越秀地产公司及项目简介

越秀地产公司及项目简介（共9篇）

篇1：越秀地产公司及项目简介

越秀公司及项目简介

越秀地产股份有限公司于1992年12月在香港上市，是恒生香港中资企业指数成分股，拥有近30年的房地产开发经营管理经验，迄今总资产逾500亿港元，累计开发规模超过1000万㎡、开发项目60多个，是全球十大高楼之一——广州国际金融中心的投资开发商。公司历年主要开发建设了二沙岛高尚文化别墅区、占地5.2平方公里天河建设区以及羊城新八景“天河飘绢”、星汇云锦、江南新苑、岭南湾畔、白马大厦、东方宝泰广场、维多利广场等大型商住项目；2010年入选中国房地产信息集团发布“中国房地产企业销售TOP20强”，成功迈入销售“百亿俱乐部”；被纳入摩根士丹利资本国际（MSCI）中国指数十大香港上市内房股；自2009年起连续两年获权威媒体《经济一周》评为“杰出内房股”。沈阳越秀地产有限公司是越秀地产属下房地产开发公司，于2011年4月注册成立，注册资本22.8亿港币，目前开发的项目有位于沈河区南塔街的高档商住项目（建筑面积超50万㎡）和位于沈北新区蒲河新城的高档别墅项目（建筑面积超30万㎡）。沈阳越秀地产有限公司于2011年3月23日通过拍卖取得沈河区南塔街129巷-2地块（以下称“南塔地块”），并于今年8月26日完成所有土地价款的支付，共计21.5亿元人民币。

沈阳越秀公司拟将南塔项目打造成为沈水之滨地标性顶级豪宅社区，主要建设一线江景超高层豪宅及新城市主义高级白领商

务居所，此外还将配套一座超甲级5A智能化办公楼及大型综合购物商场。该项目计划于今年9月份开工建设，但由于拆迁进度缓慢，导致项目未能有实质性进展。

本项目已于今年8月签订土地出让合同，并取得一期的用地规划许可证，但由于地块内东北亚通信设备制造公司、沈阳新阳光机电公司、沈阳胜宝康生物制药公司、恒星实业有限公司、沈阳第三热力供暖有限公司、沈阳环境科学研究院、辽宁生产力促进中心等单位的拆迁问题迟迟未能解决，致使本项目无法办理国土证，从而致使后续相关开工手续无法如期办理，并直接导致项目不能按计划开工。

10月13日中午参与会见人员名单：

陈志鸿越秀地产有限公司总经理

黄维纲越秀地产有限公司副总经理，沈阳越秀公司董事长 谭冬青越秀地产有限公司办公室总经理

赖雅越秀地产有限公司投资部总经理

洪楚添沈阳越秀地产有限公司总经理

王华沈阳越秀地产有限公司副总经理

陈文杰陈志鸿总经理秘书

篇2：越秀地产公司及项目简介

一、项目背景

2012年 8月21日深圳国际低碳城核心区项目启动仪式，在龙岗区坪地街道高桥工业园举行，正式拉开总规划面积约57平方公里的深圳国际低碳城开发建设的序幕。标志着深圳国际低碳城核心区项目正式开建，2010年6月以来，深圳联合日本、德国、美国、荷兰等国家开展广泛多元合作，在龙岗区坪地建设国际低碳城，拟建设成为全球标杆性低碳发展综合示范区。在国家发改委的支持和推动下，成为中欧可持续城镇化合作项目。根据相关规划，深圳国际低碳城将打造5大中心——国际低碳技术集成应用示范中心、低碳产业与人才聚集中心、低碳技术创新研发中心、低碳技术博览交易中心、低碳发展技术和服务输出中心，并以符合国际化“2.5代产业”（生产性服务业）园区的项目配置与空间组织，集成先进的“低碳规划”与“绿色建 筑”技术形成“一核四区”的“项目群落”布局——“一核”为“低碳综合服务核心”，“四区”为科技研发A区、科技研发B区、中试研发区、综合配套区。国际低碳城将具备独特的研发、中试中心、公司核心技术产品的生产中心，和现代物流运行服务等第二产业运营的职能，强调产城一体，兼具第三代产业园区的高端服务与环境品质的需求。核心区项目包括：高桥片区中部33公顷已经完成土地整备用地和22公顷绿色低碳改造区，规划面积约55公顷，总建筑面积约180万平方米，总投资约103.7亿元，建设周期为7年。昨天的启动仪式上，龙岗区政府与市特区建发集团签署《战略合作框架协议》、《关于国际低碳城坪西土地整备和开

发合作协议书》；坪地街道办代表龙岗区政府，与入驻深圳国际低碳城的11家企业代表签署《入驻协议》。核心区17个涉及低碳产业、低碳社区改造、绿色建筑、生态和基础设施建设等领域的项目先期启动建设，总投资额超过66亿元。

各入驻公司项目：

7、盛隆兴电子（深圳）有限公司，移动通信及终端设备制造项目，总投资4亿元；

8、深圳市东维丰电子科技有限公司，计算机外部设备制造项目，总投资3.2亿元；

9、深圳市山胜实业有限公司，高功率因素智能化厂区项目，总投资

1.55亿元；

10、深圳珈玮光伏照明股份有限公司，照明器具制造项目，总投资3亿元；

11、深圳市富泰和精密制造有限公司，精密零件研发生产项目，总投资1.58亿元；

12、深圳市万益电子科技有限公司，智能节电器、LED生产制造项目，总投资8亿元；

13、深圳市创世纪转基因技术有限公司，转基因抗虫棉种植项目，总投资1.56亿元；

14、深圳市杰科电子有限公司，数码产品研发及生产项目，总投资3亿元；

15、深圳市京泉华电子有限公司，新型智能电力产品研发项目，总投资5亿元；

16、深圳市三利谱光电科技股份有限公司，厂房及生产线建设项目，总投资4亿元；

17、深圳市光大激光技术有限公司，激光设备研发及生产项目，总投资1.8亿元。

二、项目主题：低碳绿色特征概括为以下几点： 经济性、安全性、系统性、动态性、区域性。经济性指在发展低碳工业区相比同类工业厂区更能体现经济能够产生巨大的经济效益；安全性意味着发展消耗低、污染低的产业，对人类和环境具有安全性；系统性指在发展低碳城市的过程中，需要、企业、金融机构、消费者等各部门的参与，是一个完整的体系，缺少一个环节都不能很好地运转；低碳工业区建设体系是一个动态过程，各个部门分工合作，互相影响，不断推进低碳城市建设的进程；低碳城市建设受到城市地理位置、自然资源等固有属性的影响，具有明显的区域性特征，而该项目具备此种条件。

2低碳绿色建筑的特征：节能减排, 循环经济。

A.建筑本身较传统建筑，其耗能大大降低。

B.尊重整体自然环境，人文需要，气候特点，因地制宜，就地取材，没有明确的建筑模式和规则

C.充分利用条件，阳光，空，注重内外部的有效联通，其开放的布局较封闭的传统建筑的布局有很多区别.D建筑过程中，对整个过程都注重环保因素,使相关资源能回收利用

三智能化厂区项目具体介绍

1.三.规划设计：

A．坚持以人为本，突出环境效益。即考虑到工业建筑的实效性，又不能忽略对环境的保护和质量，把提高区内的环境与工业区建筑的特性有机结合，作为规划设计的基本出发点和目标。

B．努力将新观念、新技术、新材料与传统的工业建筑有机的结合，提高工业建筑的功能质量和环境水平。即把工业建筑的实效性和观赏性结合起来，为工作人员提供舒适、安全、经济、超前的现代化工作空间。

C．建筑设计充分考虑到其特性。即规模化、实效化、充分体现建筑的节奏感，并综合考虑日照、朝向、自然通风等条件。

根据甲方要求该地块进行一次性规划, 工程包括一栋主厂房、一栋综合楼和一个集散广场。

由于该工程为工业厂区，根据规范要求及用地环境特征，将建筑沿市政道路方向成行排列，以充分利用日照。在厂区道路两旁，均设置2-3米宽的绿化带，并在厂区入口处设置集中式绿化广场，并附小品等景观，使整个厂区生机盎然。给工作、休息，提供了一个良好的环境。

该厂区建筑设计采用现代风格，简约式格调，白色的顶带以及大面积的天蓝色墙面，绿色玻璃窗。既注重环保，又在强烈的动态对比中，充分体现出现代工业建筑的个性和时代气息，表达出该企业英姿焕发的勃勃生机。

2本项目位于深圳市龙岗区坪地街道办高桥工业区，教育北路以东，佳兴路以南，为沿街地块4,西边和北边为已建的工业区。(地块编号为G10221-0567)。

A规划用地面积：19840.83 M2

B总建筑面积）：43785.61m2

计容积率建筑面积：43533.61m2

其中，厂房建筑面积： 36622.10m2

综合楼建筑面积：6897.51m2

其它建筑面积：266.00m2

C建筑覆盖率：20.7%

D建筑容积率：2.19

E绿化率：30%

F停车位：116个

四、工业地产的发展

工业地产低碳绿色是房地产企业基于生态、社会、经济协调发展需要的营销模式创新，是房地产企业创新的发展模式，是企业社会双营模式。1我国当前的社会、经济、技术条件，要求务实推进低碳城市规划建设。

低碳城市规划建设本身蕴藏着巨大发展机会。推进低碳城市规划建设中，应着力加强技术和制度的自主创新，实现跨越式发展。但与国外的一些城市相比差距还是较大。

2，有利于企业占领市场和扩大市场销路。

在我国已经有相当多消费者的绿色建筑消费意识正在被唤醒，产生了主动消费绿色建筑的强烈愿望，满足消费者的绿色需求，可以扩大市场占有率，提升企业的市场竞争能力，更好地面对房地产市场转型的压力。3，可营造绿色文明，促进企业塑造绿色文化。

篇3：越秀地产公司及项目简介

2014年初的“降价”与“收紧房贷”,触及了房地产市场两根最为敏感的神经。我国房地产走到了一个急需变革与调整的十字路口。德鲁克曾说过:“当今企业的竞争,不是产品之间的竞争,而是商业模式之间的竞争。”企业要从中获得生存空间并获得企业价值的实现,不仅要适应经济环境,更应取得商业模式创新带来的长期竞争优势。中国房地产的发展过热过快,房价屡创新高,一致被国内外业界视为“泡沫经济”。但是房地产市场的供求关系仍然失衡,政府相继出台不同的调控政策,抑制不合理不理智的投机炒作行为,保障人们的生活需求。房地产的发展空间趋窄、利润空间压缩,房地产商要突破瓶颈,必先创新其商业模式,走可持续发展之路。

对商业模式的内在涵义的界定,Henry Chase Brooklyn & Richard Rosenblum等学者(2002)认为商业模式是企业进行价值创造、价值提供以及价值分配等活动的一种活动框架,维持着企业价值链的良好运行。企业商业模式的创新,也可看作是价值链每个环节的改善调整,其中关键在于价值主体。从价值链的主体看,企业获利是合作伙伴、企业、消费者三方面均可获利的价值主张(陈文基,2012);开发商、投资者、经营者、消费者构成商业地产价值链中存在的主体(J.R.Kninght,1994;T.H.Paark,1996)。商业模式调整是对商业模式构成要素的增大、巩固、删减,当调整超过一定限度便促成了商业模式的创新(Siggelkow,2002)。

对于商业模式创新的发展,是从“商业模式是企业能够获得并且保持其收益流的逻辑陈述”(Stewart,2010),向“商业模式是企业与商业伙伴及买方之间价值流、收入流和物流的特定组合”转型(Mahadevan,2001)。在商业模式理论的演进中,其创新也被上升到战略层次,被认为是整合多重利益相关者的战略意图的革新及企业内部结构、资源、制度的重新整合(罗珉、周思伟、曾涛,2005)。从不同学者的观点看,商业模式的创新趋向于多层次多角度的理论创新,表现在企业资源、制度、战略、价值网络等方面的理论发展,整合原有的商业模式概念,提出新的理论视角,形成商业模式的理论体系,帮助企业建立品牌,增加企业价值。

综上所述,商业模式的演进机制是从基本的经营管理层面向深层的价值创造层面过渡的,由此看来,房地产行业原有的模式主要是通过价值活动的整合优化实现经营业务的增长,进而促进企业发展,但是在转型升级中的房地产企业并不能只从经营层面思考,还要有企业价值层面的改革。在企业管理层面上,利用直观清晰的理论分析,对企业商业模式的创新和实施路径展开全面的解释,能有效帮助我国房地产企业转型升级。

2 越秀地产商业模式持续创新的驱动因素

商业模式的组成至今为止还没有一个很明确的定义范围,其构成要素和创新动力非常复杂。驱动越秀地产进行商业模式创新的因素也是复杂的,但是企业的经营发展离不开宏观环境和微观环境。基于大经济背景考虑政策环境与行业对商业地产企业的影响,再细化到企业长远发展战略和价值创造的角度研究商业模式的调整。

商业模式创新的过程分为环境分析、商业模式设计、组织规划和商业模式执行四个阶段(如图1所示),我们把越秀地产的商业模式创新归结为四个驱动因素企业战略、行业背景、价值链和政策调控。越秀地产在发展和拓展过程中,立足于企业的发展战略,借助整个行业转型的趋势,利用价值链架构调整,并配合政策环境,实现商业模式创新。

2.1 公司战略驱动

2.1.1 本地与外地共同发展

越秀地产驻扎于广州30年,其业务也主要集中在广州地区。2009年越秀地产确定全国化发展的道路,2013年该公司业务已逐步扩展至珠三角、长三角、环渤海和中部地区,分布在广州、佛山、中山、江门、烟台、沈阳、青岛、杭州、昆山、武汉、海口、香港等12个主要城市。在越秀地产的发展蓝图里,越秀将继续巩固在广州的地位,以珠三角市场的区域为依托拓展优势,外地项目也持续跟进。

2.1.2 住宅和商业地产共同发展

越秀地产最早的发展起源于纯住宅开发的实业经营,而现在对企业的定位逐步转变为住宅与商业地产的共同经营,克服了单方面经营住宅地产的资金流转困难的问题,能有剩余现金流投资其他的商业地产项目。双轮策略在推进项目开发进度的同时创新原有的商业策略,有针对性满足顾客的需求,多样化发展。

2.2 行业整体商业模式转型驱动

地产业的经营分为融资、建设及销售三大部分。传统的地产经营方式是依靠银行借贷和房地产商原有资本得到初始启动款,预售和正式销售收回投资,再投资到下一个房地产项目,并把更多的关注点投入在销售上。但是当中国的房地产行业渐趋成熟、企业间竞争愈演愈烈时,原有的商业模式也显得僵化,无法带来持久的竞争力和可持续的发展优势。房地产的商业模式在国外以类型定义,共分为四个阶段,最初表现为经济类,随后是经营类,再者是战略类,最后演变为整合类。从商业模式类型的理论来理解,中国房地产企业正处于经济类向经营战略类转型时期。从国内房地产市场来思考商业模式的转型,奥林匹克花园集团创新的“地产+体育”模式,万达集团创新的“地产+商业”模式,都在一次又一次提醒着我国房地产业商业模式创新的重要性和迫切性。世界的生存法则永远是随大势前进,不革新则无优势,越秀地产当然也要把握形势,夺取市场份额,形成战略优势。

越秀地产成为行业商业模式转型浪潮的受惠者。中国房地产在进入21世纪的短短十来年里,经历了快速的发展和转型,从最初的寥寥可数的房地产企业建立,购房者初步涉猎,到房地产企业初具商业模式的框架,再到房地产根据市场形势需要调整企业内部的商业模式架构,寻找新的发展点。越秀地产作为最早建立的房地产企业之一,跟上行业改革的步伐,不断对商业模式革新,享受最大便利和优惠。

2.3 价值链驱动

企业的生产经营活动实质上是循环的价值链条,企业内部各业务单元的联系构成了企业的价值链,企业内部各业务单元之间也存在着价值链联结。企业的竞争,贯穿在整个价值链的竞争,整个价值链的综合竞争力决定企业的竞争力。在传统的地产商业模式中,资金短缺及投资回报慢成为企业进行价值再创造的阻碍因素,而资金链条在政策收紧且竞争激烈的行业现状下显得更为紧张。越秀地产基于价值活动创造考虑,对原有的商业模式创新。

2.4 政策调控驱动

房地产业发展初期,基本上价格节节上涨,楼市一片飘红。但是随着盲目投资者的增多及社会舆论压力的增大,近年来国家对房地产业的政策不断收紧,从2010年的“国十条”到2013年的“国五条”,限购令、试行房产税、房贷设限等系列调控政策相继出台;政府调控目标也从保持市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,到防止房价过快增长,最后归结为“房价合理回归”,希望从根本调整地产业结构、平衡供需市场。越秀地产置身其中,生存和利润空间压缩,适应政策,调整商业模式进而有所革新,无疑是最佳选择。

政策调节下企业要善于了解顾客群体,对原有商业模式进行调整。国家对房贷收紧的政策,使得房地产市场最早发展时期占尽先机的房地产企业失去优势,但是观察居民购买力和顾客对房子的需求,顾客群体对住宅房产仍有较大的需求。虽然国家的政策抑制了商业地产的盲目发展和占用住宅用地,但是群体对房子的需求缺口仍需要房地产企业有稳定的房源供求,越秀地产把握住这点对企业内部资源进行调整,改变原有营运模式,准确定位产品的未来走向和销售市场,创造新的公司价值,塑造良好品牌形象。

3 越秀地产商业模式创新实施路径:地产开发与资本运作“双剑合璧”

越秀地产能够在目前经营环境中实现短时间扩张,维持稳定的收益流,产生协同效应,提高营运效率并合理降低企业的营运成本,就意味着越秀地产商业模式的创新是卓有成效的。如图2所示,企业商业模式的创新通常遵循价值活动识别、价值活动重新组合、整体全体利益方的关系、有效性评估与检验的四个流程(高闯、关鑫,2006)。具体看来,越秀地产主要是对价值活动的方式进行重新整合,形成“地产开发+资本运作+金融”的商业模式,完善价值链条的构筑。越秀地产专注于地产业务拓展,多项目发展、商业和住宅地产共同发展,建立起具有越秀特色的业务优势,利用REITs金融对越秀地产原有的项目进行整合和统筹,协调各方的利益,用信托保障基金持有者的利益,越秀房托管理公司为房托基金提供专业的管理意见和决定的风险测评。此后,相关的经济数据对越秀地产商业模式的创新做出反馈,企业价值链结构很好地阐述了越秀地产在过去5年的发展。

3.1 地产开发

越秀地产是越秀集团旗下的子公司,核心业务集中于广州市场,在中国市场的扩张计划可分为三大部分,住宅地产和商业地产齐头并进,启动双轮模式。

3.1.1 业务模式拓展——多地产项目开发

传统地产企业的发展通常将目标集中于某一项目,大量的资金投入项目中,品牌建立的过程长,而且容易发生资金链断裂。越秀地产在短时间内得到快速发展并上市,与其制定的战略是密切相关的。越秀地产以广州为大本营,向周边城市和地区逐步拓展,原有的地区顾客群全国化,市场版图大规模扩张。横向上,越秀地产拓宽自身业务的广度,有目的有意识地在四大地区深耕,项目在广州占42.9%,珠三角地区(除广州外)占15.8%,环渤海地区占17.5%,长三角地区占13.8%,而剩下的8.8%分布在中部地区;纵向上,越秀地产也拓宽了业务的深度,不仅是专注于将原有的住宅地产业务做好,而且注重顾客需求,结合企业产品的优势,提供不同的住宅项目,有一般家庭住宅,也有酒店公寓。越秀地产发展战略的双向发展在考虑到客户的需求上,拓展国内的商业版图,加强品牌建设。越秀地产对自我进行区域定位,确定企业业务范围,明确目标客户,确定提供给目标客户的产品或服务,以及实现客户价值增值的具体价值内容。

3.1.2 经营模式的改进——住宅和商业地产共进取

越秀地产原本以住宅地产单向发展,但是在金融危机和政府对房贷日益收紧的经济环境下,单一发展住宅地产在销售情况不如预期的情况下,企业的资金运转会面临困境,投资资本难以在短期收回,导致新的地产项目阻滞。越秀地产现在选择的是住宅地产和商业地产共同开发,用商业地产的投资资金可以快速回笼的优势,弥补住宅地产资金回收慢的不足。同时,越秀地产对商业地产开发的形式多样化,有城市综合体、零售商场、主题商城、写字楼及酒店公寓,多样化的商业地产发展更能带动消费者对住宅地产的销售。两者的结合,能维持日常稳定的现金流,降低资金链断裂的风险。

合作伙伴价值、顾客价值、股东价值作为企业价值网络的三大主体,越秀地产在实现顾客价值上,利用多元化的地产开发项目拓展了股东利益,而且与商业地产的合作租赁伙伴创造互利共赢的有效机制。从长远来看,多元的经营模式,帮助越秀地产在实质上铸造了企业的硬实力。

3.2 资本运作与金融并行

商业模式创新不是单一端口的革新,在完整的价值链条上每一主体的革新都影响着企业的价值实现,越秀地产的资本运作就在投资者上寻找到价值链最佳衔接点。在另一角度看来,加入金融创新元素的商业经营解决了政策调控带来的资金流转问题,也为企业提供了现金流开展新业务。

3.2.1 金融模式的创新——私募基金的运用

商业地产的资金投入是企业营运资金最主要的投入,但是资金回笼却是长时间回报。越秀地产为解决资金链条,让基金成为越秀地产资金融通的核心。越秀地产利用一部分已经上市的基金和私募基金为房地产项目开发、收购和持有经营提供资金支持,另外一部分基金则用于商用物业的投资。引入私募基金,基金孵化器的作用很好帮助了越秀地产的市值维持在稳定的价格;对于商用物业,私募基金收购后进行经营管理,再出售给上市基金后赚取升值利润。整个资本运作过程通过私募基金、上市基金的参股控股实现资本控制的同时,控制财务风险,并得到稳定收益。

越秀地产私募基金的运用,具体是由越秀房托基金完成资产收购,越秀房托资产管理有限公司作为管理者对此进行管理服务,香港公众、越秀集团和机构投资者作为基金单位的持有者对基金公司投资并享受分红,并委托汇丰银行作为信托人负责监督基金的日常运作和投资活动。如图3所示,私募基金利用基金公司维持越秀地产保证住宅地产的开发前中后期的资金支持,信托模式为商业产置入资金,形成金融业务之间对接,优化价值网络。

3.2.2 金融业务的深化——信托形式的拓展

信托形式的引入为私募基金提供了资金支持,有效利用了公众投资,解决资金缺口问题。越秀地产将成熟物业注入REITs,将经营业务模式与金融业务整合,检验了新商业模式的可行性。

越秀商业地产模式的优势在于,将已有的优质商业项目从地产注入REITs,而本已在地产市场上实现证券化的商业地产项目再次证券化,资本市场使商业项目的开发速度和资金流转速度加快。越秀地产将融资、资金平衡和价值增值三者的优势结合,建立起独特的商业地产经营模式和商业地产品牌。而越秀地产和越秀基金的这一组合也建立了国内唯一的组合常态化的互动模式。

越秀地产资本运作的特点可以归结为两方面,一是私募基金和REITs易于完全投资和退出,解决开发商和经营者的资金链问题,融通地产开发和金融;二是兼并收购和寻找战略合作伙伴实现规模的快速扩张,寻找产品的模块化为快速扩张提供保障。越秀地产在2012年7月已达成估值153.7亿元的西塔REITs计划,将IFC注入到房托基金中,建立商业地产平台,符合企业的发展战略和蓝图。

越秀地产的“地产开发+资本运作+金融”模式,区别于传统的“只售不租”经营方式,“零售+租赁”形成的长期投资可以带来商业地产的增值,使商业地产项目得以持续经营,越秀模式的“金融”因素房地产证券化使项目得到资金源,金融租赁延长负债期,项目和基金也可以在资本保值或增值基础上合理的退出。此外,租赁是在寻找合适的合作伙伴,利用租金收入稳定的收益流给经营商带来最佳的顾客价值,为价值链中投资者和顾客的共同利益提供了新的连接点,合作伙伴、顾客和股东三者的利益更紧密结合在一起,将新商业模式的优势辐射到各个价值群体,完成了商业模式创新的第三个步骤——整合全体利益方关系。

4 越秀地产商业模式创新的经济回报

商业模式创新及重构的后续效应短期内难以显现,但是通过分析越秀地产近几年绩效变化,可窥见其未来业绩的动态变化趋向。

4.1 盈利能力分析——来自杜邦分析的验证

通过杜邦指标来进一步分析,从表1可以看出,在2009年到2011年,由于政府救市政策的连锁反应,房地产整体市场持续回升,越秀地产经营利润率稳定上升;但到了2011年后,国家为调控房地产市场的失衡状态,抑制过度增长的房价,越秀地产的总资产报酬率出现拐点,呈现下降趋势;净资产收益率与总资产收益率走势相同。国家宏观调控力度加大和金融危机的背景下,越秀地产的盈利指标有所下降,但从发展趋势来看,在越秀地产的商业模式的改革和调整接近中期时,各项目共同运作,越秀地产的盈利能力未来会上升。

4.2 发展能力分析——越秀地产具有较强的竞争能力

从表2看出,越秀地产的销售收入增长率呈波状变动,在2009年和2011年维持在较高的增长率,但是在2010年和2012年则急剧下降;净利润增加率与销售收入增长率的变动幅度一致,在国家调控和金融危机的大背景下,企业的销售利润明显受到影响,但是越秀地产在2011年446%的净利润增长率看似不寻常,2012年变为负数,其实是2011年超额完成销售任务,实现102.72亿元的总收入,使权益持有人所占盈利大幅增长,2012年西塔REITs计划、杭州购地和青岛投资计划的扩张,带来的利润负增长,但项目的可行性表明越秀企业在利润增长上存在很大的上浮空间;总资产增长率从2009年到2010年上半年都保持较快的增长,而从2011年到2012年总资产增长率则出现明显的下滑,趋向平稳,表明越秀地产始终贯彻要建设百年企业的宗旨,各业务共同发展。整体而言,越秀地产处于快速发展阶段,具有较强的市场竞争能力。

4.3 偿债能力分析——偿债能力得到了提高

从表3偿债能力角度分析,越秀地产20092012年流动比率逐年上升,流动比率越高,说明企业的流动性越强,流动负债的安全程度越高,短期债权人到期收回本息的可能性越大;但是值得注意的是速动比率在2010年和2011年连续下降,并在2011年下降到了最低点,说明越秀地产的现金流流转困难,2012年得到回升,说明资金链的状况得到好转;资产负债率越低,利用债权人资金进行经营活动能力越强,反映债权人发放贷款的安全程度越高。2009年至2012年资产负债率虽然在2010年和2011年有所上升,但是变动的幅度并不是很大,并在2012年数值下降,说明越秀地产的资产不良率控制良好;负债权益比率反映的是对负债资本的保障程度,越秀集团2009年至2012年负债权益比率基本维持在同一水平线上,并在2012年下降,越秀地产对债务的偿还能力明显增强。

综上分析可知,从越秀地产的发展历程发现,其盈利能力和发展能力保持较高水平的稳定态势,在市场下行时,剔除资产中的不良率,偿债能力则显著增强,越秀地产各种数据逐渐趋向标准范畴,其实是与越秀地产本身从2009年宣布对原有商业模式进行改革相关,在经过接近5年的业务调整和新的商业模式与企业自身的磨合期后,从盈利模式、发展模式、偿债模式大起大落的变幅时期逐渐过渡到平稳期。

5 结论和启示

5.1 结论

从战略、行业、价值链和政策的视角来探讨越秀地产商业模式创新。越秀地产业务的拓展,突破了房地产企业在过去发展单一的缺点,利用多元化项目扩大市场,有住宅地产,也有广州国际金融中心和维多利亚项目等商业地产的注入,成熟的地产业务注入,使得越秀地产的发展项目找到稳定的租赁方。其业务的发展还注重多地区的共同发展,从建设驻扎地广州为中心向其他地区辐射,增加越秀地产品牌的价值。同时,越秀地产以地产与资本间的互助链条拓宽融资渠道并实现企业长远发展实现金融业务的创新,房地产项目的成功开发可以为金融业务提供可靠的回报保障,维持金融资本长期稳定的现金流;金融业务可以为房地产项目开发提供强大的资金后盾,保障项目开发资金链的稳定顺畅。这种商业模式创新不仅分享升值利润,还能分享长期稳定现金流。越秀地产通过“开发经营金融”的组合拳,实现二次证券化,产生“有效变现、控股持有、基金配置”的资本集聚效应。

战略、行业、价值链和政策四个因素驱动越秀地产发展,通过地产开发和资本运作并行,形成了越秀特色——“四轮驱动、双剑合璧”,实现了融资平台、现金流平台和成功商业模式有效结合。越秀地产既做开发商,又做运营商;既是管理者,又是投资者。地产开发、资本运作与金融三者的合理运用,帮助越秀地产建立了合作伙伴、企业、顾客的稳定价值链条。实现项目的持久稳定运营和资产再升级,在创造自身价值的时候,合作伙伴和顾客两者的价值也得到保障和提升。

5.2 启示

从越秀地产商业模式创新的案例得到以下启示。

其一,建立稳定的资金链。中国房地产企业可借越秀地产商业模式创新途径,将地产开发和资本运作相结合,形成在资本市场完整的投资和退出流程,结合原有核心资源创新融资手段,为企业的经营发展创造稳定的现金流,解决资金链条的缺口问题,控制企业风险。

其二,拓展公司业务。企业建立单一业务,可以在行业中占有稳定的份额,但是存在市场的不确定因素,风险控制未知。巩固原有产业,根据价值网络创新并衍生相关产业,注重业务的多元化,增加市场份额,创企业可持续的盈利模式之路。

其三,定位企业战略。契合企业未来发展的企业战略,加快企业的发展进程,建立企业的独特文化,推动商业模式根据市场进行调整。构建合适的战略和匹配企业的文化,注入新基因,使企业基业长青。

篇4：越秀地产公司及项目简介

关键词：房产公司 养老地产项目 预算 可行性

一、养老地产概述

养老地产，是复合型综合地产业态，是基于老龄化的住宅而在近年拓展出来新兴的地产业态，具有立体的多层次的开发经营方式，该业态复合了养老产业、房地产开发建设、商业运营管理和金融创新等属性。随着老龄化社会的日益加剧，养老地产是中国实现居家养老、社区养老和机构养老等相结合，创新养老模式的有效载体和实现形式，将推动和引导我国养老产业的可持续发展。

二、项目整体规划

（一）整体形象定位

这是一个以北京市高端人士为主要消费客群，辐射周边人群的以健康养老为主题的休闲、度假、养老、养生综合体，立足多元化的生活方式，以健康为中心，以“湖光”、“山色”为基础。以人为本，以健康为中心，以周边优越的自然景观为配套，通过多样的产品组合，丰富的生活配套，各类层次的教育活动组合，后期服务项目的提供，打造一种田园牧歌式的养老健康生活。

（二）客户定位

项目无论从地理位置还是产品特性来说，都注定了该项目只能立足于高端。其服务对象是具有较高收入且养老观念先进的老年人群，如政府部门、事业单位和国企的退休干部、享受国家政策补助的专业人士、个人或其子女有较高收入的富裕阶层、有在国外留学就业的子女的老年人群、在国内留学工作的外籍人员的老年父母等，年龄在50岁以上的中老年人；可支配RMB5000每月及以上的、受教育程度较高，且对健康生活方式、高品质的老年生活有一定追求的老年人。

（三）营销模式

借鉴亲和源的会员制模式。拟入住该项目的老人一次性缴纳会费，通过合同拥有公寓的使用权，这些会员可以通过合同实现房屋使用权的转让和继承。但入住公寓后每年还要缴纳一定额度的年费，支付共用事业费和额外收费项目的费用。本项目共设置可用于前期销售的会员卡共分三类，分别是：

A卡，20年公寓居住权，会费标准为40万元，入住后额外收取年费2万元至3.5万元不等，此卡可转让。B卡，终身制（即老年人去世之后即注销，小户型会费标准为40万元，大户型会费标准为50万元，年费在2万元左右。C卡，度假制，此卡有效期为5年，用于免费享受每年20天的度假公寓居住权，或可升级后享受健康疗养中心的居住权，会费为5万元，适用于陪伴老人度假的子女或对该健康疗养有一定需求的商务客户。

三、投资效益分析

（一）投资估算

项目建设期为24个月，运营期持续时间较长，且涉及到的服务项目内容体系繁杂琐碎，将在后期的专项研究中逐一细化，故本报告的投资估算仅涉及建设期。本项目建设总投资52255万元，其中前期费用为2890万元，建安工程费用为36550万元（包含部分二次装修费用），其中健康诊疗中心的二次装修由健康诊疗服务机构完成，工程其他费用为7140万元，期间费用（包含财务费用、管理费用和销售费用等）共计5675万元。

（二）资金筹措

项目开发总投入资金为52255万元，由以下几部分组成：政府补贴安养教育学苑和健康诊疗中心资金为10000万元，预计第一年到位2000万元，第二年到位3000万元，第三年到位3000万元，第四年到位2000万元。养老保险项目扶持资金2000万元，第二与第三年分别到位1000万元。企业自筹资金8000万元，其余剩余投入资金靠本项目销售回笼。

（三）财务评估

1、销售收入

项目在开发建设阶段主要依靠会员卡预售实现项目销售收入。A、B卡销售均价按照40万元计算，截止项目落成预售数量为680张，则销售收入合计为27200万元。C卡销售均价即为5万元，截止项目落成预售数量为2400张，则销售收入合计为12000万元。以上两者合计共计为39200万元。

2、盈利分析

由于拥有了政府资金和第三方资金的支持，并较高地预估了会员卡的销售市场，所以在项目开发建设期结束时能基本保障项目的现金流平衡，并略有盈利。项目投入使用后的运营期财务预算将另有专题报告进行分析，不再在此进行展开。

四、项目财务风险及控制

（一）财务风险

该项目虽然通过渠道合作，引入了政府、保险项目合作、服务商合作等资源，但是依然面临资金投入要求高，需要依靠高昂的会员卡销售回款支撑整个项目财务的良性运作。

1、盈亏平衡分析

除去健康疗养中心和安养教育学院，剩余部分的物业面积为65500平方米，其他资金收入主要用于建设健康疗养中心和安养教育学院，故在考虑盈亏平衡分析时，剔除该部分的成本和其他收入（财政和第三方资金因素），项目盈亏平衡点销售额=固定成本/（1-变动成本/销售收入），项目盈亏平衡点销售额=32304/（1-4602/39200）=36602，即会员卡销售金额需达到36602万元，方能实现项目盈亏平衡。

2、敏感性分析

考虑到项目实施过程中未知因素的各种变化，本研究就项目销售收入和工程建设投入在+5%、-5%、+10%、-10%之间变化时，对项目的盈利能力影响进行敏感性分析。

（二）财务风险控制

一是研策阶段详实精准，争取设计工程一步到位，不做浪费的变更和调整；品牌推广提早造势，强势销售；二是争取更多政策扶持，比如利用健康疗养中心产研教室等资源争取专项资金等；三是加强合作资源之间的纽带关系，利用合作资源的资金实力；四是提高运营效率，使运营期尽早盈利，维护项目良性运作，提升项目品质。

五、小结

现今的经济形势下，在一些大城市探索发展合适的养老地产开发模式，无论是对于开发商、政府还是消费者都具有积极的意义。对于开发商而言，在现有的激烈竞争中寻找到新的发展方向和前景；对于政府而言引入民营资本参与养老产业，可以部分解决现在公共资源不足的问题，同时创新模式，打造多层次的养老架构；对于消费者而言，可以有更多样的模式的选择；这是三赢的模式，因此值得推广借鉴。

参考文献：

[1]陈金保，师春芳.美国和日本的养老地产经验[J].金融博览（财富），2012（12）：54—55

[2]武甲晓.美国养老地产开发经验启示[J].合作经济与科技，2011，432：11—12

[3]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京交通大学硕士学位论文，2011

篇5：国华公司及项目简介

尔地区投资及建设工作情况介绍

神华国华能源投资有限公司（以下简称“公司”）成立于1998年，隶属于中央直管特大型骨干企业神华集团有限责任公司，是国内领先的新能源投资开发企业。截至2011年底，公司共有独资、控股子公司35家，管理资产超过400亿元。

公司主营业务是从事以风力发电为主的清洁能源投资开发、管理及生产运营，并涉足煤炭、金融、房地产等业务领域。公司自成立以来专注于能源领域的投资开发，先后投资成立了国华电力公司（现已划归神华集团管理）、陕西集华柴家沟矿业有限公司，并参股华能国际电力等多个能源企业，取得了良好的经营业绩。近几年来，公司密切关注国家新能源产业发展，以开发新能源为己任，集中精力大力发展风电业务，为国家清洁能源开发和节能减排做出自己的贡献。目前，公司已在我国河北、山东、江苏、东北及内蒙等风资源丰富地区，形成了“五大区域、八大基地”的风电开发建设格局。2011年，公司风电装机与并网规模均超过三百万千瓦，成为国内新能源领域的一支重要力量。

在大力发展风电的同时，公司还积极开展对太阳能光伏发电、生物质能发电等其他新能源的研究和前期开发工作，不断拓宽新能源的开发领域。此外，公司稳健经营金融投资、房地产开发等业务，取得了良好的经济效益，为公司新能源业务的发展提供了重要支持。

公司高度重视对外合作，先后与澳大利亚塔州水电瑞丰公司、美国AES公司、中国风电集团有限公司合资成立了风电项目公司。其中，神华国华瑞丰（荣成）风电项目是2006年5月温家宝总理访澳的重要成果之一。此外，公司还与联合国EB保持紧密合作，所有风电项目全程参与CDM（Clean Development Mechanism）项目开发，进一步提高了风电项目的收益。

公司下属神华国华（呼伦贝尔）新能源有限公司全面负责呼伦贝尔地区风电项目的开发、建设和运营等。现已在呼伦贝尔市陈旗、新右旗、新左旗拥有风电场6座，总装机30万千瓦，总投资近30亿元。其中并网运行3座风电场，合计15万千瓦。在建风电场3座，合计15万千瓦。

按照神华集团上报给国家发改委的规划，我公司十二五期间将规划核准建设风电项目13个，目前正在开展各项前期工作。十二五期间，预计完成风电装机225万千瓦，到2020年将完成风电装机300万千瓦。

2010年5月，公司与呼伦贝尔市政府及东方汽轮机有限公司共同签订了《综合产业开发协议》。同年，积极引进了实力雄厚、技术先进的风力发电机组制造商——东方汽轮机

有限公司、国内较为优秀的塔筒制造商——上海泰胜风能装备股份有限公司入驻呼伦贝尔地区，为实现地企合力打造集风机组装、风场开发、风场运维和风电技术研发、服务于一体的绿色产业链，扩大呼伦贝尔地区的清洁能源产业规模，拉动呼伦贝尔地方经济发展做出积极的贡献。

为加快当地新能源产业发展，促进扎兰屯地区经济发展，改善环境，提供当地电源、热源，我公司拟在扎兰屯市建设风力发电、风电供热、秸秆供热项目。

一、风力发电项目

经过初步实地考察，我公司认为成吉思汗镇新民村可以满足风力发电基本技术和环境条件，初步规划规模为20万千瓦，一期建设4.95万千瓦，拟接入在建的成吉思汗220kV变电站。

二、风电供热、秸秆供热项目

在初步调研中发现当地集中供热系统较缺乏，也属煤炭资源匮乏地区，且目前国家对新能源尤其是生物能发电和供热项目支持力度很大，因此我公司拟建设风电供热、秸秆供热项目。拟初步在扎兰屯市建设7-8万平方米集中供热系统试点工程。

篇6：中咨公司简介及规划咨询项目列表

 沈阳市国际竞争力先进装备制造业基地规划思路研究  依托河北省沿海港口，加快开发建设临港产业规划研究  河北永清新兴产业示范区产业规划及研究报告  海南省“十二五”工业发展规划

 海南昌江循环经济工业区“十一五”产业规划

 广西防城港市临港产业规划

 泉港石化工业园区循环经济产业规划编制

 编制黑龙江省黑河市产业规划（2012-2020） 唐山市海洋化工产业发展规划咨询

 曹妃甸产业发展总体规划研究

 新疆生产建设兵团农一师阿拉尔市工业发展规划  过渡期乙烯、PX、PTA等石化产业布局规划研究  安徽省蚌埠市光伏产业发展规划

 陇南市“十二五”现代物流发展规划

 青岛市“十二五”海洋高技术产业发展规划

 大连市长兴岛临港工业区石化产业发展规划  江苏省洋口港临港工业区石化产业发展规划研究  宁波大榭开发区石化产业发展规划

 榆林市煤转化及煤化工产业规划

 四川省石油化工产业发展规划

 上海市石化产业发展规划研究

 海南省“十二五”石化产业发展规划

 新疆天业集团煤电化一体化循环经济园区“十二五”发展规划  宁夏轻纺工业和农副产品发展研究

 宁夏装备制造业发展研究

 宁夏现代物流业发展研究

 广州重大装备制造产业基地发展规划

 东北地区振兴规划农业规划

 中国产业与能源协调发展研究

 中国能源效率分析及国际比较研究

 加入世贸组织后我国资源型产业发展策略

 我国城市轨道交通发展战略研究

 全国民航支线机场建设政策咨询

 我国高技术产业区域布局与产业集聚问题研究

 西部中小企业发展政策研究

 产业国际竞争力和国家安全影响分析

 中国太阳能与新能源投资机会咨询

 中国人民银行北京重点库项目建议书

中国国际工程咨询公司简介

中国国际工程咨询公司（简称中咨公司，英文缩写CIECC）是国务院国资委管理的中央骨干企业，是国内规模最大的综合性工程咨询机构，在国家经济建设和投资决策领域发挥了独特作用，构建了独具特色的咨询评估理论方法及服务体系，形成了贯穿投资项目建设全过程的业务链条。

中咨公司的业务领域覆盖国民经济主要行业，业务涉及政策规划咨询、咨询评估、管理咨询、工程管理服务以及其他业务，具有甲级工程咨询、工程设计、工程监理、工程招标、工程造价等专业资质，通过了ISO9000、ISO14000、OHSAS18000等体系认证，建立了覆盖全部业务范围、较为健全的质量管理体系，并在世界银行、亚洲开发银行等国际金融组织注册登记。

篇7：越秀地产:28年的筑城者

之所以将越秀地产称为广州城市的缔造者、广州地产界航母，原因离不开其28年专注地产业的发展历史，天河商圈、珠江新城CBD、二沙岛、广州国际金融中心、维多利广场、财富广场、亚太世纪广场、新世纪羊城新八景之一的“天河飘绢”……一个个声震广州的项目不胜枚举。越秀地产以70余盘的辉煌成就和为城市发展以及人居环境作出的巨大贡献，成就了今日繁华、现代、时尚的新广州城。

28年，筑一座新广州城

1978年，那是极不平凡的一年，改革开放的号角第一次在神州大地吹响。也是在那一年，广州市设立了“住宅建设办公室”，广州乃至全国的商品房时代从那时宣告开始。1983年，由“住宅建设办公室”改制成立“广州市城市建设开发总公司”，成为广州市最早的房地产综合开发企业，这也是越秀地产的前身。

28年间，越秀地产做了许多在别人看来不可思议的事：早年越秀地产在天河体育中心南门外修建的地下过街通道，至今仍是连接天河路两边的主要通道；在开发江南新苑小区的同时，越秀地产同步打造的布料、辅料市场为中大布市提供了3万平方米的经营空间，大大延伸了布料商圈；越秀地产设计的东站“天河飘绢”水景广场，也成为外地游客来穗的景点之一。

在开发理念上，越秀地产认为，开发商不仅要为消费者提供更加舒适的生活空间，而且还要让产品尽可能地满足现代人对产品个性化的追求，增加人与自然、人与人的沟通与交流，让人与房子、自然、邻里和谐共处，让亲情融入生活的每一寸空间。有责任感的地产企业，还应该在文化的传承与发扬方面不断探索，创造出能呼应本土文脉的优秀人居项目。28年的发展历程中，越秀地产一直致力于探索及改善人居模式，从改革开放早期的名雅苑、二沙岛别墅区、可逸名庭等，到近年开发的翠城花园、江南新苑、岭南湾畔、星汇云锦，越秀地产旗下的社区,无不成为区域标杆。

28年，创一种国际品质

从城市中心高端物业典范“星汇云锦”的低调与奢华，到珠江畔高耸云霄、砥定城央的世界十大超高层建筑、华南新地标“广州国际金融中心”，无不体现出越秀地产对广州的城市繁荣所作的巨大贡献。

“星汇云锦”有着广州省珠江新城豪宅生活的新标杆之美誉。星汇云锦位于珠江新城CBD核心区域，占地近2万平方米，住宅由4栋150米CBD超高层塔楼组成，其中35～42层是全新推出的24套超豪华天际复式户型，面积由330到734平方米不等。它是创造了珠江新城的诸多NO.1的顶层复式豪宅，以媲美别墅的空间设计，先进的智能化配置，珍稀昂贵的装修用料，常人难以辨别的奢华品牌，给参观者带来超震撼视觉感受。步入房间，所有的陈列如同家居品牌奢侈品的博览会：Poggenpohl、Gaggenau、Hansgrohe、LAUFEN等世界顶级厨卫家居品牌共同打造了限量版的住宅经典。超越常规的层高，令室内的空间感更强，奢华大气的楼梯从7米多高的玻璃幕墙前盘旋而下，100多米高空中俯瞰CBD的繁华夜景让人一见难忘。

广州国际金融中心（俗称“广州西塔”）是广州21世纪城市商务中心(CBD)顶级商务地标，集中了世界最先进的建设和管理技术，打造了世界一流的城市商务服务功能主体。西塔共104层，主塔4～66层将建成符合国际领先标准的超甲级写字楼，超高水准的硬件设施将为入驻客户提供高效、安全、舒适、环保的办公环境。首层挑空13.5米的写字楼大堂，开阔的办公楼层空间，层高4.5米，是目前国内最高的写字楼层高。高速大容量的特色双轿厢穿梭电梯及高端品牌高速电梯组合，环保的双银LOW-E中空玻璃幕墙、高速光纤网络、智能化管理系统、三路供电、双冷源供冷、充足的鲜风量，将确立国际化办公的新标准。创新巨型斜交网格支撑体系和筒中筒结构体系，可确保建筑的安全。广州国际金融中心的目标客户是全球知名企业，尤其是金融企业。为保证项目的高端定位，广州国际金融中心采用“只租不售，单一业权”的经营模式，以保证进驻客户的质素和硬件设施的维护。同时，项目由广州越秀城建物业服务有限公司统一管理，为客户提供国际化的优质物管服务。

广州国际金融中心拥有六大领先优势，分别是：国际地标优势、核心区位优势、高端定位优势、安全可靠优势、环保舒适优势和单一业权优势。广州国际金融中心以其独特的区域高度及功能组合，成为广州最具魅力、最具商务能量的标志性建筑之一，为广州经济发展注入了新的动力。

28年，造一种极致生活

28年来，越秀地产已经在广州乃至全国成功地树立起了一个优秀的地产品牌，在这期间，作为越秀地产的品牌维护者，越秀地产城建物业的贡献功不可没。据越秀地产相关负责人介绍，成立20多年来，这个通过服务产品与企业品牌焕发出强烈魅力的物业管理公司，以其“开拓创新，追求卓越”的服务宗旨，为越秀地产在物业管理领域创造了无数个第一，蜚声整个物业管理行业：广州首家通过ISO9002质量管理体系认证的物业管理企业，在物业管理行业率先实现省级档案达标；1995年开发出全国第一套物业管理软件——“物业通”；2000年接管二沙岛宏城公园，成为全国首家接管公园的物业公司……

2007年2月，越秀地产城建物业作为广州首家导入大型公众物业管理服务理念的物业管理企业，在众多国际与国内知名竞争对手中脱颖而出，中标并接管了广东科学中心项目物业管理服务工作。在该项目的投标工作中，城建物业以雄厚的综合实力、强大的资源调配能力和扎实的物业服务能力，与馆方一起，共同打造了世界一流、全国领先的科技馆。在开馆初期，广州科学中心单日客流量达到6万人。在此期间，越秀地产城建物业通过20年的物业管理经验、首创的物业通管理软件和人性化的场馆运营模式，将科学中心初步打造成为国内领先、世界一流的新型科技场馆，在国家领导视察工作中，越秀地产城建物业也表现出一个实力强大、管理成熟的物业公司过硬的服务水平，同时，科学中心的顺利运营也成为中国向全世界展示物业管理形象的窗口。可以说，在广东科学中心的运行服务中，越秀地产城建物业已开创出了一个全新的公众场馆运行服务理念。

在成立20年之际，越秀地产城建物业确定了新时期的主题：新服务，新感动，新生活，并于2010年出台了三大系列的服务标准，倾力为业主的美好生活服务。

篇8：越秀地产公司及项目简介

越秀星汇金沙项目位于烟台市开发区北京中路与杭州大街交汇处。距烟台市中心18公里。地块东北面离海边距离不到300米，西南面比邻国道北京中路，东南面为规划路，景观资源丰富，交通便利。项目规划用地面积20万平方米，建筑容积率2.4；总计容建筑面积480000平方米。

规划设计目标与指导思想

本项目的设计主要体现为“活力、自然、品质”

活力：本项目服务群体多为开发区年轻人群，设计借鉴现代滨海风情社区设计理念，设置部分11层，18层的小高层住宅，打造尺度更适宜的“现代邻里交往”空间，满足年轻人渴望轻松、温馨、交流的居住需求。

自然：建筑规划布局外部最大化利用项目周边海景、树林、沙滩等自然资源，而内部空间景观师法自然，自由灵活，内外一气呵成。

品质：打造烟台开发区高品质的后小康标杆式居住项目。

總体规划设计

总体构思与布局

规划概念

规划从项目用地现状出发，地块东南向、西南向与外围城市道路相连，东南向与规划中的小学地块比邻。东北向与海边直线距离仅约300米左右，整个地块坐拥海景资源。用地北侧有一片高大茂盛的松林，同时具备绿色景观资源。而项目场地基本为地势较为平整的空旷地，适合开发建设。

规划的总体布局首先确定小区对外出入口，东侧入口位于杭州大街，作为小区主要对外交通出入口。在沿北京中路地段的中心部，设置一小区主要的对外形象入口。通过两个交通入口，延伸至用地内部，形成几个主要交通轴线，将用地划分为三个基本组团。对于这么大规模的住宅小区，通过道路的分区便于以后项目分期开发，每个大组团的布局相对独立而又连成一体。项目的建筑总体布置按照烟台本地居民习惯，正南北朝向，最小间距满足规划30米要求，能满足人在空间上的舒适感。

建筑布局

由于项目2.4的高容积率，同时要满足日照要求，将30层以上高层住宅基本布置在用地北侧，以节约用地，使一线海景资源最大化。在小区中心地段，设置4栋标志性高层建筑。18层住宅，按照日照和节约用地原则，主要紧邻布置在30层高层建筑以南一排，以及北京中路小区形象入口处。11层住宅布置在用地南侧。

道路交通规划

住宅小区的道路系统为：

出入口：小区共设有两个对外出入口，一个交通主入口，一个主形象入口。主要对外出入口面向北京中路和杭州大街。

小区车行道： 对内利用规划道路和小区用地边线道路形成交通环路，辅以小区内次级行车道路。

小区主要步行道：三个大组团内部布置人行及消防车行道路，结合园林设计。

停车方式：基于本项目的规模比较大，规划设计中，以半地下室停车库停车方式为主，组团间及临街商业实行就近原则的路边景观停车，而组团内按照人车分流的模式设计。这种混合停车模式能节省投资和提高效率，同是也能营造出更有生气的小区生活气息

景观与绿地系统规划

小区以北京中路对外形象入口处为起点，设置纵深景观形象轴线，连接中心大型景观。

小区中心设置占地一万平方米的大型中心园林，同时设置室外球场，室内健身场所等居民服务设施。各组团间，设置有集中绿地景观。

建筑设计

小区住宅外立面造型手法归结为“现代、有序、韵律、简洁而不失细部和变化”的特点，整体立面设计采用现代建筑风格，映托出统一中有变化、变化中显特色的丰富而有序的造型特色，而单体造型细部处理，结合平面功能要求，使建筑造型更加生动。

1、平面设计

本小区户型平面布置强调南北对流，明厨明卫，并高度关注客厅、主卧的朝向、景观；住宅以南向为主，南向设处观景阳台。

主要功能房间尽量面向内庭园、景观水系、集中绿带等优质、纵深景观，同时采用大面积落地门窗加强景观效果；

此外，本方案户型的多样化适应生活的多样化，为客户提供了多种选择的可能，而每种户型所处位置不同，空间变化也更为丰富。

2、立面设计

基于本项服务主要群体为年轻人群，建筑立面设计借鉴现代滨海风情建筑风格，体现现代时尚、简洁明快、亲切温馨。

造型风格以现代建筑语言为主导，建筑造型简洁、语汇明晰、个性突出，整体轻灵明快、避免沉闷厚重，符合居家休闲气氛；屋顶形式结合设计和平面功能要求，丰富建筑形态和住区轮廓。

手法上采用飘板、构架、体块穿插等建筑符号，色彩上运用简洁明快的白色和亲切温馨的红色为底，搭配时尚典雅的灰色，与海水、沙滩、绿树林自然有机融为一体。

细节处理上建筑设计强调细部节点设计，通过现代材料与构造来表达传统线脚及做法的韵味；阳台栏杆简练轻巧，通过部分重点位置的节点构件，使整个立面形象清新典雅；住宅楼梯间及入口做进一步处理，设置过渡空间以提高住宅档次。

消防设计

消防：利用城市道路以及小区内部道路，铺地等，形成内外两条环形消防车道，完全能够满足消防要求。基地内建筑与周边建筑间距满足防火规范要求。消防车道>4米，小区景观道路平时不通车，紧急情况下可作为紧急消防车道。

高层住宅有大于四分之一周边长度做为消防登高面，登高面部分道宽≥5m、路边距建筑物外墙≥5m并≤10m；其它多层建筑周边均能够形成有效扑救面；消防车通过的车道坡度≤8%，消防车登高的车道坡度≤3%；消防车道及消防车登高场地的路基，其荷载按35.3T/m?设计。

日照：日照能满足有一个房间冬季大寒日满窗日照超过2小时，符合当地有关部门的要求。

设计目标

篇9：越秀地产公司及项目简介

关键词：房地产翡翠城投资评价

1.引言

翡翠城的建筑形态有LOFT复式公寓、GOGO公寓、情景洋房、怡景洋房、花园洋房、小高层、高层建筑等，组团式分布，产品类型多样，为置业投资者提供了丰富的选择空间。翡翠城的户型设计精益求精，引入“层层退台”、“入户花园”、“观景露台”、“围合院落”等精美建筑形式，为青岛人民带来全新的生活体验。同时在建筑选材方面十分注重环保和节能理念，引入先进的地板低温辐射采暖技术、外墙外保温技术和环保双层中空玻璃，从而有效降低生活成本，打造环保节能型住宅。更特聘世界知名物业——国际级管家第一太平戴维斯（Savills）担纲物业顾问，为业主提供一流的服务。1. 地段优势：翡翠城坐落于莱西新城区的黄金地段，毗邻贯穿莱西中心景观迎宾大道——烟台路；离市政府仅200米。莱西位于胶东半岛的中心，距离青岛、潍坊、烟台、威海均100公里，驱车大约一个小时可达，是莱西的政治、经济、文化中心。利群、利客来、书城、莱西一中、人民医院遍布周围，配套齐全，生活及其便利。再加上国内首条城际轻轨“青岛——荣城”线途经莱西，建成后30分钟可抵达青岛市区。因此地理位置极佳，发展广阔，升值潜力巨大！

2.房地产业的文献综述：

2.1 房地产业的发展现状

房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润。控制好房地产的开发成本是非常有意义。前期就要做好充分的论证，包括可行性研究和设计阶段。通过前期投入可行性论证对整个项目的成本控制将起到提前预估、减少后期无效投入目的。

可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，现在很少有房地产公司有意愿进行前期研究。我们对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼角，海市蜃楼。

设计阶段一般分为初步设计和施工图设计。然而现在的设计太浮躁，主要责任在开发商。由于现在设计市场竞争很激烈，开发商完全不按照标准支付设计费，把设计费用压得很低，更不可思议的是现在一般的单体设计周期都在一周左右，有的甚至5天出施工图，这么短的时间画图都画不出来，更别提什么设计思想，什么风格。大多都是复制拷贝过来的东西。所以现在都在说站在大街上你就分不清是在哪里，因为全国的建筑都是千篇一律的，一个地区，一个城市乃至 一个单体建筑，都没有自己的风格。

2.2 投资评估文献综述

①国外投资评估研究现状及发展动态

现代意义上的项目评估方法产生与20世纪初，一些西方国家实行新经济政策，大力发展公共工程，出现了公共项目评价方法。

1968年，英国牛津大学的里特尔教授及米尔里斯教授出版了《发展中国家工业项目分析手册》，第一次系统的阐述了项目评估的基本理论和方法，投资评估学也逐渐成为一门完整的技术经济学科。

Wells（1974年）从管理、收益率、税收、宏观、微观经济等方面，总结了众多投资者对投资评估认识及重要性的排序，按风险的权重大小得出了众多的评价指标，如管理层承诺、环境因素、财务技能、市场风险、技术风险等，建立了当时完善的投资评估体系。

②国内投资评估研究现状及发展动态

杨丽芬2009年在《基于风险矩阵的房地产投资项目风险评估研究》中对房地产投资项目风险度量的必要性与可能性进行了分析，对房地产投资项目中存在的风险进行识别和分类，引入风险矩阵方法并结合我国房地产投资项目的特点，以原始风险矩阵为基础对其进行了改造，并结合具体实例利用改造后的风险矩阵对房地产投资项目进行了评估。

张建勇2011年在《汉寿县房地产投资项目风险评估体系研究》中从宏观与微观两个层面对汉寿县房地产投资项目环境进行分析，并构建了汉寿县房地产投资项目风险评估指标体系，建立了模糊综合评价模型。最后，以芙蓉世纪新城房地产项目为背景进行实证研究，利用模糊综合评价模型对该项目的投资风险进行了评估决策。

王春燕2012年在《LC房地产贷款项目评估研究》中，采用理论和实证相结合的方法，对LC房地产贷款项目采用一套较为全面的中长期贷款项目评估方法进行了评估分析。

姜维2013年在《房地产项目全过程风险识别与评估研究》中将房地产项目全过程划分为五个阶段，对每个阶段的风险因素进行系统识别，并运用模糊层次综合评价法来对项目全过程风险进行综合评判。

3. 研究目的及意义

翡翠城的户型设计精益求精，引入“层层退台”、“入户花园”、“观景露台”、“围合院落”等精美建筑形式，为青岛人民带来全新的生活体验。同时在建筑选材方面十分注重环保和节能理念，引入先进的地板低温辐射采暖技术、外墙外保温技术和环保双层中空玻璃，从而有效降低生活成本，打造环保节能型住宅。更特聘世界知名物业——国际级管家第一太平戴维斯（Savills）担纲物业顾问，为业主提供一流的服务。

4.烟发公司翡翠城项目投资评估背景分析

翡翠城位于青岛莱西市新城主干道烟台路和济南路交汇处，南与市府、人民广场为邻，北依城市绿肺——梅花山生态园，项目占地820亩，规划建筑面积约80万平米，分为百合苑、紫薇苑、紫竹苑、梅花苑、桂花苑、樱花苑、梧桐苑七个组团，集居所、酒店、办公、公园、购物、休闲娱乐等功能为一体，是青岛北部少见的超大规模HOPSCA生活城。

5. 基本情况分析

地段优势：翡翠城坐落于莱西新城区的黄金地段，毗邻贯穿莱西中心景观迎宾大道——烟台路；离市政府仅200米。莱西位于胶东半岛的中心，距离青岛、潍坊、烟台、威海均100公里，驱车大约一个小时可达，是莱西的政治、经济、文化中心。利群、利客来、书城、莱西一中、人民医院遍布周围，配套齐全，生活及其便利。再加上国内首条城际轻轨“青岛——荣城”线途经莱西，建成后30分钟可抵达青岛市区。因此地理位置极佳，发展广阔，升值潜力巨大！

规划优势：翡翠城占地810亩，规划建筑面积80万平方米，以烟台路为界分为东西两区。整体规划以人为本，追求人、建筑和自然的和谐统一。实现人车分流，三级园林、三级道路、三级安防规划体系。整体建筑布局北高南低，边高中低，各种建筑呈组团分布，整体布局科学、人性、合理、有序。

环境优势：翡翠城环境非常优美，南有广阔的人民广场，北面有莱西之“肺”之称的梅花山生态园，中心是50米宽的城市绿化景观长廊，形成天然的大氧吧，空气质量非常好。三级园林绿化体系达到40%以上的绿化率，做到四季常青、三季有花、二季有果。同时大量引过水系和木三石等景观元素，从而构筑了翡翠城大花园。业主就生活在美丽的花园中。

6.烟发公司翡翠城项目投资评估实证分析

从世界各国的发展历史来看，当城镇化率超过30%的时候就进入了高速发展阶段，根据中国统计局公布的数据我们现在实际城镇户籍大概只有30%，所以恰恰在高速发展过程中。世界主要发达国家的城

市化率大多数已经超过了80%。中央政府提出了2030年希望我们达到65%，如果按照这样一个发展水平，中国要想达到70%或80%，路还很长，可能要走20年到30年，房地产必然是一个朝阳产业。

中国进入了一个经济高增长阶段，改革开放之后，我们的增长曲线已经和韩国、日本有点类似，按照这样的发展曲线，未来的发展过程一定是持续增长的过程，去年GDP完成了47万多亿，今年经济增长即使降一点，也会超过50万亿。

结论

若想实现稳增长与楼市调控的平衡，地方政府就要真正把工作重心转移到加快转变发展方式上去，适应房地产市场“退烧”后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收，逐步减少对房地产业的依赖。

“稳增长”不能再走“救楼市”的老路，对于房地产企业而言是一种警示。万科[简介 最新动态]总裁郁亮表示，调控促使住宅日益回归基本的居住属性，企业需要顺应政策导向和行业变化趋势。

从长效机制来看，改变以投资带动经济增长模式，消除“土地财政”魔咒，拓宽民间投资渠道，加快推进房产税试点，从制度入手推动楼市调控走出“调调涨涨”的怪圈，最终一定会实现群众住有所居的目标，为经济发展提供可持续支撑。

翡翠城从一推出便备受关注，充分表明了客户对翡翠城的信赖与厚爱，此次在众所期待中隆重开盘，一开盘便迎来了开门红，这跟楼盘的本身的区位和高性价比是分不开的。翡翠城是名流品牌的又一力作。

参考文献：

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