个人住房抵押贷款

个人住房抵押贷款（精选十篇）

个人住房抵押贷款 篇1

收录日期:2013年3月4日

一、引言

我国个人住房抵押贷款业务发展较晚, 随着1998年国家住房分配货币化政策的实施, 房地产市场和房地产业得到了快速发展, 从而导致了个人住房抵押贷款业务的迅速发展, 个人住房抵押贷款普遍成为许多家庭购买房子的第一选择。因其风险低、利润稳定, 在我国也存在巨大的市场潜力, 所以个人住房抵押贷款业务成为我国各大银行争相抢占的重点。随着个人住房抵押贷款业务的迅猛发展, 其存在的潜在风险也不断地暴露出来。特别是近年来房价的不断上涨, 个人收入水平的不断提高, 传统的中国人不愿意欠债, 一旦自己有能力还清贷款的时候会选择提前还款, 再加上近年来贷款利率的不断提高, 提前还款风险已经成为我国个人住房抵押贷款风险的最主要的表现形式。借款人提前还款会给银行造成各种负面影响, 例如会增加银行的管理成本、减少银行的利息收入、影响银行的现金流等等。2007年美国次贷危机的爆发更加说明对个人住房抵押贷款风险的研究已经成为大家关注的重点。因此, 本文将对产生提前还款风险的原因, 会给商业银行带来哪些风险, 银行又该如何面对提前还款风险等问题进行分析。

二、提前还款风险的定义

提前还款风险是指借款人在贷款期限到期之前偿还贷款, 导致银行现金流的失衡, 造成利益受损的风险。由于提前还款行为的不确定性, 会给银行带来利息收入的减少, 也会造成银行资金流量的不稳定。那么, 提前还款风险可能造成的损失具体包括以下方面:

1、影响银行的资金现金流平衡。

由于提前还款行为的不确定性, 使银行无法对提前还款部分的资金进行合理分配, 对银行造成不确定的现金流, 而银行需要为该闲置资金付出管理成本, 造成利益损失。

2、银行的服务成本得不到补偿。

如果借款人选择提前还款, 银行只能收回属于还贷期内的部分服务成本, 其他未能收回的服务成本直接导致银行的收益受损。

3、利息收入减少。

大量的提前还款行为一般都是发生在利率上升时候, 银行原预期的利息收入将会因为提前还款行为而中断, 从而导致银行利息收入的减少。

三、提前还款风险影响因素分析

影响提前还款风险的因素多种多样, 本文这里细分为四大特征的因素:借款人特征因素、贷款合同特征因素、房屋特征因素、宏观经济特征因素。

1、借款人特征因素。

包括借款人性别、年龄、家庭月收入、婚姻状况、受教育程度和是否为本地人6个影响因素。其中, 对提前还款风险影响最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能够直接影响借款人的还款能力。一般认为, 家庭月收入高的借款人对资金的分配更为充裕, 利用闲置的资金进行提前还款的可能性也更大。

2、贷款合同特征因素。

包括贷款总额、贷款期限、贷款利率、还款方式和贷款价值比5个影响因素。一般而言贷款总额大的借款人, 月还款额就多, 财务负担也越大, 在收入不是很充裕的情况下, 提前还款的可能性就越小;借款人的贷款期限越短, 每个月的还款额就越高, 财务负担就越重, 提前还款的可能性就越小。目前, 我国个人住房抵押贷款一般都是采用浮动利率, 一般认为贷款利率高的借款人, 利息负担就更重, 提前还款的意愿就更强烈, 发生提前还款的可能性就更大。我国个人住房抵押贷款的还款方式主要有等额本金法和等额本息法两种, 一般来说选择等额本金还款方式的借款人初期还款的负担会比等额本息还款方式的重, 自身的财务状况应该良好, 因此提前还款的可能性就较大;而贷款价值比就是贷款金额与房屋价值的比值, 贷款价值比越大说明借款人贷款金额越大, 财务负担重, 提前还款的可能性就越低。

3、房屋特征因素。

包括房屋价格、房屋面积、房屋类型、房屋区域和房屋用途5个影响因素。房屋价格的高低通常决定了借款金额的多少, 我们认为房屋价格越高说明借款人的财务状况越好, 还款压力越小, 导致借款人提前还款。房屋面积大的房屋自然价格也高, 贷款金额就比较多, 从而反映了借款人的收入水平高, 经济实力强, 越容易提前还款。房屋类型主要是指一手房和二手房。一般认为借款人购房二手房是属于资金不够充裕, 收入不是太高, 所以提前还款的可能性就比购买一手房的借款人低。如果借款人购买的房屋位于城市中心地段, 价格也高, 未来的价值上涨空间也大, 说明借款人的经济状况良好, 更容易提前还款。房屋用途主要是指借款人购房的目的, 一般认为如果借款人购房是用来投资, 说明借款人的经济实力强, 提前还款的几率就大, 而借款人购房只是为了居住, 经济情况一般都不是很好, 提前还款的几率就小。

4、宏观经济特征因素。

包括房地产价格指数、GDP增长率和经济周期3个影响因素。房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数, 当房地产价格指数高时, 说明该时期房价上涨幅度大, 这段时间选择购房的借款人资金比较充裕, 收入水平也高, 提前还款的可能性较大;GDP增长率可以反映该地区的经济状况, 我们认为当GDP增长率高时, 说明房地产市场的繁荣发展, 也可以反映出大部分消费者的购买能力和负债能力的提高, 提前还款的能力自然也高;一般来说, 当经济处于繁荣时期, 借款人的收入增加, 经济状况良好, 借款人就有意愿去改善住房条件, 导致住房周转率的提高, 住房转手的情况变多, 提前还款的可能性也随之上升;相反, 当经济处于萧条时期, 提前还款的可能性也较低。

四、提前还款风险管理对策建议

1、掌握提前还款行为规律, 准确预测提前偿付率。

对提前还款风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率, 确定提前还款导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还款行为的各种因素及其作用机理, 并运用累积的历史数据建立提前还款模型, 量化各因素与提前还款行为的关系, 估计出提前还款比率随时间的分布, 进而调整相应的资产负债结构, 以避免提前还款给现金管理带来的损失。

2、构建个人住房抵押贷款提前还款数据库。

目前, 我国商业银行没有对个人住房抵押贷款中可能出现的各种风险给予太多的关注, 有关提前还款行为的统计数据几乎是一片空白, 而我国对住房抵押贷款提前还款问题的研究存在较大不足的一个重要的原因就是实证研究所需数据的缺乏。当务之急, 我国商业银行应建立有关提前还款行为的数据库系统, 对借款人的提前还款行为进行监测, 进而掌握我国提前还款行为的发生规律, 加强对提前还款风险的管理。

3、积极推进住房抵押贷款证券化。

抵押贷款证劵化是国外常用的一种方式, 通过对贷款规模和期限等结构的搭配, 可以有效地规避非系统性风险对银行的影响。成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握, 否则难以合理确定MBS的发行定价。积极推进住房抵押贷款证券化, 可以使商业银行把风险管理的精力集中在银行内部可控范围内, 以提高风险管理效率和效果。

4、政府合适的宏观调控。

政府的宏观调控对于住房抵押贷款市场的稳定性有着重大的作用。对提前还款风险而言, 其中最主要的两个系统性影响因素利率和房价的波动性都是与政府的宏观调控密切相关。合适的宏观调控能够使利率预期相对明朗和稳定, 有助于银行进行风险管理, 并且宏观政策的有效性也对减小房价的波动性至关重要, 从而也能起到稳定住房抵押贷款市场的作用。

参考文献

[1]王重润, 曹振良.住房抵押贷款中的提前偿还风险分析[J].中国房地产, 2002.7.

[2]施方.住房抵押贷款提前偿付预测[J].商业研究, 2005.2.

[3]刘洪玉, 孙冰.个人住房抵押贷款提前还款风险因素实证研究[J].同济大学学报 (自然科学版) , 2007.1.

个人住房抵押贷款概念 篇2

是指借款人(或第三者)以其所有的房产做抵押向银行贷款的方式.二、借款条件

18至60周岁,身体健康,具有完全民事行为能力,并持有效身份证明的自然人.有正当的职业和稳定的收入,或易于变现的财产,能按期偿还贷款本息,无不良记录,信用良好;

三、需提供以下资料

借款人有效身份证件及复印件,抵押人财产共有人有效身份证件及复印件,婚姻状况记录;抵押物权利证书,贷款行认为必须提供的其它资料;与借款用途相符的合同协议或其他证明文件.四、业务一般规定

贷款金额根据借款人的品行,职业,教育程度,还款能力,所购住房变现能力登情况确定,最高不超过房产评估值的70%,贷款期限一般在5年以内,购营业房最长不超过15年,且贷款到期日原则上不超过贷款人65岁的年龄.贷款利率执行人民银行的规定,如遇法定利率调整,期限为一年以内的,执行合同利率不分段记息,期限为一年以上的,则于次年初执行新的利率.借款人应按合同约定的还款方式,还款计划归还贷款本息.贷款期限在一年以内(含一年)的,实行按季付息,到期结清本息.贷款期限在一年以上的,按月等额分期偿还贷款本息.五、个人房产抵押贷款流程

(1)借款人向我行提出贷款申请;(2)经调查审查和审批同意后,在我行开立存款帐户和银行卡,并到房管部门办理房产品估,经营性贷款5万以上还需办理贷款卡.(3)借款人,抵押人的夫妻双方持已评估的产权证书,身份证明婚姻证明,有关贷款用途证明到我行签订最高额抵押合同和贷款合同,并办理抵押合同登记和保险等手续.(4)贷款行办妥上述手续后,当日发放贷款,将款项转入在我行开立的存款帐户或银行卡上.(5)借款人每月(季)末20日以前在其理财卡帐户存入足够金额缴纳每期还款金额,并在到期日还清贷款本息.贷款规还后,贷款行注销抵押物,并归还给借款人.如果是一手房，按我们这儿的规定是提供：1 夫妻双方的身份证复印件各一份2 结婚证复印件一份（未婚的提供未婚申明一份）3 抵押借款合同五份4 抵押清单一份5 评估报告一份6 抵押申请书一份（开发商可以代办）

如果是旧房，应先到有这项业务的银行问一下，然后应提供1 夫妻双方的身份证复印件各一份2 结婚证复印件一份（未婚的提供未婚申明一份）3 评估报告（现在也可以不用）4 房屋所有权证原件及复印件一份5 土地使用证原件及复印件一份6 夫妻双方户口簿原件及复印件一份7 收入证明8 如果是两年之内转让的还要提供营业税完税凭证。9 抵押申请书一份10 抵押借款合同五份

注意收入证明是必不可少的.以房屋抵押可申请“个人综合消费贷款”。首先要对房屋价值进行评估，贷款额不得超过房屋评估价值的70%；其次最高贷款额不得超过30万元；贷款期限分为六个月、一年、两年、三年4个档次。个人综合消费贷款可在工行网点的“个人理财中心”办理。

证件需要提供相应产权证、已婚的需要提供夫妻双方的身份证件（含成年子女），并需要在办理相关手续时到场。收入证明（有否固定或正常收入，确认有无偿还能力），以及与抵押贷款有关的法律文件。

基本流程: 房产证--评估报告---身份证---贷款

二手楼转让：

转让方所需资料：身份证、户口本、婚姻证明、《房地产证》复印件、房屋产权查档单、提前还款清单、原按揭贷款合同、原缴款存折和密码、房产评估报告、原缴首期款证明、原房产买卖合同等。

受让方所需资料：身份证、户口本、婚姻证明、银行帐号、收入证明、转让方支付费用：担保费、服务费、评估费、公证费、过户税费等。

个人住房抵押贷款违约相关变量选择 篇3

关键词：个人住房抵押贷款；特征变量；维度

个人住房抵押贷款违约特征变量选择是商业银行在建立评分模型时的一个重要步骤。本文在违约微观变量的选取上主要使用了专家咨询法。也就是充分利用个人信贷审贷官的专家经验和知识，确定哪些变量应该进入到模型中。通过大量的讨论和翻阅大量抽样档案资料，确定三个维度的个人住房抵押贷款违约相关变量选取的具体变量如下：

一、借款人维度

1、借款人年龄。在国外实证研究中普遍把借款人的年龄作为一个重要指标。一般来说，年轻人考虑不够周全倾向于冒险，刚工作时收入较少但最具成长价值：随着客户本身的年龄、身份、受教育程度、家庭状况、收人等不断的变化而使客户的价值不断成长：人到中年收入稳定且达到最高，考虑问题也更加周全。当人到了退休年龄后，收入普遍急剧下降。因此，年龄可能会成为个人住房抵押贷款违约风险的一个重要因素。

2、婚姻状况。婚姻状汉通常分为已婚、未婚、其他(离异，丧偶)等三个档次。已婚的借款人总体而言，其收入的稳定性较高：婚姻状况的不同往往对应着家庭收入来源的不同，即家庭收入是来自双薪还是单薪。已婚借款人有较稳定的家庭基础，是夫妻双方共同赚钱来经营一个家庭，所以收入一般会比单身高，同时收入也更为稳定。

3、性别。在银行专家审贷实践中一般都把借款人的性别作为一个特征变量。但结论不一：有观点认为男性在收入水平、受教育机会、工作年限等方面均优于女性。个人还款能力强而且稳定性好：但也有观点认为在某些经济发达的区域，特别是大中城市，女性在平均收入水平、学历水平等方面不输男性。同时还款意愿更强。

4、最高学历。学历大体上可分为硕士研究生以上、大学本科、大专、高中(或中专)及以下等几个档次。如果借款人学历越高，一般来说在相同的行业背景下其收入可能性也越高。且收入稳定性更强。同时，学历高受到的教育多，人们考虑问题相对来说也更加全面，对个人职业生涯和家庭生命周期各个阶段的规划也更有计划性。因此高学历的借款人发生财务危机相对来说会小一些。

5、户口性质。户口性质通常分为本市常住户口和非常住户口两个种。由于上海近年来经济总量的不断扩大。常住户口的内涵发生了一些变化。在本研究中。我们将户籍和工作单位均不在上海市的借款人界定为非常住户口，而户籍和工作单位只要有一项在上海市我们就认定此借款人为常住户口。总体而育，本市常住户口借款人的稳定性较高。

6、月收入。借款人家庭总收入是衡量借款人偿还抵押贷款能力的重要指标。上海已婚家庭绝大部分是双薪家庭，因而第一借款人收入占家庭总收入的比例指标在我国就不能衡量家庭收入的稳定性。家庭总收入足以说明借款人的财务负担能力。

7、单位性质。本研究选择了“单位性质”作为间接特征变量。单位性质可分为国家机关、事业单位、优质大型企业(含国有及国有控股企业、世界500强企业等)、一般企业、小型私营企业及其他企业等档次。对于优质大型企业的认定。可以经授信审批部门。

8、服务年限。借款人在当前工作单位的工作年限可以间接考量其工作稳定性。

9、职务。职务可分为高级负责人(行政级别局级及局级以上领导或优质大型企业高级管理人员)、中级负责人(行政级别处级领导或优质大型企业中级管理人员，中型公司高级管理人员)、骨干员工以及其他等几个档次。职务级别越高，一般其收入稳定性也越高。但企业性质不同。相同职务的内涵差别较大。

10、当前居住条件。居住条件分良好(人均面积高于50平方米)。一般(人均面积高于32.2平方米但房龄大于10年)和较差(租赁住房)三种。居住条件是衡量借款人生活质量的一个重要标志，也是一个家庭收入能力和稳定性的综合体现，

11、家庭月供收入比。住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比指标直接反映了借款人在该项债务上的负担情况。住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比越大，说明借款人财务负担越重。将来发生财务危机的可能性也越大。正因为该指标的重要性，在国外理论界和实务界非常重视对该指标的研究。

12、家庭资产负债比。判断借款人的还款能力。只考虑收入是不够的，还要其家庭总体债务状况和支出状况，为此要将借款人收入放人其整体财务收支中加以综合考察。资产不仅是个人财富，有的还是个人收入的源泉，能给个人带来利息、股息、租金等收入，如果借款人不能按期还款，这些资产可以兑现或变卖偿还贷款，因而也是还款能力的一个重要保证。

13、诚信度。即使借款人有还款能力。如果其还款意愿较差，那么贷款的偿还也会出现问题，因此评估借款人的还款意愿是非常重要的。通过考察借款人的单位性质、职务、学历(含技术职称)等指标可以进行间接评估；对于借款人诚信度的直接评估则主要通过借款人的外部征信记录和银行内部信用记录来加以考察。内部信用记录通过查询借款人在本行历史交易状况，可以获得借款人在本行是否发生过各类业务(含信用卡)、是否发生过延迟付款等，可以将其划分为良好、一般、不良或无记录等几个档次。

此外，在国外同类研究中借款人特征维度因素还包括供养人口、家庭总债务月还款占家庭月收入比等等。由于我国实行计划生育政策，一般家庭只有一个子女，与国外多子女家庭存在很大的差异，因而赡养人数在当前我国城市家庭中。对家庭财务负担的影响程度差异不大而不予考虑。在我国对绝大部分借款人来说。个人住房抵押贷款是其占绝对比重的消费信贷，住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比与家庭总债务月还款占家庭月收入比基本是相同的，因此本研究未考虑家庭总债务月还款占家庭月收入比。

二、贷款特征维度

在本研究中，贷款特征维度变量主要包括业务种类、贷款金额、还款方式、贷款期限、贷款利率、抵押率(LTV)、追加担保等。

1、业务种类。分交易类贷款和非交易类贷款，在交易类贷款中，包括一手楼、二手楼、循环授信项下购房：非交易类贷款包括循环授信项下房屋装修贷款、车位车库贷款、综合消费贷款、同名转按、加按贷款。根据审贷实践，不同的业务品种风险度有明显不同，其中。非交易类贷款的风险度整体高于交易类贷款。而交易类贷款中，二手楼贷款的风险较高。

2、贷款金额。贷款金额反映了借款人的绝对债务负担量情况。一方面，在借款人收入既定的条件下，贷款金额越大。则其财务负担就越大，借款人财务恶化时贷款发生违约的可能性就越大。但另一方面。我国银监局对个人贷款的首付比例有统一规定，贷款金额于房产面积是正相关

的，一般大金额贷款对应的首付比例均不低于30％，反而从侧面反映了借款人具备较强的还款能力。

3、抵押率。个人住房抵押贷款初始的贷款价值比(LTV)反映了借款人初始的权益投人。在购买住房时借款人投资的权益比侧越大，借款人就越不愿意通过违约而丧失其在住房中投资的权益。同时，贷款价值比越高。在既定的收入水平、贷款利率和期限下。借款人月还款负担相对也越大。所以贷款价值比与违约风险有着正相关关系，即个人住房抵押贷款违约风险水平是贷款价值比的增函数。

4、贷款期限。贷款期限越短。借款人月还款额越大，借款人的财务负担就越重。但同时由于贷款期限越短。借款人月还款额越大，借款人因前期的还款使其在住房中权益积累的速度就越快，对借款人来说违约造成的潜在权益损失也越大，而且贷款期限越短借款人在贷款期限内由于意外或工作变动导致的违约风险发生的可能性也越小。从国外研究来看，贷款期限与个人住房抵押贷款违约风险之间的关系并无一个统一的定论。

5、贷款利率。贷款利率越高。借款人的利息负担就越大，因而一般认为个人住房抵押贷款违约风险水平是贷款利率的增函数。按贷款利率划分，国外个人住房抵押贷款分为固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷款两种基本形式。从本次美国次贷危机的情况看，使用浮动利率的借款人违约风险较大。当前我国贷款利率定价是由政府统一规定的，借款人可以选择固定利率或浮动利率：对于抽样贷款基本上执行的是管制下的浮动利率，利率波动风险主要由借款人来承担。因而利率的变动可能对违约风险存在较大的影响。

6、还款方式。当前我国个人住房抵押贷款的还款方式有两种基本的还款方式：等额还款、等本还款：还有很多灵活的创新类的还款方式：双周供、每周供、随借随还等。等额还款指在贷款偿还期内借款人每期还款的数量是固定不变的(不考虑利率调整)；而等本还款是借款人每期偿还贷款本金额固定不变，偿还利息随贷款本金的减少而减少。等本还款方式下违约的概率相对较低。

7、追加担保。当前我国个人住房抵押贷款的担保方式主要是住房抵押，商业银行为了防范风险。对部分贷款申请要求追加担保。当前我国个人住房抵押贷款保险的第一受益人为银行，因此贷款保险增加了银行信贷资产的安全性。也有由自然人或法人作为担保人的。

三、房产特征维度

对于个人住房贷款来说。作为风险缓释的抵押房产是重要的第二还款来源，因此需要考察房产的处置可能性和保值性。在本研究中，房产特征维度变量主要包括抵押物类型、抵押物性质、抵押物评估价、抵押物面积、抵押物单价、抵押物所属区域等。

1、抵押物类型。本研究中的抵押物类型主要指用于抵押的房产物业类型。从物业价值角度区分。有极高档别墅、高档别墅或高档公寓、普通公寓、老公房等类型：在国内外同类研究中还有将房龄，或者将期房和现房作为个人住房抵押贷款违约的影响因素。上海由于具有百年历史，很多历史文化保护建筑的房龄久远但保值性很好，所以本文未予采纳。

2、抵押物评估价。个人住房抵押贷款的最终保证是充当贷款抵押物的房产价值。如果抵押物是足值的，即房产市场评估价值大于购买价格。当借款人在财务恶化时，可以通过出售房产来弥补成本。在房地产市场处于急速下滑时期(如美国目前的情况)，如果抵押物不足值，再加上个人信用制度缺失就会加大贷款的违约风险。本研究抵押物的评估主要由商业银行的个贷审贷官完成。

3、抵押物性质。主要考察抵押物是家庭首套自住用房还是投资用房。如果抵押物非家庭首套住房，一般违约风险较小，但也不是绝对的，如果抵押物不是家庭首套住房。而且多套房产有贷款。属于过度投资性质，风险也较大。如果抵押物为家庭首套住房，借款人已获得了房屋的产权。借款人即便违约，在现有的制度安排下商业银行要全额收回贷款的成本巨大，会助长违约的发生。

4、抵押物单价。抵押物的单位价格综合反映了购房者感知到的住房户型、环境、邻里、小区文化等所提供的舒适度(Amenities)的价值以及预期未来建筑质量和区位的变化。如果这种预期与将来现实情况发生较大的背离时。则借款人发生违约的可能性就会增加。抵押物相对单价越低，违约风险越小。

5、抵押物面积。本研究中对抵押物面积区分为60平方米以下，60平方米～100平方米，100平方米～140平方米，140平方米～200平方米，200平方米以上几档。从银行实践看，抵押物面积小于60平方米的，或者大于200平方米的，处置难度较大。

个人住房抵押贷款 篇4

2001年以来, 我国个人住房抵押贷款余额加速上升, 2008年底, 个人住房抵押贷款已达到29800亿元, 年均增速超过30%, 个人住房抵押贷款余额占银行全部贷款余额的比重一直稳步上升。近年来一些商业银行的个人住房抵押贷款业务年增长率甚至达到50%。我国个人住房抵押贷款的有关情况详见表1。

资料来源:中国人民银行统计数据 (2001-2008年)

我国个人住房抵押贷款业务之所以高速增长, 原因主要有:首先, 为深化住房制度改革, 促进住房建设与消费, 国家先后出台了一系列的住房与金融政策, 为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。其次, 我国个人住房抵押贷款市场发展比较晚, 商业银行原来的抵押贷款基数比较小, 现阶段增长速度较快在情理之中。第三, 国内商业银行之间竞争日趋激烈, 抢占作为优质资产业务的个人住房抵押贷款市场份额成为各家银行的重要目标。第四, 商业银行对个人住房抵押贷款业务的发展前景和风险预期比较乐观, 这种乐观的预期主要基于个人住房抵押贷款平均不良率与传统企业贷款不良率的对比;由于我国个人住房抵押贷款的不良率在1.5%～2%左右, 与传统贷款相比确实属于优质资产。

由表1可以看出, 在个人消费信贷中, 个人住房抵押贷款占据了重要地位。近年来, 个人住房抵押贷款成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”, 被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段, 个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。2001-2008年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额的比重平均已达80%。个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上均发展迅速。

二、次贷危机的国际经验借鉴

(一) 次贷危机爆发的路径

2007年爆发的席卷全球的次贷危机中的“次级债”指的是以金融机构发放的次级按揭贷款组合为支持并通过资本市场发行的债券。其主要目的是为了融通资金, 分散按揭贷款的风险。由于次级抵押贷款通常是面向收入证明缺失、负债较重的客户发放的个人住房抵押贷款, 借款人自身信用较低, 因而其贷款利率比一般抵押贷款高出2%～3%。次级抵押贷款占美国整体房贷市场比重的7%～8%, 许多借贷者不需要任何首付和收入证明就能贷到款, 因而其存在巨大的风险。

由于次级贷款的利润丰厚, 且大部分风险通过证券化分散给购买证券的广大投资者, 所以次级贷款市场吸引了大量的机构从事抵押贷款服务。当然其中最为重要的原因就是美国房价的不断上涨。美国房价于1997-2004年间涨幅达到57%, 仅2004年房价平均涨幅就高达11%, 为1979年以来的最高水平。

次级抵押贷款客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上, 而是建立在房价不断上涨的预期之上。在房价上涨阶段, 放贷机构普遍看好楼市, 在向低信用的借款人发放贷款时, 通常认为一旦借款人出现违约无法还贷, 其可以通过抵押物的处置来清偿贷款本息, 因而不会出现风险。然而, 自2004年6月以来, 美国进入了加息通道, 美联储共17次加息, 使得购房者的压力迅速上升, 直接导致美国的房价下挫。由于抵押品价值的相对下降, 次级抵押贷款立刻成为高危品种, 坏账率不断攀升。

房价下跌与违约客户的迅速增加, 导致了发行次级抵押贷款债券的机构无法按期偿付债务, 于是债券价格随之暴跌, 由此导致投资债券及其衍生品的对冲基金和贷款机构损失巨大, 甚至破产。而投资者对基金的赎回浪潮, 进一步迫使美国股市走低。2007年爆发的次级贷款危机迅速蔓延到整个房地产业, 导致全美房价重估, 更为严重的是, 美国的次贷危机引发全球性的信贷紧缩, 并逐渐蔓延至实体经济。

(二) 美国次贷危机爆发原因

1.次级抵押贷款利率的不断提高导致借款人压力加大

次级贷款主要是浮动利率贷款, 其浮动利率贷款的比重所占的份额在85%左右。自“9·11”后, 美国为刺激经济增长连续13次降低利率, 在扩张性的货币政策激励下, 房地产市场开始迅速膨胀, 次级抵押贷款市场发展迅速。伴随着美联储持续频繁的加息, 房贷利率大幅提高, 对于本身风险就较高的次级抵押贷款市场无疑是雪上加霜。大批借款人无力偿还借款, 以破产了之。而投资者出于恐慌大量抛出手中持有的次级债, 从而形成了此次危机的源头。

2.房价上涨预期的破灭

美国平均房价在1995-2006年间翻了一番多, 仅2003-2006年4年涨幅就超过了50%。在房价看涨的背景下, 次级贷款机构纷纷扩大放贷规模, 以抢占次级贷款市场。但事实上, 在美联储持续加息的背景下, 美国房地产市场己经结束了自2001年以来的上升期而陷入了衰退。自次贷危机爆发以来, 美国房价指数跌幅累计12.5%, 扣除通胀后实际房价跌幅已经达到17%。在房价下跌的背景下, 借款人为了减少损失, 选择违约放弃房产, 将损失转嫁给了贷款机构, 贷款机构又将损失转嫁给了投资次级债相关金融衍生品的投资者。总之, 次级贷款危机通过资本证券化延伸到了美国经济乃至全球经济的各个方面。

3.次级抵押贷款及其相关金融衍生品的高风险性

次级抵押贷款产品的出发点是好的, 在最初10年里也取得了显著的效果。1994-2006年, 美国的房屋拥有率从64%上升到69%, 超过900万的家庭在这期间拥有了自己的房屋, 这很大部分归功于次级房贷。但次级抵押贷款的高风险性也伴随着其易获得性而来。相比普通抵押贷款6%～8%的利率, 次级房贷的利率有可能高达10%～12%, 而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率的形式, 随着美联储多次上调利率, 次级房贷的还款利率越来越高, 最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升, 酿成今日的危机。

另一方面, 放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。次级贷款本身具有高风险性, 贷款机构为了分散风险将其证券化, 并出售给广大的机构投资者, 因而其具有强大的“辐射效应”。抵押资产证券化的出现, 不仅可以帮助金融机构转移利率风险, 还可以将不流动的资产盘活, 提供大量的资金进一步为客户服务。自2001年开始, 大量机构投资者纷纷涌入美国次级债市场投资相关金融衍生品, 使得该市场在短短几年间其规模就扩大了5倍, 到2006年市场交易规模已达到1万亿美元。因而, 一旦房价下跌, 就会造成大量借款人违约的问题, 导致债券价格下跌, 其影响将波及到各个投资主体, 并进一步延伸到实体经济。

三、我国个人住房抵押贷款风险控制存在的问题

当前对我国大多数商业银行来说, 面对席卷全球的次贷危机, 个人住房抵押贷款的风险管理能力显得十分薄弱。随着业务的高速发展以及外部市场环境不确定性, 传统的风险管理模式的缺陷日益显现出来。从商业银行自身来看, 当前主要存在如下一些问题:

1.理念落后。目前还有很多银行从业人员对个人住房抵押贷款违约风险的严重性缺乏认识, 特别是当前国有银行的企业贷款不良率较高, 与之相比个人住房抵押贷款不良率则相对较低, 使得较多业内人员对该项贷款过分乐观, 较注重短期发展和扩张市场份额, 却忽视个人住房抵押贷款这种风险潜藏期长、潜在风险大的特点, 从而放松对个人住房抵押贷款违约风险的长期研究和管理。

2.技术缺乏。目前我国商业银行对申请人风险的调查和审查缺乏科学的方法和量化的标准, 市场运作还很不规范。各商业银行普遍自行制定一套标准, 相互间缺乏一致性和协调性, 即使是同一家银行的不同分行之间个人住房抵押贷款业务操作也存在一定的差异。银行在个人住房抵押贷款业务基础资料登记中也存在较多问题, 如反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足。基础数据的缺失使我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。

3.控制流程不规范。从目前个人住房抵押贷款违约风险管理的现行模式来看, 其运行主要存在以下问题:一是贷、审没有实现真正的分离。虽然商业银行在支行一级一般都设置了个人住房抵押贷款业务的审查岗位, 但审查岗位一般却从属于个人金融部。因此, 审查岗位并不能独立行使自身的职责, 它的审查职能较易受到个人金融部片面追求业绩和市场份额目标的影响而偏离。二是在其分行一级, 个人金融部集业务操作与管理职能于一身。这种组织机构设置方式带来的主要问题是管理职能的冲突以及定位不清, 业务管理不能立足于风险管理的需求, 风险管理难以得到足够重视。三是事后审计不能达到有效控制风险的目的。当前商业银行事后审计目的主要是检查政策制度执行情况, 而进行专项审计较少。

四、完善个人住房抵押贷款风险控制的建议

(一) 规范商业银行放贷流程, 规避操作风险

1.商业银行应提高认识, 理性开展个人住房抵押贷款业务

商业银行要提高认识, 克服把个人住房抵押贷款作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向, 高度重视个人住房抵押贷款风险及其危害性, 增强防范金融风险的意识。要改变把个人住房抵押贷款当作低风险品种来开发的观点, 让住房信贷业务步入理性运行的轨道。

2.建立科学严谨的银行个人信用评估体系

个人信用评估体系的建立是商业银行进行个人住房抵押贷款信用风险管理的基础, 其中最为重要的是建立科学的个人信用评价指标体系。目前我国的个人信用评估体系还存在很多缺陷, 在评价指标的选取和分值的设定上都还存在着一些欠考虑的地方。因此, 目前我国的商业银行应借鉴国际标准化的个人信用指标体系, 制定出一套适合于我国各地区社会经济发展状况的个人信用评估标准。同时, 针对不同类型的贷款申请人建立不同的信用评分模型, 对每一位申请人的授信内容进行科学、准确的信用风险评级。

3.建立个人住房抵押贷款数据库并加强管理和维护

目前部分商业银行对数据库的建立、管理和维护已经引起重视, 并开始建立自己的个人住房抵押贷款数据库。针对目前危害很大的假按揭, 有效的操作风险防范手段是建立防范假按揭发生的数据库, 收集大量的案例进行统计分析, 提取出高度相关的因素, 方便在具体操作中对假按揭进行防范。但遗憾的是, 虽然我国商业银行遭遇大量的假按揭, 但类似的数据库却基本没有建立, 直到现在, 防范假按揭风险的惟一手段, 也仅是通过信贷人员对借款者的静态资料和申报情况进行经验判断。

4.规范业务操作流程, 严格审批手续

对贷款业务流程进行科学定制, 明确划分操作环节及其审核重点, 提炼形成业务操作规范, 保证贷款环节衔接顺畅、紧凑, 易于业务人员熟练掌握, 以操作程序的规范性保障贷款安全性。对贷款资料审查、贷款额度确定、抵押登记、保险、签订合同、划拨资金、账务处理及贷款资料归档等主要环节归纳制定审核与操作控制要点, 对关键环节重点控制, 避免疏漏。加强对业务操作的监督与复审, 实行双人或分系统复核操作, 对操作人员明确分工, 落实责任, 强化相互监督, 将操作失误降到最低, 减少人为操作风险。

(二) 稳健开展金融创新

美国的次贷危机爆发和在全球市场的蔓延警示我们, 尽管现在金融工具和金融产品有助于分散金融体系的风险, 但金融市场的稳定运行基础仍然是良好的信用体系。我国从2005年开始在银行业实施推广资产证券化, 并取得了一定的成效。次贷危机的经验告诉我们, 在推进资产证券化进程中, 要始终坚持审慎的态度, 积极稳妥地推进银行资产证券化进程。

1.要正确把握创新金融工具的特点, 在发挥其积极作用的同时, 采取必要的风险防范措施, 防止创新金融工具被误用甚至恶用。

2.对那些以贷款、债券等产品为基础派生出来的金融产品, 要严格把住基础产品的标准关。信贷资产证券化是以贷款为基础资产发行证券的, 证券化资产本身的信用状况是决定最终产品——资产支持证券信用等级的关键, 因此, 必须坚持入池资产的质量标准。次贷危机根源是贷款质量不好, 而质量不好的贷款当作正常贷款去证券化, 就必然要出问题。

3.要加强对证券化业务的监管。这需从两个方面入手:一是加强对市场中介机构的监管。维护市场正常运行是市场中介机构的社会责任, 但是, 作为商业机构, 市场中介机构也在追求商业利益。两者之间如何求得平衡, 除了行业自律, 也需要外部监管。在法制条件不很完善的情况下, 更是如此。二是加强对证券化活动进行监管。要根据监管能力、证券化活动的成熟程度和市场的发展水平, 进行相应的、有效的监管。在现阶段, 金融市场还处在发展的初级阶段, 证券化还只是在试点, 对它的监管更不能放松。

(三) 加强房地产市场监控与预测

加强对我国房地产市场的监控与预测是积极有效预防商业银行个人住房抵押贷款风险的有效措施之一。美国次贷危机之所以在2007年初全面爆发, 其直接原因在于美国房地产市场自2006年初持续低迷, 以及美国金融市场利率水平的不断高涨, 直接导致次级抵押贷款者还款压力骤升, 资金链断裂。商业银行加强对房地产市场走势以及货币政策预测, 是有效规避个人住房抵押贷款市场风险的有效措施。

参考文献

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个人住房抵押贷款的风险与防范 篇5

1、抵押物价值高估风险。由于农信社缺乏抵押物评估的专门人才，贷款抵押物价值评估普遍依赖资产评估中介机构，因此易出现抵押物价值高估风险。一方面中介机构是按照评估值的一定比例收费，标的物价值越高，评估费收取越多；另一方面借款人主观上希望通过抵押物价值高估而多获得贷款，所以采取不正当手段诱使评估机构高估被评估物价值，在对评估机构的监督约束机制不健全的情况下，评估机构往往与借款人串通一气，“溢价评估”。

2、抵押物管理风险。在住房贷款抵押过程中，由于借款人只通过办理他项权证进行抵押权出让，但抵押物的实际管理权并未改变。在日常管理过程中，抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处置抵押物或外部的原因(如不可抗力)而致使抵押房屋毁损、灭失，极易造成贷款的损失。

3、抵贷资产的接收、管理和处置风险。抵押贷款逾期，抵押物转化为抵贷资产后，农信社往往面临抵贷资产接收难、管理难、处置难的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，而允许其使用，致使农信社许多抵押贷款成为“信用贷款”，抵押物毫无意义。同时，因抵贷资产常常被高估，收回物所不值，不收则贷款会完全损失，农信社往往处于两难境地，而且由于时间推移和市场变化，导致抵贷资产贬值，形成抵贷资产的“冰棍效应”。

二、抵押贷款风险防范建议

要树立贷款抵押有风险的观念，防止片面追求抵押率而忽视风险管理，不能单纯以是否办理抵押来判断贷款风险。

1、注重对借款人的第一还款来源审查。借款人的借款资格、还款能力和信用状况情况是住房抵押贷款风险的关键。在发放抵押贷款前，必须审查借款人是否有可靠的资金来源，根据借款人的工作情况、收入情况、文化程度、专业技能等方面综合平衡后作出抵押期内是否具有可靠收入的判断，设置个人信用等级，以此作为是否贷款和贷款多少的基本依据。

2、强化贷前调查和贷后检查。抵押物原则上应当机构认可的中介机构进行评估，贷前调查人员必须对抵押物进行实地核查，严防“溢价评估”。同时，贷后管理人员应当经常了解和检查借款人的计划执行、财务管理等经营管理情况，定期或不定期检查抵押物的保管和使用情况，监督借款人按期归还本息。

3、建立完善的住房抵押贷款保险制度。因住房抵押贷款风险的客观存在，保险机构应开设住房抵押贷款保险，当借款人因各种原因无法还贷时，由保险机构一次给付被保险人保险事故发生时按贷款合同应归还的贷款本息。

个人住房抵押贷款 篇6

关键词:个人住房抵押贷款;风险分析;风险防范

一、引言

随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化,自2000年以来,中国城镇居民的购房热情不断升温,住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里,个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占的比重日渐提高,已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类,给商业银行带来了巨大的经济效益。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。但是,个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时,目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后,个人征信系统尚未建立等问题。所以,这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患,需要我们重新对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。

二、我国个人住房抵押贷款发展现状

目前,我国房屋贷款业务发展迅速,具体数字如表一所示,2003年贷款余额为11780亿元,到2008年贷款余额增加到33000亿元,增加了21220亿元,增加速度很快,同期增长数稳中有升,近两年来也上升迅速,可以说,我国房地产市场发展势头迅猛,并一直保持了良好的发展势头。

因为我国个人住房抵押贷款的发展非常迅速,各大商业银行都想在这块市场里占据有利地位,所以相继扩大了个人住房贷款在本银行全部贷款所占的比例。然而,因为个人住房抵押贷款规模的扩大,其潜在风险也相应加大。

三、商业银行个人住房抵押贷款存在的风险分析

(一)个人住房抵押贷款的客观风险因素

1.市场风险

市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括:利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而言,当资金市场出现利率攀升时,由于按照目前规定,个人住房贷款利率必须到次年初才能调整,在未调整期间,银行利息收人减少,导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。

2.地区差异风险

各地区政策不统一,同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同,有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续,操作十分不便,容易形成贷款风险。

3.贷款法律风险

贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段,我国商业银行面临的法律风险尤为突出,主要体现为《担保法》条款不能有效防范贷款风险,如借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,担保法规定,必须先与抵押人协商一致;抵押物未经财产共有人同意,借款人一旦不还款,银行在处置抵押物时,将产生法律纠纷,形成贷款风险等。

(二)个人住房抵押贷款的主观风险因素

1.信用风险

个人住房抵押贷款的申请和执行过程中,存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素,既有主观的,也有客观的,最终形成信用风险。在我国,个人住房抵押贷款信用风险主要表现为:借款人在申请个人住房抵押贷款时提供虚假不实的资料。

某些借款人为了取得银行贷款,有意提供与实际情况不符的虚假资料,而其实际还款能力并不强甚至根本无法偿还,从而造成贷款违约,是形成信用风险的主要方面。具体途径主要有以下几种。

第一,虚高评估抵押物(房产)的价值

按照我们国家的个人住房信贷政策,购房者在购房时,可以根据具体情况只支付房产价值一定比例的款项,剩余比例款项可以通过申请银行的个人住房贷款进行支付。该政策为一部分购房者提供了可乘之机,只要购房者能够通过某些渠道使得体现在出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值高于该房产的实际价值,便可按政策套取到银行的高额贷款,即以虚高评估房产价值套取银行贷款。

第二,利用他人身份证,偷梁换柱搞假按揭

假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。

办理假按揭的程序一般为:开发商通过给付身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包括开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。假按揭贷款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款,是商业银行发放零售贷款中的典型违规行为,这使得开发商在房地产开发过程中所面临的巨大风险转嫁给了商业银行。

2.策略风险

任何行业的发展都有一个周期问题,房地产行业也不例外,超常发展就可能有相应回调。在当前房地产行业大发展的阶段,如果银行将过多的信贷资源投入进去,将来就可能面临巨大的策略风险。因此,商业银行要根据各自情况对房地产的信贷投入比例进行总量控制。同时,还要加强行业分析,关注宏观政策对房地产业的影响,防止盲目跟风,盲目决策,以规避策略风险。

3.操作风险

近年来,由于个人房地产信贷受到政策激励,在相关配套政策并不完善的情况下出现了爆炸式发展,操作风险日渐显现。银行内外勾结,骗取贷款的案件时有发生,基本的操作手段是买卖双方虚增标的物估价;贷款到位后,违约拖欠银行贷款;将严重高估的地产作为抵押物转移给银行,最终使银行实际形成巨大亏空。

四、商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施

(一)主观风险因素的对策研究

1.建立个人信用制度,控制借款人违约风险

我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的,是随着商业银行个人消费信贷业务的增加而产生的客观要求。随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行,个人信用制度建设取得了一定进展。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史,形成了科学化、规范化、法制化的运行机制,完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。为此,我们应该借鉴国外的成功经验,结合国内现实,建立起符合我国国情的个人信用制度。

2.银行自身完善风险管理机制,杜绝风险漏洞

主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度;对借款人进行严格的贷前审查;签定回购或债权转让条款;严格控制开发商贷款风险;坚持较高的资本充足率;强化不良资产处置等。

(二)客观风险因素的对策研究

1.健全房地产金融的法律、法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前,我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。为此,对于房地产金融的立法,第一要出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度;第二要修改和完善“证券法”,以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度;第三要修改和完善“担保法”、“保险法”,完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度,并尽早将信用立法提上议程,以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度;第四要完善现有财产保险制度,增加住房抵押贷款保险的种类,降低贷款申请人负担。

2.大力发展商业性住房抵押贷款保险

我国的房地产金融要发展,必须建立起适合国情的房地产金融保险制度,以增加抵押物的担保能力,降低个人住房贷款风险。为此,第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构,政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜;第二要开发新险种;第三要鼓励借款人积极投保,对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人,商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。

3.建立住房贷款担保机构

消费信贷与其他贷款不同,借款人是一个消费者,贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此,在发放消费贷款时,用抵押、担保做还款保证显得十分必要。

(三)风险防范的创新思路

资产证券化是广义的资产证券化的重要组成部分,是指发起人将缺乏流动性、但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合(即“基础证券”),出售给特定的发起人,或者将该基础证券信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在资本市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。

资产证券化的最主要形式就是住房抵押贷款证券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(Special Purpose Vehicle,SPV),该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券的行为。

证券化流程主要包括以下几个步骤,即发起人选择证券化的基础资产,构建资产池;设立特殊目的载体(SPV);发起人将资产组合转移给SPV;进行信用增级;评级机构进行信用评级,进行证券销售;现金流管理及偿付。

住房抵押贷款证券化(MBS)成为国际金融创新发展的重要趋势。引入住房抵押贷款证券化能够解决我国金融体系功能错位,促进资本市场功能完善,化解商业银行的流动性隐患,还能给商业银行带来多方面的收益,同时为民间资本和各类保险等机构资金进入银行信贷领域开辟一条间接渠道。

五、结束语

本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素进行分析的基础上,总结得出以下结论:

第一,我国商业银行个人住房抵押贷款中的风险因素可以按照主观风险因素与客观风险因素进行细分,主观因素与客观因素所采取的分析方法、预防措施都不尽相同。认真做好主观因素与客观因素的分析,有助于找出我国商业银行个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系,有助于商业银行进行风险分析时更加明细,便于从操作流程上进行有针对性的调控措施。

第二,我国应尽快建立完善的个人信用体系的管理模型,商业银行可以根据未来自身的实际情况,制定相应的个人住房抵押贷款指导性操作流程,建立相应的违约预警机制和因地制宜的违约风险控制方针。

第三,通过对加强立法的呼吁,以及风险分散机制的建立,降低客观风险。目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善,办理抵押贷款过程中的手续代理、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。在客户支付能力产生困难时,无法及时变现,造成还款时间延误,形成了并非客户主观意愿造成的信用风险。风险分散的具体操作表现形式,目前能够较快实现的模式是担保公司与保险公司等。如果保险、担保公司与银行合作,对于个人住房贷款的风险分散,将会带来积极地促进作用。

在解决商业银行个人住房抵押贷款风险的主观因素和客观风险因素的同时,还要逐步推行住房抵押贷款的证券化,并大力发展个人住房抵押贷款二级市场,组合出售自身的住房抵押贷款,或者通过市场这一平台进行资产证券化或抵押贷款证券化,化解个人住房抵押贷款资金流动性差的风险,提前收回商业银行的贷款资金,盘活信贷资产,增强自身资金的流动性,同时又转移了违约风险。

参考文献:

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个人住房抵押贷款 篇7

2003年以来, 房地产业备受瞩目。与其他行业不同的是, 房地产业与金融业 (尤其是银行业) 联系密切。据央行统计, 到2007年, 中国内地的房地产贷款余额已经达到了48300.2亿元, 其中个人住房抵押贷款占据了房地产信贷的大半江山。就目前而言, 我国住房抵押贷款具有以下特点:

(一) 发展速度快

住房抵押贷款的历史并没有房地产开发贷款的历史长, 但自1998年以来, 中国的房地产消费贷款却得到了快速发展, 商业银行也将房地产消费贷款当作调整自己资产结构的主要措施。1997年末, 个人住房抵押贷款余额仅为190亿元, 而到2005年底, 个人住房抵押贷款余额则达到了20698.9亿元, 房地产开发贷款的余额为10221.8亿元, 个人住房抵押贷款的余额已经远远超过了房地产开发贷款的余额。

(二) 地区分布不均衡

目前我国住房抵押贷款业务主要集中在东部地区, 中西部地区的住房抵押贷款所占比重很小。从增量来看, 2006年东部地区个人购房贷款增加了5288.2亿元, 占全国全部增加额的76.8%, 而中部和西部地区的个人住房抵押贷款增加额的占比分别只有11%和12%。居民购房贷款集中在房地产热点地区和城市, 住房抵押贷款的地区分布与中国经济发展水平的区域差异是高度相关的。这从一个侧面说明, 住房抵押贷款作为一项派生需求, 主要还要取决于经济发展及居民收入水平。

(三) 增长潜力大

尽管我国住房抵押贷款得到了快速发展, 但我国住房抵押贷款发展历史并不长, 住房金融未来的发展空间还相当巨大。从国外的经验来看, 房地产贷款在银行信贷资产中占有很高的比重。相比之下, 我国商业银行的房地产贷款占银行信贷资产余额的比重还是比较低的。另据央行的报告表明, 我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小, 个人住房抵押贷款市场仍有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%, 而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%, 其中英国为60%, 德国为47%, 荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。

二、我国住房抵押贷款存在的风险分析

(一) 信用风险

信用风险指的是违约风险, 即银行不能按时或足额收到本息。信用风险具有综合性, 所有各种其他风险最终都会以这种风险体现出来。首先, 表现为金融交易中的违约行为;其次, 信用风险具有传递性和扩散性, 金融交易中一方的风险会通过另一方传递给第三方, 形成一个“信用风险链”;第三, 信用风险具有积累性, 由于信用风险具有传递性, 就会引起加总的风险迅速增大, 从小的方面来说会造成“三角债”, 从大的方面看会引起“金融危机”;第四, 信用风险具有隐蔽性和突发性;最后, 信用风险是一种不可测量的风险, 其不确定性更难于把握。

(二) 流动性风险

一是目前我国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款, 商业银行吸收的居民储蓄存款, 一般都不超过五年, 大都是短期性的, 而住房抵押贷款期限少则三、五年, 多则十年、二十年。这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为, 会降低商业银行资产的流动性, 产生流动性风险, 进而影响银行的兑付能力。二是商业银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现, 可能产生两个方面的严重后果:1.丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会, 增加机会成本带来的损失;2.当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时, 出现资金周转困难, 进而直接导致银行的破产或倒闭。

(三) 抵押物风险

抵押物风险主要表现为抵押物不真实或不合法风险和抵押物处置风险。首先, 抵押物不真实或不合法风险包括:第一, 抵押人以同一房地产重复抵押。第二, 抵押人以他人房地产做抵押, 包括借用、冒用或盗用他人房地产权证书进行抵押;用他人委托自己保管的产权证书做抵押等。第三, 抵押人以非法房地产做抵押。其次, 抵押物处理风险也是银行面临的棘手问题。尽管相关法律法规规定, 当债务人不履行债务时, 债权人有权对抵押房屋进行处置, 并优先受偿, 但在实践中仍然难以完全执行。在我国特定的制度环境下, 居民无法偿还贷款时, 银行处置抵押的住房将受到行政、司法、公安等方面的制约。首先是难收回。当借款人违约, 不履行还贷义务时, 银行如果行使抵押权收回其住房, 则有可能引起借款人无家可归, 由此可能引发社会动荡。其次是拍卖难。由于我国住房二级市场不发达, 抵押住房的处置极为困难。在中介服务不发达的情况下, 银行对拍卖住房要进行评估、维护, 要聘请律师、委托拍卖, 不但旷日持久, 而且成本极高, 这也是银行不愿意接受的。

(四) 政策性风险

一是住房金融部分地承担了财政分配的职能, 在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款, 直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用, 是因为住房消费是居民的大额消费, 强制储蓄性高, 投资乘数大。通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程, 而我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价, 使部分商品房有行无市, 这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足, 单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的同时, 不可避免地增加了金融机构的政策风险。三是不可预见的政策变动。一旦因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素需要而征用或拆迁抵押住房时, 对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定, 其补偿价格往往低于房地产市场价格, 使贷款人面临着相应的风险。

三、住房抵押贷款风险应对策略

(一) 完善住房抵押贷款的法律法规

我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。虽然我国已经制定了《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规, 构成了个人住房抵押贷款的法律框架, 但有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性。因此, 当前应从房屋交易、估价、保险等方面, 加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善, 以形成对市场主体和市场行为的硬约束。

(二) 发展住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化在对银行资产进行分解的同时, 将由银行独自承担的风险进行分散和转移:即由银行一家承担发放抵押贷款和回收贷款本息等业务, 转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动。从而将银行体系内的风险转移到证券市场上。

(三) 推进个人信用制度的建设

个人信用制度是为掌握个人资信、约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理等方面的总称。有了完善的个人信用制度, 可使银行用较低的成本获取贷款申请者的信用资料;另外个人信用体系的建立, 使违约者及时曝光, 得到相应惩罚, 以降低住房抵押贷款风险。

(四) 建立政府住房抵押贷款担保制度

与企业担保和个人担保相比, 政府担保信誉高、实力强, 尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情况下, 政府参与能够大大提高广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力, 体现了政府的住房福利政策和住房产业政策。政府参与能够降低贷款成本, 提高住房金融效率, 促进住房金融发展, 减少住房金融风险, 对建立一个稳健的住房金融体系发挥重要作用。

(五) 建立健全住房贷款保险制度

住房贷款保险制度作为与住房抵押贷款制度相配套的补充制度, 其风险转移和损失赔偿机制能有效缓解住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险, 有利于房地产金融市场的繁荣和金融体系的稳定。我国目前的住房抵押贷款保险大致有财产保险、信用人寿保险和保证保险三类。我国的住房抵押贷款保险作为一种新业务、新品种, 既需要在实践中不断发展、完善、创新, 也需要政府在政策上的大力支持。

(六) 健全抵押物处置制度

一是积极培育和发展有关中介机构与资产拍卖市场, 制订房地产拍卖规程, 解决好抵押物的合法处分问题;二是要健全对房屋使用者的安置制度;三是规范房地产评估业务行为, 保证抵押物估价真实有效;四是准确合理地确定抵押率。

参考文献

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[4]董金玲.美国次贷危机给我国的启示[J].现代金融, 2007 (11) .

个人住房贷款风险管理 篇8

我们通常所说的个人住房贷款主要是指个人住房抵押贷款。住房抵押贷款是居民进行住房消费时通过银行贷款来获得资金支持以弥补当期消费能力的不足, 而贷款者将消费所购住房抵押给银行, 作为偿付款的担保。个人住房贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性, 主要是指借款人不能按时偿还贷款本息, 由此给银行带来的损失。其特征有:

1.1 贷款对象特殊;根据央行制定的《个人住房贷款管理办法》

规定:个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人, 对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

1.2 偿还方式特殊;相对于企业贷款, 个人住房贷款偿还方式

较为特殊:贷款期限在1年以内 (含1年) 的, 实行到期一次还本付息, 利随本清;贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

1.3 时间上具有滞后性;中长期贷款是个人住房贷款的主要选

择, 期限一般在5年以上, 最长的可达到30年。从国外个人住房金融发达国家的经验来看, 个人住房贷款的风险高发期一般是在贷款发放的3-8年之后, 而我国的个人住房贷款是在最近几年开始发展的, 总体来看, 也只有小部分的贷款处于这个危险阶段。而随着时间的推移, 个人住房贷款的风险也将会日益凸显。

1.4 风险表现的多样性;影响个人住房贷款的因素有很多, 风

险的表现形式也是多种多样的, 归纳起来看, 有银行自身的原因, 有贷款人的原因, 有房地产开发商的原因等。

2 我国商业银行个人住房贷款风险的成因

2.1 从银行方面来讲

2.1.1 商业银行与贷款人的信息不对称商业银行不能全面地

掌握贷款人的信息, 原因有两个:一是贷款人的个人信息数据分散不全。我国个人资信调查报告的信息和数据主要来自于公安、街道、工商、银行、司法等, 但是这些部门并没有很好地建立个人信用档案, 使商业银行个人征信工作缺乏基础。二是贷款人的个人信用资料封锁。到目前为止, 我国居民的个人信用信息的基本上掌握在公安、法院、工商、人事、劳动保障等政府相关部门中或银行中, 这些部门和机构的个人信息数据文件系统都是封闭的, 不能实现信息资源共享。

2.1.2 商业银行信贷内部管理的缺陷在个人住房贷款中, 商业

银行扮演着十分重要的角色, 它既是贷款的债权人, 也是抵押物的抵押权人, 还是贷款资金的筹集人。而在商业银行信贷内部管理中出现以下情况: (1) 为向客户提供便利的贷款手续, 却忽视完善和规范贷款的相关手续; (2) 商业银行对已经发放的贷款的还款情况没有进行有效监控和跟踪; (3) 对信贷人员监管不力及未建立完善追责制度从而常出现道德风险。

2.2 从贷款人方面来讲一方面, 对于那些资金实力有限、资信

评价较差的开发商, 为了缓解资金压力便会采取虚假按揭和多重按揭等手法套取商业银行的信贷资金, 使房地产开发和融资的风险向个人住房贷款转移。另一方面, 有些购房者利用商业银行掌握的贷款人的信息不全的空子, 在不同的商业银行进行虚假按揭和多重按揭贷款, 在一定程度上使银行的贷款风险增加。

3 防范个人住房贷款风险的对策

3.1 从银行方面来讲

3.1.1 完善对贷款人的资信评价个人住房贷款的资信评价作

为个人信用评估的组成部分, 是以借款人财产数据、信用数据等数据为依据, 通过分析借款人信用状况, 对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。对还款能力的评价主要考察借款人的收入来源证明、税单等资产证明。对借款人还款意愿的评价主要依赖于对借款人质量的考察, 通过了解借款人的学历、职业、年龄、收入等综合评定, 并通过与借款人的直接对话, 判断其资信情况。我国商业银行要建立完善的客户信用评级系统, 对贷款客户的经济实力、信誉情况要加强分析, 通过各种管道了解借款人的还款能力, 借款人能否按时支付在银行中的所有借款, 是否有利用多重按揭的手法在不同的银行中相互套现还款的现象。

3.1.2 发展住房贷款证券化住房抵押贷款证券化是把金融机

构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券, 然后通过在资本市场上出售给投资者, 以融通资金, 并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。住房贷款证券化是我国正在实行的信贷资产证券化的一种形式, 它能 (1) 提高银行贷款资产的流动性, 使银行的长期贷款得以流动, 从根本上解决了“短存长贷“的矛盾; (2) 促进金融产品和金融行业的深化。抵押贷款证券化是将过去由银行一家承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能, 转化为多家存款金融机构和机构投资者共同参与的活动。这样就加深了金融行业的分工, 而且将抵押贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构, 从而提高了整个金融体系的效率, 增加了整个金融体系的安全性。 (3) 扩大银行的经营范围, 提高其经营效益。使银行与非银行金融机构之间的界限日趋模糊, 银行可以进入许多过去不曾涉及的领域, 从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。

3.2 从政府方面来讲

3.2.1 建立健全社会信用体系, 完善个人信用制度目前, 我国已

经建成了全国集中统一的企业和个人信用信息基础数据库, 截至2007年8月底, 企业信用信息基础数据库已经建立了1232万户的企业信用档案, 个人信用基础数据库也为5.86亿自然人建立了信用档案。然而, 我国的个人信用体系还处于刚刚起步阶段, 有待完善。

3.2.2 建立和完善个人住房贷款担保、保险机制抵押贷款担保

与保险相结合的最终效果是转移和降低了贷款风险, 特别是信用风险。首先, “必要参照国外先进经验, 引进政府、民间各自分工机制, 组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构, 通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。”其次, “我国可尝试在全国成立专门性、不以盈利为目的的政策性住房贷款保险机构, 专门为中低收入者提供保险。”

3.2.3 为个人住房贷款的证券化积极准备个人住房贷款证券

化作为世界住房金融的发展方向, 并作为平衡住房信贷资金、防范住房信贷风险的有效工具, 我国应当借鉴运用。但是, 结合目前我国的情况, 要在我国广泛推行个人住房贷款证券化还缺乏一定的市场基础, 应该先在部分条件成熟的地区进行试点。例如, 北京和上海, 住房贷款证券化可先在这些地区展开, 在实践过程中应找出不足, 不断完善运作机制, 待条件成熟时再向其它地区推广。

摘要：个人住房贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点正日益受到我国各大商业银行的青睐。但是随着个人住房贷款业务的快速发展, 业务规模的不断扩大, 个人住房贷款业务的风险也不断的出现, 如何认识并防范个人住房贷款业务的风险对各大商业银行来说显得越来越重要。本文主要从个人住房贷款的概念及个人住房贷款风险管理的意义方面进行研究, 对我国商业银行个人住房贷款风险的现状进行阐述, 并提出了相应的解决对策。

关键词：商业银行,个人住房贷款风险,管理

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[2]张红、殷红.房地产金融学[M].清华大学出版社.2007.

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[4]刘冰封.论发展个人住房贷款业务的风险防范.[J].中国高新技术企业.2008:27.

个人住房贷款风险及其防范措施 篇9

1 个人住房贷款的风险

1.1 来自借款人的信用风险

来自借款人的信用风险有两种:一种是借款人故意为之的信用风险。借款人本身具有还款能力, 却故意不还款, 通过伪造虚假收入证明、虚假信用证明等证件骗取银行的贷款[1], 或者在房价迅速下跌和利率上升幅度较大时, 主观上认为放弃继续还款, 能给自己带来更大的收益, 故意不执行合同。美国次贷危机就是这样发生的。另一种是借款人无意为之的信用风险。我国个人住房贷款时间周期最长可达30年, 在这期间, 借款人有可能发生一些不可抗拒的事件, 如失业导致经济状况发生了改变, 遇到伤残、重大疾病或者死亡等情况无法继续履行借款合同。

1.2 来自开发商的信用风险

个人住房贷款购置房屋, 直接买现房的不多, 绝大部分都是开盘购房或者购房后几年才能交房, 在这几年期间也有可能因为开发商而产生信用风险。开发商有可能因为经营管理不善或者住房销售不理想而延期完工或者形成烂尾工程, 甚至因为经济问题直接跑路, 借款人为了维护自己的利益, 有可能因为与开发商问题的解决而影响归还本息, 从而使银行遭受巨额损失。实际上, 就是把开发商的风险转化到了银行身上。

1.3 来自银行操作的风险

与其他种类的贷款相比较, 目前个人带房贷还属于优质贷款, 银行为了争夺市场份额, 个人经理或审查人员违规操作, 可能出现违反国家住房贷款政策, 轻信贷款人提供的虚假材料, 对贷款人的相关材料审查不够严格, 从而引起来自操作的风险。

1.4 来自银行监管的风险

各大城市居民的流动人口较多, 异地购房的人员也比较多, 人员的分散和流动给个人住房贷款的监管带来了风险, 不仅增加了贷后监管的难度, 而且提升了银行监管的成本。此外, 银行自身的监管力度也不够, 档案管理存在不足, 与房地局的联系不够紧密。对开发商的一些销售情况、工程进度等情况了解不够, 也会带来监管上的风险[2]。

1.5 来自国家政策的风险

1998年以来国家住房贷款相关政策出台的比较多, 主要包括[3]:1998年的《个人住房贷款管理办法》、1997年的《城市房地产抵押管理办法》《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、2004年的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、2005年的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》等。这些政策给个人住房贷款业务的发展带来了较大的影响, 个人可能因为国家住房政策的变化而出现贷款信用上的问题。

2 个人住房贷款风险的防范

2.1 建立个人房贷信用档案

建立个人房贷信用档案, 实际上就是建立个人信用平台, 以数据库的形式, 建立个人房贷信用档案, 档案信息包括客户的身份、账户信息、收入来源、资产数量、保险情况等, 能够给个人今后的房贷提供信用基础信息, 并且能够给个人信用提供分级情况[4]。这些信息库的建设需要获得政府的支持, 并且在银行与政府部门之间共享, 同时信息库的建设也能给政府部门和商业部门的其他工作提供信用信息。

2.2 不断寻找优质客户

在个人住房贷款越来越多的情况下, 需要寻找价值创造力高的优质客户, 降低个人房贷风险, 提高竞争力。具体措施为:首先巩固现有客户, 通过对现有客户的分类, 了解现有客户中的优质客户群, 同优质客户群保持良好的沟通和联系[5]。其次, 通过优质客户挖掘和开发新的客户, 能够降低开发商和银行的风险。

2.3 降低操作风险

个人住房贷款在贷款产品中起步较晚, 由于零散和分散的特点导致管理上存在一些问题, 需要在相应的制度设计和流程执行上进一步完善内部控制, 例如加强贷前调查, 贷时独立审批, 贷后严格监管等[6]。此外, 还需要建立风险预警系统, 提前感知风险, 采取防范措施, 把损失降低到最小。

2.4 实现风险转移

在个人、开发商、政府、银行个人住房贷款几个相关因素当中, 开发商在个人住房贷款手续办理完毕之后, 实际上把风险转嫁到了银行身上, 银行独立承担了个人住房贷款的风险。因此, 银行需要把风险转移一部分, 减轻自身的负担。具体的措施是可以创立一种将个人人寿保险和房贷偿还相结合的新型方式, 通过与人寿保险相结合, 让购房人购买这样一种人寿保险, 即当人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金。每月仅需支付贷款的利息, 支付压力减小。另外又可确保银行债权不会因购房人发生意外而出现贷款无法收回的风险[7]。

3 个人住房贷款风险及其防范的案例分析

某房地产开发商在某地开发住宅小区, 某客户去购房, 假设该客户已经结婚, 配偶已经购买商品房一套, 曾经办理过个人住房贷款。客户自己又在单位购买公房一套, 然而该公房因其他原因并没有办理房产证, 客户在购买此房时是足额付款, 并没有办理过个人住房贷款。正常情况下, 客户在该地区是不能购买第三套房的, 然而客户与开发商经过合作, 客户不仅购买了第三套房, 而且还办理了首套房个人住房贷款。

1) 具体做法。由于银行和房地产管理部门之间缺乏沟通, 个人房贷信用档案又没有建立起来, 银行无从明确客户信息的准确性。客户首先办理一个假的离婚证明, 客户名下的公房并没有在银行有个人住房贷款记录, 银行就视该客户购买的是首套房, 为其提供首套房贷款, 利息八五折。

开发商与客户合作, 开发商给银行提供客户假的离婚证书, 以及假的收入证明, 同时给房地产管理部门提供真的结婚证书。客户在房地产管理部门由于公房没有办理过房产证书, 所以此次购房被房地产管理部门视为二套房, 是在政策允许之下的, 最终该客户成功享受了首套房购置的各项优惠。

2) 风险分析。由于客户提供给银行的是假的收入证明, 客户是否能够按期偿还本息, 就是一个问题。如果客户偿还不了本息, 银行就会面临信贷风险。而开发商在房屋出售之后, 已经把风险转嫁给了银行。

由于客户提供了假证明, 作为首套房购置房产, 客户个人只首付了30%的房款, 余下的70%全部贷款, 银行的风险加大。首套房的利息打八五折, 银行在风险加大的同时, 利润还在减小。

3) 银行风险规避措施。首先, 银行需要与政府进行外部沟通, 以数据库形式建立个人房贷信用档案, 这样, 银行就能够迅速检索到客户的婚姻状况、账户信息、收入来源、资产数量、保险情况等信息, 从而决定是否给客户提供贷款, 如果提供, 利率应该是多少。

其次, 银行需要加强内部监控, 降低操作风险。如果能够加强贷前调查, 银行可能就会知道客户是否具有偿还能力, 从而避免客户违约的风险。

4 结论

在政府、银行、开发商三大推动个人房贷发展的主要部门之中, 通常是政府出台政策之后, 开发商开发、销售房产, 贷款风险则由银行独立承担。所以, 银行必须高度重视个人房贷产生的风险, 从内部和外部两方面寻求风险防范措施。内部需在贷前、贷时、贷后加强监控与管理, 外 (下转第60页) 部应与政府和开发商高度沟通。此外, 运用个人人寿保险和房贷偿还相结合的新型方式, 既保障了自己的利益, 也让保险等部门承担一定风险, 将银行风险降到最低。

参考文献

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关于简化个人住房贷款资料的思考 篇10

这种信贷管理办法的变化，对信贷工作提出了更高的要求。高质量的系统信息依赖于高质量的纸质材料信息，纸质资料的缺失将直接导致系统信息的失真，将影响全行的信贷管理工作质量，窒碍新的信贷管理工作的发展。

房贷业务的特点是贷款户数多、信贷资料种类多、集中作业时间性强。从我行几年来的房贷工作实践来看，大多数客户反映面签资料过多、耗时太长。能否合理简化客户签字资料，缩短客户办理时间，提高工作效率，减轻客户经理工作强度，以更好地适应新的信贷管理工作要求，做好做强我行的房贷业务。笔者结合工作实践提出如下设想：

一、整合《个人购房贷款面谈记录》和《个人信贷业务申请表》

(1)按照银监会和农总行《个人住房贷款管理办法》的规定，个人在申请住房贷款时，银行调查人员至少与借款人面谈一次，并做好面谈记录。通过面谈过程，调查人员可以对借款人购房行为的真实性、信用状况、还款能力等情况进行相应了解。在工作实践中笔者感觉到，我行现行的面谈记录在某些方面还需要加以改进。因为通过面谈记录所设定的询问项来看，很多时候达不到了解购房人的真实情况的目的，面谈往往形同虚设，成为一种形式。我行现行《个人购房贷款面谈记录》采用选项回答的方式，让购房人在“是”与“否”之间做出选择，而购房人在面对这些选项时，都是挑选“最佳答案”或者说是最保险的选项来回答的，以保证能够顺利获得银行贷款，因此往往怎样对自己有利就怎么来选择。比如第3项“购房目的”，共有“自住”、“出租”、“投资”、“待人融资”、“其他”五个选项，购房人都会选择“自住”而不会选择其他选项。购房人的情况除了自住，其余一般都是投资，而投资的人都会清楚国家对自住购房需求是支持的政策，银行对自住购房肯定会比投资购房使用更优惠的利率。因此，投资性购房人绝不会选“投资”项回答的，也就是说购房人既不会说真话，银行调查人员也问不出购房人的真实情况。又比如第5项“还款能力是否真实”，设有“真实”“不真实”两个选项，购房人在面对这两选项时，他别无选择，只要他认识字，他想要贷款，必须要选择“真实”。通过以上例子，我们是否需要反思一下我们的面谈记录所设的这些选项的价值。再比如第4项“购房首付款缴纳情况”，有“自筹并已全交”、“自筹并已部分交”、“尚未交纳”、“他人代交”，购房人面对这些选项，肯定要选“自筹并已全交”，因为借款人会担心不这么回答会惹麻烦，银行可能不给贷款。而事实上，银行方面根本用不着问购房人首付款缴纳情况，通过购房人提交的购房首付款发票，就可以知道购房人首付款缴纳情况，而至于说首付款的来源与贷款以后的月供还贷状况似乎并无关联，因此此项调查也多少显得没有意义。

通过这些例子，笔者想说明的是，面谈记录作为银监会和农总行规定的个人住房贷款业务必要的调查过程和程序，是银行调查人员重要的调查事项之一，必须要达到应有的效果。而如果达不到应有的效果，流于形式和过程，则失去了其本意。而要达到调查的目的和效果，就需要银行方面在设置询问选项方面进行科学而合理的设计，以防止面谈成为形式和过场。笔者认为，面谈记录作为一种调查和了解购房人购房行为的手段，应该赋予和发挥调查人员更多的主观能动性，需要调查人员的职业敏感性和职业素养，调查行为仅仅靠几个选项是远远不够的，调查形式不应该仅局限于一张表格，通过面谈形式，达到了解购房人比较真实的情况，得出能够体现调查人员意见的结论。

从优化面谈记录的内容和形式，以及提高效率、节约纸张等方面讲，建议取消单独的“面谈记录”表格，而将其整合到《个人信贷业务申请表》中，作为单独的一项栏目，由银行调查人员对借款人予以重要提示。

(2)单独设计“住房贷款申请表”。我行现行个人住房贷款业务使用的《个人信贷业务申请表》(ABC (2011) 5012版)，是集个人购房、购车、经营、购买大额耐用消费品、旅游等各项消费贷款业务于一体的通用文本，因此表格涵盖内容太多、大而全。就个人住房贷款业务来说，只能用其中相应的部分，而借款人在填写申请表时常显得无可适从，看表格需耗费很长时间。笔者认为，总行应该针对不同的信贷业务设计有针对性的表格，这样虽然表格的种类多一些，但是针对性更强。从全国来看，各地业务需求千差万别。就具体某一个支行，可能某一项信贷业务更多一些。比如笔者所在的支行，因地处新兴国家级经济开发区，商品房市场一枝独秀，个人住房贷款业务在个贷业务中占主要地位，而其他消费类个贷业务则很少。那么我们在房贷工作中就非常希望有针对个人住房贷款业务的专用“住房贷款申请表”。这样有针对性的专用表格，适用性最强，表格内容也可以得到最大优化。我行有先进的办公网络系统，总行将各专项电子表格下发到分行，各基层行便可按需灵活使用。比如，房贷业务是我行主要的个贷业务，我们可以根据实际需要，申请批量印刷业务申请表，而对其他较少的个贷业务则在有业务需要时直接从电脑中打印，这样可以最大限度地节约用纸，降低业务费用。

我行现行《个人信贷业务申请表》，有很多栏目内容为选项式，比如“性别”栏设有“男”、“女”选项，“文化程度”栏设有“研究生及以上”、“本科”、“大专”、“中专/高中”、“初中”、“其他”六个选项。这种选项式表格有选择内容清楚全面、引导性强、便于填写的优点，但同时，由于有的栏目选项内容多，往往占用篇幅较大;而事实上，并非所有栏目都适用选项式，比如借款人的工作单位和家庭住址就只能采用填写的方式，因此，从有利于优化表格内容和缩减表格篇幅的角度讲，笔者建议尽量将选项式栏目改为直接填写式。比如对“性别”一栏，无非是男或女，内容清晰，不会产生歧义，因此不必设“男”、“女”两个选项，让填表人直接填写更好。同理，“文化程度”一栏，也不必设“研究生”、“本科”、“大专”、“中专、高中”、“初中”、“其他”多个选项，由填表人直接填写，可以大大节约此栏目的篇幅。借款人只要是个初中毕业生，都应该会填自己的文化程度，况且有买房贷款需求的人，从年龄上讲基本都是年轻人，文化程度应该都在初中以上，如果是不识字的人，全部是选择项他也选填不上来。

二、整合婚姻声明等纸质资料

对达到法定婚龄的单身借款人，我行除了要求其提供县级以上户籍地的婚姻登记部门出具的婚姻状况证明外，还要求其本人签署单身《声明》。笔者认为，完全可以将此份《声明》的内容并入住房贷款申请表中，而不必单设为一种资料，这样既减少了资料份数、也减少了业务用纸。类似的情形还有《诚信保证书》和《个人住房贷款收入调查证明》。我行要求借款人签署的《诚信保证书》，是要借款人就其家庭目前实有住房套数如实说明，其实也可以将其并入住房贷款申请表中，作为申请表中的一个选项，它的作用与单独设置为一种业务资料是一样的。还有《个人住房贷款收入调查证明》，是银行调查人员经电话调查借款人的工作情况之后出具打印的一种业务资料。如果将此份调查证明用纸取消，而在信贷管理系统的受理环节作以说明，便可以减少一张用纸，减少一份扫描纸张，有利于提高工作效率。笔者以为，对相关可以简化的业务资料进行整合，那么我行现有的房贷业务资料将大大减少，主要的大类基本上有“个人住房贷款申请表”和“个人购房担保借款合同”以及房产抵押登记方面的资料，这样可以大大减少借款人业务资料的签字笔数和办理时间，同时也减轻了银行客户经理的工作强度，也减少了业务用纸，确实是一项值得各级行去研究和探讨的问题。

三、关于抵押登记资料的归档问题

各地政府房产登记部门对住房抵押贷款要求提供的抵押登记资料不尽相同。以笔者所在地为例，贷款行在向房产登记机关提供抵押登记资料时，需提供银行和借款人共同出具的《房屋抵押、他项权利登记申请书》一份、《抵押登记确认书》一份、《房地产抵押申请书》一份、《预购商品房抵押申请审批书》两份。房产登记部门预抵押登记后，将签字盖章的两份《预购商品房抵押申请审批书》返还贷款行一份，银行据此向借款人发放贷款。

笔者在调查中发现，一些基层行在上述这些抵押登记资料存档上的做法不尽相同，有的贷款行要求借款人对上述四种抵押登记材料各签署两份，除了向房产登记机关提交一套外，自己还要留存一套归档。而有的贷款行只要求借款人按照房产登记机关要求的份数签署，最后只留存一份房产登记机关签字盖章的《预购商品房抵押申请审批书》，而其余的抵押登记资料则不予留存。笔者调查当地建行、交行等金融机构的做法，他们也是只留存一份经房产登记机关签字盖章的《预购商品房抵押申请审批书》，对其他的抵押登记资料也不予留存。在抵押登记资料的归档问题上，笔者同样也倾向于后一种做法，即只留存一份《预购商品房抵押申请审批书》，因为此份《预购商品房抵押申请审批书》经房产登记机关签字盖章，证明借款人所抵押的房产已在房产登记机关抵押成功，银行据此便可以放款，而银行向房产登记机关提交的其他登记资料，是抵押登记过程中按照房产部门的要求提供的，房产部门不在上面签字盖章，也不返还银行，而且这些材料也不是房产抵押成功的证据，因此存档的意义不大。为了简化客户的签字手续，优化存档资料，提高工作效率，笔者建议我行借鉴建行等的做法。