个人住房贷款风险防范 课后测试

个人住房贷款风险防范 课后测试（精选8篇）

篇1：个人住房贷款风险防范 课后测试

个人住房贷款风险防范

课后测试

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测试成绩：100.0分。恭喜您顺利通过考试！

单选题

1.下列不属于假按揭的基本特征的是： √

A

B

C

D 没有特殊原因，滞销楼盘突然热销借款人申请以个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款相结合的组合贷款借款人首付款非自己交付或实际没有交付借款人集体中断还款

正确答案： B

2.下列不属于假按揭的危害的是： √

A

B

C

D 扰乱了正常的金融秩序，加大了银行贷款风险扰乱了正常的房地产市场秩序严重损害真正购房人利益，影响社会稳定担保机构的利益受到了严重侵害

正确答案： D

3.关于借款人主体，下列说法错误的是： √

A

B

C

D 未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作为法定代理人进行代理银行可以办理房屋唯一产权人为未成年人的住房按揭贷款申请在实践中，我国境内商业银行均将外籍自然人列为住房贷款对象对于经济适用房等实行定向销售的住房，政府一般对购房人的资格进行严格限制正确答案： B

4.关于我国住房置业担保，下列错误的是： √

A 我国住房置业担保市场已经得到了充分的发展

B C

D 住房置业担保机制对促进个人住房贷款市场的发展起到了积极的作用住房置业担保机制对分散银行的贷款风险起到了积极的作用与商业银行相比，住房置业担保公司拥有对住房处置、变现等方面的专业优势

正确答案： A

5.北京市2004年下发的文件规定，购买经济适用房的家庭在居住多少年之内不得向市场出售住房： √

A 3年

B 4年

C 5年

D 6年

正确答案： C

6.在住房公积金委托贷款过程中，受托银行不应承担的义务是： √

A 履行受托合同约定的义务

B 接受公积金所有人及缴存单位的查询

C 接受有关监督部门的行政监督

D 与住房公积金管理中心共同承担贷款风险

正确答案： D

7.下列不属于个人住房公积金委托贷款的独具特点的是： √

A 委托人的特定化

B 贷款用途的特定化

C 借款方式的特定化

D 借款人的特定化

正确答案： C

8.下列不属于个人住房公积金委托贷款所涉及的三个基本法律文件的是：

A 住房公积金委托贷款代理协议√

B

C

D 住房公积金委托贷款担保合同委托贷款通知单住房公积金委托贷款借款合同

正确答案： B

9.商业银行要对按揭项目进行严格审查，重点审查项目“五证”的真实性，下列不属于“五证”的是： √A

B

C

D 国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程施工许可证建设工程安全许可证

正确答案： D

10.根据国家税务总局2006年12月发布的《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，取得销售（预售）许可证满多少年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求进行土地增值税清算： √

A

B

C

D 1年2年3年4年

正确答案： C

判断题

11.资本和流动性存在不足的银行往往采取鼓励客户加速还款的营销策略，以期在整体上获得更多收入。√

正确

错误

正确答案： 正确

12.期房抵押期间，购房人向银行抵押的是物权的抵押，同时也是权益的抵押。√

正确

错误

正确答案： 错误

13.对按揭项目，商业银行要重点监测项目建设进度、销售情况及产权办理情况等。√

正确

错误

正确答案： 正确

14.房地产经纪机构和经纪人员可以在允许的范围内赚取房屋成交差价。

正确

错误

正确答案： 错误

15.资产支持证券可通过内部或外部信用增级方式提升信用等级。√

正确

错误

正确答案： 正确

√

篇2：个人住房贷款风险防范 课后测试

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测试成绩：70.0分。恭喜您顺利通过考试！单选题

1.应在背书第一格盖章的是？ √

A 出票人

B 收款人 C 承兑行 D 贴现行 正确答案： B

2.票据的哪个性质能够最大限度地保障和促进其流通？ × A 要式性 B 有价性 C 文义性

D 无因性 正确答案： D 多选题

3.票据基础关系具体是指票据的什么关系？ √

A 原因关系

B 资金关系

C 预约关系 D 支付关系 正确答案： A B C 判断题 4.基础关系优先于票据关系 √ 正确 错误 正确答案： 错误

5.丢失票据的持票人在办理完“挂失止付”后就已经使票据权力得到了消灭 √

正确

错误 正确答案： 错误

6.《票据法》规定了票据具有优先受偿权 √

正确

错误 正确答案： 正确

7.贴现凭证的样式是由各家银行自行设计的 √

正确

错误 正确答案： 错误

8.支付结算功能是票据业务最基本的功能 √

正确

错误 正确答案： 正确

9.票据的原因关系存在于接受票据的当事人之间，但票据如经转手，其原因关系必然断裂。×

正确 错误 正确答案： 正确

10.出票包括“开出”和“交付”两个环节 ×

正确

篇3：个人住房贷款风险及其防范措施

1 个人住房贷款的风险

1.1 来自借款人的信用风险

来自借款人的信用风险有两种:一种是借款人故意为之的信用风险。借款人本身具有还款能力, 却故意不还款, 通过伪造虚假收入证明、虚假信用证明等证件骗取银行的贷款[1], 或者在房价迅速下跌和利率上升幅度较大时, 主观上认为放弃继续还款, 能给自己带来更大的收益, 故意不执行合同。美国次贷危机就是这样发生的。另一种是借款人无意为之的信用风险。我国个人住房贷款时间周期最长可达30年, 在这期间, 借款人有可能发生一些不可抗拒的事件, 如失业导致经济状况发生了改变, 遇到伤残、重大疾病或者死亡等情况无法继续履行借款合同。

1.2 来自开发商的信用风险

个人住房贷款购置房屋, 直接买现房的不多, 绝大部分都是开盘购房或者购房后几年才能交房, 在这几年期间也有可能因为开发商而产生信用风险。开发商有可能因为经营管理不善或者住房销售不理想而延期完工或者形成烂尾工程, 甚至因为经济问题直接跑路, 借款人为了维护自己的利益, 有可能因为与开发商问题的解决而影响归还本息, 从而使银行遭受巨额损失。实际上, 就是把开发商的风险转化到了银行身上。

1.3 来自银行操作的风险

与其他种类的贷款相比较, 目前个人带房贷还属于优质贷款, 银行为了争夺市场份额, 个人经理或审查人员违规操作, 可能出现违反国家住房贷款政策, 轻信贷款人提供的虚假材料, 对贷款人的相关材料审查不够严格, 从而引起来自操作的风险。

1.4 来自银行监管的风险

各大城市居民的流动人口较多, 异地购房的人员也比较多, 人员的分散和流动给个人住房贷款的监管带来了风险, 不仅增加了贷后监管的难度, 而且提升了银行监管的成本。此外, 银行自身的监管力度也不够, 档案管理存在不足, 与房地局的联系不够紧密。对开发商的一些销售情况、工程进度等情况了解不够, 也会带来监管上的风险[2]。

1.5 来自国家政策的风险

1998年以来国家住房贷款相关政策出台的比较多, 主要包括[3]:1998年的《个人住房贷款管理办法》、1997年的《城市房地产抵押管理办法》《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、2004年的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、2005年的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》等。这些政策给个人住房贷款业务的发展带来了较大的影响, 个人可能因为国家住房政策的变化而出现贷款信用上的问题。

2 个人住房贷款风险的防范

2.1 建立个人房贷信用档案

建立个人房贷信用档案, 实际上就是建立个人信用平台, 以数据库的形式, 建立个人房贷信用档案, 档案信息包括客户的身份、账户信息、收入来源、资产数量、保险情况等, 能够给个人今后的房贷提供信用基础信息, 并且能够给个人信用提供分级情况[4]。这些信息库的建设需要获得政府的支持, 并且在银行与政府部门之间共享, 同时信息库的建设也能给政府部门和商业部门的其他工作提供信用信息。

2.2 不断寻找优质客户

在个人住房贷款越来越多的情况下, 需要寻找价值创造力高的优质客户, 降低个人房贷风险, 提高竞争力。具体措施为:首先巩固现有客户, 通过对现有客户的分类, 了解现有客户中的优质客户群, 同优质客户群保持良好的沟通和联系[5]。其次, 通过优质客户挖掘和开发新的客户, 能够降低开发商和银行的风险。

2.3 降低操作风险

个人住房贷款在贷款产品中起步较晚, 由于零散和分散的特点导致管理上存在一些问题, 需要在相应的制度设计和流程执行上进一步完善内部控制, 例如加强贷前调查, 贷时独立审批, 贷后严格监管等[6]。此外, 还需要建立风险预警系统, 提前感知风险, 采取防范措施, 把损失降低到最小。

2.4 实现风险转移

在个人、开发商、政府、银行个人住房贷款几个相关因素当中, 开发商在个人住房贷款手续办理完毕之后, 实际上把风险转嫁到了银行身上, 银行独立承担了个人住房贷款的风险。因此, 银行需要把风险转移一部分, 减轻自身的负担。具体的措施是可以创立一种将个人人寿保险和房贷偿还相结合的新型方式, 通过与人寿保险相结合, 让购房人购买这样一种人寿保险, 即当人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金。每月仅需支付贷款的利息, 支付压力减小。另外又可确保银行债权不会因购房人发生意外而出现贷款无法收回的风险[7]。

3 个人住房贷款风险及其防范的案例分析

某房地产开发商在某地开发住宅小区, 某客户去购房, 假设该客户已经结婚, 配偶已经购买商品房一套, 曾经办理过个人住房贷款。客户自己又在单位购买公房一套, 然而该公房因其他原因并没有办理房产证, 客户在购买此房时是足额付款, 并没有办理过个人住房贷款。正常情况下, 客户在该地区是不能购买第三套房的, 然而客户与开发商经过合作, 客户不仅购买了第三套房, 而且还办理了首套房个人住房贷款。

1) 具体做法。由于银行和房地产管理部门之间缺乏沟通, 个人房贷信用档案又没有建立起来, 银行无从明确客户信息的准确性。客户首先办理一个假的离婚证明, 客户名下的公房并没有在银行有个人住房贷款记录, 银行就视该客户购买的是首套房, 为其提供首套房贷款, 利息八五折。

开发商与客户合作, 开发商给银行提供客户假的离婚证书, 以及假的收入证明, 同时给房地产管理部门提供真的结婚证书。客户在房地产管理部门由于公房没有办理过房产证书, 所以此次购房被房地产管理部门视为二套房, 是在政策允许之下的, 最终该客户成功享受了首套房购置的各项优惠。

2) 风险分析。由于客户提供给银行的是假的收入证明, 客户是否能够按期偿还本息, 就是一个问题。如果客户偿还不了本息, 银行就会面临信贷风险。而开发商在房屋出售之后, 已经把风险转嫁给了银行。

由于客户提供了假证明, 作为首套房购置房产, 客户个人只首付了30%的房款, 余下的70%全部贷款, 银行的风险加大。首套房的利息打八五折, 银行在风险加大的同时, 利润还在减小。

3) 银行风险规避措施。首先, 银行需要与政府进行外部沟通, 以数据库形式建立个人房贷信用档案, 这样, 银行就能够迅速检索到客户的婚姻状况、账户信息、收入来源、资产数量、保险情况等信息, 从而决定是否给客户提供贷款, 如果提供, 利率应该是多少。

其次, 银行需要加强内部监控, 降低操作风险。如果能够加强贷前调查, 银行可能就会知道客户是否具有偿还能力, 从而避免客户违约的风险。

4 结论

在政府、银行、开发商三大推动个人房贷发展的主要部门之中, 通常是政府出台政策之后, 开发商开发、销售房产, 贷款风险则由银行独立承担。所以, 银行必须高度重视个人房贷产生的风险, 从内部和外部两方面寻求风险防范措施。内部需在贷前、贷时、贷后加强监控与管理, 外 (下转第60页) 部应与政府和开发商高度沟通。此外, 运用个人人寿保险和房贷偿还相结合的新型方式, 既保障了自己的利益, 也让保险等部门承担一定风险, 将银行风险降到最低。

参考文献

[1]杨舟.商业银行X支行房贷风险分析及对策[D].成都:电子科技大学, 2011.

[2]谢淑霞.个人房贷风险防范研究[J].时代金融, 2011 (12) :235.

[3]何小勇.房贷风险的合理分担探讨:以房地产调控背景下的涉房主体利益影响为视角[J].广西政法管理干部学院学报, 2013 (2) :44-49.

[4]李虹洁.我国商业银行房贷业务风险及其防范[J].现代经济信息, 2012 (3) :226.

[5]曾悦.基于新政策下的商业银行房贷业务风险控制分析[J].现代商业, 2012 (12) :40.

[6]喻琼.房贷重压下的商业银行风险防控[J].武汉金融, 2011 (11) :50.

篇4：个人住房贷款的风险防范及对策

关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策

一、个人住房贷款的特点及风险特征

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：

1． 贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2． 贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

3． 贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

4． 贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

5． 偿还方式特殊。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

二、个人住房贷款的风险隐患分析

1． 个人信用带来的风险。

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

2． 欺诈行为带来的风险。

这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

3． 由银行自身操作带来的风险。

随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。

4． 抵押物产权带来的风险。

这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（银行）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。

5． 抵押物处分引起的风险。

这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：（1）执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。（2）变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。

6． 贷款条件风险。

这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。

7． 其他不可抗力风险。

其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

三、个人住房贷款风险防范对策

1． 狠抓项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。

为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失；按揭项目各项必备手续万无一失；抵押登记程序万无一失。

首先，必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权，如：已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次，在进行项目初审时，尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书（须经省市建委年检）、财务报表、法人证明（或授权委托书）等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间，有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后，还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证，即我们通常所说的“5证”，以确保项目资料的完整性与合法性。

人民银行于近期发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范，自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾，从而最终被淘汰出局。因此，按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否最终得以落实的关键，也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。

2．加强内部管理，努力防范金融风险。

在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。（1）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。（2）完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。（3）重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。（4）提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。

3． 加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。

在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。

此外，完善社会保障体制和房地产二级市场、建立个人诚信制度及发展个人住房贷款证券化等均是防范个人住房贷款风险的有力措施。

参考文献：

1．钟楚南．个人信用诚信制度．中国金融出版社，2002，（4）．

2．沈丽．创新风险防范机制，拓展消费信贷业务．商业研究，2002，（7）．

3．孙从海．消费信用理论研究与经验考查．西南财经大学出版社，2003，（5）．

作者简介：南京永佳房地产咨询服务有限公司副总经理、经济师。

篇5：个人住房贷款风险防范 课后测试

1.下列选项中，可以作为保证人的是（）√

A 学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体 B 企业法人的分支机构 C 企业法人的职能部门 D 银行等金融机构

正确答案： D

2.我国《担保法》规定，合同中未约定保证期间的，保证期间是主债务履行期届满之日起（）A 3个月

B 6个月

C 12个月

D 18个月

正确答案： B 多选题

3.冒名贷款的类型包括（）√

A 顶名贷款

B 搭名贷款

C 盗名贷款

D 假名贷款

正确答案： A B C D

4.办理借新还旧业务，需满足哪些条件（）√

A 借款人生产经营正常，能按时支付利息

B 在借新还旧时点上无欠息

√ C 重新办理了贷款手续

D 贷款担保手续有效

正确答案： A B C D

5.下列选项中，不可以进行抵押的是（）√

A 土地所有权

B 学校、医院等以公益为目的的事业单位

C 耕地、宅基地等集体所有的土地使用权

D 依法被查封的财产

正确答案： A B C D 判断题

6.借新还旧贷款和新增贷款，可以签订在同一份借款合同中。√

正确

错误

正确答案： 错误

7.借新还旧贷款中，银行可以直接从新发放的贷款中，将旧贷款扣除。正确

错误

正确答案： 错误

8.房屋被抵押之后进行出租的，租赁关系不得对抗抵押权。√

正确

错误

正确答案： 正确

9.格式条款与非格式条款不一致的，应当采用格式条款。√ 正确

错误

正确答案： 错误

√ 10.主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的，保证人依法不承担保证责任。√

正确 错误

篇6：个人住房贷款按揭风险及防范

发布者: 魏宝 发布时间:2004-11-29

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个人住房贷款按揭风险及防范

近年来，国内商业银行个人住房贷款业务一直呈快速发展的态势，据资料显示，1998年以来我国个人住房贷款年均增长速度成倍以上。但随着个人住房贷款业务的不断发展，其经营管理风险已日益显现。我们在内部审计中发现，个人住房贷款业务中违规问题较为严重，不良贷款比例呈上升趋势，且存在不同程度的虚假按揭，有的按揭项目已形成呆帐损失。因此，努力揭示个人住房贷款风险点，对于提高银行资产质量，防范、规避和化解个人住房贷款风险，推进银行房贷业务健康地发展，具有重要意义。

一、个人住房贷款风险的主要表现形式

（一）房地产开发商及项目风险

来自房地产开发商及项目的风险包括：一是开发商欺诈行为，串通购房人套取银行现金，或取得按揭贷款后改作他用，或卷款而去，其中期房按揭发生的机率最大；二是房地产开发商资信能力较差，存在决策失误，经营管理不善，导致楼盘“烂尾”，按揭协议无法正常履行，贷款连带担保责任落空；三是开发商所开发的楼盘建筑质量不合格、配套设施不完善、产权存在争议等，导致购房人要求解除合同，或拒绝归还银行贷款。以上都可能给银行带来风险，甚至造成银行资产巨大损失。

从近年来我们在内审中掌握的情况看，开发商采取虚假住房按揭方式套取银行资金，是形成个人住房贷款风险的主要因素，“假按揭”在个人住房不良贷款总额中的占比已超过50%。开发商采取欺诈手段，形成“假按揭”贷款风险具体有以下方式：

1、开发商恶意诈骗。开发商以非法占有银行资金为目的，隐瞒真相，采取虚构购房事实、骗取银行贷款后挪作他用，造成银行信贷资产损失。某支行于2000年10月开始向某酒店公寓发放的按揭贷款，经核实 “假按揭”户数100户占比达86%，贷款本金7,397万元。该开发商采取虚增购房面积、价格、重复备案登记等以本公司及关联公司员工名义向银行申请按揭贷款，并将已办理按揭的房屋再次对外销售。当开发商诈骗行为暴露后，尚欠该支行前期开发流动资金贷款1,861万元利息144万元，虽然该支行采取了法律措施，但仅执行到酒店公寓部分房产，贷款损失明显。另外，某分行分理处1998年9月至2000年9月向某基地商住楼项目提供按揭贷款286户2,379万元，开发商采取编造虚假房号、重复按揭、同一人多次贷款和借用他人身份证方式，恶意骗取银行资金，其所办理的按揭贷款全部为“假按揭”。现该房产开发公司已停业倒闭，假按揭贷款余额及利息无法收回。

2、重复按揭。开发商将同一房屋向两个以上的自然人出售，并以重复出售的房屋到银行办理按揭。某支行在经办一“双塔”型电梯公寓按揭项目时，开发商将1、2号楼名称变更为A、B号后虚拟了10个房号再次向银行申请按揭贷款，这样，通过变更房号重复售房方式共套取银行“假按揭”贷款20笔1268万元。

3、无购房事实按揭。即虽有真实的房屋、真实的价格、真实的面积，但购房者没有真实的购房意愿和购房事实。房地产项目因选址失误、住房套型结构设计不符合市场需要，造成商品房无法达到预期销售目的，开发商为解决资金短缺矛盾以内部及关联企业员工以及工程往来单位员工身份向银行申请按揭贷款，按揭贷款的实际借款人和还款人均为开发商，当其经营状况恶化时，导致银行贷款风险。

我们在对某分行内控审计时发现，该分行向某商业城项目提供的商用房按揭贷款4800万元共165户，已出现全部逾期。经现场查实，按揭购房人均是开发商及其子公司内部员工。2001年以来该项目出现连续拖欠，其还款来源主要是开发商在银行留存的保证金。目前，该开发商尚拖欠前期开发流动资金贷款3500万元，信贷风险较大。2003年9月，审计人员在对某县级支行压缩不良贷款真实性核查中发现，该支行向某“服装城花苑小区”提供按揭贷款723万元共38户，其中19户按揭贷款属“假按揭”，开发商伪造了银行“现金交款单”（复印件）及其他相关资料，骗取银行资金。目前，该开发商已被注销房地产开发资格，其建造的商品房因市政规划调整，至今仍难以销售，营业房大部分处于闲置状态。

4、返租按揭。开发商与购房者有真实的房屋交易事实，但以高出同地段房产成倍价格进行交易，通过购房者名义向银行办理按揭，为开发商套取现金。此后开发商以租金方式分期将贷款本金连同高息返还购房者的非法融资方式。审计人员在审计某商业广场按揭项目时发现，1999年8月至2001年7月期间银行先后向该项目提供商用房按揭贷款28,636万元共569户。开发商与其中的531户商用房业主签定了补充协议，将所出售商用房返租，交由其子公司统一经营，购房人再以租金来偿还按揭贷款。2001年以来由于该开发商资金紧张，按揭贷款出现集体逾期，银行则采取扣收贷款保证金方式来压缩逾期贷款，其保证金帐户资金最低余额仅有437.37元。

5、购房单位假借个人名义办理按揭。随着房地产业的迅猛发展，部分企事业单位特别是某些小公司或私营企业具有较强的购房需求，但是由于受到当前信贷政策的限制，无法通过正常渠道获取按揭贷款，于是购房单位便与开发商串通，以单位领导及职工名义向银行申请按揭贷款。这样，虽有真实的房屋交易，但按揭贷款的实际借款人和还款人却是购房单位。在实际操作中，开发商通常是采取虚增房屋面积和房屋价格的手段，达到零首付目的后向银行申请等额按揭，进一步加大了银行的信贷风险。2003年10月，审计人员在对某支行个人住房贷款风险审计调查时发现，该支行1999年至2001年向某综合楼提供住房按揭贷款4083万元共110户，其购房合同编号属开发商自编号，按揭总面积26,000平方米，购房用途为住房，借款人均未婚，月收入为8000元或9000元。而实际购房人为八家餐饮娱乐及建筑单位，购房面积仅为11,000余平方米，用途为商用房。

6、集资建房按揭。即无真实的个人集资建房事实，部分单位通过“假集资建房”以职工个人名义申请个人住房贷款，套取资金用于其他周转。审计人员在对某花园小区集资建房按揭项目审计时发现，某厂职工集体购买该项目一期住房155套，所购住房中有149户每户贷款均为16万元，贷款担保方式全部以该厂法人房产作抵押。住房建筑面积每平方米单价均为1,758元，而同一地段房产对外实际售价仅为980元至1250元。按揭贷款资金进入开发商帐户后，开发商再以“退房款”方式将贷款资金转入该厂存款帐户。

（二）借款人信用风险

银行提供的住房按揭贷款由于具有借款人分布范围广、还款周期长等特点，因而面临的不确定因素较多，但造成借款人不能按期偿还的根本原因是贷款主体（购房人）偿债能力发生变化或资信状况恶化。

借款人（购房人）信用风险主要有以下方面：

1、借款人过高估计还款能力，当家庭收入不足以支付，或发生其它足以影响其偿债能力的情况时，无力继续供楼；

2、借款人死亡，继承人不再供楼，或因意外事故造成伤残、失业，失去还款能力，或借款人因家庭矛盾，如夫妻纠纷、离异等，银行债务的承担发生争议，借款人不肯归还银行贷款；

3、购房人提供虚假主体资格或经济状况证明材料，主观上有“赖帐”心理，其“收入证明”可信度低，实际还款能力不足。如我们在审计某分理处经办的某广场项目按揭贷款时发现，同一人以不同身份办理两笔以上贷款的有13户，其中某借款人分别以个体户、无业及公司职工身份累计取得按揭贷款4笔184万元，其配偶再次办理按揭贷款1笔40万元。

4、购房人购买按揭房并非自住，而是出于投机目的，将按揭房出租或转让以获取收益，当房地产业或整个宏观经济形势变化时，如租金下降或不能顺利转让，则必将导致贷款拖欠发生。

（三）银行内部控制风险

银行是按揭楼盘开发资金和个人按揭贷款的直接提供者，是按揭业务的主要操作者，因此，经办人员违规操作，贷款审批及监督机制不健全等是造成个人住房贷款风险的又一重要因素。具体主要有以下方面：

1、银行工作人员有章不循。一是贷前调查流于形式。银行内部对按揭项目贷前调查虽有明确的规定，但在实际操作中较普遍存在深度不够，质量不高现象。如某支行向某开发项目提供近一个亿的按揭贷款，信贷人员撰写的项目调查报告仅700余字。二是放宽个人住房贷款条件。由于个人住房按揭贷款具有收益稳定、风险相对较小等特征，各商业银行均将该业务作为支柱业务来发展。但迫于市场竞争压力，银行对借款人资信能力和对象审查常常采取降低贷款标准的办法来争取客户，扩大贷款规模，降低其因历史原因而形成的不良贷款占比。如降低贷款保证金比例，个贷品种从支持购买普通住房延伸至高档住房、商铺、别墅等；三是贷时审查和贷后管理简单粗放。由于个人房贷业务现阶段处于买方市场，银行对前来申请按揭贷款的人几乎来者不拒，贷款申请遭到拒绝的现象很少发生。当借款人不能按期还款时，银行往往采取扣收开发商保证金方式来压缩不良贷款，从而掩盖了贷款的实际风险，且丧失了化解贷款风险的最佳时机。

2、银行工作人员存在道德风险。由于目前银行在个人住房贷款发放与风险控制上尚存在漏洞，部分不法开发商恶意利用银行按揭骗取资金，其主要方法是重金贿赂银行工作人员，内外勾结，合力骗取银行资金。

从目前已发现的“假按揭”贷款中，购房合同房号、面积、价格、备案登记等存在明显漏洞，借款人身份与收入证明严重不符，但信贷人员均“未发现”或知道情况却不反映、不阻止，反而积极推荐上报；借款人首付款证明齐全，但资金从未进入银行结算帐户，甚至开发商伪造银行现金进帐单（复印件）数百万元仍能逃过信贷审查关；按揭贷款在尚未办妥房产抵押登记手续前提下，开发商能随意动用贷款保证金。如某支行在经办某酒店公寓期房按揭项目中，在工程完工交付前，开发商多次挪用保证金归还项目开发贷款及其关联公司流动资金贷款。当该开发商“假按揭”欺诈行为暴露后，其保证金帐户余额仅为10,921.61元，贷款损失已无法避免。

3、银行内控制度不健全。当前，个人住房贷款风险已在其经营和管理的多个环节显现着或潜伏着，但一直未能引起有关管理部门和经办行的足够重视。一是个人住房贷款风险评估和控制机制不完善。经办行较普遍存在办理个贷业务的信贷人员力量不足、素质不高、结构不合理等情况，有的经办行一个信贷员经办业务量多达几个亿。同时，银行现行个贷业务操作程序依然是客户申请、上级行审批后，由经办行负责发放贷款和进行贷后管理，带有计划体制色彩，而在市场经济条件下，银行应遵循寻找客户—风险评估—发放贷款的信贷程序，但银行至今尚无一套完整的对开发商和按揭项目的风险识别标准及办法，也缺乏风险评估专业人士及相应的组织机构，风险识别和控制能力较差；

二是现行个人住房贷款操作办法中对贷后管理方面的规定内容简单，跟踪检查的范围、频率及考核标准不明确，贷款发放后银行对按揭房屋入住情况、借款人经济收入变化等情况不清，贷后管理制度形同虚设；

三是银行内部在健全纵向与横向监督制约机制方面存在不足，长期以来，银行上级业务管理部门重点是对公司贷款业务进行监管，内审部门也由于个贷业务不良率低，贷款利息实收率高等原因而未把个人住房贷款作为审计重点；另外，个人住房不良贷款按“一逾双呆”只统计分期还款额，五级分类不准确，这样，个贷不良贷款统计额度与实际贷款风险数据相差较大，在一定程度上掩盖了贷款的真实风险。

二、个人住房贷款风险的防范

房地产业既是我国国民经济的支柱产业，又是一个高风险的特殊行业，因此，银行要保证长时期较高的收益率，就必须高度重视对个人住房贷款风险的防范控制，以确保该项业务健康发展。

（一）针对开发商及项目的风险防范

重视并加强对开发商和开发项目的贷前调查，建立和完善对开发商及房地产项目的风险评估体系，是防范个人住房贷款风险，杜绝“假按揭”行为发生的首要举措。银行在选择开发商和开发项目时应建立科学的准入机制，对风险相对较大的开发商和开发项目应适时采取有效的退出策略，以规避自身的经营风险。

首先，要对开发商的资信状况等进行严格的审查。一是审查开发商的资信能力，如开发商是否具有房地产开发权，是否有较好的经营管理能力和经验等。银行应首选与实力雄厚、信誉良好的专业房地产公司进行合作，对资信能力较弱的开发商则应提高贷款标准或拒绝合作；二是除对开发商本身的财务状况要有充分了解外，还要严格审查开发商法定代表人和重要关系人个人情况。如开发商的老总或大股东将个人资产移至国外，或个人负有巨额债务，或经营上喜好“投机冒险”等情况，那么开发商一旦出现经营决策失误或资金周转不灵等情况时，就可能通过假按揭贷款渠道套取银行资金。

其次，要对开发项目进行深入审查。银行应审查开发商项目设计及开发资金到位情况，是否取得合法的土地使用权及用途、期限，报批报建手续是否合法，是否取得预售许可证，项目资金流向是否合理等。同时，银行经办人员应有高度的风险责任意识，要进一步审查按揭房产项目的口岸、结构、地理环境、类似房产价格、销售情况等，并综合分析房产项目优劣后，择优选择房产项目进行合作。

第三，对风险较大的开发商和开发项目应择机逐步退出。银行在房地产市场竞争中应坚持审慎原则，调整经营理念和策略，正确识别个人住房贷款业务风险，对风险相对较大的开发商和开发项目应择机退出，将房贷风险拒之门外。

（二）针对借款人本人的风险防范

篇7：个人住房贷款风险防范 课后测试

摘要：伴随着我国住房市场的迅猛发展，商业银行个人住房贷款业务快速增长。文章通过分析我国商业银行个人住房贷款风险现状，找出个人住房贷款风险的生成机制，探讨我国商业银行个人住房贷款风险防范的手段和对策，为我国商业银行个人住房贷款业务的健康发展提供参考。关键词：商业银行；个人住房贷款；风险防范

一、我国商业银行个人住房贷款的现状近年来，国家实施新的个人住房分配政策，取消了福利分房，实行货币化分房，并且随着改革开放后社会经济环境与广大城镇居民收入水平、消费观念的变化，广大城镇居民对住房的需求日益增加，使我国个人住房贷款呈现高速增长态势。2006年4月25日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》在京发布。蓝皮书里指出，目前国内个人住房贷款发展速度放缓，整体市场进入平稳发展期。在此背景下，个人住房贷款的现状是增速趋缓，难以寄望于通过总量快速增长来缓释不良贷款率。其次，个人住房贷款质量总体较好，风险以缓和的方式显现，但仍应予以高度关注。

二、商业银行个人住房贷款风险的概念及特征

（一）商业银行个人住房贷款风险的概念 个人住房贷款风险是指发放个人住房贷款的银行和其他金融机构按期收回其所发放的个人住房贷款本金和利息这一结果的不确定性。按照建立现代金融企业制度的要求，借鉴西方发达国家商业银行风险防范的经验，商业银行不仅要建立、健全风险管理的制度，还要按照业务经营的特点，建立、健全相应的风险管理组织体系及相应的风险管理模式；在风险管理对象方面，要求对包括信用风险、流动性风险、市场风险、操作风险等在内的风险进行全面管理，要对个人住房贷款业务的全过程进行管理；在风险管理方法上，要求重视定量分析，运用多种数理模型对风险进行识别、评价和监控，最终确定科学的风险处置措施和补偿手段。

（二）商业银行个人住房贷款风险的特征

1、滞后性。个人住房贷款的期限一般为10年-20年，最长可达到30年，这为风险的缓慢积聚提供了可能。该项贷款业务在中国是从1998年才开始逐步发展，而业内公认个人住房贷款风险一般是在贷款持续期的前半个周期结束时，即发放贷款后的5年-15年后逐步显现。

2、隐蔽性。房贷风险发展速度缓慢，因此在风险爆发前形成了表面平静的假相。这种隐蔽性和银行与借款人之间的信息不对称、经济周期发展的长期渐变性有很大关联，风险并非直接袒露在外，因此容易被忽视。

3、多样性。个人住房贷款涉及当事人较多，产生的风险种类比较复杂。借款人自身的原因，银行自身的原因，开发商的原因，抵押物的原因等等都可能是个人住房贷款风险的成因，且风险的表现形式也多种多样。而银行是其风险的最直接承担者之一。

4、分散性。个人住房贷款的对象是城市居民消费群体，个人的资信状况各异，相对于企业贷款业务，该类贷款的金额偏小，阶段性还款现金流也不大，这一切造成银行信用调查、跟踪管理等操作环节的信息来源的分散、步骤繁琐以及贷款单位成本的上升。

5、社会性。政府工作目标之一是“居者有其屋”，这是保证社会安定团结的重要因素，另一方面，住宅产业又是区域经济增长的助推器，所以政府愿意大力支持个人住房贷款的发展。在当前中国社会保障制度尚不完善的前提下，当贷款人违约，银行行使抵押物处置权时，有可能造成借款人流离失所，进而产生危害社会稳定的社会问题。

三、商业银行个人住房贷款风险的成因分析

（一）商业银行个人住房贷款风险的内部成因分析

1、信息不对称。是指在经济行为决策中，经济主体因掌握的信息不同而导致的信息不对称性和不均衡性。相对于贷款银行来说，这种不对称性主要表现为借款人对自身还款能力、还款意愿和抵押住宅状况等占有更多信息。一般情况下，在个人住房贷款审批阶段贷款银行需要掌握的信息包括：借款人收入状况及其稳定性、流动资产状况、负债状况、历史信用状况、抵押住宅产权、抵押住宅质量以及不同特征借款人的平均还款概率。

2、逆向选择。是指在个人住房贷款市场上，由于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称，造成贷款银行被迫选择信用状况较差的借款人。借款人知悉自己的资信状况，而银行由于种种原因难以核实其资信状况的真实性，因此在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。

3、道德风险。是合同发生后交易双方的信息不对称所引起，即贷款合同发生后，银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化，无法观察到借款人的行为，借款人有可能出现违约问题。一般来说，借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。

（二）商业银行个人住房贷款风险的外部成因分析

1、信用机制缺失。信用机制在广泛意义上维系着

一种经济惩罚制度，它让失信者生活环境恶化，这是对失信者最有效的惩罚。这种打击失信者的社会联防是十分有效的，它可以根治市场上存在的失信现象，使市场上的失信行为和银行的不良信贷现象逐步得以控制。目前我国信用机制尚不完善，主要表现在个人信用意识淡漠，有关信用的法律法规尚属空白，社会信用制度及管理体系缺失，个人信用评价体系尚未建立。

2、相关制度和法律法规不健全。现阶段我国尚无个人住房贷款专项法律，而现有的《担保法》、《票据法》等都是针对生产性贷款而制定，在影响个人住房贷款的金融法律体系中有很多尚未涉及到此方面。银行力图通过采用质押、抵押和保证等风险缓释措施来降低最终违约损失率，个人业务的抵押物尤其是住房多数涉及个人的生活，即使借款人违约，要真正地执行也是困难重重。

3、个人住房贷款安全保障制度尚未建立。个人住房贷款作为推动经济发展的启动器，已经让大多数居民接受，但我国还缺乏政府和商业的保障制度。首先没有政府机构提供保险和保证的制度，这使许多中低收入的家庭运用个人住房贷款得不到必要的保障，银行的个人住房贷款风险也不能有效地被转移和分担。其次商业保险品种匾乏，例如，银行为规避风险，要求借款人在商业保险公司办理相应的个人住房保险业务。

四、商业银行个人住房贷款风险控制对策及其防范

（一）商业银行个人住房贷款风险控制对策及其内部防范

1、加强银行内部管理。银行是经营货币的特殊企业，由于住房制度改革的深化和住房分配货币化的全面实施，使个人住房贷款成为一种趋势。但个人住房贷款业务由于期限长、客户分期以及房地产本身具有固定性、市场流动性较差等特征，决定了个人住房贷款是一项有风险的业务。一些风险是银行所不能左右的，而有些风险则是可控的，是银行通过一定的努力可以化解的。

2、加强贷款的风险管理，做好贷前风险防范工作。第一，严格审查开发商的资信状况和按揭项目。严格审查开发商的资质及信用状况，并着手发展与银行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。第二，强化对借款人还款能力的审查。目前可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人可以贷款的成数、期限。第三，加强贷后管理，规避偿还风险。对借款人进行跟踪调查和分析是监测偿还风险的重要内容。及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到逾期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送到逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失。

3、加快推行住房抵押贷款的证券化。住房抵押贷款的证券化是指银行对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的在贷款期限、利率、抵押房产类型等方面具有共性的抵押贷款汇集组成抵押组群，经过担保、信用升级后以债券的方式出售给投资者。银行将住房抵押贷款证券化以后就相应把各类风险包括道德风险转移给投资者。抵押贷款证券化的实质是起风险分散的作用，而且还提高了银行资产的流动性。

（二）商业银行个人住房贷款风险控制对策及其外部防范

1、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度。当前银行发放的房地产贷款主要采取房地产抵押形式，存在着不少的风险。为了规避这些风险，借款人可以通过保险来协助银行化解房地产抵押贷款风险。但目前个人抵押商品住房保险在设计上也存在着明显的弊端，譬如保险金额以房价总额确定、保险内容过于狭窄等。这些弊端一方面不利于发挥保险分散风险的作用，另一方面增大借款人的成本，不利于个人住房贷款业务的发展。

2、优化住房贷款保险的具体措施。一是完善目前的保险制度。针对目前存在的问题。采取适当的措施完善住房贷款保险制度包括降低房屋保险费率和计算保险费的基数，扩大寿险保险范围，引入人寿保险与抵押贷款相结合方式。同时引入保证保险，对借款人的信用进行担保。保证保险实际上是一种担保形式，应与建立担保制度统筹考虑。二是在保险模式下，政府对低收入者应提供保证担保和贴息。对于保险公司来说，只有维护了广大购房者的利益，最终才能使自己获得最广泛的利益。

3、建立以政府住房担保机构为主体的个人住房贷款担保制度。个人住房担保是指在市场经济条件下，以担保为主要形式，沟通、协调住宅市场各主体之间关系，调整各主体的不同功能，使市场能和谐、有序地运行的活动，它是实现贷款银行风险补偿机制的一个重要环节。狭义上是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。从性质上看，个人住房贷款担保本质上是一种房地产中介服务。

4、建立社会统一的个人信用制度。

从社会环境来看，完善全社会信用环境，建立个人信用制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。虽然目前我国居民个人的信用状况与建设社会主义市场经济的需求有许多不相适应的地方。但在金融业中一系列旨在推动个人信用制度建立的举措正在悄然进行，表明个人信用制度建设已引起有关方面的关注，也符合时代的需要。所以，当务之急是借鉴国外个人信用制度建立的成熟经验，结合国内实际，建立起自己的个人信用制度。

五、结束语 总而言之，个人住房贷款关系着千家万户，个人住房贷款的风险受房地产市场的发展影响，反过来又影响房地产市场的发展。对于个人住房贷款的风险我们一定要有清醒的认识，既不能因为存在风险，而放弃个人住房贷款市场；又不能为发展个人住房贷款而忽略风险的存在。对于商业银行来说，就是在信贷管理中强化风险控制，完善个人住房贷款操作规程，建立全方位的风险制约机制，最大限度地确保贷款的安全，从而推动个人住房贷款业务的良性发展。对于国家和社会来说，通过制定一系列法规、制度，建立高效的监管机构体系，成为形成和维持个人住房贷款市场公平交易与公平竞争的信贷秩序的依靠力量。参考文献：

1、宋世成,矫帅.个人住房贷款业务的风险与防范策略

[J].大连市住房公积金管理中心,2006(1).2、王艳华.个人住房贷款资金安全的风险分析及其管理[J].辽宁石油化工大学经济管理学院期刊,2008(1).3、李卓然.个人住房贷款的风险管理[J].经济研究导

篇8：个人住房按揭贷款的风险防范

在银行固有的认识中, 住房按揭贷款几乎是零风险, 但这一良好愿望离不开所处的宏观和微观环境。房地产行业有很强的发展周期性, 当前我国的房地产业在宏观调控下已从前两年的高涨期逐渐下滑, 但按揭贷款业务从1995年在全社会推广至今, 各大商业银行对它的认识只是“拿来主义”, 未认识到其核心和风险, 也一直未进行过制度上的改良, 一旦经济环境发生变化, 在特定条件下, 这一业务存在的违约风险会很高, 也会给银行带来较严重的损失。

个人住房按揭业务存在的风险

1. 来自购房人的风险

(1) 被迫违约。这是指因经济问题而导致购房人不能按时还款或不能按时全部还款。从各大商业银行统计的数据看, 这类违约占大多数。我国当前通货膨胀水平较高, 2008年实行的是紧缩的货币政策, 所以人们的家庭收入实际是在缩减, 被迫违约时有发生。

(2) 理性违约。这是指借款人觉得放弃继续还款可带来更大利益时的违约行为。目前我国房地产领域总体上正进行强有力的宏观调控, 房价正逐渐回落, 但贷款利率却不断提高, 所以这类违约有所增加。

(3) 提前还贷。这是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。提前偿付发生后, 银行将因此遭受利息损失、服务成本损失和管理成本损失三方面的风险。个人住房按揭贷款提前偿还, 将使银行的可用资金增加。目前银行系统内居民存款余额连年居高不下, 各银行都有大量闲置资金急于寻找出路, 在这种情况下, 客户提前偿还贷款只会增加银行的闲置资金量, 加大了银行的投资压力和风险。即使银行把这部分提前偿还的资金重新贷出去, 实际上仍挤占了银行原有闲置资金的投资机会, 导致银行原本可以贷放出去的原有闲置资金继续闲置。另外, 客户提前偿还贷款时, 银行往往无法运用计算机处理千差万别的情况, 只能使用人工来完成, 人力成本很高, 在按正常情况收回贷款时不会产生这种费用。当然, 在银行把提前偿还的资金重新贷出的情况下, 银行在贷出的过程中又会产生更多的服务成本。管理成本主要指银行因闲置资金增加而增加的资金管理成本。

目前, 提前还贷好像还未与风险联系起来, 出于维护自身美誉度的考虑, 银行一般都默认了这种行为的合法性。但随着国内银行面临的竞争越来越激烈, 加强风险管理势在必行, 所以必须充分认识提前还贷所产生的影响, 从各个层面上制定对策。

2. 来自开发商的风险

(1) 假按揭。这一欺诈行为通常发生在中小型开发商身上。当其资金链出现问题时, 有些开发商可能会串通银行内部人员, 自己垫付首付款, 制造虚构的购房合同, 里应外合, 达到骗取信贷资金的目的。以后遇到真正的买家, 开发商即付完剩余款项, 解除抵押, 再高价卖出。情节严重的是, 有的开发商在一开始拿到贷款资金后就携款逃跑。这种现象已在各大商业银行出现过多次, 给银行带来了不可估量的损失。

(2) 抵押物的变故。房地产开发经营的过程长、环节多, 且环环相扣。如果稍不注意, 开发商的资金链就容易断裂, 负债累累只会导致所抵押的住房出现质量不过关甚至是烂尾楼, 或拿不到产权证和土地证。为此引发两种结果:一是购房人以此拒付贷款;二是作为按揭业务风险防范的第二还款源, 明显因质量问题使其在将来的拍卖中造成资不抵债。

(3) 强制指定。一般情况下, 开发商会将房地产开发贷款与房地产按揭贷款捆绑销售, 利用住房抵押贷款做诱饵, 让银行被动接受高风险的开发贷款条件, 放松对开发商的贷款审查和风险防范, 而购房人也只能听从开发商的安排。住宅小区入住的人数多, 若都被迫集中到一家银行办理按揭贷款, 一旦出现由开发商引起的房屋质量或拿不到权证等问题, 购房人容易迁怒于银行以至拒付贷款, 这给银行造成的损失将特别严重。

3.来自银行内部的风险

(1) 员工素质。银行内部信贷部的员工一般都有贷款任务。有些员工出于眼前利益, 与开发商合谋, 对贷前审查敷衍了事, 贷后放弃追踪管理, 以至让银行潜在的风险加大。没有银行内部的配合, 假按揭是不可能发生的。

(2) 制度安排。银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作自行评估或委托外面中介机构评估。目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中都简单地采用市场比较法, 对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值, 而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本、未来可能发生的风险和损失, 高估按揭房产价。大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估, 而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋, 或采取各种方式推高房价, 促成高价房交易合同, 以获取高额按揭贷款。另外, 由于抵押在银行手中的房产严重偏离其真实价值, 一旦购房者故意违约, 那么银行或支付较高的变现成本, 或面临难以变现的可能, 甚至在市场发生逆转时, 将承受房价下跌所造成的巨大损失。

防范个人住房按揭风险的对策

1.设立专业机构

要解决按揭贷款服务的质量问题, 靠传统的渠道已明显不适应新的发展, 需要增加机构。设立专业的按揭银行已是大势所趋。在国外, 专业按揭机构非常普遍, 如美国有住房按揭贷款的专业银行近1000家, 占银行总数的11%, 占美国银行体系总资产的15%左右。在我国, 目前围绕二手房按揭已出现三种专业机构:地产中介行、按揭公司和银行按揭中心。三者之间的关系是:房地产中介促成房屋交易——按揭公司办理按揭贷款——银行按揭中心发放贷款。

专业按揭机构能为客户核实房屋产权关系, 为他们提供有关贷款的法律、房地产专业意见, 确保交易过程的合法性、安全性, 可让他们免却手续繁琐之苦。一些规模较大的按揭公司还担当着银行的产品研发合作伙伴和客户的担保人的角色。

鉴于住房按揭贷款产品是一个复杂的体系, 需要有专门的部门来开发、规划和发展, 光靠传统银行的一个部门不行。这种金融创新应让专业机构进行集中的产品开发、专业的客户服务和积极的营销。可以把目前的按揭公司的业务经验与银行的优势资源相融合, 让某些在这方面做得好的传统商业银行独立出来, 或从各商业银行的信贷部抽调优秀相关人才重新组成专业按揭银行。要完成这一重组并使其高效运转, 还需要各利益主体的团结和努力。

2. 加强监管和服务力度

(1) 对开发商的监管。很多风险都是由开发商引起的, 它们既是源头, 同时也对贷款的偿还起连带保证作用, 因此对开发商进行严格的管理有利于问题的解决。银行目前的控制是, 把过去只针对企业的追踪管理缩小到对项目的追踪管理, 经常了解项目的进展情况和销售情况, 防止出现贷款还未到期而项目已销售完, 开发商把应还银行的开发贷款以及收到购房人的预付款和按揭贷款继续投放到下一个项目, 进行滚动式开发的现象。当开发商的经营被严格透明后, 抵押房产出现故障的机率将大幅度下降, 即使有购房人违约的情况发生, 开发商作为连带保证人的责任才能更好地落实。

(2) 对购房人的监管和服务。由于建立完善的借款人信用评价体系在目前来说较困难, 银行只能在贷前和贷后加强审查和管理, 通过借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三者进行调查, 了解审核贷款申请人各方面情况来综合考核借款人的偿贷能力, 而不是仅凭一张随意的收入证明敷衍了事。因疾病和家庭收入减少而导致的被迫违约, 需要银行进行金融产品创新。目前这类新产品的出现还是接连不断。早期民生银行的移动按揭, 现在深圳发展银行推出的针对二手房的“固定利率气球贷”、“双周供”、“循环贷”等, 都显示出银行在这方面的尝试, 为的是减轻购房人的月还贷负担, 争取更多的业务。对于理性违约的增加, 可通过公开借款人的信用状况来督促其遵守承诺, 如建立个人信用档案。由于我国个人信用体系的建立只处于初步阶段, 所以采取这一方法需周密地考虑。

3. 改变评估基础

由于以销售价格作为贷款的依据使得风险过分集中到银行身上, 所以需要重新评价这一依据的合理性。以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础, 即以成本法来确定的按揭贷款价值, 能挤出房价虚高造成的泡沫。在成本法中, 房地产的成本很多, 组成部分较容易测算。如果银行以成本法来确定按揭贷款价值, 需要政府联合其它相关部门定期发布当地房地产的平均成本和合理的社会平均利润水平。项目实际成本由评估机构和信贷员按开发商提供的数据进行测算, 并与平均水平相比, 以考察其真实性, 利润则按公布的数据为依据。由于有政府的参与, 这种测算结果使评估机构和信贷人员在对外说明时有更高的公信力。当然这种方法确定的贷款额度与具体项目的销售价格相比有一定程度的降低, 所以会影响银行的眼前利益, 但这将使银行的贷款风险趋于零, 也将彻底扭转银行与房地产商共同推高房价的现象, 有助于抑制投机, 平抑超高的房价。

4. 罚金制度

国外银行大多采取征收“贷款手续费”或违约金的办法来防范提前偿付贷款的风险。目前我国只有少数银行采取了象征性的收取很小比例的违约金或罚款的措施, 远未形成健全的风险防范机制。当然这与现行法规在这方面的空白和矛盾有关。

5. 贷款证券化