个人住房抵押贷款提前还款风险浅析

个人住房抵押贷款提前还款风险浅析（共12篇）

篇1：个人住房抵押贷款提前还款风险浅析

个人住房抵押贷款提前还款风险浅析

内容提要：我国居民由于制度、理财观念、收入及利率等因素的影响，导致了提前还贷行为的发生，这也给商业银行带来了风险。但是，我国商业银行有关个人住房抵押贷款业务提前还款风险管理制度和规则建立的时间不长，其简单的管理模式的缺陷也日益显现。因此，我国商业银行在逐步与国际接轨的同时，还必须解决意识问题和技术准备问题，不仅要正确认识提前还款风险、建立个人住房抵押贷款数据库、合理建立和健全违约金制度，还要灵活运用表内对冲方法来管理提前还款风险，尽早推出市场对冲金融工具，转移提前还款风险，并逐步推进个人住房抵押贷款产品创新。

关键词：住房抵押贷款；提前还款；风险

近年来，我国的个人住房抵押贷款业务处于高速增长和发展的阶段，特别是在全球金融危机爆发前，大量热钱流人股市、房地产等市场，通货膨胀危险加剧。为抑制经济的过热发展，中央银行连续多次提高存贷款利率，因而导致住房抵押贷款客户提前还贷的现象明显增加。在这一政策的影响下，由于有的银行对提前还贷没有建立必备的档案资料，除了反映还款的时间和金额外，对借款人经济条件变动、房屋基本特征等信息的收集和保存都存在比较严重的问题。有的银行为应对这种变化，出台了对提前还贷客户收取违约金的措施。然而，此项措施在社会上引起了较大的反响，并引发银行是否应该收取违约金的争论。这充分反映出我国银行在提前还贷风险的管理上，缺乏足够的现代风险管理手段和能力。在我国金融市场全面开放，业务竞争日趋激烈的背景下，特别是在我国逐渐摆脱金融危机的影响之后，商业银行急需强化管理理念，丰富管理手段，以应对日后可能再次出现的住房抵押贷款提前还贷风险。那么，提前还款的诱因是什么，究竟会给商业银行带来什么样的风险？银行又将怎样控制这种风险？本文将围绕这些问题进行分析。

一、提前还款风险的定义 提前还款(prepayment)是指借款人在贷款到期日之前偿还部分或全部的贷款。借款人（也即抵押人）提前还款时，贷款人虽然不会损失本金，但提前还款行为影响了贷款人的现金流。提前还款行为造成了单笔抵押贷款本息偿还现金流量的不确定性，进而也增加了抵押贷款支持证券的基础资产——抵押贷款组合现金流量的不确定性。前一个不确定性影响了贷款人的贷款收益率，而后一个不确定性则影响了债券发行人和投资者的收益和成本。由此可见，对于贷款人（金融机构）而言，提前还款风险是指因提前还款行为的发生造成损失的可能性。提前还款风险可能造成的损失包括以下方面：

1．利息损失：已偿还的贷款部分，金融机构如不能及时安排使用，将造成资金的闲臵，形成利息的损失。2．服务成本损失：金融机构为处理提前还款增加的额外成本，包括人力成本和办公费用等。3．管理成本损失：金融机构因闲臵资金的增加而需要增加资金管理成本。

二、我国居民提前还贷行为的诱因分析

我国居民由于制度方面的限制，一般没有资格通过获得新的抵押贷款来偿还原来的抵押贷款，即具有锁住效应。所以，提前还贷行为的发生有其非凡性，受再融资动机的影响较小，主要是由非再融资动机所诱发的。

（一）制度因素

我国目前大量发生的提前还贷现象与制度因素的变化有较大关系。例如，住房货币化政策使得居民可以获得一次性住房补贴，由于大部分购房者的投资意识较薄弱，经常将这样一笔资金用于提前还贷；住房公积金政策的改变使借款人每年一次可用公积金冲抵住房公积金贷款本金，从而具备了一定的提前还贷能力；而地方政策的变化，如上海蓝印户口政策的停止实施也导致了大量的外地人提前还贷。

（二）特有的理财观念

我国居民特有的理财观念也是诱发提前还贷的一个重要因素。在借款人手中有一定的积蓄时，一般倾向于先偿还贷款，然后才会考虑到进行其他投资或消费活动。

（三）非凡的收入结构

我国大部分居民除了固定收人外，还存在较多的来自第二职业或投资活动等的非固定收人。银行在发放住房抵押贷款时，一般都只根据固定工资的某种比例来规定贷款额和每月还款额度。借款人的非固定收人会不断积累，而且在物价稳定时期工资的上涨部分也会累积起来，从而使提前还贷从经济方面具有了可能性。

（四）收入水平的大幅度提高

我国经济一直保持着较快的发展速度，个人的收人水平也普遍有了大幅度提高，从而使得一部分借款人在一段时期后有了一定收入积累，具备了提前还贷的能力。故凡在投资机会较少且投资期望收益率较低的情况下，借款人倾向于提前偿还部分或全部贷款余额。

（五）住房转手交易

随着我国住房交易市场的快速成长，房屋交易量不断增大，许多借款人为了满足其重新购臵新房或就业迁移等需求，往往在还贷期内通过住房交易市场将个人住房出售，用获得的收入来提前偿还个人贷款。

（六）利率调整的时滞性

中国人民银行规定，法定住房抵押贷款利率调整后，对各商业银行已经发放的住房抵押贷款的利率调整一般在第2年1月份再按新利率重新制定还款计划，因而利率调整存在一定的时滞性，对借款人不利，导致借款人发生在年底提前还贷的行为。

（七）对利率走势的预期

利率作为重要的经济杠杆，是调整宏观经济运行的重要手段。我国住房抵押贷款实行的是浮动利率，只要中国人民银行对贷款利率做出调整，借款人偿还的利息就会发生相应的变化。因而，浮动利率不仅能带来降息的好处，而且包括利率可能上升的风险。住房抵押贷款的期限一般在10年以上，对于时间跨度这么长的还款计划，借款人自然会考虑未来的利率走势，而且今后利率上升的可能性在逐渐增大。因此，借款人为了避免未来利率上升给自己带来的损失，倾向于提前偿还剩余抵押贷款余额。

三、我国个人住房抵押贷款提前还款风险管理现状分析

（一）我国现阶段的提前还款风险管理

对我国商业银行而言，大规模开展个人住房抵押贷款业务自1998年开始至今也才12年时间。对个人住房抵押贷款业务的风险管理也是从无到有，从管理方法、管理手段和管理技术上来说，相当薄弱。而且，由于目前我国个人住房贷款业务风险防范的重点，对各商业银行而言，仍然是违约风险和操作风险，尤其是在我国所特有的“假按揭”风险。对提前还款风险大的问题的处理，各商业银行尚未真正提到议事日程上来，从认识到具体操作上，提前还款风险的管理基本处于空白。

1998年大规模开展个人住房抵押贷款业务以后，大部分商业银行未意识到提前还款问题，对提前还款也没有任何的限制和规定。2002年以来，上海、深圳等地开始出现大规模的提前还款现象，一方面对各商业银行完成个人住房贷款业务增长指标造成巨大影响，另一方面也提升了银行经营的成本，各商业银行才开始关注和重视提前还款问题。目前国内各商业银行对提前还款风险管理采取如下的管理模式：

1．条件限制：对提前还款的条件限制包括两个部分：(1)还款期限制：部分银行规定，必须在贷款期限达到规定时间后，借款人方可提前还款。一般该期限规定为一年至两年。而且，有的银行还规定，提前还款应提前一段时间预约，如一个月，如无预约，不能立即办理提前还款。(2)还款金额限制：对还款金额的限制表现为对最低还款金额的限制。一般规定最低还款金额为一万元，部分银行还禁止进行部分提前还款，只能全部提前还款。2．提前还款的审批：部分银行规定提前还款必须填写正式的申请表格，报银行审批。提前还款的审批同贷款审批不同，大部分银行可以直接由信贷部门完成，程序较为简单，目的主要在于拖延提前还款的时间和给借款人的提前还款行为制造麻烦。3．违约金设臵：目前，绝大部分商业银行在借款合同中均明确规定了对提前还款征收违约金的条款，但真正开始收取违约金的商业银行并不多。通常违约金的收取按照一个月的利息进行。

（二）我国商业银行个人住房抵押贷款提前还款风险管理存在的问题

我国商业银行对个人住房抵押贷款业务提前还款风险管理制度和规则的建立，基本上是从2000年以后开始的，随着业务的发展和提前还款的大量出现，上述简单的管理模式的缺陷日益体现。从商业银行自身的原因来看，主要存在以下的问题： 1．从提前还款风险管理理念上看，对个人住房抵押贷款提前还款风险的认识不足。近年来，个人住房抵押贷款的违约风险和操作风险逐步显现，对这两种风险，商业银行正逐步给予重视，但对提前还款风险，从概念和风险的严重性上，并未引起足够的重视，大部分的银行处于社会效应的考虑，对提前还款的违约金都束之高阁。在目前个人住房抵押贷款业务正处于上升期，业务发展和贷款余额都迅速增长的情况下，忽视可能出现的提前还款风险是国内商业银行的普遍现象。

2．从提前还款风险管理技术上看，国内的商业银行还相当落后。首先，缺乏科学研究的方法和定量研究的标准。在研究中发现，商业银行对个人住房抵押贷款业务的基础资料收集、保存和登记中存在很多问题，资料的完整性和准确性有待于进一步改善。这些重要信息的缺失和不完整，直接影响到对提前还款风险的研究和量化。其次，提前还款风险管理的工具乏善可陈。在研究中了解到，商业银行在提前还款风险的管理工具上基本雷同。同国外金融机构灵活运用多种金融工具和手段，利用表内对冲、市场对冲和资产证券化等多种方式管理提前还款风险相比，．国内商业银行在这方面还有许多工作要做。

3．从提前还款风险管理的控制流程和制度建立上看，国内商业银行将提前还款的审批权和控制权直接交给了基层经办行。各经办行在具体办理提前还款时，一般都由信贷人员或客户经理直接进行，大部分没有审批程序，主观性和随意性很大，甚至有的行是根据基层工作人员的工作时间来安排客户提前还款的时间。在分行和总行一级，没有对提前还款行为专门进行研究，少量对提前还款的管理规定也是依附于其他的个人住房抵押贷款管理办法发布。这种管理模式和管理体制，其根源于对个人住房抵押贷款提前还款风险和贷后管理的忽视，直接导致对提前还款风险管理的缺位和弱化的风险管理职能。

四、个人住房抵押贷款提前还款风险管理对策建议 从国外的经验看，管理提前还款风险主要有四种方法：风险补偿、表内对冲、市场对冲和资产证券化。在逐步同国际接轨，灵活运用上述四种方法的同时，我国商业银行还必须同时解决意识问题和技术准备问题。

（一）正确认识提前还款风险

提前还款风险与违约风险，并列为个人住房抵押贷款业务的两大主要风险。但在我国，对提前还款风险的关注和引起重视，是近年来刚刚开始的事。在国外，个人住房抵押贷款的一级市场已经非常成熟，二级市场经过了几十年的发展，目前已经成为管理风险的重要途径和重要金融市场之一。因此，国外对提前还款的风险管理非常重视，技术也相当成熟和多样。同时，国外经验也证明，提前还款风险如果管理不当，潜在风险就会转化为现实风险，不仅无形中增加银行的服务成本，干扰银行正常的资金安排，导致银行资产收益率的下降，还会增加银行再投资风险。在我国二级市场刚起步的情况下，如果不能重视对提前还款的管理，将对二级市场的发展造成重大的打击和影响。所以，对提前还款风险的管理，首先必须解决意识上的问题，对提前还款给予足够的重视，借鉴国外先进的风险管理经验，结合我国实际情况，实现对个人住房抵押贷款业务的有效风险管理。

（二）建立个人住房抵押贷款数据库，是进行有效提前还款风险管理的技术前提

目前国内对住房抵押贷款提前偿还问题的研究还存在较大不足，一个重要原因是实证研究所需数据的缺乏。随着我国住房抵押贷款提前还贷行为的逐渐增多，商业银行迫切需要掌握其发生机理和变化规律，以便对其进行较为准确的预测和有效的防范，从而尽量减少商业银行的损失。目前，我国商业银行应建立有关住房抵押贷款提前还贷行为的数据库系统，长期对借款人的提前还贷行为进行监测，对所收集到的数据进行必要的分析，对提前还贷导致的现金流量预先进行统筹规划，从而掌握我国提前还贷行为的发生规律，为防范和控制提前还贷风险奠定必要的基础。

（三）在科学分析和定量研究的基础上，合理建立和健全违约金制度 违约金制度，实际上是运用风险定价技术在个人住房抵押贷款的交易价格中对借款人的提前还款行为进行补偿，这是银行对提前还款风险进行有效管理的第一步。违约金制度在国外已经普遍采用，而且形式多样，从固定违约金，到盯住市场的违约金(Market-to-market charges)，商业银行可以根据自身的实际情况进行灵活运用，最大可能弥补因提前还款遭受的损失。当前我国商业银行在违约金制度上，应该首先在个人住房抵押贷款合同条款中，对提前还款的相关权利和义务进行必要明确，在发生提前还款行为时有据可依；其次，参考国外先进的管理经验，同时结合国内的实际情况，建立和健全合理的违约金制度。商业银行完全可以根据不同的提前还款风险等级，设定不同的违约金制度：对高提前还款的风险人群，设立高违约金比例或者还款限制；对低提前还款的风险人群，降低违约金限制，这样，既能对提前还款的风险损失进行合理和适当的补偿，也不会对借款人还款的便利程度产生影响。

（四）灵活运用表内对冲方法，管理提前还款风险 所谓表内对冲，就是利用银行资产负债表资产和负债两方面对市场利率变化影响具有相互抵消的自然对冲效应，进行合理安排和缺口管理．最大限度地将市场利率变化对银行资产负债表的总体影响降低到最低限度。目前，西方金融机构在这一方面的管理已经由利率敏感性资金缺口管理发展到期日缺口和久期缺口管理。

银行在个人住房抵押贷款业务中形成的提前还款风险如果能在表内自然对冲，一方面，可以大幅度降低银行自身风险管理的成本；另一方面，更为重要的是这些风险并未形成转嫁或转移，整个金融系统的系统性风险也能得到有效的降低和控制。因此，对金融机构甚至整个经济体系的风险管理而言，运用表内自然对冲手段具有重要意义。目前，我国商业银行在管理个人住房抵押贷款提前还款风险时，很少运用表内对冲的手段，但从个人住房抵押贷款发展的趋势来看，灵活运用表内对冲手段，合理安排银行自身的信贷资金供应方式和方向，必将成为我国商业银行管理提前还款风险的重要手段。我国商业银行应尽快建立适合自身业务情况的提前还款模型，对提前还款率进行预测，根据预测结果对个人住房抵押贷款信贷资金进行合理安排。

（五）尽早推出市场对冲金融工具，转移提前还款风险 中国人民银行早就提出：有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。利用市场对冲化解提前还款风险，是国外金融机构的常用手段。表内对冲受业务调整成本和可行性的限制，往往不能全部化解提前还款风险，在这种情况下，需要利用市场对冲来进行解决。国外利率衍生产品市场经过几十年的发展，已经成为现代金融市场的重要组成部分。多样化的利率衍生产品和市场对冲工具，为金融机构管理个人住房抵押贷款的提前还款风险提供了有力的手段。而在我国，目前基本没有类似的手段，国内商业银行既缺乏必要的内部管理手段，对提前还款进行表内对冲，更没有渠道将提前还款风险通过市场对冲手段进行转嫁。从风险补偿的角度来讲，利用现代化的风险管理技术和推出适合我国具体情况的现代风险管理工具，发展利率衍生产品市场，是大势所趋。

（六）推进个人住房抵押贷款产品创新，设计多样化的产品挽留客户 从国外的提前还款风险管理经验来看，通过设计不同的个人住房抵押贷款品种，对不同提前还款风险等级的客户进行区别对待，是金融机构有效管理个人住房抵押贷款提前还款风险的有效途径。

目前，我国主要实行可变利率等额还款这样一种贷款方式，其贷款利率的调整也不是根据法定利率的变动而及时调整，而是存在一定的时滞。由于借款人的还款能力有很大差别，使得单一的贷款方式已经远远不能满足借款人多方面的需求，也就是说当前有相当数量的借款人每月计划偿还的现金流与其可用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺口，从而有可能导致包括提前还贷在内的各种风险的发生。为了适应不同借款人的市场需求，从而降低提前还贷风险，很有必要推出多种抵押贷款方式。依据借款人当前的收人水平及预期的收入变化来安排合适的贷款方式可以有效地减少提前还贷风险的发生。

篇2：个人住房抵押贷款提前还款风险浅析

焦作市住房公积金管理中心：

借款人姓名：，身份证号：，公积金账号：

贷款合同号：，借款金额，借款期限：，放款时间：，贷款余额：，委托银行：，联系电话：

还贷类型：

（一）提前全部结清 □。

（二）部分还本 □，还款金额 ——----调整月还款额，还款期限不变

（三）调整后月最底还款额————---请审批！

借款人在贷款发放壹年后方可申请提前还贷。提前还贷每年可申请一次。（每次还款额最低不少于1

万元整数）

申请人签字： 年 月 日

信贷科审核人：

信贷科（签章）: 年 月 日

住房公积金贷款提前还款申请表

存根联 NO： 第 号

焦作市住房公积金管理中心：

借款人姓名：，身份证号：，公积金账号：

贷款合同号：，贷款金额，贷款期限：，放款时间：，贷款余额：，委托银行： 联系电话：

还贷类型：

（一）提前全部结清 □。

（二）部分还本 □，还款金额 ——----调整月还款额，还款期限不变

（三）调整后月最底还款额————---请审批！

借款人在贷款发放壹年后方可申请提前还贷。提前还贷每年可申请一次。（每次还款额最低不少于1

万元整数倍）

申请人签字：： 年 月 日

信贷科审核人：

篇3：个人住房抵押贷款提前还款风险浅析

收录日期:2013年3月4日

一、引言

我国个人住房抵押贷款业务发展较晚, 随着1998年国家住房分配货币化政策的实施, 房地产市场和房地产业得到了快速发展, 从而导致了个人住房抵押贷款业务的迅速发展, 个人住房抵押贷款普遍成为许多家庭购买房子的第一选择。因其风险低、利润稳定, 在我国也存在巨大的市场潜力, 所以个人住房抵押贷款业务成为我国各大银行争相抢占的重点。随着个人住房抵押贷款业务的迅猛发展, 其存在的潜在风险也不断地暴露出来。特别是近年来房价的不断上涨, 个人收入水平的不断提高, 传统的中国人不愿意欠债, 一旦自己有能力还清贷款的时候会选择提前还款, 再加上近年来贷款利率的不断提高, 提前还款风险已经成为我国个人住房抵押贷款风险的最主要的表现形式。借款人提前还款会给银行造成各种负面影响, 例如会增加银行的管理成本、减少银行的利息收入、影响银行的现金流等等。2007年美国次贷危机的爆发更加说明对个人住房抵押贷款风险的研究已经成为大家关注的重点。因此, 本文将对产生提前还款风险的原因, 会给商业银行带来哪些风险, 银行又该如何面对提前还款风险等问题进行分析。

二、提前还款风险的定义

提前还款风险是指借款人在贷款期限到期之前偿还贷款, 导致银行现金流的失衡, 造成利益受损的风险。由于提前还款行为的不确定性, 会给银行带来利息收入的减少, 也会造成银行资金流量的不稳定。那么, 提前还款风险可能造成的损失具体包括以下方面:

1、影响银行的资金现金流平衡。

由于提前还款行为的不确定性, 使银行无法对提前还款部分的资金进行合理分配, 对银行造成不确定的现金流, 而银行需要为该闲置资金付出管理成本, 造成利益损失。

2、银行的服务成本得不到补偿。

如果借款人选择提前还款, 银行只能收回属于还贷期内的部分服务成本, 其他未能收回的服务成本直接导致银行的收益受损。

3、利息收入减少。

大量的提前还款行为一般都是发生在利率上升时候, 银行原预期的利息收入将会因为提前还款行为而中断, 从而导致银行利息收入的减少。

三、提前还款风险影响因素分析

影响提前还款风险的因素多种多样, 本文这里细分为四大特征的因素:借款人特征因素、贷款合同特征因素、房屋特征因素、宏观经济特征因素。

1、借款人特征因素。

包括借款人性别、年龄、家庭月收入、婚姻状况、受教育程度和是否为本地人6个影响因素。其中, 对提前还款风险影响最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能够直接影响借款人的还款能力。一般认为, 家庭月收入高的借款人对资金的分配更为充裕, 利用闲置的资金进行提前还款的可能性也更大。

2、贷款合同特征因素。

包括贷款总额、贷款期限、贷款利率、还款方式和贷款价值比5个影响因素。一般而言贷款总额大的借款人, 月还款额就多, 财务负担也越大, 在收入不是很充裕的情况下, 提前还款的可能性就越小;借款人的贷款期限越短, 每个月的还款额就越高, 财务负担就越重, 提前还款的可能性就越小。目前, 我国个人住房抵押贷款一般都是采用浮动利率, 一般认为贷款利率高的借款人, 利息负担就更重, 提前还款的意愿就更强烈, 发生提前还款的可能性就更大。我国个人住房抵押贷款的还款方式主要有等额本金法和等额本息法两种, 一般来说选择等额本金还款方式的借款人初期还款的负担会比等额本息还款方式的重, 自身的财务状况应该良好, 因此提前还款的可能性就较大;而贷款价值比就是贷款金额与房屋价值的比值, 贷款价值比越大说明借款人贷款金额越大, 财务负担重, 提前还款的可能性就越低。

3、房屋特征因素。

包括房屋价格、房屋面积、房屋类型、房屋区域和房屋用途5个影响因素。房屋价格的高低通常决定了借款金额的多少, 我们认为房屋价格越高说明借款人的财务状况越好, 还款压力越小, 导致借款人提前还款。房屋面积大的房屋自然价格也高, 贷款金额就比较多, 从而反映了借款人的收入水平高, 经济实力强, 越容易提前还款。房屋类型主要是指一手房和二手房。一般认为借款人购房二手房是属于资金不够充裕, 收入不是太高, 所以提前还款的可能性就比购买一手房的借款人低。如果借款人购买的房屋位于城市中心地段, 价格也高, 未来的价值上涨空间也大, 说明借款人的经济状况良好, 更容易提前还款。房屋用途主要是指借款人购房的目的, 一般认为如果借款人购房是用来投资, 说明借款人的经济实力强, 提前还款的几率就大, 而借款人购房只是为了居住, 经济情况一般都不是很好, 提前还款的几率就小。

4、宏观经济特征因素。

包括房地产价格指数、GDP增长率和经济周期3个影响因素。房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数, 当房地产价格指数高时, 说明该时期房价上涨幅度大, 这段时间选择购房的借款人资金比较充裕, 收入水平也高, 提前还款的可能性较大;GDP增长率可以反映该地区的经济状况, 我们认为当GDP增长率高时, 说明房地产市场的繁荣发展, 也可以反映出大部分消费者的购买能力和负债能力的提高, 提前还款的能力自然也高;一般来说, 当经济处于繁荣时期, 借款人的收入增加, 经济状况良好, 借款人就有意愿去改善住房条件, 导致住房周转率的提高, 住房转手的情况变多, 提前还款的可能性也随之上升;相反, 当经济处于萧条时期, 提前还款的可能性也较低。

四、提前还款风险管理对策建议

1、掌握提前还款行为规律, 准确预测提前偿付率。

对提前还款风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率, 确定提前还款导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还款行为的各种因素及其作用机理, 并运用累积的历史数据建立提前还款模型, 量化各因素与提前还款行为的关系, 估计出提前还款比率随时间的分布, 进而调整相应的资产负债结构, 以避免提前还款给现金管理带来的损失。

2、构建个人住房抵押贷款提前还款数据库。

目前, 我国商业银行没有对个人住房抵押贷款中可能出现的各种风险给予太多的关注, 有关提前还款行为的统计数据几乎是一片空白, 而我国对住房抵押贷款提前还款问题的研究存在较大不足的一个重要的原因就是实证研究所需数据的缺乏。当务之急, 我国商业银行应建立有关提前还款行为的数据库系统, 对借款人的提前还款行为进行监测, 进而掌握我国提前还款行为的发生规律, 加强对提前还款风险的管理。

3、积极推进住房抵押贷款证券化。

抵押贷款证劵化是国外常用的一种方式, 通过对贷款规模和期限等结构的搭配, 可以有效地规避非系统性风险对银行的影响。成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握, 否则难以合理确定MBS的发行定价。积极推进住房抵押贷款证券化, 可以使商业银行把风险管理的精力集中在银行内部可控范围内, 以提高风险管理效率和效果。

4、政府合适的宏观调控。

政府的宏观调控对于住房抵押贷款市场的稳定性有着重大的作用。对提前还款风险而言, 其中最主要的两个系统性影响因素利率和房价的波动性都是与政府的宏观调控密切相关。合适的宏观调控能够使利率预期相对明朗和稳定, 有助于银行进行风险管理, 并且宏观政策的有效性也对减小房价的波动性至关重要, 从而也能起到稳定住房抵押贷款市场的作用。

参考文献

[1]王重润, 曹振良.住房抵押贷款中的提前偿还风险分析[J].中国房地产, 2002.7.

[2]施方.住房抵押贷款提前偿付预测[J].商业研究, 2005.2.

[3]刘洪玉, 孙冰.个人住房抵押贷款提前还款风险因素实证研究[J].同济大学学报 (自然科学版) , 2007.1.

篇4：个人住房抵押贷款提前还款风险浅析

【关键词】 提前还贷 负面影响 住房抵押贷款证券化

1. 我国住房抵押贷款的现状

住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。随着我国经济的整体发展，2010年住户部门新增金融负债2.4万亿元，比上年扩大2.6倍，占国内非金融机构部门新增金融负债19.2%，占比比上年上升7.3个百分点。其中，新增住房贷款1.4万亿元，比上年多增1.1万亿元，占住户部门新增金融负债的56.1%，占比比上年上升15.4个百分点（来源于中国人民银行公布数据）。从数据中可以看出，近几年我国住房贷款的绝对值总量和增长速度都很快，同时住房抵押贷款占消费贷款的比重也显著提高，对住房抵押贷款的研究也越来越重视。

2. 提前还贷主要原因的分析

提前还贷是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还部分或全部购房借款的一种经济行为。它包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款；另一种是提前偿还全部个人住房贷款。分析造成提前还贷的原因有以下几点。

2.1居民收入增加。随着我国经济的飞速发展，居民收入有了显著提高，加强了借款经济能力为借款人提前还贷提供了物质保障。我国住房抵押贷款的主要偿还方式是每月定额还款，进而借贷的初期既确定了参考依据，同时随着收入的增加，每月还款所带来的压力越小，更容易提前还款。

2.2对未来利率走势的预期。随着2011年央行的几次加息，从2012年1月1日开始，住房抵押贷款的利率又达到了一个新的水平，我国住房抵押贷款实行的是浮动利率制，利率下降能够带来降息，减轻还贷压力，但利率上升则会增大还款压力，未来利率继续上升的可能性又非常大，同時利率上调存在着迟滞效应，。按照我国现行的政策，本年上调的利率要到下一年的年初开始执行，这就为借款人提前还款提供了便利，使借款人以减少利息支出。

2.3我国现行政策的影响。在住房抵押贷款合同中，有相应的条款规定，借款人一旦出售抵押贷款，金融机构有权要求借款人付清所有的贷款余额，这一条款称为“出售即付条款”。随着二手房交易的增多，为了进行买卖，借款人需要进行提前还款，以保证交易的正常进行，这就加大了提前还款的行为。在退休收入政策上，退休之后的收入要低于工作时，这也促使一部门人为了以后的生活保障尽可能提前还贷。

2.4受我国传统观念的影响。我国一直有“无债一身轻”的传统观念，当手里资金充裕时，更倾向于提前还贷。

3. 提前还贷带来的负面影响

提前还贷看起来对借款人有利，毕竟是由借款人来选择是否提前还贷，但也存在着不利影响。借款人在提前还贷的过程中损失了很大的机会成本。当借款人选择提前还贷时他失去了支配这笔资金获得更高收益的机会，如股票等其它金融工具能获得较高收益，那么借款人无形之中就放弃了这部分收入。提前还贷可能会对借款人的信用造成影响，随着提前还贷的增加，对银行造成的危害也在增大，银行改变了对提前还贷的宽松政策，提前还贷影响了下次从银行的贷款。随着到期日的临近，借款人所偿还的款项中，本金所占的比重越大，提前还贷的效果越差。

提前还贷对银行造成的负面影响最大。提前还贷对银行来说是一种风险行为，借款人选择有利的时机提前还贷获得收益伴随着银行相应的亏损。首先对银行来说，提前还贷造成了大量资金的闲置，提前还贷的资金不在银行资金计划的安排内，突然的还款打乱了银行计划，降低了流动性，不能短时间内用这笔资金创造利润；其次，提前还贷减少了银行的预期收入，现阶段银行通过住房抵押贷款获得的利息收入是银行收入的重要组成方面，提前还贷使这部分收入减少。再次，提前还贷也增加了银行的服务成本，加大了银行开支。当然提前还贷也有对银行有力的一面，如降低了不良资产的比率，减少了呆、坏账，获得提前还贷借款人前期所付的利息等等。

4. 对提前还贷的对策分析

4.1减少对违约金的征收，实行固定利率制。银行允许客户提前还贷实质上是给予客户一种期权，这种期权使客户可以在市场利率变动时选择对自己有利的进行交易。根据风险定价原则，资产价值=风险价值+时间价值，银行在依据风险确定贷款利率时应该将按揭利率确定在充分覆盖各种风险因素的水平上。当前银行对提前还款多采用征收违约金等方式，但这种方式不利于金融创新，阻碍银行服务水平的提高，也不利于银行吸引客户资源。影响借款人提前还款的因素还有很多，利率上升或者下调时都有可能，盲目地征收违约金，也使银行丧失了获得流动风险资产收益的机会。现在银行对住房抵押贷款采取的是浮动汇率制，利率下调，借款人继续执行合同；利率上调，借款人根据成本收益选择是否提前还贷，跳出合同。提前还贷带来各种负面效应，借鉴西方国家经验，可以实行固定汇率制，这样借款人可以提前确定借款成本，当市场利率下调时，借款人可以提前还贷，选择低利率的融资工具，当市场利率上升时，可以继续执行合同。

4.2建立数据库，建立个人信用的评估系统。目前，我国许多商业银行机构已经认识到了建立数据库的重要性，由央行主导的信用体系也有了一定规模，但和西方发达国家相比，我国银行的数据库的样本数量还有很大的差距。我国的住房抵押贷款市场兴起的比较晚，经历的经济周期还不全面，对提前还款的规律不能完全掌握。在接下来，应该对借款人进行长期的跟踪调查，采集数据，包括完善个人征信系统，逐步建立个人信用账户，完善预警机制，建立适合我国国情的模型，更好的利用规律，为防控风险服务。

4.3采用多种形式的贷款方式。现在银行實行的基本上都是等额还款的形式，随着收入增加，这种还款方式更适合收入稳定的人，我国银行可以根据借款人的收入、年龄等因素设计不同的还贷方式，比如可以递增还款或者递减还款的方式，满足不同人群的需求。同时利率、贷款期限的选择可以不仅仅着眼于当前收入，可以让借款人根据当前收入与未来的预期收入自行选择还款期限，实行不同利率，当然这也要求银行加强监管，做好数据库和征信系统的建设。

4.4实行住房抵押贷款证券化。首先个人住房抵押贷款要达到证券化资产的要求。并非所有的金融资产都适宜证券化，其中最基础的要求便是证券化的资产能在未来产生可预测见的稳定的现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。住房抵押贷款有着稳定的现金流，较低违约率，很适合作做为进行证券化的信贷资产。同时，居民个人收入的增加和理财意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了基本物质条件，再加上我国证券市场已初具规模。所以住房抵押贷款对提前还贷无疑是一种很好的方法。借助二级市场是分散和转移提前还款所引起的利率风险的远景规划。银行的利润由存贷款的利息差变为了手续费的费用，风险也转移到了愿意承担此风险的投资者身上。美国的经验表明，个人住房抵押贷款的二级市场是转移和分散风险的最有效手段。目前“建元2005—1 MBS”已经由中国建设银行发行了，实现了表内证券化，这种做法降低了证券化的成本，有利于证券化的早期实现，提供了较高的信用担保，但没有做到真正的风险隔离，还是在商业银行内部。在以后的发展中应逐渐向表外证券化发展，实现真正的破产隔离和风险转移。同时在住房抵押贷款证券化的过程中要稳健开展金融创新，把握好基础工具的特点，控制住基础产品的质量，加强对证券化的监管。避免出现美国次贷危机类此情况，影响实体经济。

参考文献：

[1] 陈钊. 住房抵押贷款理论与实践[M]. 上海: 复旦大学出版社, 2000

[2]邓倩磊，郝彬.美国住房抵押贷款证券化的动因及启示.金融时报，2003，12， 22.

[3]个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研

究.200刘萍2(8)．

[4]陈忠阳：《管理提前还贷风险的现代理念、制度和方法》。《货币金融评论》。2005.4

[5]卢建新：《住房抵押贷款证券化运作中的提前还款风险研究》，《金融与投资论丛2004》，中国财政经济出版社2004年版。

[6]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范EJ-3.苏州大学学报(哲学社会科学版)，2007.

[7]Richard. S. F. and R. Roll, 1989,"Prepayments on Fixed Rate Mortgage Backed Securities," Journal of Portfolio Management: 15(3).

[8] Quigley, J. M., "Interest Rate Variations Mortgage Prepayment, and Household Mobility", Rev. Econ. Stat., 69(4), 1987.

篇5：个人住房抵押贷款提前还款风险浅析

一、提前部分还款业务办理流程

（一）办理提前部分还款的借款人须本人持身份证、公积金贷款抵押借款合同，到受理贷款的管理处申请办理提前部分还款。

（二）提前部分还款业务目前只采用贷款期限不变，减少月供的方式，即：部分还款后，仍按原贷款期限、原利率标准执行，减少月还款额。

（三）提前部分还款业务无具体还款金额限制，但每次提前部分还款的本金额度为一万元的整数倍。借款人在贷款期内只能进行两次部分还款，第三次必须办理提前结清。

（四）申请提前部分还款的借款人填写《提前部分还款申请表》和签署《住房公积金贷款借款补充合同》后，将还款资金存入指定银行，并及时将现金交款单交回公积金业务受理柜台，作为还款证明。

（五）申请人应当日申请当日办结，如当日未办结，申请自动作废。

（六）如申请人申请部分还款时，存在逾期，应先将逾期部分还清后，再办理部分还款手续。

（七）提前部分还款业务办结后，借款人每月按调整后的还款额按时还款。

（八）申请贷款时，办理保险手续的，提前部分还款时保险费不予办理退费。

二、提前结清贷款业务办理流程

（一）办理提前还款的借款人须本人持身份证、公积金贷款抵押借款合同，到受理贷款的管理处申请办理提前结清还款。

（二）将还款资金（包括贷款本金、利息以及产生的相关罚息、违约金等）存入指定的银行账户，并及时将现金交款单交回公积金业务受理柜台，作为还款证明。

篇6：个人住房抵押贷款提前还款风险浅析

加息背景下怎样处理房贷

对于每个月要按时还房款的人来说，加息这件事儿至少从心理感受上说还是有压力的，何况业内人士分析了，未来几个月还可能加息1-2次。虽然，至明年1月份才会从还款金额上体现出来，但是合理的安排资金也能尽量避开加息带来的损失。

工商银行宁波市分行信贷管理部的蒋小连说：“目前来看，第一套住房贷款基本上没有优惠了，或者说很少，第三套是已经停掉放贷了。就工行来讲，也取消了固定利率房贷。对于已经买房的人来说，到明年1月份为止还有9个月的缓冲期。对于打算买或刚买房的人来说，应尽快跟银行签定《个人购房借款合同》。”

1小贴士房贷

考虑到未来还将加息，已经买房的贷款者，在9个月的缓冲期内，可考虑提前还款，只要是不影响生活质量的闲钱，还得越多，那么剩下来的房款利息就越少。

2小贴士房贷

刚买房或者是准备今年买房的人，要注意的是，银行一般在房屋封顶后才能办理按揭手续。不管怎样，今年的情况下，应尽快获取银行贷款。还无法贷款的，也要计算好跟开发商签订《购房合同》与银行《个人购房借款合同》的时间

嘉兴婚纱摄影 JX.LOVEXIPU.COMBCXY

差。

紧缩背景下企业如何贷款

受货币政策影响较大的，还有企业贷款。

“虽然是以稳健的货币政策为今年的金融发展基调，但是由于通货膨胀、央行加息、外部环境等因素的影响，我们已经感觉到了紧缩的氛围。以往的惯例是，每年的第一季度都是银行贷款大量发放的时期，但是今年我们兴业银行总行已经下发了文件，对今年的信贷规模和节奏都要按季度执行，落实到分行的时候，更是按每月来计划贷款的，因为超出了额度总行是要惩罚的。第一季度较以往相比，明显放缓了信贷节奏。加息的目地是为了控制CPI增长，如果下半年CPI没有得到有效控制的话，我预计紧缩力度还会加大。”

“虽然企业贷款难度会增大，但是符合国家政策导向的，比如节能减排、新能源、高科技、成长性明显的小企业，我们银行在贷款额度上也会偏重考虑。”

兴业银行宁波分行小企业中心负责人陈东辉向记者介绍了今年在加息周期背景下，企业贷款难度有所加大，但是绿色金融所支持的节能减排、以及科技型小企业获得贷款的机会会大一些。

对企业来说，也要考虑转型升级，往国家政策未来几年扶持的绿色环保、节能减排、产业创新上发展总是没有错的，为符合政策前景的大中型企业配套也是不错的选择。

不要轻易更换申请贷款的银行，要知道在银行的考评体系里，信用良好的老客户总是比新客户能得到更大额度的贷款，以及更快的放款速度。银行对首次合作的客户，总是更加仔细和小心。而合作关系密切的企业，往往在利率、授信额度上能得到优惠。

对于资金相对充裕的企业来说，跟银行签半年期贷款比签一年期贷款利率更低，更划算。前提是资金周转没有问题。欢迎发表评论我要评论

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篇7：银行个人住房贷款还款方式介绍

1.等额本息还款法：是指在贷款期内每月以相等的金额平均偿还贷款本息的还款方法；

2.等额本金递减法：是指在贷款期内每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减的还款方法；

3.等额递增还款法：是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额有一个固定增加额，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法；

4.等额递减还款法：是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额有一个固定减少额，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法；

5.等比递增还款法：是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法；

6.等比递减还款法：是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。

*选择还款方式建议：

选择还款方式视具体情况来决定。主要考虑自己的资金偿还能力，因人而异、量力而行。

1.“等额本息还款法”，每月还款金额相同，便于您合理安排每月的生活和理财，方便又省心！

2.“等额本金递减还款法”，每期偿还的本金相同，前期还款金额较大，适合还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。

3.“等额递增还款法”、“等比递增还款法”。前期还款压力较小，适合工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。

4．“等额递减还款法”、“等比递减还款法”前期还款额相对较高，适合收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。

篇8：个人住房贷款还款及投资方法研究

个人住房商业贷款是指购买本市住房的具有完全民事行为能力的自然人,以其所购买的该产权住房作为抵押,或者提供商业银行认可的其他保证而向银行申请的贷款。公积金贷款则是指缴存住房公积金的职工在购买住房时享受的贷款,国家规定,凡缴存公积金的个人均可申请该贷款。2015 年我国住房公积金条例规定,使用公积金的职工个人必须连续缴纳公积金6 个月以上。由于住房公积金贷款的资金包括职工缴存的和职工单位为职工缴存的,且最终均属职工个人所有,因而其贷款利率较商业贷款利率低,能大大减少成本。

二、南昌市个人住房贷款融资及还款方式的案例分析

1、案例背景

个人住房贷款是指银行为方便借款人购买自用普通住房而向其发放的贷款。银行在发放该贷款时,会要求借款人提供担保,若借款人未按时归还欠款本息,银行将有权对其抵押物进行依法处理。然而,个人对于申请的住房贷款融资及还款方式的选择不同,也将带来不同的成本效益。

南昌某青年A,大学毕业一年,现工资为4000 元,其女朋友B工资2500 左右,工作基本稳定,现两人准备结婚,想购置一套新房,他们看中一套面积90 平米的小商品房,三室一厅,每平方米价格是9000 元,位于城区,工作方便。商家提供两种付款方式:一次性付款和银行贷款,如采用一次性贷款,将提供房款3%的折扣优惠,在贷款金额方面:银行规定建筑面积在90 平方米以上的,最高贷款金额为所购住房成交价格的70%;建筑面积在90 平方米及以下的,最高贷款金额为所购住房成交价格的80%。考虑到现有资金5 万,向父母及亲戚朋友借了10 万后,A、B决定使用公积金贷款及商业组合贷款的形式支付余下的款项。

2、案例分析

目前各大商业银行按揭贷款计息存在浮动利率及固定利率两种,浮动利率我国实行的是下限管理,上不封顶,下限利率水平一般为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。固定贷款利率是指由借款人与银行约定一个利率,在借款期内,都以该利率计息,而不管央行的基准利率如何调整。

由于A选择了在中国农业银行进行购房担保借款,因此,以该行的政策为基础。由于实际贷款利率,中国农业银行会根据借款人以及贷款的综合情况确定。而每个人的情况不同,申请的贷款业务不同,因此,中国农业银行批复的贷款利率也就不同。同浮动汇率相比,固定利率的最大特点显然是不随行就市。由于银行提供的固定利率要明显高于浮动利率,以便容纳未来时间的利率多次上升的可能,所以,固定利率贷款的风险就在于,借款人要能够预测到在贷款周期内:

(1)贷款利率的升降趋势;

(2)浮动利率什么时候能够超过固定利率;

(3)浮动利率能超过固定利率多长时间。

利率水平仅是影响借款人还款的因素之一,选择固定利率或浮动利率房贷,还需要考虑其他一些重要因素,如与利率形式相伴的贷款期限的长短、借款人的预期收入状况等。根据其贷款情况可进行如下比较分析。

等额本息还款法要求借款人每月偿还相等金额的贷款本息。设:y是贷款所需总额,n是贷款期数为,i是贷款周期利率,则:

(注:由于是等额本金还款法,其这里只列出第一个月所需支付金额每月支付的本金不变,但每月支付的利息变动,因此该数据每月不等。)

还款总额=月还款额×还款期数

利息总额=还款总额-贷款本金

等额本金还款法,即借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减,还款额逐月递减。设贷款总额为y,贷款期数为n,贷款周期利率为i,已还至第k期,则:

通过等额本息还款法和等额本金还款法,银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。如果不考虑时间因素,从表中可看出,还款方式一致的情况下,贷款期限越长,还款总额越多;而还款年限相同情况下,等额本息还款方式下的还款总额高于等额本金还款方式的还款总额。

对于这两种方法,每期还款金额都随着还款次数的增加而减少,但等额本息还款法下偿还的金额缓慢减少,为曲线向下,而等额本金还款法下则为直线向下,因此比较两条线与坐标轴围成的面积,必有等额本息还款的大于等额本金还款法下的,即总还款额,等额本金所需偿还的较少。

3、案例解决

通过比较还款方式及还款年限,A、B两人估算了一下他们的还款能力:在还款期前两年,他们的月收入总计为6500 元,每月的支出大概总共为2500 元,此后,随着工作年限的增加,他们的收人会有一定的增加,但同时他们抚养小孩、赡养父母的费用支出也会相应增加,因此预期在近期内他们的还款能力将维持在4000 元(2500—6500 元)左右。在贷款期限方面:银行规定贷款期限最长不超过30年;借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70 年。由于公积金贷款额度需要考虑所购住房及借款人情况,因此根据公积金计算公式,利用公积金能贷到567000 元资金。考虑到不想长期处于还贷压力下,他们选择贷款期限为20 年,贷款方式为等额本息还款。据此,计算出每月还本付息额为3361.68,而20 年后所还本息总额为806802.42 元。

此外,除去自有资金,以及借来的欠款还有93000 元的房款未筹集到,于是A决定向银行申请商业贷款,以所购房屋为抵押,因此购置该房A决定最终采取商业性贷款与公积金贷款组合的方式。考虑到剩余资金不足,A、B选择了等额本息还款方式,并选择浮动利率进行利息计算,以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定。因此,可以看出当基准利率上调时,选择固定利率计息还款所支付的利息更少;反之,下调时,浮动利率计算的利息更少。贷款期限方面,为了降低生活压力,在规定的最长期限30 年下,A、B决定贷款期限为8 年。对于商业贷款的部分,中国农业银行利率为基准利率的1.1 倍,将此数据输入房贷计算器得月还款额1232.14,所需还款总额为118285.39。

合同规定,要求借款人提供担保,包括借款担保和抵押,并规定存在以下违约责任时需支付赔偿、违约金,严重的话撤销借款合同,主要涉及将借款用作他用、提供虚假材料、担保人和借款人不能正常履行义务等情形。因此,贷款人在办理住房抵押贷款时,必须意识到其潜在的风险。对于提前还款方面,在确定是否要提前还款时,应计算提前还款时所需还款金额M1 与未提前还款剩余还款额M2两者的大小,如果M1>M2,不适合提前还款;若M1<M2,则适合提前还款,若M1=M2,无所谓是否提前还款(计算时,应考虑不提前还款的资金所带来的货币时间价值及提前还款所需偿付的违约金)。当然,采用浮动利率计算利息的话,不能准确计算剩余所需还款数额,因此需要贷款人对未来市场及银行利率有客观可靠的判断。一般而言,固定利率计息条件下提前还款所支付的违约金将远高于浮动利率条件下的违约金。

假定A、B在5 年后工资均有所增长,且双方工资总额达到1 万,考虑到公积金贷款利率低,他们先用手头上的几万积蓄偿还住房贷款,针对提前还款情况,中国农业银行规定,对于在借款实际发放之日起36 个月内提前还款的,需加收一个月的贷款利息。因此,A、B选择五年后归还本息,不涉及违约金,且自身没有更好的投资选择,商业贷款利率又偏高的情况下,选择提前还款是可以进行的。

参考文献

[1]安晓华:浅析住房公积金贷款利率及利息[J].内蒙古科技与经济,2015(7).

[2]齐延艳:个人住房按揭贷款还款方式的比较选择[J].会计师,2011(1).

篇9：个人住房抵押贷款提前还款风险浅析

摘要：个人住房抵押贷款是促进社会经济快速发展的重要因素，是商业银行一个重要的利润增长点。随着我国个人住房抵押贷款规模的扩大，由于个人住房抵押贷款发展不成熟而引起的违约风险也在增大。本文对个人住房抵押贷款风险的国内外研究文献进行了回顾，对研究现状进行了评述，并针对国内在个人住房抵押贷款风险研究方面的不足，提出了进一步研究的建议。

关键词：个人住房抵押贷款；风险防范；评述个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。个人住房抵押贷款风险及防范，国内外已有很多学者对其进行了理论分析和实证研究，从各个角度分析了个人住房抵押贷款的风险成因，并提出了防范风险的对策。

一、国外研究现状

（一）个人住房贷款风险与LTV的关系研究

Quercia和Stegman（1992）认为，住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV（loan-to-value）影响着违约决策。Quigley等（1993）认为，违约频率和清算时抵押品的价值损失程度都会影响个人住房抵押贷款违约损失。Lambrecht和Perraudin（1997）用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型，选取LTV、工资、婚姻状况和利率研究1987-1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况时发现：工资和利率在标准威布尔分布模型中是主要影响因素，而贷款价值比在一般威布尔分布模型中影响较显著。Archer等（1999）通过实例研究发现，主要是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的个人住房抵押贷款风险，而LTV与个贷风险无关。

（二）个人住房抵押贷款工具的风险比较研究

Chou等（2000）、Chou和Liu（2003）应用数学模型比较分析了VRT贷款和VRP贷款，如果不考虑贷款期限上限，则VRT贷款比VRP贷款对借款人更实惠，如果考虑贷款期限上限，这两种贷款的差异并不显著。

（三）信息不对称、道德风险与个人住房抵押贷款违约风险

Posey和Yavas（2001）从利率选择的角度，对不同风险等级的借款人在住房抵押贷款中选择固定利率还是浮动利率的问题进行了研究。Rbert（2003）提出借款人具有异质性风险特征，合约设计的缺陷很容易导致个人住房贷款道德风险的产生。所以个人住房抵押贷款风险管理应注重合约的设计和完善。

二、国内研究现状

（一）个人住房抵押贷款风险的分类

王福林、邵海华、阙伟亚（2003）认为，对银行而言，个人住房抵押贷款违约风险的表现形式主要有：被迫违约、理性违约、虚假按揭和提前还款。关永宏（2005）认为，公积金贷款是个人住房贷款的重要部分，其风险主要有制度风险、信用风险、抵押物风险、政策及法律风险。尚耀华等（2006）从外部市场、银行经营、开发商和购房者违约几方面来分析住房抵押贷款的风险。

（二）个人住房抵押贷款风险的成因

史美霖（2007）认为，引发个人住房贷款业务的风险因素：我国个人征信系统发展欠缺、借款人还款能力变化、开发商经营不善、非真实交易、商业银行自身管理薄弱、法律法规的不健全、商业银行外部经济环境变化。杨红（2008）从我国房地产金融体系的角度分析提出，我国房地产金融体系中地产金融参与者单一、商业银行对住房按揭贷款的风险准备不充足、中国住房按揭贷款缺乏风险市场共担机制以及胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素是个人住房抵押贷款的主要风险成因。马宇（2009）通过实证研究发现，对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度。

（三）个人住房抵押贷款风险的防范

胡红星（2007）认为，商业银行可以通过开发和建立内部评级体系和内部评级模型，从商业银行内部控制机制完善、个贷风险预警系统建立、个人住房抵押贷款风险转移机制的发展和个贷法律制度环境的完善几方面进行防范风险。参照美国住房抵押贷款证券化的发展经验，袁媛（2008）结合我国实际情况，提出我国的住房贷款可以建立抵押贷款的二级市场，并且可以适时提高住房抵押贷款的证券化程度。赵亮（2013）提出建立健全住房贷款保险制度，开发可调整利率抵押贷款，进行套期保值的对策。

三、现有研究评述及建议

国外个人住房抵押贷款业务发展较早，因此国外学者对个贷风险的研究较深入，主要体现在以下方面：第一，衡量个人住房抵押贷款违约风险的变量已经形成；第二，通过建立数量模型研究个人住房抵押贷款的风险；第三，比较分析不同的住房抵押贷款工具产生的风险；第四，对借款人这一主体变量进行研究探讨。国内也有众多学者对个人住房抵押贷款风险展开了研究，也得出了一些研究结论：首先是从借款人、商业银行、开发商、政策和法律环境和外部市场几方面，分析个贷风险的主要表现形式；其次分析了个贷风险的成因；最后提出了防范风险的对策和建议。总体来说，国内学者采用的研究方法主要是定性研究，基于数量模型的研究还较少。

综上分析，鉴于国内对个人住房抵押贷款风险研究的不足，今后的研究可以从以下方面开展深入研究：

一是将个人住房抵押贷款风险进行分类、细化研究。对于现有的风险表现形式，银行及个人面临的主要风险是什么，将其进行细化研究，对于提高银行贷款质量和降低个人贷款风险都将大有益处。

二是需要提高定量研究水平。目前的研究主要是定性研究，在全球化背景下，国内银行要提高内部决策和管理水平，必须加强住房抵押贷款的定量研究，形成一套实用的风控指标体系。

三是加强对个人住房抵押贷款风险的实证研究。自美国次贷危机后，国内已有一些学者对风险影响因素进行了实证研究，但笔者认为，在目前房地产市场走势不明朗、经济下滑的经济形势下，对于银行而言，防范风险尤为重要，因此需要加强个人住房抵押贷款风险的因素识别和实证研究。（作者单位：曲靖师范学院数信学院）

参考文献：

[1]ARCHERW R，ELMER P J，HARRISON DM.The determinants ofmultifamilymortgage default[J].The Real Estate Finance Journal，1999，14（3）：25-34.

[2]CHOU Ying-foon，LIU Ming.The value of the variable tenor mortgage feature in HongKong[J].Pacific-Basin Finance Journal，2003，（1）：61-80.

[3]关永宏.论住房公积金贷款存在的风险及其防范[J].山西大学学报，2005，（6）.

[4]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].苏州大学学报，2007，（3）.

[5]马宇.我国个人住房抵押贷款违约风险影响因素的实证研究.统计研究，2009，（5）.

篇10：个人住房抵押贷款提前还款风险浅析

个人住房公积金贷款”的说明

为方便住房公积金贷款职工合理计划使用家庭剩余资金，满足贷款职工利用剩余资金申请办理“提前结清”或“部分还本”之需求，经新乡市住房公积金管理中心研究，贷款职工在正常偿还期内，可申请办理“提前结清”或“部分还本”贷款业务，统称：提前偿还个人住房公积金贷款。

一、提前结清

（一）操作流程

1、借款人到受委托贷款银行窗口填写申请；

2、受委托贷款银行审批，借款人还款；

3、受委托贷款银行将已还款申请转交管理中心计财科；

4、管理中心计财科核实偿还贷款情况，在备注栏签署意见并签字盖章，转交监管科，监管科复核通过后转交信贷科存档；

5、在管理中心存放抵押登记手续的，由信贷科协助借款人办理解除抵押担保等手续；在受委托贷款银行存放抵押登记手续的，由受委托贷款银行协助借款保等手续。

（二）证明材料

1、提供“提前偿还个人住房公积金贷款申请表”2份（借款人在受委托贷款银行窗口与经办人面填面签）；

2、提供借款人有效身份证；

3、提供“住房公积金借款合同”。

二、部分还本

（一）操作流程

1、借款人到受委托贷款银行窗口填写申请；

2、受委托贷款银行审批，借款人还款；

3、受委托贷款银行将还款申请转交管理中心计财科；

4、管理中心计财科核实偿还贷款情况，在申请备注栏签署意见并签字盖章，转交信贷科，按申请还款年度备案。

（二）证明材料

1、提供“提前偿还个人住房公积金贷款申请表”2份（借款人在受委托贷款银行窗口与经办人面填面签）；

2、提供借款人有效身份证；

3、提供“住房公积金借款合同”。

三、特别提示

（一）借款人提前偿还贷款，不受已还款期数多少的限定。

（二）部分还本的每次还款额为人民币壹万元的整数倍；不调整还款期限，只减少分期还款额。

篇11：个人住房抵押贷款提前还款风险浅析

1.学生提前还款申请说明：

提前还款申请

（1）学生登陆在线系统，点击进入“提前还款申请”概要页面；

（2）选择要还款的贷款合同，确认后保存还款申请。

注：每月15日（含）前申请提前还款，利息计算至当月20日（结息日），学生应于当月20日前还款，15日后申请提前还款，利息计算至次月20日（结息日），学生应于次月20日前还款；

2.还款方式：

（1）网上提出提前还款后，携带本人银行卡卡到校资助中心进行刷卡还款。（2）网上提出提前还款后，当月20号前将本人应偿还的本金利息存入国家开发银行专用支付宝账户中，等待国家开发银行当月20号进行划扣。月底学生可登陆个人系统查看还款状态。

（3）网上提出提前还款申请后，运用个人任意支付宝进行还款，还款流程如下： 一：用电脑登录个人支付宝，点击右上角的“应用中心”

二：鼠标向下拖动到“公益教育”一栏，点击“助学贷款还款“选项

三：点击“我要还款”选项

篇12：国家助学贷款学生提前还款说明

按照国家开发银行总行统一要求，现将我省高校助学贷款提前还款和违约还息操作做相应调整。申请提前还款方式为由学生登录系统自行申请，详细说明如下：

直接登录http://.cn开行学生在线服务系统后，点击“学生在线服务系统（高校）”，进入以下页面。

第三步：

登录后可见到如下图所示的页面，点击‘提前还款申请’

（注意：

1、学生在月结息之前，在网上提交提前还款申请，经高校审批后进行还款。系统只支持提前结清的提前还款方式，不支持部分还款；

2、注意仔细核对系统中记载的银行卡号或支付宝账号，如系统中记载为支付宝账户，则应保证已登录过支付宝。

3、申请提交后，学生将还款金额足额（建议多存50-100

元）存入系统中记载的有效银行卡或支付宝中，等待高校审批、银行划扣，完成提前还款操作。）