房地产企业全流程涉税

房地产企业全流程涉税（精选6篇）

篇1：房地产企业全流程涉税

房地产企业年度经营计划及预算的全流程操作思路

每位房地产从业者对公司的年度经营计划及预算工作想必都不陌生，其重要性也不必多言，基本上可以说年度经营计划及预算是企业一年中所有经营工作的纲。

当然了，年度经营计划及预算的系统性和复杂性也是有目共睹的，究其原因，主要有几个方面：一是此项工作涉及面广，上到领导班子，下到所有子公司及其部门，几乎公司的上上下下都要参与进来，因此将此工作称之为一场运动也毫不过分；二是限制因素多，年度经营计划及预算的编制要满足上级单位的要求，要能支撑公司长期战略规划，要结合企业自身各方面的资源禀赋和各个项目的实际情况，还要充分考虑外部市场环境的变化；三是沟通博弈过程长，年度经营计划及预算从目标下达到编制汇总、到多轮沟通反馈、再到最终确定，要经过几下几上的多轮反复沟通与确认。

正是由于年度经营计划及全面预算工作的系统性和复杂性，实际工作中经常出现逻辑不顺、层次不清、依据不足、多材料不一致、不能无缝衔接、重复工作多、可执行性差等问题，要想规避这些问题，我们必须对整个工作做到通盘考虑、系统思考、理顺思路、科学部署、规范过程、动态监控。下面我将个人对年度经营计划及全面预算工作全流程操作思路的理解进行简要总结，供朋友们参考。

上面的思路仅仅是提供了一个粗略的框架，遗憾的是，针对每一个步骤都有非常多的细节和保障措施不能一一陈述，但往往是这些细节和保障措施将决定整个工作的成败。当然了，这些细节和保障措施的明确不可能一蹴而就，需要在实践中不断补充与完善。

以上不成熟的思考，仅供朋友们参考，也期待和朋友们进行交流。

篇2：房地产企业全流程涉税

一、对房地产投资作价入股涉税及费用有：

1、契税，按成交价的3%由被投资企业缴纳；

2、印花税，按投资做价入股合同金额的0.05%由投资方和被投资方分别缴纳；

3、所得税，由投资方按评估入股价减去购买价的25%缴纳；

4、手续费，按成交价的1%，由投资双方各半缴纳； 不用缴营业税和土地增值税，具体规定如下：

(1)、营业税方面：根据财税[2002]191号文件规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税； 总结：不征营业税

(2)、土地增值税：根据财税字[1995]048号文规定，对土地（房地产）作价入股进行投资时，暂免征收土地增值税。但根据财税[2006]21号规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财税字[1995]048号》第一条暂免征收土地增值税的规定。

总结：投资与被投资企业是从事房地产开发的要缴土地增值税，其他企业不缴。(3)、企业所得税方面：根据国税发[2000]118号文规定，企业以经营活动的部分非货币资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按照公允价格销售有关非货币性资产和对外投资两项经济业务进行所得税处理。

总结：投资企业房地产估价高于原价的要缴企业所得税。

二、企业投资作价入股管理流程：

企业股东决议确定以房产土地投资作价入股的股东决议→评估报告→章程修改（初稿）→向主管地方税务机关提交相关资料→主管地方税务机关审核→国土部门代征契税、印花税、企业所得税（投资方为企业，且由地税部门征管的核定征收企业）、土地增值税（企业为房地产开发企业）→国土部门办理权属变更→企业三个月内到工商部门确认章程修改（章程需加盖工商部门骑缝章）→修改章程把主管税务机关备案

三、投资作价入股需向主管地方税务机关提交的相关资料：

1、股东决议；

2、修改章程（初稿）；

3、评估报告（土地房产评估明细）；

4、企业所在镇（区）政府证明文件；

5、房地产作价投资入股涉税事项审批表。

四、后续管理：

1、企业投资作价入股不需开具发票；

2、对投资方所得税的管理：

(1)、投资方为个人的，其评估增值的所得暂不征收个人所得税，投资方在投资收回、转让或清算股权时，须按“财产转让所得税”缴交个人所得税，其“财产原值”作业资产评估前的价值。

(2)、投资方的企业所得税属地税部门征管且为查账征收的，其评估值所的（投资入股房地产账面净值与入股价值之差）应并入当期的应纳所得额，于章程修改确定的投资入股次月向主管地方机关申报。

（注：非货币性资产投资转让所得如数额较大，在一个纳税确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经主管地方税务机关批准，可作为递延所得，在投资就业发生当期及随后不超过5个纳税内平均摊转到各的应纳所得中。“数额较大”指非货币性资产投资转让所得占当期应纳税所得50%以上。

篇3：房地产企业谨防涉税风险

一、注意开发产品完工认定条件

国税发[2009]31号文件对企业房地产开发经营业务范围进行了界定, 包括土地的开发, 建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。规定除土地开发之外, 其他开发产品完工认定只要符合三个条件之一的, 就视为已经完工, 即: (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案; (二) 开发产品已开始投入使用; (三) 开发产品已取得了初始产权证明。

笔者认为, 这主要是基于税收与会计的差异。在会计上, 企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产, 但改变土地使用权用途, 用于赚取租金或者资本增值的, 应当将其转为投资性房地产。但税法并没有将土地使用权分别归属于无形资产和投资性房地产, 而是一律按照无形资产进行处理。

二、注意开发产品收入的税务处理

新会计准则将权责发生制作为会计基础。但从企业课税考虑, 仅以权责发生制为基础是不够的, 因为一旦确定收入, 纳税人在一定期限内必须将税款缴纳入库:当纳税人有较强的支付能力时, 即使在会计上按照权责发生制没有确认为所得, 在税收上也要按收付实现制征收税款入库;当纳税人没有现金流入、无支付能力时, 即使在会计上按照权责发生制应当确认为所得, 在税收上也可考虑按收付实现制不征收税款入库。房地产开发企业取得的预售收入, 在没有办理完工决算的情况下, 在会计上虽未确认为收入, 也同样要对预售收入征收企业所得税。而对企业从事建筑、安装、装配工程业务和提供劳务等, 持续时间跨越纳税年度的, 则按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确定收入的实现。

(一) 开发产品销售收入范围界定问题

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款, 包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等, 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的, 应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的, 可作为代收代缴款项进行管理。前后两个文件对此规定没有区别之处。

(二) 开发产品销售收入的实现确认问题

在销售收入实现的确认上, 国税发[2009]31号文件规定:“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入, 应确认为销售收入的实现”, 具体有:采取一次性全额收款方式销售开发产品的, 应于实际收讫价款或取得索取价款凭据 (权利) 之日, 确认收入的实现;采取分期收款方式销售开发产品的, 应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现;付款方提前付款的, 在实际付款日确认收入的实现;采取银行按揭方式销售开发产品的, 应按销售合同或协议约定的价款确定收入额, 其首付款应于实际收到日确认收入的实现, 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现;采取支付手续费方式委托销售开发产品的, 应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;采取视同买断方式委托销售开发产品的, 属于企业与购买方签订销售合同或协议, 或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的, 如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格, 应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格, 以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的, 则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;采取基价 (保底价) 并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的, 应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;或按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现, 或按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;采取包销方式委托销售开发产品的, 包销期内可根据包销合同的有关约定, 参照上述前三项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品, 企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现;企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为, 应视同销售, 于开发产品所有权或使用权转移, 或于实际取得利益权利时确认收入 (或利润) 的实现。

(三) 销售收入确认方面应注意的问题

1.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。

目前, 开发企业普遍存在将完工产品如营业用房 (店面) , 抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开发企业未及时实现销售收入, 建筑施工企业未及时体现营业收入, 从而造成双方营业税申报不及时。

2. 购房定金、购房首付款等预收房款, 确认营业税纳税义务发生时间滞后。

企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金, 因未领取《商品房预售许可证》, 公司采取“个人借款”形式入账或不入账, 导致企业未及时申报营业税。

3. 价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。

如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用, 作为“代收代付”款项核算;有的甚至不入公司账, 直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。

4. 已售完工产品收入确认滞后。

少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》 (国税发[2009]31号) 的规定, 及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款, 结转为销售收入, 仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时, 才将“预收账款”结转为“销售收入”, 从而延迟体现利润, 少缴企业所得税。

对于以上问题, 税务机关通过检查企业账册、通过向购房户了解即可发现。对房地产开发企业将价外费用更名费等未确定销售收入的、“以物易物、以房抵债”销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。根据《税收征管法》第六十三条、《刑法》第二百零一条规定进行处罚。另外, 房地产开发企业“开盘”前收取的购房定金、预付款属于违法行为, 工商部门也要作出处罚。

三、注意开发成本确认方面应注意的问题

(一) 多列预提费用

一些企业利用“预提费用”、“待摊费用”等科目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大, 在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本, 对预提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本, 而是长期滚动使用, 减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”, 借以偷逃税款。

(二) 虚列或者虚增成本费用, 挤占企业利润

1. 多列融资成本。开发企业除银行贷款外, 还向其他企业、个人进行大量“民间借贷”。有的企业往往出现无借款本金的利息支出, 或用其他企业、个人 (债权人) 银行利息凭据直接入账, 作为财务费用列支, 以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限, 并计入开发成本。2.开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费, 计入开发成本。这不仅使施工企业少计应税收入, 少缴建筑安装业营业税等税收, 而且在建筑工程决算时, 如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价, 并开具建筑业统一发票, 将可能再次造成开发企业虚列开发成本, 少计利润, 少缴企业所得税。3.虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称, 往往只注明“零星工程款”, 特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程, 受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制, 税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程, 实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。4.将与生产无关的费用计入成本。如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前, 税法没有这方面税前扣除标准的限制, 税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关, 使得纳税人有机可乘。5.利用关联交易转移利润。由于关联方之间业务往来频繁, 转移收入和费用的隐蔽性高等特点, 往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。

(三) 未按配比原则结转成本

如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本, 造成前期开发成本多计, 后期开发成本少计, 通过项目的滚动开发, 成本不断归集, 不断消耗利润, 最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。另外, 成本分配标准发生变化, 或者成本核算对象 (可售房产) 实测面积与规划面积出现差异时, 企业未及时做出差异调整, 也会造成多结转开发成本。

(四) 未按规定取得发票

有的开发企业自行采购部分电器材料、建筑材料、绿化苗木等, 未将这部分“甲供材料”成本并计施工企业的工程造价, 侵蚀了建筑业营业税税基。有的企业违反营业税相关政策, 将取得的外地建筑业发票入账, 导致当地建筑业营业税流失。

对于以上问题, 税务机关通过检查企业账册、凭证即可发现。对于开发商销售成本确认不实, 虚开建筑业发票等行为, 税务机关可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。若税务机关将虚列融资成本, 虚开建筑业发票认定为编造虚假计税依据, 可根据《税收征管法》第六十四条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的, 由税务机关责令限期改正, 并处五万元以下的罚款”进行处罚。

四、注意纳税申报方面的问题

(一) 纳税申报前未对预计毛利额进行调整

国税发[2009]31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告, 但实际工作中, 存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本, 但未按规定出具差异调整情况的报告, 造成少申报企业所得税的现象。

(二) 未严格执行企业所得税预缴制度

开发企业未按规定预计毛利额。国税发[2009]31号文件规定, 开发企业对开发产品, 在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入, 应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额, 计入当期应纳税所得额。但企业“预收账款”科目存在大量贷方余额, 而季度申报利润总额却不含按“预收账款”科目计算的预计毛利额, 导致企业所得税季度预缴额少申报。

(三) 房产税和城镇土地使用税申报不实

企业在经营过程中, 因销售开发产品相应进行土地使用权分割、转让, 因此, 在年度内企业所拥有的土地面积呈动态变化。企业未及时对存量开发产品实际占用土地面积进行信息登记, 未按时准确计算、缴纳城镇土地使用税。另外, 根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》 (国税发[2003]89号) 的规定, 企业自用、出租、出借本企业建造的商品房, 自房屋使用或交付之次月起计征房产税, 但很多企业在未结转至“固定资产”科目前, 不申报房产税, 造成少缴房产税。

以上纳税申报不实问题, 税务机关通过对企业的历年财务报表、楼盘销售进度及毛利率比对, 并结合房管部门等第三方信息进行深入分析就能发现, 按项目进行核实即可查证。对于房地产开发企业未分季度计算出预计毛利额, 未按规定进行预计毛利额差异调整, 而导致企业所得税季度预缴额少申报的, 以及未对存量房占用面积准确计算、而少缴纳城镇土地使用税等, 都可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。

五、应关注特别事项之特别规定

(一) 将土地使用权投资其他企业房地产开发项目处理。

企业以换取开发产品为目的, 将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的, 投资企业应在首次取得开发产品时, 将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理, 并按应从该项目取得的开发产品 (包括首次取得的和以后应取得的) 的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

(二) 合作或合资开发房地产项目处理

国税发[2009]31号文件明确规定, 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目, 且该项目未成立独立法人公司的, 按下列规定进行处理:

1.凡开发合同或协议中约定向投资各方 (即合作、合资方, 下同) 分配开发产品的, 企业在首次分配开发产品时, 如该项目已经结算计税成本, 其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本, 则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

篇4：浅析房地产企业涉税问题

摘 要 随着改革开放更进一步的深入和人民生活需求的不断提高,房地产业得到了迅猛发展,增加了税收收入,其缴纳的税收总额在税收收入总量中的比重也日益增大。但由于房地产开发、销售周期长,多个项目滚动开发,成本核算隐蔽、复杂,交易手段多样化,房地产业出现税收问题仍然很普遍。本文通过房地产会计的实践和对现行有关房地产业税收法律、法规及规章的学习研究,综合房地产企业自身特点,现就房地产业涉及到税收问题进行一下剖析。

关键词 房地产企业 涉税问题 原因 策略

一、最容易出现的涉税问题

一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式,以房换地不记收入。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要,或是拥有土地一方的利益需要,房地产企业与拥有土地一方签订联合建房协议,建成房屋后用所建房屋顶上所换土地款,所换价值不按规定确认收入。

二是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记入往来账,使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金,或者将预收房款开具普通收据,不开具税务机关的预收商品房收款收据或发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款,在帐务处理上不做预收处理,或根本就另外记一套流水账,内部掌握,这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。

三是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业,开发前期资金投入大、资金短缺严重,而建筑安装工程在承接建安工程时,为了顺利拿到所招投标项目,经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象,房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款,只在与工程公司的往来账上记载,而不做相应的收入调整。

四是房地产企业以收据收取车库、杂物房、阁楼等售房款不记收入。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定,凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。房地产开发企业开发商品房时一楼的杂物屋和顶层阁楼一般都未达到2.2米高度,部分车库也未达2.2米高度,在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证为由,在售房时自制收款收据,将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用。

五是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入。按现行房地产开发企业运作方式来看,房地产开发企业在收取售房款之外,还收取部分代收代付或代垫款顶:如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定,营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用,包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由不记入收入。

六是虚增开发成本规避企业所得税和土地增值税。房地产开发由于工期长、投资大,很多工程要跨年度完成,造成收入与费用配比困难,成本不能及时结转。有的企业就钻这个空子,采用虚转成本或不及时结转销售收入的手段减少当年应纳税所得额。有的房地产企业自己提供“三大材”结转到房地产开发成本当中,在与施工企业进行工程结算时,让施工企业开发票时,包含自己提供的“三大材”款项,将这部分施工材料重复进入开发成本;更有甚者购买社会上的假发票列支开发成本。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本,多计成本。现行建筑安装企业的建安发票,主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法,只要缴纳营业税及附加,在开票“窗口”或税务所都能开到,少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道,这就为房地产开发企业规避缴纳企业所得税有了可乘之机。房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价,就可以轻松的规避部分企业所得税和部分土地增值税。

七是故意拖延项目竣工决算和完工时间,钻政策的“空子”躲避清算土地增值税,有些房地产企业故意不达到土地增值税清算条件,拖延土地增值税的清算以达到占用和使用国家税款的目的;还有的房地产企业先将商品房转为固定资产,办理了房产证,等土地增值税清算完毕,再出售这些转为固定资产的商品房,从而规避了土地增值税。

八是有些房地产企业开发房地产项目之前和当地政府部门谈条件,要求在税收方面给与返还,得到的返还的款也不入账,而是入到房地产企业的账外账或者“小金库”,从而达到避税的目的。

二、涉税问题的成因

涉税问题作为一种社会经济现象,它的产生原因由来已久,动机也十分复杂。同样,造成房地产行业涉税问题的原因也是多方面的,既有房地产企业纳税人素质不高,纳税意识不强和房地产企业纳税人受利益驱动等自身原因;又有税收立法不够完善,税务管理存在漏洞和执法不到位、打击不严、惩处不力等等因素等客观原因。

原因之一:纳税意识淡簿。由于税收的严肃性和法律地位在相当多的纳税人心目中还没有真正形成,再加上税收制度不规范,客观上为各种逃避税收负担行为创造了条件。纳税人涉税问题被发现后,如果受到的惩罚很严重,可以弥补税制不足,但在我国有关税收征管的法律法规中,对各种违法犯罪行为的惩处力度不够,而且有关规定太灵活,很难对违法犯罪行为起到应有的威慑作用和制裁作用,纳税人行为存在一种示范效应。假设一个纳税人涉税问题没有受到惩罚或惩罚较轻,那么其他人就会效仿他的行为。在计划经济时期,人们受低收入、低消费的影响,绝大多数公民不必依法纳税,也没有依法纳税意识。社会主义市场经济的建立,人们开始富裕起来,才开始履行纳税义务。但一些唯利是图的经营者,为了获取高额利润,不惜损害国家利益,有的多开户头,隐瞒收入;有的做假账,对付检查,其主要目的就是逃避纳税。

原因之二:控管不细、管理不到位。目前,税务机关对房地产行业的具体情况了解仅仅是各种报表和合同,在每个环节还处于被动了解阶段,仅靠企业税源表、报表是不够的,各种深层次的房地产企业涉税问题还需要更深入的了解分析。税收管理也没有形成动态监控,从而形成征管漏洞和涉税问题的产生;也造成房地产企业普遍存在涉税问题。还由于地方保护主义和地方利益的存在,从而纵容了纳税人不依法纳税。

原因之三:惩处力度不够、打击不力。涉税问题达到一定程度说到底就是一种犯罪行为。我国刑法规定,偷税数额1万元以上偷税金额占应纳税款的10%以上,或者纳税人偷税被税务机关给予两次行政处罚又偷税的,可能处三年以下有期徒刑或拘役。然而,在现实生活中,税务机关对这类问题追究刑事责任的很少,使许多房地产企业存在蒙混过关的侥幸心理,有的甚至更加胆大狂为。总之,惩罚的板子打不到“自然人”身上,涉税问题的状况必然难以遏制。

原因之四:税收制度不够完善,执法刚性不足。我国税收制度的不够规范、完善,客观上为各种规避税收负担行为创造了条件。如税法对不及时竣工决算的行为,怎样处理没有明确;税制中税收的优惠过多过滥等,使纳税人利用这些税制漏洞少缴或不缴税款成为可能,而且很难被发现。同时,由于税收执法刚性不足,可操作性差,现行税法惩罚手段单一,大量欠税得不到及时有效清理,税务机关履行税收保全、强制执行等职责困难很大,加上条件的限制,对一些偷税案件取证困难,不能及时移送司法机关立案处理。有些移送的案件也因种种原因,最终不了了之,使税款不能及时足额入库。加之现在涉税问题手段更加隐蔽,“抗查”能力不断增强,难以给涉税问题者以及时严厉的打击,从而在客观上助长了涉税问题者的嚣张气焰。

三、税务机关应对策略

遏制房地产业涉税问题的产生,是提高房地产税收收入的有效手段。因此,税务机关应采取各种措施,建立适应新形势发展的税收机制,在税法宣传,税收征管,税务稽查,惩处力度,健全制度等方面狠下功夫。

一是加大税法宣传力度。税务机关应采取多种形式,广泛深入地开展税法宣传,增强纳税人自觉纳税的意识。要及时发现和宣传以法纳税的先进典型,用典型激励以法纳税。同时,应对查处的涉税问题的大案要案,要依法进行严肃处理,并公开“曝光”,以案释法,以起到警戒纳税人的作用。要大力宣传税收取之于民用之于民,社会主义的公益事业、国家和城市的重大建设离不开税收,所以要激励纳税人积极依法纳税。同时,税务机关要建立协税护税网络,建立投诉举报网点,积极举报涉税问题者,健全和完善对检举、揭发报涉税问题者的奖励机制和保密制度,为查处涉税问题营造良好的执法环境。

二是建立与政府各部门的信息联系渠道,加强与政府的国土、建设、规划、房产交易等部门的工作联系,定期进行工作信息交流,及时掌握企业土地转让、项目立项、房产销售等情况,在项目开始时就建立健全档案资料:房地产项目立项批复,土地规划许可证,建筑规划许可证,建筑工程占地规划许可证,开工报告,建筑承包合同,参入开发单位名称、地址、联系方式及相关协议,资金来源等等,及时掌握项目的投资、开发情况,督促企业及时办理税务登记,按规定办理各项纳税申报。

三是实行房地产企业税收全过程监督。房地产开发历经选址、立项、开工、竣工、验收、销售等多个环节,对房地产开发的整个过程能否做到全程监管,关系到能否确保房地产税收的问题。因此,税务机关除要加强对房地产税收的征收外,还对房地产开发的全过程实施有效的监管,定期不定期地对房地产企业已售项目进行现场监控经常到售楼处实地调查,掌握第一手资料,这样也会使房地产企业感到税务机关的监管程度,也不敢出现涉税问题。

四是规范房地产企业会计核算行为。要求房地产企业严格按照行业会计制度进行会计核算,为实行查帐征收打好基础。对存在“编造虚假销售合同多转成本”现象、“共同费用”帐户,不按照权责发生制和配比原则确定收入结转成本以及分摊费用的企业,进行重点稽查。同时要加强“预提费用”审查核实工作。税务机关在企业报批时即进行核实,避免虚报“预提费用”情况的发生。

五是加大稽查力度,认真审核成本结转,对可疑的原始单据进行实地调查、外围调查,对违法行为进行严肃查处,强迫其吸取教训,改正错误。同时要加强对房地产企业应缴税款核定工作,成立“核定税款小组”,对存在“低价售房”等情况等按照规定进行核定,督促房地产企业按规定依法纳税。

六是加强全社会综合治税。要把税收信息化建设作为改进税收工作的突破点,加大信息化建设的资金投入,加快网络建设,运用计算机等现代化管理手段,规范征管程序,减少征管的随意性和盲目性,使税务执法人员 能够正确运用法律手段打击涉税问题;要大力开发软件系统,进一步扩大计算机在领域中的作用,尽快与工商、银行、政府土地与规划部门进行信息共享,加快信息专递,以现代化手段进行监控,同时运用信息技术和管理科学进一步规范、简化工作程序,畅通工作流程,提高工作效率和质量;要以现代科学技术手段进行征收,完善征管监控系统,提高税收效率。

篇5：房地产企业全流程涉税

摘要：房地产企业在近几年一直被国家税总列为税务检查的指令性或指导性行业。尽管企业事先也进行了充分自查工作，但还是存在很多涉税问题，给企业带来不应有的涉税风险与损失。就企业所得税扣除项目而言，何为企业自查重点、如何防范纳税风险，是企业办税会计必须明确的问题。

关键词：财税论文发表,房地产企业,所得税汇算,扣除项目,涉税风险

一、房地产企业所得税汇算扣除项目的特别事项

按规定区分开发成本与期间费用、开发成本与销售成本的界限，是房地产企业在企业所得税汇算清缴中合理确认扣除成本费用范围的关键。因为，只有销售成本和符合税法规定期间的费用才可以在当期企业所得税前直接扣除。开发成本是指房地产企业在对开发产品(如土地、房屋、配套设施、代建工程)开发过程竣工结算前所实际发生的六项成本费用(包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费和开发间接费用等各项支出)之和;期间费用是指房地产企业当期实际发生的管理费用、财务费用和销售费用;销售成本是指房地产企业按当期可售面积单位工程成本和已实现销售的可售面积确认的成本，是已实现对外销售的土地、房屋等相应的开发成本。

二、房地产企业所得税汇算扣除项目的涉税风险

(一)取得土地使用权支付金额

取得土地使用权所支付的金额是指用地单位通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式为取得国家某一地块一定年限的土地使用权而支付的金额。取得土地使用权支付金额的涉税风险点是：取得的土地使用权是否合法有效;购买土地使用权的价格和所支付的款项是否合理和获取了合法有效的凭证;企业取得的土地使用权所支付的金额是否与取得同期同类土地使用权价格相匹配;是否将同一土地使用权价值在多个开发项目间明确分配比例和正确计算具体金额;取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用;有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形;有无预提取得土地使用权支付金额的情形等。

(二)土地征用及拆迁补偿费

取得土地开发使用权(或开发权)除了发生土地买价外，还要向当地市政交纳红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费和管线铺设费等的大市政配套费，土地闲置费、土地使用费、契税、耕地占用税，以及拆迁补偿、安置及动迁支出等各项费用。土地征用及拆迁补偿费涉税风险点是：企业是否据实列支大市政配套费，包括红线外“三通一平”等的建造费和管线铺设费;企业是否多报拆迁户数、虚增补偿标准，以虚列拆迁补偿费支出;征用土地、拆迁安置等实际支出是否存在明显的超计划现象;支付给自然人的拆迁补偿款所需的拆迁或回迁合同和签收花名册是否与相关账目一致;是否按规定扣除了发生的由政府或他人承担已征用和拆迁土地上的扣除项目。

(三)前期工程费

企业在取得土地使用权并开发权之后，开发项目在正式开发前期发生的图书资料费、招募工人费、项目招标费、工程监理费、书立公证费、工程咨询费，项目规划、设计、可行性研究费，水文地质勘察、测绘、场地“三通一平”、临时设施费费，以及预算编审费和其他等都属于前期工程费用。前期工程费的涉税风险点在于：前期工程费的各项实际支出与概预算或计划是否存在明显异常且有正当理由;是否虚列前期工程费或没有取得合法有效凭据;土地开发费用是否未按税收规定扣除;该期间发生的职工福利费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、广告宣传费和业务招待费等，由于受扣除比例制约，企业是否依法纳税调整。

(四)基础设施费

开发产品在开发过程中，为建造与之相关的各项基础设施(包括供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯和照明等设施)，以及道路和园林环境工程(包括环境卫生、园林绿化等)等，必然发生一定数额的设备及安装费用。这些实际发生的费用，房地产企业都应该在开发成本――房屋(基础设施费)项目中归集。基础设施费的涉税风险点在于：各项基础设施费是否取得合法有效的凭证;是否有开具金额明显不合理的各类凭证或含有其他企业的费用;是否将期间费用记入基础设施费或预提该费用;是否属于建安工程施工图预算项目之外、小区红线以内的社区管网工程费和园林环境工程费。

(五)配套设施费

在开发项目中，与购买房屋所在小区建设相配套的停车场(库)、配电房(室)及设备、锅炉房(室)及设备、假山假水、水泵房(室、井)及设备、健身娱乐设施、公厕、消防用房及设备、公告牌、门卫室、会所、学校、商场、饭店等各种公共建筑所实际发生的支出，企业都在开发成本――房屋(配套设施费)项目中归集。这里的配套设施是指企业不能有偿转让也不能转作自留固定资产的、没有产权及其收益权的公共配套设施支出，如会所、文化站、学校、商场、饭店、医院、银行等，属于可有偿转让的公共配套设施。配套设施费的涉税风险点在于：各项公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证;有多个开发项目的公共配套设施费是否与基础设施费分项目、分明细核算;是否将期间费用记入公共配套设施费用或预提;概预算费用与实际费用是否存在明显异常且有正当理由;有偿转让或自用配套设施是否单独核算成本;是否混淆核算或不正确划分有偿转让(或自用)配套设施与不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施的.成本。

(六)建筑安装工程费

篇6：房地产企业全流程涉税

学习的主要内容：

一办税服务厅基本概况；

二涉税事项办理流程（“三证合一”，信用等级为A、B级纳税人取消扫描认证后的专票认证流程等）； 三“营改增”纳税人发票使用规定。

一、东西湖办税服务厅的基本概况(一)办税服务厅的功能

东西湖区国家税务局办税服务厅是东西湖区国家税务局为纳税人、扣缴义务人集中办理涉税事项，提供纳税服务的机构和场所。(二）办税服务厅的地理位置和联系方式 办税地址：东西湖区吴家山街田园大道188号（四支沟招商银行斜对面）

一楼导税热线：83398373 二楼导税热线：83398271

（三）办税服务厅功能设置

1.办税服务区 主要受理纳税人上门申报纳税、发票管理和综合服务。

“营改增”“三证合一”后，为了满足纳税人的需要，我们增设了纳税人学堂子厅、211办公室。

现为税服务厅的功能为：办税服务厅一楼，办税服务厅二楼，办税服务厅纳税人学堂子厅，211办公室。

2.纳税咨询区 主要受理纳税人咨询、进行辅导服务。

3.自助办税区 由税务机关提供必要的硬件设施，使纳税人轻松自如地通过自行操作来完成相关涉税事项的办理和查询工作。并提供了外网电脑，方便纳税人网上办税。

4.等候休息区 纳税人等候办理涉税事宜，由税务机关为方便纳税人完成办税事宜无偿提供涉税辅助和延伸服务的区域。

5.取表填单区 纳税人填写各类报表，由税务机关为纳税人无偿提供相关申报表。

6.电子导税区 设有电子导税仪，方便纳税人查询涉税信息。

7.资料取阅区 为纳税人无偿提供税收政策宣传资料。

8.专业咨询区 办纳税人无偿提供专业化的咨询、并进行纳税服务辅导。

办税服务厅一楼：主要办理纳税人税务登记（变更）、纳税人注销登记、税种鉴定、纳税申报、税款征收、发票认证、出口企业申报、代扣代缴、退税文书受理等业务。

办税服务厅二楼：发票发放，发票代开，二楼导税台还兼顾个体户定期定额的票种核定，三方协议的编号和发放

办税服务厅二楼、211办公室：各类备案事项（增值税、企业所得税），外出经营活动税收管理证明的开具、报验及核销，三方协议的签订，迁入及迁出，对外支付业务，稽查开票。

纳税人学堂子厅：购置税控盘、增值税发票核定、增值税专用发票（增值税税控系统）最高开票限额审批，普通发票核定，增值税发票核定调整，普通发票核定调整，增值税税控系统专用设备初始（变更、注销）发行；地税税控收款机平移；CA网上申报系统开通。

（四）办税厅工作时间

办税日期：除法定假日外的全部工作日

办税时间：上午8：30—下午5:30（中午12：00-2：30综合窗口及发票发售窗口不间断值班，夏令时按市政府统一时间安排）

二涉税事项办理流程（“三证合一”，信用等级为A、B级纳税人取消扫描认证后的专票认证流程等）

一般情况下企业在工商办理完税务登记后，首次到办税服务厅办理的事项还有（一次性办理完毕）

一、新办企业拟登记为一般纳税人

纳税人登记（营改增无信息户在10窗口录入）→纳税人税种鉴定（7、8、9、10窗口）→一般纳税人登记（一楼综合窗口或纳税人学堂）→购买税控盘（纳税人学堂）→纳税人票种核定（纳税人学堂）→税控盘发行（纳税人学堂）→领用发票（二楼发票发售或纳税人学堂）→网报CA金税盘制作（纳税人学堂或二楼导税台）

二、新办企业（小规模纳税人）

纳税人登记（营改增无信息户在10窗口录入）→纳税人税种鉴定（7、8、9、10窗口）→购买税控盘（纳税人学堂）→纳税人票种核定（纳税人学堂）→税控盘发行（纳税人学堂）→领用发票（二楼发票发售或纳税人学堂）→网报CA金税盘制作（纳税人学堂）

三、个体工商户（定额发票）

纳税人登记（营改增无信息户在10窗口录入）→纳税人税种鉴定（7、8、9、10窗口）→纳税人票种核定（二楼导税台）→领用发票（二楼大厅）

四、纳税人使用增值税发票增量、扩版

纳税人增值税发票核定调整（纳税人学堂）→税控盘发行（纳税人学堂）→领用发票（二楼发票发售或纳税人学堂）

存量户“三证合一”，流程简化了 三证合一流程

纳税人识别变更登记（一楼综合窗口或纳税人学堂）→纳税人金税盘一体化发票（纳税人学堂）→网报CA金税盘制作（纳税人学堂或二楼导税台）

存量户“三证合一、一照一码”基本涉税事项流程

一、纳税人在工商变更营业执照（三证合一）后，到办税服务厅一楼填写《变更登记表》，在窗口办理纳税人识别号变更；携带变更后工商营业执业副本及复印件、公章。同时提醒纳税人需办理好以下事项后再变更税号和税控盘：

（1）将取得的原15位税号的增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、防伪税控机动车销售统一发票进行认证；

（2）将上个月的增值税进行抄报税、纳税申报、缴纳税款；（3）按照新的工商营业执照号刻制发票专用章。

二、纳税人携带公章到办税服务厅二楼导税台（1）领取和填写《增值税发票税控系统专用设备注销发行发登记表》（以下简称《税控设备注销发行登记表》）。（2）领取《取消账户缴税功能申请书》，重新办理《委托银行代缴税款协议书》，编写协议书号；到银行重新签订协议。

三、纳税人持①金税盘，②《税控设备注销发行登记表》到纳税学堂子厅窗口办理“三证合一”一体化变更。

四、持重新发行的金税盘到到纳税学堂子厅进行网上申报CA证书授权。

五、持在银行重新签订的《委托银行代缴税款协议书》到二楼20号窗口办理信息录入。

六、如企业使用CA电子钥匙进行网上申报，应持电子钥匙到纳税人学堂进行重新维护“三证合一”纳税人识别号。

注意事项：

1、同一企业所有的税控设备须在同一个月内完成一体化变更；

2、主分机企业，先变更分机后变更主机；

3、有报税盘企业，先进行金税盘/税控盘变更，再进行报税盘变更；

4、建议最佳变更时期：征期报税后，未开票前；

5、混营户企业按照传统方式进行变更。

信用等级为A、B级纳税人取消扫描认证后的专票认证 取消增值税发票认证的纳税人范围扩大了

国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点有关税收征收管理事项的公告

国家税务总局公告2016年第23号

摘选第五条、扩大取消增值税发票认证的纳税人范围

（一）纳税信用B级增值税一般纳税人取得销售方使用新系统开具的增值税发票（包括增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、机动车销售统一发票，下同），可以不再进行扫描认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。

（二）2016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，2016年5月至7月期间不需进行增值税发票认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。2016年8月起按照纳税信用级别分别适用发票认证的有关规定。

增值税发票查询平台

（2016年5月1日一般纳税人增值税发票抵扣平台起用）

1、用户使用可以连接互联网的电脑，在USB接口插入金税盘或

者税控盘登录所在省份的增值税发票查询平台网站（提示：本查询平台只用到金税盘或税控盘里的身份认证证书功能）；

2、在增值税发票查询平台中的“发票勾选”功能中对需要抵扣（或退税）的发票进行勾选处理，在“确认勾选”之前可以多次勾选或者撤销勾选；

3、每月月底前，对当月已勾选的发票，在“勾选确认”功能中进行一次确认操作（若用户没有确认，则系统会在每月最后1日的22点进行自动确认）；

4、纳税人当期可用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票，包括纳税人已确认勾选和扫描认证的发票。

首次系统登录在电脑上连接好金税盘或税控盘，以管理员身份打开IE浏览器（建议IE8以上的浏览器体验更佳）输入本平台的网址https://fpdk.hb-n-tax.gov.cn。

下载操作手册,根据手册说明进行安装使用

三“营改增”纳税人发票使用规定。

发票分为税控发票和非税控发票，其中:税控发票有增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票及机动车销售统一发票；

非税控发票主要有通用机打发票和通用定额发票、冠名发票。

发票使用发票用途

中电四连1140（商业，工业，服务业）中电七联1170（医药，建安，房地产置业，物业，物流，部分工业）增普二联20900（商业，工业，服务业，新户餐饮）增普五联20910（物业，房产置业，部分工业“食品行业多”，医药，物流，部分农产品）

卷式定长21110(药店，加油站，地税平移餐饮，酒店)定额发票（不达起征点个体，新户餐饮个体，物流停车，物业停车，搬运，快递，社会团体）

湖北省住院医疗收费发票21540（医院）湖北省门诊医疗收费发票21530（医院）

出口货物劳务发票21360（有出口业务的企业）

通用机打（网络版）21138（可以使用网络开票平台个体户）机动车销售统一发票20810（汽车销售，摩托车）出租车发票（出租车公司）

营改增了，关于增值税发票的这10个问题一定要知道！

1、增值税发票都有哪些类型？

发票分为税控发票和非税控发票，其中税控发票有增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票及机动车销售统一发票；非税控发票主要有通用机打发票和通用定额发票、冠名发票。

2、纳税人如何区分使用各类发票？ 一般纳税人销售货物、提供应税劳务和应税服务开具增值税专用发票、增值税普通发票或增值税电子普通发票。小规模纳税人销售货物、提供应税劳务和应税服务开具增值税普通发票和增值税电子普通发票。

一般纳税人和小规模纳税人从事机动车(旧机动车除外)零售业务开具机动车销售统一发票。通用机打发票和通用定额发票，主要是供未达起征点的小规模纳税人使用。

发票使用量较大或统一发票式样不能满足经营活动需要的，可使用冠名发票。

3、增值税专用发票和增值税普通发票有什么区别？

增值税专用发票具有抵扣功能，仅一般纳税人可以领用、开具，一般纳税人取得专用发票才能抵扣；增值税普通发票没有抵扣功能，纳税人的应税行为均可以开具。

4、增值税专用发票如何抵扣？抵扣是否有期限？ 根据《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函〔2009〕617号）规定，增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内办理申报抵扣进项税额。

发票申报抵扣主要有以下几种方式：（1）网上认证；（2）通过自助办税终端扫描认证；（3）大厅前台认证；（4）纳税信用等级A级纳税人和B级纳税人，可直接通过增值税发票查询平台确认申报抵扣进项发票；（5）5至7月期间，对5月1日起新纳入营改增试点的增值税一般纳税人按照A级纳税人方式确认抵扣进项发票。

5、增值税税控发票如何领用和开具？

增值税税控发票，需要使用增值税发票系统升级版开具发票，纳税人需要向符合资质的税控服务公司购买税控设备，经税务部门发行后，通过税控设备在线开具税控发票，所有发票信息通过网络自动上传至税务机关，进行全国联网。需要领用增值税发票的纳税人，持税务登记证件、经办人身份证明、按照国务院税务主管部门规定式样制作的发票专用章的印模，向主管税务机关办理发票领用手续。

6、哪些营改增纳税人应推行增值税发票税控装置？ 营改增纳税人推行增值税发票税控装置的范围是：增值税一般纳税人，以及销售货物、提供加工修理修配劳务月销售额超过3 万元（按季纳税9 万元），或者销售服务、无形资产月销售额超过3 万元（按季纳税9 万元）的小规模纳税人。

7、开发票前，需要提前录入商品编码吗？ 可以提前录入也可以在开票时手工输入。提前录入，填开发票时，“商品信息”可以从该商品编码库中选取。开票时手工输入，系统会提示对未赋税收分类编码的商品进行赋码。

8、税收分类编码是要打印到票面上吗？ 不打印到票面上，仅在添加商品行时要求商品必须带有税收分类编码。

9、增值税普通发票可以开具哪些税率？

系统支持填开税率为17%，13%，11%，6%，5%，4%，3%，1.5%，0%和“免税”的增值税普通发票，但企业应自觉根据当前的增值税政策填开发票，所选税率应符合国税局要求，以免造成开具的发票无效。

10、发票作废后，可以取消吗？

点击“作废”按钮后，只有在弹出的对话框中选择“确认”才会真正作废，在执行此按钮后无法改变作废状态。

术语 抄报税和纳税申报

验旧购新和差额购票