二步 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关收费

1、可行性研究费

2、房地产开发产项目资本金保证

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托有资质单位做地形图勘测规划，出具地形图，进行修详设计、建筑方案设计。

4、办理人防项目审批

5、办理消防用地审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察(测量)费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区(县)房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区(县)房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款(土地出让金)

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费(周转费)

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气(天然气)厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费(大市政费)

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费(小区配套费)

18、电源建设集资费(用电权费)

19、外部供电工程贴费(电贴费)

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

第五篇：房地产开发

房地产开发项目前期报建

1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 土地证 (国土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建设用地规划许可证 (规划局) 6 环评报告 (环保局,委托环评公司办理)

7水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建设工程规划许可证 (规划局)

9 消防审核申报表 (消防支队 10 人民防空地下室建设审批表 (人防办公室) 11规划审查必须报送文件 (城乡规划委员会 ) 12 规划设计方案申报 (规划局) 13 施工图审查要件 (审图机构) 14 建筑设计方案申报 (规划局)

15 监理招投标及合同备案所需材料

16 施工招投标及合同备案所需材料 17 设计合同审查备案所需材料 (建设局) 18 工程安全文明施工备案手续材料 (建设局) 19 委托质量监督所需材料 (质量技术监督局) 20 建设工程施工许可证 (建设局) 21 施工用水申请 (自来水公司) 22 施工用电申请 (电力公司) 23 办理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需材料 (建设局)

25 物业管理备案 (建设局) 26 初始登记 (建设局) 27 商品房预售许可证 (建设局)

)

(建设局) (建设局)

1、土地获取阶段

土地出让合同签订

拆迁完成

交地完成

土地规划指标分析设计通过审批 取得选址意见书

取得建设用地规划许可证

缴纳土地出让金

取得建设用地批准书

取得国有土地使用证

2、小区总体规划报建

总规方案通过审批

户型平面方案通过审批

总规方案报建图下发

详规(五图一书报建图)下发 取得总平面规划方案批复

取得详规批复

综合管线批复

3、单体方案阶段

单体方案报建图

单体方案批复

4、开发报建与前期准备阶段 初步设计通过审批

施工报建图下发

道路施工图下发

市政排水施工图下发

临时用水施工图下发

永久用水施工图下发

煤气总体规划施工图下发

控中心、电信机房、网络机房 建筑放线图下发

钻探平面布置图下发

基坑招标技术资料下发

基坑支护方案通过审批

桩基础施工图下发

取得施工图审查意见书

取得扩初批复

建设工程规划许可证

取得正式立项

取得放线册

取得环保批复

取得消防批复

取得人防总规批复

取得人防地下室施工图审查批复 完成施工和监理招投标

取得余泥排放证

完成施工报监

完成施工许可证

小区地名批复

5、基础及地下室工程

工程开工

取得地质钻探报告

桩基完工

桩基础结算资料提交

取得桩基础中间验收登记表 土方开挖完工

基坑支护完工

主体开工

完成图纸会审

0.00以下施工图下发

0.00以上施工图下发

沉降观测图下发

建筑材料定板下发

柴油发动机机型完成

监理合同下发

桩基础施工合同下发

桩检测合同下发

沉降观测合同下发

土方合同下发

基坑支护合同下发

地下室防水工程合同下发

人防工程合同下发

主体建筑安装过程合同下发

0.00至发售

至0.00时间

地下室结构工程结算资料提交

取得地下室中间验收登记表

砌体完成

样板房场地移交

售楼部装修工程完工验收

样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境完成 主体至发售形象进度

取得道路工程规划许可证

取得排水工程规划许可证

小区配套施工图下发

组织三层会验

三层会验后最新施工图下发

住宅、商铺、车位及花园销售平面图、装修标准提供及审核

售楼部装修方案通过集团审批

售楼部装修施工图下发

样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过审批

样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过集团审批

装饰材料定板下发

取得预售证

组织面积预测

完成销售面积预算

取得房管部门面积计算结果

完成销售面积预算

完成房管部门计算结果的审核

将通过审批的计算面积交予销售中心

住宅、商铺、车位及花园面积计算通过审批

销售电梯安装工程合同

电梯购销安装合同下发

园林园建和绿化施工图下发

景观园林材料定板下发

园林景观绿化完工

看楼通道、样板房周边环境绿化完工 确定样板房位置、数量及有关要求 发售至工程竣工

主体封顶

主体结构工程结算资料提交

取得主体验收登记表

取得低压配电中间验收登记表

砌体工程完工

屋面工程完工

厨房烟道工程完工

泛光照明工程完工

铝合金窗门框安装工程进度

阳台栏杆安装工程进度

内墙抹灰完工

外墙抹灰完工

外墙砖工程完工

排栅拆除完成

楼地面工程进度

入户门框安装工程进度

电梯前室防火门框安装进度

电梯前室装修进度

首层大堂装修完工

电梯工程完工

消防工程完工

煤气工程完工

永久用水完工

永久用电完工

排水及道路工程完工

发电机安装完成

配电房设备安装完成

电信机房完成

室内智能化工程完成

分户验收及整改

开通永久水

开通永久电

煤气开通

有线电视具备申报条件

电信具备申报条件

智能化具备使用条件

紧急备用电源具备使用条件

取得单位工程质量验收记录

取得电梯准用证

取得消防验收合格证

取得煤气工程验收合格证

完成人防工程(含门窗、警报房电源及警报四支架安装) 工程竣工

豪华装修完工

外墙砖定板下发

提供整套施工图给物业公司

阳台栏杆定板下发

铝合金门窗定板下发

豪华装修施工图下发

小区永久用水合同

取得永久用电协议

取得门牌批复

通邮

屋面及室内防水合同下发

铝合金门窗施工合同下发

阳台栏杆合同下发

有线电视施工合同下发

泛光照明施工合同下发

智能化施工合同下发

中央空调工程施工合同下发

入户门、防火门安装合同下发

消防工程施工合同下发

永久用水工程合同下发

电磁流量计合同下发

水泵房设备购销安装合同下发

煤气工程施工合同下发

永久用电工程合同下发

首层大堂及电梯前室装修合同

发电机购销安装合同下发

小区市政工程配套合同下发

运动场施工合同下发

游泳池设备购销安装合同下发

宽带网施工合同下发

豪华装修施工合同下发

室内环境检测合同下发

豪华装修配套电器合同下发

锅炉设备购销合同下发

厨房排气烟道施工合同下发

变形缝施工合同下发

楼宇清洁合同下发

钢结构施工合同下发

幕墙工程合同下发

小区室外电力管网工程合同下发

立体停车设备工程合同下发

完成环境园建设施

提交园建配套工程结算资料

完成竣工后施工单位的综合评定工作

竣工交楼至办理产权

完成交楼前清洁工作并将全部物业移交售楼部

未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交经营部

提供全套竣工资料及施工合同给物业公司

取得质量验收意见书

取得档案认可书

提交全部竣工结算资料

提交豪华装修结算资料

报建竣工图下发

取得规划验收合格证

环保验收意见书

取得验线册

人防验收合格证

小区各期防雷验收合格证

教育配套移交

取得工程竣工备案表

取得史册测绘成果报告书

取得权属证明书

办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件

组织成立交楼领导小组并召开交楼综合协调会

应售已售物业移交物业公司

签订前期物业管理服务合同

编制《应交款明细表》交财务部审核

组织完成《交楼通知书》的审定工作

组织完成《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的会审工作 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》移交物业

寄发《交楼通知书》

寄发《敦促收楼通知书》

将整理完毕的楼宇办证资料报房管部门

办理完毕《房地产权证》

成立交楼维修服务中心

维修服务中心移交物业

确定交楼服务热线

完成交楼慰问工作

财务部审核《应交明细表》后返回销售部

制定物业管理方案

完成交楼办公布置与热线电话安排工作

完成《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、 《业主档案》审核及印刷工作

项目结算完成

给你举几个例子吧(这些信息都是上市公司的公开信息)：

一、保利地产

|经营范围|一级房地产开发、出租本公司开发商品房、房屋工程设计、旧楼| |

|拆迁、道路与土方工程施工、室内装修、冷气工程及管理安装、| |

|物业管理、酒店管理、批发和零售贸易(国家专营专控商品除外| |

|)。

| ├————┼————————————————————————————┤ |主营业务|房地产开发、销售、租赁及其物业管理

|

二、招商地产

经营范围|房地产开发经营、科研技术服务、兴办实业(具体项目另行申报)| |

|。

| ├————┼————————————————————————————┤ |主营业务|房地产开发与销售、出租物业的经营、园区供电供水、物业管理|

三、金融街

经营范围|房地产开发，销售商品房;物业管理;新技术及产品项目投资;| |

|技术开发;技术服务;技术咨询;停车服务;出租办公用房、商| |

|业用房;健身服务;劳务服务;打字;复印;会议服务;技术培| |

|训;承办展览展示;饭店管理;餐饮管理;企业形象策划;组织| |

|文化交流活动;销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设| |

|备安装;货物进出口、技术进出口、代理进出口;以下项目仅限| |

|分公司经营;住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、糕点| |

|、美容美发、洗浴、零售烟卷、图书期刊。

| ├————┼————————————————————————————┤ |主营业务|金融街区域的总体规划、土地开发、房地产项目开发和综合管理| |

|。

四、泛海建设

|经营范围|承办国内外投资开发项目;经营房地产业务及物业管理;投资兴| |

|办实业(具体项目另行申报);资产管理;建筑设备、建筑装饰| |

|材料的购销;自有物业租赁。

| ├————┼————————————————————————————┤ |主营业务|房地产开发经营,国内外项目投资

|

盖楼房(高层)需要用到什么建材 根据总的层数及高度，分别选用不同的结构，我们一般说的高层其实就是高层住宅，常见的都是框架结构，或者框架剪力墙结构。这样的结构中砖墙都是填充墙，是起隔断围护作用的。常用的建材是，水泥，砂，石，砖或砌块，钢筋，现在城市有要求必须用商品混凝土。楼下的有个兄弟回答中包括模板，嘿嘿，模板不叫建材，只是周转摊销材料。

家用建筑里最重要的是防震防火防水，如果你想自己盖的话...还是要遵循基本力学原理，先要考虑好承重方面，地基多深，地下墙的厚度都是有明确要求的，跟房屋的用途和高度有关，外墙考虑好防火，内墙和屋顶防水，平屋顶安排好地漏，坡屋顶安排好排水管。 还有朝向和采光的问题。

不知道你是偏实用还是美观，民用建筑稍微会简单些，但是建筑设计毕竟是给人住的，建议你如果自己盖得话

掌握足够的专业知识再去实践

安全为重