(7天)商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理

(7天)商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理（共5篇）

篇1：(7天)商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理

王孝民

现任河源商业中心运营中心运营总监

中国购物中心（中购联）ASM职业经理人

国际(香港)购物中心规划及管理专业协会注册专业会员

国际工商管理研究生、国际(香港)购物中心规划及管理专业协会注册专业会员、中国购物中心（中购联）ASM职业经理人、国家注册企业培训师、中华管理培训网高级顾问合作讲师、<<中国品牌讲师大全>>推荐及收录讲师、中华讲师网特聘讲师、中国培训师大联盟注册讲师、中国(深圳)第四、五届消费商品采购大会特邀演讲嘉宾、中国卓越管理专家、总裁网网络商学院特聘专家、中国企业教育十佳讲师等。。。

曾在家乐福、深圳民乐福集团、志健MALL、港惠MALL等大国内外知名大型连锁超市、百货及购物中心任营运经理、店长、总助、营运总监、副总、总裁助理、企业高级顾问等职位；现任河源商业中心(粤东最大综合体80万㎡)——运营中心运营总监(副总)。

十年多年来一直专注和从事零售商业的大型百货、连锁超市、购物中心、商业地产及城市综合体的定位规划、运营管理、开业筹备、招商规划、营销策划、品牌策划、客服管理、地产开发等方面的管理工作。2006年到2007年期间，先后多次到新加坡和香港学习购物中心管理和和商业地产方面的培训学习，并对零售商业的不同业态和模式进行深度研究，成为一流的商业终端实战专家。结合几大领域实战经验，吸收世界先进企业的经营管理精华，形成自己独有的理论体系和实战体系。

为多家中型零售企业建立完善自有培训体系，并编写了规范、系统、科学、实用的培训体系手册。不断完善企业内部培训师的培训、考核（评估）等制度，建立企业课程开发、整体培训计划实施等的工作。在长期企业培训工作中为多家企业培训出一大批优秀中、高层管理人员，多次为大、中专院校毕业生和其他零售企业高、中层管理人员进行培训、指导和顾问工作。

曾多次被深圳市零售行业协会、深圳市商业联合会、湖南省郴州市技术学院、广西省梧州市商贸学校、惠州商校、香港百佳超市、深圳恒波通讯、ITAT、燕汇MALL、中华广场、惠州港惠MALL、江苏苏杭时代、深圳海岸城、深圳金莎（志健）MALL、康师傅深圳区、广西南宁商会、茵佳尼服饰（深圳、贵州分公司）、巴蒂鞋业（惠州分公司）、惠东美汇城等多次邀请授课，并为深圳市万盈佳百货、深圳市鸿泰集团及下属大富豪百货、惠州丽日集团、惠州帝景购物广场、惠州天天润购物广场、惠东爱尚百货、惠州港惠MAL、广东坚基集团等多家公司中高层管理人员进行授课并为他们建立和完善了公司内部培训制度。

主讲课程：

《商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理-7天》

《百货商场策略性营运零售管理管理人员营运管理技能训练》

《百货商场提升商务谈判的技巧增强感染力》 《百货商场运营管理专题》

《城市综合体商业地产项目管理与营运》 《购物中心发展与管理》

《购物中心现场运营服务管理技能》 《商业地产营销策划招商谈判技能管理技能》

《直面商业购物中心客服管理及投诉困惑》

助理丽丽：***(同微信)QQ：2086947641 博客：http://blog.sina.com.cn/u/5325716940 《商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理》 七天课程介绍

要想脱颖而出、接受强化培训、现场面对现场、在于实战经验 技能管理提高、领会实战经验、回店展开工作、得心应手熟练 努力在于训练、功劳在于实现、个人价值提高、成长迅速见效

第一天 商业地产项目开发的规划和设计方法

开发商业地产与住宅不一样，不是先规划 设计好再销售，而要先确定经营模式、服务对象，再按经营业态需求进行建筑规划与设计，不然以后改建的费用会使成本大大抬升。在建筑设计上也要充分注意动线（人流移动的路线）设计的科学性，避免由死角所带来的物业价 值的贬损。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素，选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。

核心内容一：商业地产项目设计与理念

我们很多商业地产项目设计完以后，经常要改来改去，就是进入施工期，这种现象依然存在，电梯放在哪里最合适？观光电梯挂在哪里最显眼？层高到多高才合适？柱距多款才合适？层重真的很重要吗？电影院的标准怎么这样难？大卖场的收货区，为什么设计师总是弄不明白？进入商业地产卖场的超市生鲜到底需用电还是液化气、石油气?

对于这些困扰我们多年的问题，解决的办法和方法是什么？不是我们的设计大师不行，不是我们设计出来的东西不好吗？关键是好看，不中用，有什么用!因为我们不了解品牌商的需求，我们的设计要根据他们的思路来，根据他们的需求走，你设计盖的房子再好也没用，因为消费者不喜欢，不认可，商业地产项目也是一样的，我们不根据商家、商户的需求来规划设计，他们根本不愿意来，动线，动线还是动线，规划、规划还是规划？解开难题，让我们深度走进设计与规划理念中来。

消费者都知道中国在购物中心的设计和规划上落后于西方国家。他们通过读报纸，看电视，看电影来了解西方人的生活方式。通过旅游的方式，他们亲眼看到了国内与国外生活方式的不同。从这一点上来讲，这种缺少的感觉也许只是一般性的感觉，但是它很快使中国的消费者变得越来越有追求，那些在设计上品位不高的购物中心会使他们市场回应方面大打折扣。

1、商业地产项目成功的设计和规划理念

2、商业地产项目怎样对市场进行分析设计出适合何种类型的商店？

3、商业地产项目怎样才能使潜在的消费者加入到项目中来？需要向消费者提供什么？在今后的日子里应该以什么样的趋势来锁定消费者？

4、商业地产项目对项目特征的初步设计过程进行评价和定义。

5、商业地产项目确定业种业态组合，动态地与主力店招商工作结合并作调整。

6、商业地产项目建筑方案确定和工程制图。

核心内容二：商业地产项目量身打造是未来方向

但是有一个现象不得不值得注意，那就是众多的投资机构涌入这个行业，他们之中不少缺乏商业运营经验，只想进入这行业套出大量利润，然后全身而退。常识告诉我们，商业运营是不可能在短期内产生大量利润的。所以，这样的现象是否会导致整个行业的无序和危险呢？购物中心和商业地产行业该如何运作才符合未来需求？

1、商业地产项目最好的切入时机是从拿地的时候就开始

2、商业地产项目要量身打造一个最具魅力的购物中心

3、商业地产项目要提前进行规模的市场调研，包括商圈情况、商业竞争情况、消费者品牌喜好程度、区消费力状况、经营方式等多方面调研

4、为什么商业地产项目招商与项目建设要同步进行

核心内容三：如何规划商业地产项目商业业态

商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态，商业地产项目的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。

商业业态规划是一个商业地产项目整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该商业地产项目的整体定位和特色。

1、商业地产项目业态规划应考虑的宏观因素；

2、商业地产项目在当地的经济发展水平；

3、商业地产项目当地的商家资源；

4、商业地产项目业态规划应考虑的微观因素；

5、商业地产项目租金水平；

6、商业地产项目面积要求；

7、商业地产项目工程技术条件；

8、商业地产项目业种的聚客能力；

9、商业地产项目辅助功能区需求；

10、商业地产项目的人流动线；

11、商业地产项目规划设计主意要点分析。

第二天 商业地产招商实战兵法

孙子曰：知彼知己者，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负，不知彼，不知己，每战必殆。

孙子曰：将听吾计，用之必胜，留之；将不听吾计，用之必败，去之。计利以听，乃为之势，以佐其外。势者，因利而制权也。

商业地产看起来容易做起来难的专业！

商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。

同样是做平台，住宅地产做的是居住的平台，而商业地产做的是商业的平台，交易的平台。

商业地产的运营模式，不仅要把握商业运行规律，还要对各种资源进行有效整合。

1、实战兵法-商业地产招商中的风险

2、商业地产项目周围是否有足够市场需求支撑；

3、商业地产项目与其规模相适应的市政配套是否合理完善；

4、商业地产项目否具有足够的吸引力，有形的建筑空间、无形的购物氛围、品牌档次和层次都是衡量标准。

5、营运商较低的知名度和缺乏经验，使招商难度进一步提高。

6、实战兵法-主题突出结构合理

商业地产项目集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，兼具百货店、仓储式商店、超市、品牌专卖店等各种零售业态，故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受。

（1）实战兵法-商业地产项目商业业态

（2）实战兵法-商业地产项目目标市场定位（3）实战兵法-商业地产项目业态定位（4）实战兵法-商业地产项目功能定位（5）实战兵法-商业地产项目经营定位

（6）实战兵法-商业地产项目营销策略定位（7）实战兵法-商业地产项目招商策略定位（8）实战兵法-商业地产项目企业形象定位(9)实战兵法-项目定位、规划组合

(10)实战兵法-准确定位是商业地产项目经营的前提和保障 ■案例学习

实战兵法业态规划案例分析学习百货动线规划与购物中心的区别 ◆某商业项目调整前后对比

■案例分析

◆市中心及社区型商业地产规划

7、商业地产项目启动九项定位

8、、实战兵法-从品牌服装商来考虑 我们要了解品牌的市场 我们要了解品牌的底牌 我们要了解品牌商心态 我们要了解商户的营销 我们要了解品牌的分析 我们要了解商户的愿望

9、商业地产项目业态规划应考虑的宏观因素

10、项目当地的经济发展水平

11、商业地产项目当地的商家资源

12、商业地产项目业态规划应考虑的微观因素 1)商业地产项目租金水平2）商业地产项目面积要求

13、商业地产项目业种的聚客能力招商兵法-主力店

14、对目前主力店招商的一些看法

■实战案例分析

■国内知名主力店选址要求与规范 ◇餐饮业选址规范与要求 ◇商务餐饮选址规范与要求 ◇大众餐饮选址规范与要求

◇礼品店、珠宝店、收藏品店选址规范与要求 ◇服务类选址规范与要求 ◇KFC选址规范与要求 ◇吉野家选址规范与要求 ◇百货选址规范与要求 ◇家乐福选址规范与要求 ◇中影影院选址规范与要求

◇元绿回转寿司选址规范与要求 ◇如家酒店选址规范与要求

◇汤姆熊电玩世界选址规范与要求 ◇金海马集团选址规范与要求 ◇奇乐儿选址规范与要求

◇时代大地影院选址规范与要求 ◇中型中餐厅选址规范与要求 ◇酷圣石冰淇淋选址规范与要求 ◇棒约翰选址规范与要求

◇万千百货公司选址规范与要求 ◇大洋百货选址规范与要求 ◇红星美凯龙选址规范与要求 ◇汽车保养店选址规范与要求 ◇沃尔玛选址规范与要求

◇TESCO乐购选址规范与要求 ◇豪客来选址规范与要求 ◇干洗店选址规范与要求 ◇莎莎选址规范与要求

◇比亚国际会所选址规范与要求

◇香港益诚（国际）投资有限公司选址规范与要求

第三天、商业地产项目的招商策划技能规范

随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量境外优秀连锁零售商业的进入及其在国内的快速发展，推动国内的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，商业地产项目时间能否把握、成本能否有效控制、招商是否成功，主要取决于所开发的项目是否适合当地市场，有没有拴住主要大主力品牌商家，商业价格取决于商业的价值，商业的价值取决于商业的经营，商业地产的操作是一个庞大而有机的整体。从调研阶段的可行性分析、规划阶段的定位设计到实际建设阶段的管理与监督，直至招商、推广、运营管理每一个步骤都必须紧紧相连环环相扣，对相关行业资源进行整合。

目前国内很多商业项目在开业初期都会采取“放水养鱼”的做法，通过免租期、租金优惠、追加经营推广费用三大法宝来做旺市场，希望项目开业后，发展商能坐收高租金。但事实情况是：由于前期招商人员不专业，招商把关不严，导致商场生命力有限，经营每况愈下，另外由于商业项目前期定位缺少对市场规律的理解和把握，在定位失误的情况下，即使商户质量再高、经营推广花再多的功夫，都无济于事。

制定大型商业地产项目招商计划、营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。运营部门要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、招商宣传与招商策划、主要招商活动、招商费用，并得到发展商主要的支持。

核心内容一：招商人员准备回答商户提出的60个问题

1、关于地理位置准备回答的问题

2、关于项目状况准备回答的问题

3、操作方式情况准备回答的问题

4、政策法规准备回答的问题

5、建材与设备准备回答的问题

核心内容二：招商策划步骤与方法

商业地产项目首先确定我们的零售商 我们的商业地产项目目标在哪里？ 我们商业地产项目需要多少主力店？

商业地产项目怎么规划这些主力店的位置？ 商业地产项目主力店的位置占据多少面积？

商业地产项目招商不是一个开业前就完结的工作，实际上商业地产的招商是一个无限循环的工作，开业前是大规模招商，开业后根据销售情况进行调整招商，这都需要信息系统的分析支持，更需要基于知识的辅助决策。

核心内容三：商业地产项目招商策划的含义

1、商业地产项目招商策划要有准确的目标定位

2、商业地产项目招商策划要有战略高度，综观全局，立足长远

3、商业地产项目招商策划要知己知彼，把握优势

4、商业地产项目招商策划要突破成规，另辟蹊径

5、商业地产项目招商策划要把握时机，适度超前

核心内容、招商策划的核心――招商计划

1、制定大型MALL招商计划

2、营销宣传计划

3、发展商做好细致的准备工作

4、招商宣传造势

商业房地产项目招商宣传的三个目标：

→吸引大商家目光

→吸引品牌供应商进场

→为开业作好宣传，引起消费者的关注

5、招商及谈判策略 招商要做好三项工作：

→建立大商家专题资料库 →了解选址条件与偏好 →了解大商家企业文化特点与经营特色

6、招商推广成功的关键

◆案例分析：目前开发商存在的问题的分析 →开发商未能较准确进行业态和功能定位 →业态规划后，市场定位不当

→缺乏设定重点招商目标及多次反复的沟通 →租金及其年递增率制定不合理。→形成互补效应 →运用专业化 →竞争差异化 →强调品牌店 ■案例分析

如何做好招商计划案例

核心内容

五、商业地产项目的招商与开业

1、占绝对性位置的主力店

→主力店具体的进度，他们的进度会影响整个开业计划。→如果主力店不开业整个购物中心很难成功开业的。

2、筹备阶段的主力店

3、商户筛选

第四天、商业地产项目的营运管理技能

当今的商业地产项目究竟是什么？对于这个问题，我们认为，商业项目不再仅仅是商品堆积和买卖场所，已经从一个单纯的商业概念转变为一个时尚概念，和一种现代生活的符号，商业项目的天职是向目标顾客提供最满意的商品和服务。当今的消费者也在变化，他们更加注重人与人的交往，更加注重自我的表达，希望能拥有属于自己的喜好、格调与品位，并且通过自己的外表、日常用品的选择等展示给自己和他人欣赏。对于商品的选择实际上已经成为了自我表达的一种最为直接的方式。

现代意义上的物质主义，不再片面的追求奢华与占有，一切以个性张扬为出发点，讲究的是人性化与舒适程度。此外，目前商业地产项还变“人找商品”为“商品找人”，进行了一系列创造顾客的竞争策略，真正给顾客创造了良好舒服方面。

创新是商业地产项目的生命力，也是商业永远的主题。在对新的投资环境下成长并开始并成熟的改造商业项目，那么我们就要对市场的敏感度都很强，我们要有着敏锐的市场目光。商业项目的投资风险比较大，我们必须要使商铺有特殊的主题，引入新的经营模式，让投资者感到物有所值，机不可失，这样才有重新改造的意义。

商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作，它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，乍一看起来有些复杂，但是商业经营管理工作并不是无章可循，从技术层面来说，其可操作性还是很强的。

核心内容一：商业项目启动的九项定位

很多商业地产项目都有其特殊性，文化、旅游等都可能成为其商业元素，做商业地产时需要最大限度地挖掘它的商业元素，而成功挖掘的前提也依赖于高水平的规划。制定科学的商业规划科学的商业规划是招商质量的基础，要做到有的放矢，把功夫下在做好商业规划上。

那么怎样制定一个比较科学的商业规划？做好商业地产项目的品牌规划与组合必须要先考虑商业项目的定位，这是商业项目策划的开始，它决定和影响着项目的规划设计、物业需求、品牌招商、经营管理、商品定价、服务管理、促销策略、形象推广等诸多方面，是一个商业项目运作的前提和保障。

1、什么是商业地产项目业态定位？

2、什么是商业地产项目功能定位？

3、什么是商业地产项目品类定位？

4、什么是商业地产项目客群定位、客层定位？

5、什么是商业地产项目商圈定位？

6、什么是商业地产项目模式定位？

7、什么是商业地产项目形象定位？

8、什么是商业地产项目策略定位？

9、什么是商业地产项目战略定位？ ■案例学习：

◇商圈市调分析与方法步骤（表格）

核心内容二：商业地产项目规划与设计

注重市场培育，实施专业管理，商业地产项目的成熟必定会经过一个发展过程，商业推广是否到位、经营管理是否将商业地产项目直接决定其市场培育周期，商业地产项目仅仅通过租金优惠不是市场培育的根本，根据市场寻求准确的定位，通过专业商业管理实现良性的持续经营，才是商业地产项目规避投资风险实现物业价值的根本所在。（1）商业地产项目客流规律（2）商业地产项目交通状况（3）商业地产项目商业环境（4）商业地产项目地形特点

（5）商业地产项目符合城市规划要求（6）认识专业特色市场

（7）特色市场投资开发要点 ■案例学习

◇某商业规划设计学习（动画）

核心内容三：商业地产营销与创新策划

1、案例学习商业地产项目策划背景；

2、什么是商业地产项目要整合优势资源制定主攻策略；

3、什么是商业地产项目要制定出营销推广的整体实施策略；

4、什么是商业地产项目的品牌营销及方法；

5、什么是商业地产项目服务营销及方法；

6、什么是商业地产项目活动营销及方法；

7、商业地产项目的服务营销五大服务体系是什么；

8、商业地产项目文化营销加速项目的成长。

■案例学习

◇某商业地产项目营销推广活动案例分析（表格）

核心内容四：商业地产项目经营管理要素

现阶段无论是商业地产项目开发商、策划代理商、经营管理商，无不对商业经营管理畏之如洪水猛兽，均不想介入此项所有商业项目无法回避的工作，个中原因，倒不是商业经营管理是什么高科技，而是大家都对商业经营管理摸不着头脑，即便开发商有心把商业经营好，却不知从何下手。

从技术的角度来看，商业经营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作，需要先认清商业项目经营管理工作的重点，抓住定位期、筹备期、进场期、启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。

问题

1、为什么说商业地产项目定位期为商业运营打好基础？

问题

2、为什么说商业地产项目筹备期为市场运营做好准备工作？

问题

3、为什么说商业地产项目进场期提升产品竞争力和商户经营信心？ 问题

4、为什么说商业地产项目启动期把人气做起来？

问题

5、为什么说商业地产项目运营期把生意机会最大化？

问题

6、为什么说商业地产项目稳定期守卫消费商圈与时俱进提升商业竞争力？ 问题

7、怎样管理好入住后的品牌商户？

问题

8、怎样去提升商户业绩与提升卖场人气？ 问题

9、商业地产在经营中最害怕什么？

问题

8、商业地产项目在管理中我们要学习那些方面的专业技能？ ■案例学习

◇深圳万象城的运营管理分析（图片+表格）

第五天、商业地产项目的营运管理

商业零售经营多年来一直保留着传统的经营模式与管理方法，但目前已不能适应社会发展和人们的消费需求，必须改变原有的经营思想、经营模式、管理方法和服务方式。怎样使商业地产与零售百货的发展结合起来，促进城市的繁荣和发展？

核心内容五：商业地产如何实现高效招商

目前商业地产项目集中供应，其绝对量的增长速度超出了品牌商家的拓展需求规模，因此造成了市场上商业地产项目招商竞争激烈，亦对各商业地产项目的招商工作提出了更高要求。

问题

1、商业地产项目适合性定位的选择的重要性 问题

2、商业地产项目适应性的建筑设计的重要性 问题

3、商业地产项目合理的招商节奏把握的重要性 问题

4、商业地产项目针对性的推广策略的重要性 问题

5、商业地产项目专业及稳定的团队的重要性 问题

6、商业地产项目布局不合理商业地产面临招商困局怎么办 问题

7、商业地产项目商铺空置率走高怎么办

问题

8、商业地产项目为什么高租金影响招商进度 问题

9、商业地产项目如何破解困局须看开发实力 问题

10、商业地产项目品牌要如何创新 ■案例学习

◇某商业地产招商管理规范（表格）

核心内容六：商业地产招商策划及招商计划实施

制定商业地产项目招商计划、营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。商业地产项目的运营公司要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、招商宣传与招商策划、主要招商活动、招商费用，并得到支持。

在开展商业地产项目实际招商工作之前，我们首先确定招商目标，然后确定商家档次、规模、具体租金条件。

1、商业地产项目招商原则

2、商业地产项目招商策划的核心―招商计划

3、商业地产项目招商费用使用策略

4、商业地产项目分块招商策略

5、商业地产项目招商队伍的建立与优化

6、商业地产项目招商宣传、造势

7、商业地产项目招商及谈判策略

8、商业地产项目招商推广：成功的关键

9、商业地产项目控制招商质量的作法

10、制订商业地产项目招商谈判策略 ■案例学习

◇分析学习某商场制定的政策（表格）

核心内容

七、整体科学、调查分析

调查至少要包括市场环境的分析、商业环境的分析、消费者的分析、投资者的分析、竞争对手的分析、差异分析等等，因为商业地产的主题概念定位，功能分区的布局、楼层布局，这些规划设计的内容，一定要通过前期的调查分析才能够得到。

◆商业地产项目的重新调整与整改须有差异性；

◆商业地产项目的重新调整与整改定位的差异性影响建筑规模上的差异性； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要对时段划分方面的考虑； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要做好客源重叠分析和规划； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要使商品趋向全方位服务功能； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要品形成互补功能；

◆商业地产项目的重新定位要结合个别形象，塑造购物中心的群体形象； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要注重提升平效所谓平效； ◆商业地产项目的重新调整与整改如何把握全局与方向； ◆对于建筑规划结构有很大缺陷的商业项目，应该在哪些方面工作加大力度才能最大限度的弥补建筑缺陷？

■案例学习

◇某商业项目的失败原因分析（图片）

核心内容

八、定位、性能、完善、提升、管理

在功能上是这样的，在业态互补也是这样的，即使在综合体里有零售，有购物中心

一直保持商业地产全面调试的运转模式。

◆商业地产项目的重新定位原有设计外观非常好，但是内部设计在细节动线上； ◆商业地产项目的重新定位推广方式上要提升；

◆商业地产项目的重新定位就是立足于原来的基础上形成一个整个业态的组合和目标；

◆商业地产项目的重新定位能商业项目改项目变的前途；

◆商业地产项目的重新定位就是要通过准确定位能改变项目的命运； ◆商业地产项目的重新定位品牌商怎样看； ◆商业地产项目的重新定位前的宣传推广； ◆商业地产项目的重新定位改造装修形象。■案例学习

上海某商业项目重新调整定位成功的案例（图片）

核心内容

九、现场运营、制度标准

商业地产项目的重新定位改造后的现场运营管理要求各流程作业的标准化、制度化和信息化以外，还要从以下几个方面着手。◆内部管理模式的改善；

◆对招商渠道进行有效的管理； ◆选择优秀的供应商；

◆定期评价供应商，达到对供应商进行动态管理的目的； ◆加强服务管理；

◆搞好客户关系管理。DVD、图片案例观摩学习

香港、台湾、澳门商业项目营运成功案分析

第六天、商业地产项目的促销策划技能

当商业地产项目促销成为我们必要的营销手段的时候，在如何突破促销传统观念的基础上，需要更加关注促销的内在需求，促销是商业地产项目一种可以为企业展望未来的平台，也是提供商业地产项目信息的良好窗口，所以在使用促销上面，应该把促销的各项功能发挥出来。核心内容一：商业地产项目促销的策划技巧

1、商业地产项目节日促销与一般的促销意义不同；

2、商业地产项目装扮；

3、商业地产项目促销产品；

4、商业地产项目促销台面；

5、商业地产项目促销环境；

6、商业地产项目促销人员；

7、商业地产项目促销定性；

8、商业地产项目动态促销；

9、商业地产项目促销技巧；

10、商业地产项目促销时限；

11、商业地产项目促销量化；

12、商业地产项目促销特点；

13、商业地产项目促销目标；

14、商业地产项目促销氛围

15、商业地产项目成功促销的八个到位

核心内容二：商业地产项目管理特点

1、商业地产项目规模特点；

2、商业地产项目规划特点；

2、商业地产项目运营特点；

3、商业地产项目商铺的特点；

核心内容三：商业地产项目现场统一管理规范

1、商业地产项目管理的理念；

2、商业地产项目招商管理规范；

3、商业地产项目营销管理规范；

4、商业地产项目服务监督规范；

5、商业地产项目高效运转规范；

6、商业地产项目物业管理规范；

7、商业地产项目娱乐休闲空间管理规范；

8、商业地产项目业态管理规范；

9、商业地产项目租赁政策与承租服务规范；

10、商业地产项目注意引进国外品牌规范。

核心内容四：如何提高商业地产项目的核心竞争力

面对新的零售业态的迅猛发展、国外商业的步步紧逼，商业地产项目欲顶住挑战，摆脱困境，重新走向辉煌，关键在于构建新时期的核心竞争力。对于目前商业地产项目的核心竞争力是指适应消费者需求变化趋势，符合商业地产项目经营目标和发展实力，能够持续增强在零售市场竞争地位的业务优势。问题：

1、为什么今后商业地产项目将以时尚及休闲类商品为重心？ 问题：

2、信息沟通、社会交往、心理互动的多元化活动是什么？ 问题：

3、为什么今后商业地产项目要挑起了休闲化、个性化、多样化消费浪潮？ 问题：

4、为什么今后商业地产项目要在提供名优新特商品的同时配以高质量的服务跟进？

问题：

5、今后商业地产项目要在需求多元化、消费个性化的买方市场，更适应环境变化才有优势可言？

问题：

6、为什么今后商业地产项目要强化团队关系，提高员工素养？ 问题：

7、如何提高商业地产项目管理干部的综合能力？

问题：

8、如何提高商业地产项目管理干部的经营意识？ 问题：

9、如何提高商业地产项目管理干部的有创新能力？

问题：

10、怎样让商业地产项目管理干部坚持工作质量和工作标准？ 问题：

11、怎样让商业地产项目管理干部要体现领导的能力？ 问题：

12、怎样让商业地产项目管理员工要保持积极的心态？

问题：

13、怎样让商业地产项目管理干部要注意培育下属的意识和思维？ 问题：

14、怎样让商业地产项目管理干部要不断增强目标意识？

核心内容五：重塑商业地产项目的核心竞争能力

目前中国的百货业正处于衰退阶段：百货商场数量的增加并没有带来其销售份额在整个社会商品零售总额中比例的上升,而是趋于下降。面对消费需求的变化、其他业态的冲击、新的同业的分割、经营管理的落后等，商业地产项目要想在新一轮的竞争中站稳脚跟，需要成功建立核心竞争能力和竞争优势。

1、怎样看待商业地产项目从产品竞争到能力竞争

2、什么是商业地产项目业态竞争与核心能力 ■主力商品 ■服务特色 ■企业形象

3、什么是商业地产项目直接竞争与核心能力 ■市场定位 ■优势商品 ■企业形象

核心内容六：如何做好商业地产项目商户专柜评比及奖惩

商业地产项目的营运部门应在每月或每季度对各楼层及商户进行绩效考核，并定期开展绩效评比，以期提升公司总体的绩效水平。

1、商业地产项目商户考核的原则和目的2、商业地产项目商户绩效考核的制定方式

3、商业地产项目商户评比的重要性

4、商业地产项目商户评比的重点考评标准

5、商业地产项目商户业绩评定标准

6、商业地产项目商户商品质量及物价评定

7、商业地产项目商户服务评定

8、商业地产项目商户货品调配能力

9、商业地产项目商户参与统一促销活动

10、商业地产项目商户的违纪行为

11、商业地产项目商户评比的程序 ■精彩案例分析

◇深圳、香港百货商场促销全集 ■精彩案例分析

◇商业地产项目形象推广案例

◇商业地产项目企划工作任务分析

第七天： 大型社区商业运营管理

住宅与商业项目的开发成功的标志是以全部物业出售率为目标，而商业地产项目是以完成部分的物业的出售或全部持续的出租率为目标，其商业投资的价值实现途径较前者来讲更为复杂，周期也更长，因而也就蕴含了更多的风险。新的商业地产开发高潮——底商开发，底商给开发商提供了一种全新的地产赢利模式，正在受到越来越多的开发商的热捧。底商相关概念底商是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者的各种需求。◆底商和商业配套的区别； ◆底商的经营类型； ◆底商业态定位因素；

◆区域商业发展项目的位置对于底商定位成败的影响； ◆建筑物自身因素底商关系； ◆底商和上层住宅关系分析；

◆如何解决底商和上层住宅的关系。◆商业街空间的限定和功能的划分。◆住宅区商业与主题商圈有何不同； ◆如何进行住宅区商业业态规划与定位；

◆国际知名品牌店为什么不考虑住宅区吗？他们都在想什么 ◆有那些主力店及品牌店会选择到住宅区经营？ ◆住宅区商业建筑物影响； ◆住宅区商业街的主要特征； ◆住宅区特色商业街；

◆住宅区商业街在我国发展的必要性；

◆住宅区商业多功能于一身；

◆为什么有住宅区商业街的生存空间呢；

◆住宅区商业街城市的名片吗； ◆住宅区商业街具有魅力；

◆我们应该如何着手去建好一条住宅区商业街呢？ ◆住宅区商业恰当的定位； ◆住宅商业街市场定位成功； ◆大型社区商业营运管理规范； ◆大型社区商业物业服务管理。

■学习案例

◇案例导入>如何实现品牌商家与商业地产的对接？目前住宅区商业存在的问题是什么

◇案例分析>社区商业项目成功运营方式 ◇学习考试测验

篇2：(7天)商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理

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资料目录

万达商业集团商业地产招商流程_64页_招商手册.pdf 万科_招商地产_深圳房地产项目绿色建筑专题研究_222页.pdf 万科_无锡万科东郡市场报告及商业招商租售执行手册_51页.doc 万科_金地保利招商薪酬改革参考方案_132p_雅居乐_体系优化设计_方案建议.ppt 万科招商设计支持盈利模式的思考报告_22p_专题研究.pdf 万达商业地产业态规划与招商管理讲座_70p_培训_课程_商业规划与定位_规划设计.ppt 后来营销-浅谈商业地产运作之招商战术.doc 上海徐家汇商业招商策划书.doc 北京中原商业项目全案策划及度假招商、销售代理合同.doc 南昌房地产项目商业定位及招商策略.doc 商业地产招商及商业顾问合同.doc 商业地产的招商管理谈判策略.doc 商业规划、市场推广及招商代理合同书.doc 商业项目招商业务谈判及流程-中原地产绝密doc.doc 商业项目招商面临的十大问题症结.txt 打造有效的商业地产招商团队.doc 招商业务流程培训手册.doc 赚钱时代•招商必胜宝典.doc！各类商业的加盟条件及联系方式（招商可用）.doc！商业招商资源列表（100家）.doc 中原-房地产商业项目全案策划及独家招商销售代理合同.doc 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（一）_178页.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（三）_180页.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（二）_178页.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（四）_194页.pdf 北京财富购物中心招商手册_29P_中央商务区_整体运营_项目位置_项目可达性.ppt 博志成_中国房地产项目商业定位推广与招商策略课程培训_307页.pdf 商业地产-社区商业定位与招商-197PPT.ppt 商业地产_招商部_营运部_工作指导大纲_57页.doc 商业地产_社区商业定位与招商培训讲义_197PPT.ppt 商业地产全程运营合集_315页_购物中心_开发策略_招商管理_投资分析.doc 商业地产前期定位与后期推广招商策略研究_164p_2011年_市场调查_规划设计.ppt 商业地产前期开发探讨_92p_前期招商业态规划.ppt 商业地产商业街招商策略_3页_招商策划.doc 商业地产商业街招商管理制度_4页_机构设置_管理权限_招商标准_审批程序.doc 商业地产运作核心招商_3页_销售人员_专业招商机构_运营形式_带租约销售.doc 商业地产销售推广投资招商资料合集_房策网收集_68个文件.rar 商业地产高效招商技能与营运管理实战培训_163P_刘永华_招商技能_价格定位_租售定

位.ppt 商业广场商业运作及后期管理_5页_招商策略.doc 中海地产_广州环宇城商业项目招商推广沟通纲要_150页.ppt 产权式商业街区开业前后招商与管理方案_21页.doc 北京中原房地产商业项目全案策划及独家招商、销售代理合同.doc 北京中央商务区财富中心项目商业招商手册_29页.ppt 南昌鹿鼎国际招商手册文案_12页_城市综合体_项目定位_业态组合_销售执行.doc 博志成_中国房地产项目商业定位推广与招商策略课程培训_307页.pdf 商业地产-社区商业定位与招商-197PPT.ppt 商业地产_招商部_营运部_工作指导大纲_57页.doc 商业地产_社区商业定位与招商培训讲义_197PPT.ppt 商业地产全程运营合集_315页_购物中心_开发策略_招商管理_投资分析.doc 商业地产前期定位与后期推广招商策略研究_164p_2011年_市场调查_规划设计.ppt 商业地产前期开发探讨_92p_前期招商业态规划.ppt 商业地产商业街招商策略_3页_招商策划.doc 商业地产商业街招商管理制度_4页_机构设置_管理权限_招商标准_审批程序.doc 商业地产定位_设计与招商运营管理培训教程(一)_课程教材_177P_商业建筑设计_招商运营.pdf 商业地产定位_设计与招商运营管理培训教程(二)_课程教材_177P_商业业态_动线设计.pdf 商业地产开发手册_270页_全流程_商业规划_工程建设程序_招商_培训计划.doc 商业地产成功招商的四个步骤_4页_招商策划.doc 商业地产招商及商业顾问合同.doc 商业地产招商及商业顾问合同模板_8页_合同.doc 商业地产招商工作手册.doc 商业地产招商策划的程序_3页_确立目标_搜集资料_制订方案_跟踪反馈.doc 商业地产招商管理-培训教程-81PPT.ppt 商业地产招商管理培训_265p_2012年_课程_教程.ppt 商业地产招商管理要诀.doc 商业地产招商运营部工作指导大纲_56页.doc 商业地产社区商业定位与招商_197P_杨泽轩_业态规划_销售管理_运营管理_案例分享.ppt 商业地产运作核心-招商.doc 商业地产运作核心招商_3页_销售人员_专业招商机构_运营形式_带租约销售.doc 商业地产销售推广投资招商资料合集_68个文件.rar 商业地产项目消费者研究定性研究报告142页_零点调查_深度访谈_项目定位_招商分析.doc 商业地产项目的规划设计与招商管理培训教程_178P.pdf 商业地产高效招商技能与营运管理实战培训_163P_刘永华_招商技能_价格定位_租售定位.ppt 商业地产高效招商技能与营运管理实战培训_163页.ppt 商业广场商业运作及后期管理_5页_招商策略.doc 商业招商合作意向书.doc 商业招商策划书.doc 商业街营运及招商方案(福州点击地产营销顾问).doc 商业街整体招商方案.doc 商业地产招商及商业顾问合同.doc

商业地产招商管理要诀.doc 中原_济南红尚坊商业项目招商销售策略报告_122PPT.ppt 商业地产_招商部_营运部_工作指导大纲_57页.doc 建设工程招标投标策略技巧与案例应用手册_1547页.pdf 招商策划合同书.doc 物流中心项目招商计划书[1].doc 万科_广州康王路项目商业裙楼策划方案_89p_中原_业态规划_招商策略.ppt 万达房地产商业综合体项目定位与招商管理研究报告_69页.ppt 上海房地产项目招商策划代理合同_20页.doc 上海松江泰晤士小镇主题商业街招商计划书_126p_招商策略.pdf 上海骏豪国际广场商业项目招商手册_24页_招商策略.doc 专业市场_长沙广州服饰城策划招商全程报告_158P_招商策划.ppt 东莞天泰中央盛景花园商业前期研策报告_领汇国际_205p _情景式零售中心_购物中心_招商策略.ppt 中信广场招商文案Word文档.doc 大十字商业街市场营运及招商方案.doc 大唐不夜城招商手册.rar 天津泰达城综合体项目推介招商方案_83P_招商策略.ppt 广州市荔湾区文昌阁商业裙楼招商策划书_30页_满堂红_招商策划.doc 宁夏银川蓝泰广场招商手册_27p_2012年_购物天堂_招商策略.pptx 广西恒泰丽园项目商业定位及营销推广建议_105p_禄和置业_主题商业步行街_招商规划.ppt 戴德梁行_名城商业广场招商报告_51p_招商策略.ppt 房地产销售招商人员培训资料包-17个文件.rar 房地产项目招商资料合集_68个文件.rar 招商业务流程培训手册.doc 招商整体解决方案与思路培训_121p_2012年8月_课程_教程.ppt 易居（河南）商业项目全案策划及独家招商代理合同_18页.doc 杭州房地产市场风险与投资潜力报告_102页_发展规划_投资分析_招商引资_产品结构.doc 步行街招商手册.rar 江苏扬州维扬经济开发区软件产业招商指南_259p_专业市场_营销策略.pdf 河北保定天河商务综合楼项目整体定位及招商策略_225P.ppt 深圳横岗某房地产项目商业定位报告_106P_业态组合_规划设计_销售执行_招商策略.ppt 深圳海岸城商业综合体招商策略提案_121P_飞人谷_招商策略.ppt 烟台振华房地产百货购物项目招商手册_30页.pdf 珠海义乌小商品城招商销售策略案_132PPT.ppt 筑境风情商业街招商策划报告_43页_招商策略.doc 营销您的城市和地区上——关于区域招商引资竞争战略的思考.CAJ 营销您的城市和地区下——关于区域招商引资竞争战略的思考.CAJ 金东广场商业项目定位.招商销售一体化提案_75页_招商策略.ppt 长沙环球奥特莱斯项目招商手册_60p_市场分析_营销策略.pdf 长沙龙柏湾项目招商营销整合推广方案_230P_达观机构.ppt 青岛东方城购物中心商业地产项目招商手册_80P_商圈分析_总体规划_设计概念_业态比例.ppt

项目招商策划完整版.rar 颐高数码城内部招商营运全套资料.rar 香港司培思商业地产定位商业招商与规划课件_140页.pdf 15天完成5500平方米电脑城的招商.doc 江苏“中盛皮革商城”千亩商业项目招商手册.doc 江苏盐城东明建材家居广场招商手册项目招商手册.doc 潍坊金龙国际珠宝饰品城招商方案.doc 西安太白盛世家居广场招商手册.doc 南京市中国女人街商业街招商手册.doc 万科风情步行街招商手册.doc 商业街营运及招商方案(福州点击地产营销顾问).doc 步行街招商手册.doc 上海南方国际购物中心招商指南.doc 大型Mall招商策划及招商计划实施手册.doc 百富购物中心营运及招商方案.doc 谈SHOPPING MALL的招商.doc 购物中心招商租赁策略模式.doc 购物中心招商策略.txt 购物中心招商管理.doc 百富购物中心营运及招商方案.doc 购物中心定位、招商及运营管理_114p_2012年7月_开发策略_营销推广.pdf 购物中心招商租赁策略.rar 购物中心租赁招商与契约管理.CAJ 香港购物中心的招商及商户组合策略.rar 龙湖_重庆西城天街购物广场商业招商方案_42P_招商策略.ppt 万达商业地产业态规划与招商管理讲座_70p_培训_课程_商业规划与定位_规划设计.ppt 万达商业集团商业地产招商流程_64页_招商手册.pdf 万达广场商铺销售红宝书-招商手册.rar 万达房地产商业综合体项目定位与招商管理研究报告_69页.ppt 上海万达招商手册-楼书.rar 城市综合体商业综合体与商务综合体营销策划专题研究

万达房地产商业综合体项目定位与招商管理研究报告_69页.ppt 广东清远胜利广场项目招商手册_39p_2012年_城市综合体_销售推广策略.ppt 深圳海岸城商业综合体招商策略提案_121P_飞人谷_招商策略.ppt 上海万达商业广场_招商手册-楼书.rar 万达广场商铺销售红宝书-招商手册.rar 上海国际汽车城的开发建设方案_178P_布局设计_招商引资_条件分析.ppt 上海毛巾厂地块招商运营报告_131p_2012年_服饰商贸中心_营销推广策略.ppt 专业市场_长沙广州服饰城策划招商全程报告_158P_招商策划.ppt 珠海义乌小商品城招商销售策略案_132PPT.ppt 15天完成5500平方米电脑城的招商.doc 专业市场开发与招商提示.txt 北京百荣世贸商城招商策划书.doc 张家港温州商贸城招商定位报告.ppt

招商优惠政策.doc 枣庄小商品市场招商策划方案.txt 江苏“中盛皮革商城”千亩商业项目招商手册.doc 江苏盐城东明建材家居广场招商手册项目招商手册.doc 潍坊金龙国际珠宝饰品城招商方案.doc 西安太白盛世家居广场招商手册.doc 贵州凯里建材综合市场--招商推广策划草案.doc 后来营销-浅谈商业地产运作之招商战术.doc 贵阳金阳购物广场招商及营销推广方案暨财务分析报告.doc 常州XXX商业街招商策划.doc 深圳某项目商业招商执行案.doc 鹿鼎国际商业招商计划书.doc 桂林美安居项目招商推广执行方案.doc 西安宣化路百富商城招商实施计划.doc XX公司步行街招商策划书.doc XX商业广场招商销售代理合同.doc XX市XX商铺营销策略及招商推介会方案.doc XX高档商业中心招商策划案.doc [金沙国际]招商租赁推广建议书.doc ××汽车商业中心招商规划.doc 万科东莞运河东1号商业部分招商手册.doc 万科地产-----坂雪岗商业项目招商及销售营销策略报告doc35.doc 上海徐家汇商业招商策划书（招商很好的）.doc 上海松江地中海项目招商定位方案.doc 上海骏豪国际广场招商手册.doc 下桥项目招商方案.doc 东坡金城招商计划书1.doc 东方广场广场招商方案.doc 东盛步行街招商计划书.doc 中加友谊学校招商说明书04.doc 中国秦城招商方案.doc 中国端砚文化村招商策划方案.doc 中山商贸城招商销售执行报告.doc 九江信华城市广场招商营销文书.doc 五里河国际名品广场招商书（新）.doc 什么是招商策划.txt 关于常兴广场招商的函.doc 兵马俑国际旅游广场招商执行策略文本.doc 北京中原商业项目全案策划及度假招商、销售代理合同.doc 北京商业街统一招商管理原则.doc 北京百荣世贸商城招商策划书.doc 华新国际招商策略及全过程执行顾问方案.doc 华盛国际商务花园招商报告市场篇.doc 华联超市招商经营商业地产企划手册.doc

南昌房地产项目商业定位及招商策略.doc 后海项目招商说明.doc 品牌策略联盟-招商策划案.doc 商业地产招商及商业顾问合同.doc 商业地产招商版块的系统工作.doc 商业地产招商策划全案2.doc 商业地产招商管理要诀.doc 商业地产的招商管理谈判策略及.doc 商业广场招商策略.doc 商业招商合作意向书该.doc 商业招商策划书--上海徐家汇.doc 商业街招商.doc 商业规划、市场推广及招商代理合同书.doc 商业项目招商业务谈判及流程-中原地产绝密doc.doc 商业项目招商面临的十大问题症结.txt 地产招商中心人员纪律规定.doc 大发综合楼招商策划.doc 大型Mall与步行街招商策划及招商计划实施.doc 大型商业物业项目招商三部曲.txt 大都市招商执行方案9.doc 天津中信广场招商文案.doc 天门古姿百盛项目招商经营管理中心工作实施指导纲要.doc 太极景润花园中庭广场招商策划方案doc30.doc 宏大集团侨商国际名苑项目招商说明.doc 宜宾鲁项目招商建议.doc 宜昌市盈加现代商地销售招商策略.doc 常兴广场招商说明书.doc 常德市九重天商业购物广场招商手册.doc 广州数码广场招商推广策划案.doc 广州新光广场招商宣传策划大纲.ppt 德天隆家居建材装饰广场招商宣传策划.doc 惠安锦绣好吃街招商方案.doc 成功招商的15级台阶.doc 成都XX公司步行街项目招商策划书.doc 成都蓝光•香槟广场招商方案.doc 打造有效的商业地产招商团队.doc 承雨--项目招商工作建议书.doc 招商业务流程培训手册.doc 招商汇报.doc 招商的大致流程建议.doc 招商程序.txt 招商策划合同书.doc 招商策划的程序--京鸿房地产策划有限公司2005.doc 招商课程培训.doc

招商部管理制度.doc 招商项目清单.doc 招商：大MALL前行驱动器.doc 数码广场招商推广策划案.doc 景德镇国贸广场二期招商方案.doc 某地产商业招商及顾问合同.doc 某房地产项目商业定位和招商策略.doc 样板，决定招商的生死.doc 格兰德桑拿健身中心招商书.doc 格兰德银苑酒楼招商说明书.doc 步行街招商手册.doc 江苏丹阳中盛国际皮革商城某千亩商业项目招商手册.doc 河南焦作太极景润花园商业广场招商策划方案.doc 波尔卡大街招商策略1.doc 浙江大学国家大学科技园项目招商策划全案.doc 淄博王府井广场招商工作计划.doc 深圳众冠西郡园招商工作阶段小结及建议.doc 深圳联城证券大厦项目招商策划方案.doc 清风湖第五大街招商手册.doc 潍坊金龙国际珠宝饰品城招商方案.doc 焦作太极景润花园中庭广场招商策划方案.doc 物流中心项目招商计划书[1].doc 百盛招商工作流程及图示1.doc 百荣世贸商城招商策划书.doc 盛泽步行街招商计划书策划案.doc 碧天假日招商方案.doc 第四部分 招商方案优选.doc 筑境风情商业街招商策划报告.doc 胜和广场招商策划(写字楼).doc 西安市立丰国际购物廣場招商新闻发布会.doc 购物中心的招商指标分析.txt 赚钱时代•招商必胜宝典.doc 金地球商铺招商、商铺销售方案(doc 23).doc 长沙市XXXXX商业招商执行案（邮件）.doc 阳光都会广场商场招商部署154001251.doc 项目招商及商业督导合同.doc 风尚国际招商执行方案.doc！各类商业的加盟条件及联系方式（招商可用）.doc！商业招商资源列表（100家）.doc 昆山市东新商业街招商服务及全程推广方案完稿53页).doc 上海康桥水都社区商业中心招商方案.doc 常州XXX商业街招商策划.doc 某商业街招商计划书.doc XXX商业步行街招商手册.doc

XX公司“步行街”招商策划书.doc ×××商业街整体招商方案.doc 万科风情步行街招商手册.doc 东塘大都市商业街招商方案.doc 东新商业街招商服务及全程推广方案完稿).doc 东盛步行街招商计划书.doc 南京市中国女人街商业街招商手册.doc 哈密市大十字商业街市场营运及招商方案.doc 唐人街招商方案.doc 商业步行街总体招商、策划.doc 商业街招商.doc 商业街招商推介会招商推介会.doc 商业街招商策略.doc 商业街招商管理制.doc 商业街招商管理制度参考样本.doc 商业街营运及招商方案(福州点击地产营销顾问).doc 大型Mall与步行街招商策划及招商计划.doc 安徽芜湖波尔卡大街招商策略.doc 惠安锦绣好吃街招商方案.doc 成都XX公司步行街项目招商策划书.doc 步行街招商工作.doc 步行街招商手册.doc 步行街招商计划书策划案.txt 江苏盐城玉龙商业街销售招商方案.doc 波尔卡大街招商策略1.doc 深圳一流商业地产机构某项目招商方案.doc 深圳龙岗商业步行街招商.doc 深圳龙岗碧湖国际商业街招商策划案.ppt 清风湖第五大街招商手册.doc 盛泽步行街招商计划书策划案.doc 秦皇岛金街项目招商情况汇报.doc 筑境风情商业街招商策划报告.doc 舞蝶名店街招商策划报告.doc 长沙坡子街招商建议书.ppt 黄山新徽天地花山迷情商业街招商策划报告.doc 龙岗商业步行街招商.doc 龙岗商业步行街招商方案.doc 重庆邦兴北都招商提案（商业加住宅）.doc 上海南方国际购物中心招商指南.doc 上海松江地中海项目招商定位方案.doc 大型Mall招商策划及招商计划实施.doc 大型Mall招商策划及招商计划实施手册.doc 招商：大MALL前行驱动器.doc 济南万达购物广场清盘与招商广告策划案.doc

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中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（一）_178页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（三）_180页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（二）_178页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

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九州远景_江苏常州龙城生活广场休闲娱乐购物中心商业招商建议书_98P_2011年9月_招商推广策略.pdf 九江信华城市广场商业地产项目招商营销方案65页.doc 五里河国际名品广场招商书（新）.doc 产权式商业街区开业前后招商与管理方案_21页.doc 优派克斯_江苏凤凰和熙南地块项目商业现阶段营销深度报告_31页_商业地产_招商策略_商铺.ppt 伟业_四川成都西月城街地产项目产品定位营销策略方案_83P_广告宣传_价格策略_招商策略.ppt 倾城商业物业置业顾问培训课程_26P_陈建_商铺销售_招商出租_投资回报.ppt 兰州金城关项目招商策划报告-英联不动产-24doc-2008年.doc 关于常兴广场招商的函.doc 内蒙古呼和浩特万达广场商业旗舰项目招商手册_14p_2011年_产品介绍.pdf 励锐_江苏扬州金汇城市花园项目营销策划建议_149p_招商策略_定价策略_客户策略.pdf 包头万达广场招商手册_19PPT.pdf 北京xxx广告—三里屯新天地招商推广策划案.ppt 北京三里屯新天地招商推广策划案.ppt 北京中原房地产商业项目全案策划及独家招商、销售代理合同.doc 北京中央商务区财富中心项目商业招商手册_29页.ppt 北京丰台总部基地项目开发预案_58p_2012年_招商引资计划_开发方案【已发】.pptx 北京商业街统一招商管理原则.rar 北京国美第一城商业项目招商方案.ppt 北京国美第一城商业项目招商策略报告_83p_推广策略_公关活动_媒体组合.ppt 北京尚街商业项目市场定位及招商战略定稿_61P_商业业态_规划方案_策划执行.ppt 北京延庆金锣湾商业广场项目商业策划提案_27页_市场分析_项目定位_招商策略.doc 北京招商局物业管理有限公司运作手册汇编-169doc.doc 北京摩东广场商业地产项目招商策划手册54页PPT.rar 北京朝阳尚国际广告产业园招商手册_43p_2012年10月_传媒产业集聚区_项目介绍.ppt 北京沿海赛洛城商业项目策划招商合作建议书_83页_森拓普.pdf 北京珠市口项目初期沟通报告_30P_华业行_商业地产_市场分析_项目定位_招商策略.ppt 北京百荣世贸商城招商策划书.doc 北京百荣世贸商城的总体策划和招商策划方案.rar 北京碧溪广场项目定位建议含市场调研_P_商业地产_项目分析_产品定位_招商策略.pdf 北京西单MALL商业地产项目定位分析_84P_项目分析_业态规划_招商策略.ppt 北京西单华泰商业广场项目可行性分析报告_20页_商圈分析_项目定位_招商方案.doc 北京财富购物中心招商手册_29P_中央商务区_整体运营_项目位置_项目可达性.ppt 千禧国际村招商.ppt 华夏柏欣_南海创鸿广场项目商业研策服务建议书_76页_2011年_综合体_购物中心_招商策略.pdf 华新国际招商策略及全过程执行顾问方案.rar 华燕_上海禹州金桥国际招商推广整合策划书_67PPT_2009年.ppt 华盛国际商务花园招商报告市场篇.doc 南京中绿广场二期经营定位和整体销售招商思路策划建议书_105P_招商策略_销售策略_推广计划_媒体组合.ppt

南京商铺节招商方案_30P_网络传媒_整体推广_线上线下互动_多种表现.ppt 南京实达滨江奥城商铺租售代理方案_62P_项目定位_销售执行_招商资源_手册制作方案.pdf 南京市中国女人街商业街招商手册.rar 南京文鼎广场项目招商策略方案_30P.ppt 南京新城建邺_项目招商手册_24P.pdf 南京明汇城西家大塘项目招商书_31p_2012年_高端休闲客厅_前期策划.pdf 南京江宁翠屏国际广场招商策略报告.doc 南京江宁翠屏国际广场项目招商策略报告_4页_商业地产_形象定位_业态组合_租金方案.doc 南京汤山新城产业招商手册_62PPT.ppt 南宁万町大厦商铺招商书.rar 南昌-紫金城项目商业规划梳理与招商实施项目建议书-58页-2007年.rar 南昌名门世家商业招商策划报告2007.doc 南昌紫金城购物公园招商推介书百货业态推介_63PPT.ppt 南昌鹿鼎国际商业招商计划书.doc 南昌鹿鼎国际招商手册文案.doc 南昌鹿鼎国际招商手册文案_12页_城市综合体_项目定位_业态组合_销售执行.doc 博志成_中国房地产项目商业定位推广与招商策略课程培训_307页.pdf 博思堂_无锡小娄巷招商思路报告_82p_2011年_生活游憩中心_营销推广策略.ppt 厦门杏林湾商务营运中心商务综合体营销推广及招商方案_87PPT.ppt 合富辉煌-长沙博宇-摩尔纽约城项目理解-经营-招商-营销策划案-152PPT.ppt 合富辉煌_河南开封开元名都金明池商业项目招商现况总结_66P.pdf 合富辉煌_湖南株洲盘龙生态社区商业前策报告_96p_2012年7月_调查分析_招商策略.ppt 合富辉煌_长沙博宇摩尔纽约城项目理解经营招商营销策划案_152P_商业_住宅_产品定位.ppt 合富辉煌_黄埔乐捷图广场营销策划案商场部分_67p_招商策略_优惠政策.ppt 合肥安粮城市广场商业招商手册_56PPT.ppt 吉林四平不夜城项目招商推介可行性分析报告_45页.ppt 后海项目招商说明.doc 吴江嘉鸿尚街商务休闲风情街招商手册_17PPT.ppt 品牌开发商生存之道_招商地产_62p_2012年2月_品牌企业发展策略.ppt 商丘华商世贸项目商业运营总体策略_32页_项目定位_商业规划_招商方案.doc 商业地产-社区商业定位与招商-197PPT.ppt 商业地产_招商部_营运部_工作指导大纲_57页.doc 商业地产_社区商业定位与招商培训讲义_197PPT.ppt 商业地产全程运营合集_315页_购物中心_开发策略_招商管理_投资分析.doc 商业地产前期定位与后期推广招商策略研究_164p_2011年_市场调查_规划设计.ppt 商业地产前期开发探讨_92p_前期招商业态规划.ppt 商业地产商业街招商策略_3页_招商策划.doc 商业地产商业街招商管理制度_4页_机构设置_管理权限_招商标准_审批程序.doc 商业地产定位_设计与招商运营管理培训教程(一)_课程教材_177P_商业建筑设计_招商运营.pdf 商业地产定位_设计与招商运营管理培训教程(二)_课程教材_177P_商业业态_动线设计.pdf

商业地产开发手册_270页_全流程_商业规划_工程建设程序_招商_培训计划.doc 商业地产成功招商的四个步骤_4页_招商策划.doc 商业地产招商及商业顾问合同.doc 商业地产招商及商业顾问合同模板_8页_合同.doc 商业地产招商工作手册.doc 商业地产招商策划的程序_3页_确立目标_搜集资料_制订方案_跟踪反馈.doc 商业地产招商管理-培训教程-81PPT.ppt 商业地产招商管理培训_265p_2012年_课程_教程.ppt 商业地产招商管理要诀.doc 商业地产招商运营部工作指导大纲_56页.doc 商业地产社区商业定位与招商_197P_杨泽轩_业态规划_销售管理_运营管理_案例分享.ppt 商业地产运作核心-招商.doc 商业地产运作核心招商_3页_销售人员_专业招商机构_运营形式_带租约销售.doc 商业地产销售推广投资招商资料合集_68个文件.rar 商业地产项目消费者研究定性研究报告142页_零点调查_深度访谈_项目定位_招商分析.doc 商业地产项目的规划设计与招商管理培训教程_178P_中房信_2010.pdf 商业地产高效招商技能与营运管理实战培训_163P_刘永华_招商技能_价格定位_租售定位.ppt 商业地产高效招商技能与营运管理实战培训_163页.ppt 商业广场商业运作及后期管理_5页_招商策略.doc 商业招商合作意向书.doc 商业招商坡子街上味舫异地招商执行方案.doc 商业招商坡子街上味舫异地招商执行方案_5页_招商策略.doc 商业招商策划书.doc 商业街营运及招商方案(福州点击地产营销顾问).doc XX高档商业中心招商策划案.doc 招商策划全案2.doc 商业街整体招商方案.doc xx广场招商执行方案.ppt 汽车商业中心招商规划.doc 东塘大都市商业街招商方案.doc 北京百荣世贸商城招商策划书.doc 北京百荣世贸商城－总体策划方案.doc 商业街营运及招商方案(福州点击地产营销顾问).doc 景德镇国贸广场二期招商方案.doc 深圳龙岗碧湖国际商业街招商策划案.ppt 大都市招商执行方案9.doc 招商策划导入报告.doc 风华盛世裙楼商业全程策划报告之招商执行报告.doc 上海华盛国际商务花园营销策划与招商-烨隆房产多个DOC 产品篇.doc 华盛国际商务花园招商报告市场篇.doc 目录.doc 营销报告.doc

上海飞洲国际广场商业招商策划书-31DOC 东坡书画城招商推荐书(ppt 55).ppt 东塘大都市商业街招商方案.doc 东方广场广场招商方案.doc 中国秦城招商招商方案.doc 天津奥城市场研究.ppt 江苏某千亩商业项目招商手册.doc 五里河国际名品广场招商书（新）.doc 山丹马场简报.ppt 北京xxx广告—三里屯新天地招商推广策划案.ppt 北京三里屯新天地招商推广策划案.ppt 北京百荣世贸商城招商策划书.doc 《中海康城项目整体策划方案》.ppt 南宁万町大厦商铺招商书.jpg 合肥安徽国际汽车城招商广告投放策略－好望广告5PPT 商业地产招商及商业顾问合同.doc 商业地产招商管理要诀.doc 招商工作计划表.doc 商业联盟招商计划.jpg 万科地产-----坂雪岗商业项目招商及销售营销策略报告doc35.doc 常兴广场招商资料和合同书文件共6个 关于常兴广场招商的函.doc 常兴广场封面.doc 常兴广场招商说明书(初稿).doc 常兴广场招商说明书.doc 物业代理委托书.doc 需发展商提供的资料.doc 广州招商地产番禺项目开发设想-10DOC 广州数码广场招商推广策划案-6DOC 广州新光广场招商宣传策划大纲-经茂广告19PPT 庆映像地产招商手册设计.jpg 张家港温州商贸城招商定位报告－华燕置业64PPT 招商局地产2004年半报告.doc 万达_南京万达广场品牌招商大会暨签约仪式活动方案_45PPT.ppt 上海中房金谊广场推荐说明招商手册_37PPT_2010.ppt 上海星月国际广场商业项目招商策划建议_18PPT_2010年.ppt 世联_深圳中信地铁商场C-1区招商策划报告_50PPT.ppt 中原_济南红尚坊商业项目招商销售策略报告_122PPT_2010年.ppt 中国五矿营口工业园投资手册_13页.pdf 产权式商业街区开业前后招商与管理方案_21页.doc 包头万达广场招商手册_19PPT.pdf 南京汤山新城产业招商手册_62PPT.ppt 南昌紫金城购物公园招商推介书百货业态推介_63PPT.ppt 商业地产_招商部_营运部_工作指导大纲_57页.doc

安徽阜阳中南商贸城招商手册_文案.zip 广东江门名苑华庭步行街招商传播方案_47PPT_2010.ppt 建设工程招标投标策略技巧与案例应用手册_1547页.pdf 惠州四东文化创意产业园项目招商引资前期策划_66PPT.pdf 成都古玩城项目招商计划书_41页.doc 成都天府新城_科技商务新城_招商推介_104P.pdf 易居_无锡_锡山东亭城区土地招商推介价值评估报告_59P_2009.pdf 武汉江渎宫小商品城招商推广策划案_60PPT_2010年.ppt 江苏南通市_2010土地招商手册_34P.pdf 江苏南通恒生汇金广场招商手册_25PPT_2010.ppt 济宁市兖州誉航汽车广场招商销售报告_26页_2010年.doc 湖南益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案_98P_2010年.pdf 珠海义乌小商品城招商销售策略案_132PPT.ppt 西安立丰国际购物广场_洛阳立丰东方广场招商大会_88PPT.ppt 零售商业地产招商实施体系与操作模式2033385756.pdf 招商策划合同书.doc 招商策划的程序.doc 新光广场招商宣传策划大纲.ppt 昆明小西门项目招商方案-12DOC.doc 小西门项目招商方案.doc 景德镇国贸广场二期招商方案.doc 销售策划导入报告.doc 清风湖第五大街招商手册.doc 太极景润花园商业广场招商策划方案.doc 物流中心项目招商计划书[1].doc 秦皇岛金街项目招商情况汇报.doc mall返租模式必将退出历史的舞台.doc SHOPPINGMALL发展.doc 专案集资在开发上的价值.doc 中国MALL该走何模式.doc 从明发商业广场看MALL运营.doc 关于MALL的基本特征.doc 发展新居民区购物中心思路的探析.doc 招商：大MALL前行驱动器.doc 谈SHOPPING MALL的招商.doc 谈购物中心的规划与设计.doc 购物中心开发理念探讨.doc 购物中心扩建改变三部曲.doc 购物中心运营管理要诀.doc 超级购物中心投资开发实务.doc 财富广场招商计划.ppt 购物中心招商管理.doc 辽宁营口金世紀城中城招商－朝森堂156PPT 重庆心雨馨招商会策划案-4DOC

青岛千禧国际村招商－54PPT 麦肯锡为招商集团做的战略咨询报告.ppt 龙岗商业步行街招商方案.doc 汽车商业中心招商规划.doc 合肥安徽国际汽车城招商广告投放策略－好望广告5PPT 东坡书画城招商推荐书(ppt 55).ppt 中山商贸城招商销售执行报告.doc 筑境风情商业街招商策划报告.doc 赚钱时代·招商必胜宝典.doc 淄博王府井广场招商工作计划.doc 东方广场广场招商方案.doc 华联超市招商经营商业地产企划手册.doc 上海徐家汇商业招商策划书(招商很好的).doc 跨国商业公司选址策略.doc 连锁事业商圈调查与选店.doc 中加友谊学校招商说明书04.doc [金沙国际]招商租赁推广建议书.doc ××汽车商业中心招商规划.doc 16.后来营销-浅谈商业地产运作之招商战术.doc XX高档商业中心招商策划案.doc XX公司步行街招商策划书.doc XX商业广场招商销售代理合同.doc XX市XX商铺营销策略及招商推介会方案.doc 百荣世贸商城招商策划书.doc 百盛招商工作流程及图示1.doc 北京百荣世贸商城招商策划方.doc 北京百荣世贸商城招商策划书.doc 北京商业街统一招商管理原则.doc 北京中原商业项目全案策划及度假招商、销售代理合同.doc 北上海内部认定回购答客问.doc 碧天假日招商方案.doc 兵马俑国际旅游广场招商执行策略文本.doc 波尔卡大街招商策略1.doc 步行街招商手册.doc 长沙市XXXXX商业招商执行案(邮件).doc 常德市九重天商业购物广场招商手册.doc 常兴广场招商说明书.doc 常兴广场招商说明书(初稿).doc 成都XX公司步行街项目招商策划书.doc 成都蓝光·香槟广场招商方案.doc 成功招商的15级台阶.doc 承雨--项目招商工作建议书.doc 打造有效的商业地产招商团队.doc 大都市招商执行方案9.doc

大发综合楼招商策划.doc 大发综合楼招商策划.doc 大型Mall与步行街招商策划及招商计划实施.doc 大型商业物业项目招商三部曲.txt 大型商业物业招标策略.doc 德天隆家居建材装饰广场招商宣传策划.doc 地产招商中心人员纪律规定.doc 第四部分 招商方案优选.doc 东坡金城招商计划书1.doc 东盛步行街招商计划书.doc 反租合同(很好).doc 风尚国际招商执行方案.doc 格兰德桑拿健身中心招商书.doc 格兰德银苑酒楼招商说明书.doc 购物中心的招商指标分析.txt 关于常兴广场招商的函.doc 广州数码广场招商推广策划案.doc 广州新光广场招商宣传策划大纲.ppt 河南焦作太极景润花园商业广场招商策划方案.doc 宏大集团侨商国际名苑项目招商说明.doc 宏大集团侨商国际名苑项目招商说明2.doc 后海项目招商说明.doc 华盛国际商务花园招商报告市场篇.doc 华新国际招商策略及全过程执行顾问方案.doc 惠安锦绣好吃街招商方案.doc 江苏丹阳中盛国际皮革商城某千亩商业项目招商手册.doc 焦作太极景润花园中庭广场招商策划方案.doc 金地球商铺招商、商铺销售方案(doc 23).doc 金海岸国际博览城.doc 锦盛商业中心营销推广思路.doc 景德镇国贸广场二期招商方案.doc 九江信华城市广场招商营销文书.doc 龙兴商业广场营销策略.doc 某地产商业招商及顾问合同.doc 某房地产项目商业定位和招商策略.doc 南昌房地产项目商业定位及招商策略.doc 品牌策略联盟-招商策划案.doc 清风湖第五大街招商手册.doc 商业地产的招商管理谈判策略及.doc 商业地产销售反租回报案例分析.doc 商业地产招商版块的系统工作.doc 商业地产招商策划全案2.doc 商业地产招商管理要诀.doc 商业地产招商及商业顾问合同.doc

商业广场招商策略(太差).doc 商业规划、市场推广及招商代理合同书.doc 商业街招商.doc 商业项目招商面临的十大问题症结.txt 商业项目招商业务谈判及流程-中原.doc 商业项目招商业务谈判及流程-中原地产绝密doc.doc 商业招商策划书--上海徐家汇.doc 商业招商合作意向书该.doc 上海骏豪国际广场招商手册.doc 上海松江地中海项目招商定位方案.doc 深圳长城---唐山五月阳光购物广场.ppt 深圳联城证券大厦项目招商策划方案.doc 深圳众冠西郡园招商工作阶段小结及建议.doc 胜和广场招商策划(写字楼).doc 盛泽步行街招商计划书策划案.doc 什么是招商策划.txt 数码广场招商推广策划案.doc 太极景润花园中庭广场招商策划方案doc30.doc 天骜体育商城招 商.doc 天河都市广场营销推广建议.doc 天津中信广场招商文案.doc 天门古姿百盛项目招商经营管理中心工作实施指导纲要.doc 万科地产-----坂雪岗商业项目招商及销售营销策略报告doc35.doc 万科东莞运河东1号商业部分招商手册.doc 潍坊金龙国际珠宝饰品城招商方案.doc 五里河国际名品广场招商书(新).doc 物流中心项目招商计划书[1].doc 西安市立丰国际购物廣場招商新闻发布会.doc 下桥项目招商方案.doc 香港城商铺返租协议书.doc 项目招商及商业督导合同.doc 阳光都会广场商场招商部署154001251.doc 阳光嘉苑商铺销售方案.doc 样板，决定招商的生死.doc 宜宾鲁项目招商建议.doc 宜昌市盈加现代商地销售招商策略.doc 招商：大MALL前行驱动器.doc 招商部管理制度.doc 招商策划的程序.doc 招商策划的程序--京鸿房地产策划有限公司2005.doc 招商策划合同书.doc 招商程序.txt 招商的大致流程建议.doc 招商的大致流程建议.txt

招商汇报.doc 招商课程培训.doc 招商项目清单.doc 招商业务流程培训手册.doc 浙江大学国家大学科技园项目招商策划全案.doc 中 国·芜 湖 宝 文 国 际 广 场 招 商 手 册.doc 中国端砚文化村招商策划方案.doc 中国秦城招商方案.doc 商家资源

全国性连锁超市(大卖场)情况统计表.xls 全国性连锁超市(大卖场)资料.xls 全国各大超市统计表(非常有用).xls 商家资源110页.doc 全国连锁超市资料.xls！商业招商资源列表(100家).doc！各类商业的加盟条件及联系方式(招商可用).doc 商家客户名单.doc 苏宁电器集团的连锁发展选址要求.doc！各行业需求面积.doc 商业地产运作手法.doc

篇3：专业市场前期招商运营管理策略

专业市场是具有中国特色的业态, 处于商贸流通业的上游, 是主要为中小企业和个体工商户服务的某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的集中展示交易平台。专业市场萌芽于八十年代初期, 露天为市, 沿街为场, 表现为自发形成的集市型;兴起于八十年代后期九十年代初期, 商品集中进行展示和交流, 表现为大棚加粗放管理式的市场;发展于九十年代中后期, 特别是进入二十一世纪以后, 专业市场业态得到了飞跃发展并进入成熟期, 商场式环境、科学化管理, 设施不断完善, 服务不断提升, 对繁荣地方经济起到了较大的促进作用。进入2008年以来, 大量商业物业进入市场, 竞争加剧, 伴随新模式的冲击, 政府对专业市场整治力度的加强, 专业市场的竞争格局不断发生变革, 面临优胜劣汰的升级换代阶段。

近年来, 笔者跟进了广州市内服装、鞋、眼镜、电子产品、文具文体用品等多个专业市场商圈的调研分析和考察, 结合公司属下运营的多个专业市场, 浅谈对专业市场运营管理的体会和对新开办大型专业市场前期招商运营的有效举措:

一、专业市场运营管理体会

(一) 准确的市场定位和规划是专业市场运营成功的基础

要做好项目定位和规划, 必须对所在商圈进行充分全面的市场调研, 甚至要扩展到同一品类的其他商圈, 充分分析区域及商圈的总体商业环境, 发展前景, 市场容量, 竞争态势, 商家及采购商的品牌、货源及交易习惯, 交通便捷程度, 政府对区域及商圈的扶持政策等, 并结合自身物业的建筑结构, 制定准确的发展定位。

如今, 专业市场已进入升级换代时期, 商家不仅关注市场基础设施硬件水平, 更看重商铺的附加值。市场运营方从市场规划设计时就应充分考虑商户需求, 完善市场综合配套。同时, 为避免和商圈内的龙头市场和成熟市场正面竞争, 新办市场应寻找差异化的定位和特色服务, 拾遗补缺, 以吸引商户进驻并长久发展。

(二) 高效的运营团队和灵活的运营手段是专业市场运营成功的保障

专业市场的运营手段必须根据市场变化快速反应, 灵活多变, 减少决策层, 提高效率。一些成功的专业市场能在短时间内招商成功, 共同点都是在短时间内捕捉住市场机会, 政策热点, 运用各种贴合市场的手段完成庞大的招商工作。如位于广州沙河服装商圈的益民服装城, 就是捕捉到政府对沙河服装市场升级改造的政策先机, 成为政府整治改造项目的安置工程, 快速招商。在市场培育前期, 以较优惠的租金, 较长的租期吸引真正的商家进驻经营, 锁紧客户, 逐步带旺市场, 在市场成熟期, 提高租金水平, 减小租期, 甚至可以采取一次性收取一年或多年租金的形式, 择优挑选有自有品牌的商户, 将不适应的商户逐步清除淘汰出场, 做强做大市场影响力。

(三) 紧抓资源优势创新是专业市场运营成功的关键

创新是发展的源泉。专业市场在发展过程中, 也要在管理、功能、服务和模式上坚持不断创新, 才能真正适应时代的变化。专业市场运营方要善于挖掘自身的优势, 紧紧抓住优势创新经营。笔者公司属下优质专业市场品牌广州眼镜城, 近年来围绕这一品牌, 通过合作、承租等多种途径, 不断在商圈内扩张经营规模;创新商业模式, 自主举办眼镜展览业、打造网上交易平台;提升服务水平为商户提供融资贷款、价格指数等服务, 在促进商户良好交易的同时, 也收获了较好的经济效益和社会效益。

(四) 有效到位的管理是专业市场运营成功的必要手段

专业市场的商户通常鱼龙混杂, 成帮结派。商户和市场方常常会存在一定的利益矛盾冲突, 这时, 维护好与市场内大商户的关系尤为重要。市场方可通过建立VIP商户俱乐部、商户管理委员会、行业协会等管理模式, 通过定期发放会员刊物, 举办行业高峰论坛、讲座, 积极与大的商户开展经营交流、共同探讨行业发展趋势, 维护好与大商户的关系, 并藉由该组织进一步规范全体商户行为, 形成良好的管理机制。

(五) 与商户互利共赢, 是专业市场运营的根本目的

商业物业的运营是一个文火慢炖的过程, 专业市场也一样, 需要运营企业有足够的耐心和资金对市场进行培育。一些开发商方通过炒作高价出售专业市场商铺产权或经营权, 无异于杀鸡取卵自取灭亡, 对市场今后的运营和商户的调整十分不利。市场运营方在运营前期可适当让渡部分利益, 与商户建立一致的目标, 站在商户的利益点上去策划管理服务, 实现市场与商户的共赢, 才能确保市场的长久经营。

二、对新开办专业市场前期招商运营管理的策略

目前, 专业市场业态发展已进入成熟期, 特别是成熟商圈的市场容量已近饱和。以广州流花服装商圈为例, 经过20多年的发展目前已逐渐形成了以白马、红棉、天马、汇美等一大批全国知名的服装专业市场, 近年来更新增了广州国际服装展贸中心 (FTC) 、世贸服装城等多个大体量的专业市场, 市场扩容超30万平方米, 竞争相当激烈。

对商圈内新开办的大体量专业市场, 要顺利地通过前期的招商和运营阶段渡过培训期, 进入成熟期, 可以从以下几个方面着手:

(一) 以优惠价格招商, 吸引实力商家进驻经营, 打下良性循环的运营基础

大型新办专业市场要想在短期内快速招商, 除了要有合适的项目定位, 找准客户群外, 还一定要放长远来看, 不能只着眼于眼前短期利益。在商圈内商家资源、客流量、辐射范围没有明显扩大的情况下, 新开市场只能通过分食商圈现有的商家资源以获得生存因此, 招商期间一定要制定相对优惠的租赁价格, 针对目标客群细分采用不同优惠的招商措施, 设置多种招商组合套餐, 吸引商家进驻。但在优惠的租赁价格下, 要注意严把招商关, 确保招商进驻的客户有一定的品牌, 有实力, 有客源的经营类商家, 才能为市场今后的运营打下良性基础。

(二) 拓宽招商渠道的深度及广度, 多方位招商

直接在商圈内招商是最直接最便捷的方式, 成功率也较高。在商圈内经营得较好的商户, 也会在新开专业市场内布点。但商户结构没有改变, 不容易和其他市场形成差异化, 因此招商还需要拓宽广度。以服装市场为例, 可积极参与政府抱团组织的招商会议以及招商论坛, 发挥各大服装协会、设计师服务、银行、各国领事馆驻穗机构的桥梁纽带作用, 积极开展虎门女装、沙溪休闲装、新塘牛仔等27个服装特色产业集群等服装聚集区域的交流和推广, 吸引有意向进驻的实力企业商家。

(三) 合理规划功能布局, 创新多项差异化服务, 营造市场竞争特色

商业项目培育期一般要达到三五年时间。大体量专业市场项目在开业运营后, 必将根据市场变化经历不断调整和商家洗牌的过程, 在这里, 市场运营方第一要管理和掌控好整个经营局面, 因势利导, 扶持有实力有品牌的商家做大, 调整不适应市场趋势的商家。第二要适当让渡些利益给商户们, 与商家们结成稳固的利益联盟, 留住有品牌实力的商家, 形成良性循环。第三是积极调整市场功能和定位布局, 让做同品类的商家不断地归边聚堆, 形成集聚效应。

(四) 建立大商户沟通联系机制, 掌控好经营局面

邀请场内一批品牌知名度较高、经营实力较强、经营信誉较高、对市场主办方的管理工作较为配合的商户成为VIP俱乐部会员, 定期举办VIP商户专享活动, 包括主题沙龙、高峰论坛、参观考察、体育活动、休闲娱乐等活动, 促进行业同道精英之间的交流分享经营管理经验, 提高优质商户对市场的忠诚度。

(五) 做好内外部的管理工作, 为市场运营做好保障

篇4：(7天)商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理

O2O电商经验借鉴 2015年3月28-29日

中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。我们将会为您提供最新、最全、最优质的培训信息。

中房商学院将秉承 “唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。

微信公共账号：zfxedu

【课程背景】

商业地产大量涌进时代，竞争激烈前所未有，无论是老牌开发商或是新生代开发商都遭遇不少问题。尤其是后者更陷入专业知识不足、人才窘困、资金沉淀、成本上扬等多样困难。

中国当前困难主因是缺乏一套有效的商业地产专业知识，致使土法炼钢、乱象纷生。如何能够快速透过成功境外经验，引进有价值的管理方法，解决现阶段公司困境，迎接未来营利的契机？

此次课程由台湾第一代购物中心成功团队引进，结合内地数家领头品牌集团实务管理核心知识，兼具境外成功经验与内地落地实操作法，提供一整套全流程的产品定位、品牌经营、招商管理、后期运营心法。

面对电商威胁，本次课程首次提供万达、银泰、苏宁等公司集团内部超过二年的O2O战略与落地的经验，揭开数亿投资背后的真实案例分享。

【课程收益】

1、台湾成功商业地产的关键经营心法：场景式经营、大数据透析、科技工具善用、消费者掌控、品牌商经营。

2、商业地产全流程7阶段、6项定位、3项前置招商对接、3项规划设计、15项招商实施要点、2项致胜招商策略、3阶段生命周期经营要领，科学化诠释境外与内地高级操盘作法。

3、万达、银泰、苏宁、星巴克集团内部O2O战略与超过二年现场实施经验分享。

4、结合境外与国内超过个40个城市、200个项目案例分享，现场图文与照片演示成功与失败细节剖析。

5、张老师风趣幽默授课方式毫无冷场、因应学员业务与职位灵活调整课件内容、直接学员及时需求。

【课程对象】

董事长、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员;各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。

【金牌讲师】

张老师：现任职国内商业地产前五强，集团商业高管

多家商业地产学院高级顾问、全国商业地产领导品牌公司商业地产操盘手。国内少数同时兼具两岸购物中心实务经验和同时任职过外企、民企与国企高管的专业培训师，十余年在知名房地产企业与商业零售企业累积的行业背景和实战经验，除了项目经营心得外，历练区域公司、商管总部管理职位，使张老师有国际视角、总部与项目垂直管理丰富知识。张老师的培训技能总能在实践与理论、策略与执行之间得到平衡。除购物中心招商运营等领域外，张老师曾任职电子商务、型录与电视购物公司，并深入参与万达公司信息化建设，对于当前电商对实体商业的影响有独到见解，购物中心下一阶段信息化建设亦能够提出有价值预判。

实力操盘、张显魅力，主要操盘项目展示：

台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物（网路、型录、电视）。

万达广场44家，已开业24家广场，包括上海五角场、周浦、北京石景山、广州白云、成都锦华路、西安碑林、沈阳太原街、哈尔滨香坊、天津河东、武汉菱角湖、宁波江北、包头青山、无锡滨湖、南京建邺、青岛CBD、重庆南坪、福州金融街等；筹备期20家广场，包括石家庄裕华、厦门湖里、郑州中原、河北廊坊、银川金凤、江苏镇江、唐山路南等。

培训经验丰富、资历显赫、学生过万：

拥有超过12年培训讲师资历，学生人数近万人。长期担任台湾与内地各大企业内训导师，台湾中华培训机构认证讲师，并主要负责万达广场20个筹备期项目与营运期44个项目经营团队培训，全国商业总经理与副总经理入职培训。

【课程大纲】

一、商业地产的市场现状

1、国内购物中心2015年前市场现状，2020年前并购与倒闭风潮的来临

2、商业地产4大困境：数量跃增、同质化超60%、品牌拓展缓、人才不给力

3、因应困境6大调整：定位准与满铺率、人才招募方向、商家服务与存活、抢夺品牌、透市场懂客人

二、商业地产的筹备期招商

1、筹备期的品牌招商

a.招商三大核心

b.招商三大原则

c.招商三大思维

d.招商八大实施

e.招商七大管控

f.招商二大法宝

三、商业地产的开业期招商

1、开业期的品牌调整

a.购物中心的三个生命周期与经营重心

b.培育期的品牌调整

c.成长期的品牌调整

d.成熟期的品牌调整

四、商业地产的经营实操心法

1、台湾成功商业地产的关键经营心法：

a.场景式经营：从消费者与商户日常场景挖掘经营秘诀

b.大数据透析：全面且深入、浅显易懂介绍大数据的经营魅力

c.科技工具善用：当前事半功倍信息化系统在商场的运用

d.消费者掌控：简易分享消费者面貌、消费行为的成功获取

e.品牌商经营：供应商抢夺的步骤与方法

2、三项问题经营团队自我省视

a.我和商户是什么关系：房东与房客？收租与缴租？管理与服从？下令与接收？

b.我的招商很困难：找得到原因？完全摸不着？有些模糊有些确定？

c.我的服务怎么做：消费者与商户要什么服务？我们投入多少资源与重视？服务真的到位？

3、经营五大核心与理念

a.主力店指导经营策略：主力店决定项目客群、影响经营策略、左右日常作为

b.核心商圈客群指导日常管理：核心商圈真正画法、核心商圈机会区域、核心商圈客群研究

c.内外动线指导关注焦点：内外动线理解主要入口、内外动线理解项目冷区、内外动线认知客人路线

d.数据分析指导精细经营：科技化系统工具收集数据、多样数据有效解读、数据指导业务实施

e.三大业务合作指导商户服务：招商、运营、推广组合拳出击

五、商业地产三周期经营心法

1、推广

a.主力店效应

b.核心商圈掌握

c.内外动线理解

d.数据系统善用

e.台湾经验分享

f.三周期经营关键

2、运营

a.主力店效应

b.内外动线理解

c.数据系统善用

d.建立巡场与预警机制

e.善用会议与报表管理

f.台湾经验分享

g.三周期经营关键

3、招商

a.主力店效应

b.内外动线理解

c.数据系统善用

d.预警预招商机制

e.台湾经验分享

f.三周期经营关键

六、实体O2O电商经验借鉴

1、商业地产与电商的八堂课：

a.多大威胁？

b.B2B、B2C、C2C、O2O、O2M玩那个？

c.成本比较低？

d.影响品类？

e.优势与劣势？

f.销售取代？

g.擅长与不擅长？

h.四大基本条件？

2、商业地产与体验、O2O、微信、微博、APP运用

a.选择那个平台？

b.如何打一个组合拳？

3、智能商业九步骤

a.WIFI＋LBS

b.APP与微信

c.商户引入

d.视频停车系统

e.会员系统

f.支付系统

g.相关导航

h.社交网站

i.送货到府

4、品牌案例分享：星巴克

5、商场案例分享：上品折扣、万达、银泰、苏宁、王府井

七、案例分享

境外与国内超过个40个城市、200个项目案例分享，现场图文与照片演示成功与失败细节剖析

八、现场解惑

【课程说明】

【主办机构】中房商学院

【时间地点】2015年3月28-29日

郑州（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

【培训费用】人民币3680元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

篇5：(7天)商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理

随着宏观调控政策对房地产企业的全面影响，近几年商业地产大量涌现，竞争激烈程度前所未有，无论是老牌开发商或是新生代开发商都遭遇不少问题。很多商业地产开发团队当前困难主因是缺乏一套有效的商业地产专业知识，引导项目的商业定位、客户定位、项目开发、招商与运营管理等工作流程及内在衔接的关系。新生代开发企业更陷入团队专业知识不足、人才窘困、资金沈淀、成本上扬等多样困难。

商业地产是一个复合型产业，一个系统工程，项目运作涵盖：开发（销售）、招商、经营、管理，是一个不可中断的链条。其功能又涉及地产、商业、投资、金融等方面，因此，专业的项目运作团队就显得极其重要。那么如何做商业营销推广？如何进行有效拓客？如何实施营销团队管理？如何快速提升团队成员的专业度和战斗力？这些问题已经摆在很多房地产开发企业面前。尤其在招商销售团队的打造、销售技能和话术的提升上需要进行系统训练，使之能够快速掌握商业地产项目价值的核心，将准客户高效转化为成交客户，提高销售业绩，解决现阶段公司困境。

要快速实现商业地产的招商和销售，应做到以下几点：

1、营销人员应该充分了解区域房地产市场，尤其是商业地产投资需求和经营特点，懂得挖掘项目除常规卖点之外潜在的投资价值，快速有效的对投资需求客户进行价值引导；

2、必须全面懂得自我修炼之法并不断自我激励与提升，锻炼自己一流的定力和一流的沟通洽谈技巧以及应对话术并在工作中灵活运用；

3、熟练掌握与客户互动链接的方式，学会高效沟通和杀客逼定的技巧；

4、学会让客户舒心、安心直至走心。

5、必须全面懂得商业地产运营管理的实务及各阶段要点，掌握商业项目成功运营的3、6、9规律及管理的核心。

【课程收益】

1、导师具有多年从事国内标杆商业地产项目招商、销售经验与研究，透过现身说法以实战经验带给学员以自信，提升工作状态和团队凝聚力；

2、课程以开发商的角度，实案剖析商业项目前期定位、招商、销售难点及要点，使学员全方位解析项目开发过程中需要注意的问题；

3、提升学员在商业项目招商销售中的谈判能力和技巧，掌握招商销售的实质；

4、提升学员明确商业项目运作流程各阶段的工作重点，掌握商业项目运营管理的核心；

【课程对象】

招商总监、营销总监、案场经理、置业顾问、投资顾问、客服等

【金牌导师】

何老师：

1、复旦大学EMBA，房地产营销“能量论”创立者，2、前绿地集团商业管理公司招商中心总监、上海源恺集团营销总监，负责商业地产前期开发、项目定位、营销策划、招商和销售工作；全程操盘过的大中型项目达70万平方米，销售实战经验丰富；

3、拥有国家二级心理咨询师证、讲师证的房地产专业高级讲师，华东师范大学房地产学院客座讲师；

4、知识丰富、兴趣广泛，社会阅历丰富，擅长将生命体验融入到谈判沟通中，快速准确抓住客户需求的核心，高效成交。

【课程大纲】

课前谈：

1、市场在变，客户在变，你---也需要变！

2、你可以拒绝学习，但你的对手不会，给你犹豫的时间并不多，不学习只会被淘汰；

3、有问题才会学习，想提高才会学习，请你将招商、销售执行过程中遇到的最重要的问题提出来，每人一问，导师会在课程中穿插这些问题进行实战剖析。

4、该项目是先有定位招商再建设还是先建设再招商？商家对产品的看法如何？

5、一般商业地产在招商中存在的若干问题

6、商业地产项目招商中的十大昏招

第一单元、当前商业地产市场状况评析

（一）新常态下重新认识国内商业地产市场 1、2011年前后商业地产投资热的起因

2、近几年商业地产项目开发运营的现状和原因

3、后续商业地产开发方向

（二）商业地产开发、招商、运营观念转变──思路决定出路

1、项目前期应该解决什么问题

2、是先有客户还是先有产品

3．项目在什么时候动工是最好时机

4、招商销售的工作起点在哪里

（三）商业地产项目运作成败原因分析

1、商业地产招商运营中的10大昏招

2、商业地产成功招商的9个按钮

第二单元、商业地产项目能量和价值挖掘

（一）商业地产项目能量和价值源起

1、宇宙能量解析

2、一般高端消费品能量和价值案例剖析

3、你的项目能量在哪里、价值几何？

4、售价或租金不是核心问题，发展才是硬道理

（二）招商、销售团队能量和价值挖掘

1、人本身所蕴含的能量解析

2、顾问与客户之间能量的释放与吸收

3、形象修饰与待客礼仪的重要性

4、树立正确的“客户观”和“价值观”

5、冠军级顾问的3、4、5、6

6、阳光积极的心态训练

7、冠军级顾问气质修炼四法门

观点分享：你才是一切的根源

第三单元、招商、销售的内涵和秘诀

1、招商、销售的内涵和营销技巧的实质

2、快速让客户建立信任感的3种方式

3、价值塑造的4种策略

4、超级说服力的5种技巧

5、定期回访和反馈信息──努力，让顾客感动

观点分享：喝茶的人虽注重茶叶，但喝的是水，用水之道才是品茶之法

第四单元、冠军级顾问的招商、销售谈判技巧

（一）、沟通技巧

1、电话行销拓客、接听和客户追踪话术实战演练

要点：自报家门、面带微笑、抑扬顿挫、给出好处、邀约上门

关键：卖点和价值介绍部分保留、留下联系方式、客户需求初探

2、接待客户时的倾听、附和与赞美实战演练

要点：表现出尊重，多听少说，注意姿态、眼神和情感

关键：不要开口谈产品或价格，开口就死

方式：聊天式，低姿态，不卑不亢

3、挖掘客户需求、掌握客户信息的话术演练

需求：人民币与固定资产、购买后租赁、自行营业、后期升值

信息：行业、规模、预算、决策、市场认知

关键：赞美恭维得体、突出项目能量而不只是卖点、帮他算账

方式：开放式、封闭式、选择式、反问式提问的运用策略

4、项目卖点和价值介绍、沙盘讲解等话术演练

要求：不要说我介绍，而要表达您应该感受到。。

关键：给足客户面子，我只是为您补充。。

表现：让客户感觉到你专业，但很谦虚，对其很尊重

（二）、价格谈判技巧（售价或租金）

1、正确认识价格谈判、找准谈判对象

2、客户“砍价”的心理和“杀价”的理由

3、客户的“价格陷阱”及化解方法

4、守价的原则和方式

5、议价阶段的技巧和话术

6、定价成交后的应对技巧和话术

（三）、快速逼定成交技巧

1、客户下定原因

2、逼定的条件、环境、时机及方式

3、客户成交时机出现的四要四不要

4、逼定的关键是要敢于逼定

5、客户成交后高效转介绍沟通技巧

观点分享：以平常心聊天方式由浅入深是最好的谈判技巧

第五单元、商业地产项目的定位与招商

（一）开发建设工作的内容核心

1、项目选址阶段的主要工作

2、项目定位规划前的市场调研

3、商业规划与定位：目标客群、档次定位、项目规模及辐射区域

4、商业定位的内容与定位的依据

5、方案设计要求

6、建筑设计要求

（二）招商工作的问题核心

1、商家的选择

2、商家是否愿被招商的关键

3、高效解决三对矛盾

4、招商实施中的重点要素

5、主力店在商业地产中的重要作用

6、招商团队的组建及培训实施

观点分享：要招商必须要懂得商业项目的开发流程及要点

第六单元、商业地产项目高效运营管理

（一）商业地产项目运营管理成功的3大核心要素

1、组织机构的搭建和人员构成2、绩效考核制度的建立与实施

3、激励及分配制度的有效建立

（二）商业地产项目成功运营的目标管理

1、商业地产项目运营的5大终极目标

2、商业地产项目运营的3大成功标准

3、商业地产项目运营3大核心指标

（三）商业地产项目运营管理的2大工作模块

1、商业地产项目招商运营管理的5大内容及核心要点

2、商业地产项目企划推广的4大模块及操作要点

第七单元、商业地产项目招商运营管理全案剖析

1、上海五角场中原城市广场项目失败的原因分享

2、上海江桥万达商业广场为何还冷清空置却属于成功

3、山东济宁君临华庭社区商业失败的根源在何处

4、昆山景泾路商业街成功销售的策略分享

5、重庆协信星光天地的商业规划和招商现状分析

第八单元、学员心得体会分享及提问回答互动