八章 个人住房、综合消费及经营贷款 知识点

八章 个人住房、综合消费及经营贷款 知识点（通用8篇）

篇1：八章 个人住房、综合消费及经营贷款 知识点

八章 个人住房、综合消费及经营贷款

1、个人住房贷款的种类：①按利率：固定利率和浮动利率贷款；②按期限：短期、中期和长期贷款；③按资金金额：普通的贷款和大额贷款；④按贷款用途：新购房贷款、二手房贷款、住房加按揭贷款、住房转按揭贷款、商用房贷款；⑤按贷款信用：担保贷款和阶段性抵押的信用贷款。

2、个人住房贷款的基本要求：①在贷款人所在地有常驻户口或有效居民身份证；②有稳定的职业和收入；③信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；④有贷款人认可的资产作为抵押或质押；⑤有购买住房的合同；⑥缴纳了贷款人要求的首付款；⑦在同一家银行的贷款购房不超过三套。

3、个人住房贷款结构：贷款额度、期限、利率和还款方式。

4、个人住房贷款的业务流程：借款人提出申请→贷款申请受理→贷款调查→贷款审查审批→贷款签批→办理贷款手续→贷款收回

5、个人住房贷款的特征:①单笔贷款规模不大；②相对于一个家庭而言，住房贷款数额很大，相对于一个家庭很多年的储蓄；③贷款周期长；④贷款的抵押性。

6、个人住房贷款的风险：包括信用风险、利率风险、提前偿付风险、抵押物风险、法律风险，以及银行工作人员的道德风险、政策风险等。

7、个人住房贷款证券化：指把缺乏流动性但具有未来现金流的住房贷款汇集起来，通过结构重组和信用增级，将其转变为可以在金融市场上出售和买卖的证券来融通资金的过程。

8、个人综合消费贷款:在个人贷款中，除了住房贷款、个人经营贷款和信用卡透支外，各种用途的贷款都归属于综合消费贷款，主要用于住房装修、购置耐用消费品（汽车、冰箱、彩电）、教育支出、旅游和医疗等种类的消费。

9、个人综合消费贷款对借款人的要求：①有完全民事行为能力，年龄在65岁以下；②有正当的职业和稳定的收入，有还款能力；③信用良好，没有信用方面的不良记录；④能够提供合法、有效、可靠的担保；⑤贷款用途明确。

10、个人综合消费贷款结构：担保方式、贷款额度、贷款期限、贷款利率。

11、个人综合消费贷款流程: 借款人提出申请→贷款受理→贷款调查→贷款审查审批→贷款签批→贷款发放→贷款收回

12、个人综合消费贷款新发展：汽车贷款；非银行个人消费贷款：汽车金融公司贷款、小额贷款公司贷款、消费金融公司贷款。

13、个人经营贷款：指银行发放的、用于借款人合法经营活动所需周转资金的人民币贷款，其用途是以营利为目的的经营活动的资金需求。

14、信用卡：也称贷记卡，是指具有循环信贷、转账结算、存取现金等功能和“先消费，后还款”、无须担保人和保证金、可按最低还款额分期还款等特点的个人信用和支付工具。

15、信用卡种类：按发行对象不同，分为单位卡（商务卡）和个人卡；按信用等级不同，分为普卡、银卡、金卡、白金卡、钻石卡；按品牌不同，分为银联卡、威士卡、万事达卡、运通卡和其他品牌卡；按信息载体不同，分为磁条卡、芯片卡和磁条芯片复合卡；按是否享有免息还款期，分为贷记卡和准贷记卡；按账户

币种不同，分为人民币卡和双币卡；按是否联名，分为联名卡和非联名卡。

篇2：八章 个人住房、综合消费及经营贷款 知识点

包商银行—个人抵押经营性贷款

人群：个人

额度：3000万

要求：深房

年限：15年

利率：基准利率上浮45%

放贷时间：15个工作日

申请条件：

1、深房

所需材料：

借款人及配偶:身份证复印件、新身份证需正反面复印在一张纸上，户口本复印件，户主主页和本人主页

详细说明：

一、婚姻状况：已婚的需复印结婚证写有双方名字的一页，单身的需提供未婚证明（原件）。离异的须提供离婚证及离婚协议（复印件）、未再婚证明（原件）；

二、收入证明：1.加盖单位公章的收入证明原件（收入需在扣除必要支出后覆盖的2倍以上）；2.及加盖银行公章的近半年以上银行流水账（原件）或存折明细账（验原件印件）

三、借款人其它资产证明：复印件如：社保卡/其它商业保险单/房产证/购房合同/租赁合同/行驶证/存款单据/投资债券…

四、借款人的用途证明：复印件、用于公司经营的提供公司营业执照正副本复印件、国地税正副本复印件、组织机构代码证正副本复印件、开户许可证复印件、公司章程、租赁合同。贷款用途使用的购销合同（包括收款方的信息可以个人收款）、预付定金5万以内收据需要提供（收款方银行卡复印件及身份证复印件）

备注：企业经营性抵押贷款对公业务（放款对公账号），以企业为借款主体，根据企业经营情况可以做到抵押物9成左右，金额最高3000万，期限一年期，可以先息后本，负债在企业征信名下，利率根据抵押率一般在8左右。

包商银行—个人抵押消费性贷款

人群：个人

额度：3000万

要求：深房

年限：15年

利率：5.2厘

放贷时间：15个工作日

所需资料：

借款人及配偶身份证复印件，新身份证需正反面复印在一张纸上。户口本复印件，户主主页和本人主页。

申请条件：

1、深房

详细说明：

一、婚姻状况：已婚的需复印结婚证写有双方名字的一页，单身的需提供未婚证明（原件）。离异的须提供离婚证及离婚协议（复印件）、未再婚证明（原件）；

二、收入证明：加盖单位公章的收入证明原件（收入需在扣除必要支出后覆盖月供的2倍以上）。及加盖银行公章的近半年以上银行流水账（原件）或存折明细账（验原件留复印件）；

三、借款人用途证明：复印件、贷款消费用途使用的装修合同装修清单、购买高档家具或者珠宝等买卖合同（包括收款方的信息可以个人收款）、预付定金5万以内收据、需要提供（收款方银行卡复印件及身份证复印件）。

篇3：八章 个人住房、综合消费及经营贷款 知识点

关键词：个人住房贷款,政策,问题

一、宏观经济背景下中国住房贷款政策的演变

1998年是我国取消福利分房，开展住房制度市场化改革的起步之年，此后，也是国民经济快速发展和房地产繁荣发展的一个时期。住房消费的增长与社会经济的发展密不可分，显现正相关的连带效应。

总体来看，国内宏观经济的发展趋势是稳步提升的，国家在制定产业政策时会采取相机决策，特别是如前所述，房产政策是一种短期性政策，会按照经济发展态势和政府调控意图进行变化。1995年以来，我国商业银行的个人住房贷款业务可以划分为三个阶段，一是政策启动阶段 (1995—1998年) ，商业银行在这一时期开始办理个人住房贷款业务，并从1998年下半年起，停止住房的实物分配，实行住房货币化，为住房金融的发展奠定了基础。二是扩张发展阶段 (1999—2000年) ，国家通过中央银行发布了多项鼓励政策，在优惠利率、贷款额度、贷款期限等方面尽可能地降低放贷门槛，支持个人消费信贷。三是规范调整阶段 (2001～2006年) ，针对个人住房贷款过程中出现的违规行为，人民银行为降低金融机构风险、规范房产金融市场秩序、抑制房产投机行为，及时收紧放贷条件，加强了对个人住房贷款的管理。

二、房贷政策存在的问题及评价

住房问题是关平民生的大问题，近几年国家出台一系列的调控措施，但效果并不是非常明显。房贷政策虽已及时进行调整，但房地产市场仍然存在住房结构不合理、部分城市房价上涨过快、中低收入居民住房难以满足等问题。

(1) 房贷政策的盲区——结构性矛盾

2004年以后，人民银行多次上调金融机构贷款基准利率，但对房产的非合理需求缺乏有效控制，投机炒房快速增长，同时，中低档住宅供应比例下降，导致房地产供给结构严重不合理。此后，国家利用信贷、税收等经济手段，提高房产交易成本，抑制房产投机需求，但结构性矛盾依然存在，中低价住房和经济适用房的比例偏低。2006年，国家在行使多种经济手段的同时，吸取了前两年的教训，通过出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，弥补了房贷政策的不足，直接宏观调控住房结构，并有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费。

(2) 房贷政策的松动——大量空置房

2004年以前，在积极财政政策调控下，国内房地产市场具有典型“亮点经济”特征。“十五”期间，许多城市将房地产业列为支柱产业。同时，信贷政策也在影响和调控房地产的投资和需求，局部地区房地产投资过热，购买多套住房的投机需求增加，导致全国范围内越来越多的空置房难以消化，房贷政策出现松动迹象。2005年，国内商品房空置率达26%，大大超过国际公认的5%～10%的警戒区间。因此，从政策层面看，支持经济型住房发展、支持有效需求的房贷政策总体趋向不会改变，只是在刺激个人住房消费需求方面会有所收缩。

(3) 房贷政策的风险——信用环境差

信用环境建设是国内大部分行业，包括房地产行业持续、健康发展的一个软肋。近几年，国内部分经济发达地区的金融机构与咨询中介机构联合，建立了个人联合征信系统，为有效防范房地产信贷风险，特别是个人住房贷款风险发挥了重要作用。目前，全国范围内的征信系统还没有真正建立起来，金融机构之间的资源共享、平台合作在短时间内难以实现，所以，市场环境下的信用建设与维护还有待进一步加强。

三、加强个人住房贷款风险控制的措施建议

(1) 强化个人住房贷款的保险机制

商业银行就贷款抵押物价值为标的，要求借款人向保险公司投保住房抵押财产保险。2002年4月后，保监会对原保险范围进行了调整，除对抵押物的不可抗力导致损失进行保险外，另对借款人由意外造成的伤亡，丧失还款能力，由保险机构偿还贷款余额。这项个人住房贷款综合保险品种在很大程度上，降低了银行与借款人的风险。然而仅此一项保险还不足以分解银行的风险。建议增加由房地产开发商投保以银行作为第一受益人的责任保险;由借款人或银行投保的以借款人信用为标的，银行为第一受益人的保证保险;由银行每月就个人住房贷款人余额按比例缴纳保险金，对于逾期超过某月的贷款，保险公司支付逾期部分的赔偿金(保险品种创新)，当然，这种险种需要计算一个比较合理的保费。一旦出现风险，银行可直接向保险公司行使保险权益，使债权获得最大限度的保障，实现风险合理有效的转移，把贷款风险控制到最低限度，也可使银行从繁琐的法律纠纷中解脱出来。

(2) 尽快建立健全个人住房贷款的法律体系

尽快完善个人住房按揭贷款的配套法律法规。应对期房抵押登记、抵押债权转移、房产中介的法律责任、个人债务的追偿、甚至是个人破产制度等问题都做出明确的规定。进一步完善抵押、拍卖制度，简化手续，提高效率，切实解决抵押物处置难的问题。商业银行在办理个人住房按揭过程中应尽量规避法律不健全带来的风险。谨慎受理低收入居民的第一套住房贷款;谨慎受理购买小户型、低总价住房的第一套贷款;必要时可要求降低贷款成数，或追加担保物。再如，在办理个人住房按揭贷款过程中，可要求抵押物所在地公证处对抵押合同进行“强制执行”的公证，一旦发生严重不履约，可直接向法院申请执行，缩短处置时间和费用。

参考文献

[1]、张勇, 个人住房贷款的风险与防范, 现代金融, 2005, (12) .

篇4：个人住房贷款的风险防范及对策

关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策

一、个人住房贷款的特点及风险特征

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：

1． 贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2． 贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

3． 贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

4． 贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

5． 偿还方式特殊。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

二、个人住房贷款的风险隐患分析

1． 个人信用带来的风险。

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

2． 欺诈行为带来的风险。

这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

3． 由银行自身操作带来的风险。

随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。

4． 抵押物产权带来的风险。

这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（银行）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。

5． 抵押物处分引起的风险。

这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：（1）执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。（2）变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。

6． 贷款条件风险。

这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。

7． 其他不可抗力风险。

其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

三、个人住房贷款风险防范对策

1． 狠抓项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。

为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失；按揭项目各项必备手续万无一失；抵押登记程序万无一失。

首先，必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权，如：已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次，在进行项目初审时，尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书（须经省市建委年检）、财务报表、法人证明（或授权委托书）等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间，有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后，还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证，即我们通常所说的“5证”，以确保项目资料的完整性与合法性。

人民银行于近期发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范，自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾，从而最终被淘汰出局。因此，按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否最终得以落实的关键，也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。

2．加强内部管理，努力防范金融风险。

在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。（1）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。（2）完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。（3）重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。（4）提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。

3． 加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。

在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。

此外，完善社会保障体制和房地产二级市场、建立个人诚信制度及发展个人住房贷款证券化等均是防范个人住房贷款风险的有力措施。

参考文献：

1．钟楚南．个人信用诚信制度．中国金融出版社，2002，（4）．

2．沈丽．创新风险防范机制，拓展消费信贷业务．商业研究，2002，（7）．

3．孙从海．消费信用理论研究与经验考查．西南财经大学出版社，2003，（5）．

作者简介：南京永佳房地产咨询服务有限公司副总经理、经济师。

篇5：八章 个人住房、综合消费及经营贷款 知识点

款本息提取”

2010-5-23

一、政策规定

职工使用个人住房公积金（组合）贷款（以下简称“公积金贷款”）在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的，职工及配偶可申请提取贷款结清当月之前（含当月）的住房公积金账户余额，且合计不超过已偿还的贷款本息。

二、提取资料

（一）职工在首次偿还贷款本息提取时，办理提取登记手续，应提供以下身份证件及提取资料：

1.职工身份证及复印件二份、住房公积金龙卡或储蓄卡。

2.申请提取配偶住房公积金的，需提供配偶身份证及复印件二份、配偶住房公积金龙卡或储蓄卡、结婚证或同户籍户口簿或民政部门出具的夫妻关系证明文件及复印件一份。3.贷款还款凭证或《个人住房公积金贷款支付凭证（借据）》及复印件一份。

（二）职工办理提取登记后按月提取时需提供以下资料： 1.职工身份证及复印件二份、住房公积金龙卡或储蓄卡。

2.申请提取配偶住房公积金的，需提供配偶身份证及复印件二份、配偶住房公积金龙卡或储蓄卡;

3.贷款还款凭证及复印件一份，担保公司代偿提取的，还应提供担保公司收据及复印件一份。

（三）职工可委托他人代为办理提取登记手续，集中封存户职工只能委托同户籍亲属或配偶代为办理提取登记手续。代办提取登记的，应提供以下资料： 1.代办人身份证及复印件二份；

2.职工本人签署的《委托提取住房公积金授权书》一份； 3.为集中封存户职工代办提取的，还应提供同户籍户口簿或夫妻关系证明及复印件一份。

三、办理程序

1.持住房公积金龙卡的职工，且职工住房公积金账户未集中封存的，应凭住房公积金龙卡、身份证件及相关提取资料到管理部或分中心申请提取住房公积金；职工住房公积金账户已办理集中封存的，应凭住房公积金龙卡或储蓄卡、身份证件及相关提取资料直接到封存的管理部或分中心申请提取住房公积金；职工未办理住房公积金龙卡，且住房公积金账户未集中封存的，应凭住房公积金储蓄卡、身份证件及相关提取资料及单位出具的《天津市住房公积金提取申请书》，到管理部或分中心申请提取住房公积金。

2.管理部或分中心自受理申请之日起3个工作日内作出是否准予提取的决定并通知职工。

3.经审批准予提取的，职工应凭有关资料当日到受托银行办理提取手续。提取的住房公积金转入职工住房公积金龙卡银行储蓄账户或职工在建设银行开立的其他储蓄账户。

四、注意事项 1.公积金贷款逾期，经法院裁决并强制执行的，可执行职工住房公积金账户余额偿还逾期贷款本息

2.《天津市住房公积金提取申请书》有效期十个自然日，不得涂改、污损，单位应加盖预留银行印鉴；

3.《天津市住房公积金提取通知书》当日有效，提取职工、代办人应签字确认；

4.经分中心或管理部审核确认后，职工必须当日到建设银行办理提取手续。5.提取人姓名、身份证号码登记错误的，应首先办理个人信息变更登记，变更登记需提供单位开具的《天津市住房公积金职工个人信息变更登记表》一式三联和职工身份证及复印件一份；集中封存户职工的《天津市住房公积金职工个人信息变更登记表》由集中封存的分中心、管理部出具； 6.各类提取证明资料复印件用A4纸复印；

7.在管理部开户的非集中封存户职工可到全市各区县管理部办理个人信息变更及提取手续；集中封存户职工应到集中封存的管理部办理个人信息变更及提取手续；分中心职工应到本分中心办理个人信息变更及提取手续； 8.提取人同时提取补充住房公积金、按月住房补贴的，提取额度与住房公积金合并计算。

篇6：个人住房贷款还款及投资方法研究

个人住房商业贷款是指购买本市住房的具有完全民事行为能力的自然人,以其所购买的该产权住房作为抵押,或者提供商业银行认可的其他保证而向银行申请的贷款。公积金贷款则是指缴存住房公积金的职工在购买住房时享受的贷款,国家规定,凡缴存公积金的个人均可申请该贷款。2015 年我国住房公积金条例规定,使用公积金的职工个人必须连续缴纳公积金6 个月以上。由于住房公积金贷款的资金包括职工缴存的和职工单位为职工缴存的,且最终均属职工个人所有,因而其贷款利率较商业贷款利率低,能大大减少成本。

二、南昌市个人住房贷款融资及还款方式的案例分析

1、案例背景

个人住房贷款是指银行为方便借款人购买自用普通住房而向其发放的贷款。银行在发放该贷款时,会要求借款人提供担保,若借款人未按时归还欠款本息,银行将有权对其抵押物进行依法处理。然而,个人对于申请的住房贷款融资及还款方式的选择不同,也将带来不同的成本效益。

南昌某青年A,大学毕业一年,现工资为4000 元,其女朋友B工资2500 左右,工作基本稳定,现两人准备结婚,想购置一套新房,他们看中一套面积90 平米的小商品房,三室一厅,每平方米价格是9000 元,位于城区,工作方便。商家提供两种付款方式:一次性付款和银行贷款,如采用一次性贷款,将提供房款3%的折扣优惠,在贷款金额方面:银行规定建筑面积在90 平方米以上的,最高贷款金额为所购住房成交价格的70%;建筑面积在90 平方米及以下的,最高贷款金额为所购住房成交价格的80%。考虑到现有资金5 万,向父母及亲戚朋友借了10 万后,A、B决定使用公积金贷款及商业组合贷款的形式支付余下的款项。

2、案例分析

目前各大商业银行按揭贷款计息存在浮动利率及固定利率两种,浮动利率我国实行的是下限管理,上不封顶,下限利率水平一般为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。固定贷款利率是指由借款人与银行约定一个利率,在借款期内,都以该利率计息,而不管央行的基准利率如何调整。

由于A选择了在中国农业银行进行购房担保借款,因此,以该行的政策为基础。由于实际贷款利率,中国农业银行会根据借款人以及贷款的综合情况确定。而每个人的情况不同,申请的贷款业务不同,因此,中国农业银行批复的贷款利率也就不同。同浮动汇率相比,固定利率的最大特点显然是不随行就市。由于银行提供的固定利率要明显高于浮动利率,以便容纳未来时间的利率多次上升的可能,所以,固定利率贷款的风险就在于,借款人要能够预测到在贷款周期内:

(1)贷款利率的升降趋势;

(2)浮动利率什么时候能够超过固定利率;

(3)浮动利率能超过固定利率多长时间。

利率水平仅是影响借款人还款的因素之一,选择固定利率或浮动利率房贷,还需要考虑其他一些重要因素,如与利率形式相伴的贷款期限的长短、借款人的预期收入状况等。根据其贷款情况可进行如下比较分析。

等额本息还款法要求借款人每月偿还相等金额的贷款本息。设:y是贷款所需总额,n是贷款期数为,i是贷款周期利率,则:

(注:由于是等额本金还款法,其这里只列出第一个月所需支付金额每月支付的本金不变,但每月支付的利息变动,因此该数据每月不等。)

还款总额=月还款额×还款期数

利息总额=还款总额-贷款本金

等额本金还款法,即借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减,还款额逐月递减。设贷款总额为y,贷款期数为n,贷款周期利率为i,已还至第k期,则:

通过等额本息还款法和等额本金还款法,银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。如果不考虑时间因素,从表中可看出,还款方式一致的情况下,贷款期限越长,还款总额越多;而还款年限相同情况下,等额本息还款方式下的还款总额高于等额本金还款方式的还款总额。

对于这两种方法,每期还款金额都随着还款次数的增加而减少,但等额本息还款法下偿还的金额缓慢减少,为曲线向下,而等额本金还款法下则为直线向下,因此比较两条线与坐标轴围成的面积,必有等额本息还款的大于等额本金还款法下的,即总还款额,等额本金所需偿还的较少。

3、案例解决

通过比较还款方式及还款年限,A、B两人估算了一下他们的还款能力:在还款期前两年,他们的月收入总计为6500 元,每月的支出大概总共为2500 元,此后,随着工作年限的增加,他们的收人会有一定的增加,但同时他们抚养小孩、赡养父母的费用支出也会相应增加,因此预期在近期内他们的还款能力将维持在4000 元(2500—6500 元)左右。在贷款期限方面:银行规定贷款期限最长不超过30年;借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70 年。由于公积金贷款额度需要考虑所购住房及借款人情况,因此根据公积金计算公式,利用公积金能贷到567000 元资金。考虑到不想长期处于还贷压力下,他们选择贷款期限为20 年,贷款方式为等额本息还款。据此,计算出每月还本付息额为3361.68,而20 年后所还本息总额为806802.42 元。

此外,除去自有资金,以及借来的欠款还有93000 元的房款未筹集到,于是A决定向银行申请商业贷款,以所购房屋为抵押,因此购置该房A决定最终采取商业性贷款与公积金贷款组合的方式。考虑到剩余资金不足,A、B选择了等额本息还款方式,并选择浮动利率进行利息计算,以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定。因此,可以看出当基准利率上调时,选择固定利率计息还款所支付的利息更少;反之,下调时,浮动利率计算的利息更少。贷款期限方面,为了降低生活压力,在规定的最长期限30 年下,A、B决定贷款期限为8 年。对于商业贷款的部分,中国农业银行利率为基准利率的1.1 倍,将此数据输入房贷计算器得月还款额1232.14,所需还款总额为118285.39。

合同规定,要求借款人提供担保,包括借款担保和抵押,并规定存在以下违约责任时需支付赔偿、违约金,严重的话撤销借款合同,主要涉及将借款用作他用、提供虚假材料、担保人和借款人不能正常履行义务等情形。因此,贷款人在办理住房抵押贷款时,必须意识到其潜在的风险。对于提前还款方面,在确定是否要提前还款时,应计算提前还款时所需还款金额M1 与未提前还款剩余还款额M2两者的大小,如果M1>M2,不适合提前还款;若M1<M2,则适合提前还款,若M1=M2,无所谓是否提前还款(计算时,应考虑不提前还款的资金所带来的货币时间价值及提前还款所需偿付的违约金)。当然,采用浮动利率计算利息的话,不能准确计算剩余所需还款数额,因此需要贷款人对未来市场及银行利率有客观可靠的判断。一般而言,固定利率计息条件下提前还款所支付的违约金将远高于浮动利率条件下的违约金。

假定A、B在5 年后工资均有所增长,且双方工资总额达到1 万,考虑到公积金贷款利率低,他们先用手头上的几万积蓄偿还住房贷款,针对提前还款情况,中国农业银行规定,对于在借款实际发放之日起36 个月内提前还款的,需加收一个月的贷款利息。因此,A、B选择五年后归还本息,不涉及违约金,且自身没有更好的投资选择,商业贷款利率又偏高的情况下,选择提前还款是可以进行的。

参考文献

[1]安晓华:浅析住房公积金贷款利率及利息[J].内蒙古科技与经济,2015(7).

[2]齐延艳:个人住房按揭贷款还款方式的比较选择[J].会计师,2011(1).

篇7：八章 个人住房、综合消费及经营贷款 知识点

2003年以来, 房地产业备受瞩目。与其他行业不同的是, 房地产业与金融业 (尤其是银行业) 联系密切。据央行统计, 到2007年, 中国内地的房地产贷款余额已经达到了48300.2亿元, 其中个人住房抵押贷款占据了房地产信贷的大半江山。就目前而言, 我国住房抵押贷款具有以下特点:

(一) 发展速度快

住房抵押贷款的历史并没有房地产开发贷款的历史长, 但自1998年以来, 中国的房地产消费贷款却得到了快速发展, 商业银行也将房地产消费贷款当作调整自己资产结构的主要措施。1997年末, 个人住房抵押贷款余额仅为190亿元, 而到2005年底, 个人住房抵押贷款余额则达到了20698.9亿元, 房地产开发贷款的余额为10221.8亿元, 个人住房抵押贷款的余额已经远远超过了房地产开发贷款的余额。

(二) 地区分布不均衡

目前我国住房抵押贷款业务主要集中在东部地区, 中西部地区的住房抵押贷款所占比重很小。从增量来看, 2006年东部地区个人购房贷款增加了5288.2亿元, 占全国全部增加额的76.8%, 而中部和西部地区的个人住房抵押贷款增加额的占比分别只有11%和12%。居民购房贷款集中在房地产热点地区和城市, 住房抵押贷款的地区分布与中国经济发展水平的区域差异是高度相关的。这从一个侧面说明, 住房抵押贷款作为一项派生需求, 主要还要取决于经济发展及居民收入水平。

(三) 增长潜力大

尽管我国住房抵押贷款得到了快速发展, 但我国住房抵押贷款发展历史并不长, 住房金融未来的发展空间还相当巨大。从国外的经验来看, 房地产贷款在银行信贷资产中占有很高的比重。相比之下, 我国商业银行的房地产贷款占银行信贷资产余额的比重还是比较低的。另据央行的报告表明, 我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小, 个人住房抵押贷款市场仍有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%, 而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%, 其中英国为60%, 德国为47%, 荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。

二、我国住房抵押贷款存在的风险分析

(一) 信用风险

信用风险指的是违约风险, 即银行不能按时或足额收到本息。信用风险具有综合性, 所有各种其他风险最终都会以这种风险体现出来。首先, 表现为金融交易中的违约行为;其次, 信用风险具有传递性和扩散性, 金融交易中一方的风险会通过另一方传递给第三方, 形成一个“信用风险链”;第三, 信用风险具有积累性, 由于信用风险具有传递性, 就会引起加总的风险迅速增大, 从小的方面来说会造成“三角债”, 从大的方面看会引起“金融危机”;第四, 信用风险具有隐蔽性和突发性;最后, 信用风险是一种不可测量的风险, 其不确定性更难于把握。

(二) 流动性风险

一是目前我国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款, 商业银行吸收的居民储蓄存款, 一般都不超过五年, 大都是短期性的, 而住房抵押贷款期限少则三、五年, 多则十年、二十年。这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为, 会降低商业银行资产的流动性, 产生流动性风险, 进而影响银行的兑付能力。二是商业银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现, 可能产生两个方面的严重后果:1.丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会, 增加机会成本带来的损失;2.当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时, 出现资金周转困难, 进而直接导致银行的破产或倒闭。

(三) 抵押物风险

抵押物风险主要表现为抵押物不真实或不合法风险和抵押物处置风险。首先, 抵押物不真实或不合法风险包括:第一, 抵押人以同一房地产重复抵押。第二, 抵押人以他人房地产做抵押, 包括借用、冒用或盗用他人房地产权证书进行抵押;用他人委托自己保管的产权证书做抵押等。第三, 抵押人以非法房地产做抵押。其次, 抵押物处理风险也是银行面临的棘手问题。尽管相关法律法规规定, 当债务人不履行债务时, 债权人有权对抵押房屋进行处置, 并优先受偿, 但在实践中仍然难以完全执行。在我国特定的制度环境下, 居民无法偿还贷款时, 银行处置抵押的住房将受到行政、司法、公安等方面的制约。首先是难收回。当借款人违约, 不履行还贷义务时, 银行如果行使抵押权收回其住房, 则有可能引起借款人无家可归, 由此可能引发社会动荡。其次是拍卖难。由于我国住房二级市场不发达, 抵押住房的处置极为困难。在中介服务不发达的情况下, 银行对拍卖住房要进行评估、维护, 要聘请律师、委托拍卖, 不但旷日持久, 而且成本极高, 这也是银行不愿意接受的。

(四) 政策性风险

一是住房金融部分地承担了财政分配的职能, 在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款, 直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用, 是因为住房消费是居民的大额消费, 强制储蓄性高, 投资乘数大。通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程, 而我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价, 使部分商品房有行无市, 这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足, 单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的同时, 不可避免地增加了金融机构的政策风险。三是不可预见的政策变动。一旦因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素需要而征用或拆迁抵押住房时, 对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定, 其补偿价格往往低于房地产市场价格, 使贷款人面临着相应的风险。

三、住房抵押贷款风险应对策略

(一) 完善住房抵押贷款的法律法规

我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。虽然我国已经制定了《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规, 构成了个人住房抵押贷款的法律框架, 但有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性。因此, 当前应从房屋交易、估价、保险等方面, 加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善, 以形成对市场主体和市场行为的硬约束。

(二) 发展住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化在对银行资产进行分解的同时, 将由银行独自承担的风险进行分散和转移:即由银行一家承担发放抵押贷款和回收贷款本息等业务, 转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动。从而将银行体系内的风险转移到证券市场上。

(三) 推进个人信用制度的建设

个人信用制度是为掌握个人资信、约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理等方面的总称。有了完善的个人信用制度, 可使银行用较低的成本获取贷款申请者的信用资料;另外个人信用体系的建立, 使违约者及时曝光, 得到相应惩罚, 以降低住房抵押贷款风险。

(四) 建立政府住房抵押贷款担保制度

与企业担保和个人担保相比, 政府担保信誉高、实力强, 尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情况下, 政府参与能够大大提高广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力, 体现了政府的住房福利政策和住房产业政策。政府参与能够降低贷款成本, 提高住房金融效率, 促进住房金融发展, 减少住房金融风险, 对建立一个稳健的住房金融体系发挥重要作用。

(五) 建立健全住房贷款保险制度

住房贷款保险制度作为与住房抵押贷款制度相配套的补充制度, 其风险转移和损失赔偿机制能有效缓解住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险, 有利于房地产金融市场的繁荣和金融体系的稳定。我国目前的住房抵押贷款保险大致有财产保险、信用人寿保险和保证保险三类。我国的住房抵押贷款保险作为一种新业务、新品种, 既需要在实践中不断发展、完善、创新, 也需要政府在政策上的大力支持。

(六) 健全抵押物处置制度

一是积极培育和发展有关中介机构与资产拍卖市场, 制订房地产拍卖规程, 解决好抵押物的合法处分问题;二是要健全对房屋使用者的安置制度;三是规范房地产评估业务行为, 保证抵押物估价真实有效;四是准确合理地确定抵押率。

参考文献

[1]刘萍.个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究, 2005 (8) .

[2]童金林.美国住宅抵押贷款保险的发展概况及比较分析[J].上海保险, 2005 (8) .

[3]汪利娜.中国需要什么样的住宅抵押保险机制[J].财经科学, 2006 (4) .

[4]董金玲.美国次贷危机给我国的启示[J].现代金融, 2007 (11) .

篇8：八章 个人住房、综合消费及经营贷款 知识点

近期, 国内各大银行个人住房抵押贷款业务出现了“额度荒”、利率上浮, 甚至停贷的问题。分析人士认为, 这一问题的出现有几个方面的原因。首先, 2013年3月“新国五条”出台前后, 购房者为规避可能出台的“20%的购房个税新政”, 赶优惠政策的“末班车”, 导致出现房贷需求超前释放。其次, 2013年国家紧缩货币政策, 货币投放控制目标是广义货币供应增速不超过13%, 这与过去10年平均19%的货币投放增速相比下降不少, 直接造成银行信贷投放减速, 而2013年二季度以来对公贷款增加 (基建项目审批加速) , 进一步挤占了房贷的额度。再次, 2013年以来, 住房购置需求超预期增长, 前三季度商品房销售额同比增长34%, 这其中超过85%的部分为首套及改善性住房需求, 按揭贷款需求增加 (全额付款购房占比降低) 。

因此, 多数媒体指出, 每年年末都会出现个人房贷紧缩的现象, 当前个人房贷业务紧缩更多的是周期性的, 而非长期趋势, 明年伊始新的额度就会释放出来, 周期性的紧缩现象也就会自动消除。

近期, 针对媒体对多家商业银行收紧房贷的报道, 央行也明确回应说, 房地产信贷政策方向没有变, 2013年房地产贷款继续保持了快速增长。2013年前三季度, 累计新增个人住房贷款12, 492亿元, 占各项贷款新增额的比重达到17.2%。而9月底个人住房贷款余额也达到8.7万亿元, 同比增长20.9%。

2 个人房贷困境产生的真正原因

2.1 商业银行经营环境发生变化

2.1.1 存贷款利率市场化加速

媒体和央行没有认识到商业银行业务经营环境的变化, 以及这种变化对个人房贷业务的影响。中国银行业的总资产规模从2008年底的62万亿元迅速膨胀到2013年一季度底的131万亿元, 是同期美国银行业的2倍左右, 信贷扩张的速度和规模在世界经济史上是前所未有的。可以说, 近几年相对高速的经济增长是以巨额粗放的信贷增长为代价的, 但持续高速的信贷扩张造成的通货膨胀、资产泡沫、产能过剩、金融风险已经到了要防范爆发区域性或系统性风险的地步了, 未来继续扩张信贷显然是不可持续的。2011年以来, 国家开始逐渐收紧信贷投放, 通过强化资本充足率、存贷比、额度控制和盘活存量信贷来限制贷款增速, 货币环境长周期紧缩的时代已经开启。

货币政策紧缩并非意味着货币需求的下降, 一直不为银行所眷顾的私营、民营企业和中小企业, 以及2011年受银行贷款限制的房地产企业和一些地方政府融资平台对信贷有强劲的需求, 而这些资金需求方往往愿意支付市场化的贷款利率 (10%以上) 。于是, 银行纷纷通过影子银行 (银信合作、理财产品等) 的形式来规避紧缩性的监管措施。目前, 影子银行业务的绝大部分与银行密切相关, 甚至是银行主导的。比如, 近几年迅速发展的银信合作、银证合作、委托贷款, 其主导力量无一例外都是银行。可以毫不夸张地说, 中国的影子银行业务的主导力量是银行, 而产品主要是银行贷款的简单替代物。

在贷款利率市场化的同时, 尽管存款利率仍旧存在上限管制, 但由于2004年以来中国一直存在存款实际负利率的情况, 再加上资金投入上高收益的诱惑, 银行业金融机构资金来源竞争日益加剧, 低成本的存款越来越少, 储户对理财产品和货币市场基金等新型货币型投资产品越来越青睐, 银行“脱媒”现象日益严重, 存款利率名义上的管制在近年来被冲击得七零八落了, 这个情况与美国银行业在上世纪70年代末的情况非常类似。

2.1.2 资本充足率要求下银行需要调整业务结构

未来, 民营银行破冰指日可待, 银行准入门槛将会降低, 市场竞争将会加剧, 利率市场化将会继续深入, 银行资金来源成本也将会继续上升。同时, 在消化上游和中游产能过剩、新一轮国有企业改革、房地产和政府投融资平台风险逐渐暴露的背景下, 商业银行面临的周期性和体制性因素风险将在未来叠加体现。截至2013年9月, 我国商业银行不良贷款率连续7个季度攀升, 而且将在未来较长时期内继续呈现上升趋势, 这对银行资本金的冲击将会有增无减。目前, 经过十多年的信贷高速扩张后, 银行存量贷款业务流动性在不断下降 (如贷款不断“展期”、信贷资金“空转”) , 新增业务对资本的需求却在不断增加。在盘活存量资金的约束下, 利用传统的新增外源资本渠道 (如股票增发) 无法成为主流。这时候, 银行除了通过利润留存来打通内源资本渠道外, 另外一个不得不选择的方法就是缩减占用资本较多的贷款业务。

2.2 个人房贷业务不适应商业银行新的经营环境

市场倒逼的利率市场化使得银行的负债成本和资产收益越来越市场化。市场化的一个表现就是资金来源成本和资金投资收益的中枢上了一个台阶, 未来仍旧会继续上升, 传统的存贷款基准利率已经被远远地抛在身后, 这样的变化趋势对传统的个人住房按揭贷款来说是一个挑战。

首先, 个人住房按揭贷款属于长期贷款, 贷款期限一般都在10年以上, 大多数都在20年左右, 甚至达到30年, 但贷款利率定价只有5年以上这一档 (6.55%) 可参照。其中, 首套住房按揭贷款利率还要在6.55%的基础上打折, 即使二套及以上可以上浮利率, 上浮幅度也只能在20%以内, 这样的资产收益与银行通过银信合作、城投债等形式获得的资产收益 (多数在10%以上) 差距非常大, 甚至与银行的小微贷款 (利率可以上浮50%左右) 相比优势也在下降。因此, 在收益诱惑和考核的体制下, 银行降低个人住房贷款业务比重, 甚至停止住房贷款发放是可以理解的。

其次, 在贷款资产无法证券化的情况下, 个人住房按揭贷款要占用银行资金往往长达20~30年, 而资金来源往往是短期的理财产品, 业务期限错配问题非常严重, 今年6月份由“钱荒”引爆的流动性风险, 根本原因就在于期限错配。在原来央行无条件释放流动性来施救的情况下, 期限错配的问题没有暴露出来, 但今年以来央行加强对影子银行的监管, 期限错配不仅加大了银行短期融资成本 (隔夜拆借成本最高达到30%) , 而且未来一定会招致监管层严厉的惩罚。个人住房按揭贷款属于期限最长的贷款, 对银行期限错配和应对流动性风险的短期融资成本冲击最大。未来, 监管层将不再对银行的流动性无条件施救, 要维持资金对高收益资产的支持, 只能降低甚至砍掉期限长、收益低的资产, 个人按揭贷款首当其冲是被“拿掉”的对象。

再次, 在未来利润下行和不良贷款上升周期的背景下, 为了满足资本充足率和保持利润规模, 商业银行需要降低风险权重高、资本占用多的资产业务。个人住房贷款是占用资本金最多的资产业务, 而且2012年以来央行发布的货币政策执行报告中, 屡次强调银行要注意防范房地产周期性下滑的风险。因此, 长达20年左右的房贷业务在未来的风险权重也将会不断上升, 对银行资本占用将有增无减。在留存利润无法满足补充资本的需求时, 降低高风险权重资产规模将是短期内更有效的方法, 因此占用资金最长 (10年~30年) 的个人住房按揭贷款业务被“紧缩”也就不奇怪了。

最后, 尽管2013年二季度末, 银行资金开始趋于紧张, 彼时监管层曾强调银行要保持对于合理住房购置的贷款支持。但是随后, 各大城市房价进入快速反弹期, 而且这些城市的数据也显示, 首套住房及改善性住房购置的占比达到了85%以上, 这部分需求大多是需要银行按揭贷款的, 这意味着市场对于房价继续上涨的预期非常强烈, 合理需求加速涌入市场, 但这部分需求中很大一部分具有从众性。此时, 如果继续强调银行对于合理购房的支持, 必然产生过度的杠杆利用, 不利于稳定房价预期。因此, 二季度以来, 监管层也没有对银行支持合理住房需求继续做出表态。在此背景下, 当前个人住房贷款紧缩的态势将会在第四季度继续延续。明年初, 即使银行额度恢复, 房贷紧张会缓解, 但在市场化调控为核心的长效机制构建的背景下, 除了首套住房外, 监管层不会强调对于改善性住房需求的优惠力度。

因此, 从趋势上看, 个人住房按揭贷款在银行业务发展中的地位将会下降。即使明年初银行额度周期性恢复, “额度荒”、利率上浮将大为减缓或者自动消失, 但个人住房贷款业务整体发展的大环境将日趋恶化, 房贷业务难以保持过去持续增长的态势。

3 化解个人房贷发展困境的对策

3.1 房贷困境的本质在于商业性金融与政策性金融的冲突

根本上来讲, “房贷荒”折射出商业银行个人住房按揭贷款业务发展的困境, 背后的原因则是商业性金融追求盈利与政策性金融的冲突, 根本上还在于我国商业银行市场化运营后, 没有在其政策性功能卸掉的同时, 及时地用政策住房金融体系来填补空缺, 而唯一的政策性金融—公积金制度由于覆盖面窄、额度小、运营效率低, 在高房价面前显得杯水车薪。过去, 在货币政策宽松、“存贷利差”空间大和房地产行业处于上升周期的背景下, 个人住房按揭贷款本质上是优质的盈利性业务, 政策性金融缺失的问题没有显露出来。未来, 商业银行经营的内外环境、模式发生了巨大的变化, 无法支持银行继续将个人住房按揭贷款作为优质业务, 这必然会伤及合理的住房需求。

3.2 成立政策性住房银行是化解房贷困境的根本之策

无论从银行经营环境和模式的变化, 还是从厘清商业性住房金融 (市场) 和政策性住房金融 (政府) 的边界来看, 或是从支持居民住房梦想的实现, 甚至是从建立保障性住房长期稳定、成本低廉的建设资金等角度来看, 建立我国政策性住房金融系统在目前都是非常急迫的改革事项, 也是解决“房贷荒”的根本之道。

事实上, 在美国上世纪30年代“大萧条”和日本“二战”以后, 均出现过严重的住房短缺、居民购买力不足的问题, 与我国当前高房价背景下住房困难膨胀并无二致。但是, 美国和日本的解决方法均在于成立政策性住房金融机构, 或对商业性房贷机构提供政府财政支持。

例如, 美国在1932年成立了专门发放住房按揭贷款的储蓄贷款协会 (Saving and Loan Bank) , 并在其资金来源紧张时由新成立的地区住房贷款银行对其进行资金援助, 同时还成立了有房户借贷公司、联邦住房管理局等对上述房贷提供贷款违约保险、低利率按揭保险。在这一完善的住房金融支持体系下, 美国居民购买住房的首付款降到了不超过房价的10%, 贷款利率下降了2~3个百分点, 贷款范围拓展到了房屋修缮、廉价住房项目 (Affordable Housing Program) 等。

而且, 在80年代储蓄贷款协会和商业性房贷公司遇到困境后, 则大力发展二级贷款市场, 由房利美、房地美和吉利美等政府支持的企业购买住房贷款, 向住房市场源源不断地供给房贷资金。

在“二战”后, 针对住房极度短缺的情况, 日本成立了住宅金融公库 (Government Housing Loan Corporation) , 由政府财政拨款提供启动资金, 吸引期限长、成本低的邮政储蓄、养老金等社会资金, 其资金应用主要有三个方面:向难以获得商业性贷款的中低收入者提供长期低息房贷, 向开发针对低收入者的住房项目提供低成本、期限长的贷款, 向民间企业开发租赁性住房提供长期低息贷款等, 这些贷款的平均利率比商业性贷款要低30%, 损失则由政府承担。

我国个人房贷杠杆率不高 (没有零首付现象) 、没有证券化的衍生风险, 而且居民主观违约倾向很低, 基本不会出现类似我国香港上世纪90年代末和美国“次贷危机”期间的房贷违约风险。即使违约, 银行拍卖房屋后的损失也非常有限。目前, 我国的外汇储备、养老金、公积金等长期社会资金都在为找不到好的增值机会而犯愁, 而投资成立政策性住房银行, 不管是从期限搭配、收益要求, 还是规避风险方面, 都是一个不错的选择。

参考文献

[1] .孔行等.使用者成本、住房按揭贷款与房地产市场有效需求.金融研究.2012.1

[2] .蔡云等.基于借款人保护视角的住房按揭贷款业务分析.金融论坛.2012.3

[3] .阿列克斯·斯瓦兹.美国住房政策.中信出版社.2008