地产项目工程成本管理

地产项目工程成本管理（通用6篇）

篇1：地产项目工程成本管理

房地产公司工程项目管理

一、对施工资质资格的管理和合同管理

1、严格审查承包单位资质等级和营业执照，审核施工组织设计专项施工方案和工程预控措施，审查施工单位管理人员资质和资格证，特殊工程的操作证。

2、施工单位的资质等级和管理人员的资格等级必须满足所承建工程的需要。要求人证对应，严禁虚设和挂靠管理岗位。

3、严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照，与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察，是否符合工程的要求。

4、施工合同管理

1、合同管理的主要任务

1、建立合同管理机构，熟悉合同文件；

2、对合同的履行实施严格、有效的合同监督和控制；

3、积极开展索赔和反索赔，保护自己的权益；

4、尽可能减少和避免合同纠纷，并通过合法手段解决合同争议；

2、合同管理的主要工作

1、建立合同实施保证体系；

2、建立合同管理的工作程序，规范合同管理工作；

3、建立合同文档系统，科学、系统地收集、整理和保存施工中各有关事件和活动的一切资料和信息；

4、建立报告和行文制度，各种工程实施报告、文件、通知单等均应由相应的交接手续、签收证据等；

3、实施有效的合同监督，保证工程顺序地按合同进行

1、对施工单位、建设单位进行合同履行情况进行监督；

2、协调施工单位与建设单位、监理单位与建设单位之间的合同关系；

3、参与各种检查验收，并提出相应的报告；

4、对工程洽商记录、技术联系单、设计变更单和各种签证做合同方面的审查和控制；

5、经常性地解释合同；

6、收集、整理、保存各种工程资料；

4、进行合同实施情况的跟踪

1、对实施工程资料进行分析、整理，通过施工现场的实际情况，直接获取工程的实际状况的信息。

2、分析工程的实际状况与合同文件的差异及其原因、影响因素、责任等；

二、图纸、设计变更和工程资料的管理和控制

1、工程项目技术负责人和监理工程师负责对工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料的审查。

2、工程技术和管理档案按单位工程和施工的时间先后顺序整理，分类立卷装订，每页要有编号，每卷有目录。

3、工程技术和管理档案，应真实可靠，字迹清楚，签字齐全，不得弄虚作假，擅自涂改原始记录。

4、施工图纸、工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料有关技术资料，必须由登记台帐收发员签字。

5、建筑工程竣工技术档案编制按《辽宁省建筑工程技术档案编制办法》执行。

6、项目监理部定期对施工单位的所有有关工程的资料进行检查，要求资料及时、完整、系统、科学、真实，编制人员持证上岗。

7、编制建筑工程技术和管理档案，必须从工程立项开始，按照工程序实际进度，及时进行编制积累，按地基与基础、主体、单位工程竣工三个阶段编制管理，贯彻在施工全过程中，做到及时、准确、系统、科学、完整。

8、做好施工过程中原始资料、影像资料的收集和保存。

三、工程质量管理和控制

1、监理单位建立质量保证体系：

（1）监理单位委派员具有相应资格证和注册证书的总监工程师、专业监理工程师以及专业技术管理人员等组建项目监理部。

（2）项目监理部针对本工程的特点和难点制定监理规划，并按监理规划编制详细的监理实施细则，重点突出施工过程的监督和管理。

（3）项目监理部的各种专业人员配套齐全，必须适应工程建设的需要，建立健全各种岗位责任制和规章制度，建立质量保证体系，并应得到认真贯彻和执行。

（4）按照国家法律、法规、建设工程质量强制性标准、设计文件、施工合同、监理规划和实施细则进行工程管理。

2、施工单位资质审核：

（1）严格审查承包单位资质和营业执照，审查承包单位管理人员资质和资格证，特殊工程的操作证。要求人证对应，严禁虚设和挂靠岗位。

（2）严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照，与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察，是否符合工程的要求。

3、原材料、半成品、构配件的质量控制：

建设单位供应和施工单位自购的材料、构配件、成品、半成品必须是正规厂家的产品，有产品说明书、合格或检验报告，规格、型号、数量必须满足工程需要。工程部协助施工单位、项目监理部严把产品的质量关，严格产品的抽样、取样和送检制度，对质量不合格的材料、构配件、成品、半成品和设备，要求施工单位停止使用。未经监理工程师签字认可，建筑材料、构配件、成品、半成品和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下道工序。

4、施工机械设备的质量控制

施工机械设备的质量好坏对工程项目的施工进度和质量有直接影响，对其质量的控制就是使施工机械设备的类型、性能参数、技术要求与施工现场条件、施工工艺等因素相匹配。

（1）按照技术先进、经济合理、生产适用、性能可靠、使用安全的原则选择施工机械设备，使其具有特定工程的适用性和可靠性。

（2）根据工程施工进度、工程施工质量的需要，正确确定相应类型、性能参数的机械设备。

（3）在施工过程中，派专人定期对施工机械设备进行校正和维护。

（4）操作施工机械设备的操作人员必须持证上岗，定期培训。

5、施工组织设计随着工程的进度和深入不断的细化和深化。对主要的项目、关键部位和难度较大的项目，制定方案时要充分估计到可能发生的施工质量问题和处理方法。

施工单位提交的施工组织设计和专项施工方案要有工程质量保证的预控措施和加强工序细节施工的管理；施工单位“三检制”落实的管理措施；要有针对施工过程中的质量通病的技术措施；施工单位必须严格按照批准的施工组织设计和专项技术方案组织施工。

6、熟悉法律、法规、国家规范、地方标准、标准图集和施工操作规程，必须熟悉掌握工程标准强制性条文和各种施工验收规范。

要求施工单位、监理单位把开发公司项目“精品工程”的思想理念认真贯彻、全面执行。

7、组织施工单位、监理单位、设计单位进行设计交底和图纸会审，做好记录。编制工程管理的方案或办法，组织、协调施工单位、监理单位进行工程项目的工程管理。

8、测量标高、水准点、测量放线的复核

施工单位根据规划红线图和总平面图给定的标高和坐标进行工程定位放线，将测量结果填报“工程定位测量报审表”通知监理工程师，监理工程师对工程定位放线的测量结果进行复核，直至合格。

9、开工报告的审核

前期基础设施建设、施工环境、监视测量工具、施工机械设备、图纸会审和劳动力的配备等情况必须达到开工必备的条件。施工单位以书面的形式报项目监理部、工程部进行审批，否则不允许施工单位开工。

10、工序质量控制

工序质量控制包含两个方面的内容，就是工序活动条件和质量和工序活动效果质量的控制。即一方面控制每道工序投入质量（人、机、材、方法及环境）是否符合要求，另一方面要控制每道工序施工完成的产品是否达到有关质量标准。

在进行工序质量控制时，应从以下几个方面着手：

（一）确定工序质量控制流程

确定控制流程就是事前拟定工序质量控制工作计划，一般的做法是当每道工序完成后，施工单位要根据规范要求进行自我检查，合格后填报“工程报验通知单”，通知监理工程师，监理工程师收到“通知”后，立即对待检验的工序进行现场检查，并根据规范要求，利用试验设备、仪器进行检验，同时将检查结果填写到“工程报验通知单”上，并复制一份给施工单位，作为监理单位对该道工序的质量鉴定。监理工程师检查合格方准进行下道工序；反之，令施工单位返工，直至合格。

（二）工序活动条件控制是工序质量控制的对象，监理工程师只有主动地通过对工序活动条件的控制，才能达到对工序质量特征指标的控制。只有找准影响工序质量的主要因素加以严格控制，就能达到工序质量控制的目的。

（三）质量控制点是指为了保证工序质量而需要进行控制的重点或关键部位或薄弱环节。设置质量控制点，是对质量进行预控的有效措施。因此，在拟定监理规划或细则时，就应根据工程特点，视其重要性、复杂性、精确性、质量标准和要求，全面、合理地确定质量控制点。对所设置的控制点，事先分析可能造成质量隐患的原因，找出对策，采取措施加以预控。

11、施工作业监督和检查

加强施工单位的“三检”制（即自检、交接检、专职检）的管理，其中自检、交接检由各施工班组执行，专检由项目质量检查员执行。每一个检验批完成后，施工班组长会同项目质量检查员，对完成的检验批工程进行专检，经专检合格后报监理单位复检，复检合格后方可进行下一个检验批的施工。

工程部、监理部积极协助施工单位搞好施工过程管理工作，建立健全完善的质量保证体系和安全保证体系，使工程质量在施工企业的“三检”制，监理工程师的复检，政府主管部门监督的良好环境下运行。

坚持推广样板工程制度，每道工序施工之前，必须样板先行。如在主体砌筑施工中，按墙体的平整度、垂直度、水平灰缝、留槎、预留筋和试工洞等项的标准要求，先做一面样板墙，组织参观学习，使之标准形象化，以便各自制定措施，对照执行。经项目经理、承建单位（承建单位仅鉴定承建单位指定项目）和监理工程师鉴定达到要求并签证后，方可进行大面积施工。

12、隐蔽工程、分项、分部工程的检查验收

（一）隐蔽工程是指那些在施工过程中上一工序的工作结束，被下一工序所掩盖，而进行复查的部位。因此，对这些工程在下一工序施工以前，现场监理人员应按照设计要求、施工规范，采用必要的检查工具，对其进行检查验收。如果符合设计要求及施工规范规定，应及时签署隐蔽工程记录手续，以便承建单位继续下一工序的施工。同时，隐蔽工程记录交承建单位归入技术资料；如不符合有关规定，应以书面形式告诉施工单位，令其处理，处理符合要求后再进行隐蔽工程验收与签证。

（二）分项工程验收

监理工程师应按照合同的质量要求，根据该分项工程施工的实际情况，参照质量评定标准进行验收。在分期工程验收中，必须按有关验收规范选择检查点数，确定出该分项工程的质量等级，从而确定能否验收。

（三）分部工程验收

根据分项工程质量验收结论，参照分部工程质量标准，可得出该分部工程的质量等级，以便决定可否验收。施工单位得到监理工程师中间验收认可的凭证后，才能继续施工。

13、工地例会制度

（1）第一次工地例会由工程部项目经理主持，监理单位和施工单位共同参加。以后每周定期的工地例会由项目监理部总监理工程师主持，工程部和施工单位共同参加。

（2）专业监理工程师和总监理工程师汇报工程质量、进度和安全情况以及监理的工作情况，总结上周施工存在的质量缺陷和安全隐患，对好的方面进行表扬。提出这一周应注意和容易出现的质量缺陷和安全隐患，存在质量缺陷和安全隐患整改措施情况的落实。

（3）施工单位对监理部提出问题的反馈意见，质量缺陷和安全隐患整改措施的方案的编制时间。

工地例会必须形成会议纪要次日下发给单位和工程部各一份。工程管理部根据报告，对工程管理做出相应的调整。

14、工程部应加大工程质量的检查力度，建立各部门综合检查制度，必检制度、专检制度和巡检制度确保对工程质量的控制。

（1）综合检查制度：由工程部组织项目监理部、施工项目部对单体楼进行不少于九次的综合检查，其中基础工程检查不少于两次，主体工程检查不少于四次，装饰工程检查不少于两次，竣工预验收的检查不少于一次。

（2）必检制度：由工程监理部组织施工项目部，工程部协助，主要检查强制性标准和施工合同的执行情况。每周不少于一次。

（3）专检制度：由项目监理部组织工程部、施工项目部联合检查，主要检查整个工程的质量、进度、文明施工和监理工程师的工作情况。每周不少于一次。

（4）巡检制度：工程部的日常检查制度，主要协助工程监理部搞好日常的工程质量的检查工作。

每周的必检、专检完成后，工程监理部将检查结果以书面的形式上报工程部，工程部进行核实，每周的工地例会将检查结果公布。每个月评比一次，实行奖罚。

15、工程部协同项目监理部搞好施工全过程质量、安全的检查、监督和控制，协调好影响工程质量的各种因素之间的关系。

四、工程进度的管理和控制

1、施工单位根据建设单位的工期总目标，编制工程总进度计划，对工程总进度计划进行分解，分解到月计划和周计划，并上到监理部进行审核。进度计划必须有组织措施、技术措施、经济措施及合同措施作为保证。

2、监理部根据工期总目标和施工单位上报的总进度计划和分解进度计划审核施工单位进度计划的真实性、合理性和有效性，审核工作要求三日内完成。

（1）检查进度的安排在时间上是否符合合同中规定的工期要求；

（2）检查进度安排的合理性，以防止施工单位利用进度计划的安排造成建设单位违约，并以此向建设单位索赔；

（3）审查施工单位的劳动力、材料、机具设备供应计划，以确认进度计划能否实现；

（4）检查进度计划在顺序安排上是否符合逻辑，是否符合施工程序的要求；

（5）检查施工进度计划是否与其他实施性计划协调；

（6）检查施工进度计划是否满足材料与设备供应的均衡性要求。

若在审定过程中发现问题，应认真向施工单位指出，并协助其调整计划。若对其他子项目产生影响，则需与其他单位共同协商，综合进行调整。

3、施工单位根据批准的施工总进度计划和分解计划，合理安排施工工序和施工顺序，确保工程按期完成。

4、加强工程进度检查，监理人员建立工程进度日志，如实记载工程实际进度。每击例会向工程部提交工程进度报告，反映计划进度与实际进度的差异。

5、项目监理部加强信息管理工作，及时收集施工单位的能力信息其中包括各类人员的数量；技术等级；劳动效率；技术装备状况；资金状况等，为进度控制提供基础。

6、严禁利用其权力，武断、主观、片面的瞎指挥，应通过指导、协调、考核，利用激励手段（奖、罚、表扬、批评）、监督等方式进行进度控制。

7、当实际进度与计划进度发生差异时，监理单位协同施工单位；分析产生原因，提出进度调整措施和方案，并上报工程部项目经理批准实施。

8、当施工单位因自身的原因延误工期，则按合同和工程部的处罚办法进行经济上的处罚。

五、工程安全管理的控制

1、建立工程项目经理、项目负责人安全责任制，项目全体管理人员参加组成项目安全生产组织机构，对施工的全过程进行安全生产管理。

2、安全保证体系的职责是贯彻落实安全方针、政策、规章制度、安全生产标准等，加强安全教育与管理，保证施工生产实现防护标准化、规范化。严格检查安全生产技术措施的落实，确保安全生产。

3、施工单位、项目监理部设置专职安全检查员，安全检查员必须有较强的责任心，坚持原则、敢于负责、善于协调，掌握劳动保护方针、政策、法律、法规，熟悉安全管理和安全技术知识。

4、牢固树立“安全第一，预防为主”的思想，坚决贯彻生产必须安全的原则，认真落实“安全生产、文明施工”的规定。

5、严格执行工程安全责任制，使施工单位、项目监理部各职能部门负起责任，确保各项安全制度措施的实现。全体管理人员均对安全负责。

6、实行多种形式的安全检查制度

消除安全隐患是保证安全生产的关键，而安全检查则是消除安全隐患的有力手段之一，包括日常检、定期检、专业检等多种形式。安全检查坚持领导与群众相结合；综合检查与专业检查相结合；检查与整改相结合的原则。

严格执行安全检查制度，以查思想、查制度、查领导、查隐患为主要内容，结合季节特点开展防洪、防雷电、防坍塌、防高处坠落物体打击和防中暑等五防检查。检查施工单位施工作业的安全情况，各种临建的建设必须符合标准要求；正确使用安全网、维护网；各种设备工作必须在良好工作状态。

7、执行安生产交底制度

工程项目施工前必须按照分项工程或专业工种进行安全技术交底，交底有记录，有交接人签字，各施工专业班组必须每天工作之前进行当日工作的安全技术交底，有记录。各班组在施工前对开展施工的场所，进行安全自查，发现隐患，经处理后，方可进行施工操作严格审查施工单位的安全技术措施、安全交底，是否真实、有效，确实起到保证安全施工的作用。

8、施工现场要有安全标语，安全管理规定的标牌，安全警示牌，危险部位悬挂安全标志。特种作业岗位上的操作人必须持有劳动部门颁发的特殊工种操作证，否则不准从事特种作业，不准上岗。

9、建立安全生产合同制、执行安全生产教育制

凡进场施工作业人员，均应进行三级教育，并在此基础上签订安全生产合同，以确定双方在安全的权利和义务。

加强对施工人员的安全意识教育，以提高安全防护意识，做到不自我伤害，不伤害别人，也不为别人所伤害。

加强检查、监督施工单位的职工三级安全教育和培训工作。

10、工程部、项目监理部定期或不定期组织进行安全大检查，由项目经理带队，全体管理人员参加，安全大检查必须按照《建筑施工安全生产检查评分标准》评定、打分，检查记录资料要齐全，对检查出来的安全事故和隐患必须进行整改，整改有记录、有反馈，按“三定”原则（定人、定时间、定措施）消除安全事故和隐患。

11、检查安全预控措施，对施工难度较大或技术复杂的分项、分部工程必须有安全技术措施，安全技术措施必须有针对性，可操作性强，严禁一般化、口号化。

12、发生工作事故或因工程质量引起的安全事故后，必须按规定在24小时内及时通报上级主管部门及有关部门，配合调查组分析事故原因，处理所发生的事故。所有安全事故一律按“三不放过”的原则进行严肃处理。

13、严格审查分包单位的安全管理

（1）、严格审查分包单位的企业资质、营业执照、安全许可证是否符合要求；

（2）、分包单位必须有专职安全管理人员或派专人进行安全管理，严格进行入场前的安全教育，做好安全技术交底。

（3）、分包单位必须全面贯彻执行安全生产的各项规章制度、标准、规范，实现安全生产。

14、建立安全生产奖罚制度

把安全责任制落实到相关部门、各人员。定期组织安全生产大检查，并开展安全生产评比，对安全生产优良的班组和个人给予奖励，对于不注意安全生产的班组和个人给以批评，直到经济处罚。

安全生产要根据安全大检查的结果和平时的安全检查记录进行奖罚：

1、奖励安全生产好、交底记录资料齐全、认真按照操作规程进行施工、没有发生安全、质量事故的施工班组和相关人员。

2、对违章指挥、违章作业、违反劳动纪律、违反操作规程施工的以及发生安全事故的班组和相关人员进行处罚。

3、奖罚要及时兑现，每月在各个施工班组发放工资时兑现。

六、竣工验收管理和工程技术档案管理

1、施工单位组织相关人员对完成的单位工程进行自检预验收；自检质量等级合格、完成设计及合同约定内容。并有完整技术档案和施工管理资料。填写《工程质量保修书》、《工程质量保证书》、《工程使用说明书》、《房屋建筑工程竣工报告书》和工程竣工验收申请报告。报告应由企业技术负责人和企业法定代表人签字。

2、监理单位接到施工单位工程竣工验收申请报告后7日内对单位工程进行预验收，预验收检查必须按户检查（分户验收），不留死角。检查的主要内容：

（1）抹灰工程：抹灰墙体空鼓、开裂的面积；砂浆强度；四周棚角、阴、阳角是否顺直；阳角方正；墙面的垂直平整；开间尺寸；天棚顶的平整度；门窗口是否过口；内外窗台空鼓、开裂；外窗台的排水坡度和鹰嘴角度；墙面污染；排风道排风是否畅通、主副风道间隔是否严密；楼梯间的抹灰质量要好于室内；

（2）门窗工程：门窗框垂直平整、对角线；开启、推拉是否灵活；五金件是否齐全；门开启是否达到90°角；封闭是否严密；门窗锁是否严紧；表面是否有损坏和污染现象；密封胶宏观质量；

（3）楼地面工程：地面砼强度，是否有起砂现象；地面砼空鼓、开裂；地面平整；周围四角是否顺直、平整；地面宏观质量；

（4）栏杆和楼梯扶手：栏杆和楼梯扶手的高度、立杆间距、平直段的高度和牢固程度是否符合强制标准要求；焊接质量；宏观质量；

（5）屋面工程：防水工程的闭水和淋雨试验是否达到要求（不渗不漏）；排水坡度是否符合要求；保护层砂浆的强度；分格缝是否符合要求，是否用马蹄脂灌缝；宏观质量；

（6）卫生间防水工程：检查闭水试验是否达到要求（不渗不漏）；卫生间地面与室内地面的高差是否符合要求；卫生间的卫生状况；

（7）外墙保温板工程：宏观质量是否符合要求；墙面垂直平整；窗上口鹰嘴角度；面层抗裂砂浆的质量；阴阳角是否顺直；翻包网的质量；墙面污染情况；

（8）水落管：水落管卡与墙体连接是否牢固；水落管卡之间的间距；与墙体的角度必须满足防水要求；水落管和管卡的质量是否满足耐久性的要求；

（9）水暖工程：各种试验必须合格满足使用要求；各种管线必须横平竖直；管卡牢固、间距符合要求；各种套管的密闭情况；防腐质量；保温质量；宏观质量；

（10）电气工程：各种试验合格满足使用要求；各种接头的挂锡情况；零、地、火线项的连接情况；各种箱盒安装质量；穿线质量；宏观质量；

以上是预验收检查部分项目，项目监理部根据工程实际情况确定工程检查项目。检查完成后对施工单位的工程质量进行讲评，对存在的质量缺陷确定整改内容和时间，并将检查记录以监理通知单的形式整理三份，施工单位、工程部各一份。施工单位按照监理通知单和确定的整改内容和时间进行整改。整改完成后由项目监理部组织施工单位进行复检，复检合格出具《工程质量评估报告》。评估报告应由总监理工程师和单位法定代表人审核签字。

3、建设单位接到监理评估报告后，建设单位组织施工、监理单位进行内部验收，合格后出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》，并通知勘察、设计、环保、规划等单位进行分项验收。勘察、设计单位验收，出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》，报告应由总工程师和项目负责人审核签字。安全环保保验收和规划验收合格后出具合格证明文件。

4、对各部门提出的问题施工单位负责整改，问题整改完毕后，建设单位组建验收小组，制订验收方案，7日内组织勘察、设计、施工、监理等单位在市质量监站的监督下组成验收小组按合同约定竣工时间组织竣工验收。

5、工程竣工验收合格后，建设单位提出工程竣工验收报告，到工程质量监督站备案。

七、工程竣工验收条件

1、完成建筑工程设计合同决定的各项内容。

2、勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件。

3、主要建筑材料、构配件、设备的出厂合格证、检验报告和进场复试报告。

4、完整技术档案和施工管理资料。

5、施工单位签署的工程质量保修书和保证书。

6、城乡规划部门出具规划设计文件和复查后认可文件

7、公安消防、环保出具认可文件。

8、工程上的各种影像资料。 分户验收与竣工验收均是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。但两者有所不同，首先验收主体不同，分户验收的主体为建设、监理、施工单位和物业公司，竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体；第二验收对象不同，分户验收适用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收；第三验收阶段不同，分户验收应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验收前完成，分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验收是施工单位提交竣工报告后单位工程质量最终验收，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件；第四验收内容不同，分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收，而竣工验收是工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽查结果等）并对分户验收进行复核；第五实体检查数量不同，分户验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查

篇2：地产项目工程成本管理

论文原创性声明

本人郑重声明：本人所呈交的本科毕业论文《浅析房地产项目工程管理》，是本人在导师的指导下独立进行研究工作所取得的成果。论文中引用他人的文献、资料均已明确注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及使用过的材料。对论文的完成提供过帮助的有关人员已在文中说明并致以谢意。

本人所呈交的本科毕业论文没有违反学术道德和学术规范，没有侵权行为，并愿意承担由此而产生的法律责任和法律后果。

论文作者（签字）：

日期：

****年**月**日

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

摘 要

2005年以来，房地产业迅猛发展，投资额、开工竣工面积、销售额已连续数年的迅速增长。面对如此情景,国家出台众多法规以加大对房地产市场的宏观调控,特别是2011年可说是房地产业的隆冬。今后房地产企业可以利用的资源将会十分有限，如何利用有限的资源创造更大的价值，如何提高工作效率将会是房地产企业面临的头等问题。我国的房地产行业规范化发展起步晚,制度不完善，传统的集权化组织结构越来越不适应现代化的房地产企业发展,如何在企业组织结构方面对特定的房地产企业组织结构进行更为合理的调整,提高企业的资源利用能力和项目管理水平,使其适应行业的持续发展，将是企业面临的一个重大问题。

关键词：

1、房地产；

2、项目；

3、工程管理

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

目 录

一、房地产项目工程管理含义………………………………………1

二、房地产项目工程管理的现状……………………………………2

（一）房地产项目质量管理现状 ………………………………2

（二）房地产项目成本管理现状………………………………2

三、房地产项目施工管理的对策……………………………………3

（一）房地产开发的规划管理…………….……………………3

（二）房地产开发的设计管理………………….………………3(三)房地产开发的施工管理………………….………………4

四、结论…………………………………………………..…………10 致 谢…………………………………………………..……………11 参考文献………………………………………..……………………12

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

一、房地产项目工程管理含义

房地产开发项目管理是以高效地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础。运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果目标和约束性目标。成果目标是指投资回报率，销售率等到投资效益指标，以及项目的外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电迅、消防等几十个部门，以及最终用户消费者的相互制约影响，因此，房地产开发项目建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。房地产开发项目的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划管理、设计管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

二、房地产项目工程管理的现状

随着人们生活水平和住房品位的提高，小区建设需考虑的功能越来越全，配套设施科技含量越来越高，同时营销策略、融资方式不断变化，竞争日趋激烈，国家政策、市场消费行为的变化等需要房地产企业专业性强、知识面广、应变能力快。房地产企业面临的不仅仅是几个纯粹的开发项目建设或者项目销售,而是处理不断发生和变化的项目工程相关事件或是对纷繁复杂的各种资源进行整合。房地产企业实质是管理众多不断变化因素的系统性平台。然而当前大部分企业对房地产项目的运作采用自主式管理，公司自己组建项目部，组织招投标，选择施工单位，监理单位，组织工程实施、项目试运行，选择物业管理公司，承担过渡期物业管理和售后服务。由于房地产企业的现状，导致项目质量，进度，成本，效率不高。不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏与客户沟通等问题,这表明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏,项目管理水平低下的状况。要解决这些问题,开发企业就要在管理模式上下功夫,加强对项目制管理的研究和应用,把项目制管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模式,给予积极关注。

（一）、房地产项目质量管理现状

现阶段，由于房地产商追求利润最大化，因而在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标，在合同履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑。在设计上，专业不配套、不齐全；在施工图设计上，对方案、套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等方面缺少研究；施工上，层层分包，材料进场检验、质量验评走过场；售后服务等方面存在问题大都转嫁给施工单位、物业管理单位，使问题得不到有效解决，尤其是当前市场急跌环境下对许多房产企业而言面临生死考验。

（二）、房地产项目成本管理现状

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

本，影响房地产投资效益。

三.房地产项目施工管理的对策

房地产开发项目施工管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成，所以开发项目的工程施工管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对投资目标、进度目标、质量目标进行有效的控制，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。

（一）房地产开发的规划管理

规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”，项目开发刚开始，千头万绪。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案，此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用，关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

（二）房地产开发的设计管理

设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理，对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏，都将直接影响工程管理目标的实现。为此，房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作：

1、注重对设计单位的选择，切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务。

2、保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

计人员进行沟通、探讨。

3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不要自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。

（三）房地产开发的施工管理

施工阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金筹资源聚集在一个特定的时空点上来的施工生产活动。它是实施投资效益的基本环节。施工阶段的工作，包括施工准备，如人力准备，通过招标投标确定施工队伍，建材和施工设备的准备，落实水电交通运输等外部条件；组织施工，如在开工之前，建设单位应办理开工手续，在向规划部门领取开工执照后，施工单位方可进行施工，在施工过程中，督促监理单位工作，协助施工单位处理施工中常遇到的技术问题，监督施工单位按图施工，保证工程质量等。概括起来，该阶段的主要任务就是通过招标投标优选施工单位，对建设过程进行总体组织、协调与项目的进度、质量、成本、安全的控制。以及设计变更管理，合同管理，信息管理等工作。

1、质量控制

工程质量体现设计意图的实现程度。工程质量管理是以合同约定的质 量标准以及国家规范为目标的监督活动。质量管理的主要任务是检验施工过程中的材料、工艺是否满足设计要求和合同约定。质量管理工作主要有以下几方面内容:(1)检验原材料,保证材料质量

为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查，或进行专门的化验或试验。对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检，并出具相关的检验合格的报告。未经检验或检验不合格的材料禁止使用。(2)检验配套设备

工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

告等制度；对于主要设备的试验和检查，应到到制造厂进行监督或考虑指定到政府相关部门进行检查和验收,并出具相应的检验合格报告。(3)明确施工过程中控制质量的具体措施和评定方法

检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、砂、石和水配比的严格计量手段控制水灰比，确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级；对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行；混凝土试块制作必须现场取样，其养护必须与浇筑的混凝土养护的同等条件下进行；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。

(4)加强工序验收、中间检查、隐蔽验收和最终验收

房地产开发工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工方在进行自检基础上提前通知验收,且要求通知内容包括施工方自检记录，隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点。若验收合格在验收记录上签字后方可继续施工。倘若查验不合格，施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收，有权对已经隐蔽的工程进行检验，施工方必须按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，严禁在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。(5)确立质量文件档案制度

汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面提交的文件。

2、进度控制

房地产开发项目进度度控制涉及整个项目实施阶段的进度，包括设计准备阶段的工作进度，设计工作进度，施工进度，物资采购工作进度等。进度控制是指对工程项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。进度控制的最终目的是确定项目进度目标的实现，开发项目进度控制的总目标是建设工期。开以企业进度控制主要内容有以下几方面：（1）及时掌握工程建设的实际进度 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

定期要求监理单位汇报建设的实际进度并提供必要的进度报告，对涉及重大问题及时组织参加协调进度会，并提供现场会纪要；掌握检查进度偏差的方法，通过实际进度与计划进度比较，确定进度偏差值的大小，以便采取进度调整措施，开发企业只对施工总进度实施控制，而无需过多地掌握承包单位具体的作业进度状况，重点是对工程进度的里程碑点的检查与控制，检查进度偏差的方法，可采用：S形曲线比较法，“香蕉” 曲线比较法和前锋线比较法。均能直接判定进度状况及进度偏差值，并对工期及后续工作的进度影响进行分析；参与监理单位组织的现场会议，及时掌握掌握施工实际进度，特别是网络计划中关键控制节点的完成情况，下达有关进度的决策。（2）筹措资金并及时兑付工程进度款

根据施工协议条款约定的时间，方式，对监理已确认的工程量，按其相应的单价和取费标准及时兑付工程进度款。如不能及时兑付应与承包单位勾通协商，避逸因进度款拨付不及时面造成停工，影响总进度目标工期拖延控制决策监督承包单位按批准的施工进度计划组织施工，定期检查计划执行情况，采取措施调整进度计划，避免或减少工期延误；合同中约定拖延工期的处罚条款，约束承包方的进度管理行为。（3）控制工程变更

对施工中所出现的工程量变化，应及时根据承包方的申请，进行核准后，根据合同文件批准工期拖天数扩所增加的相应费用；对合同范围内的工程变更，可随时指令承包商随时执行，并核准工程延期及相应经济补偿；对合同外的变更，仅时工程量或款额超过一定的界限，可根据原工程量清单中规定工程量的变更限制，适当调整合同单价及批准工期拖延；对工程性质、结构类型、工程规模及数量发生变化的变更，如超合同范围面在工程范围内，可下达工程变更指令确认新增项目，而不在工程范围，可协商重新签订协议。为保证工程顺利进行尽可能减少或避免在工程建设实施过程中发生变更。因无法避免也应在承包商修改工作前提出，避免返工浪费和工期延误。

3、成本控制

为了有效地控制建设项目投资，业主应在建设前期确定建设规模，采用技术先进，功能合理，经济节约的设计方案，做到投 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

资决策正确；同时，在施工阶段做好工程价款结算的审查与管理，对工程变理及时确定调整价款，合理处理索赔和进行反索赔。施工阶段成本控制的主要内容包括以下几个方面：（1）组织对费用支出的审核

通过对项目的划分，将建设项目划分到分部分项工程，审查每期个单项工程和分部分项工程清单与单价，按形象进度制订拨款计划。（2）做好备料款工作

承发包双方应在合同中约定预付工程款的时间和数额，开工后严格按约定的时间和比例扣回。具体备料款的数额，要根据工程类型、合同日期、承包方式和材料设备供应体制来确定。备料款的扣回应随工程所需主要材料储备的逐步减少抵冲工程款的方式陆续扣回。（3）做好工程价款的结算工作

工程价款的结算是施工阶段成本控制的主工工作内容，它贯穿于施工的全过程。工程价款的预付与结算支付，必须实行监理工程师签证制度，以确保有资金不超付，又能满足施工进度的要求。

（4）做好工程价款调整的控制工作

在施工过程中，施工条件、设计变更、合同条件、技术规程、施工顺序和进度安排等的变化引起的工程变更。常因工程变更及材料，劳动力，设备价格等因素，造成工程价款的增加。对于工程价款的调整，应按合同规定的有关方法进行。总之施工阶段的成本控贯穿于施工全过程，首先应预测工程风险及可能发生的索赔的诱因，采取防范措施。如合同要求及时提供施工场地，设计图纸及材料与设备，减少索赔的发生，通过经济分析确定投资控制最容易突破的控制重点。其次在施工过程中做好各方与各项工程的协调，慎重决定工程娈更，严格执行监理工程师签证制度，并按全同规定及时向施工单位支付进度款。最后审查施工单位提交的工程结算书，对工程费用的超支进行分析，采取控制措施，并公正处理施工队单位提供的 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

索赔。

4、安全控制

建设工程项目职业健康安全管理的目的是防止和减少生产安全事故，保护产品生产者的健康与安全，保障人民群众的生命和财产免受损失，房地产开发企业在安全管中应抓好如下几方面工作：

（1）审核施工单位施工组织设计中关于安全目标及安全保证措施，并督促其严格按照审核后的安全目标和措施执行；

（2）监督施工对于安全的投入、安全检查制度、安全教育制度及现场的安全施工方案，多看现场，做到心里有数，对于安全隐患及时提出并及时整改，或者以通知单形式责令施工单位整改，必要时局部暂停施工，绝不能放松。

（3）、制定安全检查制度，协同监理单位对本项目进行普遍检查，专业检查和季节性检查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理情况等；

（4）、定期或不定期召开安全文明施工专项会议，提出问题并落实解决方案、加深安全教育，将安全隐患消灭于萌芽状态之前。

5、工程设计变更管理

设计变更管理是一项重要内容,变更常伴随着工程合同价格的调整及实施进度的调整,是合同双方利益的焦点。因此,合理确定并及时处理好项目变更,既可以减少不必要的纠纷,保证合同的顺利实施,又有利于对工程造价的控制。做好设计变更管理需注意如下题：

（1）建立严格的设计变更审批制度，切实把投资控制在合理的范围之内。（2）设计审核

对设计修改与变更应通过现场设计单位代表请设计单位研究审核，设计变更必须进行工程量及造价增减分析，经设计单位同意。设计变更经监理工程师会签后交施工单位施工。（3）按合同管理变更

建设工程施工承包合同中，均包括工程变更的条款，工程师有权向承包单位发布指令，要求对工程的顶目、数量或工艺进行变更，对原标书的有关部分进行修改。（4）严格控制变更 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

由于工程变更所引起的工程量变化，有可能造成合同项目投资超出原来的预算投资，必须予以严格控制，密切注意其对未完工程投资支出的影响及对工期的影响。（5）公平处理变更费用

施工条件的变更，往往是指未能预见的现场条件或不利的自然条件，即在施工中实际遇到的现条件同招标文件中描述的现场条件有本质的差异，施工单位向业主提出施工价款和工期的变更要求，由此而引起索赔。工程变更均会对工程质量、进度，投资产生影响，因此应做好工程的审批工作，合理确定变更的单价、价款和工期限延长的期限，并由监理工程师下达变更指令。

对于参与项目建设任何一方提出的设计变更要求和建议,首先交由监理单位审查,分析研究设计变更在经济、技术上的合理性与必要性后,提出设计变更建议的审查意见。一般设计变更,在业主授权范围内由监理单位审查批准,报项目部备案,属业主授权范围外的,由监理单位组织审查,项目部批准；对重要设计变更由项目部组织最终审查后批准。

6、合同管理

主要是合同的签订以及执行的管理，签订前审核合同的条款，对于牵涉到质量、安全、进度、成本的条款的细化、减少、增加提出建议，对于合同签订后，则对合同的执行情况进行监督和管理，工期、进度款、质量以及甲乙方的责任等与现场对照，有偏差的及时提出并改正。

7、信息管理

主要是施工现场的一些信息收集与反馈，对于建设主管部门所发出的信息的收集，了解行业的动态对于本工程的影响，主要是工地现场的资料管理，包括图纸、联系函、修改单、合同、计划书、总结、预结算书、公司发文、内部发文等等所有纸质和电子文档的整理归档，全部文件要准确、真实、及时地存档，做好文件收发借用等详细登记。

8、组织协调

主要就是我方与各参建单位、或是建设主管部门的沟通与协调，同时也包括与公司或部门之间的沟通和协调，妥善处理好各相关单位之间的关系，使各单位和谐共存、融洽互助，可以采取现场调解或者会议调解的形式，主要针对各相关单位的负责人进行协调，重点协调资金问题、质 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

量问题、安全问题和进度问题，保证项目生产顺利进行。

三、中国房地产业的发展已经进入了一个新的巅峰阶段,市场规模不断扩大,企业间的竞争异常激烈。面对新形势,房地产开发企业如何搞好工程项目管理,是企业生存的根本,也是提升核心竞争力的关键。依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，在项目实施阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，最终实现项目工程建设按时、按质、按量地交付使用或销售，达到为项目建设增值的目的。企业都是以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。而这就需要房地产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为前提。

篇3：房地产工程管理与项目成本管理

1.1 房地产开发的前期工作

前期工作是指房地产企业的任何一个工程项目从获取到土地使用权开始到进入工程实体建设前的管理工作。简单地说就是自房地产企业土地竞标中标到工程实体开始建设为止,这个阶段是管理的核心,最关键。在这一阶段的主要工作是规划设计、方案设计、施工图纸、招投标文件、施工合同以及工程现场的实际情况勘查等,任何一项漏洞或错误都会对我们以后的管理造成工作上的被动和经济上的损失,这阶段对项目投资的影响程度在95%以上。

1.2 房地产开发的设计管理

房地产开发的设计管理应做好以下工作:1)选择优秀的勘探设计单位,切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以设计观念先进,设计实力雄厚,成本控制合理等为依据择优选择设计单位承担设计任务。2)保持与设计人员的工作性沟通,随时掌握设计的进度,及时解决设计中出现的、需由房地产企业确定的相关事宜,同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设计人员进行沟通、探讨。3)要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准,注重提高工程的科技含量,并按要求进行施工图审查。房地产企业要以身作则,不要自行变更已审查批准的施工图设计文件,以杜绝工程隐患,确实需要改进图纸时,必须按照有关规定程序办理手续。

1.3 房地产开发的项目工程管理

1)施工合同管理。有效的施工管理也是合理节约开支,提高房地产开发项目投资效益的关键环节。2)工程质量管理。工程质量管理是管理结果,工程质量是工程之根本,只有在满足质量的情况下,工程进度管理才有其意义,“造名,更要造实”,好的名声必须要有好的产品来保证,工程质量管理是项目管理工作的重点。房地产企业的工程管理人员,要善于把握全局,引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好工程质量的管理任务。3)工程进度管理。工程进度管理在房地产项目管理中是极为重要的工作内容。因为其不仅关系到房地产企业和施工企业的切身利益,还涉及到第三方——购房者的利益。为此,要督促施工企业结合工程实际,编制出切实可行的施工组织设计和进度计划,以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。4)建立高效合理的管理模式。这种模式虽是一种广泛的行为,但也可进行系统的分类,如:工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。

1.4 房地产项目成本管理

1)房地产项目成本的概念。成本的概念广泛地出现在各种经济学和管理学的文献中。经济学理论中认为成本是企业投入生产的各种要素的租金,管理学中认为成本是企业运营的投入,美国会计学会对成本概念的定义是:“成本是为达到特定目的而发生或应发生的价值牺牲,它可用货币单位加以衡量”。成本管理是指对所发生的成本费用支出有组织、有系统的进行预测、决策、计划、控制、核算、分析与考核等一系列科学管理。项目成本管理是指根据企业的总体目标和项目的具体要求,在项目实施过程中,对项目成本进行有效地组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等管理活动,以达到强化经营管理,完善成本管理制度,提高成本核算水平。2)成本效益观念。在市场经济环境下,利润是企业追求的首要目标,房地产企业成本管理工作也应该树立成本效益观念,实现由传统观念向现代观念的转化。3)成本的系统管理观念。受长期计划经济观念的影响,房地产企业在成本管理中往往只注重生产成本的管理,忽视其他方面的成本分析与研究,这种成本管理观念远远不能适应市场经济环境的要求。在市场经济环境下,房地产企业应该树立成本的系统管理观念。将企业的成本管理工作视为一个系统工程,强调整体与全局,对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。一方面,为使企业产品在市场上具有强大的竞争力,成本管理就不能再局限于产品的生产(工程管理)过程,而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析以及产品的设计;向后延伸到顾客的使用、维修及物业管理上,按照成本全程管理的要求,就会涉及到产品的信息来源成本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本,以及对顾客的维修成本、处置成本等成本范畴。另一方面,随着市场经济的发展,非物质产品日趋商品化。与此相适应,成本管理的内环也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本。最后,在市场经济条件下,企业管理的重心由企业内部转向外部,由重生产管理转向重经营决策管理,研究分析各种决策成本也就成为企业成本管理的一项至关重要的内容。

2 项目成本管理在房地产工程管理中的运用

2.1 设计阶段的成本控制

设计阶段对项目投资的影响最大。据统计,在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%～95%,在扩初设计阶段,对工程造价的影响只占工程总造价的35%～75%,在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5%～35%。按价值工程的理论来说,加入设计费的投入可以降低建设项目的成本,即增加10%的设计费可节约5%的总工程造价。

2.2 工程承发包阶段的造价控制

通过建设项目招投标,房地产企业可以在众多的投标单位之间选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。就招投标方式可以分为公开招标和邀请招标,就形式上来说有施工图招标、工程量清单招标、费率招标等,不同的工程选择适合不同的招标方式,不同的招标方式都有其优缺点。多层住宅技术成熟,工期短,一般采用施工图招标。高层、超高层住宅工期长,设计变更多,一般采用工程量清单招标。工程规模大,工期要求高,边设计边施工的工程采用费率招标,该方案缺点是造价事先不确定。

施工图招标及工程量清单招标如工程图纸齐全,房地产企业可委托中介机构编制标底,确定预期价格。多层住宅施工图招标的工程可采用总价合同。工程量清单招标工程往往采用单价合同,设计变更按实际调整。对于材料价格风险,可采用约定涨价和降价风险范围,一般主要材料涨价和降价幅度为5%,风险分担,风险范围内材料涨降价由施工单位承担,风险范围之外由房地产企业承担。

对房地产企业来说,知道工程的大概造价越早越好,以使其能早点确定预期价格,做到心里有数。要做到这点方法有一种:采用总价合同,但这一般只有在施工图纸出齐的情况下才可能实行,这种方式常以多层住宅居多。但总价合同同样存在风险,特别是工期较长的项目,各种政策的出台,材料价格的升降都是双方应充分考虑到的,另外对于装修部分因市场价格千变万化,材料型号、式样、生产厂家都往往在施工过程中边落实边施工,难以采用总价合同的形式来确定其总价。

2.3施工阶段的成本控制

1)强化“成本”意识,加强全面管理;2)编制成本计划,确定成本控制对象;3)完善成本控制制度;4)制定有效的奖励措施;5)审查施工组织设计和施工方案;6)控制工程款的动态结算;7)控制工程变更。在施工阶段,要不断进行直接费用监测和间接费用监测分析。因此。若要做好施工阶段的成本控制,就必须做到事前控制。而事前控制最重要的就是加强图纸会审工作。

2.4工程预决算的成本控制

在下一步的项目开发中,还需进行建设工程过程的造价监控。建设工程过程的造价监控一般是指建设造价咨询等社会中介机构,接受发包方(房地产企业)的委托,运用专业技术知识,自项目立项至竣工结算,为房地产企业提供建设项目全过程、全方位的造价咨询服务。通过工程造价的监控,确保投资价款的合理使用,最大限度地发挥建设工程的投资效益。

摘要：讨论了房地产工程管理与项目成本管理的内容,结合房地产工程管理的实际情况,对项目成本管理在房地产工程管理中的运用进行了分析,以确保投资价款的合理使用,提高工程的投资效益。

关键词：房地产,工程管理,项目成本管理

参考文献

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[2]成虎.工程项目管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2002.

[3]王小萍.如何加强建设工程的成本管理[J].山西建筑,2007,33(23):276-277.

[4]王淑蓉.房地产企业目标成本管理研究[D].北京:北京交通大学硕士学位论文,2007.

篇4：浅谈房地产工程项目成本管理

摘要：房地产的項目应满足人们品位的要求与居住环境，提高房地产的开发项目管理的首要步骤是对房地产实现最大限度盈利的、降低成本，对房地产项目的管理和质量有着十分重要的意义。房地产开发项目也存在一些问题，例如：前期不及时的策划、不及时的成本控制、工程完成之后难保证质量等现象，需要房地产在开发中进行不断的调整，并采取有效的管理措施。

关键词：房地产；项目管理；重要措施

房地产项目成本管理与工程管理包括前期开发开发管理费用、和建筑安装工程的全部，占房地产总成本的比重比较大，房地产企业的利润率不但会被影响，更体现了房地产企业经营管理的水平。目前，在很多房地产企业在经营管理过程中，重视卖房策划、房价涨跌、地块位置，从而忽视了房地产工程的项目成本管理。想要做强做大房地产业，房地产工程项目的成本管理，就成为房地产企业经营管理中的一项重要环节。

一、房地产项目成本管理概述

1、成本构成。房地产项目的建设成本中包括不可预见费、期间费和开发成本。开发成本包括建造成本（开发前期费用、基础设置配套费、建安费用）、土地费用。

1.土地费用。土地费用包括有土地使用费、土地出让金或者是拆迁安置补偿费。

2.开发前期费用。房地产项目的可研费、三通一平费和在报建过程中产生的费用等共同构建了开发前期费。

3.建安费用。建安费指的主要是房地产项目建设过程中所发生的安装、土建等费用，又被称作是工程造价。

4.基础设施配套费用。基础设施配套费用指的主要是热力、电信、雨污水、电力、自来水、道路、燃气室外环境绿化等一些基础设施的建设费用。

5.财务费用。财务费用是房地产项目开发，资金筹集所产生的费用。

6.管理费用。管理运营费用是包括在房地产开发中至项目完成交付使用之前所发生的各种费用。

7.营销费用。开发商在销售中为了使房产售出以及有关活动等一系列原因而产生的支出。

8.贷款利息。房地产项目通常投资巨大，开发商难以独立承受，开发商主要的融资渠道就是金融信贷，支付给金融机构的利息也是成本的重要组成部分。

9.各种有关品类税收的费用。房地产在开发过程中难以避免的会涉及到很多税收费用，通常包含了营业税及营业附加税、房产税、企业所得税和印花税等等。

10.不可预见费。房地产项目由于周期长，涉及到的领域、人员也非常多，各种风险具有不可预见性。

二、房地产项目成本管理中存在的问题

1、项目管理人员薄弱的成本意识

通常情况下，项目部需要先预算编制成本再对成本进行核算，但在现实生活中通常是先进行有关成本的核算再对成本进行编制预算。有些项目部虽然配备有专职的项目预、结算人员，但有关责任人的成本管理意识比较薄弱，因此与之有关的成本核算工作没有及时做到位，直到最后项目盈利还是亏损的原因都没有弄清楚。

2、有关人员素质低

目前在我国房地产项目建造人员中，有些刚从院校毕业的大学生，仅仅具有一定的理论知识水平，但缺乏有关房地产从事经验；在社会中既具备有足够的理论知识同时又拥有实践经验的成本管理人才又非常匮乏，尤其是没有落实管理责任的一些项目、没有分解成本目标中更滋生了有关人员的负面情绪。再加上有部分项目组织与管理人员变动频繁，不连续工作，付出与收入基本上是不相干的，造成他们的责任心不强，这对于房地产项目成本管理的影响较大。

3、不及时的房地产开发项目成本管理

项目的质量控制和成本是开发项目管理中的一个非常重要的因素。目前我国房地产开发项目设计考虑的主要是项目的功能和技术美观等因素，有关成本管理因素并没有考虑到，在项目的设计规划阶段也很少把可实施的方案与项目的市场经济性相连，导致房地产项目开发设计时浪费了较多的物力人力，所设计的方案在非常大的程度上缺乏可行性，或者在项目实施过程中缺乏成本管理意识，造成很多不必要的项目成本支出，大部分是由于项目开发管理过程中的不及时所导致的。

4、成本管控部门责任不明确

一个房地产项目需要有很多个部门的参与，每个部门有分工也有合作。但目前的管控部门的职权还不够明确与全面。仅仅只是参与项目的建设，而建设前的设计与准备阶段却参与甚少。成本管控部门确立的目标在实现的过程中也存在诸多问题，无法与各部门协调，应该加强成本管控意识，并积极的配合成本管控工作。

三、房地产开发项目管理的重要措施

1、树立成本管理观念。在当前的经济环境之下，房地产企业需要建立系统的成本管理观念，立足全局，系统的对成本管理的内容、对象、方法进行分析。对成本管理的核心掌握，并且把它和市场经济相结合，构建具有特色的成本管理体系。

2、建立并健全成本控制机构管理

项目成本管理的落实与切实执行，其关键是否有完善的控制组织来开展成本控制工作，为加强成本管理，企业应该要成立一个涉及设计技术、施工、财务等方面的成本管理小组，其主要职责是对项目部的成本有关工作进行管理与指导。目部本身也应该建立对目标成本控制工作进行管理的一个小组，负责项

目部的各种项目权利、责任、奖惩、义务等内容，项目经理要在有关原则的指导下把职责分配到具体负责人上，把应达到的成本目标分解并落实到职能部门

个人及班组。有效的成本管理监督机制的前提是，保证有先进的检测仪器和监控手段，两者能得得到重视与有机的结合，增加利润、降低成本是能够实现的。

3、有关业务部门人员能力和素质的提高

假如有关业务部门人员的职业素质不能得到重视，将不能建立目标成本控制体系来对成本进行准确管理，所以说，要定期对有关人员安排业务培训，让有关人员能够对业务上的最新动态及时关注，除了定期业务培训之外，业务人员的职业道德的培养工作也不可忽视，此时，对有关法律法规加强认识，企业能够建立内部人才库，分享并且管理具有不同技能的人才，对他们进行统一管理，让组织业务人员能够定期参加整治学习与有关教育课程。

4、加强管理机制和信息交流

从开发到实施房产项目中涉及到很多方面的因素，所以建立并完善沟通机制和信息交流是非常有必要的，同时也可以加强工程项目的实施与管理。提高各个方面的管理效率。在房地产公司的内部应该建立一个有效的信息交流机制，形成协调并统一的开发管理模式和项目设计，从高效运转的管理模式中对房地产开发项目的管理不断优化；房地产企业还应该建立起设计方式与项目参与方式的交流沟通机制，使项目实施过程中的协调沟通机制能够实现。

5、质量管理与过程控制

房地产开发项目管理设计建立了一个项目实施的理论平台，奠定项目管理的过程控制基础和项目实施的质量基础。在项目设计时，应对有关项目进行充分控制和了解，为项目的实施建立起可调整而详细的可行性计划，使项目的质量管理能够得带保证。制定出具体并可调整的项目计划。使开发商对项目开发设计的公司能够有一个可评定的标准与监督，也可以在项目的管理实施过程中，对有关建设项目能够实现质量管理与过程控制。

结语：

房地产业作为资本密集型的一个行业，资金的多少决定了其在竞争中的优劣，并且有规模出效益的说法，但现在的中国房地产市场，除了资源杠杆、资金扛杆之外，最重要的就是经营管理者的水平，无论是大型房地产企业还是中小型房地产企业，其生存的策略不关大小，而是在于管理，按照企业自身规模，选择出灵活且高效的经营开发项目，对项目成本管理要狠抓，这样房地产企业才能够健康发展。

参考文献：

[1]丁振需.浅析房地产开发项目管理措施[J].上程管理.2009.

[2]蒋鹤林.关于房地产开发项目管理的思考[J].中国新技术新产品.2010（06）

篇5：房地产项目工程管理周期标准

一、本标准重点说明了房地产开发项目单体工程开始设计、直至完成竣工结算的工作流程、工作周期及相关部门职责。

二、单体设计之前的办理规划意见书、项目立项、进行土地测绘与定界、取得建设用地规划许可证、委托总体规划方案设计与报批、完成地质勘察等项目前期工作由公司相关部门另行制定周期标准。

三、项目预售之前的广告策划方案、预售方案以及房屋销售等工作由公司相关部门另行制定周期标准。

四、本标准相关工作完成的时间限制，均为公司要求完成的最晚时间。

第一部分建筑安装工程

单体工程设计阶段（31天）

一、施工图设计（接到设计依据资料后进行）。（21天）

1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第55天完成。

2、工作成果：施工图。

3、职责：分公司工程部提供设计任务书、已确定的建筑单体方案、地质勘察报告、场地标高平面图给设计单位，设计单位完成施工图设计。

二、委托图纸审查机构进行政府图审（将设计完毕的施工图提交审图机构后进行）。（10天）

1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第45天完成。

2、工作成果：

a、施工图审查通知书

b、审图机构认可的施工图

3、职责：设计公司负责通过政府图审，分公司工程部负责设计单位与图审机构之间的协调。注：设计公司在完成施工图设计、委托政府图审前必须制作一套蓝图提供给预决算部用于预算编制。

单体工程施工图预算与招投标（44天）

一、编制施工图预算（施工图设计完成后进行）。

A、编制招标工程量清单，拟定标底，确定拦标价（21天）

1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第34天完成。

2、工作成果：工程量清单、拟定标底。

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制工程量清单并拟定标底，完成后按照公司相关流程议定拦标价。

注：本工作与政府图审同时开始。

B、按公司内部程序确定标底（8天）

1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第26天完成。

2、工作成果：招标标底

3、职责：公司预结算部审核造价咨询公司编制的标底，完成后按照公司相关流程审批确定招标标底。

二、招投标

A、编制招标方案；与意向合作施工单位洽谈、谈判；编制招标文件的主要合同条款，拟定合同文本，合同评审。（38天）

1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第38天完成。

2、工作成果：完成招标方案；与施工单位达成合作意向；通过公司审批的招标文件；通过公司评审的拟定合同文本

3、职责：

a、分公司采购部编制招标方案与招标文件，公司采购部审核招标方案与招标文件； b、分公司工程部与采购部还要完成以下工作：

①、对意向施工单位在建工程进行考察和评价

②、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本

③、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同条款评审。

B、发布招标公告（1天）

1、标准时限：单体工程开工前第37天完成。

2、工作成果：招标公告

3、职责：分公司开发部负责办理，并向政府部门提供以下资料：

a、建设工程施工招标交易登记表

b、建设计划批准文件

c、建筑施工图技术性审查报告

d、资金落实证明

e、工程招标代理委托合同

f、投标邀请书

g、资格预审文件

C、招标文件备案（3天）

1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第31天完成。

2、工作成果：备案的招标文件。

3、职责：分公司工程部在向公司预结算部取得拦标价和工程量清单的基础上，填充招标文件，并在政府备案。

D、发放招标文件（备案当天完成）

1、标准时限：单体工程开工前第31天完成。

2、职责：分公司采购部将招标文件发给入围的施工单位

E、投标人制作投标文件，开标、评标、定标。（15天）

1、标准时限：单体工程开工前第30天开始，开工前第16天完成。

2、工作成果：确定中标候选人。

3、职责：分公司采购部、工程部配合完成本工作。

F、开标后公示，签订施工合同并备案（5天）

1、标准时限：单体工程开工前第15天开始，开工前第11天完成。

2、工作成果：中标通知书，在政府备案的施工总承包合同

3、职责：分公司采购部负责办理。

注：监理单位在开工前第38天确定。

单体工程施工阶段

一、办理建设工程施工许可证（施工合同、监理合同备案并办理完成政府相关手续后进行）。（10天）

1、标准时限：单体工程开工前第10天开始，开工前第1天完成。

2、工作成果：取得政府部门颁发的建设工程施工许可证。

3、职责：各分公司开发部根据当地要求向政府主管部门递交相关开工手续，包括：

a、工程登记表（原报建表）b、土地使用证书c、建设工程规划许可证d、现场具备施工条

件的证明、房屋拆迁许可证和满足施工进度要求的拆迁进度证明（监理单位提供）e、经备案的施工合同和监理合同（副本）f、施工图设计审查合格书g、中标通知书h、经项目总监理工程师按规定审查签署的保证质量和安全措施的施工组织设计（方案）报审表i、工程质量监督机构签发的质量监督备案表、《质量责任书》j、工程安全监督机构签发的安全监督备案表k、建设工程监理备案表l、投资计划和银行出具的资金到位证明m、消防设计审核意见书n、清欠办出具的建设单位未拖欠工程款的证明。

二、在工程开工前还要完成以下工作：

1、“三通一平”工作。

⑴、标准时限：最晚单体工程开工前第10天完成。

⑵、职责：分公司（或项目）工程部组织办理。

2、甲供钢筋、水泥等主材采购（确定招标方案后进行）。

⑴、标准时限：单体工程开工前第1天完成。

⑵、工作成果：确定货源。

⑶、职责：分公司工程部提采购计划，采购部按计划采购。

3、CFG桩桩基施工、检测（政府图审后进行）。

⑴、标准时限：单体工程开工前第43天开始，开工前第1天完成。

⑵、工作成果：签订专业发包合同，桩基检测合格。

⑶、责任部门：分公司采购部负责签订合同及评审工作，分公司工程部予以配合；分公司工程部对桩基施工、检测进行检查、并组织验收。

说明：针对非CFG桩的地基处理工程，要保证在单体施工前完成施工与验收工作。

4、图纸会审工作（签订施工、监理合同后与办理施工许可证同时进行）。

⑴、标准时限：开工前第10天开始，开工前第1天完成。（10天）

⑵、工作成果：完成各方确认的图纸会审纪要。

⑶、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

三、单体工程施工（办理完成施工许可证后进行）。

1、6层以下单体工程施工周期N为：120+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；

2、7层－11层单体工程施工周期N为：150+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；

3、12层－18层单体工程施工周期N为：180+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）。

注：以上施工周期中不含地基处理的时间。建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。

四、需在施工中确定专业分包工程的，在预留足够进场前准备时间的基础上确定。

1、电梯工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第100天签订电梯订购安装合同；门窗工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第70天签订订购安装三方合同。

2、职责：分公司采购部办理合同签订手续，分公司工程部给予技术支持。

单体工程竣工调试与验收阶段

一、单体工程竣工前调试（水、电、暖、电梯等安装完成后开始）

1、标准时限：单体工程竣工验收前第30天开始，单体工程竣工验收前第16天完成。（15天）

2、工作成果：调试合格，电梯应取得省级合格证明文件。

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

二、单体工程的人防、电检、消防、节能、环保、城建档案等专项验收。

1、标准时限：单体工程竣工验收前第15天开始。单体工程竣工验收前第1天完成。（15天）

2、工作成果：取得专项验收合格证明文件

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

三、单体工程竣工验收（各专项验收合格证明文件齐备后进行）。

1、标准时限：验收当天完成2、工作成果：工程验收合格，取得单位工程竣工验收报告。

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

四、单体工程竣工验收备案

1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第30天完成。

2、工作成果：完成备案

3、职责：分公司开发部、工程部协同办理

第二部分市政配套与园林景观工程

市政配套工程与园林景观施工图设计

一、市政各专业施工图设计（向设计单位提供项目规划总平面图、场地标高平面图、审定的市政综合设计方案、雨污水初步设计后进行）

1、标准时限：单体工程开工后第30天开始，开工后第74天完成（45天）。

2、工作成果：编制完成当期工程市政各专业施工图。

3、职责：分公司工程部组织办理。

二、园林景观施工图设计（依据项目规划总平面图、园林平面设计与竖向设计、公司的设计要求等进行设计）

1、标准时限：单体工程开工后第60天开始，开工后第104天完成。（45天）。

2、工作成果：编制完成当期工程园林景观施工图。

3、职责：分公司工程部组织办理。

施工图预算编制阶段

一、市政各专业施工图预算编制（45天）

1、标准时限：单体工程开工后第75天开始，开工后第119天完成。

2、工作成果：施工图预算

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。

二、园林景观施工图预算编制（45天）

1、标准时限：单体工程开工后第105天开始，开工后第149天完成。

2、工作成果：施工图预算

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。

市政各专业及园林景观工程招投标阶段

1、招标方式：自行招标

2、招标时限：

a、市政各专业工程：（40天）

同批次单体工程开工后第120天开始，开工后第159天完成。

b、园林景观工程：（40天）

同批次单体工程开工后第150天开始，开工后第189天完成。

3、职责：分公司工程部与采购部完成以下工作：

a、对意向施工单位的在建或已建或在建工程进行考察并作出评价。

b、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本

c、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同评审。

d、合同经评审后，签订施工合同。

注：根据各地不同情况，针对具有垄断性质的专业如燃气、强电、电信等，本着公司利益最大化的原则与施工方洽谈并确定合同条款。

施工阶段

当期项目市政各专业及园林景观工程施工（主体封顶前应完成市政工程的相关手续，主要是关于正式用水、强电、热力的申请）（45天）。

标准时限：（90天）

1、单体工程竣工验收前第30天开始，验收合格后第59天完成市政各专业工程及园路施工。

2、当期单体工程竣工验收合格后第90天完成园林绿化、修整等工作。

建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。竣工调试与验收

1、标准时限：市政各专业工程、园林景观工程施工结束后15天内调试验收完成。

2、职责：分公司工程部组织完成。

第三部分其他工作

一、办理商品房预售许可证；

1、标准时限：总投资额达35%时完成2、职责：由分公司销售部办理。

二、移交物业（单体工程竣工验收合格后开始）

A、单体工程移交（15天）

1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第15天完成2、工作成果：出具分公司（或项目）工程部与物业公司共同签认的移交单。

3、职责：分公司（或项目）工程部配合物业公司完成工程交接。

B、市政各专业及园林景观工程移交（15天）

1、标准时限：市政各专业及园林景观工程竣工验收合格后第1天开始，第15天完成。

2、工作成果：出具分公司（或项目）工程部与物业公司共同签认的移交单。

3、职责：分公司（或项目）工程部配合物业公司完成工程交接。

三、办理业主入住手续

1、标准时限：单体工程竣工验收合格，市政各专业及园路完成后第1天开始，第15天完成。

2、职责：由销售部牵头组织此项工作，向各业主发入住通知，由物业公司办理相关入住手续，客服部与工程部配合物业公司进行业主入住前的验收工作。

四、项目的规划验收

当期项目的园林工程验收合格后第1天开始，第15天完成。

五、办理竣工结算

1、标准时限：工程竣工验收合格后第1天开始，工程竣工验收合格后90天内完成。

2、工作成果：完成最终工程结算报告。

篇6：房地产公司工程项目管理办法

第一章 监理、总包、分包的管理 1.管理原则 1.1 工程部进行工程管理的首要原则是：保证自身队伍建设，所有工作立足从自己做起，进而去规范其他方面的行为，努力营造一个良好的工作形象，体现本部门团队的战斗力，充分展现本公司优秀的企业文化和优良的管理体制。

1.2 工程部是本公司对工程项目建设过程全面管理的实施部门，工程部对自己的管理行为负责。监理公司受本公司委托对工程建设过程现场管理的实施负责。监理方、承包方应全面配合、服从工程部的管理。

1.3 施工现场的管理顺序是：工程部 项目监理部 总包单位项目部 分包单位。分包单位分建设方指定（或直接分包）的和经建设方同意总包方自行分包的两种，建设方指定（或直接分包）的分包单位与总包单位、监理单位、建设单位的关系是：建设方指定分包的由建设单位（甲方）、总包单位（乙方）、分包单位（丙方）签订三方合同，直接分包的由建设单位（甲方）、分包单位（乙方）签订施工合同后，分包单位与总包单位签订工程分包配合协议，总包单位负责按合同（或协议）条款的约定对分包单位施工工程的质量、进度、安全生产、现场文明进行综合管理，监理单位负责协调处理管理过程中出现的问题，工程部负责做好监督和进一步协调工作；

经建设方同意总包方自行分包的分包单位，总包单位应视同自己的施工队伍进行管理。未经建设单位同意,总包单位不得私自将承包工程的任何部分进行肢解分包，任何情况下，总包单位不得将承包工程中的主体项目进行分包或转包。

1.4 工程施工实行总承包单位负责制，总包管理分包，分包对总包负责，总包方应安排相应的监督管理人员对分包方进行管理。分包方的任何违约行为、安全事故或疏忽导致工程损害或给建设方造成其他损失,总包方承担连带责任。

1.5 工程施工过程中，应尽量控制设计变更，减少额外投资。确需设计变更时，由总工室将设计变更下达至工程部，工程部收到变更指令后必须立即组织施工、监理等单位相关人员对变更部位的现场情况进行确认，落实变更施工，然后按签证程序办理工程变更签证。进行现场工程量签证时，应由成本管理部的主管预算人员参加计量并确认，提高计量的准确性。

1.6 关于签证有效性的说明：经过本公司工程部、审计部共同会签的签证方为有效签证。

2.工程部对监理单位的管理 2.1 工程部是本公司对监理公司进行项目监理绩效考评的主要部门，根据“工程监理合同”，代表公司向监理公司派驻的项目监理部进一步明确现场监理的权限和范围，并提出要求达到的程度。

2.1.1 监理方应在监理合同签订后7天内将单位资质证书复印件、本项目监理部成员名单及相应的资质证书复印件（总监理工程师的执业资格证需带原件）、项目监理规划报工程部审查（备案）；

工程施工合同签订15天前将监理实施细则报工程部审查（备案）。

2.1.2 监理方应根据合同授权范围代表建设方行使施工阶段工程质量、进度、投资和安全文明施工现场管理的权力，并根据明确的权限范围对承包方执行奖罚，可向建设方建议要求承包方调换不合格的施工管理人员和施工班组等。

2.2 检查核实监理公司派驻现场项目监理部的总监理工程师与招投标时承诺的人员是否一致，并经常性考察其工作责任心、到岗率及其他工作能力，发现问题及时提出处理意见报请公司领导核准后实施，并根据监理提交的细则有针对性的进行管理。总监应与建设方招标考察时确定的人员相一致，不得随意更换；

若有特殊原因确需调换的，监理方必须提前15天书面向建设方提出申请，经建设方调查同意后方可调换，否则追究监理方的违约责任。工程施工过程中若发现总监责任心不强，不能胜任本职工作，或有兼职其他项目、不坚守工地等行为，建设方有权要求监理方调换总监；

同时要求总监确保通讯全天候畅通，每周在岗不得少于6天，否则给予200/天的处罚。

2.3 对项目监理部的人员组成（要求项目监理部要配备专职的土建监理工程师、给排水监理工程师、电气监理工程师和资料员）向监理公司提出条件，并对监理公司选派的各专业监理工程师进行资格审查，提出审查意见后报公司批准；

现场监理机构监理人员数量必须满足各专业监理工作的需要，经建设方认可后不得随意更换。施工过程中，若发现监理人员有谋取私利、不按监理程序及时进行工序验收、浇砼（或关键部位、关键工序）不旁站等行为，除书面向监理公司提出要求更换该监理人员外，对监理公司进行500元/人·次的处罚；

如类似问题发生超过三次，建议公司考虑终止监理合同。

2.4 工程施工合同签订前，要求项目监理部针对监理范围和工程特点，结合国家和地方政府的相关规定、监理规划等，制定出有关工程质量、施工进度、安全生产、现场文明及投资控制等方面的管理目标和制度，并提出奖惩办法，同时分别各工种和关键部位（工序）制定一系列的控制办法，主要针对施工违约、不严格按程序报验、出现质量安全问题不按要求整改到位、不执行或推迟执行监理和建设方的指令等制定处罚措施，工程部审核后报公司领导审批，以此作为监理人员进行日常监理工作的依据（为对施工单位实行有效管理，可考虑作为施工合同的附件）。工程部从现场施工质量、工程进度、安全生产、文明施工、投资控制等方面的监管情况对项目监理部成员进行考评，提出绩效奖励建议。

2.5 工程开工前，要求项目监理部提出工程档案资料的管理制度，经工程部审核后执行。检查监督监理人员对工程资料的管理和处理情况，经常性检查项目监理部的工程档案资料填写、会签及施工现场签证的及时性，确保相关资料的时效性和真实性。

2.6 监督监理公司现场监理人员的监理行为，协调其与工程其他相关方之间的关系；

对项目监理部的监理程序、施工验收规范、标准等的执行情况进行监控。

2.6.1 关键部位（工序）施工时，监理方必须现场旁站监督施工，并做好相关记录。前道工序验收合格后，监理方应将验收结果上报工程部，在工程部组织的复检中，如仍然发现不合格项，则视情节对相关人员在绩效考核时予以扣分；

如发现重大不合格项，对监理方予以500～2000元/次的处罚，未经工程部专业工程师复检不得进行下道工序的施工。如检查发现监理人员未对关键部位（工序）的施工实施旁站,除对监理方处以2000元/次的罚款外，并要求监理方对不旁站的原因书面作出说明报工程部备案。对应监督检查的项目不检查或不按规定检查,给建设单位造成损失的,监理方应承担相应的赔偿责任。

2.6.2 监理人员在工程监理过程,必须严格遵守职业道德,严禁与施工方串通谋取非法利益。若发现由此给建设方造成损失的,监理方必须承担赔偿责任,并对监理方处以工程总监理费用5%的处罚，同时要求监理方将相关责任人调离本项目监理部。

2.6.3 在工程建设过程中,建设方将定期和不定期对现场监理人员进行检查,包括在岗情况、操守行为以及执业技能水平等。在签订监理合同时，建设方将从总监理费用中提取一定比例用作现场监理人员绩效考评工资的发放，由工程部每月进行考评报公司领导审批后作为其计算当月绩效工资的依据。

2.6.4 项目监理部对收到的工程量变更签证单必须及时认真完成审核工作，若交至工程部审查的签证数量超出实际发生量10%的，每次扣罚审核人员当月绩效工资100元。

2.6.5 每周的工程例会由总监理工程师主持，甲方工程部相关人员参加，监理方必须做好会议纪要，并及时将会议纪要报工程部审查（备案）。工程例会纪要必须在会后一天内整理完成上报至工程部审核，否则，每拖延一天，扣罚会议纪要整理人绩效工资100元。

2.6.6 监理方在工程监理过程中,应坚持平等、公正的原则，尽职尽责。对经监理方签发了《材料准用单》的工程主要结构用材料，工程部抽验发现问题未造成严重后果的，对复检签单监理人员每次扣罚绩效工资200元；

对造成严重后果、损害建设方利益及玩忽职守造成重大质量事故的行为，建设方除对其进行处罚外，并报上级建设行政主管部门予以查处。

3.工程部对总包单位的管理 3.1 工程部是公司对总包单位施工综合管理进行考评的主要部门，依据工程施工合同的相关规定，督促施工总承包单位全面履行合同条款要求的义务，积极开展施工准备和顺利组织施工。

3.2 经常核查施工合同中明确的项目经理到岗情况，并结合招投标文件，协同项目监理部核查总包单位项目部各类管理人员的到位情况，对达不到要求的提出整改措施并限期整改。

3.3 协同项目监理部检查总包单位项目部各类管理制度的建立健全情况，并督促项目监理部监督其执行；

对管理制度不完善、制度执行不力的提出整改意见并限期整改。

3.4 监督总包单位项目部在进行现场平面布置时是否按规定的施工现场平面布置原则和经审批的施工现场平面布置图施工，若有违反，提出改进措施并落实整改。

3.5 参与审查（核）总包单位报送的施工组织设计、专项施工方案、施工进度计划（含施工总计划、月度施工计划）等，发现不合理或错误时提出改进措施并检查改正情况。检查施工组织设计、专项施工方案、施工进度（总进度、月进度、周进度）计划的执行情况；

参与隐蔽工程、关键工序的检查验收和建筑物的定位、轴线复核工作。

3.6 不定期检查施工工程质量、安全生产、现场文明及进场材料的质量情况，并经常核查施工进度情况，明确节点工期，以时间节点严格控制工程形象进度；

制定详细的施工质量、安全文明管理制约措施和施工节点进度迟延暂扣工程款的措施，并定期组织检查评比，按制定的奖惩制度将奖罚情况当月张榜公布；

工程施工中，应积极组织引导总包方在节点时间内完成目标任务，根据现场实际及时调整目标节点完成时间。

3.7 协调总包方与设计、监理、质监及其它政府相关职能部门间的关系，综合协调监理方协调处理不了的总包方与其他工程相关方之间的关系，解决施工过程中出现的需要建设方解决的问题；

及时了解总包方对监理方的配合意见，解决施工方与监理方的冲突问题。对总包单位的资源（劳动力、材料、设备、资金）配备情况随时进行了解和跟踪，发现问题及时提出并督促整改。

3.8 检查施工现场各工序的作业情况，核查其施工技术交底的完整性和可操作性、针对性，对不符合规范和本项目所要求的施工程序提出改进意见，并组织相关培训，提高施工队伍的操作水平，从而达到提高工程质量的目的。

3.9 明确总包方与分包方、各专业承包商之间的关系及总包方在整个工程施工中在工程质量、安全生产、现场文明等方面的责权，明确总包对分包需配合的内容和相关处罚措施，充分发挥工程参与各方的综合管理能力；

总包单位对所承包范围内的工程项目进行分包，必须经建设方认可，总包方对所承包项目范围内的主体结构不得进行分包或转包，更不允许对所承包项目进行肢解分包。

3.9.1 总包方必须对分包方编制的专项施工方案、施工进度计划进行审核后作进一步报审，其后续报审程序由总包方负责。

3.9.2 总包方对分包方施工的工程质量、安全生产、现场文明等负有检查、督促整改的责任，在施工进度、工程款支付上享有控制的权力，分包方必须服从总包方的管理，总包方应对分包方负责。

3.9.3 总包方负责对分包方的工程档案资料整理（专业性很强的分包单位除外）提出要求，工程竣工时由分包方配合、总包方负责统一归档。

3.10 施工过程中，对总包方发现的设计问题，及时向总工室或设计公司提出和联系设计变更，并及时传送信息、跟踪设计变更问题的执行和落实情况（经总工室签字确认后下发的设计变更方为有效）；

对公司及其他指令性部门提出的整改意见，无条件落实总包单位完成。

3.11 对公司内部各部门对总包方要求达到的管理内容，结合现场施工进度情况，以不影响施工进度和工程质量为前提，负责落实至总包方实施。

3.12 对总包方各项报审工作的程序要求：

3.12.1 开工报告、施工组织设计和专项施工方案等技术文件，应先报监理方，经总监理工程师审批后报建设方工程部审查。

3.12.2 隐蔽工程、关键工序的检查验收工作，应向现场项目监理部书面提出报告，由项目监理部验收确认合格后报工程部核查，若有必要尚需请设计、质监等相关单位人员进行现场验收。

3.12.3 技术核定（洽商）单应先报项目监理部进行技术和经济核定后报工程部审查批准；

对于工程量变更的审核，总包方应先提交变更依据及工程量计算书给现场专业监理工程师审核，项目监理部收到工程量变更签证单必须及时完成审核工作后交工程部审查确认。

3.12.4 材料进场后，总包单位应将有关材料质量的相关保证资料报项目监理部核查，项目监理部组织对进场材料进行验收，并抽样到有资质的检测单位进行检测，复检合格后由项目监理部签发《材料准用单》，并将相关资料报工程部备案，工程部专业工程师对进场材料负责抽验，发现问题及时制止使用并报工程部经理处理。

3.12.5以上各项工程技术文件，必须经工程部经理审查确认后在工程结算时方能确认有效。

4.工程部对分包、专业承包单位的管理 4.1 工程部是公司对分包、专业承包单位进行综合考评的主要部门。分包工程施工合同签定后，督促分包方在规定时间内进场，并督促分包、专业承包单位与总包单位及时签订分包工程配合协议，参与协调其进场前的各项工作以及与各单位的衔接工作。

4.2 要求分包单位根据工程施工实际情况和施工总进度计划编制切实可行的施工方案、施工进度计划进行报审（分包方编制的专项施工方案、施工进度计划应由总包单位先行审核后作进一步报审，其后续报审程序由总包方执行）。合理协调分包单位提出的施工进度计划与总包单位施工进度计划之间的关系，优化结合点后提出调整意见落实总包、分包或专业承包单位修改并付诸实施。

4.3 对分包、专业承包单位施工现场的资源（劳动力、材料、设备、资金）配备情况随时进行了解和跟踪，结合施工进程，运用动态管理的手段协调现场关系，使其始终在受控状态下进行有序施工。

4.4 协同项目监理部对分包、专业承包单位进场使用的材料进行质量监控，严格实施材料进场、使用报审制度（分包方的材料报审程序参照总包方执行），确保工程质量。

4.5 协调处理与工程其他参与各方的关系，努力保证其能在正常状态下施工，避免形成施工拖期、质量不能保证、施工不文明等结果的借口；

分包方的工程档案资料整理（专业性很强的分包单位除外）必须符合总包方的要求，工程竣工时由总包方负责统一归档。

4.6 与项目监理部、总包单位齐抓共管，强化分包、专业承包单位的成品保护意识，成品保护的原则是：“谁施工谁保护，谁破坏谁赔偿”。

4.7 对于室外水电、管道液化气等专业性很强的分包单位施工的工程质量，通过联合质监、安监以及政府相关主管部门来强化管理，通过行业监督、行业管理、行政执法等对他们进行引导，同时为提高地区行风质量作贡献；

在投资控制上，我们要同样按照建设工程的计价规则，进行“货比三家”，确定合理工程造价后交付施工；

在施工进度控制上，除加强现场的监管外，合同管理也很重要；

在施工合同中，同样要明确工期及奖罚制度。

4.8 通过工程例会、工程专题会议等协调处理其与工程其他参与各方的关系，组织协调分包与总包的配合工作，并要求分包方施工的工程质量、施工进度和工序完成时间等，必须满足总包方的统一要求。

第二章 工程施工管理 1 开工（施工）前的准备 1.1 项目开工前，公司各部门应通力协作，完成征地拆迁、规划报批、施工图设计、监理和施工招标、施工临时用水电报装及报建各项手续的申领工作，工程部根据场地条件、施工图纸及公司的项目建设规划，组织制定项目开工建设计划、资金需求计划及项目目标完成计划，为整个项目建设提供必须的基础条件。

1.2 项目监理部应完成项目监理实施细则、项目监理管理制度（包括质量、进度、投资、安全与文明施工现场及施工过程相关方的协调管理）、监理成果考核激励机制等的编制与审核工作，为项目建设实施过程管理确定目标和规则。

1.3 总承包商应有针对性地完成项目工程施工组织总设计的编制和自审工作，并依据工程承包合同中质量和工期目标的要求，制定保证目标实现的控制措施。

1.4 根据建设方规定的施工现场平面布置原则，总承包商应在进场前向监理方和建设方提交施工现场布置图及详细的实施方案，工程开工前按批准的方案完成施工现场场地布置及临时设施的施工。施工现场场地布置及临时设施应符合当地政府和建设方关于现场文明施工的要求。

1.5 各分包或专业工程开工前，分包商除应做好自身承建项目的各项准备工作外（编制并自审完成工程施工专项方案、施工进度计划等），尚应与总承包商签订好配合协议，明确施工中要求配合的工作内容以及各自的责、权、利，便于施工过程中操作；

此外，分包商应把编制的施工进度计划与总承包商的实际进度计划进行有机的结合，确定最佳切入时间点进场施工。

1.6 项目开工（施工）前，应完成图纸会审工作。承包商项目部、项目监理部及本公司有关技术人员应对施工图纸进行全面的自审，把审查出的问题或意见在图纸会审时予以解决。会议管理 2.1 建设工程第一次工地会议由建设方组织并主持。会议内容为：建设方、监理方和承包商分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工情况。建设方介绍工程开工前的准备情况和本项目的各项目标、指标，并根据委托监理合同宣布对总监理工程师的授权；

监理方由总监理工程师介绍本项目的监理实施细则，并根据建设方的授权范围宣布监理工作制度和有关管理规定，确定各方在工程施工中应参加工程例会的主要人员、召开工地例会的周期、地点等；

承包商介绍施工准备情况，针对建设方和监理方提出的要求作出承诺；

最后由总监理工程师对施工准备情况提出意见和要求，会议纪要由监理方整理并及时抄送至与会单位。

2.2 施工期间的工程例会 施工期间的工程例会由总监理工程师主持。会议的主要内容是：检查上次例会议定事项的落实情况，分析未完事项产生的原因；

通报工程进度计划执行情况，提出下一阶段进度目标；

通报工程项目质量状况，针对存在的质量问题提出改进措施；

解决需要协调的有关事项。各承包商在汇报工程进展情况时，应提出下一步的工作计划和需要建设方、监理方协调解决的问题，并对上一次例会提出计划的完成情况做出小结，对未完成项目说明原因以及落实补救措施；

建设方、监理方应针对工程现状提出阶段性要求，并对施工方提出的相关问题做出明确答复，以利工作的推进，会议纪要由监理方整理并及时抄送至与会单位。

2.3 工程专题会议 包括工程施工中各种有针对性的会议，如：施工方案讨论会、质量问题分析会、项目施工进度推进会、安全和现场文明施工等专题会议，该类会议视施工过程的实际需要，由总监理工程师组织并主持。通过会议，形成统一意见，制定工作方针，明确实施或改进措施，达到共同目的，会议纪要由监理方整理并及时抄送至与会单位。

召开各种会议时，应参加会议人员未按时参加会议的，根据具体实际情况处以50-1000元罚款。全生产、文明施工管理 为确保工程建设安全、文明、有序的开展，提升企业形象，在国家和地方行业主管部门的有关规定基础上，结合国家康居型示范小区和本公司建精品商品住宅楼的相关要求，在安全生产、文明施工管理方面，应按标准组织实施。

安全生产、文明施工管理以做好基础工作为前提，加强平时管理为重点，施工方应落实专人负责，提高自我防范意识，及时消除安全隐患，避免事故的发生。

3.1 安全生产管理严格执行《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-99）、《建筑施工高处作业安全技术规范》（JGJ80-91）、《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规程》（JGJ130-2001）、《建筑机械使用安全技术规程》（JGJ33-2001）、《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46-88）及《建设工程施工现场供用电安全规范》（GB50104-93）等的相关规定，监理方、施工方制定的安全生产、文明施工管理目标应符合项目合同要求，并遵守国家、地方现行的有关法律、法规的有关规定。监理方负责平时的安全生产、文明施工检查监督，并对各施工方做好考评工作，工程部对此项工作应做好核查和考评资料的收集，为全面履行合同条款提供足够依据。安全生产、文明施工管理未达到要求的，除工程竣工后按合同有关条款处罚外，施工过程中按下列办法处理：

1、施工方施工现场未设专职安全员的罚款1000元，并勒令增补合格后方准继续施工。

2、专项工程施工前未编制施工方案、施工方案中没有针对性安全技术措施、有方案未经审批或未经监理方审查认可就组织施工的罚款500～1000元，并勒令补充合格后方准继续施工。

3、工人进场未进行安全教育、特种作业人员无证上岗的每人罚50～100元，并勒令增补合格后方准继续施工；

特种作业人员违章作业的，每人次罚款50～200元；

管理人员违章指挥的，每人次罚款100～500元。

4、分项工程施工前没有安全技术交底或交底未履行签字手续的，每发现一次罚款200元并勒令增补合格后方准继续施工。

5、进入施工现场不戴安全帽的，每人次罚款50元；

高处作业未按规定要求系挂安全带的每人次罚款100元。

6、“四口”、“五临边”缺防护或防护不严的，每缺一处罚款100～200元，勒令整改合格后方准继续施工。

7、外脚手架搭设前必须编制专项施工方案并报审，使用的钢管颜色应符合建设方的统一规定（施工合同中明确），外侧满挂合格的密目式安全网（临街立面应用新安全网张挂），不按规定的不准进行施工。搭设施工中如有下列情况之一的，勒令改正后方准继续施工，并处每项次100～500元的罚款：

⑴ 脚手架的立杆间距不按方案要求设置的；

立杆基础不实、架上乱堆杂物或堆载超过规定的；

⑵ 架体与建筑物间的拉接不符合规范要求的；

⑶ 架体外挑未按方案要求搭设，所用的材料不符合规范要求、与建筑物未采取有效连接进行卸荷的；

⑷ 架体外侧未按规定要求张挂安全网或与建筑物之间的空隙未按规定隔离防护的；

⑸ 结构施工期间，外架搭设不能保证高出施工层一步架的。

8、垂直运输设备安装、卸料平台搭设不能满足规定要求的，每项次罚款1000元；

物料提升机乘人的，每次罚款1000元；

机械设备维护保养不认真，致使其带病作业的，每台次罚款500元。

9、地下室施工期间，基坑不按规定进行有效支护的，罚款2000元；

特殊部位结构不按规定要求支模的，罚款500元。

10、在相关政府部门检查中受到批评的，每次罚款3000元，在新闻媒体通报批评的，每次罚款5000元。

3.2 现场文明施工管理 3.2.1 场地布置 1、严格按施工区和生活办公区分别设置的原则进行场地布置。总承包商按建设方划定的区域在进行场地布置时，应充分考虑对分包商的场地进行合理安排。

2、生活区域、施工区域地面除局部绿化范围外要求全部硬化，并设置明沟等排水系统，经沉淀池过滤后与市政排水管网接通，确保场内排水畅通。

3.2.2 生活区 1、办公区域由建设方统一组织施工办公用房，施工单位根据使用的数量、面积，按比例分摊出资。

2、生活区域内职工宿舍应采用钢架活动房，各施工单位在规定的区域内自行搭设，外墙涂刷同一色彩的涂料。

3、生活区域、施工区域内所有临时设施房屋的门窗油漆，框刷白色，扇刷蓝色。

4、办公生活区域应设食堂。食堂应有良好的通风和卫生设施，并保持卫生整洁，炊事人员持健康证上岗。食堂内应有明显的功能分隔措施，特别是灶前、灶后、仓库间，食物生熟应分开。

5、办公生活区域应设置固定的浴室和厕所，安排专人管理，及时清扫，保持整洁，并有防止蚊蝇孽生的措施。

6、办公区域禁止晾晒衣物，生活区域应集中设置衣物晾晒区。

7、各施工企业应根据施工人员多少、生活区域大小设置一定数量的专职卫生保洁员，确保生活区清洁、卫生、不积水。

8、建设方组织在施工临时生活区内设置统一的垃圾箱，各施工单位出资请环卫部门每日清运。施工主干道由监理安排施工单位轮流清扫，确保清洁。

3.2.3 施工生产区 1、施工现场必须实行全封闭施工，沿工地周边外围用砖砌围 墙，高度不小于2.2米，相邻施工企业之间的围墙高1.5米，围墙砌筑形式、涂料色彩统一规定。

2、各施工单位必须安排专人负责保卫工作，统一保安服装，接受建设方保卫部门的管理；

进入施工现场的人员必须佩戴工作卡，工作卡由建设方统一确定样式，各施工单位自行安排制作。

3、施工现场必须做到工完场清，脚手架下不得有建筑垃圾堆积、不得积水。在建工程内严禁住人，禁止在施工现场随地大小便。

4、建筑材料、构件、料具必须按施工现场总平面布置图堆放整齐，并分类悬挂标牌做好标识。

3.2.4 标识系统 1、各标段的入口处应设有“五牌一图”，整个工地做到规格统一、位置合理、字迹端正、线条清晰、表示明确，严禁利用脚手架挂设“五牌一图”。

2、施工现场安全生产宣传、警示牌的挂设位置应合理，主要施工部位、作业点和危险区域以及主要通道口必须有针对性的悬挂醒目的安全警示牌。

3、施工现场安全帽分色管理规定：施工工人统一为黄色，施工单位管理人员统一为橙色，监理单位统一为白色，建设方管理人员、客户与营销人员统一为红色。

3.2.5 检查、评比 建设方每月组织监理对各施工单位的现场文明情况进行检查、评比，检查结果张榜公布，作为文明施工合同考核的进行奖罚依据之一。平时检查对文明施工未达到规定要求的，责令停工整改外并处罚款。

1、施工方进场前应根据承包合同、投标承诺、现场条件、国家及地方政府主管部门的有关规定等要求编制文明施工方案，自审合格后报监理方审查，监理方审查并经建设方确认后予以实施；

若未编制方案或方案未经有关部门审批认可或违背方案实施的，罚款500～1000元。

2、施工单位不按要求砌筑围墙、安装大门的，罚款100～500元；

大门口未正确挂好“五牌一图”或内容不全的，罚款500元。

3、主体结构首层施工完成后，施工现场仍未完全硬化罚款200～1000元。

4、施工现场不按规定堆放材料的，罚500～1000元；

材料堆放不整齐或堵塞交通的，每次罚款50～200元。

5、施工现场出入口大门处必须设车辆冲洗点。施工现场出现排水不畅，泥浆、污水横流的，每次罚款100～200元。

6、各施工单位必须对场地和楼层经常进行清扫，施工现场未做到工完场清和垃圾及时清理的，每次罚款50～300元。

7、在建工程内擅自住人的，罚款200～1000元；

现场每发现一处大便的，罚款1000元。

8、无消防水源（高层建筑）或不能满足消防要求的，罚款500 元；

无消防措施、或无灭火器材的，罚款50～200元；

易燃易爆场所未按要求设置灭火器或有人吸烟的，每次罚款100元；

灭火器数量不足或明火作业无人监视的，每次罚款50～100元。

9、未设置厕所、浴室或设置不符合要求的，罚款1000元；

厕所无专人清扫冲洗的，罚款200元。

10、食堂按规定必须办理食堂卫生许可证和健康证。卫生不符合要求的，每次罚款100～500元。

11、现场应配备常用药品。不能保证工地有卫生饮水供应的每次罚款50元。

12、施工单位应办好排污许可证，夜间施工应按规定办理夜间施工噪音排放许可证。在检查中被政府有关部门批评的，每次罚款1000元，被新闻媒体通报批评的，每次罚款2000～5000元。

13、各施工单位应建立治安保卫制度，项目部应有专人负责治安保卫工作，否则施工期间每月罚款1000元；

发生职工聚众闹事、打架斗殴的，每次罚款500～1000元；

施工单位员工对监理人员、建设方人员和上级部门人员、周围居民及单位无理取闹、甚至打架的，每次罚款1000～2000元；

相邻施工单位之间应和睦相处，互相配合，若发生闹事、打架的，每次参与单位各罚款3000～5000元。

14、外来施工人员应办理暂住证或流动人口计划生育证明，任何单位不得使用童工，如检查出现问题的，每人每例罚款100～500元。

15、建设方提供给施工方使用的材料、设备，若在现场被盗或损坏、减少的，由施工方按原价赔偿。 施工临时用电管理 4.1 工程开工前，各施工单位应把用电负荷情况及电气设备平面布置图提交项目监理部，由电气专业监理工程师会同建设方电气专业工程师汇总，进行施工现场临时用电设计的综合协调，并提出施工现场临时用电总体布置方案。

4.2 电气专业监理工程师、建设方电气专业工程师应对施工方电工和安装人员进行相关安全技术交底工作，对临时用电设施和用电设备进行验收，并定期组织或参加施工现场的安全检查活动，发现问题及时解决。

4.3 变压器下装有有功和无功电表计量，各施工单位应各自安装有功电表计量，无功表的电量按照有功表进行分摊计算。施工用电计量表不准私自拆封，违者作偷电论处，发现偷电一次罚款1万元。

4.4 施工临时用电线路架设应符合规范要求，配电柜内安装的元器件应符合国家规定要求，安装应牢固、规范，确保操作维修方便；

配电房的防雷接地要符合规范要求，现场临时线路的绝缘性能应良好，接地或接零均应符合规范要求。施工临时用水管理 5.1 工程开工前，由专业监理工程师会同建设方水专业工程师结合施工单位上报的施工现场平面布置图对临时给水、排污工作进行统筹布置，施工单位根据总体布置进行现场施工布置。

5.2 根据项目建设工作量情况和消防要求估算现场施工临时总用水量，确定临时给水总管径后申报安装，采用总水表计量；

各施工单位在总表下安装给水支路，并分别装表计量付费，水表安装后不得随意拆卸，如有违背作偷水处理，发现偷水一次罚款2万元。

5.3 临时厕所的下水应经化粪池处理后再排入城市污水管网。对施工人员的管理及其它 6.1 施工单位应尽量保持员工的相对稳定，减少施工人员的频繁变动，确保施工现场的和谐发展。

6.2 施工单位对进场施工的员工应建立简单的人事档案，做好相应的人员管理记录。为便于加强人员管理，职工宿舍门口的上方应设置宿舍编号和住宿人员名单、身份证复印件。

6.3 针对工地人员进出平凡的现象,施工现场应建立人员进出登记制度。工程施工期间，非施工人员原则上不得进入作业场所；

对管理不力的总包单位每次罚款500元。

6.4 工地采取全封闭式施工。除样板房在营销人员陪同下可进入参观外，其余严禁参观；

特殊情况必须由营销部书面申请，经公司领导批准后通知总包方做好相关的安全防护后方可进入现场参观。

第三章 工程质量控制 1 施工过程应严格按照各工序的操作规程进行，过程质量必须符合施工验收规范和本公司的有关质量管理规定。各工序隐蔽工程的验收工作在施工过程中必须严格进行，在班组自检和项目部质量部门检查合格的基础上方可提交监理方验收，监理验收合格后报工程部检查。工程技术资料应与工程施工实际进度同步完成，做到及时、真实、正确、完整，项目监理部应及时办理各项施工资料的签证工作，工程部专业工程师和资料员必须经常性检查施工方、监理方的工程资料整理、签证情况，发现问题及时通知改正，并做好记录。施工过程控制应从原材料、半成品的质量控制入手，材料的品种、规格、质量应符合设计、国家标准和合同规定的要求。材料进场前应办理报审，质量合格证及相关技术资料齐全；

经监理方见证检验合格签署“使用报审表”后方准使用；

工程部专业工程师对施工用材料质量保留随时检查复核的权利，施工过程中，若对使用材料质量有怀疑，可要求施工方重新取样见证送检，核实其质量的可靠性，复检合格，检测费由建设方支付；

存在问题，施工方、监理方应承担相应责任。分部分项工程、专项工程和单位工程质量等级的评定应按照现行国家验收规范和本单位相关质量验收规定要求进行，重要工序的检查验收工作应按专项工程进行。建设方组织的月度、季度或专门的质量检查结果将作为合同质量等级评定的重要依据。工程施工过程中，应遵循的现行国家规范、标准主要有：

1、《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）2、《工程测量规范》（GB50026-93）3、《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）4、《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）5、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（GB50202-2002）6、《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》（JGJ6-99）7、《锚杆喷射混凝土支护技术规范》（GB50086-2001）8、《建筑基坑支护技术规程》（JGJ120-99）9、《建筑边坡工程技术规范》（GB50330-2002）10、《人防工程施工及验收规范》（GBJ134-90）11、《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）12、《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2002）13、《建筑钢结构焊接规程》（JGJ81-91）14、《钢结构工程施工质量验收规范》（GB50205-2001）15、《网架结构设计与施工规程》（JGJ7-91）16、《网架结构工程质量检验评定标准》（JGJ78-91）17、《普通混凝土配合比设计规程》（JGJ55-2000）18、《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）19、《混凝土强度检验评定标准》（GBJ107-87）20、《混凝土质量控制标准》（GB50164-92）21、《混凝土泵送技术规程》（JGJ/T10-95）22、《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）23、《轻骨料混凝土技术规程》（JGJ51-2002）24、《型钢混凝土组合结构技术规程》（JGJ138-2001）25、《冷轧扭钢筋混凝土构件技术规程》（JGJ115-97）26、《冷拔钢丝预应力混凝土构件设计与施工规程》（JGJ19-92）27、《回弹法检测混凝土抗压强度技术规程》（JGJ/T23-2001）28、《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2002）29、《砌体工程现场检测技术标准》（GB/T50315-2000）30、《砌筑砂浆配合比设计规程》（JGJ98-2000）31、《贯入法检测砌筑砂浆抗压强度技术规程》（JGJ/T136-2001）32、《混凝土小型空心砌块建筑技术规程》（JGJ/T14-95）33、《多孔砖砌体结构技术规范》（JGJ137-2001）34、《多孔砖（KP1型）建筑抗震设计与施工规程》（JGJ68-90）35、《设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程》（JGJ/T13-94）36、《木结构工程施工质量验收规范》（GB50206-2002）37、《屋面工程施工质量验收规范》（GB50207-2002）38、《塑料门窗安装及验收规程》（JGJ103-96）39、《玻璃幕墙工程技术规范》（JGJ102-96）40、《玻璃幕墙工程质量检验标准》（JGJ/T139-2001）41、《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ113-97）42、《金属与石材幕墙工程技术规范》（JGJ133-2001）43、《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002）44、《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001）45、《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327-2001）46、《建筑防腐蚀工程施工及验收规范》（GB50212-91）47、《建筑防腐蚀工程质量检验评定标准》（GB50224-95）48、《外墙饰面砖工程施工及验收规程》（JGJ126-2000）49、《建筑工程饰面砖粘结强度检验标准》（JGJ110-97）50、《大模板多层住宅结构设计与施工规程》（JGJ20-84）51、《组合钢模板技术规范》（GB50214-2001）52、《钢筋焊接及验收规程》（JGJ18-96）53、《钢筋焊接接头试验方法标准》（JGJ/T27-2001）54、《钢筋锥螺纹接头技术规程》（JGJ109-96）55、《采暖居住建筑节能检验标准》（JGJ132-2001）56、《建筑规程冬期施工规程》（JGJ104-97）57、《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-99）58、《建筑施工高处作业安全技术规范》（JGJ80-91）59、《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规程》（JGJ130-2001）60、《建筑施工门式钢管脚手架安全技术规程》（JGJ128-2000）61、《建筑机械使用安全技术规程》（JGJ33-2001）62、《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46-88）63、《建设工程施工现场供用电安全规范》（GB50104-93）64、《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）65、《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）66、《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB50166-92）67、《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）68、《电梯工程施工质量验收规范》（GB50310-2002）69、《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》（GB/T50312-2000）70、《建设工程文件归档整理规范》（GB/T50328-2001）等等。另外注意：由于规范、标准随着社会的不断进步是要不断修订的，工程建设过程中必须及时进行更新，确保与国家及地方政府规定相适应。关于工程质量控制的具体控制要点及常见质量通病防治参见附件《分部分项工程质量控制要点与常见质量通病防治》。

第四章 施工进度管理 1 工程发包前应对项目建设目标计划做好充分评估，留足机动时间和室外工程施工时间后确定房屋建筑工程的施工合同工期，在项目建设招标文件内写明，作为要约条件请投标单位考虑。工程开工前，施工方应提交完整的施工进度计划报项目监理部和建设方，建设、监理方人员应根据工程施工总目标计划进行核准；

对专业、分项工程，尚需与已核准的总包方进度计划和现场施工实际进度进行有效整合，确保工程进度计划满足合同要求。施工单位每月底应对本月计划完成情况进行小结，并把下月的进度计划报监理、建设方审核。月度计划应结合施工实际，总包单位编制进度计划时应考虑分包单位的施工流程，确保计划的可实现和具有可操作性。项目监理部应经常性检查现场施工进度情况，与项目施工总进度计划进行比较，当实际施工完成进度滞后于施工进度计划时，监理人员应及时分析原因，提出解决的办法落实施工方调整并报工程部备案。总包方对分包方的施工进度负管理责任，分包方必须服从总包方的管理。为确保总进度计划的落实，施工期间每月由监理方配合建设方对承包商施工计划完成情况进行综合考评。当出现关键工作的施工进度明显拖期，直接影响后续工序的施工时，监理方、工程部应立即分析原因、找出解决问题的办法，采取必要的手段落实施工单位“赶工”，以此来确保目标节点工期的实现。根据目标工期确定的节点完成控制时间必须予以落实，对影响控制节点完成时间的责任单位在工程结算时按合同规定给予处罚。

第五章 投资控制管理 1 发包采购管理 1.1 公司范围内的工程发包、材料采购应依照“长宏开发（2005）38号《招标管理控制程序》”的相关规定执行。

1.2 项目开发建设前，公司应编制项目开发建设规划，制定整体实施工作计划，各相关部门应严格按实施计划组织开展工作，努力确保计划在规定时间内实施完成。

1.3 开发项目前期准备工作开展期间，总工室、工程部、成本管理部应结合前期工作开展情况，制定项目工程的分部分项实施计划，提出具体的工程发包、甲供材料采购等计划，报公司审批后组织招投标实施工作。

1.4 由公司通过招投标选中的工程承包或材料供应单位均需与公司签订合同，凭合同组织进场。分包商、材料供应商除应服从工程部、现场监理部的管理外，还必须服从总包商施工现场的全面管理。投资控制与签证管理 2.1 控制工程建设投资主要在设计阶段。为有效控制工程建造成本，避免和减少浪费现象，提供的施工图应是经审核修改完成的，在工程开工前再组织各相关方认真做好图纸会审工作，努力把设计中的问题尽可能在施工前解决。

2.2 工程施工中投资控制主要应做好以下几方面工作：

1、根据设计图纸，确定场地平整与土方调配方案，尽可能避免出现重复挖填土方的现象。

2、充分利用现场资源，合理进行场地布置，避免临时设施反复搬迁情况的出现，有效控制工程间接投资的增加。

3、重视工程合同的洽谈工作，加强合同条款的严密性，做到“责、权、利”分明、界定清晰，不留“活口”，堵塞可能出现的漏洞。

4、严格合同和施工过程管理，按照相关规定，做好工程质量、进度、安全与现场文明施工的管理工作。

5、加强投资控制意识，控制施工中设计变更的发生量，有效降低工程直接投资的增加。

2.3施工过程中设计变更、工程技术问题的处理应由设计、施工单位提出，经项目监理部审核，建设方总工室、工程部核准，成本管理部进行相关测算确认经济合理后方准实施。

2.4 因设计变更等原因产生的现场签证应及时办理。增加（或减少）工程量（或费用）计量由施工方、监理方（指派专业监理工程师）、建设方（指派工程部专业工程师和成本管理部预算人员）三方在变更工程发生时共同进行现场计量，变更项目施工完成后15天内按施工合同规定办理《工程变更签证单》，工程量增减签证单未经审计部确认及工程部经理签字并加盖工程部公章的一律无效。合同管理 3.1 签订的文本合同一般以政府相关的“示范文本”为基础，结合本项目情况和公司的营运方针、招标文件提出的条件等进行充分调整，合理进行风险分担，杜绝风险明显向己方倾斜的现象出现。

3.2 合同中必须明确价格、涵盖范围、签订合同各方的“责、权、利”，出现争议的解决方法以及出现变更的处理方法等，用词应准确、清晰，界限明确。

3.3 严格执行国家、地方政府的相关规定，从工程质量、工期（施工进度）、安全生产、文明施工等方面明确合同主体各方的责任，确保工程施工中的管理有效。

3.4 为有效提高工作效率和资金的利用率，各施工方必须于每月15日前把下月的工程款支付进度计划上报至监理部和工程部，若无该计划，则工程款支付顺延。

3.5工程进度款的支付以施工完成形象进度和施工合同为依据。分包施工单位每月（或形象进度完成）应提前向总包单位提交进度款支付报表，总包单位每月底（或形象进度完成后）向监理方汇总申报本期的工程进度款支付报表，监理方根据具体情况进行审核后填写意见报工程部审查，工程部专业工程师进行审查并签署意见报部门经理，由部门经理转报公司其他部门进行审定，最后由公司领导审批确定每期的付款额度后返至工程部，通知施工方领取付款报表。

第六章 工程验收流程 1 一般隐蔽工程的报验程序：

施工单位完成该工序的所有施工内容并自检合格，相关专业管理人员向专业监理工程师填报隐蔽工程验收表→专业监理工程师现场检查验收（施工单位专业管理人员必须陪同）→专业监理工程师提出验收或整改意见报总监理工程师审核→现场项目监理部提交验收签证报工程部专业工程师核验→工程部专业工程师查出的问题书面落实至项目监理部负责完成整改工作，并报工程部经理签证。对影响较大的分部、分项或施工工序（如：基础工程、结构转换层、外墙饰面、屋面工程中的关键工序等，以及基础、主体中间验收）的隐蔽验收，在上述程序执行完毕后继续以下程序：

工程部与工程建设相关部门（如：质检站、设计公司、勘探公司、安监站等）联系报验→确认验收时间后通知项目监理部反馈给施工单位做好验收准备→组织验收（召开验收会议，提出验收或整改意见，落实整改及复验方法）。

以上验收程序衔接应安排紧凑，避免影响施工进度。质量评定依据是国家现行的工程质量验收规范、建设工程质量管理条例 第七章 奖罚流程 1工程建设过程中的奖罚是为建设方和监理方强化对承包方的管理而采取的措施，奖罚由工程部和现场项目监理部人员提出，对个人的奖罚当月兑现，对单位的奖罚在工程结算时体现。

2进行处罚的程序：发现违规行为，第一次口头警告或书面整改通知单，第二次开书面处罚单；

但对产生重大安全问题或隐患的、严重损害建设方形象的，一经发现，立刻进行处罚；

所有罚款均从承包方的工程进度款和安全文明施工等保证金中扣除。

3经建设方、监理方或上级主管部门等提出的不合格项，无论处罚与否，都必须按规定要求进行整改；

确实无法整改的必须经建设方和监理方认可。重要奖罚规定：

4.1发生重大质量安全事故、严重影响建设方声誉的，罚款1～2万元。

4.2 工程质量存在问题建设方或监理方下发质量整改通知书，问题未得到整改的，罚款1000～2000元。

4.3施工过程中，获上级主管部门等政府部门书面表彰的，每次奖1000元；

在新闻媒体上表扬的，每次奖3000元。