对当代油田物业管理中存在的问题与对策初探

2022-09-11

高标准的物业管理服务, 已经是城市服务功能完善的重要标志, 也已经引起了社会各界的广泛重视并逐步接纳和完善物业的服务。《物业管理条例》自公布实施以来, 对小区的规范化管理提出了量化的标准, 物业的服务质量和管理水平也有了依据和标准。然而, 在当前的服务转型期间, 作为物业管理重要组成部分的油田物业管理, 却面临着较大的困境和挑战。

一、关于油田物业管理的困境问题

石油系统由于财力比较雄厚不差钱, 对物业管理水平的规范和提高, 按说具有得天独厚的优势, 然而从计划经济时代延续下来的传统, 使得油田各矿区的生产布局都是以生产为中心, 对后勤服务普遍重视不够, 因而也就普遍落后。对第三产业的发展, 虽然大多数人认同和支持, 但受旧有思想观念的惯性影响, 觉得服务工作无关紧要, 而且国营企业的职工去干这个服务工作觉得有些掉价。过去在建设油田的时候, 主要立足于满足起码居住的需求, 配套方面除学校、医院、幼儿园和老年活动场所外, 对改善和提高居住生活质量的其他配套设施重视不够、普遍缺乏, 经营用房更不在考虑之列, 所以, 工作要顺利开展起来困难是多方面的。同时, 在政策的配套支持方面, 不论是国家还是所在的地方政府都不够具体, 缺乏可操作性, 像一些生活服务的经营权、空闲房屋与闲置设备的租赁权等都界定不清。改制以后, 生产一线人员精简, 大量富余人员都压到了服务部门, 油田的物业服务企业仅靠微利的日常服务项目, 确实难以为继, 如果石油主业一旦不支持就几乎无法生存下去。因此, 迫切期望尽快增加经营性服务项目, 增强企业的造血功能, 以期获取更大的收益, 形成良性循环。这一部分项目也正是居民日常生活中有需求的, 有市场需求, 有经营需求, 正好形成互补。若此, 一方面可满足油田职工的生活所需, 另一方面可吸纳更多的家属子女就业, 还能更好的促进社会的和谐, 使经济效益与社会效益共同提高。

二、有关油田物业经营管理的建议

1. 诚信为本, 服务至上, 咬定管理不放松

居民小区物业, 管理的对象虽然是住房及配套设施, 但服务的对象是人。21世纪物业管理的中心任务, 就是为住户提供一个设计合理、质量优良、环境优美、自然亲和的生活空间。因此, “诚信为本”、提供人性化服务, 提高服务质量就成了关系到物业管理企业生存和发展的核心问题。所以, 物业管理企业要有新的服务理念, 从完善居住者的居住条件出发, 提供高质量的服务, 以“诚恳、守信、热情、积极”的态度对待业主、尊重业主、关心业主, 使服务更加人性化。另外, 物业管理还要打好“感情牌”, 把“感情投资”作为是物业管理活动的重要组成部分, 以取得业主的信任。要想方设法丰富业主的业余生活, 提供多样化的文体活动, 为业主提供良好的交流平台, 来推动业主之间和谐的人际关系与和睦的人文环境, 增强业主对社区的归属感。

2. 进一步发挥资源优势, 尽快达到专业化、标准化的服务规范要求

油田物业管理企业要“牢牢树立为石油人服务”的理念, 遵循“为民、服务、诚信”的工作原则, 将内外部的资源优势充分利用好, 最大限度的满足广大业主的需求, 服务要做到“专业、规范、标准”, 在此基础上谋求做大做强, 使服务向规模化和多元化发展。首先, 要根据实际情况做好规划工作, 选择好的项目。其次, 再讲究规模, 充分发挥项目的规模优势, 使其具有较强的抗风险能力。再次, 就是使项目具有互补性, 服务能相互匹配, 拉长服务链。第四, 要积极争取政策的支持并实行专业化管理, 严格规章制度。由于油田的居住区相对来说比较独立, 因此, 油田物业在管理上要与主业实行“同步经营、单独运作、专业管理。”服务中心可设立在消费能力较强的中心区域, 对服务项目实行统一规划、系列服务、连锁经营、独立运作的方式;而服务站点可设立在比较偏远的区域, 或委托基层物业管理分公司代管, 或采取职工承包等。对于油田矿区的物业公司来说, 拓展服务项目还有一层重要任务, 那就是为企业分忧, 分流一线冗员、实现再就业, 因此, 应采取内部承包为主的模式, 严格控制效益外流, 只有在内部职工无能力承包前提下, 方可采取对外租赁经营或合作联营的方式。在物业公司的内部经营管理上, 可采取市场运作的模式:一、在用人方面, 引入竞争机制, 能者上庸着下, 为人才提供一个施展才能的舞台, 在招聘方式上, 要通过内部公开招标方式择优录用, 禁止暗箱操作、任人唯亲, 对于特殊管理人才和岗位用工可面向社会公开招聘;二、在经营管理方面, 要打破常规, 按承包经营责任制的办法, 实行个人承包, 包盈不包亏, 定额上缴, 亏损自负, 余额自留, 承包方式可采用两种:1、采用风险承包;2、抵押承包。以最大限度地调动从业人员的积极性, 保证综合经营服务的质量和效益。

3. 要大力推行内部模拟市场化, 努力提高服务水平

所谓的内部模拟市场, 就是内部的一切运作, 完全按照市场的运营模式运作, 练好内功, 为真正市场化运作打好基础, 最终使物业管理与市场化接轨。具体运作过程中, 要按照“管理区域化, 服务专业化”的标准, 在物业管理系统搞好组织结构调整, 运作框架以小区物管理站为基本单元建立, 成本费用通过测算、切块包干到各小区物业管理站, 像物业管理站和环卫、绿化、维修等专业化队伍要依据实际工作量和服务质量来结算其劳务费用。内部模拟市场培育建立之后, 需要建立五种机制:1、纵向上建立自上而下、层层承包的经营机制;2、将经济指标、服务满意率作为主要的考核监督内容;3、在横向上物业管理站与专业化队伍之间建立竞争机制, 实行择优聘用、有偿服务的经济运行机制;4、各专业化队伍之间靠服务赢得市场与客户;5、各小单位内部划小核算单位, 建立起科学的核算机制。模拟市场运行的目的, 就是为了提高市场竞争能力和应变能力。