物业财务中存在问题

2024-05-01

物业财务中存在问题（精选6篇）

篇1：物业财务中存在问题

物业管理中存在的问题

——以老校宿舍物业管理为例摘要：物业管理中，高校住宅小区的物业管理是比较特殊的一种，文章以山大老校宿舍物业管理为例，分析高校物业管理现状，找出其中的问题，结合物业管理的相关知识，提出个人建议。关键词：高校住宅小区物业管理

随着城市建设和房地产行业的发展，物业管理作为新兴的服务行业得到了越来越多的重视。各大高校为了方便教职工的工作，也都建设了本校的职工宿舍，因其住户多为本校教职工，所以在物业管理上与普通住宅小区的情况有所不同。为了了解物业管理中存在的问题及解决对策，我采访了山大老校宿舍的物业管理部门，在交谈中对物业管理有了更进一步的认识。

山东大学老校二、三、四宿舍的物业管理归属于山东大学第二项目部，并非是某个独立的物业管理公司。该项目部服务的范围有老校第二宿舍的十三栋楼，第三宿舍的七栋楼，第四宿舍的两栋楼，共计约1400位住户，其中绝大多数为山大教职工。

一、物业管理中存在的问题

1、物业公司与开发商的关系

我国现有物业服务企业中，大多数是开发商自己成立的物业公司或从原房管所转变而来,管理水平参差不齐。真正按照现代企业制度,按照物业管理专业化、市场化要求建立的企业不到总数的10%。物业管理是一项复杂的系统工程,贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节,时间跨度大,涉及部门多,需要专业的人员进行管理和服务。然而若是开发商自己成立物业公司，在专业水平上必然不及独立的物业公司。招标是选择物业公司的一个很有效的方式，通过竞争来督促各物业公司用最好的资源为住户服务，若没有招标而是通过其他方式选择物业，则缺少竞争优势，容易造成物业人员工作上的懈怠。负责山大老校宿舍物业管理的并非专门的物业公司，而是山东大学第二项目部，是学校机构的一个组成部分，其管理的职能大大超过了服务职能，造成物业人员服务意识薄弱。

2、物业公司与住户脱节

业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织。有些城市住宅小区业主委员会组建不及时，有的未按规定程序通过民主选举产生，还有的委员会不能代表产权人、使用人的意志，作用发挥得不好。比如目前大多数小区选举楼长等职务都是直接口头任命的方式，并没采取民主形式，业主遇到问题时也无从知道该向何人反映。在目前得实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调的作用也没有体现出来。像高校教工宿舍，一般住户都是学校职工，有问题都向学校反映，很少直接跟物业部门沟通，业主委员会形同虚设。

3、物业管理队伍素质偏低,人才短缺

物业管理是新兴的行业,人才储备基础薄弱。目前,行业队伍总体素质偏低,人才短缺,从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展,目前,在中小城市相当数量的物业服务企业的人员在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为一些地区物业管理行业普遍存在的奇怪现象之一。由于我国物业管理专业教育起步晚,培养的人才有限,加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足,更加之观念上认为物业管理毋需高素质人员的误区等,使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低,制约了行业的良性发展,影响行业地位的提高。

二、住宅小区物业管理的发展对策

1、积极开展招投标机制

在物业管理刚实现招投标机制的初期，人们还不适应市场的选择，因此政府应加大工作力度，首先对比较规范的住宅小区进行试点运行，多组织相应的招投标活动，进行广泛宣传，通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家，最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。

2、提高物业管理队伍素质

一支责任心强、技术好、素质高的人才队伍，是物业管理水平提高的重要保障。例如，对从业人员进行物业管理概论、法律法规基础知识、物业开发、物业管理企业、房屋结构构造、住宅小区管理和物业管理法规案例分析等为主要内容的系统培训，尤其应该大力推行从业人员职业资格考试，如《物业管理师职业资格考试》，以此提

高物业管理从业人员的业务能力，为建设文明住宅小区奠定坚实基础。

3、加强对业主委员会监管

业主委员会作为辖区内产权人、使用人民主推荐，选举产生的群众性自发组织，充分发挥其作用，对维护产权人、使用人的合法权益，同物业企业一道作好物业管理工作至关重要。因为业主委员会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，体现了物业管理的专业管理与自治管理相结合的原则，坚持这原则，有利于发挥物业管理企业、业主委员会和产权人、使用人三个积极性。同时它在物业管理企业和产权人、使用人之间起着桥梁和纽带的作用。因此，住宅小区入住率达到一定比例时，一定要在当地物业管理行政部门的指导下，要及时召开产权人、使用人代表大会，并严格按照民主程序从代表大会代表中选举产生业主委员会，也只有这样，业主委员会才能真正代表和维护产权人、使用人的合法权益，并积极配合物业管理企业共同管理好区域内物业管理工作

目前我国物业管理中的问题既有物业管理自身的问题，也有政策法规不健全的原因，对这些问题的解决要分清不同的性质，采取针对性的措施。这不仅需要政府颁布有指导意义、可操作性强的法律法规，物业管理企业也要遵循市场规律办事，在竞争中求生存、求发展，让业主享有更加舒适、安全、健康、文明、和谐的生活环境。

篇2：物业财务中存在问题

物业管理中存在的问题论文【1】

摘要:在探寻适合中国国情的物业管理发展的实践中,我国的物业管理遇到了不少问题。

本文从物业管理的概念着手,分析了物业管理存在的问题,得出了物业管理的解决对策,这对我国物业管理及其发展问题有着重要的现实意义和理论意义。

关键词:物业管理问题建议

物业管理在提升社区生活品质和城市管理水平同时,也能够改善居民的居住环境,推动和谐社区的建设。

但是由于制度不衔接,体制不健全,也有居民消费观念滞后,服务不到位等问题,产生了较多的物业纠纷,并影响了居民的正常生活及和谐社区的建设,物业问题已经引起了社会普遍关注。

一、物业管理的问题点

物业管理纠纷中,不缴纳物业费是物业纠纷的主要表现形式,使得一些小区的物业费收缴困难,造成物业服务无法持续,进而恶性循环。

综合分析小区纠纷的问题主要存在以下几个问题:

(一)房地产开发建设时出现的问题

1. 开发建设问题。

开发企业通过损害业主的利益,对必备的配套设施减少建设来追求利润最大化。

另外由于相关部门的失察,以及前期物业在接手管理时,没有细致检查,故意为开发商隐瞒存在的问题,将业主对开发商的不满转嫁到物业身上,给解决这些问题增加了难度。

2. 开发建设中的配套设施不到位。

开发公司配套设施建设不到位影响物业费的收缴,有些公司没有按规划设计建设小区配套设施。

在配套设施尚未建设完或未验收的情况下出售房屋,使得业主入住后,无法正常使用水电等配套设施。

另外,项目一旦完工,开发公司撤走后把问题都丢给物业公司,也直接造成物业公司与业主之间纠纷不断。

3. 不能及时有效地解决业主投诉。

开发商与物业公司相互推委在开发建设中的遗留下来的工程配套问题,业主不能够有效寻求到解决问题的部门,不得不闹到法院或采用拒缴物业费的措施。

4. 产权证没有按期发放。

没有兑现承诺。

开发商没有按照国家规定缴纳土地出让金,导致业主拿不到房屋产权证,进而影响了业主的情绪和小区物业的稳定。

(二)业主委员会的组建问题

按照《物业管理条例》规定,全体业主组成的业主大会是小区的决策主体,业主大会的执行机构是业主委员会。

物业公司作为物业服务的提供者,必须按照业主大会的决议展开工作,接受业委会的监督。

业委会组建难,有以下几个方面的原因:业主对成立业委会的参与意识差;业主大会没有规范的程序;业主委员会目前法律地位还不能适应业主自我管理需要;政府有关部门的职能所限、物业公司因怕自己的利益受影响积极性不高。

同时,业委会缺乏细致的流程指导等,运作不规范,致使多数业主合法权益得不到该有的保障。

在我国社会发展的现阶段,由于受传统意识的影响,城市居民区的自治水平和组织形式仍处于初级阶段,业主利益阶层在社会法律地位含糊的情况下,不分情况“一刀切”的要求以其所居住的商品房或小区为单位,建立业主大会、业主委员会制度,并赋予许多难以运作的民主自我管理权限,与社会发展的实际水平有些距离。

而且在这种无共同利益情况下,容易形成相互戒备甚至对抗的关系。

(三)物业公司服务不到位

物业公司管理水平的现状是服务水平:参差不齐、服务质量差、收支不透明。

其主要体现在:

(1)收费至上。

一些物业管理公司在服务理念上存在收费至上,服务不到位的现象:物业收费采取包干制的形式,另外在物业维护上,物业公司的开支不透明,业主没有知情权。

(2)缺乏沟通。

物业矛盾产生后,一些物业管理企业没有能够与业主主动沟通,积极化解矛盾,采取一种以管理者自居的强硬态度,导致物业纠纷越闹越大。

(3)承诺不一。

物业公司在业主办理完入住手续后便开始减少物业服务,损害业主利益。

物业收费和服务项目质价不等。

比如有些绿化面积及活动场所都无法达标,还有物业服务收费过高,业主对此十分不满。

(4)人员素质。

部分物业从业人员素质不高,服务意识差,颠倒了业主与物业公司之间的关系,不能够按照规章制度、岗位责任和应急方案为业主提供服务,在出现紧急情况时,从业人员不能做到及时处理,来保证居民的正常生活。

(四)业主的物业消费意识淡薄

业主的物业消费意识不够成熟,尽管表面上同意按规定交纳物业管理费,但是遇到收缴费用时往往采取不理睬或者躲避的形式,导致物业收费率较低,使得物业企业的生存遇到困难。

二、对住宅物业管理的思考

1. 有关物业管理方面的法律不完善、体制不健全是矛盾的根源。

(1)法规不完善。

业主大会成立的操作程序不细致等配套政策也不完善。

小区的配套设施(如水、电、气、热等市政配套设施)验收需要各相关部门协作完成,容易出现问题,业主入住后,受房屋质量差,小区配套设施不全等问题的困扰。

(2)体制不健全。

明确政府职能部门、物业公司、业委会各自的职责和工作流程;在街道办事处建立物业管理方面的协调机制,加强监管的力度。

2、服务收费缺少细化标准和可执行的制度基础。

物业管理公司通常由开发商确定,物业收费也由其单方制定,业主的物业管理内容有些条款是强加的,不能菜单式自主选择,通过制定分级服务标准和收费标准,让业主选择物业或协商服务收费标准,从而体现了业主的知情权以及物业公司的物业服务透明度。

三、总结

执行物业管理需要实行公开招标制度,利用社区居委会协助业主维权,加强政府与业主的沟通,通过维权来维护社区的稳定与和谐。

同时探索新的物业组织管理模式,成立物业协会来制定行规,监督企业的行为和服务质量,并鼓励广大业主积极参与,解决企业之间的纠纷。

“物业公示栏”中公布服务项目和收费标准,接受业主监督服务其质量,逐步实现居民自治和品质服务的良好氛围。

参考文献:

[1]刘志峰:《规范物业管理活动促进物业管理健康发展》,7月

[2]刘圣欢著《物业管理概论》,华师大出版社

[3]王永强:《现代物业管理实务》,人民出版社203月版

小区物业管理中存在的问题【2】

【摘要】目前中国市场上的小区物业与业委会、业主之间存在着一种相互矛盾的复杂关系，许多业委会与物业处于不是勾结就是对抗的现状，这种关系严重影响了小区物业管理的健康发展。

在分析产生这种现象的基础之上，分析了小区物业管理中存在的一些常见问题。

【关键字】小区物业管理;现状;问题

一.我国城市小区物业管理的现状

目前，我国的城市小区物业管理开始已经进入快速发展的时期。

全国的三万家物业管理方面的企业之中就有三百万之多的从业人员。

随着物业管理的快速发展，很多的问题也是慢慢地暴露出来了。

篇3：物业财务中存在问题

关键词：物业公司,企业成本,成本管理

一、物业公司财务管理概述

近几年来, 我国物业行业发展很快, 物业管理市场环境日趋成熟, 物业管理行业面临着良好的发展机遇, 但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点, 因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性。首先物业公司财务管理涉及的面相当广泛, 企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作, 要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金, 使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。其次, 物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身, 还来自政府有关部门以及物业的业主等, 使其对资金运作过程的监督更为全面, 物业公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息, 因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

二、物业公司财务管理现状及存在问题

(一) 财务管控体系比较薄弱。

住宅物业由于管理能力有限, 内部财务管控体系也比较薄弱。例如很多公司对于日常办公用品的领用没有台账, 临时停车费没有监控管理措施, 租赁的车位等没有专人审核和保管合同, 固定资产与办公用品没有区分管理, 物业费的催收不及时, 部分经营收入未能有效监管等。以上种种内控制度的缺乏导致收入不能及时入账, 支出又无法有效节省, 最终只能是亏损越来越大。究其原因, 一方面是不重视, 主观上领导认为物业公司的业务活动非常简单, 没必要专门设置内部控制部门和机构;另一方面, 由于住宅物业还处于发展初期, 待遇不高, 导致物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员, 很多物业公司的财务人员都没有受过系统的财务培训, 更不要说内控了。

(二) 管理者缺乏现代理财观念, 不重视成本管理工作。

传统意义上的物业管理走的是“谁开发, 谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大, 物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来, 受老观念的影响, 致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业, 缺乏现代管理理念和科学的市场定位, 没有长远的经营谋略, 形不成规模效益, 再加上不重视财务管理工作, 人、财、物、信息等资源未能优化配置, 甚至存在严重浪费, 致使企业经济效益低下。因此, 物业企业经营者应树立现代理财观和成本核算观。

(三) 财务管理人员能力不强。

从多数物业公司的实际情况看, 更多的公司为了节省人力成本, 财务管理人员招聘不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标准, 而以成本最低为依据选用人员, 很多物业公司的财务人员都是从收款员或者其他岗位转业过来的, 有不少甚至连会计从业资格证都没有。此外, 不少物业管理公司为了节省用工成本, 在岗位设置上不尽合理, 不满足不相容职务相分离原则, 会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。因此, 从专业角度来讲, 目前物业公司的财务人员的能力有待进一步加强。

(四) 资金不足和筹资能力差。

物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金, 即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道, 如银行借款资金, 由于物业管理企业几乎都是中小企业, 其注册资本较少, 土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少, 缺乏信用保证, 所以难以取得银行贷款。

(五) 投资回报低, 盈利较难。

我国物业快速发展主要是近十来年, 由于目前物业费的标准比较低, 不少物业公司一直处于亏损中。同时, 受经营规模和资质的限制, 物业公司可以选择的其他投资项目较少, 即使有合适的项目, 因为物业公司缺乏强有力的管理团队, 导致其存在较大的风险。

三、提高物业公司财务管理水平的对策建议

(一) 建立和健全物业公司内部财务管理制度。

物业管理企业应根据国家统一规定, 结合自身的经营特点和内部管理要求, 制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时, 还要不断细化完善这项制度, 配以与财务管理有关的分支管理办法, 如《收费员管理办法》, 《空置房、报停房管理办法》, 《兼职收费员管理办法》等等;制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此, 物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度, 才能充分落实好理财自主权, 形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制, 才能规范企业的财务行为, 促进物业管理公司的健康有序发展。

(二) 强化成本观念, 建立财务成本分析控制制度。

物业管理作为服务性行业, 财务管理的一个重要方面就是成本管理, 因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出, 因此物业管理公司应该树立“全员成本控制”观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标, 提高全员成本素质和意识, 使所有单位和部门都重视成本, 另一方面通过对人力资源的科学整合, 激活人才潜力, 减少冗员, 降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训, 造就一批爱岗敬业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍, 来提高管理工作质量和效率。

(三) 加强财务人员的专业培训。

首先对没有上岗证的财务人员应该让员工抓紧去报考会计从业资格证书, 公司应该给予学费和考试费上的支持, 这样财务人员能力得到了提升, 对公司的财务管理才能有所帮助, 才能成为经理的好助手, 一起探讨如何盈利。其次物业公司要让财务人员针对性地参加一些会计、税务的培训, 有条件的物业公司可以集中对各项目的财务人员每季度集中一次学习, 并针对学习需要安排必要的考试, 这样才能保证学习的效果, 只有财务人员的能力提升了, 公司的财务管理水平才能有所改进。最后财务人员自身的意识要改变, 不仅仅是一个单据传递员, 机械地处理一些账务, 更多地是要通过财务数据发现问题, 为项目经理做决策提出可行建议。

(四) 加强物业管理资金的筹措及运作管理。

物业管理资金的来源, 除资本本金或者少许银行贷款外, 其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用, 所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时, 加强资金有计划及合理使用, 把有限的资金用在必要的物业管理项目上, 增加资金使用的透明度。另外, 进行科学的投资决策, 积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业, 特别要注重选择科学合理的投资模式, 尽可能地采用中短期投资, 扬长避短, 在科学合理的投资模式下, 加强投资项目的可行性研究和论证。同时, 加强项目投资实施过程中的控制和管理, 搞好监督工作, 以达到企业价值的最大化。

(五) 多途径创收, 规模化发展。

物业公司作为盈利性质的企业, 仅靠管理服务收入显然是不够的, 必须想法广开门路, 创造尽可能多的利润。如物业管理公司通过开办建材代销、商品贸易之类的经济实体, 通过商业贸易活动创造收益;物业管理公司可兴办市政维修公司, 房屋维修公司、室内装修公司、园林绿化公司之类的工程服务公司, 通过承建建筑工程服务项目为公司创收;依附于房地产开发公司的物业管理公司, 在承接物业管理项目时, 还可以获得一笔按物业价值计算的该物业的维修基金。此外物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势, 争取一些新小区的管理, 逐步做到规模效益。

参考文献

[1].谢斌.物业公司财务管理存在的问题与分析[J].管理纵横, 2010

[2].邱丽华.加强物业公司的财务管理[J].企业天地, 2010

篇4：物业财务中存在问题

关键词：成本核算；物业管理；方案

我国的物业管理随着国家经济发展的加速而取得了较大的进步，然而由于物业管理公司的业务具有复杂性以及多样性等特点，并且由于成本核算制度存在着一些较大的缺陷，因此，我国物业管理成本核算工作面临着较为艰难的处境，而物业管理的成本核算工作关乎着企业资金链的正常运行，直接影响着物业管理企业的生存发展。因此，笔者在此给出一些有利于物业管理企业加强其成本核算工作的建议，供有关人员参考借鉴。

1 物业管理成本核算系统的有关建设原则

构建合理的物业管理成本核算系统的工作应当受到物业企业的充分重视，物业管理成本核算系统在帮助物业企业控制成本、提高经济效益等方面发挥了巨大的作用。而物业管理成本核算系统的建设工作应当严格遵循有关的原则，才能最大程度地确保建设过程趋于合理化、规范化，具体的物业管理成本核算系统构建原则如下：

1.1 管理效益的统一同成本全程管理相结合为实现整体的优化，物业管理公司要在成本全程管理的框架下对每个具体环节科学地分析其所投入的成本并加以细化核算。只有将管理效益的统一与成本全程管理相结合，才能同时满足物业公司和业主在尽可能降低成本地基础上实现最大化利益的目标，也只有这样才能以最少的损耗来提供更多的产品与服务[1]。

1.2 二级成本核算与集中核算相结合由于物业管理公司的组织系统中的派出机构——管理处较多且分散，加之管理处是具有管理、经营、服务智能的独立系统，若是让成本核算系统统一化，往往会因任务繁重而造成流于形式的局面。故应当建立总部与管理处分级归口的核算组织系统，明确各级所应承担的成本控制目标以及管理职能，并将控制、管理与成本核算一体化。

2 存在于物业管理成本核算中的诸多问题

目前我国的企业成本核算水平已有了长足的进步与发展，但在物业管理行业的研究与应用却明显滞后，从而有着诸多问题存在于我国的物业管理成本核算之中。具体有以下几点：

2.1 不尽科学的成本核算设置当前我国企业成本核算普遍存在明细科目设置简单以及由公司的财务部门集中处理的现象，因而较少区分三四级的明细科目。而物业管理公司也未从实际状况出发就照搬集中核算的那一套，仅仅设立收支总账，以至于公司所管理的数十个小区的具体情况则不甚明了。不按照各类别、各项目详细地设置明细分类账以及相应的辅助核算账，就会让公司的成本变成一笔糊涂账，从而无法为公司的决策层有效提供真实、可靠的财务数据，继而使之做出错误的决策，严重的话往往会断送企业的经济生命。

2.2 比较落后的核算手段当前我国有着相当多的物业管理公司还未展开物业软件电脑记账，其成本核算的作业依旧停留在人工作业时代。会计人员在对数据的简单记账与对账当中重复计算多，也浪费了大量财力人力，其直接后果便是无法有效跟踪公司的后续作业，也无法在成本费用的变化趋势中找出支出增加的症结所在，更遑论提出建议来降低成本。而物业软件记账则能够弥补这些不足，及时、准确地加以跟踪，提升效率与可信度。

3 如何加强改进物业管理成本核算工作

3.1 降低人工成本，实行绩效考核物业管理公司作为服务业的一员，具备服务型行业的特质，故其人工成本占到其总成本的70%-80%，因此为降低人工成本而实行绩效考核的做法是切实可行的。在核算过程中应直接设人工费科目并划小核算单位，将人工成本支出同责任大小挂钩。为切实降低人工成本，提升服务质量，应采取绩效考核制度并使之科学化[2]。同时还要在成本核算管理中积极的应用科学合理的激励和奖惩机制，真正的实现奖优罚劣，从而充分的调动企业成本管理人员和财务人员的主动性和积极性。

3.2 提高成本核算人员的专业素质高素质人才在企业的发展中起到关键性的作用，因此，物业管理企业应当大力引进复合型的人才，增加企业的人才储备，从而力求在激烈的市场竞争中获得优势地位。这里需要特别指出的是，物业管理企业在引进高素质人才的同时也应当加强对现有的成本核算人员的业务技能培训工作，可以通过定期组织技能培训活动或者开办专家讲座的形式丰富现有成本核算人员的理论知识储备，使其在今后的工作中发挥更大的作用，进而为企业提高经济效益的工作作出贡献[3]。

3.3 积极地应用科学的成本核算方法采用作业成本法能够将在分配时扭曲间接费用时传统成本计算法存在的不足有效地克服掉，而且能够促使物业管理公司的管理人员对资源消耗的动因予以更多的关注，并对成本发生的前因后果进行科学合理的分析。作为一种科学的、先进的成本核算方法，作业成本计算法在物业管理公司中的推广和应用能够有助于企业更好地进行成本核算，不断地提升成本核算工作的效率和质量。

3.4 要形成先进的成本管理观念物业管理企业要想做好成本核算工作，就必须要形成先进的成本管理观念，从而实现全面成本管理。全面成本管理不仅包括各种有形的物力和人力在生产过程中的消耗，同时还包括企业的内部结构调整、市场开拓、企业规模等各种无形的成本动因。要想实现全面成本管理，物业管理企业必须要保证各个部门共同努力，协调一致，从而真正地从全员、全方位和全过程的高度做好成本核算工作。

4 结语

由于物业管理公司的产品具有特殊性，要想在竞争激烈的市场中取胜，就应当更新方法和思路，在成本核算上用功，树立先进的成本管理观念，积极的引进科学的成本核算方法，对财务管理进行精细化运作，以期让企业面对激烈的市场竞争立于不败之地。

参考文献：

[1]韩梅.如何加强成本核算的管理[J].中小企业管理与科技（下旬刊）， 2011（02）.

[2]邓松云.浅谈企业会计成本核算的问题及对策[J].中国乡镇企业会计，2010（10）.

篇5：物业财务中存在问题

楼主

湘绣城001 发表于搜房网湘绣城

中国消防在线/20090522

随着市场经济的快速发展，城市现代化进程的加快，出现了，居民小区物业管理与消防安全脱节现象。因此，有必要健全物业管理中消防安全服务体系，为居民提供一个安全、舒适的工作生活环境。

市场经济的快速发展，人民生活水平的日益改善，促使我国房地产业迅猛发展，各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起，尤其是各类集中居民区如小区或山庄、花园等命名的功能性住宅群体，大多能够实现集中供水、供电、供气，社会化服务功能完善，再加上环境优雅，空气清新，极大地满足了人民群众的生活居住需要，成为我国房地产业发展的走向，这些功能小区大多由物业管理公司进行集中管理，但是不少小区在日常管理中忽视消防安全，没有将消防安全管理作为物业管理的重要内容来抓，小区内存在不少消防隐患，一些小区发生了诸如居民家庭火灾、液化石油气或煤气爆炸的事故，给人民生命财产安全造成了很大损害。

一、管理现状存的问题

1、小区建设缺乏整体消防规划，消防设施和器材配备不完善一个物业小区，一般由几十幢甚至上百幢住宅楼或别墅组成，占地往往几百亩至几千亩。按照国家现行《建筑设计防火规范》等消防技术规范的有关规定，应合理设置消防车道、消防水源，设置必须的消防设施和器材。但实际上，不少小区从立项设计上缺少整体消防规划；有些小区即使编制了消防规划，往往小区内建筑由几家不同施工队伍同时施工，或分阶段组织施工，这样就造成了设计前后不一致，设计、施工上不衔接；部分开发商过多地追求经济效益，忽视或减少消防设施方面的投入，以致出现了小区建成后存在消防安全隐患、消防设施不配套的现象，如小区主通道路面硬化后没有安装室外消火栓；已安装的室外给水管道生活、消防共用，管径过小，不能保证消防用水量要求；消防车道为枝状无回车场地；人为设置隔离墩或铁栅栏，暖气管道、电视电话线甚至煤气管道的架空高度不足，不能满足消防车通行要求；不少小区设有集中供气系统如小区自建独立管道液化石油气、市政集中供应煤气系统，由于施工、设计队伍参差不齐，未经消防部门审核把关，出现了如管道架空高度不足、埋地深度不够、固定不牢、管道系统未进行接地处理，液化气储存间、煤气调压站位置设计不当等违反安全规定的行为，由于液化石油气、煤气的火灾危险性极大，一旦发生问题，后果将不堪设想，这方面的教训全国各地发生了不少。

2、现有物业管理中没有很好地引入消防安全管理内容物业管理作为近年来新兴服务业，越来越受制社会各界的重视和肯定，但从目前管理内容和层次来看，许多方面还不能适应小区消防安全工作的实际需要，突出表现在以下方面：单位往往只过多的重视防盗，在消防安全管理上不够重视，消防安全管理制度不健全，没有建立灭火和应急疏散预案，有些形同虚设；小区保安大多属临时雇佣性质，不少没有进行消防安全培训就匆匆上岗，消防安全技能差，有些连最基本的灭火器如何使用、如何报火警等内容都不知，遇到火灾往往束手无策甚至临阵脱逃；消防设施和器材配备严重不足，小区内按规定和实际需要应配备灭火器、防火沙、消防水带、水桶等器材，但大多数单位没有配备或配备不足；消防设施和器材管理维护不当，部分小区灭火器、消防桶等器材丢失现象严重，有些灭火器备受烈日曝晒、风雨侵蚀、年久失修，发生火灾时不能发挥应有作用甚至误人伤亡，室内外栓用于冲洗路面、浇花浇地被挪作他用。消防安全管理作为物业管理的重要内容还亟需加强。

3、居民家中存在不少火灾隐患，居民消防安全意识淡薄随着人民生活水平的日益改善，居民对居家装饰要求也相应提高。家庭装修中为了追求装修效果，而过多采用易燃可燃材料，隐蔽电气线路裸露未穿套管，线路选型不当，家庭用火用电不慎、小孩玩火等都极易诱发火灾的发生。为了防盗，大多数住宅楼一二层安装了防盗网、防盗栏等防护措施，上层住户为防止上层住户为防止小偷从下层护栏进入自家不得已也须安装防盗护栏，整幢建筑变成了一个十足的“牢笼”，不利于灭火救助和人员安全疏散。而目前大多数居民家中未配备灭火器，不少居民未接受消防安全教育培训，消防安全意识淡薄，基本的灭火和疏散逃生知识不具备，现在家庭一旦发生火灾，往往火势很快蔓延，易产生大量有毒气体，给居民生命财产安全造成很大威胁。“安居才能乐业”。各房地产开发商、物业管理单位及各级房产、建委、公安消防等部门结合各自工作职责，齐抓共管，共同把小区建设好，管理好，给居民创造良好的生活居民居住环境。

二、加强管理的对策

1、加强小区整体消防规划，各房地产开发单位应把消防设施器材配齐配足、设计单位进行小区规划时，要增强消防安全意识，从整体上对小区进行合理消防规划设计，严格按国家有关消防技术规范进行消防设计或编制专门消防设计专篇，并报送规划、消防等部门进行审查，各设计、施工、监理等单位要各负其责，相互监督、密切配合，严格按设计施工图纸组织施工，把小区消防规划真正落到实处。各级房产管理、建委、工商等职能部门要强化监督管理，对违反规定的设计、施工和开发商，要采取暂扣或吊销执照或许可证、降低资质、罚款等办法，同时要严格设计、施工队伍的管理，对无设计、施工资质的单位和个人不得承揽消防设施的设计施工，从源头上保证消防设施和器材安装到位。

2、要将消防安全管理作为物业管理的重要内容融入到小区日常管理之中，真正抓好落到实处各物业管理单位要按照《中华人民共和国消防法》等法律的有关规定，结合实际，制定符合小区自身特点的消防安全管理制度，按国家有关规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期组织检验维修，同时要对小区保安进行上岗前消防技能培训，未经消防安全培训的一律不准上岗执勤，并定期进行强化训练，使小区保安队成为维护小区消防安全的主力军。各级政府要采取有力措施，大力推进和加强小区物业建设步伐，将物业小区管理纳入社区消防安全管理之中，依托社区服务，将物业小区消防工作纳入社区消防安全服务范畴，共享社区消防服务资源，积极推进小区消防管理的社会化进程。

3、大力开展消防宣传教育和培训，提高广大居民的消防安全意识和消防法制观念针对小区内居民消防安全意识和消防法制观念淡薄的问题，要充分利用周六、周日空闲时间及119消防宣传日，通过设立宣传站或宣传栏、发放消防法律常识及家庭防火等宣传材料、播放喜闻乐见的消防电视宣传片、邀请消防队员传授灭火和疏散逃生常识技能等形式，积极主动地向小区内居民进行消防安全常识、消防法规的教育，提高他们的消防安全意识和消防法制观念，自觉做好家庭防火灭火，教育子女爱护公共消防设施，同各种违法行为作斗争，共同把小区的消防安全工作做好。

4、加强消防监督管理，严格消防执法公安消防监督机构要切实加强物业小区的消防监督管理，小区建设时要提前介入，严格小区消防规划审核关，施工过程中要重点把好给水管道、室内外消火栓选用和安装关，验收时要严格按有关消防技术规范把好验收关，确保小区消防规划和各项消防设施建设落到实处。