广州个人住房按揭贷款

广州个人住房按揭贷款（共8篇）

篇1：广州个人住房按揭贷款

个人住房公积金贷款服务指南

[2015-07-03]

一、住房公积金贷款依据

根据《住房公积金管理条例》第二十六条规定，缴存住房公积金的职工，在购买自住住房时，可向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

二、申请个人住房公积金贷款的条件

（一）申请个人住房公积金贷款，应同时具备以下条件：

1．具有中华人民共和国户籍及有效居民身份证；

2．申请贷款时已连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上；【外地户口本地户口一视同仁】

3． 具备房屋所在地房地产登记部门所确认的购房合同或协议，并能办理抵押或保证担保手续；

4． 已按规定支付购房首期房款；

5． 具有完全民事行为能力，信用良好，拥有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

6． 缴存的住房公积金优先用于偿还个人住房公积金贷款。

（二）缴存认定标准

1．职工从申请住房公积金贷款至发放贷款期间，缴存账户状态应保持正常缴存状态。

2．职工是否足额缴存以缴存基数为准，职工不需要提供个人收入证明。

3．各业务网点在受理面签时负责审核职工是否连续、足额缴存。

4．职工从申请至放款前按月、足额、连续缴存视为正常缴存，在6个月(含)以内出现补缴、一个月多次缴存等非正常缴存情况，需扫描单位补缴证明等材料，审批通过后才能继续申请和发放个人住房公积金贷款。

三、申请个人住房公积金贷款需要提交的资料

(一)个人住房公积金借款申请表；（原件）

(二)居民身份证以及户口簿等有效证件；（带原件并留2份复印件）

(三)婚姻情况证明；（带原件并留2份复印件）

(四)购房合同、首期购房发票或收据、定金收据；（带原件并留2份复印件）

(五)收入证明、供楼账户（借款人提供的供楼账号必须是用18位身份证开立的本地银行账号）；（带原件并留2份复印件）

(六)《个人名下房地产登记情况查询证明》及个人信用报告；（原件）

(七)承办银行要求的其它证件、资料。（带原件并留2份复印件）

四、承办个人住房公积金贷款业务的受理网点

（一）中心受理网点

1．天河区

咨询电话：85503869

面签电话：8550392

5抵押办理：85503507

服务时间：周一至周五 9:00—11:30，14：00—17:00

服务地址：广州市天河区珠江新城华就路12号三银大厦3楼

2．荔湾区

咨询电话：81304063

服务地址：广州市荔湾区康王北路1024号2层

服务时间：周一至周五 9:00—11:30，14：00—17:00

3．黄埔区

咨询电话：暂无

服务地址：黄埔区黄埔东路302号黄埔花园裙楼2楼

服务时间：周一至周五 9:00—11:30，14：00—17:00

4．增城

咨询电话：82689080（新塘）32851277（荔城）

服务时间：周一至周五 9:00—11:30，14：30—17:00

服务地址：新塘镇荔新13路73号新塘公积金分理处（农商银行）2楼；荔城街荔园路1号

5．花都

咨询电话：369255

21面签电话：36935112

抵押办理：86707496

服务时间：周一至周五 9:00—11:30，14：30—17:00

服务地址：花都区新华街公益路21号信合大厦南座5楼

6．番禺

咨询电话：34606606

服务时间：周一至周五

9:00-11:30，14:30-17:00

服务地址：番禺区德兴路37、39号2楼

7．从化

咨询电话：3790098

5办理抵押：37900913

服务时间：周一至周五

9:00-11:30,14:30-17:00

服务地址：从化市街口河滨南路93号

8.海珠区（即将设立）：

咨询电话：暂无

服务地址：新港西路162号

服务时间：周一至周五 9:00-12:00,14:00-17:00。

9.白云区（即将设立）：

咨询电话：暂无

服务地址：白云区机场路1438号正阳大厦2楼

服务时间：周一至周五 9:00-12:00,14:00-17:00。

10.南沙区（即将设立）：

咨询电话：暂无

服务地址：南沙区进港大道22号39单元（金莎广场二楼）

服务时间：周一至周五 9:00-12:00,14:00-17:00。

（二）银行受理网点

目前可以办理我市个人住房公积金贷款业务的银行有：建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、交通银行、民生银行、华夏银行、广州银行、广州农村商业银行、中信银行、光大银行、平安银行、上海浦东发展银行、招商银行、兴业银行、广发银行、中国邮政储蓄银行（排名不分先后）。

申请人可到上述银行在广州市的分（支）行（业务网点）办理和咨询个人住房公积金贷款业务。

五、办理个人住房公积金贷款流程

（一）职工购买一手期房，应向受托银行网点提出申请，并在相应网点办理贷款手续。办理流程：

（二）职工购买一手现房或二手住房，应向公积金中心网点提出申请，并在公积金中心网点办理贷款手续。办理流程：

六、个人住房公积金贷款的审批时限

《建设部 财政部 中国人民银行关于住房公积金管理若干问题的指导意见》（建金管〔2005〕5号）规定，职工按要求提交文件资料后，应当在15个工作日内办完贷款手续。即当职工贷款申请资料齐全，审核时限不超过15个工作日，但不包括在银行、交易部门、开发商办理手续的时间。

七、贷款可贷额度计算

（一）职工购买普通自住住房的个人住房公积金贷款可贷额度应同时符合下列限额标准：

1.不高于按照个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度 计算公式为: 账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数 【旧政策为：(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2 账户余额越多可贷额度越多

新的可贷额度计算公式实行贷款可贷额度与个人缴存额挂钩，更加侧重于缴存职工的账户余额，体现的就是义务与权利对等的原则，鼓励职工多缴多贷，避免投机性的缴存行为。】

2.不高于个人住房公积金贷款最高额度 一人申请个人住房公积金贷款，最高额度为50万元。

两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请个人住房公积金贷款，贷款额度为每个申请人的贷款额度之和，最高额度为80万元。

3.不高于参照差别化住房信贷政策确定的贷款额度

（1）对申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住住房的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），最低首付款比例为20%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率； 【首付成数下降 住房条件放宽：除了二套房的首付成数下降以外，就是首套房购房家庭，其所购的房产标准“由90平方米以下”的住房调整为144平方米以下的普通住房】

（2）对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住住房，最低首付款比例为30%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍；

（3）对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住住房，贷款最低首付款比例为40%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍；

4.暂停发放家庭购买第三套及以上住房的个人住房公积金贷款。

（二）家庭购房套数认定标准

1．家庭（包括配偶、未成年子女，下同）已购房套数实行“认房”又“认贷”的标准。

“认房”以房管局档案馆查册的《个人名下房地产登记情况查询证明》（以下简称《证明》）为认定标准。未注销的居住住房（不包括商铺、车位）纳入家庭已购房套数计算范围。

“认贷”以人行征信系统查到的《个人信用报告》（以下简称《报告》）为认定标准。未结清贷款的居住住房纳入家庭已购房套数计算范围。

2．《报告》上记载未结清贷款需要借款人提供有效资料证明。如果购房地址与《证明》一致，视为1套计算。

3．非夫妻关系的购房人家庭已购房套数，以购房人中购房套数最多的作为计算起点。

4．商品房买卖合同的购房人及其配偶均要提供《证明》及《报告》。

5．所有的住房，包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等查房产情况显示用途是“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围。

八、贷款期限

住房公积金贷款期限应符合下列要求：

（一）一手楼贷款期限不得超过30年。二手楼贷款期限不得超过20年，贷款期限与楼龄之和不得超过40年。

（二）借款人年龄与贷款期限之和不超过退休年龄后5年。退休年龄一般按照男性60岁，女性55岁计算。

（三）两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，以贷款期限最长的计算。

七、组合贷款的首付款要求

职工就同一房产申请组合贷款的，首付款比例需要同时符合商业贷款及个人住房公积金贷款的要求。

九、再次申请个人住房公积金贷款

职工向广州公积金中心申请的个人住房公积金贷款结清后，可再次申请。

十、还款方式

目前个人住房公积金贷款的还款方式有：

（一）等额本金还款法。这种方法第一个月还款额最高，以后逐月减少，所以这种方法常被称为“递减法”。

（二）等额本息还款法。这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份，每个月还款额度相同，所以这种方法常被称为“等额法”。

借款人可以根据自己的实际情况选择还款方式。

十一、个人住房公积金贷款利率

公积金贷款执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率,利率实行一年一定。贷款根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，期限在1年以内的，遇法定利率调整不分段计息，期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日按相应档次法定贷款利率计息。

十二、申请提前还款

借款人可提前归还个人住房公积金贷款。提前还款可采取提前一次性归还全部贷款本息或提前归还部分贷款本金的方式。提前还款日期为每月的固定还款日，当月提前还款不成功，可在下月再次申请。

（一）办理流程：

1.一次性归还本息：借款人填写提前还款申请表→受理网点审批→中心审批→偿还贷款本息→提前还款申请表送至公积金中心留档。

2.提前部分还贷：借款人填写提前还款申请表并提供要件材料→确定提前还贷金额和提前还贷日期→受理网点审批→中心审批→偿还部分贷款本金→提前还款申请表送至公积金中心留档。

（二）申请条件：

1．该笔贷款已成功放款且还款时间满1年以上；

2．申请人当前状态下没有逾期；

3．申请人在提前还款申请表上签名确认，受理网点加意见、盖章；

4．申请人提前还款由于还款账户余额不足而造成扣款不成功的，需再次申请。

（三）申请时间：在固定还款日及前后2天以外的时间内提出申请（5天限制期）；

（四）办理地点：各受理网点

十三、申请展期

（一)借款人在以下情况可申请展期：

1．收入情况严重下降；

2．家庭成员发生重大疾病等情况。

（二）按以下要求申请：

1．展期后不能超过最高贷款期限；

2．借款人提供需要展期的书面材料；

3．在还款满1年后才可提出申请；

4．在固定还款日及前后1日以外的时间提出申请（3天限制期）；

5．借款人需填写展期申请表，本人签名确认及受理网点加意见、盖章；

6．审核通过后，即时按新的还款期限计算月供款。

十四、申请缩期

借款人如需申请缩短贷款期限，按以下要求申请：

（一）可单独提出缩期申请，也可与部分提前还款一并提出申请；

（二）还款满1年后才可提出申请；

（三）在固定还款日及前后2天以外的时间内提出申请（5天限制期）；

（四）借款人需填写缩期/部分提前还款申请表，本人签名确认及受理网点加意见、盖章；

（五）审核通过后，当月正常还款成功后，下一个还款月按新的还款期限计算月供款。

十五、申请还逾期

借款人如需要偿还逾期贷款，按以下要求申请：

（一）确保账户足额；

（二）与受理网点联系，由受理网点经办人员在贷款业务管理系统中申请还逾期操作；

（三）在固定还款日及前后1日以外的时间提出申请（3天限制期）；

（四）可申请偿还1期或全部逾期贷款。

十六、申请更换供楼账号

借款人如需要更换供楼账号，按以下要求申请：

（一）只能更换主申请人的供楼账号；

（二）借款人需填写一般变更申请表，本人签名确认及受理网点加意见、盖章；

（三）借款人提供新的供楼账号，并扫描至系统中；

（四）在成功放款后才可提出变更申请；

（五）在固定还款日及前2天以外的时间提出申请（3天限制期）；

（六）审核通过后，即时按新的供楼账户执行。

十七、申请变更还款方式

借款人如需要变更还款方式，按以下要求申请：

（一）在成功放款后可提出变更申请；

（二）借款人需填写一般变更申请表，本人签名确认及受理网点加意见、盖章；

（三）在固定还款日及前后1日以外的时间提出申请（3天限制期）；

（四）审核通过后，即时按新的还款方式计算月供款。

十八、申请变更联系方式或通讯地址

借款人如需要变更联系方式或通讯地址，可按以下要求申请：

（一）借款人联系受理网点，向受理网点提出变更申请；

（二）由受理网点工作人员在贷款业务系统“贷前变更—般信息修改”中修改。

（三）操作后即时生效。

十九、家庭第二套住房贷款利率上浮适用期限

根据《住房公积金抵押借款合同》的相关约定，该笔贷款使用的上浮利率适用于从起息日至贷款本息全部清偿之日期间。

二十、购买二手住房申请个人住房公积金贷款的其他要求

已办理转移登记（即交易过户）或已办理抵押登记手续的二手楼均不能申请个人住房公积金贷款。根据贷款流程，只有公积金中心审批同意后，借款人才能办理相关的转移登记、抵押登记手续，否则公积金中心不受理此类贷款申请。

篇2：广州个人住房按揭贷款

广州个人住房公积金贷款申请条件：

1.必须在广州市公积金中心缴存公积金;

2.广州市户口的借款人必须连续缴存半年以上公积金，外地户口的借款人需缴存一年以上，且社保购买年限够3年。

3.所购房产楼龄不超过20年，所购房产的结构不能为混合、砖木结构;4.不接受已使用过公积金贷款，且未还清欠款的申请;

5.借款期限加借款人年龄女不能超过55岁，男60岁，单位出证明可适当延长五年;

6.贷款成数不得超过房价的七成，个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买同一住房最高贷款额度不得超过80万元。

如果市民已购买过商品住房并申请过商业按揭，但没有申请过公积金贷款的话，购买第二套或第三套住房，申请广州个人公积金贷款时，仍可获得首付最低三成和贷款利率3.87%的优惠利率。而原来申请过公积金贷款，在原有贷款还清之后，仍可再次申请公积金贷款。

那么，如何计算自己能够贷到的额度：

这里有一个公式：个人贷款最高额度=(个人账户缴存余额+月度缴存额度×2×退休前应缴存期数)×2(注：退休前应缴存期数=退休年龄(男60岁，女55岁)-现年龄+本年剩余月数;夫妻贷款最高额度=男方可贷款最高额+女方可贷款最高额度)

篇3：个人住房按揭贷款的风险防范

在银行固有的认识中, 住房按揭贷款几乎是零风险, 但这一良好愿望离不开所处的宏观和微观环境。房地产行业有很强的发展周期性, 当前我国的房地产业在宏观调控下已从前两年的高涨期逐渐下滑, 但按揭贷款业务从1995年在全社会推广至今, 各大商业银行对它的认识只是“拿来主义”, 未认识到其核心和风险, 也一直未进行过制度上的改良, 一旦经济环境发生变化, 在特定条件下, 这一业务存在的违约风险会很高, 也会给银行带来较严重的损失。

个人住房按揭业务存在的风险

1. 来自购房人的风险

(1) 被迫违约。这是指因经济问题而导致购房人不能按时还款或不能按时全部还款。从各大商业银行统计的数据看, 这类违约占大多数。我国当前通货膨胀水平较高, 2008年实行的是紧缩的货币政策, 所以人们的家庭收入实际是在缩减, 被迫违约时有发生。

(2) 理性违约。这是指借款人觉得放弃继续还款可带来更大利益时的违约行为。目前我国房地产领域总体上正进行强有力的宏观调控, 房价正逐渐回落, 但贷款利率却不断提高, 所以这类违约有所增加。

(3) 提前还贷。这是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。提前偿付发生后, 银行将因此遭受利息损失、服务成本损失和管理成本损失三方面的风险。个人住房按揭贷款提前偿还, 将使银行的可用资金增加。目前银行系统内居民存款余额连年居高不下, 各银行都有大量闲置资金急于寻找出路, 在这种情况下, 客户提前偿还贷款只会增加银行的闲置资金量, 加大了银行的投资压力和风险。即使银行把这部分提前偿还的资金重新贷出去, 实际上仍挤占了银行原有闲置资金的投资机会, 导致银行原本可以贷放出去的原有闲置资金继续闲置。另外, 客户提前偿还贷款时, 银行往往无法运用计算机处理千差万别的情况, 只能使用人工来完成, 人力成本很高, 在按正常情况收回贷款时不会产生这种费用。当然, 在银行把提前偿还的资金重新贷出的情况下, 银行在贷出的过程中又会产生更多的服务成本。管理成本主要指银行因闲置资金增加而增加的资金管理成本。

目前, 提前还贷好像还未与风险联系起来, 出于维护自身美誉度的考虑, 银行一般都默认了这种行为的合法性。但随着国内银行面临的竞争越来越激烈, 加强风险管理势在必行, 所以必须充分认识提前还贷所产生的影响, 从各个层面上制定对策。

2. 来自开发商的风险

(1) 假按揭。这一欺诈行为通常发生在中小型开发商身上。当其资金链出现问题时, 有些开发商可能会串通银行内部人员, 自己垫付首付款, 制造虚构的购房合同, 里应外合, 达到骗取信贷资金的目的。以后遇到真正的买家, 开发商即付完剩余款项, 解除抵押, 再高价卖出。情节严重的是, 有的开发商在一开始拿到贷款资金后就携款逃跑。这种现象已在各大商业银行出现过多次, 给银行带来了不可估量的损失。

(2) 抵押物的变故。房地产开发经营的过程长、环节多, 且环环相扣。如果稍不注意, 开发商的资金链就容易断裂, 负债累累只会导致所抵押的住房出现质量不过关甚至是烂尾楼, 或拿不到产权证和土地证。为此引发两种结果:一是购房人以此拒付贷款;二是作为按揭业务风险防范的第二还款源, 明显因质量问题使其在将来的拍卖中造成资不抵债。

(3) 强制指定。一般情况下, 开发商会将房地产开发贷款与房地产按揭贷款捆绑销售, 利用住房抵押贷款做诱饵, 让银行被动接受高风险的开发贷款条件, 放松对开发商的贷款审查和风险防范, 而购房人也只能听从开发商的安排。住宅小区入住的人数多, 若都被迫集中到一家银行办理按揭贷款, 一旦出现由开发商引起的房屋质量或拿不到权证等问题, 购房人容易迁怒于银行以至拒付贷款, 这给银行造成的损失将特别严重。

3.来自银行内部的风险

(1) 员工素质。银行内部信贷部的员工一般都有贷款任务。有些员工出于眼前利益, 与开发商合谋, 对贷前审查敷衍了事, 贷后放弃追踪管理, 以至让银行潜在的风险加大。没有银行内部的配合, 假按揭是不可能发生的。

(2) 制度安排。银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作自行评估或委托外面中介机构评估。目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中都简单地采用市场比较法, 对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值, 而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本、未来可能发生的风险和损失, 高估按揭房产价。大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估, 而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋, 或采取各种方式推高房价, 促成高价房交易合同, 以获取高额按揭贷款。另外, 由于抵押在银行手中的房产严重偏离其真实价值, 一旦购房者故意违约, 那么银行或支付较高的变现成本, 或面临难以变现的可能, 甚至在市场发生逆转时, 将承受房价下跌所造成的巨大损失。

防范个人住房按揭风险的对策

1.设立专业机构

要解决按揭贷款服务的质量问题, 靠传统的渠道已明显不适应新的发展, 需要增加机构。设立专业的按揭银行已是大势所趋。在国外, 专业按揭机构非常普遍, 如美国有住房按揭贷款的专业银行近1000家, 占银行总数的11%, 占美国银行体系总资产的15%左右。在我国, 目前围绕二手房按揭已出现三种专业机构:地产中介行、按揭公司和银行按揭中心。三者之间的关系是:房地产中介促成房屋交易——按揭公司办理按揭贷款——银行按揭中心发放贷款。

专业按揭机构能为客户核实房屋产权关系, 为他们提供有关贷款的法律、房地产专业意见, 确保交易过程的合法性、安全性, 可让他们免却手续繁琐之苦。一些规模较大的按揭公司还担当着银行的产品研发合作伙伴和客户的担保人的角色。

鉴于住房按揭贷款产品是一个复杂的体系, 需要有专门的部门来开发、规划和发展, 光靠传统银行的一个部门不行。这种金融创新应让专业机构进行集中的产品开发、专业的客户服务和积极的营销。可以把目前的按揭公司的业务经验与银行的优势资源相融合, 让某些在这方面做得好的传统商业银行独立出来, 或从各商业银行的信贷部抽调优秀相关人才重新组成专业按揭银行。要完成这一重组并使其高效运转, 还需要各利益主体的团结和努力。

2. 加强监管和服务力度

(1) 对开发商的监管。很多风险都是由开发商引起的, 它们既是源头, 同时也对贷款的偿还起连带保证作用, 因此对开发商进行严格的管理有利于问题的解决。银行目前的控制是, 把过去只针对企业的追踪管理缩小到对项目的追踪管理, 经常了解项目的进展情况和销售情况, 防止出现贷款还未到期而项目已销售完, 开发商把应还银行的开发贷款以及收到购房人的预付款和按揭贷款继续投放到下一个项目, 进行滚动式开发的现象。当开发商的经营被严格透明后, 抵押房产出现故障的机率将大幅度下降, 即使有购房人违约的情况发生, 开发商作为连带保证人的责任才能更好地落实。

(2) 对购房人的监管和服务。由于建立完善的借款人信用评价体系在目前来说较困难, 银行只能在贷前和贷后加强审查和管理, 通过借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三者进行调查, 了解审核贷款申请人各方面情况来综合考核借款人的偿贷能力, 而不是仅凭一张随意的收入证明敷衍了事。因疾病和家庭收入减少而导致的被迫违约, 需要银行进行金融产品创新。目前这类新产品的出现还是接连不断。早期民生银行的移动按揭, 现在深圳发展银行推出的针对二手房的“固定利率气球贷”、“双周供”、“循环贷”等, 都显示出银行在这方面的尝试, 为的是减轻购房人的月还贷负担, 争取更多的业务。对于理性违约的增加, 可通过公开借款人的信用状况来督促其遵守承诺, 如建立个人信用档案。由于我国个人信用体系的建立只处于初步阶段, 所以采取这一方法需周密地考虑。

3. 改变评估基础

由于以销售价格作为贷款的依据使得风险过分集中到银行身上, 所以需要重新评价这一依据的合理性。以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础, 即以成本法来确定的按揭贷款价值, 能挤出房价虚高造成的泡沫。在成本法中, 房地产的成本很多, 组成部分较容易测算。如果银行以成本法来确定按揭贷款价值, 需要政府联合其它相关部门定期发布当地房地产的平均成本和合理的社会平均利润水平。项目实际成本由评估机构和信贷员按开发商提供的数据进行测算, 并与平均水平相比, 以考察其真实性, 利润则按公布的数据为依据。由于有政府的参与, 这种测算结果使评估机构和信贷人员在对外说明时有更高的公信力。当然这种方法确定的贷款额度与具体项目的销售价格相比有一定程度的降低, 所以会影响银行的眼前利益, 但这将使银行的贷款风险趋于零, 也将彻底扭转银行与房地产商共同推高房价的现象, 有助于抑制投机, 平抑超高的房价。

4. 罚金制度

国外银行大多采取征收“贷款手续费”或违约金的办法来防范提前偿付贷款的风险。目前我国只有少数银行采取了象征性的收取很小比例的违约金或罚款的措施, 远未形成健全的风险防范机制。当然这与现行法规在这方面的空白和矛盾有关。

5. 贷款证券化

篇4：必须收紧个人住房按揭贷款政策

当美国股市及金融市场逐渐好转,美国经济开始复苏之际,美联储开始计划退出“量化宽松”的货币政策。尽管这种退出的时间及方式是相当不确定,但是市场对此已经有所反映。在中国,尽管货币政策加上“适度”两字,使中国的货币政策看上去是较为有约束的,但上半年银行信贷的投放是前所未有的,是极度宽松的。在半年的时间里,银行贷款达7.37万亿,是2007年信贷增长最快年份的2倍。按照上半年这种信贷增长速度,年底基本上可达10万亿以上,即全年的信贷增长是2007年的3倍。我们知道,2007年是房地产泡沫、股市泡沫最为严重的一年。

面对当前国内经济形势,尽管国家统计局出来的数据比市场预期的要好,但政府的共识是,未来经济发展的基础仍然不稳定,面对的不确定因素仍然不少,因此,下半年的宏观经济政策不应改变。最近央行的工作会议表示,下半年将继续保持宽松的货币政策,也有媒体报道说,央行将会密切关注通货膨胀的市场预期。对此,有市场分析员认为,央行发行定向票据,已表明将收紧银行资金,相信货币当局将“看紧”商业银行放贷,不过,下半年加息抗通胀的机会不大。

现在我们要问的是,下半年的货币政策会不会调整?需要不需要调整?美国及日本都在计划退出“量化宽松”的货币政策了,如果国内央行仍然坚持现行的货币政策,这种货币政策能否持续下去?它对整个经济将造成什么样的结果?现在政府的目标一直盯在“保八”上,但实际上这种“保八”的意义何在?它对中国经济未来持续稳定发展将会产生什么影响?

其实,从实体经济的情况来看,目前无论是CPI还是PPI都处于负增长的阶段,经济处于紧缩的状态。相信短期内通货膨胀是不会出现的。而货币政策的目标是稳定货币,在整个实体经济的物价水平还比较低的情况下,现有的货币政策并不需要调整。也就是说,大量的信贷增长并没有传导到实体经济的价格水平上。

应该看到,从1980年代开始,随着经济全球化及金融全球化的深入,整个经济格局发生了巨大的变化。经济全球化,使得许多可贸易的产品可以在全世界要素价格最低的地方生产,从而使得整个世界可贸易品的价格水平全面下移;金融全球化,不仅使得大量资金在全球范围内快速流动,而且使得许多商品的交易完全金融化及期货化。在这种情况下,一方面国际市场上许多商品的价格水平越来越低,另一方面,大量的资金流入金融市场推高资产价格。在这样的条件下,传统的货币政策已经不适应经济形势。如果不改进这种传统的货币政策,那么货币政策操作将使金融市场积累的风险越来越大。也就是说,在这种经济环境下,央行的货币政策如果不密切关注资产价格的波动,那么,爆发金融危机是不可能避免的。

篇5：个人住房转按揭贷款

个人住房转按揭贷款，是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因，房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由我行为其做贷款转移手续的业务。

服务特色 1.迅速、高效满足您按揭贷款转移的需要。

2.针对性强，专为商业用房客户设计。

3.还款方式灵活，多种还款方式组合。

申请条件

借款人因购置或接受赠与、继承原借款人房产申请转按的，须具备如下条件：

1、原借款人必须还清到期尚未归还的本金、利息和罚息；

2、原借款人对所购房屋具有合法处置权利，房屋未设定其他权利；

3、因房屋出售申请转按的，房屋必须为现房，且已取得房屋产权证；因房屋赠与、继承等原因申请转按的，所购房屋产权转移必须符合有关法律规定。

贷款额度

因住房出售申请转按的，贷款额度最高不得超过该房屋交易价格或评估价值（以较小者为准）的70%，商用房最高不超过50%；因房屋赠与、继承等原因申请转按的，转按贷款额度不得超过原贷款余额。

贷款期限

个人住房转按贷款期限与房龄之和不得超过30年，个人商用房转按贷款期限不得超过10年。同时房龄一般不超过15年。

贷款利率

个人住房转按贷款利率最低按中国人民银行相应档次基准利率0.9倍的下浮利率执行；个人商用房转按贷款利率按中国人民银行期限利率执行。因房屋赠与、继承等原因申请转按的，贷款利率按原实际贷款期限加转按贷款期限对应的档次基准利率的0.9倍下浮利率执行。

申请贷款应该提交的资料

您在向银行申请个人住房转按揭贷款时，应和原借款人共同填写《中国工商银行个人住房转按揭贷款申请审批表》；对因原借款人死亡申请转按的，可由转按借款人单独填写申请审批表；原借款人因其他原因不能填写该表的，可由其代理人代为填写。同时需要提供如下资料：

1、因房屋出售申请转按的，须提供《房屋买卖合同》；房龄在5年（含）以上及贷款人认为需进行评估的，转按借款人应提供由贷款人认可的房地产估价机构出具的房屋价值评估报告；

2、因房屋赠与申请转按的，须提供赠与合同和公证书等有关法律文书；

3、因房屋继承申请转按的，须提供原借款人死亡证明和有关该房产的继承公证书；

4、因夫妻离婚等其他原因申请转按的，须提供夫妻离婚证明和法院关于夫妻财产分割的判决书或经过公证的财产分割协议，且其中必须对该房屋产权的归属做出明确说明；

5、以所购房屋抵押的，房屋转让须经抵押权人出具同意转让的文件；

6、房屋产权共有的，须经房屋产权共有人出具同意转让的证明；

7、银行要求提供的其他文件。

操作指南

参考个人住房按揭贷款操作指南。

篇6：个人住房按揭贷款流程[定稿]

个人办理各类银行个人住房按揭贷款所需：

1：房产资料：①、商品房买卖合同（已备案）；②、商品房不动产发票；③、房屋面积认证书；④、房屋质量保证书；⑤、税收审定表（开发商盖章）。

2：个人资料：①、夫妻双方户口薄、身份证、结婚证（双方户籍在一起可不需要）；②、单身：需户籍所在地派出所开具单身证明。

3：银行资料：①、工资证明（介绍信形式），农村的证明（乡一级开具介绍信）；②、单身证明（同上）。

办事流程：

一、买房前期

购房户→⑴银行：进行资信查询（带夫妻双方身份证）→⑵开发商：签订商品房买卖合同→⑶银行：首付款进账→⑷开发公司：带进账单去开发公司做手续（索要已备案的商品房买卖合同；税收审定表（已盖章）；首付款收据）

二、银行阶段

购房户→⑴银行：签订银行借款合同（带工资证明｛单身的单身证明｝、夫妻双方方章、户口本、身份证、商品房买卖合同、首付款进账单、首付款收据、），等待电话银行通知。→⑵开发公司：办理借款手续，拿银行借款合同到房地产开发公司盖章（带身份证）；→银行办理鉴证手续（索要一式三份的鉴证书、贷款凭证）→⑶开发商：给开发商贷款凭证，索要办理房屋所需资料（商品房不动产发票、面积认证书、质量保证书）。

三、房产阶段

购房户→平罗县政务大厅（一站均全办理）：房产站窗口：办理产权手续，（带夫妻双方户口薄、身份证、结婚证｛户口在一起可不需｝；商品房买卖合同；房屋面积认证书；质量保证书；税收审定表；）→房产站窗口（税收审定表审税）→房产站（老农机公司院内）（商业房不需要开）一套房证明→地税窗口（缴纳不动产契税）→房产站窗口（办理产权手续和缴费）→房产站窗口（办理抵押手续，鉴证书房产盖章）→银行（送鉴证书）。

备注：

1、房产阶段所需费用计算表：

①：不动产契税：一套住房：房屋总价款×1.5%

二套住房：房屋总价款×3%

商业房：房屋总价款×3%

②：不动产转让费：房屋总面积×2元

③：工本费、登记费：一户80元（按揭另加80元）（有减免政策）

篇7：个人住房按揭贷款操作流程

 借款人与开发商签订购房协议，（开发商提供股东会决议，月报表，营业执照，资质等）

填写个人住房按揭贷款申请表，（，备齐相关资料交开发商（资料包括双方身份证，户口本，结婚证，收入证明，个体商业者出具营业执照副本加盖公章，税单最近三个月的完税证明，银行流水，话费单，电费单或银行上门调查）；

 开发商收齐借款人的资料后，代购房人交银行审查；

 银行对借款人资格、还款能力进行审查、核实（2-3个工作日）；

 银行初审合格后，与借款人签订借款合同4-5份（银行1-2份、开发商1份、买受人担

保人各1份），抵押书2份，共同财产还款承诺书1份，远期拍卖声明1份，担保函1份，转存凭证5份，银行面谈记录1份，人民银行授权委托书查信用记录，担保人资料，买卖合同抵押权人留存银行收掉，借款人开立账户取存款凭条；

 银行经办人员组织材料，撰写调查报告，报市行审批（3-5个工作日），审批不过的，银行向开发商出《贷款通知书》，说明理由；

 开发商协同借款人到房管局或交易中心房政科办理预售登记和抵押登记备案，合同收

掉，（需首付款凭证、预售合同、身份证户口本，他项权利抵押申请表到银行敲章，银行授权评估书，共有人声明）3天后出他项权利证明送交银行；

 银行扣取一定比例保证金5%后将款项划入开发商账户，（审查到放款在15日内完毕）；  借款人在每月20日之前还款，23日自动扣款；

 公积金贷款开发商担保或借款人自己找担保，楼盘封顶后才可做，条件是公积金缴存满

篇8：广州个人住房按揭贷款

关键词：住房按揭贷款,违约风险,信用衍生产品,资产证券化

个人住房按揭贷款是指购房者用所购买的住房做抵押并由该住房的开发商提供阶段性担保的个人住房贷款业务。从世界范围看, 个人住房按揭贷款的风险与其他贷款相比, 公认比较低。即使在失业率很高、房产价格大跌的情况下, 个人住房按揭贷款的坏账率和损失率也普遍较低。然而, 我国商业银行是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足个人住房按揭贷款的, 在房价不断上涨的过程中其潜在的风险被掩盖起来, 一旦我国房地产市场价格出现逆转, 个人住房按揭贷款的违约率将会上升。2008年, 深圳出现的房贷“断供”现象, 表明了我国个人住房按揭贷款违约风险的客观存在。

一、个人住房按揭贷款违约风险的形成机理

个人住房按揭贷款违约风险是指由于借款人没有按时偿还个人住房按揭贷款本息, 从而使得作为贷款人的商业银行遭受损失的情况。借款人的违约情况按借款人的还款意愿, 可分为理性违约和被迫违约。

理性违约, 又称借款人转移投资违约, 是指借款人在有偿还能力的条件下主动违约。当房地产市场价格上升时, 理性违约的情况较少。因为即使借款人没有能力偿还贷款, 也可以通过转让房屋还清贷款;当房地产市场不景气或价格下降时, 借款人就会对继续还款的得失进行权衡。当剩余贷款额大于购置相同功能房屋所需代价时, 借款人即使有偿还能力, 也可能会主动违约。目前, 个人住房抵押贷款发生的理性违约基本上是借款人预期贷款利率上升而出现的提前还款行为, 但一旦高企的房价出现下跌, 理性违约的可能性将会大大增加。

被迫违约是指借款人的被动行为, 导致被迫违约是因支付能力不足而无法继续供款。说明借款人有还款的意愿, 但没有还款能力。从根源上来看, 发生被迫违约主要是家庭实际收入的不稳定, 由于个人住房按揭贷款的贷款时间通常比较长, 发生变数的可能性很大, 如借款人收入水平恶化、失业、意外身故、意想不到的家庭支出等, 都会打破银行的预期, 导致借款人无法按期还款, 被迫违约就会发生。

二、我国商业银行住房按揭贷款违约风险的控制

(一) 建立科学严密的住房按揭贷款审核制度

我国的商业银行没有建立一套科学完善的个人信用评级体系, 个人信用无法把握, 无法控制住消费贷款的风险。在这种情形下, 商业银行发放贷款将要承担较大的不确定因素带来的违约风险, 为此, 我国商业银行业应注重强化事前风险控制, 利用科学的评估手段, 严把个人资信审查关, 更多地消除贷款审批过程中工作人员的主观判断, 增加审批的科学性和客观性。例如, 美国的金融机构在审核借款人的还款能力时, 需要申请人填写一些表格并通过专业的信用局了解申请人的情况, 内容涉及近几年的个人报税单、近几个月内的个人银行账户记录、工资收入记录、个人财产证明和记录、居住稳定性记录、就业稳定性记录等资信信息。然后, 金融机构采用自主开发的评分模型对获取的信息进行分析来核定申请, 如信贷记分法、Z计分模型、“5C”判断法等。基于科学研究的基础上, 再根据借款人的不同情况设计出合理的贷款价值比、贷款利率和贷款期限, 达到既促进住房消费, 又降低风险的目的。

(二) 建立健全的个人信用评级系统

目前我国尚未建立完善的个人信用评级系统, 由于信息的不对称, 借款人可通过伪造个人信用资料来骗取银行的贷款, 使得商业银行面临较高的道德风险。如没有固定收入的人员只要缴纳一定手续费就可由中介帮助开出收入证明, 这已经成为业内潜规则。同时, 个人住房按揭贷款属于中长期信贷, 其还款期限通常要持续20年左右, 在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性, 信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生, 往往就可能转换为银行的贷款风险。目前, 我国商业银行对于个人住房按揭贷款利率普遍采用的是浮动利率制度, 当市场利率处于上升周期时, 借款人每月所应偿还的利息就会增加, 加重了借款人的还款负担, 违约的可能性加大。为此, 我国应尽快完善个人信用评级体系, 建立发达的个人信用查询系统, 同时通过立法等途径制定信用制裁制度, 加大信用造假的成本。具体可以从以下几个方面入手:

第一, 完善储蓄存款实名制, 尽早实现各商业银行的网络一体化, 将居民在各银行的存款实时汇总, 创立个人基本账户。

第二, 建立个人信用信息登记制度。将商业银行、民政部门、公安司法部门提供的个人基本人身信息、个人社会活动特别记录和个人基本账户信息归并整理, 建立网上个人信用信息综合数据库。

第三, 建立由价值体系和信誉体系构成的个人信用评级模型。

第四, 建立个人信用等级网上查询系统。

(三) 完善我国住房金融担保制度

目前, 我国缺乏个人破产制度, 个人拖欠银行贷款并不会受到严厉的处罚, 违约成本较低。商业银行在借款人违约时, 虽然可以取回抵押的住房并进行拍卖, 但在实际操作中存在很多困难, 如抵押财产处置、拍卖变现难, 而且还要支付高额的律师费、处置费。虽然房地产开发商对抵押房产提供阶段性担保, 但根据我国《担保法》第28条规定:“同一债权既有保证又有物的担保的, 保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的, 保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”因此, 商业银行必须先处分抵押房屋, 当获取金额不足以偿还贷款时, 商业银行才可以要求开发商履行保证责任。为此, 完善我国住房金融担保制度势在必行。

1、建立政府主导的个人住房抵押贷款担保制度西方国家的住房贷款担保制度, 具有较为成熟的经验和做法, 以美国为例, 成立了许多专门的政府机构为抵押贷款提供担保服务, 最著名的有美国联邦住宅管理局和退伍兵管理局, 它们分别针对低收人家庭和退伍军人提供抵押贷款的再担保或保险。这些担保机构一方面大大提高了广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力, 另一方面也大大增强了商业保险机构进入市场的信心, 最终形成了住宅金融领域中的政府担保与商业保险相互补充的保险机制, 对美国住房金融的发展发挥了重要的作用。加拿大的个人住房抵押贷款保险体系与美国有许多相似之处。不同的是, 加拿大的抵押贷款与住房公司不是政府机构, 而是联邦政府独资拥有的皇家公司, 其注册资本2500万加元全部来自联邦政府的财政预算。在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下, 政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。由于我国《担保法》规定, 政府机构不得作为保证人。为此, 我国的政策性个人住房抵押贷款保证保险可效仿加拿大政府, 即由政府通过财政注资和发行长期债券来筹集部分资金在全国成立专门性的住房抵押贷款担保机构, 对中、低收入居民的住房贷款进行担保, 促进住房抵押贷款市场的稳健发展。并在条件成熟时将其改组成为一家政府控股的抵押贷款担保公司。政府抵押贷款担保机构的担保条件和范围必须根据各地区的实际情况实行按年调整, 内容包括对贷款的限额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积、获得政府担保的资格等的调整。其中最为关键的是对购房者收入上限的确定, 政府的担保应该面向中低收入者, 高收入者应该通过商业保险获得相应的贷款担保或保险。

2、健全和完善商业保险制度。由于政府担保主要是面向中、低收人家庭住房抵押贷款, 中、高收人家庭的抵押贷款保险就必须由商业保险制度来承担。目前, 我国抵押贷款保险的品种主要有:个人抵押住房综合保险和抵押贷款履约保险。这些保险存在着保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限;保险公司一次性收取全部保险费;保险合同约定的保险金额不合理;住房贷款保险的范围狭小, 把房屋附属物排除在外;将不可抗力作为除外责任, 保险起不到任何保险作用等一系列问题。为此, 应加强对住房抵押贷款保险业的规范化管理, 引导其健康发展。保险公司应严格保险标准, 降低信用风险, 同时进行市场细分, 按照不同年龄、不同收入水平、不同地区的购房者违约的概率, 制定合理的保费费率, 以体现公平, 降低社会成本。

(四) 实现商业银行住房抵押贷款的资产证券化, 完善风险转移机制

不可否认, 资产证券化能起到增大金融机构的流动性和实现信用风险的作用, 不能因为次贷危机的爆发而叫停或者否定资产证券化, 而应总结经验教训, 根据我国的实际来推出合适的资产证券化产品, 合理发挥其积极作用。对于我国这样一个法制还不太健全的国家来说, 在资产证券化推出的初级阶段, 应该注意以下几个方面:

第一, 控制基础资产信用风险, 从源头上把握资产质量, 防止证券化过程中不审慎行为导致的畸形信用扩张。

第二, 选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作规范的的商业银行作为住房抵押贷款资产证券的发起人。

第三, 由政府出资设立半官方的SPV住房抵押证券公司。

第四, 在不同的发展阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券。在初期, 可以将技术简单、可操作性强、有政府提供担保的转手抵押贷款证券作为首选品种。在住房抵押贷款证券化技术日趋完善, 金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下, 可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。

第五, 通过成立政府抵押贷款担保机构, 培育住房抵押贷款证券的机构投资者, 完善中介服务体系, 加强法规建设, 实时税收优惠政策等方面为住房抵押贷款证券化的全面推行创造良好的外部环境。

(五) 加强银行自身操作的规范性

从银行业务操作程序的角度看, 由于缺乏必要的相关法律的约束, 再加上各大商业银行之间激烈的竞争, 银行的房贷部门有时为了扩大其市场份额, 竞争房贷客户, 会竞相降低贷款人的首付比例, 或者放松借款人的审批条件, 或者通过虚高抵押物评估值协助借款人多贷款。在操作过程中, 没有严格的抵押住房登记制度, 贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分, 对客户的资信情况没有进行严格把关。从当前的情况看, 目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多, 在技术滞后、缺乏系统支持和信息共享、授权不严格等情况下, 贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款, 一旦贷款人无力偿还, 抵押物往往很难处置, 资产无法分割, 也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。为此, 各家商业银行应强化员工素质, 强化风险意识, 树立内控人人有责的观念, 加强员工的定期培训, 不断学习银行会计和各项业务知识, 以应对和防范各项风险。建立良好的内部控制文化, 营造良好向上的企业文化氛围。

参考文献

[1]、王琨.我国住房抵押贷款商业保险问题研究[J].中国房地产金融, 2002 (4) .

[2]、吴志宇.个人住房抵押贷款保险模式的国际比较与我国选择[J].世界经济与国际比较, 2010 (4) .

[3]、张彦君.美国次贷危机对我国房地产资产证券化的启示[J].金融经济, 2010 (4) .