房地产银行贷款流程

2024-04-13

房地产银行贷款流程（通用6篇）

篇1：房地产银行贷款流程

商品房按揭贷款办理细则

一、银行资料准备1、2、买受人身份证复印件买受人户口本复印件（户口本主页、买受人页、配偶页。当夫妻双方各有一个户口本是许提供双方户口本主页、及户主页）。

3、4、经济收入证明（需留有有效的联系方式，便于银行贷前调查工作进展）买受人工资表，共同申请的额外提供配偶工资表，与经济收入证明一样加盖工作单位财务章。

5、外地买房的，（按2012年8月为准）需提供贷款所在地的社保复印件（两年以上）或是有当地地税提供的纳税证明一份。

6、购房时开发商提供的首付款收据（收据金额必须同房地产网签合同上所填的首付金额一致）。

7、个体工商户购房的，需提供营业执照正副本、税务登记证正副本及地税连续6个月的税票，免税户需提供有当地税务部门出具的免税证明。8、9、婚否证明：即结婚证、单身声明或未再婚声明等。房地产开发商提供的网签合同（合同日期不能早于收据上的交款日期）

二、房管局资料准备

买受人资料：1、2、3、锡林浩特市上商品房预告登记申请书（期房）预售房预告登记约定（期房）买受人身份证复印件，夫妻双方共同申请的需提供夫妻双方的身

份证复印件。4、5、6、户口本（首页、本人页、配偶页）。首付款收据（复印件）。婚否证明即结婚证或由民政局出具的单身证明。

房地产公司资料：1、2、3、4、5、6、7、企业法人身份证复印件售楼申请（限期房）企业法人营业执照复印件企业法人营业执照副本复印件商品房预售许可证复印件组织机构代码证房屋网签合同

三、银行审批流程

面签（需要买受人签字）

1、个人住房贷款借款合同四份

2、谈话笔录

3、个人贷款资金受托支付申请表

4、家庭住房实有套数诚信保证书

5、个人住房贷款申请表

6、借款借据

7、抵押物凭证

资料录入环节

1、征信系统查询：买受人信用无不良则进入下一步）

2、新建用户：登陆银行系统，将已经核实好的客户信息，包括现住址、现住址面积等（所提到的客户资料都已在“个人住房贷款申请表”中有所体现，资料必须核实好）

3、资料图像扫描，将已经核实好并已经录入银行系统中的资料按照类别进行影像资料扫描

4、等待审批，目前来说工商银行已将审批权限集中在内蒙古分行，审批期间，出现的问题，分行审批人将通过银行系统邮件的方式下发，资料出现什么问题，及时改正，并重新上传（多数上传工作由银行信贷业务员完成，此时不需要信贷专员过多的参与。）

审批结果出来后

1、记录审批流程表最后审批通过日期。

2、公证书（日期必须在评估书之前），携带两份加盖银行信贷业务章

或公章的借款合同（资料需填写完备）、买受人身份证复印件、房

产证复印件办理公证书（需要客户签字，故在面签时带客户去缴费

签字提前做好准备工作）

3、办理房屋评估时需携带身份证复印件、所办理房屋评估的房屋价目

表（包括单价、面积、总房款）并交纳评估费（评估费收费标准总

房款的万千分之五）及房屋产权证（期房则为房屋预告登记证）。

4、办理房屋他项权证，身份证，公证书，借款合同及房产证（期房则

需携带房屋预告登记证）。

四、权证类（权证类包括：房产证或预告登记证、公证书、房地产评

估报告、房地产他项权证）齐全后若时间充裕提前将其全部复印待放款后装订。

五、放款前准备工作

1、作业监督（作业监督意为将已经通过分行审批的客户资料由盟行确

认登记等待放款。）

2、借款借据盖章（银行公章）

3、等待放款规模（即银行大规模到款）

4、录入抵押物（他项权证）及还款账号（提前通知买受人办理贷款银

行的借记卡）

5、放款后出保单（财险保单日期须是放款当天日期，提前准备好合同

号通知保险公司出保单）

6、拿到保单后，复印保单，将复印件同上述提到的权证类复印件一同

整理。

7、三个工作日内整理电子档案

8、为档案编页码并装订，权证类只装订复印件

9、移交档案（权证类原件同样移交给盟行）

篇2：房地产银行贷款流程

房地产资料 2007-10-23 18:05:23 阅读2308 评论0 字号：大中小订阅

房地产开发贷款操作流程如下：

递交申请——受理调查——项目评估——核查审批办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保

一、房地产开发贷款申请

（一）借款人资格

借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件：

1、借款人是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。

2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。

3、经营管理制度健全，财务状况良好。

4、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。

6、有贷款人认可的有效担保。

7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。

8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。

9、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。

10、贷款项目工程预算报告合理真实。

11、贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。

12、企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。

13、贷款人规定的其他条件。

（二）申请贷款资料

开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。

1、单位资料

（1）经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书（股份制企业）、贷款证年检证明复印件、贷款证（卡）及复印件；（2）单位章程、成立批文；

（3）经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；（4）工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件；

（5）法人代码证复印件、年检报告；（6）房地产企业开发经营资质证书；（7）借款申请报告；

（8）公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议；（9）若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书；若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明；

（10）公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。

2、项目资料

（1）项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；（2）建设用地规划许可证；（3）建筑工程规划许可证；

（4）土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；（5）地价款缴交凭证复印件；（6）施工许可证；（7）房地产预算许可证；

（8）合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。

（三）、房地产开发贷款的审查与审批

贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参考。

（一）贷款审查的主要内容

1、审查调查部门提供的数据、资料是否完整。

2、根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。

3、审查贷款项目是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告是否已批准，项目情况是否可行。

4、审查贷款用途是否合法合理，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范围内，借款人的还款能力，是否有可告的还款来源。

5、审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业短期贷款最长不超过1年。

6、审查担保的合法性、合规性、可靠性。质押贷款：包括存单、国库券等有价证券质押贷款。抵押贷款：包括房地产、营运车辆抵押贷款。

俣证贷款：（1）俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，《担保法》规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人；（2）核实保证人保证意见的真实性、合法性，如股份公司要有董事会决议；（3）审查保证人的保证能力。

7、复算贷款风险度、贷款资产风险度。计算公式为：贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×[企业信用等级系数×（1-Y）+项目风险等级系数×Y]

Y=项目投资总额/（企业净有形资产+项目投资总额）

贷款资产风险度=（正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款见仪式×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5）/贷款总额

8、审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。

9、按照授权授信管理办法，确定该笔贷款的最终审批人。贷款审查岗认为调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽，可以提出补充评估调查的内容，退回调查岗补充评估与调查。

贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后，按授权授信审批权限报有权人签批。

（二）贷款的审批

房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。

1、贷款签批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。

2、凡是要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的实审意见，并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗相同。

3、贷款经批准后，由调查部门输贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的，要说明理由，有关资料退还给贷款调查部门，并由贷款调查部门通知企业。

五、贷款的发放经符合规定的贷款审批人审核批准后，信贷员通知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押（质押）合同，并按规定办妥有关公证（见证）、抵押登记、保险等手续。借款人取得贷款之前，应为项目办理有效的建筑工程保险。以房屋作为抵押品的，有偿清全部贷款本息之前，应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房屋意外灾害保险，且投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人，保险单正本由贷款行执管。

若属抵押（质押）担保方式，借款人应将抵押物（质物）权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理相关的销售手续时，须出具借条，待手续办理完毕即退还贷款人。

若属住房开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放项目贷款前，与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订《抵押贷款业务合作协议》。

贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据茬是度情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。

二、城市房屋拆迁程序

（一）房屋拆迁申请

无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都要向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，并同时提交下列材料：建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆行计划或拆迁方案、办理存款业务的金额机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明拆迁的范围，拆迁的对象，拆迁的实施步骤，对拆迁范围内的被拆迁居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况，涉及拆迁的各项补偿费、安置费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排等。

（二）房屋拆迁审批

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起30日，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。

房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

（三）签订拆迁补偿安置协议

在房屋主管部门审查、审批拆迁并发放房屋拆迁许可证后，房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。补偿安置协议应当规定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限以及违约责任等事项。

1．拆迁补偿安置协议的主要内容：(1)被拆除房屋的坐落地点、面积和用途；(2)补偿方式；(3)补偿金额；

(4)安置用房面积和安置地点；(5)搬迁过渡方式及期限；(6)违约责任等。

2．房屋拆迁补偿安置协议的特征：

(1)协议当事人是特定主体，即拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人，被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有人或使用人；

(2)协议签订有严格的时间限制；(3)协议签订有相对的强制性。补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆迁依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

(四)实施拆迁

拆迁人必须在拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越拆迁范围和拆迁期限。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当白拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

三、城市房屋拆迁的补偿(一)补偿对象

房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益，根据我国《宪法》规定，国家、全民、集体所有的财产受法律保护，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋等合法财产的所有权。房屋被拆除，给被拆迁房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保护被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)给予补偿。应当明确的是，补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，而不是使用权人。所有人既包括公民也包括法入。

(二)补偿形式

房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。1．货币补偿是指拆迁入将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

2．房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆迁租赁用房时被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。除上述两种情况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

(三)特殊情况的房屋拆迁补偿 1．出租房屋的拆迁补偿。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁入给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

2．产权不明确房屋的拆迁补偿。拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁，拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

3．设有抵押权房屋的拆迁补偿。《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。抵押当事人就解除抵押关系或重新设定抵押物达成协议的，拆迁补偿按正常情况进行；抵押当事人无法达成协议的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照有关担保的法律规定，可向抵押人进行追偿，抵押权因房屋灭失而消失。

4．拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿。公益事业一般指文教、卫生及社会公共福利方面的非生产性事业，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。5．临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。因此，拆除已超过批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑，可考虑临时建筑在使用期内的残值和剩余合法使用期的长短，给予适当补偿。

违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑不予补偿。

四、城市房屋拆迁的安置

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁入或者房屋承租人使用拆迁入提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

(2)房屋拆迁纠纷的处理。拆迁入与被拆迁人对拆迁补偿形式和补偿金额、安置用房面积租安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，经拆迁当事人提出申请，由批准拆迁的房屋主管部门裁决。被拆迁人是批准的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政裁决的程序和要求做出了明确规定，行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。

当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。为了不影响拆迁工作的顺利进行，当拆迁人已根据规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀清有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。

拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。

第二节房地产开发的阶段与程序

房地产开发一般分为四个阶段进行，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和营销阶段。每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接，而且是交替进行的。

一、投资决策分析阶段及其程序

投资决策分析阶段的工作内容主要是进行开发项目的选择、可行性研究和决策立项。这一阶段是房地产开发过程中至关重要的阶段。可以说，房地产项目开发的成败很大程度上取决于投资决策分析。

(一)开发投资机会鉴别和项目选择

投资决策分析的第一步是对开发投资机会的鉴别和开发投资项目的选择。其思路一般是从宏观到微观。首先，在一定地区范围内寻找最为有利的投资机会。因为房地产市场是一个区域性的市场，不同的地区，其投资环境和房地产市场供求关系不同，投资机会也不一样。其次，从中观角度，在打算投资的地区，鉴别可能投资的城市。进一步在想要投资的城市，根据所了解的该城市有关房地产的各种信息，从微观层面，考虑选择投资开发的房地产类型和空间区位，即通常所说的“物业”和“地块”，经过一系列的投资机会鉴别和项目筛选，投资意向初步建立，再进一步与城市规划部门、房地产管理部门、当前的土地拥有者或使用者以及其他有可能合作的投资商和房地产专业人士接触洽谈，使项目设想具体化，：并草签投资意向书。然后，进入下一步工作，即项目可行性研究。

(二)初步可行性研究

房地产开发项目可行性研究的内容尽管与其他建设项目有所差别，但同样分为初步可行性研究和可行性研究。

初步可行性研究也称为预可行性研究。初步可行性研究足在投资机会研究的基础上，进一步收集较为详细的房地产市场信息资料，对拟投资项日所在区域的社会经济状况、市场供求变化、区位条件及其相邻周边环境，以及预期投资效益，进行初步分析、预测和估算，形成开发投资初步方案，据此评价投资机会选择结果的成功性如何，决定是否有必要进行详细可行什研究，确定一些重要性的问题是否进行专题研究。初步可行性研究是编制项目建议书的依据。

(三)可行性研究

可行性研究是在初步可行性研究后，对开发投资项目进行深入细致的技术经济分析论证，为开发项目投资决策提供技术上和经济财务上的评价依据。故可行性研究也称为详细可行性研究或技术经济可行性研究。可行性研究的主要内容包括房地产市场分析、项目财务评价和经济社会评价。通过可行性研究，进一步明确了影响开发项目的确定性和不确定性因素，并对多个方案预测出其开发成本和预期收益水平，经过多方案比较，从中优选出最好的方案。据此，开发商如果认为该项目的预期收益水平可以接受，即可拍板决策。然而，如果某些开发项目关系到国计民生并具有很大社会和环境生态效益时，即使经济效益不佳，也应多渠道筹集资金，进行开发建设。可行性研究报告经有关主管部门批准后，开发项目将正式立项，可以进入项目前期工作阶段。

二、前期工作阶段及其程序

前期工作阶段是指在投资决策和项目立项后至建设工程施工这段时间。这一阶段的工作内容主要包括：开发场地的工程勘测、获取土地使用权、进行拆迁安置、规划设计、施工现场的基础设施配套建设、开发资金筹措、工程建设方案制定、办理各项开工手续等。

(一)开发场地的工程勘测

开发地块确定后，需要请勘测部门对地块的工程地质和水文地质进行勘探，摸清土质构成、地基承载力、地下水埋深等情况，为规划设计、建筑设计及地基处理提供依据。

(二)获取土地使用权土地使用权可以从土地一级市场，通过出让以协议、招标或拍卖的方式获取；也可以从土地二级市场通过转让的方式获取；或通过其他途径获取，如联建、联营等。开发投资者应根据开发项目的需要和自身条件，选择获取土地使用权的途径和方式。

(三)征地、拆迁、安置

按照国家土地管理法的有关规定，通过当地政府主管部门办理土地征用手续。依据国家和当地政府房地产拆迁管理条例、标准和细则，由开发企业或委托专门的拆迁公司进行拆迁安置。拆迁实施办法可以是实物拆迁形式，也可以是货币拆迁形式。

(四)规划设计

规划设计是房地产项目开发建设的蓝图，要以人为本，合理确定各项技术经济指标，统筹安排各项建设用地，满足使用者对各项功能的要求，尽量做到经济效益、社会效益和环境效益的统一。

(五)落实开发资金

开发资金是关系房地产项目能否顺利进行建设的重要保证，因此，在项目决策立项后，应进一步通过直接或间接的方式多渠道筹集落实资金，安排好短期和长期信贷，并制定出开发资金分期投入和使用计划。

(六)制定建设施工方案制定详尽的建设施工方案，对保证开发项目的施32212期和工程质量以及控制建筑成本和实现目标利润都很重要。建设施工方案主要包括：施工组织与协调计划，建材与设备供应计划，施工图设计方案，基础设施配套的接洽与协商计划，编制工程量清单和工程时间进度表以及现金流量表，与承包商谈判与签约计划等。

(七)施工现场的临时“三通一平”

施工现场的临时“三通一平”是为正式进行建筑施工做准备，包括：与供水、供电部门联系，铺设施工中临时用水、用电管线，修筑施工用的临时道路。由建筑单位进行场地清理并按竖向规划设计平整场地，修建施工现场的防护围墙和临时用房。

综上所述，前期准备阶段涉及范围广、工作内容多，需要延续较长一段时间，市场情况可能会发生某些变化。开发商应随时对那些变化的影响因素进行分析和验证，制定出应变措施，确保项目的顺利开工建设和预期目标的实现。

三、建设阶段及其程序

建设阶段是将前期阶段的各项方案和计划以及项目开发过程中所涉及的人力、材料、机械设备、资金等资源集中于开发地块上和特定的时间段上，进行正式施工建设的活动。这一阶段的工作任务主要是：通过招标投标方式，优选承包商；进行项目施工建设的组织管理；项目控制和工程监理；项目竣工验收和交付使用。(一)项目发包

开发商一般通过招投标(公开招投标、邀请招投标或议标)的方式，经过发标、投标、开标、议标和中标等程序，优选和确定建筑工程承包商，并以签订正式承包合同的形式来约束和确保承包商顺利完成项目工程施工。

(二)施工组织管理

房地产开发项目一般由多个分项工程组成，包括主体建筑、配套工程、基础设施等。因此，要保证房地产开发项目总体目标的实现，就必须对各分项工程的施工建设进行统一组织管理，使之相互配合、协调实施。在项目建设过程中，施工组织管理主要是指对施工单位管理、工程计划管理、工程技术管理和工程现场管理等。

(三)项目控制与监理

在房地产开发项目施工建设中，开发商通常聘请监理工程师监督和检查工程的进度、质量和资金使用情况，以使施工单位严格按照规划设计和施工合同要求进行。有条件的开发公司也可依靠自己进行施工监理。

施工建设中的项目控制主要包含进度、质量和投资三个方面的内容。进度控制又包含总进度控制、设计进度控制、施工进度控制、验收与交用进度控制四个方面；质量控制又包含设计质量、材料质量、设备质量和施工质量控制；投资控制主要指设计成本、施工成本、建筑成本和设备安装成本等的控制。(四)项目竣工验收

开发项目的竣工验收是全面考核建筑产品的最终环节，一般是由开发商组织设计单位、施工单位、建设管理部门、质量监督部门及其他相关管理部门，按照被审核批准的设计、施工文件和国家颁布的有关施工验收规范与标准，进行综合检查验收。经验收合格的项目即可办理交付使用手续。对于设计规定或主管部门要求分阶段建设的单项工程，则应分期分批进行检查验收。

四、营销阶段

房地产项目的营销是几乎贯穿整个开发过程的。只有通过营销，将房地产商品租售出去，才能使其使用价值和价值得以真正实现；才能使投资尽快收回，获得开发利润。因此，开发商应采取有效的营销手段，进行市场推广活动。在开发建设初期，尽可能地预售或预租房屋，尽早回笼资金用于开发建设；在竣工验收后，最主要的工作重点是房地产营销，尽量在较短的时间内将剩余房屋租售出去，避免大量积压空置，确保开发收益。商品房的租售策略应根据开发商的经营理念和市场需求情况而定。

第三节房地产开发的主要内容

一、房地产开发项目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用

1．可行性研究的基本概念。在房地产项目投资开发以前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，并实现房地产开发的效益最大化，必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。决策者不仅要掌握项目的基本情况及有关资料，还要研究该项目在技术上是否可行、在经济上是否合理、投资的结果是否能取得较好的效益，是否有多方案选择的可能等等。这种技术论证的方法称为可行性研究，其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分，2．可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表现在如下的方面：

(1)作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否操作该投资项目。

(2)作为向银行和其他金融机构融资的依据。比如对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。

(3)可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也作为环保部门审查项目对环境影响的依据。(4)作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，为进行后续工作进行铺垫。

(5)根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。

(6)作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计工作的依据。

(二)可行性研究的阶段、基本内容和步骤

1．可行性研究的阶段。一般而言，可行性研究分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和项目评估决策四个阶段。房地产开发项目的可行性研究同样遵循这样的四阶段原则：

(1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。

投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

(2)初步可行性研究。亦称“预可行性研究”。在投资机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括： ①在机会研究结论的基础和详细资料的基础上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。

②确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。

③根据项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。依据初步可行性研究结果编制初步可行性研究报告。

初步可行性研究阶段的主要内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

(3)详细可行性研究。即通常意义上的可行性研究。主要是对拟开发建设项目进行详细深入的技术经济分析论证，从技术、经济社会和财务方面为项目进行投资决策提供科学依据。

(4)项目的评估和决策。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，对上报立项的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估。其内容包括：

①全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实； ②分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择； ③从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；

④分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策；

⑤最后写出项目评估报告。

2．可行性研究的基本内容。由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面：

(1)总论：包括开发项目概况、研究结果概要、存在问题和建议。(2)市场需求、供给预测——租售价格变化趋势预测。(3)开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题，机遇与挑战：(4)明确资源、原材料及公用设施条件。

(5)根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。(6)项目投资、销售费用的投入时间。(7)资金来源及融资方式。(8)项目租售收入预测。

(9)国民经济评价和项目财务评价。(10)项目评价与结论。3．可行性研究的步骤。房地产项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行：

(1)接受委托，明确研究目标。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。

(2)收集资料，调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查。为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

(3)设计方案。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。

(4)财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。

(5)方案比较与选择。根据以上分析，反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。

(6)制定实施计划。对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

(7)编制可行性研究报告。经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。

二、土地使用权获取

目前，我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的土地，在更新改造、再开发过程中，开发商主要通过补地价的方式重新获取土地使用权。对于新开发的土地，开发商主要通过出让方式获得土地使用权。有关途径和方式简述如下。

(一)通过政府行政划拨获取土地使用权

根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策，所以，《土地管理法》对可以采取划拨的范围作了明确规定。同时限定了批准权限，严格保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷，都必须报国务院批准；其余由省级人民政府批准。

建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关费用。

(二)国有土地使用权的有偿使用

国有土地使用权有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的方式主要有三种。

1．国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即：居住用地70年；工业用地50年；教育，科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地 50年。合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超过最高年限则无效。

在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。

土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约定的用途。

目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式。

(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让方)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引(或招标须知)、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同(含土地使用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。

(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。

(3)协议出让土地使用权。是指出让方(国家)与受让方(土地使用者)通过协商方式有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。

2．国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。3．国有土地使用权作价人股。国有土地使用权作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供绐用地单位使用的不能采用这种方式。

(三)补地价方式

鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其，信附着所有权可以转让、出租、抵押。

为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，都有不同程度的优惠。

三、房地产开发与规划设计(一)城市规划的含义关于城市规划的含义，各国由于其社会、经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有所差异和侧重，但基本内容是大致相同的。在我国，一般把城市规划定义为：是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。

(二)城市规划的工作阶段和内容

1989年我国颁布的《城市规划法》中将城市规划规定为总体规划和详细规划两个阶段。但在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总体规划前，一般由城市人民政府组织制定城市规划纲要，对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依据。根据城市的实际情况和工作需要，一些大、中城市在总体规划基础上增加了分区规划编制阶段，其目的是进一步控制和确定不同地段的土地的用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。详细规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建性详细规划两种类型。

(三)城市规划的审批

城市规划是城市建设和管理的基本依据，城市规划的审批实行严格的分级审批制度，具体为：

1．城市规划纲要须经城市人民政府审核同意。

2．城市总体规划的审批：中央直辖市的总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规划，报县人民政府审批。

城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。

3．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。

4．城市详细规划由城市人民政府审批。已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。

(四)城市规划与房地产开发的关系

城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。城市规划对房地产开发的影响及约束主要体现在以下两方面：

1．城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最密切和影响较大的是对城市土地开发强度的控制。反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。

2．房地产开发必须符合城市规划。我国城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建设进行有序有效的管理。具体办法如下：

(1)关于项目选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。建设单位在进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。

(2)建设用地规划许可证，是城市规划主管部门根据开发单位或有关机构的用地申请以及规划和建设项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。

(3)建设工程规划许可证，这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证。只有在取得建设工程规划许可证、土地使用权证和其他有关文件后，房地产项目才能破土动工。

(4)临时建设用地规划许可证和临时规划许可证，这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路，铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭证，这类用地必须在规定期限内予以收回。

(五)居住区规划

1．居住区规划的任务。居住区规划是城市详细规划的主要内容之一。其任务就是为城市居民经济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的方便、卫生、安宁和优美的生活环境。在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。居住区内也可以考虑设置少数无污染、无干扰性的工业。

2．居住区规划的基本内容。居住区规划的内容主要有以下几项：(1)选择并确定规划用地位置和范围；(2)确定规划，即确定人口数量和用地面积大小；(3)拟定住宅类型、层数比例、数量、平面布置方式；(4)拟定公共服务设施(包括允许设置的生产性建筑)的内容、规模、数量(包括用房和用地)、分布和布置方式；(5)拟定道路的宽度、坡度、横断面形式及布置形式；(6)拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式；(7)拟定有关的工程规划设计方案；(8)拟定有关技术经济指标和造价估算。

3．居住区的组成内容。

(1)居住区的工程类型组成。根据工程类型基本上可分为以下两类： ①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等；

②室外工程：包括地上，地下两部分。其内容有：道路工程(各种道路、通道和小路)，绿化工程(各类绿地和绿化种植)，工程管线(给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施)，以及挡土墙、护坡、踏步等构筑物。

(2)居住区的用地组成。居住区的用地根据不同的功能要求，一般由以下四类组成：

①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁绿地和杂务院等；

②公共建筑和公用设施用地，指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通道、场地和绿地等；

③道路及广场用地，指居住区范围内的不属于上两项内道路、广场、停车场、回车场等的用地；

④绿地及体育场，指居住区公园、小游园、运动场、林阴道、小块绿地、成年人休息和儿童活动场地、防护绿地等。

以上四类用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般约占居住区总用地的50％左右。4．居住区规划设计。

(1)居住区规划设计的基本要求。居住区规划设计是一项综合性较强的工作。它涉及的面比较广，一般应满足以下几方面的要求：

①使用要求。为居民创造一个生活方便的居住环境，这是居住区规划设计最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点，选择合适的住宅类型；为了满足居民生活的多种需要，必须合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布，合理地组织居民室外活动场地、绿地和居住区的内外交通等。

②卫生要求。要求居住区有良好的日照、通风等条件，以及防止噪声的干扰、大气和水的污染等，为居民创造一个卫生、安静的居住环境。

③安全要求。居住区规划除保证居民在正常情况下生活能有条不紊地进行外，同时也要能够适应那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况，如火灾、地震等。因此，必须对各种可能产生的灾害进行分析，并按照有关规定，对建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度，为居民创造一个安全的居住环境。

④经济要求。居住区的规划与建设应与国民经济发展的水平、居民的生活水平相适应，也就是说在确定居住建筑的标准、公共建筑的规模等时，均需考虑当时当地的建设投资及居民的经济状况，降低居住区建设的造价，并节约城市用地。同时，运用各种规划布局手法，为居住区修建的经济性创造条件。

⑤施工要求。居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营。特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各建设项目的布置适应施工要求和建设程序。

⑥美观要求。居住区是城市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市的面貌有着很大的影响。有一些原有城市，旧居住区的改建已成为改变城市面貌的一个重要方面。一个明朗、大方、整洁、优美的居住环境的形成，不仅取决于住宅和公共建筑的设计，更重要的取决于建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合。

5．居住区规划的技术经济指标。居住区规划的技术经济指标一般包括下面几项内容：

(1)平均层数。是指各种住宅层数的平均值，一般按各种层数建筑面积与占地面积之比进行计算。以南京梅山炼铁厂居住区为例，已知各种层数建筑面积：

三层建筑面积为8594.7m2 四层建筑面积为133813m2 五层建筑面积为1203.5m2 总建筑面积为143611.2m2 各种层数占地面积：三层=8594.7／3=2864.9m2 四层=133813／4=33603m2 五层=1203.5／5；240.7m2 总占地面积为36608.9m2平均层数=总建筑面积÷总占地面积=143611.3／36608.9=3.95(层)(2)居住建筑密度。

居住建筑密度=居住建筑基底面积／居住建筑用地面积X100％居住建筑密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求，因此居住建筑密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建筑密度愈低。

(3)居住面积密度。

居住面积密度=居住面积／居住建筑用地面积(平方米／公顷)居住面积密度是最能表示住宅群用地是否经济的主要指标，它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋间距、房屋排列方式等有关，因此为了全面地反映住宅布置、平面设计和用地之间的关系，一般将居住建筑密度和居住面积密度两个指标同时使用，相互校核。

(4)居住建筑面积密度。居住建筑面积密度=居住建筑面积／居住建筑用地(平方米／公顷)为了便于统计和控制住宅的建设量，在实际工作中常用居住建筑面积密度来表示。

(5)建筑容积率。

建筑容积率：居住建筑总面积(平方米)／居住建筑用地面积(平方米)建筑容积率与建筑面积密度含义类同，区别在于容积率是无量纲的指数。

(6)人口净密度。

人口净密度：居住人数／居住建筑用地面积(人／公顷)人口净密度不仅反映了住宅分布的密集程度，还反映了平均居住水平，因此规划中通常作为概算用地的综合指标。

(7)居住建筑用地指标。

居住建筑用地指标决定于四个因素：①居住面积定额(平方米／人)；②居住面积密度(平方米／公顷)；③居住建筑密度(％)；④平均层数。

平均每人居住建筑用地：平均每人居住面积定额／层数X居住建筑密度X平面系数(平方米／人)或=每人居住面积定额X居住建筑用地面积／总居住面积(平方米／人)(六)开发商在规划设计阶段的职责

一个项目的规划设计，往往需要委托某设计单位完成，但这并不等于开发商不介入这一活动，相反，开发商必须组织并参与整个规划设计的研究和论证，以便规划设计更加合理、更加切合当时当地的实际情况。开发商主要完成下列协调、管理的工作。

1．会同城市规划部门，经过反复勘察、研究论证，选定项目开发地点，确定用地范围和建设规模。

2．委托规划设计，进行多方案比较，确定规划方案。

3．参照国家或地方政府规定的定额指标，参与研究确定项目规划设计的投资概算以及各项技术经济指标。

4．积极为施工单位创造开工条件，规划设计方案一旦确定，就要制定分期出图计划，尽快提出规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管网综合图、土石方工程图等。并抓紧组织设计单位进行建筑工程的单项设计，尽快完成项目的施工图纸。

5．熟悉和审查图纸。

6．组织现场规划设计小组，由开发商牵头，组织规划设计、建工、市政、公用建设等部门参加，定期开会研究在建设过程中出现的问题，使施工得以顺利进行，四、房地产开发项目工程建设与管理

(一)房地产开发项目工程建设与管理的内涵与程序

1．房地产开发项目工程建设的内涵。房地产开发项目工程建设，是将房地产开发项目所涉及的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行一项复杂的施工生产活动。

房地产开发项目的建设过程主要分为四个阶段：开发项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。

2．房地产开发项目工程建设的基本程序。房地产开发项目工程建设，对开发商来说，其主要职责是项目的组织与管理，具体任务是通过招、投标优选施工单位，并组织其施工，同时进行监督和管理，使房地产开发项目在规定的时间和投资预算范围内，保质保量完成项目的建筑安装工程和配套建设，并顺利交付使用。按照开发项目建设的时间和顺序，房地产开发项目工程建设的基本程序可分为四步，即开发项目工程建设准备、通过招投标优选施工队伍、进行开发项目施工建设和开发项目的竣工验收交付使用。

(1)房地产开发项目工程建设准备。开发商在项目开工建设之前，首先需办理项目报建和施工所需各种证件批件手续；完成施工现场勘察与施工图设计，筹措并落实建设资金，准备施工现场，进行施工场地的“三通一平”。同时，到主管部门审批，协调变电、煤气、消防、电讯等基础设施配套工作；以及其他各项准备工作。

(2)进行招投标，优选施工队伍。房地产开发项目通常由项目主体和市政及公用配套设施等若千个分项工程组成。开发商一般通过招标投标，从中优选一个总承包商或若干个不同性质的承包商共同施工，以保证质量，缩短工期，降低造价。招投标是开工建设前的主要工作之一。施工队伍的选定是以签订施工合同为标志。

(3)开发项目施工建设。当开发商与通过评标确定的中标者双方签订了建设工程施工合同，开发商到项目所在地的县级以上人民政府行政主管部门办理开工手续，并取得该部门发放的施工许可证以后，即标志着开发项目开工准备工作的最后完成，接下来就是由工程承包商负责项目的施工建设。

在项目施工建设过程中，开发商为了保证工程质量、工程进度和资金的合理使用，还要指派本公司成员或委托监理单位，严格按照设计和合同要求，对施工建设过程进行总体的组织协调和监督控制，以保证开发项目的总体目标得以顺利实现。

(4)开发项目的竣工验收。开发项目竣工验收，是工程项目竣工后和交付使用前的检查验收，是开发项目建设的最后环节，也是全面考核工程建设和全面检验设计施工质量的最终环节，意义十分重大。

为了防患于未然，确保工程质量，必须实行工程的分部、分项验收。尤其对于隐蔽工程，必须及时强化质量监督、验收，以杜绝隐患。除了对主体工程检查验收外，还应注意对附属工程及室外工程的检查验收。

凡未经验收或验收不合格的开发项目，不得交付使用。此外，项目正式交付使用以后，不论是已出售或出租部分，还是尚未出售、出租部分，都应尽可能在工程承包商责任期内及时发现工程质量上的缺陷，以便让工程承包商承担检修责任。

3．房地产开发项目管理。房地产开发项目管理，就是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对开发项目工程建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等；除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约：房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。(二)房地产开发项目招标与投标

1．招标投标的概念。房地产开发项目招标是开发企业择优选择施工单位，投标是施工建设单位争取获得工程项目的施工任务。开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引若干家符合投标资格的建筑安装企业(承包单位)来投标。这些建筑安装企业对工程进行标价计算，提出报价(标价)、工期以及保证质量的措施，由房地产开发企业从中择优选取。简言之，招标就是开发企业利用标价的经济手段优选施工建设单位；施工单位则得用投标的经济手段去承接房地产开发项目的工程建设任务。

2．房地产开发项目的工程建设招标投标。房地产开发建设工程的招标投标包括两方面内容：一是由金融机构、企业集团或非经营性项目的主管部门作为拟建项目的发包者，或者以建设单位作为发标者，通过招标方式选择工程或项目承包者：二是由建设单位、企业集团、工程承包公司、施工单位等以投标者的身份，按规定的投标程序和投标方式，承包工程或设计任务。招标投标是商品经济的产物，是开发商以及施工单位之间通过公平竞争的方式促使房地产开发的顺利完成。

3．招标的方式。目前房地产开发项目工程建设招标的方式主要有三种：(1)公开招标。招标单位通过报刊、电视、广播等途径公开发表招标广告，吸引具备相应条件并愿意参加的投标单位参与竞争。公开招标固然体现了全面、公开、平等的竞争原则，但是工作繁杂、开支费用大，应该视工作性质有选择地采用。

(2)邀请招标。这是一种非公开方式的招标，由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标。一般可选择3—10家单位参加招标。由于这种方式有针对性，招投标双方往往相互了解、彼此信任，比公开招标大大节省人力、物力、财力，所以目前被广泛采用。

(3)协议招标：简称议标。适用于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，由开发商直接邀请施工单位进行协商，确定工程的造价和工期。这种招标比邀请招标的适用范围小，但参与议标的单位也不得少于两家。

(三)房地产开发项目的工程管理

房地产开发项目的工程管理，是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。1．工程施工管理。对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。

房地产开发商在工程施工管理中的主要任务为：

(1)项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。

(2)费用控制。主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。

(3)进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。

(4)质量控制。提出质量标准，进行质量监督；处理质量问题，组织工程验收。

(5)合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减。，合同纠纷、索赔等事宜。

2．工程施工控制。(1)工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表示。第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。

(2)质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺规模是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。

(3)成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。

①直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算作比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在问题。

②间接费用监测分析。间接费用的预算数量是以直接费用为基础，按照间接费用率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要作支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。

3．房地产开发项目的工程建设监理。

(1)工程建设监理的概念。工程建设监理简称为工程监理。所谓工程监理就是对建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济活动进行管理，使这些活动及其结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。

(2)工程监理的内容。

①工程进度监理。即监理单位受建设单位或业主委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。

②工程质量监理。是监督单位受建设单位或业主的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。通常涉及的内容有：第一，委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定提供建设项目最终产品。第二，进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情况。第三，质量保证，对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行比较，看其是否合乎要求。

③工程合同监理。可以根据委托方的意图，代甲方准备招标文件，代理招标、评标、议标，并同中标单位商签工程承包合同。但主要任务还是监督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，必须采取书面形式。

4．房地产开发项目建设工程竣工验收。竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投人使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。

(1)房屋建设项目的一般竣工验收标准。

篇3：银行房地产开发项目贷款评估分析

一、银行房地产开发项目贷款评估中存在的问题

1、银行与房产开发企业信息不对称

在房地产贷款市场中, 房地产企业是拥有私人信息的参与主体, 商业银行是不拥有私人信息的参与主体。银行和房地产开发商之间信息不对称普遍存在, 开发商对自身的综合开发实力、项目预计收益、真实贷款用途、还款能力和还款意愿等情况心知肚明, 而银行靠开发业绩、财务报表等有限信息, 很难审查其还贷能力。

信息不对称大致分为两类:一类是外生的信息, 它是先天的、不受当事人控制的。令一类信息是内生的, 取决于当事人, 它出现在签订合同之后。第二类信息将产生道德和法律风险。这两种情况都在贷款市场上造成信贷风险。

2、房地产企业信用问题

房地产开发企业还表现出信用意识差、还款意愿低的现象。我国房地产开发企业普遍存在着资金筹集能力有限, 融资渠道单一等问题。开发企业为了获得银行贷款, 往往向银行提供不完整信息, 刻意隐瞒甚至伪造自身的财务状况和偿还能力, 即使银行在发放贷款后了解到借款企业的真实状况, 也难以有效解决问题, 造成银行不良贷款的产生。

3、房地产贷款项目评估体系

银行在办理房地产开发贷款时, 往往缺乏一个客观的评价标准。目前商业银行有的采用委托评估的办法, 而外部评测机构往往不够专业, 评估可信度低, 职业道德受到现实利益的影响。众多商业银行在房地产开发项目上都有自己的评价体系, 并且各家银行所选取的指标不尽相同。企业偿还能力受很多因素的影响, 而这些因素难以用指标量化, 指标的权重设计往往凭个人经验主观判断。这些问题都加大了银行的信贷风险。

4、项目评价过分依赖可行性研究

商业银行的可行性研究一般是从股东的角度出发的, 而股东对风险的态度和债权人不一样, 因此对项目的评价股东和银行有不同的看法。因此, 对贷款项目评价时, 银行应该亲自对项目的市场、投资、风险等关键因素进行调研。

二、银行房地产贷款项目评估工作的对策

1、在项目评估中加强对借款人的资信评估

借款人或其股东的综合竞争力, 包括区域排名、品牌、核心竞争力、历史经营业绩和纳税记录等;借款人及其股东是否存在高价购地、跨业经营、过度扩张等高风险行为;借款人及其关联企业的资金往来情况, 是否存在资金占用情况, 是否存在集团公司通过母子公司借款和其他各种关联交易将信贷资金违规流入房地产市场的行为。

目前我国房地产开发企业数量较多, 但普遍资产规模小、生产能力低, 这与房地产开发投资大的特点显然不相适应, 加大了银行贷款的风险。因此对借款人项目概况评估时应重点对其资信进行评估, 即对企业注册资金到位情况, 开发资质等级, 企业近三年开发量、竣工量、销售量, 借款本息偿还情况等进行审查和分析。

2、制定灵活的房地产贷款政策, 加强银行之间的信息交流

房地产市场是受宏观经济政策、居民收入水平、市场供求等因素影响的动态市场, 商业银行有必要专门成立研究机构对房地产市场做细化分析。评估人员应定期从相关部门、企业、银行收集储存信息, 分析各行业原材料、成本、供需等因素的变动情况。利用计算机网络, 建立各行业资料信息数据库, 以方便评估查询之用。加强银行间信息的交流, 降低信息收集成本, 避免重复投资或贷款失误。

3、建立房地产科学评估体系

在项目评估中除对借款人资信评估外, 更重点对项目自身进行全面的评估, 包括项目概况和建设情况评估、项目市场情况评估、投资估算与融资方案评估、房地产开发贷款的风险防范措施评估。

项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。评估的重点在于房地产开发项目需求与供给的分析。市场分析包括政策环境评估、项目市场定位评估、房地产经营方式评估、市场供求总体情况、成本、价格、项目周边房地产市场发展状况评估、市场竞争力分析。

房地产开发项目的总投资主要包括开发建设投资, 出租、自营的房地产项目还要包括经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用, 融资方案评估应侧重于对贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。贷款风险与防范措施评估, 不但要落实有效的担保措施, 一般采用项目土地使用权、在建工程、不动产作为抵押。还要加强项目销售资金的管理, 保证有充足的现金流归还银行贷款。

三、结语

房地产开发项目贷款有着资金运用规模大、资金流动性差、资金周转期长的特点, 做好房地产开发项目贷款前的评估工作, 对规避贷款风险, 提高房地产项目贷款质量, 维护国家金融安全有着重要的意义。

参考文献

[1]张昕.我国商业银行房地产信贷风险管理研究[D].东北师范大学, 2009

[2]何勇.我国商业银行房地产信贷快速扩张的风险研究[J].中国房地产, 2008, (12)

篇4：房地产银行贷款流程

关键词：贷款审批流程；Web应用；金融数据

一、基于Web的银行贷款审批流程的现状分析

贷款业务是商业银行最主要的资产业务之一，是商业银行产生经济效益主要手段之一。目前金融改革不断深入，银行业间的竞争也日益激烈，对商业银行贷款的管理水平提出了更高的要求，对减少不良贷款率的要求也越来越高。

当今社会发展越来越快，信息化发展速度也越来越快，在金融界已经有很多的商业银行将自己的银行业务应用到网络中来，并且为商业银行取得不错的商业效益。使用网络给客户提供贷款申请、贷款审批，成为了商业银行在电子网络中的又一目标。

目前银行管理已经趋于电子化，贷款审批也逐渐趋于电子化。基于Web的银行贷款审批流程管理系统将贷款审批电子化管理，不仅能方便客户申请贷款，通过简单的操作来进行贷款，而且该系统能更加方便的提供给贷款管理人员、审批人员进行记录、管理和审批等，对商业减少不良贷款率有很大的帮助。

二、商业银行对银行贷款审批流程的研究

目前已有不少商业银行将他们的银行业务应用到电子网络中来，并且为商业银行取得了不错的效益，例如网银、网上基金、网上汇款等等。对于现在所处的电子化的时代，网上贷款也许会慢慢成为贷款的主导，而管理起来也会比传统的方式要方便、明了，对减少不良贷款率有很大的帮助。

对于贷款审批流程的复杂度，用电子化管理，可以避免审批中因疏忽所跳过原本应有的审批流程，而各级审批人员可以对这份贷款申请给予自己的意见，这样也就可以通过查看其它人的审批意见对自己审批作为参考，避免不良贷款产生，并且各级审批人员的都有着各自的审批权限，这样对于贷款的管理也将变得更加方便。

现在网络项目所使用的Web技术，大多都使用SSH框架作为网页开发的框架。采用这种方法构建贷款审批的网络应用系统，也是商业银行研究的一个范围，利用网络申请贷款不仅方便了客户申请，而且网络审批也方便了审批管理人员对各个贷款的管理，能更好地对各个贷款进行评级，统计不良贷款的概率。所以商业银行对网络贷款申请和审批具有浓厚的兴趣。

三、基于Web的银行贷款审批的设计

系统根据功能对象总的分为三大模块、客户模块、职员模块、管理员模块。其中客户模块包括贷款模块，客户信息模块；职员模块包括贷款模块，职员信息模块，管理客户模块；管理员模块包括管理部门、职位模块，管理职员、用户模块，管理审批流程、贷款模块。

首先系统面对的用户群主要是银行客户群及银行职员，他们将会同时使用系统，同时访问甚至是修改数据库，由于客户群庞大，所以所需要的数据库的项也因此很庞大，所以数据库的项目要能存储足够多的数据。

其次数据库安全性尤为重要，所以利用权限的方法来规定用户只能获得权限内的数据，例如客户从客户登陆端登陆后，只能获得与自己相关的贷款信息、个人资料信息，不能查看他人的贷款信息及个人资料信息；职员从职员登陆端登陆后只能获得自己权限内的功能，贷款审批只能获得自己需要审批的贷款项目，贷款签约、贷款贷后管理、管理客户都必须需要拥有权限才能够操作和管理。

四、银行贷款审批流程管理的改进

在项目开发出来后，在审批流程这个功能中，采用了一个审批详情表来储存整个审批过程的详情的方法，而不是将每个审批过程分开，创建多个审批表的方法。由于审批详情仅在几个地方存在差异，所以利用一个审批详情表，将大部分相同的数据项作为审批的共同点，再将不同的数据项同时创建在这个数据表中，，这样大大减轻了因系统调用多个数据表带来的繁琐，这也是这个系统与其他审批系统相比中的优点之一。

由于系统仅仅面向贷款审批，对于这个系统，拓展空间还很大，可以拓展其他业务功能。比如可以将银行存款、取款、汇款等银行基本功能加入其中。

五、结论

当今商业银行慢慢电子网络化，很多的银行业务的操作都在网络下进行，所以开发网络型的银行业务系统存在着其自身的价值，也是为银行业务电子网络化做出其微薄的贡献。

对于这个基于Web的系统开发到网络应用中也是比较有前景的。因为银行业务对于系统的安全性要求很高，所以对将来加强这个系统的安全性也十分的重要。

参考文献：

[1]张捷：中小企业的关系型借贷与银行组织结构[J].经济研究，2011（6）：34-36.

[2]李志：银行结构与中小企业融资[J].经济研究，2012（6）：45-49.

[3]陈天河：轻量级Web应用开发宝典[M].北京.电子工业出版社.2011：20-103.

[4]张格：中小企业融资与中小银行的发展[J].金融论坛，2009（9）：56-58.

[5]Allen N.Berger，Gregory F.Udell. The economics of small business finance：the role of private equity and debt markets in financial growth cycle.Journal of Banking and finance，2008（22）：39-41

篇5：银行贷款基本流程

银行的贷款流程是比较复杂的，许多企业、特别是中小企业由于对银行贷款业务流程不熟悉，对银行要求提交的材料不清楚，降低了融资效率，甚至导致融资失败。下面我就银行贷款的一般流程加以介绍，并对每个环节中容易出错的地方加以说明，希望对中小企业融资有所帮助。

一、企业办理银行贷款一般流程：

二、企业在银行开立账户

1、确定开户网点： 1）就近、便利原则。

企业需要经常到银行柜面去办理业务，所以企业开户的银行中最好有一家是交通方便的；目前大部分银行都提供在线、电话银行等离行服务，选择电子银行技术发达的银行也很有必要。这样会减少企业财务人员的大量业务办理时间，而且也减少路途风险。

注意：

不是你看到的最近的银行网点就可以开户。小型商业银行所有机构都可以办理一般的对公账户开户，大型国有银行的储蓄所是不办理对公业务的，还有一些特殊账户是支行办理不了的，需要到分行营业部才可办理，所以开户时需要事先咨询银行。

2）服务良好原则。

虽然银行的服务标准原则上是统一的，但不同银行、同一银行的不同机构的服务质量也可能是不一致的。要考虑银行业务办理效率，有些银行客户多、业务多、窗口少，办理业务需要排很长时间队；不同银行的业务特长不一，对中小企业重视程度不一;这些都需要事先考察一下。

注意：有些银行个人业务很强，但对公业务不一定强，有些银行大客户很多、对中小企业重视程度可能就不够，所以如果你的企业处在业务快速成长期，对银行的服务要

求较高、考虑融资的话就需要花一些时间寻找银行。很容易试，去上门了解一下银行对公业务，看银行工作人员的能力和服务效率就知道了。

3）贷款统一原则。

银行贷款是属地管理。贷款主体和开户主体必须是一家法人单位，贷款行和开户行必须

是一家分支机构。

注意：银行对贷款企业有一定要求，所以虽然企业可以开多个账户，但是中小企业最好不要在多家银行开户，有两、三个账户就足够了，要把主要贷款行作为主要的业务结算行。

2、咨询开户手续、准备开户材料 1）咨询

开户一般是在柜面直接办理，有些银行需要客户经理事前调查企业基本情况，所以开户前联系银行工作人员，详细了解开户的要求和流程非常必要。

2）准备开户材料。

一般需要：营业执照正、副本原件；组织机构代码证正、副本原件；税务登记证正、副本原件；基本帐户开户许可证原件；法人代表身份证原件；企业公章、财务章、法人代表人名章；如委托单位财务人员办理开户手续还需提供法人书面授权书和代理人身份证原件。

3、开户

开户时最好预约一下。为了保险起见，带上相关印鉴，如果现场发现材料填写错误，还可以现场盖章补救。开立基本户大体需要7个工作日，开立一般户大体需要3个工作

日。

4、开立账户常见问题：

1）开户手续不全：见上文解决办法。

2）基本帐户记录信息和开设一般账户提供信息不一致。银行为企业开立一般账户时，需要调阅企业在人民银行系统中的相关信息（该信息是企业开立基本账户时向银行提供的，由银行录入到人民银行系统中）。有些企业在开设基本户后运营期间变更企业法人，但该企业只变更了工商登记信息，而没有去基本账户开户行变更银行信息，会导致企业用新法人代表的身份证材料不能开立账户。

解决办法：需要企业去工商办理变更手续，如企业之前开立了基本户，还需要企业在工商变更完基本信息后，去基本户开户行办理相应的变更手续，人民银行会在7个工作日之后出具新的开户许可证。此时企业就可以持新办理的材料去银行开立一般结算账户了。

三、申请贷款

1、进行融资安排

1）确定融资主要目的。企业需要银行融资，主要目的有：流动性风险管理，通过获得

银行授信以备不时之需，平时可能不用，先做资金安排。财务需要，需要银行融资补充资本金，利用财务杠杆提高企业收益。其他目的，例如优化资本结构，促进再融资等等。

注意：建议中小企业提早进行融资安排，在不缺钱的时候解决融资问题，不要急等用钱的时候再去银行申请授信。

2）评估融资额度。企业向银行提出融资额度时，需要兼顾自身承受能力和实际业务需要。很多中小企业提出融资需求时，只是从收益出发，如果给了我多少钱，我投到项目中就可以收益多少等等。但对企业的融资能力、承受能力、还款压力考虑较少。

3）评估融资成本。除了显性的融资成本外，中小企业获得银行融资实际上是内部管理特别是财务管理规范化的过程，还要付出其他的如报表审计、资产评估、人员精力、信息公开等成本。

2、评估授信条件

中小企业融资需要符合银行条件，银行对中小企业融资条件主要包括授信准入条件、产品条件、法律文本条件等，具体见：《中小企业如何提升银行信用》《银行融资产品创新》及今后每个产品的详细介绍等文章。基本条件包括：

1）工商行政管理部门（或主管机关）核准登记的企（事）业法人或其他经济组织。除自然人和不需要经工商行政管理机关核准登记的企事业法人外，应通过工商部门办理年检手续，特殊行业须持有有权机关颁发的生产经营许可证。

注意：一些特殊行业需要主管机关核准。例如有些中小企业做的是教育、旅游等业务，但并未取得教委、旅游局的审批，因此公司注册名称、经营范围和具体经营走了一些擦边球，对银行融资不利。

2）自主经营、独立核算、自负盈亏、有健全的财务管理制度。

注意：银行一般需要经审计的财务报告。对一些挂靠到其他公司的业务收入一般不予所认可。

3）借款用途合法、合理、合规，有按期还本付息的意愿和能力。

注意：银行资金的使用必须符合国家规定，比如不能够进股市、期市，贷款的真实使用必须和申请的一致等等。

4）企业经营良好，借款确有经济效益，能按期偿还本息，一般有二年以上的正常生产经营和纳税记录，并能按要求提供符合担保条件的保证人或抵（质）押物品。

注意：

经营年限过短不利于银行判断企业经营能力。纳税记录和向银行提供的报表

应当相符。所以中小企业合理合法的避税行为银行是认可的，但偷逃纳税会影响融资。5）应在银行开立存款帐户，并按规定报送财务报表，接受信贷和结算监督。6）企业应持有人民银行颁发的贷款卡，并通过人民银行组织的年检。

注意：企业第一次融资需要办理贷款卡，贷款卡会纪录企业所有银行的融资信息，因此违约对企业的再次融资打击是致命的。

3、准备提交材料，一般包括：

1）企业和保证人（如有）的基本情况，包括经年检的法人营业执照，组织机构代码证，验资报告，公司章程，法定代表人的身份证明或代表人授权书和授权代理人的身份证明，董事会或管理机构同意申请借款的决议；

2）企业和担保人（如有）经会计师事务所审计的会计报表和申请贷款日前一个月的会计报表；

3）抵（质）押物清单和有处分权人同意抵（质）押的证明，保证人拟同意保证的有关证明文件；

4）企业经年检的贷款卡。

5）注意：在提交材料中企业容易缺少：提交给银行的复印件不加盖公章。提交的材料中缺少企业融资的授权文件。企业的公司章程会约定企业的重大决策需要内部的机构认可，如有些是董事会同意，有些是法人代表决定，有些是企业总经理决定，一般来说企业融资是需要董事会决定的，所以企业要提供董事会决议。

6）注意：银行调查内容包含项很多，基本有：

①企业的基本资料，包括企业管理者情况、股东情况、历史背景、发展情况等； ②企业的行业情况，国家宏观政策，行业发展，行业特点，企业在该行业中的行业地位等；

③ 企业的经营情况，包括企业的采购、生产、销售及合法经营情况

④企业的管理情况，包括企业文化，管理者素质、员工素质、管理方式等； ⑤企业的财务情况，包括企业财务报表以及对账单等相关财务数据及佐证信息； ⑥企业的需求情况，包括企业资金需求的目的、还款来源等；

⑦企业的信用状况，包括企业的交易记录以及企业在人民银行等相关信用记录； ⑧企业的担保情况，包括对房产或其他抵（质）押物或担保方的调查。

四、银行内部贷款审理流程

1、贷前调查

1）客户经理初步了解后，认为企业初步符合贷款条件。向企业提供需收集相关材料清单

2）初步分析材料，对材料中需要了解的重点项和异常项进行佐证调查。

3）写出调查报告；银行客户经理的贷前调查是企业申请贷款的一项重要步骤，调查的数据要求全面、真实、具体，确保企业的贷款用途、合法合规性、行业及企业经营管理情况、财务状况和担保情况符合银行贷款业务的要求。同时由于这项步骤的重要性，调查所需要的时间较长，手续相对繁琐，并可能反复的与企业沟通。所以一般来说，企业第一次贷款需要时间长，第二次会简单好多，所以企业需要理解、配合并及早进行第一次融资准备。目前银行对于单一产品已经在简化调查的流程和手续，特备是对于低风险的业务进行优化，以提高贷款效率。

2、审批

审批阶段对于大部分企业来说略显神秘，因为企业不参与该阶段工作。银行内部按照权限要求，有对应审批人员进行审批。审批条件基本上是按照银行内部管理文件要求进行，其标准有心的企业在调查阶段已经可以了解和总结。企业是否获得融资不是审批决定的，而是企业是否符合条件要求决定的，银行审批人员仅会对一些弹性条款尺度加以掌握而已。为了提高银行贷款效率，银行目前的创新是尽可能的实现产品的标准化。

注意：大的银行基层审批权大，产品的抵质压物越充足、创新性越低，基层权限越大，所以审批流程就越短效率就越高，所以中小企业要考虑融资行和融资产品的选择。

五、契约安排

审批通过后，银行和贷款企业签署合同，授信即可生效。

六、落实贷款前提条件

授信生效并不代表企业可以拿到银行资金。银行内部控制要求审批和放款分离，而且审批时一般会约定一些放款前提条件，例如抵、质压操作，需要企业提供贸易合同、发票等，企业需要满足前提条件后，才能拿到资金。由于抵、质押过程相对复杂，且是在行政管理部门办理，具体要求也不太一致，因此建议企业在作抵、质押过程前先咨询银行客户经理，带齐材料，缩短办理时间。

七、放款

提交所有要求材料，银行放款。此时间段很短。企业一般打一天的富余量即可。

八、贷款管理

在贷款发放期间，银行定期对企业的基本情况进行检查、跟踪，发现风险隐患。

九、贷款到期回收

一般来说贷款到期前一段时间，银行会通知企业做好还款手续；到期前几天，银行会检查企业帐户资金是否落实，避免由于企业自身资金运作问题导致还款出现逾期，影响企业在人民银行的资信状况。贷款到期日，企业归还本息。

注意：企业一定要提前安排好还款资金，不要把时间卡的很紧，一但预料之外的事情发生，影响资金归还的话，对企业的信用记录有重大不良影响，今后所有银行在贷款卡上面都会查到相关信息，对企业还款能力有疑虑，影响贷款。

银行融资是一个非常复杂的业务，作为银行的工作人员我不想为银行低效率辩解，只是希望中小企业对银行有信心，目前所有的商业银行都在对中小企业的业务办理机制、体制进行变革，以期满足中小企业的要求。从银行业务的管理根本上讲，有些条件和流程是无法减少的，也想请中小企业理解。换个位置考虑：如果你是银行，一个你不认识的人突然向你借几百万、几千万，你会对他提什么条件？什么时间给他钱？

对中小企业来讲，对银行融资的了解和事前准备配合是加快流程的重要手段；而且信用主要来源于了解，所以中小企业和银行多沟通是基础。