戴德梁行-商业房地产项目发展综合顾问服务建议书

戴德梁行-商业房地产项目发展综合顾问服务建议书（精选3篇）

篇1：戴德梁行-商业房地产项目发展综合顾问服务建议书

戴德梁行商业房地产项目发展综合顾问服务建议书

[壹] 序言

[贰] 戴德梁行简介

[叁] 对__________商业项目的理解

[肆] 对项目的期望

[伍] 达到期望的方法

[陆] 商业前期市场研究及策划顾问服务

[柒] 建筑规划设计检讨服务

[捌] 前期市场推广策略服务

[玖] 租赁顾问及独家招商服务

[拾] 商业物业管理顾问服务

[拾壹] 服务期限及服务费用

[拾贰] 专案人员资历

[拾叁] 成功案例

[拾肆] 公司专业资格

1.序言

（1）十分感谢__________有限公司（下称__________公司）对我们上一阶段工作的肯定，同时也感谢__________公司给予我们机会去共同探讨__________的商业发展。通过11月17日双方在天津召开的沟通会，我司在上一阶段研究的基础上，提出一些初步的实操建议。同时，贵公司也表述了对该商业策划项目的期待和要求。凭借我司对贵项目的理解而进行编写的研究策划服务建议书，希望能满足贵公司的要求，同时，随着双方沟通的加深，建议书会不断得到修正。

（2）凭着于国内及东南亚多年丰富的商业物业一站式服务，戴德梁行将针对__________商业部分之规模特色及独特条件，配合发展商之需要，结合本公司不同专业部门的力量，提供一套全方位、切合实际之全程服务方案，包括商业策划、市场推广策略及物业管理等各个专业范畴，以确保商业项目的投资符合市场需要并成为盈利的资产。（3）如本司有幸被__________公司委托提供专业服务，本公司全体专业人员将倾尽全力将__________的商业项目推动成为国际级的社区配套，打造天津市区的后花园和新客厅。

2.戴德梁行简介

梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。今天，我司有超过六千五百位房地产专业人士在全球三十三个国家一百二十五间分公司，为客户提供更臻完善的跨国房地产服务。我司了解客户在全球各地的房地产需要，因此亦与美洲首屈一指的房地产策略及服务公司The Staubach Company组成联营公司DTZ Staubach Tie Leung，为客户提供迅速的一站式服务。

戴德梁行的成立，标志着亚洲房地产服务业发展的一个里程碑。以成员梁振英测量师行为例，自一九九三年成立以来，即迅速发展为亚太区最具规模的物业顾问公司之一，在香港、中国内地、台湾设有十间分公司，而且是中国内地首家独资的境外房地产服务公司，在上海、广州、北京、大连、深圳、天津、重庆及杭州均设有正式领有牌照的分公司。

尽管有此成就，公司上下不敢自满，因为我司深信随着全球营商环境一体化。真正具备长远目光的公司必会看准在亚洲的机遇，寻求在区内扮演积极的角色。因此，过往我司一直锐意拓展跨国联系，并与另外两间国际房地产顾问公司——新加坡的戴玉祥产业咨询公司及英国的DTZ保持密切的商业合作关系。戴玉祥产业咨询公司在一九九五年由十三位资深的房地产专业人士创立，业务范围遍及东南亚的主要城市。在新加坡，公司与跨国企业、上市公司、政府合作关系良好，并在估价及投资市场等范畴占据重要的市场占有率。戴德梁行的另一成员为DTZ，隶属英国上市公司DTZ Holdings plc，为欧洲其中一家主要的物业顾问公司，一九九九至二零零零年单在英国的营业额便达一亿二千零四百二十六万英镑。

戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。今后，本地及国际客户都可以不论地域疆界，获得全球一致的高质素房地产咨询服务。

戴德梁行

中国大陆办事处架构

香港派驻当地董事

物业估价 租售代理策划 物业管理

施工管理 室内设计 市场研究

中国办事处架构 项目小组

本公司曾提供服务的地方包括：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、上海、杭州、台南、南京、天津、厦门、东莞、番禺、广州、深圳、重庆及天津。并且为发展商提供了专业服务, 对各地方政府的要求及民情都甚有了解, 并已组成全国性的数据库, 对各地之物业发展情况提供庞大的网络性支持。针对天津「__________」项目, 本公司将结合全球的经验及天津地区的实际环境, 组成项目小组, 为天津「__________」提供完善到位的专业服务。

戴德梁行组织架构

戴德梁行环球网络执行架构

3.戴德梁行对__________商业项目的理解

在前一阶段的__________公建配套市场研究中，我们已得到以下的有关商业发展的主要结论，也得到贵公司的基本认同。

就整体__________而言，__________的优势在于其环境好、规模大、企业品牌好，缺点是地点较生疏、人气缺失。

就商业部分而言，面临的市场和区域特点是：虽然周边常住人口很少，但地区仍存在休闲性商业发展的机会。该区可能在未来几年会有巨大的发展。商业发展的使命是，帮助__________确立成为天津市区后花园和新客厅，令在项目开发初期作为一种识别物，吸引市区消费，吸纳人气，为住宅的销售造势。发展采取稳健的态度，最终成为盈利的资产。

开发理念是以BLOCK的建造形式分期开发，弹性定位。初步设想是分成三个阶段开发：启动阶段、发展阶段和成熟阶段。商业的业态含括：旅游、娱乐、观光休闲餐饮、酒吧等，以旅游带动商业。首先解决人气不足的问题。

4.对项目的期望

我们所理解__________公司的期望是通过我司针对商业物业（尤其是首期）的策划工作，能清晰地预期商业物业（尤其是首期）的业态组成，重点目标商家或投资家的兴趣程度和具体条件，推广招商的策略和计划，__________公司应提供的营商环境。并根据业态的组成计划编写设计任务指引书，以指引商业建筑设计，清晰包括各种商业业态对建筑本身的技术要求。

5.达到期望的方法

在11月17日的沟通会上，我司提出以嘉年华欢庆活动来作为“旅游”品牌的核心竞争力和吸引力，一方面吸引天津人不断地自发涌到项目现场，给住宅销售垫定人气基础，促进住宅销售进度；另一方面给商场（业）带来人气，形成良好的商业氛围，吸引商家入场经营。当然，要达至以上的策划目标，我们认为还需解决以下问题：

① 如何制定适合本项目的商业零售概念，市场定位与商业业态组合？ ② 面临的竞争和如何提高竞争力？ ③ 商业的面积分布比例如何？

④ 怎样提高本商业项目的整合性和形象性？

⑤ 策划方案如何能在设计、内外装修、租户组合、出租策略、商业管理及促销宣传上体现出来？

为有效达至对项目的期望，我司将提供专业的多部门联合服务，并分成五个阶段： 5.1 商业前期市场研究及策划顾问服务 5.2 建筑规划设计检讨服务 5.3 前期市场推广策略服务 5.4 租赁顾问及独家招商服务 5.5 商业物业管理顾问服务

6.商业前期市场研究及策划顾问服务 进行商业前期市场研究及策划时，将会考虑覆盖范围内的人口与市场目标的需求和特征，以及具有竞争力的其他个案和未来的零售趋势。整体目标在于建立别具一格而又有吸引力的崭新购物与娱乐焦点，以吸引源源不断的购物人潮。6.1 市场分析

为了拟定最佳的商场定位，以确保贵公司的投资能获得最高的回报，本公司采取了以下步骤：

针对本项目现有可发展的商业概念、销售情况和租金作一评估，以便分析需求的市场特性。

将所有主要且具竞争性的商场现有的零售品牌加以归类整理，以作为本项目拟定商品组合之主要参考。用此细微的方式来分析商品组合情况，以便找出市场的空隙与机会，其中亦包括比较各国内外零售商的数量及其产品的价格。

将其他规划中的零售发展项目之各项细节详加对照，包括商场面积、位置、商品组合（是否筹备旅游商业、百货商场、超级市场、美食广场、餐厅或电影院）、发展及工程时间、发展商名称，若可能的话，租金及租赁条件等，这些现有及未来市场供应有关的资料，将有助本公司更清楚地评估本项目在市场定位与产品区别上应采取的立场。

回顾当地与外国娱乐市场的发展趋势，针对本项目提供各种适当且详细建议适合的租户、所需面积大小、租金负担能力等资料。6.2目标市场(顾客)本行将分析本项目可能主要目标市场的特点和未来潜力，以便了解其特性，以及该发展项目各个目标市场的占有程度：

居民：本公司将以竞争项目之交通便利情况及远近来为本项目制定一覆盖范围。本公司亦会同时分析将影响覆盖范围内的交通之未来运输设施工程，利用政府数据分析来覆盖范围内居民之人口、零售消费及人口统计概况。国际及国内旅游人士：有见于本项目为程度景点区必经之处，因此有需要研究游客的潜力。6.3 测试有关零售构思之可行性

为测试拟采用之构思及商品组合之可行性，本行建议在当地消费者及零售商进行市场调查。该项调查分为两部份：

第一部分：通过小组讨论，从质量的角度测试零售商的反应； 第二部分：透过街头截击访问，从数量的角度测试消费着的反应。

本行初步建议将被访对象分为四大组别，包括一般的零售商、食肆、娱乐设施及百货公司的经营者。

预期的公司名单，讨论题目和所用材料将由我司筹备并与__________公司讨论。

附：[__________项目]商业前期市场研究及策划报告大纲 第一部分：市场调查分析

一、__________大公建配套定位研究回顾 1)__________和公建配套的特点 2)商业物业的使命和问题 3)商业物业的初步定位方向

二、天津住宅区商业业态研究 1)天津新住宅区商业业态状况 2)天津新住宅区商业物业供求状况

3)购房者对住宅区商业的需求分析（专项调查）4)总结与发展趋势预测

三、旅游（娱乐）商业市场分析

1)天津旅游（餐饮娱乐）商业发展状况分析 2)天津旅游（餐饮娱乐）商业的业态特征 3)天津各大旅游（餐饮娱乐）商业商圈分析 4)天津旅游（餐饮娱乐）商业供求状况

5)天津旅游（餐饮娱乐）商业发展的条件和前景

四、嘉年华欢庆活动的旅游商业模式

1)嘉年华欢庆活动的旅游商业模式的起源 2)嘉年华欢庆活动的旅游商业模式的特点 3)个案分析

4)嘉年华欢庆活动的旅游商业的前景

五、旅游商业潜在消费者和商户需求特征研究（专项调查）包含但不仅限于以下几个方面

1)消费者/商户对天津目前旅游商业满意度 2)消费者/商户对天津目前旅游商业不满意度 3)消费者对旅游商业消费的首要考虑因素 4)消费者对旅游商业消费的配套条件的需求 5)消费者旅游商业消费的特征 6)商户进场的配套条件的需求 7)商户进场的条件

8)商户对项目环境的满意度 9)商户对项目环境的不满意度 10)商户对建筑设计的要求

六、项目地块条件分析 1）商业规划方案分析 2）交通条件分析 3）配套环境

七、项目开发的SWOT分析 1）优势分析 2）劣势分析 3）市场机会 4）市场威胁

第二部分：项目定位建议

八、项目定位 1）目标客户定位 2）主题定位 3）档次定位 4）功能定位

5）各层定位（主题、功能、业态组合）

九、项目产品设计的建议 1）整体规划设计的初步建议

产品规模的初步建议

整体布局的关键点 2）建筑设计的初步建议

产品风格的初步建议

空间布局的关键点

功能分区的关键点 3）景观设计的关键点 4）配套设施的关键点

注：主要以文字、图片表达，并配以适量简要的平面示意图。

十、推广策略建议 1）推广主题 2）媒体组合 3）各阶段诉求

十一、销售策略建议 1）租售比例

2）价格策略及定位 3）卖点梳理 4）销售手段

十二、招商策略建议 1）招商策略

2）各区招商客户定位（主力商户、卫星商户等）3）租金定位

4）各期推出时机、面积、区域 5）招商形式

十三、项目经济效益分析

方案的经济分析结果将令贵司对项目的财务情况及发展将取得的实际性投资回报数据有更深的了解。

1）成本费用分析 2）营业利润分析 3）经济效益分析

十四、结论及关键控制点

7．建筑规划设计检讨服务

本行将透过商业策划及推广工作上的丰富经验，对现有的规划及平面进行初步的检讨分析。根据第一阶段的研究结果，制定整体商业策略及构想。本行按发展规划及用途组合（零售、食肆及娱乐）进一步修订内部设计及商品组合建议，务求尽善尽美，精益求精。

本行将为各个零售和娱乐楼层制定实用的业态方案，并把建议的主题或商品组合结合在内。本行将对以下各方面提供建议：

本项目的临街的店面、曝光度、出入点、上下及每层平面流动提供意见；

根据主力零售商的基本要求对项目设计作出建议；

人流动线，楼层的间隔及走廊的宽度提出建议，以达致理想的客流量；

餐饮、娱乐设施和其他特别用途设备的位置（如考虑充分使用本项目地点较差的地方）；

服务性设施的位置与通道；

租户组合建议，包括主要承租户，食肆及娱乐场所等；

参考消费者和经营者的意见，对建筑、装修配套、景观等方面作出建议； 作为贵项目的顾问，将在整个设计阶段由开始以至完成与贵建筑师合作。本行将定期就平面图则及商品组合用途（零售、食肆及娱乐）等方面为发展商和建筑师们提供设计建议。随着设计工作的进展并在认为有必要的情况下，本行将为各个楼层制定实用的设计方案以便将讲义的主题结合在内。

8．前期市场推广策略顾问服务

在前期进行商场策划和设计检讨服务的同时，本行将会协助处理有关前期所需的市场推广工作，并针对推广计划中的目标客户进行联络、接触，积累大型潜在租户，并为发展商提供及时的市场反馈信息。

本行可持续提供市场推广策略的意见、建议及指引，包括下列工作：

为贵项目订定明确的推广目标及总体策略，并贯彻于项目推广之不同阶段，执行项目之营销推广。主要包括针对前期客户定位确立营销目标，并决定适当的营销组合；

制定阶段推广策略及方案；

制定媒体推广策略方案、制定不同媒体的发布时间组合建议、不同媒体的发布频率建议、不同媒体的具体时段及具体版面与篇幅建议、广告诉求对象及诉求主题的扩展建议及广告推广费用预算；

检讨店铺的装修设施及交场标准；

推广期间市场变化趋势及其对本案项目影响。

另外，有关推广所需的材料及其准备工作（本项工作需与广告公司合作），本行将会提供全面的意见，以协助贵司筹备下列工作：

就贵司筹备及制订合适的市场推广册子、传单及其它宣传资料提出意见

就贵司统筹传媒广告宣传之计划提出意见

租务处及宣传横幅度——就环境格调、位置及设计提供建议

就图板设计提供意见

协助筹备商场的效果图、位置图及平面图等

招商说明资料（楼书）制作

统筹或协助贵司统筹各委任之广告商、公关顾问、宣传顾问及其它顾问等以便筹备及制订一切有关之推广宣传资料。

注：本行将协调一切有关本项目租务的广告事宜。广告费用（包括广告公司的聘请、制备推广书、媒介、传单）及其它市场推广费用将由贵司支付。另外，贵司须协助在贵项目设立现场展示室供现场推广使用。

9．租赁顾问及独家招商服务 9.1 主力店独家招商代理

由于主力店之确定与建筑规划息息相关，若待本项目经营管理者确定后方行作业，恐造成开发进度之延宕，因此我司建议待项目定位确认后即尽早开始执行主力商店之招商作业。主力店独家招商顾问主要工作内容如下：

主力店名单研拟

主力店软硬件设施需求规划建议

联络拜访主力店，进行初步洽商

带看地盘及说明

设店位置及图面检讨沟通、租赁条件（租金、租期、押金、管理费、调幅等）之谈判协商，以协助业主争取最大利益为原则

协助完成承租意向书（LOI）之签订

协助租赁保证金之催收

协助签订正式租赁合约 9.2 全面招商

于主力店招商工作进行至后半段时期，即着手同步进行大规模之相关行销，有计划地逐步展开全面招商工作，主要工作内容如下：

根据招商活动的进展，持续审核及修改平面图

根据招商活动的进展，提供招租策略的意见

协助贵公司审订最合适租客名单

协助举办招商说明会

联络拜访目标零售商，进行租赁洽商

带引目标客户考察现场及解说

设店位置及租赁条件之谈判协商

协助完成承租意向书（LOI）之签订

协助收取租赁承诺保证票

协助签订正式租赁合约

注：本行公司人员及相关目标客户出席贵司会议、实地视察，均应事先向业主提出申请，经业主书面同意后方得成行；所产生之差旅费与有关费用，将以实际开支单据向业主实报实销。9.3 租赁顾问及独家招商服务 9.3.1 服务期限

我司将于顾问之最终报告提交后开始贵项目之招商代理工作，此项工作时间共计12个月。

9.3.2 服务费用及支付方式

于招商期间，本行将向委托方收取聘用定金每月人民币*元，共计人民币*元。此聘用定

*金将在以下所述之招商代理服务费中扣除，其扣除额不超过每月聘用定金的50%，即

不超过人民币*元。

招商代理服务费用将于招商工作开始之后，以每单租赁合约向贵司收取服务费用。（1）招商代理服务费

以固定租金计收服务费用（佣金）：

以进驻租户租约期内*个月租金总价计算。用作计算服务费用之租金是指每份租赁合约上所列载之每月租金。而每月租金之定义是指进驻租户租赁第一年内的平均月租金（不包括任何租户应缴交的税费、管理费、空调收费等），同时装修免租期和租赁期内的免租期及委托方给予租户的任何优惠条件及利益均不计算在内。以抽成方式计收服务费用（佣金）：

如对租户只按营业额提成收取租金而不设固定租金，则根据以市场行情制定的底租标准作为月租金的计算方式，以该租金的*倍，即相当于*个月租金总价计算。（2）支付方式：于每月初由本行汇总上月招商成果向业主出具发票请款经业主审核后依业主付款程序以支票或转帐形式支付。

（3）招商资料经业主确认后，制作费由业主支付。（4）戴德梁行人员出席贵司会议、视察，均应事先向业主提出申请，经业主书面同意后方得成行；所产生之差旅费与有关费用，将以实际开支单据向业主实报实销。本行将协调一切有关本项目租务的广告事宜。广告费用（包括广告公司的聘请、制备推广书、媒介、传单）及其它市场推广费用将由贵司支付。另外，贵司须协助在贵项目设立现场展示室供现场推广使用。

10.商业物业管理顾问服务

协助制订项目的设计方案，确保商场设计概念包括为后勤用地提供设施及足够的空间规划，即货物卸月台、污水池、废物压缩器及其他废物管理设施、服务设施用地及通道、洗手间、喂哺室、伤残辅助设施、斜道、美食广场之清洁、清洁工人贮物室，工程工作室、推广工作室、停车设施等。在许多情况下，建筑师的设计均华而不实，照顾未尽全面，导致日后的物业管理出现困难及障碍。

本公司将会就下列项目提供意见及资料作为指引：

后勤服务设施规划包括起卸台、垃圾压缩机、作业地方及走廊选择大楼的建筑用料（从将来进行清洁及保养角度来提供意见）；

绿化设计及洒水系统的建筑对音响系统、公众广播、紧急控制室及系统的种类及位置提供意见；

招牌要求，即指示牌、警告牌、消防安全标志等；

各个保安亭（包括停车场内保安亭）的位置及保安系统设计；

停车场收款系统、位置及停车场管理控制措施；

存仓规划；

工作间及工程贮物后备设施（大部分商场计划提供的这方面设施通常都不足）；

各管理部门的办公地方；

员工休息室、锁柜及厕所等；

美食广场规划，包括后勤服务设施、清洗室、洗衣场、制服储存室；

营运管理的设备规划；

宣传工作室及道具贮存室；

舞台及娱乐场地规划；

提供废物管理的意见，包括职业健康及安全事项；

提供机电设备安装位置的意见，以避免将来受到损害及为将来有需要更改时作出预算；

提供机电设备保护措施的意见，即防水膜层、排水、路缘、供水竖管柱保护器、电话及电力开关室等；

提供节省能源措施的意见；

增设商场出入口人流计算系统，以便进行有效资产管理。

天津____________________ 顾问和代理服务工作进度表（暂订）月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14(1)前期市研究及策划

(2)策略方针及建筑规划设计检讨

(3)前期市场推广策略

(4)推广材料准备工作

(5)租赁顾问及独家招商服务

(6)商业管理及工程顾问

11.服务期限形式及费用

本项目共收费人民币*万元整（*元整）

包括：商业前期市场研究及策划顾问服务、建筑规划设计检讨服务、前期市场推广策略顾问服务、租赁顾问及独家招商服务、商业物业管理顾问服务。11.1.1 服务期限

建议整个工作期为14个月。11.1.2 服务费用付款方式

本项目共收费人民币*万元整（*元整），分五期支付：

第一期：于签署合同之日起内，支付合同总额之40%，即*元整（*元正）。

第二期：于签署合同之日起3个月内，支付合同总额之20%，即*元整（￥*元正）。第三期：于签署合同之日起6个月内，支付合同总额之15%，即*元整（￥*元正）。第四期：于签署合同之日起9个月内，支付合同总额之15%，即*元整（￥*元正）。第五期：于签署合同之日起14个月内，支付合同总额之10%，即*元整（￥*元正）。

12.专案人员资历 12.1 本项目总负责人

本公司并为下列学会公司会员或持有相关认可资历：-※ 国际物业设施管理学会 ※ 中国物业管理协会 ※ 香港保安协会

※ 国际品质管理系统 ISO9001:2000 认证

※ 国际职业卫生及安全管理系统 OHSAS18001:1999 认证 本公司高级管理人员持有以下的专业资历：-※ 国际物业设施管理协会会员 ※ 英国特许仲裁司学会会员 ※ 英国设施管理学会会员

※ 英国皇家特许测量师学会会员 ※ 英国特许建造学会附属会员 ※ 香港测量师学会会员 ※ 香港设施管理学会会员 ※ 香港会计师公会会员 ※ 香港营造师学会附属会员 ※ 美国认可设施管理经理 ※ 香港注册专业房屋经理 ※ 香港注册专业测量师 ※ 中国房地产估价师 ※ 中国注册会计师 ※ 中国高级工程师 ※ 中国一级建筑师

篇2：戴德梁行-商业房地产项目发展综合顾问服务建议书

2009-8-25 9:20:23 评0 我要评论

城市介绍

.杭州是浙江省的省会城市，也是长三角地区的重要城市之一。杭州有着悠久的历史文化，同时也是著名的风景旅游城市。

.杭州位于中国东部沿海地区的中心，是长三角经济圈的重要组成部分，距离上海有两个半小时的车程。

.杭州市现辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、萧山和余杭8个区，建德、富阳和临安3个县级市，以及桐庐和淳安2个县。

.杭州辖区总面积16,596平方公里，市区面积3,068平方公里。

.杭州市有一个国际机场——萧山国际机场，规划中的“三纵两横三环十五联”高速路网，连接上海、浙江、江苏、安徽和江西的铁路交通枢纽。目前有一条地铁线路在建。

宏观经济和政策概览

.2009年第1季度，杭州市GDP达到952.8亿元，比上年增长3.4%。随着杭州经济和交通设施的发展，将吸引越来越多试图在二线城市扩展业务的投资者。

.2009年第2季度杭州市住房公积金管理中心通过了《关于调整住房公积金贷款政策的通知》。根据新的政策，提高了对符合条件的已婚和单身的贷款人的贷款额度。

近期主要投资活动

.物美集团在钱江新城投资1,000万元的近江物美购物中心，位于望江街道富春路与婺江路北口，总建筑面积30,000平方米。该项目预计2011年底可投入使用。这也是钱江新城核心区 块周边集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合性商业体之一。

.赛诺菲-安万特将投资2.7亿元，在高新区(滨江)新建生产基地，占地面积为44,775平方米。预计将于2012年落成，产能将达1.6亿个包装单位，为打造成亚洲出口基地创造条件。

.在浙洽会上，杭州经济技术开发区、萧山经济技术开发区、杭州高新技术开发区以及萧山区共有4个项目签约，总投资达2.5亿美元，合同外资达1.55亿美元。

甲级写字楼市场数据

市场概览

供应：

.由于部分项目推迟了交房时间，因此本季度南京市甲级办公楼市场没有新增供应。

需求：

.在考察杭州市各个区域时发现，第2季度租金最高的是黄龙商务区，达到4元/平方米/天；租金最低的是钱江新城，为2.5元/平方米/天。在空置率方面看，钱江新城区空置率最低，约10%；黄龙商务区空置率最高，约20.8%。

展望：

.考虑到未来4个季度，将有319,413的新增供应上市，我们预计空置率将会进一步增加。

.随着钱江新城投资和开发力度的增大，未来钱江新城将成为杭州市的新兴商务区。

.由于供求严重失衡，业主为了提高入住率，租金的继续下调难以避免。

市场活动

.贝尔阿尔卡特在黄龙商务区的欧美中心租赁1,000平方米的办公面积。

.震旦集团在黄龙商务区的欧美中心租赁500平方米的办公面积。

.广电日生人寿在庆春商务区的广利大厦租赁300平方米办公面积。

.金瑞教育咨询在庆春商务全的嘉德广场租赁160平方米的办公面积。

购物中心市场数据

市场概览

供应：

.银泰百货庆春店于本季度4月10日开张营业，商场建筑面积达95,000平方米，营业面积近60,000平方米。

需求：

.从区域来看，本季度租金最高的仍然是武林商圈，达到36.3元/平方米/天，租金最低的是吴山商圈，租金达到13.6元/平方米/天。在入住率方面，本季度商铺入住率最低的区域在庆春路商圈，入住率为70%，武林和吴山商圈在本季度入住率都高达100%。

展望：

.随着高端百货从传统商圈向外扩张，相关地区的商业气息也随之浓厚起来，例如银泰百货庆春店的开张，有望带动整个庆春路商圈的商业发展，周边商铺的租金也将有所上扬。

.目前杭州的高端商铺市场仍以百货为主，随着消费者的需求不断提高，多功能的大型购物中心将受到消费者青睐。在钱江新城地区，未来将有较大体量的购物中心竣工上市，本区域也将作为一个新兴商圈迅速崛起。

市场活动

.MUJI无印良品将于本季度6月在利星名品广场开业，营业面积近1,000平方米。

篇3：涪陵商业地产现状分析及发展建议

涪陵区是重庆都市发达经济圈与渝东北和渝东南联系传递的门户节点城市, 也是重庆“1小时经济圈”城市之一、六个区域性中心城市之一。全区人均GDP增长率在重庆六大区域性中心城市中位居第二位, 仅次于万州。[1]

涪陵商业地产在这一机遇下迅速发展。涪陵目前已建成或正在修建的商业面积有30多万平方米, 其中包括两条商业步行街 (金科·世界走廊商业步行街, 商业面积接近12万平方米;泽胜商业步行街, 商业面积11万平方米左右) 和多处大型楼盘底商 (香江豪庭底商近3万平方米和南门金阶2万多平方米等) 。根据有关部门调查显示涪陵在2009年—2012年的商业面积供应总量为38万平方米左右, 而涪陵全区2008年的商业网点面积才120万平方米, 短时间内市场供应增加量将达到前期的30%[2]而由上海市商业经济研究中心与上海市经济委员会共同完成的《上海市零售商业网点面积调研报告》显示, 2008年上海零售商业网点总面积为4100万平方米, 按常住人口计算, 居民人均零售商业面积约为1.8平方米。涪陵区人均商业面积同全国城镇的平均水平相比也高出2倍左右。涪陵区人均拥有商业面积远远超过上海人均1.8平方米左右的水平, 但上海居民的可支配收入平均水平却比涪陵要多得多。

二、涪陵区商业地产发展中存在的问题

(一) 短期商业面积供给量过大

与普通商品住宅相比, 商业地产售价高, 涪陵区的商铺售价2008年最高时曾达到6—8万元/平方米。受利益驱使, 部分住宅类房地产开发商也纷纷将目光转向商业房地产。

来自涪陵区商业地产有关部门统计显示, 2009年, 涪陵城区共销售商铺面积3.6577万平方米, 比2008年下跌14.27%, 2010年, 涪陵有近8万平方米的商铺待售, 销售面积不到50%。[3]涪陵滨江路一带有大量底商已建成交付近一年, 到目前为止仍有大量商铺空置, 未能营业运行。2013年, 涪陵有近25万平方米的商铺待租或待售 (金科·世界走廊商业步行街、泽胜商业步行街在此期间营业运营) 。短短几年内涪陵商业面积总量陡然增加近40万平方米, 接近目前已有商业面积的三分之一, 供给与需求之巨大差距不言自明。发展速度过快, 短期商业面积供给量过大, 将导致涪陵商业地产许多问题的凸显, 比如销售非常吃力、招商困难、空置率高, 兑现脚步越来越慢等, 这也将毫无疑问地影响涪陵商业地产的持续健康发展。

(二) 政府宏观定位不准

根据《涪陵区政府商业网点建设规划》显示, 涪陵将从构造区域性现代商业中心的大商圈出发, 商贸业今后发展的重点是:打造高笋塘和南门山2个现代化城市商业中心区和周边多个小型商业区。几年内涪陵将新建商业面积近40万平方米, 其中仅在南门山至两江广场区域就规划有一条商业步行街、一座5A级写字楼、一栋5星级大酒店、一个涪陵大剧院以及一条仿古街等, 目的是将南门山地区打造为涪陵的“解放碑”, 将涪陵城打造为一座现代化区域大都市服务于整个重庆西南片区。但随着近几年社会经济的迅速发展, 涪陵的地理位置优势逐渐变弱。经济的快速发展、交通的便利、人们生活水平的提高以及人们消费观念的转变等这一系列因素都导致了涪陵及其周边地区的消费者开始向重庆主城区涌入。涪陵商业规划与发展, 在建设时是以服务重庆西南片区来进行建设的, 但真正服务的消费者却大都是本城区居民。所以政府在对涪陵区商业地产宏观定位时不够准确, 没能充分考虑到本地的这样一个实际情况, 在整个商业面积的规划上不可避免地出现了量过大的现象。

(三) 商业地产项目定位同质化

涪陵目前原有的大型商业项目有3个:新世纪百货、重百和依碟百货。这些商业项目商品种类、档次、柜台陈列差异不大, 主要以经营中档或中档偏上百货类为主。而本地2012年到2013年投入使用的大型商业项目有2个, 分别是金科·世界走廊商业步行街和泽胜商业步行街, 这两条商业步行街在自身项目定位上与之前三个商业项目基本一样, 同样定位于中档或中档偏上。这样看来, 涪陵有5个定位基本相同的大型商业项目的存在, 必将导致涪陵各商业项目之间的竞争愈演愈烈。究其原因, 主要还是在于项目自身定位的同质化, 加大了本地商业之间的竞争力度和投资风险。

(四) 商业地产项目运作经验不足

有些开发商盲目增大住宅配套商业面积比例, 造成大量商铺沦为空置, 迟迟不能营业运营的惨淡局面;有的商铺位置较好, 市场需求量也大, 确依然迟迟销售不出;有的商铺, 招商完毕, 也已经正常运营了, 但未能运营多久, 商家们却纷纷倒闭关门。这都是开发商缺乏商业地产项目运作经验的体现。

(五) 开发商普遍短线操作

由于房地产开发利润远远高于商业经营利润, 多数开发商都想快点把商铺销售出去, 进入新的地产项目开发, 赚取更多的利益, 而不是想长期从事商业营运。涪陵区目前的商业地产项目推向市场时, 基本上采用“商铺全零售”模式, “商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺, 然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主, 这些业主可以自行经营, 也可将商铺再转租给其他人经营。[5]这种短线操作的商业地产所带来的不良影响是多方面的, 如建设开发盲目、招商项目定位与市场脱节、贪大求全、脱离消费水平等等, 从一开始便为商业地产后期运营埋下了祸根。

三、涪陵区商业地产健康发展建议

(一) 转变商业地产开发理念

涪陵目前人均商业面积达到了近3平方米, 这有别于那些现在商业面积不足的城市。在现实环境之下, 涪陵的商业地产中的短线操作开发模式仍然较为落后, 需逐步向现代化的商业地产模式过渡, 在以后的发展中最好采用“订单地产”的开发模式。

(二) 充分论证, 准确定位

涪陵商业地产在未来规划时, 必须做足充分的市场调查, 根据实际需要进行规划, 准确定位, 避免资源的浪费。同时在规划过程中, 不要一味地追求商业面积覆盖率, 而应该从追求商业项目质量的角度出发, 将涪陵规划为一座现代化的大都市。

(三) 商业地产项目差异化策略

在商业经营方面, 一方面差异化定位、错位经营成为商业地产开发商立足的法宝, 而另一方面, 消费者对于定位准确、服务细致的主题型商家的需求也越来越强烈。如何切准市场脉动, 正确选择商业地产项目的定位方向, 是决定商业项目成败的重要前期工作。

(四) 引进专业人才或中介商辅助运作

对涪陵来说, 能引进一些国内外知名品牌也非常重要, 大公司一旦看好涪陵的市场前景而进驻涪陵, 他能够接受2—3年的亏损期, 这对市场的培育将很有好处, 而一些小的品牌代理商则很难坚持一年以上, 一旦连续几个月亏损, 可能就会选择撤柜。由此看来, 聘请有商业地产运作经验的中介公司进入涪陵, 对涪陵商业地产来说很有必要, 但不同的商业项目在选择中介商时也必须根据实际情况寻找合适的专业中介协助进行。

(五) 政府加强对商业地产的宏观调控及引导

1. 建立规范的投融资机制

涪陵商业地产的发展, 也必须根据当地的实际情况, 建立和完善商业地产市场健康的投融资机制。商业地产项目开发和经营所需大量资金来源是多渠道的, 但主要的开发资金来源于银行的短期贷款, 银行信贷的依赖水平普遍达到90%以上, 有些大型商业地产项目甚至超过90%。为此, 政府应创新商业地产市场化的投融资机制, 放开和引进国内外风险投资和专业基金进入商业地产领域, 借鉴一些一二线城市商业地产开发经营的成功经验, 这将对提升涪陵商业地产的开发水平和实力发挥积极的作用。[6]但与之同时也要对投融资机制采取一些限制政策, 避免部分开发商重建设轻经营的短期行为。

2. 商业地产信息公开透明化

政府还应建立一个涪陵房地产信息公开网站, 无论是在住宅上的投资还是商业地产上的投资, 都能给市民提供一个公开透明的信息服务。同时在公开网站上设立涪陵商业地产自由讨论区, 由本区居民参与, 对涪陵商业地产的发展问题进行探讨, 提出自己的意见和建议。在规划重大商业项目时, 也应将该商业项目信息全面展示给全区居民, 由本城区所有居民进行投票抉择, 充分实现商业规划民主化等。

摘要：随着城市现代化进程的加快, 传统的商业发展模式极大地阻碍了现代商业经济的发展。近年来, 国内商业地产发展异常迅速, 逐渐从传统商业发展模式的束缚中解放出来, 走向现代化的商业发展模式, 以达到现代化商业经济发展的要求。我国商业地产总体发展趋势良好, 但其中也有许多共性问题的存在。重庆市涪陵区商业地产发展存在一些问题, 解决问题的方法是:转变开发理念;充分论证, 准确定位;实行差异化策略;引进专业人才或中介商辅助运作;政府加强宏观调控及引导。

关键词：涪陵区,商业地产,现状,发展建议

参考文献

[1]潘伟, 赵良庆.我国商业地产发展现状及对策分析[J].赤峰学院学报 (汉文哲学社会科学版) , 2012 (12) :79-80.

[2]龙昱.中国商业地产的商业模式现状分析[J].城市开发, 2006 (3) :60-61.

[3]崔霁, 苗长松.新型城镇化建设中的商业地产[J].上海房产, 2013 (4) :17-20.

[4]刘宇涛.商业地产开发相关问题的分析[J].中小企业管理与科技, 2008 (3) .

[5]李冬阳.破解社区商业地产发展“怪圈”[J].城市开发, 2007 (14) .

[6]陈光, 庄玉良.商业地产项目前期策划研究[J].管理观察, 2009 (5) :65-66.

[7]刘永健.盐城商业地产的发展前景及对策研究[J].北方经贸, 2013 (1) :33-34.

[8]朱强.探讨中国商业地产市场发展中的问题及发展趋势[J].经济研究导刊, 2013 (3) :169-170.