个人住房抵押贷款流程

个人住房抵押贷款流程（精选6篇）

篇1：个人住房抵押贷款流程

个人住房贷款流程，涉及的内容及条件

类别:我的文章 评论(1)浏览(43)2009-04-14 19:04

标签：流程

一、选择房产

购房人如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房人在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否已获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

二、办理按揭贷款申请

购房人在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房人获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

三、银行审查

银行受理购房人贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房人进行资格审查，以确认是事符合规定条件。

不少购房人认为，只要选择了得到银行楼宇按揭支持的房产，就理所应当地得到银行的按揭服务。这是一种误解。银行为发展商开发建设的楼宇提供按揭支侍，仅仅表明该楼宇已取得一定规模的贷款额度，而最终是否向购房人提供贷款的决定权在银行。

置业如果在未取得银行按揭贷款支持确认的情况下，盲目地与发展商签订购房合同，在不符合银行条件时，就无法获得按揭贷款，会造成资金外的被动，被迫选择其他付款方式，从而影响自己资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。

四、签订购房合同

银行收到购房人递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认购房人符合按揭贷款的条件后，发给购房人同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房人即可与发展商或其代理商签订购房合同。

五、签订楼宇按揭合同

购房人在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

六、办理抵押登记、保险

购房人、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房人申请人寿、财产保险。购房人购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行保管。

七、开立专门还款帐户

购房人在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，应在银行指定的金融机构开立专门还款帐户，并签订授权书，授权该机构从该帐户中支付银行与按揭贷款合同有磁的贷款本息和欠款。

篇2：个人住房抵押贷款流程

一、操作流程图

提供咨询 —>受理申请 —>贷前调查 —>贷款审批 —>贷款发放 —>贷款回收 —>贷款管理

二、流程中各环节简要说明

1、提供咨询、受理申请、贷前调查

（1）提供咨询经办人向客户提供咨询服务，咨询内容包括：已开办的个人信房贷款种类，对象、条件、额度、期限、利率，还款方式等情况。

（2）受理申请借款人在向建设银行咨询后，根据要求填写《中国建设银行浙江省分行个人住房贷款申请书》提出贷款申请，并提供以下资料：身份证，抵押人夫妻关系证明（单身需提供有效证明，借款人收入证明，购房合同，首付款凭证，保证人同意担保的书面证明及建设银行要求提供的其他有关资料。

（3）贷前调查经办人受理借款申请后，对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性和合法性进行调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件，准备报批。

2、贷款审批

（1）经办行审批权限内经办行信贷人员——信贷部门负责人——经办行负责人

（2）经办行审批权限以外经办行审批同意——报上级行信贷审批机构审批经办人员经调查后，在《中国建设银行个人住房贷款审批表》写明情况并写出审查意见，并将贷款审批表及审批材料交信贷部门负责人，信贷部门负责人在审批表上签署审批意见并交支行分管行长在审批表上鉴署审批意见。超过支行审批权限的，经支行签署审批意见后交上级行信贷审批机构审批。

3、贷款发放

签订合同——办理抵（质）押登记、保险、公证等手续——合同生效后填各类凭证——借款人开立存款帐户——办理贷款划付手续。

（1）签订合同贷款审批后，经办人员按不同的借款用途和贷款担保方式要求分别填与合同、借款人当事人（借款人、抵（质）押人、保证人）与建设银行有权签字人签订有关合同。

（2）办理抵（质）押登记、保险公证、开立借款人存款帐户等有关手续，签订抵（质）押合同及收妥抵（质）押物后，信贷部门应按抵（质）押物逐项登记“抵（质）押物及权证登记簿”同时根据抵（质）押价值填制“中国建设银行抵（质）押物收妥通知书”加盖经办人名章、业务部门公章及借款人或抵（质）押人名章后，连同抵（质）押权证、质物及权证交保管部门和会计部门。

（3）合同生效后填制各类会计凭证。

（4）办理贷款划付手续会计部门收到信贷部门的发放款通知并审核无误后，按有关规定和程序办理贷款划付手续、划款采用直按款或专项划款中的一种方式划款

4、贷款回收

（1）委托扣款方式：借款人应与贷款行签订委托扣款协议。

（2）柜台还款方式：借款人将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。

5、贷后管理

（1）日常管理：对所发入个人住房贷款进行跟踪管理、查询分析、具体包括贷款台帐、贷款日常通知、逾期催收、贷后检查、查询统计、抵（质）押物日常保管，直至贷款结清。

（2）清户撤押：当借款人按期还清全部借款本息后，信贷部门应销记“抵（质）押物及权证登记簿”同时填制“中国建设银行抵押物、质押物转出通知书”通知会计部门和抵（质）

押物保管部门。会计部门、保管部门、保管部门审核无误后据此办理清户撤押手续。

篇3：个人住房抵押贷款流程

收录日期:2013年3月4日

一、引言

我国个人住房抵押贷款业务发展较晚, 随着1998年国家住房分配货币化政策的实施, 房地产市场和房地产业得到了快速发展, 从而导致了个人住房抵押贷款业务的迅速发展, 个人住房抵押贷款普遍成为许多家庭购买房子的第一选择。因其风险低、利润稳定, 在我国也存在巨大的市场潜力, 所以个人住房抵押贷款业务成为我国各大银行争相抢占的重点。随着个人住房抵押贷款业务的迅猛发展, 其存在的潜在风险也不断地暴露出来。特别是近年来房价的不断上涨, 个人收入水平的不断提高, 传统的中国人不愿意欠债, 一旦自己有能力还清贷款的时候会选择提前还款, 再加上近年来贷款利率的不断提高, 提前还款风险已经成为我国个人住房抵押贷款风险的最主要的表现形式。借款人提前还款会给银行造成各种负面影响, 例如会增加银行的管理成本、减少银行的利息收入、影响银行的现金流等等。2007年美国次贷危机的爆发更加说明对个人住房抵押贷款风险的研究已经成为大家关注的重点。因此, 本文将对产生提前还款风险的原因, 会给商业银行带来哪些风险, 银行又该如何面对提前还款风险等问题进行分析。

二、提前还款风险的定义

提前还款风险是指借款人在贷款期限到期之前偿还贷款, 导致银行现金流的失衡, 造成利益受损的风险。由于提前还款行为的不确定性, 会给银行带来利息收入的减少, 也会造成银行资金流量的不稳定。那么, 提前还款风险可能造成的损失具体包括以下方面:

1、影响银行的资金现金流平衡。

由于提前还款行为的不确定性, 使银行无法对提前还款部分的资金进行合理分配, 对银行造成不确定的现金流, 而银行需要为该闲置资金付出管理成本, 造成利益损失。

2、银行的服务成本得不到补偿。

如果借款人选择提前还款, 银行只能收回属于还贷期内的部分服务成本, 其他未能收回的服务成本直接导致银行的收益受损。

3、利息收入减少。

大量的提前还款行为一般都是发生在利率上升时候, 银行原预期的利息收入将会因为提前还款行为而中断, 从而导致银行利息收入的减少。

三、提前还款风险影响因素分析

影响提前还款风险的因素多种多样, 本文这里细分为四大特征的因素:借款人特征因素、贷款合同特征因素、房屋特征因素、宏观经济特征因素。

1、借款人特征因素。

包括借款人性别、年龄、家庭月收入、婚姻状况、受教育程度和是否为本地人6个影响因素。其中, 对提前还款风险影响最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能够直接影响借款人的还款能力。一般认为, 家庭月收入高的借款人对资金的分配更为充裕, 利用闲置的资金进行提前还款的可能性也更大。

2、贷款合同特征因素。

包括贷款总额、贷款期限、贷款利率、还款方式和贷款价值比5个影响因素。一般而言贷款总额大的借款人, 月还款额就多, 财务负担也越大, 在收入不是很充裕的情况下, 提前还款的可能性就越小;借款人的贷款期限越短, 每个月的还款额就越高, 财务负担就越重, 提前还款的可能性就越小。目前, 我国个人住房抵押贷款一般都是采用浮动利率, 一般认为贷款利率高的借款人, 利息负担就更重, 提前还款的意愿就更强烈, 发生提前还款的可能性就更大。我国个人住房抵押贷款的还款方式主要有等额本金法和等额本息法两种, 一般来说选择等额本金还款方式的借款人初期还款的负担会比等额本息还款方式的重, 自身的财务状况应该良好, 因此提前还款的可能性就较大;而贷款价值比就是贷款金额与房屋价值的比值, 贷款价值比越大说明借款人贷款金额越大, 财务负担重, 提前还款的可能性就越低。

3、房屋特征因素。

包括房屋价格、房屋面积、房屋类型、房屋区域和房屋用途5个影响因素。房屋价格的高低通常决定了借款金额的多少, 我们认为房屋价格越高说明借款人的财务状况越好, 还款压力越小, 导致借款人提前还款。房屋面积大的房屋自然价格也高, 贷款金额就比较多, 从而反映了借款人的收入水平高, 经济实力强, 越容易提前还款。房屋类型主要是指一手房和二手房。一般认为借款人购房二手房是属于资金不够充裕, 收入不是太高, 所以提前还款的可能性就比购买一手房的借款人低。如果借款人购买的房屋位于城市中心地段, 价格也高, 未来的价值上涨空间也大, 说明借款人的经济状况良好, 更容易提前还款。房屋用途主要是指借款人购房的目的, 一般认为如果借款人购房是用来投资, 说明借款人的经济实力强, 提前还款的几率就大, 而借款人购房只是为了居住, 经济情况一般都不是很好, 提前还款的几率就小。

4、宏观经济特征因素。

包括房地产价格指数、GDP增长率和经济周期3个影响因素。房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数, 当房地产价格指数高时, 说明该时期房价上涨幅度大, 这段时间选择购房的借款人资金比较充裕, 收入水平也高, 提前还款的可能性较大;GDP增长率可以反映该地区的经济状况, 我们认为当GDP增长率高时, 说明房地产市场的繁荣发展, 也可以反映出大部分消费者的购买能力和负债能力的提高, 提前还款的能力自然也高;一般来说, 当经济处于繁荣时期, 借款人的收入增加, 经济状况良好, 借款人就有意愿去改善住房条件, 导致住房周转率的提高, 住房转手的情况变多, 提前还款的可能性也随之上升;相反, 当经济处于萧条时期, 提前还款的可能性也较低。

四、提前还款风险管理对策建议

1、掌握提前还款行为规律, 准确预测提前偿付率。

对提前还款风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率, 确定提前还款导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还款行为的各种因素及其作用机理, 并运用累积的历史数据建立提前还款模型, 量化各因素与提前还款行为的关系, 估计出提前还款比率随时间的分布, 进而调整相应的资产负债结构, 以避免提前还款给现金管理带来的损失。

2、构建个人住房抵押贷款提前还款数据库。

目前, 我国商业银行没有对个人住房抵押贷款中可能出现的各种风险给予太多的关注, 有关提前还款行为的统计数据几乎是一片空白, 而我国对住房抵押贷款提前还款问题的研究存在较大不足的一个重要的原因就是实证研究所需数据的缺乏。当务之急, 我国商业银行应建立有关提前还款行为的数据库系统, 对借款人的提前还款行为进行监测, 进而掌握我国提前还款行为的发生规律, 加强对提前还款风险的管理。

3、积极推进住房抵押贷款证券化。

抵押贷款证劵化是国外常用的一种方式, 通过对贷款规模和期限等结构的搭配, 可以有效地规避非系统性风险对银行的影响。成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握, 否则难以合理确定MBS的发行定价。积极推进住房抵押贷款证券化, 可以使商业银行把风险管理的精力集中在银行内部可控范围内, 以提高风险管理效率和效果。

4、政府合适的宏观调控。

政府的宏观调控对于住房抵押贷款市场的稳定性有着重大的作用。对提前还款风险而言, 其中最主要的两个系统性影响因素利率和房价的波动性都是与政府的宏观调控密切相关。合适的宏观调控能够使利率预期相对明朗和稳定, 有助于银行进行风险管理, 并且宏观政策的有效性也对减小房价的波动性至关重要, 从而也能起到稳定住房抵押贷款市场的作用。

参考文献

[1]王重润, 曹振良.住房抵押贷款中的提前偿还风险分析[J].中国房地产, 2002.7.

[2]施方.住房抵押贷款提前偿付预测[J].商业研究, 2005.2.

[3]刘洪玉, 孙冰.个人住房抵押贷款提前还款风险因素实证研究[J].同济大学学报 (自然科学版) , 2007.1.

篇4：个人住房抵押贷款流程

摘要：个人住房抵押贷款是促进社会经济快速发展的重要因素，是商业银行一个重要的利润增长点。随着我国个人住房抵押贷款规模的扩大，由于个人住房抵押贷款发展不成熟而引起的违约风险也在增大。本文对个人住房抵押贷款风险的国内外研究文献进行了回顾，对研究现状进行了评述，并针对国内在个人住房抵押贷款风险研究方面的不足，提出了进一步研究的建议。

关键词：个人住房抵押贷款；风险防范；评述个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。个人住房抵押贷款风险及防范，国内外已有很多学者对其进行了理论分析和实证研究，从各个角度分析了个人住房抵押贷款的风险成因，并提出了防范风险的对策。

一、国外研究现状

（一）个人住房贷款风险与LTV的关系研究

Quercia和Stegman（1992）认为，住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV（loan-to-value）影响着违约决策。Quigley等（1993）认为，违约频率和清算时抵押品的价值损失程度都会影响个人住房抵押贷款违约损失。Lambrecht和Perraudin（1997）用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型，选取LTV、工资、婚姻状况和利率研究1987-1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况时发现：工资和利率在标准威布尔分布模型中是主要影响因素，而贷款价值比在一般威布尔分布模型中影响较显著。Archer等（1999）通过实例研究发现，主要是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的个人住房抵押贷款风险，而LTV与个贷风险无关。

（二）个人住房抵押贷款工具的风险比较研究

Chou等（2000）、Chou和Liu（2003）应用数学模型比较分析了VRT贷款和VRP贷款，如果不考虑贷款期限上限，则VRT贷款比VRP贷款对借款人更实惠，如果考虑贷款期限上限，这两种贷款的差异并不显著。

（三）信息不对称、道德风险与个人住房抵押贷款违约风险

Posey和Yavas（2001）从利率选择的角度，对不同风险等级的借款人在住房抵押贷款中选择固定利率还是浮动利率的问题进行了研究。Rbert（2003）提出借款人具有异质性风险特征，合约设计的缺陷很容易导致个人住房贷款道德风险的产生。所以个人住房抵押贷款风险管理应注重合约的设计和完善。

二、国内研究现状

（一）个人住房抵押贷款风险的分类

王福林、邵海华、阙伟亚（2003）认为，对银行而言，个人住房抵押贷款违约风险的表现形式主要有：被迫违约、理性违约、虚假按揭和提前还款。关永宏（2005）认为，公积金贷款是个人住房贷款的重要部分，其风险主要有制度风险、信用风险、抵押物风险、政策及法律风险。尚耀华等（2006）从外部市场、银行经营、开发商和购房者违约几方面来分析住房抵押贷款的风险。

（二）个人住房抵押贷款风险的成因

史美霖（2007）认为，引发个人住房贷款业务的风险因素：我国个人征信系统发展欠缺、借款人还款能力变化、开发商经营不善、非真实交易、商业银行自身管理薄弱、法律法规的不健全、商业银行外部经济环境变化。杨红（2008）从我国房地产金融体系的角度分析提出，我国房地产金融体系中地产金融参与者单一、商业银行对住房按揭贷款的风险准备不充足、中国住房按揭贷款缺乏风险市场共担机制以及胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素是个人住房抵押贷款的主要风险成因。马宇（2009）通过实证研究发现，对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度。

（三）个人住房抵押贷款风险的防范

胡红星（2007）认为，商业银行可以通过开发和建立内部评级体系和内部评级模型，从商业银行内部控制机制完善、个贷风险预警系统建立、个人住房抵押贷款风险转移机制的发展和个贷法律制度环境的完善几方面进行防范风险。参照美国住房抵押贷款证券化的发展经验，袁媛（2008）结合我国实际情况，提出我国的住房贷款可以建立抵押贷款的二级市场，并且可以适时提高住房抵押贷款的证券化程度。赵亮（2013）提出建立健全住房贷款保险制度，开发可调整利率抵押贷款，进行套期保值的对策。

三、现有研究评述及建议

国外个人住房抵押贷款业务发展较早，因此国外学者对个贷风险的研究较深入，主要体现在以下方面：第一，衡量个人住房抵押贷款违约风险的变量已经形成；第二，通过建立数量模型研究个人住房抵押贷款的风险；第三，比较分析不同的住房抵押贷款工具产生的风险；第四，对借款人这一主体变量进行研究探讨。国内也有众多学者对个人住房抵押贷款风险展开了研究，也得出了一些研究结论：首先是从借款人、商业银行、开发商、政策和法律环境和外部市场几方面，分析个贷风险的主要表现形式；其次分析了个贷风险的成因；最后提出了防范风险的对策和建议。总体来说，国内学者采用的研究方法主要是定性研究，基于数量模型的研究还较少。

综上分析，鉴于国内对个人住房抵押贷款风险研究的不足，今后的研究可以从以下方面开展深入研究：

一是将个人住房抵押贷款风险进行分类、细化研究。对于现有的风险表现形式，银行及个人面临的主要风险是什么，将其进行细化研究，对于提高银行贷款质量和降低个人贷款风险都将大有益处。

二是需要提高定量研究水平。目前的研究主要是定性研究，在全球化背景下，国内银行要提高内部决策和管理水平，必须加强住房抵押贷款的定量研究，形成一套实用的风控指标体系。

三是加强对个人住房抵押贷款风险的实证研究。自美国次贷危机后，国内已有一些学者对风险影响因素进行了实证研究，但笔者认为，在目前房地产市场走势不明朗、经济下滑的经济形势下，对于银行而言，防范风险尤为重要，因此需要加强个人住房抵押贷款风险的因素识别和实证研究。（作者单位：曲靖师范学院数信学院）

参考文献：

[1]ARCHERW R，ELMER P J，HARRISON DM.The determinants ofmultifamilymortgage default[J].The Real Estate Finance Journal，1999，14（3）：25-34.

[2]CHOU Ying-foon，LIU Ming.The value of the variable tenor mortgage feature in HongKong[J].Pacific-Basin Finance Journal，2003，（1）：61-80.

[3]关永宏.论住房公积金贷款存在的风险及其防范[J].山西大学学报，2005，（6）.

[4]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].苏州大学学报，2007，（3）.

[5]马宇.我国个人住房抵押贷款违约风险影响因素的实证研究.统计研究，2009，（5）.

篇5：个人住房商业贷款的办理流程

2、银行受理调查：银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。

在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

3、银行核实审批：贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等。这是商业贷款流程中比较重要的环节，如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

4、双方办理相关手续：银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。

篇6：个人住房按揭贷款操作流程

 借款人与开发商签订购房协议，（开发商提供股东会决议，月报表，营业执照，资质等）

填写个人住房按揭贷款申请表，（，备齐相关资料交开发商（资料包括双方身份证，户口本，结婚证，收入证明，个体商业者出具营业执照副本加盖公章，税单最近三个月的完税证明，银行流水，话费单，电费单或银行上门调查）；

 开发商收齐借款人的资料后，代购房人交银行审查；

 银行对借款人资格、还款能力进行审查、核实（2-3个工作日）；

 银行初审合格后，与借款人签订借款合同4-5份（银行1-2份、开发商1份、买受人担

保人各1份），抵押书2份，共同财产还款承诺书1份，远期拍卖声明1份，担保函1份，转存凭证5份，银行面谈记录1份，人民银行授权委托书查信用记录，担保人资料，买卖合同抵押权人留存银行收掉，借款人开立账户取存款凭条；

 银行经办人员组织材料，撰写调查报告，报市行审批（3-5个工作日），审批不过的，银行向开发商出《贷款通知书》，说明理由；

 开发商协同借款人到房管局或交易中心房政科办理预售登记和抵押登记备案，合同收

掉，（需首付款凭证、预售合同、身份证户口本，他项权利抵押申请表到银行敲章，银行授权评估书，共有人声明）3天后出他项权利证明送交银行；

 银行扣取一定比例保证金5%后将款项划入开发商账户，（审查到放款在15日内完毕）；  借款人在每月20日之前还款，23日自动扣款；

 公积金贷款开发商担保或借款人自己找担保，楼盘封顶后才可做，条件是公积金缴存满